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Fristlose Kündigung im Mietrecht

Stand: 13. Dezember 2012

Bitte beachten Sie, dass diese Seite seit dem 14.09.2007 aus Zeitgründen nicht mehr aktualisiert werden konnte. Die Angaben müssen daher anhand des gegenwärtigen Gesetzesstandes - http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/bgb/gesamt.pdf - , der aktuellen Rechtsprechung des BGH - http://juris.bundesgerichtshof.de - und der Oberlandesgerichte - http://www.leitsatzkommentar.de - überprüft werden. Sie werden um Verständnis gebeten.

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Ein Mietverhältnis kann fristlos gekündigt werden. Die Gesetzlichen Grundladen finden sich in den §§ 543, 569 BGB. Es geht um die Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Kündigungsfrist oder dem vertraglich vorgesehenen Ende.

1.
Das Recht der außerordentlichen Kündigung im Mietrecht ist durch die Mietrechtsreform auf neue Grundlagen gestellt worden. Der Begriff der "außerordentlichen fristlosen Kündigung" wurde eingeführt. Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung ist für alle Mietverhältnisse in § 543 I 1 BGB und zusätzlich für Wohnraummietverhältnisse in § 569 BGB geregelt.

2.
Nach § 543 I BGB kann jede Vertragspartei, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos zu kündigen. Ein wichtiger Grundes liegt gemäß § 543 I 2 BGB vor, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zugemutet werden kann.

Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 II BGB beispeilhaft in folgenden Fällen vor:

- bei nicht rechtzeitiger Gewährung oder des Entzuges des vertragsgemäßen Gebrauchs des Mieters,
- wenn der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährtdet oder er sie unbefugt Dritten überlässt, oder
- der Mieter mit der Mietzahlung gemäß § 543 II Nr. 3 BGB in Verzug gerät.

Besteht zwischen den Parteien Uneinigkeit, ob der Vermieter den Gebrauch der Sache rechtzeitig gewährt hat oder er die Abhilfe vor Ablauf der gesetzten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

3.
Vor dem Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung, die auf der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag beruht, muss nach § 543 III BGB eine Abmahnung oder ein Abhilfeverlangen unter Fristsetzung ausgesprochen werden. Ausnahmen bestehen in den Fällen, in denen das Abhilfeverlangen oder die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, der Mieter mit der Miete in Verzug ist oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist.

4.
Zusätzlich zu der für alle Mietverhältnisse geltenden Regelung enthält § 569 BGB nur auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften. Wichtig ist, dass in Wohnraummietverhältnissen der Vermieter nur aus den im Gesetz genannten Gründen kündigen kann. Zusätzlich kann von den gesetzlichen Vorschriften nicht zuungunsten der Mieter abwichen werden.

Nach § 569 I und II BGB kann eine außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, wenn

- die Benutzung des gemieteten Wohnraums ist mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist oder
- ein Vertragspartei den Hausfrieden so nachhaltig stört, dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur nächstmöglichen Beendigung nicht zugemutet werden kann.

§ 569 III BGB enthält Sonderbestimmungen für die außerordentliche fristlose Kündigung aufgrund eines Zahlungsverzuges des Mieters.