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Mieterhöhung - KD Mainlaw - www.mainlaw.de

Stand: 14. September 2016

Diese Seite befasst sich mit den gesetzlichen und vertraglichen Grundlagen der Erhöhung des Mietzinses. Dieses Thema ist sehr aktuell. Die Mietpreise explodieren. In manchen Städten und Regionen ist das Wohnen unbezahlbar. Um so wichtiger ist das Wissen über die Regeln von Mietpreiserhöhungen. Die Justiz spielt dabei wieder mal eine dubiose Rolle. Geht es um die Angemessenheit der Unterkunftskosten für Hartz-IV-Leistungsempfänger, werden die angemessenen Mieten von den Behörden und Sozialgerichten nach unten gedrückt. Die gleichen Mietpreisübersichten werden von den Zivilgerichten benutzt, um die „ortsüblichen Vergleichsmieten" in die Höhe zu treiben. Diese Preise gelten aber nur, wenn Vermieter eine Erhöhung des Mietzinses durchsetzen wollen (siehe auch Mietpreise in Marburg - mieterfeindliche Rechtsprechung).

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Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) (Wer bestellt, bezahlt ab 01.06.2015)

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§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
§ 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
§ 556b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht
§ 556c Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Verordnungsermächtigung
§ 556d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung (neu ab 01.06.2015)
§ 556e Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung (neu ab 01.06.2015)
§ 556f Ausnahmen (neu ab 01.06.2015)
§ 556g Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete (neu ab 01.06.2015)
§ 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz
§ 557a Staffelmiete (neu ab 01.06.2015)
§ 557b Indexmiete (neu ab 01.06.2015)
§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
§ 558a Form und Begründung der Mieterhöhung
§ 558b Zustimmung zur Mieterhöhung
§ 558c Mietspiegel
§ 558d Qualifizierter Mietspiegel
§ 558e Mietdatenbank
§ 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
§ 559a Anrechnung von Drittmitteln
§ 559b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung
§ 560 Veränderungen von Betriebskosten
§ 561 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung

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§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten (Fassung vom 05.09.2006)

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Leitsätze/Entscheidungen:

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die - auch formularmäßige - Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I. S. 2347) ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart (BGH, Urteil vom 10.02.2016 - VIII ZR 137/15).

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Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536a BGB ausgeschlossen ist (Abgrenzung zu BGH Urteil vom 13. Juli 1970, VIII ZR 230/68, NJW 1970, 1740). Nachträgliche Änderungen der Miethöhe (hier: einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung) können für sich genommen die entsprechende Anwendung des § 536b BGB ebenfalls nicht rechtfertigen; das schließt die Anwendung der Grundsätze des § 242 BGB im Einzelfall nicht aus (BGH, Urteil vom 05.11.2014 - XII ZR 15/12).

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Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen (BGH, Urteil vom 09.07.2008 - VIII ZR 181/07).

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„... Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die vom Berufungsgericht als Zulassungsgrund angeführten Fragen zur Ermittlung des Betriebskostenanteils bei einer Teilinklusivmiete sind durch das Senatsurteil vom 23. Mai 2007 (VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626 = WuM 2007, 450) geklärt. Danach ergibt sich der auf die Wohnung entfallende Betriebskostenanteil, den der Vermieter zur schlüssigen Darlegung seines Anspruchs auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete im Mieterhöhungsverlangen anzugeben hat, aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum, soweit diese bereits vorliegt (aaO, Tz. 11).

Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Für die Ermittlung des Betriebskostenanteils war, wie ausgeführt, die von der Klägerin zugrunde gelegte und auch vom Berufungsgericht herangezogene Betriebskostenabrechnung vom 16. Mai 2006 für das vorangegangene Jahr 2005 maßgebend; nach der Senatsrechtsprechung kommt es hierbei nicht darauf an, ob und inwieweit es sich bei den in der Teilinklusivmiete enthaltenen Betriebskosten um verbrauchsabhängige oder verbrauchsunabhängige Betriebskosten handelt. Gegen das auch rechnerisch nachvollziehbar begründete Erhöhungsverlangen der Klägerin bestehen daher weder in formeller noch in materieller Hinsicht die von der Revision geäußerten Bedenken. ..." (BGH, Beschluss vom 08.07.2008 - VIII ZR 5/08)

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Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche - unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils - abgerechnet werden. Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung der Senatsurteile vom 24. März 2004, VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und vom 23. Mai 2007, VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626). Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005, VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499). Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten (BGH, Urteil vom 31.10.2007 - VIII ZR 261/06).

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Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt (BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 279/06)

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Die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden, weil sie den Bestimmungen der Heizkostenverordnung widerspricht. Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, dass die Warmmietenvereinbarung gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden ist, nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens und damit auch nicht die Unzulässigkeit der Zustimmungsklage zur Folge (BGH, Urteil vom 19.07.2006 - VIII ZR 212/05).

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„... 1. Es kann dahinstehen, ob die Beklagten die Gartenflächen nutzen können, zu deren Pflege sie anteilig herangezogen werden. Auch wenn dies nicht der Fall ist, sind sie aufgrund der zwischen den Parteien bestehenden vertraglichen Vereinbarung zur Übernahme der anteiligen Gartenpflegekosten verpflichtet. Kosten der Gartenpflege sind umlagefähige Betriebskosten (früher § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990, BGBl. I S. 2178, in Verbindung mit Anl. 3 Nr. 10; seit 1. Januar 2004 § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003, BGBl. I S. 2346). Eine gepflegte (gemeinschaftlich) Gartenfläche verschönert ein Wohnanwesen insgesamt und ist daher grundsätzlich geeignet, die Wohn- und Lebensqualität zu verbessern (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2002, A Rdnr. 91). Diese gesteigerte Wohnqualität wird auch Mietern zuteil, die den Garten nicht nutzen oder nutzen können. Eine gepflegte Gartenfläche kommt ihnen zugute, während ein vernachlässigter Garten den Gesamteindruck eines Wohnanwesens beeinträchtigt und damit auch den Wohnwert für die im Wohnanwesen lebenden Mieter herabsetzt.

2. Anders hingegen verhält es sich bei Gartenflächen, die dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind. An den Kosten für die Pflege solcher Gartenanteile dürfen nach zutreffender Ansicht die "ausgeschlossenen" Mieter nicht beteiligt werden (Langenberg aaO; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 17). Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts betreffen die umgelegten Gartenpflegekosten aber ausschließlich gemeinschaftliche Gartenflächen und insbesondere nicht die Gartenanteile, die den Mietern der Erdgeschoßwohnung des Anwesens allein zur Verfügung stehen. ..." (BGH, Urteil vom 26.05.2004 - VIII ZR 135/03)

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„... Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Rückzahlung von 31,10 € bereits bezahlter Kosten für Dachrinnenreinigung aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB gegen die Beklagte. Die Zahlung ist nicht ohne Rechtsgrund geleistet worden, da die Kosten für die Reinigung der Dachrinne wirksam als Betriebskosten von der Beklagten auf die klagenden Mieter umgelegt worden sind.

1. Bei den Kosten der Dachrinnenreinigung handelt es sich um Betriebskosten und nicht, wie das Berufungsgericht meint, um vorbeugende Instandsetzungskosten, die nicht auf den Mieter abgewälzt werden können. Betriebskosten sind nach der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV die dort im einzelnen aufgeführten Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, daß sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden. Dagegen sind als Instandsetzungskosten Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung anzusehen (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 97). Instandhaltungskosten wiederum stellen nach § 28 Abs. 1 II. BV die Kosten dar, "die zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen." Auch insoweit muß es sich also um Mängel an der Substanz der vermieteten Immobilie oder ihrer Teile handeln. Daher ist für die Dachrinnenreinigung zu unterscheiden, ob sie in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muß, etwa weil das fragliche Gebäude von einem hohen Baumbestand umgeben ist, oder ob eine einmalige Maßnahme aus bestimmten Anlaß vorliegt oder gar eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt werden soll (so Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO Rdnr. 217; ebenso LG Hamburg, WuM 1989, 640 und Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 4 MHG Rdnr. 37; vgl. auch Sternel, Mietrecht, III Rdnr. 356; a.A. LG Berlin, GE 1994, 1381 und GE 1999, 1428, sowie Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 49). Vorliegend belegt gerade die Tatsache, daß Kosten für die Reinigung der Dachrinne seit 1990 in jedem Jahr angefallen sind, daß es sich bei den Reinigungen um turnusmäßig wiederkehrende Maßnahmen handelte. Diese können nach dem oben Gesagten auf die Mieter umgelegt werden.

2. Die Beklagte hat die Kosten für die Dachrinnenreinigung wirksam auf die Kläger umgelegt.

a) Allerdings handelt es sich bei den Kosten der Dachrinnenreinigung nicht um Kosten der Entwässerung oder um Kosten der Hausreinigung. Kosten der Entwässerung sind nach der abschließenden Aufzählung in Nr. 3 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nichtöffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Auch wenn die Dachrinne mit der Entwässerung des Grundstücks im Zusammenhang steht, so ist sie doch in der Regelung nicht genannt. Die Kosten der Dachrinnenreinigung fallen auch nicht als Kosten der Hausreinigung unter Nr. 9 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV. Diese Regelung setzt voraus, daß die zu säubernden Gebäudeteile von den Bewohnern gemeinsam benutzt werden. Das ist bei der Regenrinne nicht der Fall (vgl. auch Staudinger/Weitemeyer, BGB, Bearb. 2003, § 556 Rdnr. 34).

Jedoch sind die Kosten der Regenrinnenreinigung aus den unter 1. genannten Gründen sonstige Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV.

b) Im Rahmen der Vorschrift der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV können Betriebskosten zwar nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im einzelnen vereinbart wurde (vgl. Senat, Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 unter II 2 b und OLG Oldenburg, WuM 1995, 430, ebenso LG Osnabrück, WuM 1995, 434; LG Hannover, WuM 1991, 358; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 203 und 47; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 4 MHRG Rdnr. 16; a.A. für Gewerberaummieter, OLG Celle, WuM 2000, 130 und LG Frankenthal, NZM 1999, 958). Ob dies vorliegend geschehen ist, kann aber dahinstehen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann eine Umlegung einzelner sonstiger Betriebskosten auch aufgrund jahrelanger Zahlung durch stillschweigende Vereinbarung erfolgen (vgl. BGH, Urteil vom 29. Mai 2000 - XII ZR 35/00, NJW-RR 2000, 1463 unter II; Senat, Urteil vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96, NJW 1998, 445 unter II. 1. c) aa)). Vorliegend haben die Kläger ausweislich der von der Beklagten vorgelegten Abrechnungen seit 1990 in jedem Jahr - mit Ausnahme des Jahres 1999, für das diese Position versehentlich nicht in die Abrechnung aufgenommen worden war - Kosten für die Reinigung der Dachrinne bezahlt. Durch diese jahrelange Übung ist davon auszugehen, daß die Parteien sich stillschweigend darauf geeinigt haben, die von der Beklagten in Rechnung gestellten Nebenkosten auf die Kläger abzuwälzen. Auch stillschweigend abgegebene Willenserklärungen sind aus der Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers auszulegen. Das Verhalten der Kläger konnte jedoch nur dahingehend verstanden werden, daß sie mit der Auferlegung der Kosten für die Dachrinnenreinigung einverstanden waren.

3. Nach alledem steht den Klägern kein Bereicherungsanspruch gegen die Beklagte zu, so daß das Berufungsurteil keinen Bestand haben kann. Es ist daher aufzuheben. Da es weiterer Feststellungen nicht bedarf, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO) und weist die Klage ab. ..." (BGH, Urteil vom 07.04.2004 - VIII ZR 146/03)

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Zur Zulässigkeit der Erhöhung einer Teilinklusivmiete wegen gestiegener Betriebskosten nach Außerkrafttreten des Gesetzes zur dauerhaften Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVW) am 31. Dezember 1994 (BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 99/03).

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Nach § 14 Abs. 1 Satz 1 MHG durften in den neuen Ländern bei Mietverträgen, die vor dem 11. Juni 1995 abgeschlossen worden waren, bis zum 31. Dezember 1997 unter den dort genannten weiteren Voraussetzungen Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung durch schriftliche Erklärung auf die Mieter umgelegt werden. In diesen Fällen ist § 4 Abs. 2 Satz 2 MHG, wonach die Erklärung nur wirksam ist, wenn in der Erklärung der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird, nicht heranzuziehen. Zum Entgelt für die Wärmelieferung bei der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme im Sinne von Nr. 4 Buchst. c der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 zählen die kompletten vom Versorgungsunternehmen berechneten Kosten, einschließlich der darin enthaltenen Investitions- und Verwaltungskosten und auch der Unternehmergewinn des Lieferanten (BGH, Urteil vom 16.07.2003 - VIII ZR 286/02).

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§ 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten (Fassung vom 02.01.2002)

(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Leitsätze/Entscheidungen:

Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten nach dem Flächenmaßstab ab, ohne einen Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallende Kosten vorzunehmen, so trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass diese Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten geboten ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419; BGH, Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 251/05).

*** (LG)

2) Soweit die Beklagten sich mit der Berufung ferner dagegen wenden, dass ihr pauschales Bestreiten von Grund und Höhe der klägerseits angegebenen Betriebskosten erstinstanzlich zu Unrecht unberücksichtigt geblieben sei, können sie damit hinsichtlich der nach dem Teilverzicht noch streitgegenständlichen Klageforderung nicht durchdringen.

Ihrer Ansicht, wonach ein einfaches Bestreiten der vermieterseits angesetzten Betriebskosten durch den Mieter sowohl im Rahmen einer Verteidigung gegen eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs.3 BGB als auch bei einer Erhöhung einer Bruttokaltmiete gem. §§ 558 ff. BGB grundsätzlich ausreichend sei, da der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die anspruchsbegründenden Tatsachen trage, kann so allgemein nicht gefolgt werden.

Zwar ist es richtig, dass die Darlegungs- und Beweislast für den Anfall konkret angesetzter Betriebskosten beim anspruchstellenden Vermieter liegt. Ihrer Darlegungslast hat die Klägerin mit der dezidierten Aufstellung der einzelnen Betriebskosten für das Jahr 2010 (Bl. 15 d.A.) vorliegend jedoch zunächst Genüge getan und die Beklagten damit in die Lage versetzt, die sachliche Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (vgl. hierzu auch BGH, Urteil vom 20.01.2010 - VIII ZR 141/09,WuM 2010, 161 f.).

Ebenso wie bei der Geltendmachung einer Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung bedarf es aber auch im Falle der ‚Herausrechnung' eines Betriebskostenanteils aus einer Bruttokaltmiete - ggf. auch nach Belegeinsicht - des Vortrags konkreter Einwendungen durch den Mieter gegen die der Berechnung zugrunde gelegte schlüssige Berechnung des Vermieters, zu denen dieser dann im Einzelnen weiter vorzutragen und ggf. Beweis anzutreten hat (so auch LG Berlin, Urt. v. 28.02.2006 - 63 S 354/05, GE 2006, 723; Urteil v. 03.12.2009- 67 S 411/08, zitiert nach juris; Beschluss v. 24.04.2009 - 67 S 144/09, GE 2009, 716). Der Mieter kann sich insofern grundsätzlich nicht darauf beschränken, die Angaben des Vermieters in der Abrechnung pauschal oder mit Nichtwissen zu bestreiten (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 556 BGB, Rz. 539; OLG Düsseldorf, GE 2006, 1230; LG Itzehoe, ZMR 2012, 953).

Auch der BGH geht in diversen Entscheidungen vom Erfordernis des Vorbringens konkreter Einwendungen des Mieters - ggf. nach Belegeinsicht - gegen eine Betriebskostenabrechnung aus, sofern die Betriebskosten in der Abrechnung zunächst hinreichend dargelegt worden sind (vgl. Beschluss v. 13.09.2011 - VIII ZR 45/11, Rz. 6, WuM 2011, 684; Beschluss v. 31.01.2012 - VIII ZR 335/10, Rz. 4, WuM 2012, 229; Urt. v. 14.11.2012 - VIII ZR 41/12, Rz. 12, WuM 2013, 44; Urt. v. 31.10.2007 - VIII ZR 261/06, Rz. 31, WuM 2007, 700; Urteil v. 12.05.2010 - VIII ZR 185/09, NZM 2010, 470; indirekt zur Obliegenheit einer Belegeinsichtnahme durch den Mieter: BGH, Urt. v. 11.03.2009 - VIII ZR 74/08, Rz. 9, WuM 2009, 293).

Zudem entspricht es ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung, dass für den Einwand eines möglicherweise gebotenen Vorwegabzuges für Gewerbeeinheiten grundsätzlich der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt, welcher hinsichtlich der hierfür erforderlichen Informationen Auskunft vom Vermieter und Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege verlangen kann; erst soweit der Mieter danach weiterhin nicht in der Lage sein sollte, die für einen Vorwegabzug der Gewerbeflächen maßgebenden Tatsachen vorzutragen, während der Vermieter über die entsprechende Kenntnis verfügt und ihm nähere Angaben zumutbar sind, soll zu Gunsten des Mieters eine Modifizierung seiner Darlegungslast nach den Grundsätzen über die sekundäre Behauptungslast in Betracht kommen (vgl. BGH, Urt. v. 25.10.2006 - VIII ZR 251/05, WuM 2006, 684; Urt. v. 13.10.2010 - VIII ZR 46/10, WuM 2010, 741). Entsprechendes gilt auch für den Einwand eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, welchen ebenfalls der Mieter darzulegen hat (vgl. BGH, Urt. v. 06.07.2011 - VIII ZR 340/10, WuM 2011, 513).

Hingegen ist die von den Beklagten zitierte Entscheidung des BGH vom 20.02.2008 - VIII ZR 27/07, in der das einfache Bestreiten der Höhe eines pauschalen Abzugs nicht umlagefähiger Hausmeisterkosten als ausreichend angesehen worden ist, nach Ansicht der Kammer nicht dahingehend zu verstehen, dass ein einfaches Bestreiten der Höhe von Betriebskostenpositionen generell ausreichend sein soll. Bei einem pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Hauswartkosten verhält es sich nämlich gerade so, dass dieser für den Mieter auch im Rahmen einer Belegeinsicht nicht nachvollziehbarer wird und es insoweit vielmehr allein dem Vermieter möglich ist, näher darzulegen, in welchem Umfang sich die Hauswartstätigkeit in umlagefähige und nicht umlagefähige Arbeiten tatsächlich aufteilt.

Der BGH verweist im Rahmen der Ausführungen zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete unter Darlegung des darin enthaltenden Betriebskostenteils anhand der letzten Betriebskostenaufstellung zudem selbst ohne Weiteres auf seine zum Betriebskostenrecht ergangene Rechtsprechung (vgl. BGH, Urt. v.26.10.2005 - VIII ZR 41/05, Rz. 11, WuM 2006, 39; Versäumnisurteil v. 12.07.2006 - VIII ZR 215/05, Rz. 13, WuM 2006, 569), ohne deren Übertragbarkeit auf den Fall einer Umrechnung einer Bruttokaltmiete auch nur ansatzweise in Frage zu stellen. Weshalb dies in Bezug auf das Erfordernis des Vorbringens konkreter Einwendungen des Mieters insoweit anders sein sollte, ist nicht ersichtlich.

Ohne Erfolg wenden die Beklagten sich schließlich gegen die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 28.02.2006 - 63 S 354/05, wonach dem Mieter bei einer Erhöhung einer Bruttokaltmiete (ausnahmsweise) ein Einsichtsrecht in die zugrunde liegenden Unterlagen zustehen soll. Sofern die Beklagten hiergegen anführen, dass im Falle einer Erhöhung einer Bruttokaltmiete - anders als bei einer Abrechnung über geleistete Betriebskostenvorschüsse - kein Treuhandverhältnis bestehe, aus welchem sich ein entsprechendes Belegeinsichtsrecht des Mieters ableiten ließe, übersehen sie, dass auch im Falle einer Bruttokaltmiete neben einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gem. § 558 BGB zudem sowohl eine Erhöhung als auch eine Ermäßigung der Betriebskosten gem. § 560 Abs.1, 3 BGB in Betracht kommt. Schon vor diesem Hintergrund steht dem Mieter aber ein Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter zu, weil er andernfalls z.B. auch nicht die Möglichkeit hätte, zu überprüfen, ob und in welchem Umfang ggf. eine Herabsetzung der Miete verlangt werden kann (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., 2013, § 560 BGB, Rz. 41 ff.).

Es bestand vorliegend auch keine Veranlassung, den Beklagten auf die rechtlichen Erörterungen im Termin am 05.03.2014 im Anschluss hieran noch einmal Gelegenheit zur Stellungnahme einzuräumen, da die Kammer ihre Rechtsansicht im Termin am 26.06.2013 bereits umfassend kundgetan und lediglich die Möglichkeit der Zulassung der Revision in den Raum gestellt hatte. Die Parteienvertreter hatten insofern im Termin am 26.06.2013 auf eine Protokollierung der einzelnen Hinweise verzichtet.

Die Klägerin hat hier durch die Vorlage der der Mieterhöhungserklärung beigefügten Betriebskostenauflistung für 2010 (Bl. 15 d.A.) den in der Bruttokaltmiete enthaltenen Betriebskostenanteil zunächst schlüssig darlegt. Diesbezüglich haben die Beklagten ausschließlich Grund und Höhe der angesetzten Betriebskosten bestritten und auch nach entsprechendem Hinweis des Amtsgerichtes keine näheren Einwände erhoben. Das einfache Bestreiten war entsprechend der oben zitierten höchstrichterlichen Rechtsprechung jedoch lediglich in Bezug auf die Höhe der (nicht) umlagefähigen Hauswartskosten ausreichend. Entgegen der Ansicht der Klägerin waren die Beklagten mit diesem Einwand auch nicht gem. § 531 Abs.2 ZPO präkludiert, da das Bestreiten bereits in erster Instanz erfolgt ist. Die Klägerin hat auf die Klageforderung sodann in Höhe des Betrages, welcher auf den Hauswartskostenanteil entfällt, im Termin am 05.03.2014 anteilig verzichtet.

3) Hinsichtlich der Spanneneinordnung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird auf die zutreffenden Ausführungen der angefochtenen Entscheidung, denen sich die Kammer nach eigener rechtlicher Prüfung anschließt, Bezug genommen.

Das Amtsgericht ist insbesondere mit zutreffender Begründung davon ausgegangen, dass die unstreitig negativ zu bewertende Merkmalgruppe 1 durch die positiv zu bewertende Merkmalgruppe 2 ausgeglichen wird, da es für das Wohnwertmerkmal ‚Wohnküche' lediglich darauf ankommt, dass ein separater Raum mit mindestens 14 m² Grundfläche vorhanden ist, nicht hingegen, ob es weitere besondere Ausstattungsmerkmale in der Küche gibt.

Vor diesem Hintergrund kann aber dahinstehen, welche Wohnwertmerkmale in den übrigen Merkmalgruppen 3-5 im Einzelnen vorliegen, da sich die ortsübliche Vergleichsmiete selbst bei einem 60%igen Abschlag vom Mittelwert auf 4,28 €/qm belaufen würde. Zuzüglich eines Betriebskostenanteils von 1,01 €/qm (ohne Hauswartskosten) ergäbe sich eine Vergleichsmiete von 808,63 €. Dies entspricht dem Betrag, welcher nach Teilverzicht von der Klägerin vorliegend noch geltend gemacht wird. ..." (LG Berlin, Urteil vom 05.03.2014 - 65 S 481/12)

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§ 556b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht

(1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.

(2) Der Mieter kann entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen eine Mietforderung mit einer Forderung auf Grund der §§ 536a, 539 oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Leitsätze/Entscheidungen:


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§ 556c Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Verordnungsermächtigung

(1) Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn

1. die Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und
2. die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen.

Beträgt der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage vor der Umstellung mindestens 80 Prozent, kann sich der Wärmelieferant anstelle der Maßnahmen nach Nummer 1 auf die Verbesserung der Betriebsführung der Anlage beschränken.

(2) Der Vermieter hat die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform anzukündigen (Umstellungsankündigung).

(3) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften für Wärmelieferverträge, die bei einer Umstellung nach Absatz 1 geschlossen werden, sowie für die Anforderungen nach den Absätzen 1 und 2 zu erlassen. Hierbei sind die Belange von Vermietern, Mietern und Wärmelieferanten angemessen zu berücksichtigen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Leitsätze/Entscheidungen:


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§ 556 d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

Leitsätze/Entscheidungen:



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§ 556e Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung

(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.

(2) Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b durchgeführt, so darf die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 und § 559a Absatz 1 bis 4 ergäbe. Bei der Berechnung nach Satz 1 ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre.

Leitsätze/Entscheidungen:


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§ 556f Ausnahmen

§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Leitsätze/Entscheidungen:


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§ 556g Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete

(1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Die §§ 814 und 817 Satz 2 sind nicht anzuwenden.

(2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht.

(3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.

(4) Sämtliche Erklärungen nach den Absätzen 2 und 3 bedürfen der Textform.

Leitsätze/Entscheidungen:


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§ 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz (Fassung vom 02.01.2002)

(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.

(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren.

(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Leitsätze/Entscheidungen:

Von einer Beweiserhebung darf grundsätzlich nicht bereits deswegen abgesehen werden, weil die beweisbelastete Partei keine schlüssige Erklärung dafür liefert, weswegen eine von ihr behauptete mündliche oder stillschweigende Vereinbarung keinen Eingang in den schriftlichen Vertrag gefunden hat. Denn der Grad der Wahrscheinlichkeit der Sachverhaltsschilderung ist für den Umfang der Darlegungslast regelmäßig ohne Bedeutung (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 25. Oktober 2011, VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 23). Das Fehlen einer schlüssigen Erklärung spielt daher in aller Regel erst im Rahmen der tatrichterlichen Würdigung des Prozessstoffs eine Rolle (BGH, Beschluss vom 21.10.2014 - VIII ZR 34/14).

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Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf (im Anschluss an Senatsurteil vom 26. September 2012, XII ZR 112/10, NJW 2013, 41). Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB, so dass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirksam auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberaum ab der Anpassung der Vorauszahlungshöhe wegen Verstoßes gegen § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit gilt (BGH, Urteil vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13).

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„... 1. In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, BGHZ 185, 114 Rn. 12 ff.) geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Vermieter preisgebundenen Wohnraums einen Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV für Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn sich herausstellt, dass die im Mietvertrag vorgesehene Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht wirksam ist und der Vermieter deshalb angesichts seiner Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen einen geringeren Betrag als die Kostenmiete erhält.

a) Entgegen der Auffassung der Revision war das auf Zahlung dieses Zuschlags gerichtete Mieterhöhungsbegehren der Klägerin nicht im Hinblick auf eine von der Beklagten durchgeführte und noch nicht abgewohnte Anfangsrenovierung treuwidrig und deshalb unzulässig. Der Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV dient dazu, die in unregelmäßigen Abständen - je nach Fälligkeit der Schönheitsreparaturen - anfallenden Kosten zeitanteilig auf die Mietzeit zu verteilen; hieran ändert sich durch eine vom Mieter durchgeführte Anfangsrenovierung nichts. Mit dem Zuschlag werden entgegen der Auffassung der Revision nicht die Kosten der Anfangsrenovierung abgegolten, sondern die seither eintretende Abnutzung, die eine spätere erneute Renovierung erforderlich machen wird und deren anteilige Kosten durch den pauschal berechneten Zuschlag abgedeckt werden sollen. Entgegen der Auffassung der Revision hat die Klägerin die Beklagte auch nicht durch eine unwirksame Renovierungsklausel zur Vornahme der Anfangsrenovierung veranlasst, denn eine Verpflichtung zu einer Anfangsrenovierung war der Beklagten nicht auferlegt.

b) Zutreffend hat das Berufungsgericht ferner angenommen, dass die Klägerin ihr Mieterhöhungsbegehren ausreichend begründet hat. Da die Erhöhung lediglich den (pauschalen) Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV betraf, bedurfte es keiner Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung über die im Übrigen unveränderte Grundmiete. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Klägerin den gesetzlich zulässigen pauschalen (Höchst-)Betrag ansetzen durfte, ohne zu erläutern, warum sie nicht einen unterhalb dieser Grenze liegenden Betrag gewählt hatte; anderenfalls hätte die Klägerin entgegen dem Zweck der Pauschalierung konkrete Berechnungen anstellen müssen.

c) Dem Berufungsgericht ist schließlich auch darin beizupflichten, dass die Klägerin den Zuschlag rückwirkend für den Zeitraum ab 1. Dezember 2009 verlangen kann (§ 4 Abs. 8 Satz 2 NMV). Ob bei dem Zuschlag, den der Vermieter für die nicht wirksam abgewälzten Schönheitsreparaturen verlangt, eine "Änderung von laufenden Aufwendungen" gegenüber der ursprünglichen Wirtschaftlichkeitsberechnung vorliegt, hat der Senat schon im Rahmen des § 8a Abs. 3 WoBindG, § 4 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970 offen gelassen (Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, aaO Rn.18). Diese Frage bedarf auch im Rahmen des § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV 1970 keiner Entscheidung, da auch hier zumindest eine analoge Anwendung geboten ist. Denn nach dem Zweck der Kostenmiete ist der hier gegebene Fall, dass die Aufwendungen von vornherein (zunächst unerkannt) höher als die Kosten waren, ebenso zu behandeln wie eine nachträgliche Erhöhung der laufenden Aufwendungen.

2. Zu Recht beanstandet die Revision jedoch, dass das Berufungsgericht die Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs durch das während eines Zeitraums von vier Monaten an der Fassade des Hauses angebrachte Gerüst und die rund eine Woche andauernden Dacharbeiten als unerheblich angesehen und deshalb gemeint hat, der Beklagten stehe mangels einer Minderung der Miete auch kein Rückforderungsanspruch wegen einer eingetretenen Überzahlung zu.

Das Berufungsgericht überspannt die an die Darlegung eines Mangels zu stellenden Anforderungen, wenn es den detaillierten und durch Lichtbilder veranschaulichten Vortrag der Beklagten über die Mietmängel für unsubstantiiert hält. Es liegt auf der Hand, dass die Nutzung einer Dachgeschosswohnung erheblich eingeschränkt ist, wenn über einen Zeitraum von rund einer Woche sämtliche Dachziegel entfernt und über eine Bauschuttrutsche in einen Container zum Abtransport befördert werden. Die von der Beklagten eingereichten Lichtbilder belegen zudem, dass ihr Balkon durch herabgefallenen Schutt in Mitleidenschaft gezogen war und dass das unmittelbar vor den Fenstern ihrer Wohnung aufgebaute Gerüst eine erhebliche Beeinträchtigung darstellte. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht der Annahme einer Minderung auch nicht entgegen, dass die Beklagte sich während der Dacharbeiten nicht durchgehend in ihrer Wohnung aufgehalten hat. ..." (BGH, Urteil vom 12.12.2012 - VIII ZR 181/12)

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Haben die Parteien eines Gewerberaummietvertrags vereinbart, dass bei einer bestimmten prozentualen Veränderung des "Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushaltes der mittleren Einkommensgruppe in der Bundesrepublik Deutschland" die Miete zu ändern ist, entsteht durch den Wegfall dieses Index eine Regelungslücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden muss (im Anschluss an Senatsurteil vom 4. März 2009, XII ZR 141/07, ZMR 2009, 591). Jedenfalls wenn der der Anpassung zugrunde liegende Zeitraum ab dem 1. Januar 2000 beginnt, entspricht es dem Interesse der Vertragsparteien, für die automatische Anpassung der Miethöhe auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex bereits ab dem Basisjahr 2000 abzustellen (im Anschluss an Senatsurteil vom 4. März 2009, XII ZR 141/07, ZMR 2009, 591; BGH, Urteil vom 07.11.2012 - XII ZR 41/11).

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„... Das Berufungsgericht hat bei seiner Entscheidung die Maßstäbe der höchstrichterlichen Rechtsprechung berücksichtigt und im Ergebnis richtig entschieden.

a) Der Senat kann die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung revisionsrechtlich uneingeschränkt überprüfen. Zwar ist die Auslegung von Vertragsvereinbarungen - auch bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen (vgl. Senatsurteil vom 21. Januar 2004, aaO, unter II 2) - grundsätzlich dem Tatrichter vorbehalten und vom Revisionsgericht nur eingeschränkt überprüfbar (ständige Rechtsprechung des Senats, vgl. nur Senatsurteil vom 26. Februar 2003 - VIII ZR 270/01, NJW 2003, 2382, unter II 2 a m.w.N.). Finden jedoch individualrechtliche Erklärungen oder Allgemeine Geschäftsbedingungen über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung, so unterliegt ihre Auslegung im Interesse einer einheitlichen Handhabung und damit der Rechtssicherheit der uneingeschränkten Überprüfung durch das Revisionsgericht (vgl. BGHZ 122, 256, 260 m.w.N.; Senatsurteile vom 21. Januar 2004, aaO, und vom 14. Juni 2006, aaO, unter II 1 c). So liegt der Fall hier, da der streitgegenständliche Formularvertrag vom Gesamtverband der Wohnungswirtschaft herausgegeben wurde und daher davon auszugehen ist, dass er über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung gefunden hat (vgl. für ein vom Gesamtverband Gemeinnütziger Wohnungsunternehmen e.V. herausgegebenes Mietvertragsformular: Senatsurteil vom 14. Juni 2006, aaO).

b) Das Berufungsgericht hat den Inhalt des Mietvertrages zutreffend dahingehend ausgelegt, dass die Parteien zwar eine Kostenmiete vereinbart haben (§ 2 Abs. 3 des Mietvertrages), diese Vereinbarung jedoch ebenso wie die in § 1 Abs. 3 Satz 1 des Mietvertrages genannte Preisgebundenheit der Wohnung in einem engen sachlichen Zusammenhang mit der in § 1 Abs. 3 Satz 2 des Mietvertrages genannten Förderung der Wohnung mit Mitteln der Wohnungsbaukreditanstalt zu sehen ist. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht hieraus den Schluss gezogen, dass die Kostenmietklausel nach dem Willen der Parteien auch unter Berücksichtigung des Inhalts der Satzung der Klägerin nicht nach dem Auslaufen der Förderung und dem Wegfall der Preisbindung fortgelten und damit auch nicht die Wirkung einer die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausschließenden Vereinbarung nach § 557 Abs. 3 BGB haben sollte.

Dass das Berufungsgericht - anders als der Senat im Urteil vom 14. Juni 2006 (aaO) - zu diesem Auslegungsergebnis gelangt ist, ohne eine ergänzende Vertragsauslegung vorzunehmen, vermag der Revision nicht zum Erfolg zu verhelfen. Denn auch die Annahme einer Regelungslücke und deren Ausfüllung nach den im genannten Senatsurteil aufgezeigten Maßstäben würde zu keinem anderen Auslegungsergebnis führen, so dass sich das Berufungsurteil auch insoweit als richtig erweist. ..." (BGH, Beschluss vom 12.01.2010 - VIII ZR 21/09)

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Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt. Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und sind deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB in die Ausgangsmiete einzurechnen. Eine gegenteilige Parteivereinbarung gäbe dem Vermieter die Möglichkeit zur Mieterhöhung über den in § 558 BGB vorgesehenen Rahmen hinaus und ist deshalb gemäß § 558 Abs. 6, § 557 Abs. 4 BGB wegen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Gibt der Vermieter in einem Mieterhöhungsbegehren nach § 558a BGB eine unzutreffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete unterlässt, führt das nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage; das Mieterhöhungsbegehren ist jedoch unbegründet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der früheren Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. November 2003, VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b und Urteil vom 19. Juli 2006, VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, unter II 2 a, b; BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 331/06).

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Einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10 % davon abweicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626; BGH, Urteil vom 08.07.2009 - VIII ZR 205/08).

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Erfüllt eine Mietwohnung nicht die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebundenen Wohnraum, so ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam (Rn.15) . Eine Vereinbarung der Kostenmiete ist nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weitere Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB sein soll (BGH, Urteil vom 07.02.2007 - VIII ZR 122/05).

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Hat sich der Vermieter im Mietvertrag eine einseitige Neufestsetzung der Miete vorbehalten und hat er in seinen an die Mieter gerichteten Mieterhöhungsschreiben erkennbar auf der Grundlage dieser - nach § 557 Abs. 4 BGB - unwirksamen vertraglichen Regelung sein einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin, vom Empfängerhorizont der Mieter ausgehend, kein Angebot zum Abschluß einer Mieterhöhungsvereinbarung. Schon deshalb kann in der Zahlung der erhöhten Miete seitens der Mieter eine stillschweigende Zustimmung zu der Mieterhöhung nicht gesehen werden (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 29. Juni 2005, VIII ZR 182/04; BGH, Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 199/04).

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„... 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

a) Nicht zu beanstanden ist die Annahme des Berufungsgerichts, daß § 5 Abs. 1 und § 5 Abs. 3 des Mietvertrages in einem Regel-Ausnahmeverhältnis stehen. Auch die Auslegung, daß die Erhöhung der Miete bei der in § 5 Abs. 1 vorgesehenen Steigerung des allgemeinen Lebenshaltungskostenindexes automatisch eintreten und eine Verhandlung über die Miete nur dann erfolgen sollte, falls der Index für die gewerblichen Mieten sich davon abweichend entwickelt, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Das Berufungsgericht geht ferner davon aus, daß es nach § 5 Abs. 3 Sache der benachteiligten Partei ist, eine Abweichung des Mietindexes vom Lebenshaltungskostenindex nachzuweisen und erst, wenn dieser Nachweis gelingt, Verhandlungen über die neu festzusetzende Miete erfolgen sollen, wobei dann die Entwicklung der Mieten für örtlich vergleichbare gewerblich genutzte Grundstücke maßgebend sein soll. Auch insofern ist die Auslegung nicht zu beanstanden.

b) Weiter legt das Berufungsgericht die Klausel so aus, daß bei dem "Index für gewerbliche Mieten" im Sinne des § 5 Abs. 3 1. Halbs. auf einen bundesweiten Index abzustellen sei, weil der Lebenshaltungskostenindex ebenfalls als bundesweiter erstellt werde. Dagegen bestehen durchgreifende Bedenken.

Die tatrichterliche Auslegung eines Individualvertrages ist revisionsrechtlich zwar nur darauf überprüfbar, ob gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (BGHZ 135, 269, 273). Ein solcher Fehler liegt hier jedoch vor. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung verstößt gegen das Gebot einer nach beiden Seiten interessengerechten Auslegung (vgl. BGHZ 115, 1, 5; 131, 136, 138).

aa) Bereits nach dem Wortlaut ergibt sich kein Anhaltspunkt dafür, daß mit dem Index für gewerbliche Mieten ein bundesweiter Index gemeint sein sollte, zumal ein solcher nicht existiert. Die Formulierung "Index für gewerbliche Mieten" steht in engem räumlichen und sachlichen Zusammenhang mit dem Ausdruck "Mietpreis für örtliche gewerbliche Grundstücke" desselben Satzes. Es liegt nahe, daß die Parteien, wenn sie auf einen Bundesindex hätten abstellen wollen, dies zum Ausdruck gebracht hätten. Es ist kein hinreichender Grund ersichtlich, warum die Parteien auf einen bundesweiten Index abstellen wollten. Da ein solcher unstreitig nicht existiert, müßte eine Partei, die sich auf ein Abweichen des Mietindexes vom Lebenshaltungskostenindex berufen will, den (nicht vorhandenen) bundesweiten Index selbst ermitteln. Dies könnte nur mit erheblichem zeitlichen und finanziellen Aufwand durch einen Sachverständigen erfolgen. Es ist fernliegend, daß die Parteien dies gewollt haben.

bb) Dies gilt um so mehr, als ein bundesweiter Index für die Parteien keinen relevanten Maßstab für die Festsetzung einer angemessenen Miete in Köln darstellt. Die Entwicklung auf dem gewerblichen Mietmarkt ist zu unterschiedlich, als daß ein bundesweiter Index ein geeigneter Maßstab für ein bestimmtes Objekt sein könnte. Nicht zuletzt wegen des nicht unerheblichen Gefälles des Mietniveaus im Beitrittsgebiet im Vergleich zu demjenigen der alten Bundesländer würde ein bundesweiter Index zu einer starken Nivellierung führen, die die tatsächlichen Verhältnisse verfälschen würde. Lägen die Mieten im Raum Köln unter dem Bundesdurchschnitt, widerspräche es den Interessen der Mieterin, wenn sie eine am Bundesdurchschnitt orientierte Miete bezahlen müßte. Lägen die Mieten über dem Bundesdurchschnitt, bestünde für die Vermieter kein Grund, sich am (niedrigeren) Bundesdurchschnitt auszurichten. Deshalb lag es im Interesse beider Parteien, sich am örtlichen Mietniveau zu orientieren und ihm bei der Frage der Mietzinsanpassung den Vorrang vor dem allgemeinen Lebenshaltungskostenindex einzuräumen.

cc) Dafür spricht insbesondere auch, daß nach der ausdrücklichen Regelung in § 5 Abs. 3 2. Halbs. des Mietvertrages bei Abweichung des "Index für gewerbliche Mieten" vom Lebenshaltungskostenindex sich die Parteien bei der Neufestsetzung nicht an dem "Index für gewerbliche Mieten" orientieren sollen, sondern an der Entwicklung der Mieten für "örtlich vergleichbare gewerbliche Grundstücke". Dies bedeutet, daß der "Index der gewerblichen Mieten" für die Höhe der Miete ohne Bedeutung ist. Daß er - in der Form eines bundesweiten Mietindexes - lediglich als Hilfsgröße ermittelt wird, um prüfen zu können, ob eine nachteilige Abweichung vom Lebenshaltungskostenindex vorliegt, und um sodann eine Mietanpassung an das örtliche Mietniveau vorzunehmen, macht keinen Sinn.

Das Abstellen auf einen bundesweiten Index könnte im Einzelfall auch zu widersprüchlichen Ergebnissen führen. Läge nämlich der bundesweite Anstieg der Mieten unter dem des Lebenshaltungskostenindexes, so müßte auf Wunsch des Mieters über eine Herabsetzung der Miete auch dann verhandelt werden, wenn die örtlichen Mieten stärker als der Lebenshaltungskostenindex gestiegen wären. Andererseits bestünde kein Raum für Verhandlungen, wenn die örtlichen Mieten gefallen, die bundesweiten Mieten aber nicht hinter dem Lebenshaltungskostenindex zurückgeblieben wären. Das zeigt, daß es weder im Interesse der einen noch der anderen Partei liegen konnte, in § 5 Abs. 3 1. Halbsatz einen Vergleich des Lebenshaltungskostenindexes mit einem bundesweiten Mietindex heranzuziehen.

3. Der Senat kann die gebotene Auslegung selbst vornehmen, weil weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten und auch nicht erforderlich sind (vgl. BGHZ 121, 284, 289). Nach Auffassung des Senats ist als "Index für gewerbliche Mieten" im Sinne des § 5 Abs. 3 des Mietvertrages nicht ein bundesweiter, sondern ein örtlicher Maßstab heranzuziehen. Allein dieses Verständnis entspricht den beiderseitigen Interessen der Parteien. Im übrigen haben auch die Parteien selbst übereinstimmend den Vertrag in diesem Sinne ausgelegt, bevor das Berufungsgericht seine davon abweichende Auffassung kundgetan hat.

4. Der Senat ist nicht in der Lage, in der Sache abschließend zu befinden. Das Oberlandesgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen zur Entwicklung des Mietniveaus für örtlich vergleichbare gewerblich genutzte Grundstücke getroffen, das nach den obigen Ausführungen für eine eventuelle Mietanpassung maßgeblich wäre. Die Sache ist deshalb unter Aufhebung der angefochtenen Entscheidung an das Berufungsgericht zur weiteren Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen. ..." (BGH, Urteil vom 25.09.2002 - XII ZR 307/00).

*** (LG)

Der allgemeine Hinweis in einem Formularmietvertrag, dass die Miete nach den §§ 557 bis 559b BGB geändert werden könne, macht eine Staffelmietvereinbarung nicht unwirksam, wenn hinreichend klargestellt ist, dass während der Laufzeit der Staffelmiete eine Erhöhung gem. §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen ist; letzteres ist bei dem Formularvertragsvordruck des Haus und Grund Rheinland Verlages aus dem Jahr 2011 der Fall (Abgrenzung zu AG Dortmund, Urteil vom 15. Juni 2010, 425 C 142/10, NZM 2010, 862 = WuM 2010, 431 und LG Dortmund, Urteil vom 22. September 2011, 1 S 165/10, NZM 2012, 136 = WuM 2012, 99; LG Krefeld, Urteil vom 15.04.2015 - 2 S 52/14).

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Mietvertragliche Vereinbarungen, die die Höhe der Miete für preisfreien Wohnraum von den Einkommensverhältnissen des Mieters abhängig machen, sind - auch nach Beendigung einer öffentlichen Förderung - gemäß § 557 Abs. 4 BGB unwirksam (LG Berlin, Beschluss vom 26.03.2015 - 67 S 77/15).

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§ 557a Staffelmiete (Fassung ab 01.06.2015)

(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).

(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.

(3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. 2Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.

(4) Die §§ 556d bis 556g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Absatz 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. 3Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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§ 557a Staffelmiete (Fassung vom 02.01.2002)

(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).

(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.

(3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Leitsätze/Entscheidungen:

Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam (BGH, Urteil vom 15.02.2012 - VIII ZR 197/11).

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Die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag betragsmäßig ausgewiesen sind, wird nicht dadurch berührt, dass dem Mieter zusätzlich die Möglichkeit eingeräumt wird, sich zu seinen Gunsten auf eine niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen (BGH, Urteil vom 11.03.2009 - VIII ZR 279/07).

***

Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht (BGH, Urteil vom 17.12.2008 - VIII ZR 23/08).

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Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23. November 2005, VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256; BGH, Urteil vom 12.11.2008 - VIII ZR 270/07).

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Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (BGH, Urteil vom 23. 11.2005 - VIII ZR 154/04).

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Zur Wirksamkeit der Vereinbarung einer Staffelmiete, die während des Laufs einer Mietpreisbindung für die Zeit nach ihrer Beendigung geschlossen wird (BGH, Urteil vom 03.12.2003 - VIII ZR 157/03).

*** (LG)

Der allgemeine Hinweis in einem Formularmietvertrag, dass die Miete nach den §§ 557 bis 559b BGB geändert werden könne, macht eine Staffelmietvereinbarung nicht unwirksam, wenn hinreichend klargestellt ist, dass während der Laufzeit der Staffelmiete eine Erhöhung gem. §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen ist; letzteres ist bei dem Formularvertragsvordruck des Haus und Grund Rheinland Verlages aus dem Jahr 2011 der Fall (Abgrenzung zu AG Dortmund, Urteil vom 15. Juni 2010, 425 C 142/10, NZM 2010, 862 = WuM 2010, 431 und LG Dortmund, Urteil vom 22. September 2011, 1 S 165/10, NZM 2012, 136 = WuM 2012, 99; LG Krefeld, Urteil vom 15.04.2015 - 2 S 52/14).

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§ 557b Indexmiete (gültig ab 01.06.2015)

(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).

(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.

(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.

(4) Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

***

§ 557b Indexmiete

(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).

(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.

(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Leitsätze/Entscheidungen:

Zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme nach § 554 BGB in der Fassung vom 2. Januar 2002 bei Vereinbarung einer Indexmiete gemäß § 557b BGB (BGH, Urteil vom 12.03.2014 - VIII ZR 147/13):

„... Mit Schreiben vom 15. Februar 2010 kündigte die Klägerin zunächst den Einbau einer zentralen Heizungsanlage und die Umlage der Modernisierungskosten nach § 559 BGB (1,25 € je qm) sowie die Erhebung von Heizkostenvorauszahlungen (0,90 € je qm) an. Später nahm sie hiervon Abstand und teilte dem Beklagten mit Schreiben vom 18. August 2010, konkretisiert durch das Schreiben vom 22. Februar 2012 mit, dass sie nunmehr beabsichtige, die Ofenheizung durch eine Versorgung mit Fernwärme zu ersetzen. Sie kündigte die dafür erforderlichen Umbaumaßnahmen im Einzelnen an und erbat die Zustimmung des Beklagten hierzu. Bezüglich der Kosten teilte sie mit, dass eine Erhöhung der Miete nach § 559 BGB nicht erfolgen werde, für die Kosten der Belieferung mit Fernwärme würden allerdings monatliche Vorschüsse in Höhe von 1,96 € je qm, für die Wohnung des Beklagten insgesamt 104,59 €, erhoben werden. Der Beklagte stimmte der Durchführung der von der Klägerin angekündigten baulichen Maßnahmen nicht zu.

Das Amtsgericht hat die Klage auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. ... Die Revision hat keinen Erfolg.

I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Der Klägerin stehe der begehrte Duldungsanspruch gegen den Beklagten gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB zu. Der Anschluss der Wohnung an ein Fernwärmenetz mit gleichzeitigem Anschluss an eine zentrale Warmwasserversorgung stelle eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB dar, da mit ihr in Bezug auf die Beheizung eine dauerhafte Verbesserung des Wohnkomforts verbunden sei. Auch ergebe sich eine Einsparung von Primärenergie.

Die Ankündigung vom 22. Februar 2012 genüge den Anforderungen von § 554 Abs. 3 BGB. Die vorgesehenen Maßnahmen seien ausreichend in Textform erläutert. Der Beklagte dürfe die Duldung der Arbeiten auch nicht wegen der damit verbundenen erstmaligen Umlegung von Betriebskosten für Heizung und Warmwasser und der Erhebung entsprechender Nebenkostenvorschüsse verweigern. Zwar sei zwischen den Parteien eine Indexmiete gemäß § 557b Abs. 1 BGB vereinbart und deshalb eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 BGB). Darauf komme es jedoch nicht an, da die Klägerin die Miete nicht gemäß § 559 BGB erhöhen wolle. Die erstmalige Erhebung von Betriebskosten für die Beheizung und Wassererwärmung stelle keine solche Mieterhöhung dar. Daran ändere sich auch nichts dadurch, dass hier infolge der gewerblichen Lieferung durch Dritte in den Betriebskosten Anteile enthalten seien, die für Verwaltung, Investition und Abschreibung und den Unternehmergewinn kalkuliert seien. Hierin liege auch keine unzulässige Umgehung des Schutzzwecks von § 557b Abs. 2 BGB. Denn es gebe eine entsprechende Umlegungsvereinbarung zwischen den Parteien.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs komme es entscheidend darauf an, ob es eine mietvertragliche Vereinbarung gebe, die dem Vermieter die Umlage der Kosten der Fernwärmelieferung gestatte. Wenn der Bundesgerichtshof insoweit bereits die Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung, die in § 2 Nr. 4c die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung umfasse, als Grundlage für die Umstellung auf Fernwärme und die Umlage der dadurch entstehenden Kosten der Wärmelieferung ausreichen lasse, müsse das erst recht gelten, wenn die entsprechenden Kosten - wie hier - ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt seien.

II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen.

Das Berufungsgericht hat der Klägerin zu Recht einen Anspruch auf Duldung der Modernisierung bezüglich der Beheizung und Warmwasserversorgung der Wohnung gemäß § 554 Abs. 2 BGB aF gegen den Beklagten zuerkannt. Die vorgenannte Vorschrift ist gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB anwendbar, weil die Ankündigung der Klägerin vom 22. Februar 2012 gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF dem Beklagten vor dem 1. Mai 2013 zugegangen ist. Dem Duldungsanspruch steht - entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht der Schutzzweck des § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB entgegen.

1. Wie das Berufungsgericht - von der Revision unangegriffen - festgestellt hat, wird durch die Umstellung der Wärmeversorgung der vom Beklagten gemieteten Wohnung vom Ofenheizungsbetrieb auf den Anschluss an das Fernwärmenetz eine dauerhafte Wohnkomfortverbesserung der Mietsache im Sinne von § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB aF erreicht. Ebenso ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Modernisierungsankündigung der Klägerin im Schreiben vom 22. Februar 2012 als den Anforderungen des § 554 Abs. 3 BGB aF genügend angesehen hat.

2. Entgegen der Auffassung der Revision steht es dem Duldungsanspruch der Klägerin auch nicht entgegen, dass die Parteien eine Indexmiete vereinbart haben und der Klägerin deshalb eine Mieterhöhung nach § 559 BGB verwehrt ist. Denn einen Ausschluss der Duldungspflicht sieht § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB aF nur für den Fall vor, dass die Maßnahme für den Mieter mit einer unzumutbaren Härte verbunden ist. Anhaltspunkte dafür, dass die von der Klägerin geplanten Modernisierungsmaßnahmen mit Rücksicht darauf, dass die Klägerin die Kosten der Fernwärmelieferung anschließend anteilig auf den Beklagten umlegen will und insoweit monatliche Vorauszahlungen in Höhe von 104,59 € begehrt, eine unzumutbare Härte darstellen, sind vom Berufungsgericht nicht festgestellt. Soweit die Revision geltend macht, der Schutzzweck des § 557b Abs. 2 BGB verbiete es, die für eine zentrale Beheizung erforderlichen Investitionen durch den Lieferanten der Fernwärme vornehmen und in die dem Mieter auferlegten Kosten der Fernwärmelieferung einfließen zu lassen, so kann dies von vornherein nicht dazu führen, dass der Beklagte die Modernisierungsmaßnahmen nicht zu dulden hätte. Denn § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB verwehrt dem Vermieter lediglich eine auf § 559 BGB gestützte Mieterhöhung, gibt dem Mieter aber nicht das Recht, die Duldung einer Modernisierungsmaßnahme unabhängig von den Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB aF zu verweigern.

Die Frage, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe Betriebskosten (der Fernwärme) auf den Beklagten umgelegt werden können, sind im Rahmen des hier allein zu entscheidenden Duldungsanspruchs nicht streitgegenständlich. ..."

***

„... I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Die Kammer habe die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranziehung des Mietspiegels für die Stadt Geilenkirchen entsprechend § 287 ZPO geschätzt. Das vom Amtsgericht eingeholte Sachverständigengutachten könne nicht in allen Punkten zur Grundlage der Entscheidung gemacht werden, weil es an der erforderlichen Transparenz und Nachvollziehbarkeit fehle. Im gerichtlichen Verfahren könne auf eine Offenlegung der Miete und der Anschrift sowie der sonstigen Angaben über die Beschaffenheit der Vergleichswohnungen nicht verzichtet werden. Da der Sachverständige die Mitteilung der erforderlichen Angaben im Wesentlichen verweigert habe, sei sowohl für das Gericht als auch für die Parteien keine Möglichkeit gegeben, sich mit der Vergleichbarkeit der Wohnungen auseinander zu setzen.

Das Mietobjekt der Beklagten liege, wie auch die Klägerin selbst in ihrem Mieterhöhungsverlangen angenommen habe, in einer einfachen Wohnlage. Mit dem Begriff der Lage im Sinne von § 558 BGB sei der Bezug zum Wohngebiet gemeint, zum Beispiel Zentral- oder Randlage, Wohn-, Misch- oder Gewerbegebiet, Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, kulturelle Einrichtungen, Schulen), Verkehrsanbindung, Straßenbild und -gepräge, Umweltbelästigung und Lärm. Die Wohnlage werde im Mietspiegel der Stadt Geilenkirchen nach folgenden typisierenden Kategorien unterschieden:

- Einfache Wohnlage, zum Beispiel besonders dichte Bebauung, Baugebiete mit gemischter Benutzung/Industrieanlagen, Beeinträchtigungen durch Abgase, Staub, Rauch und Verkehr, starke Mängel bei Belichtung, Sonneneinstrahlung und Belüftung, keine öffentlichen Verkehrsmittel beziehungsweise Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe, wenig oder keine Schulen, kulturelle Einrichtungen und/oder Freizeitmöglichkeiten.
- Mittlere Wohnlage, zum Beispiel Wohngebiete ohne besondere Vor- und Nachteile, sowohl Innenstadt als auch Vorort; ausreichende (bis ca. fünf Minuten Fußweg) Verkehrsanbindung zu Einkaufszentren und öffentlichen Einrichtungen, Durchgangsverkehr, in der Regel kompakte Bauweise mit geringen Freiflächen, durchschnittliche Immissionsbelastung.

Eine gute Wohnlage sei nach Darstellung beider Parteien nicht in Betracht zu ziehen.

Für eine Eingruppierung des von der Beklagten gemieteten Reihenhauses in die einfache Wohnlage sprächen folgende Kriterien: Die Häuser der Siedlung hinterließen in ihrer großen Mehrheit ein deutlich in die Jahre gekommenes, nicht ganz selten äußerst schlichtes, wenig phantasiereiches Einheitsbild, auch wenn sich eine nennenswerte Zahl von Bewohnern alle Mühe gegeben habe, vereinzelte Grundstücke liebevoll zu gestalten. Die ursprüngliche Zweckbestimmung als Kaserne sei indes nach wie vor prägend. Den Mittelpunkt bilde ein grauer barackenartiger Block mit Lagercharakter. Unmittelbar angrenzend befinde sich der stark gesicherte Eingang zum AWACS-Gelände. An jeweils getrennt liegenden Garagenreihen mit deutlichem Kasernenhofcharakter fehle offenkundig äußere Pflege. Die relativ schmalen Straßen der Siedlung befänden sich teilweise in einem schlechten, von einer Vielzahl von Schlaglöchern gekennzeichneten Zustand. Die Siedlung grenze unmittelbar an das AWACS-Flughafengelände mit entsprechendem Fahrzeug- und Personalverkehrsaufkommen. Der Fluglärm - bis zu 20 Starts und Landungen von großen, technisch alten Maschinen pro Wochentag, die die Siedlung in sehr geringer Höhe überflögen - wirke jedenfalls tagsüber erheblich beeinträchtigend. Es gebe in Neutevern keine oder jedenfalls nicht in nennenswertem Umfang Geschäfte, keine Schule, keinen Kindergarten, keine kulturellen Einrichtungen, keine Kirche, keine ärztliche Versorgung. Die Verkehrsanbindung sei ungünstig, der Ort liege wegen des hermetisch abgeriegelten Flughafens praktisch am Ende einer Sackgasse und werde nur über eine einzige Straße erschlossen. Der nächste Autobahnanschluss sei mehr als zehn km entfernt. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sei schlecht; insbesondere am Wochenende sei eine äußerst eingeschränkte Frequenz zu verzeichnen.

Die Kammer verkenne nicht, dass es durchaus auch Wohnwertmerkmale gebe, die tendenziell für eine bessere Eingruppierung sprechen könnten, insbesondere die relativ großen Grünflächen mit Spielplätzen, der fehlende Durchgangsverkehr, die ausreichend vorhandenen Stellplätze, die im Kern fast reine Wohnbebauung und die landschaftlich geprägte Umgebung des Ortes in drei Himmelsrichtungen (den Flughafen ausgenommen). Der Begriff der einfachen Wohnlage sei allerdings auch nicht mit "schlechter Wohnlage" gleichzusetzen, vielmehr führten die vorhandenen positiven Lagemerkmale in ihrer Gesamtheit dazu, dass die Wohnlage innerhalb der Spanne im obersten Bereich einzuordnen sei.

Demnach erschließe sich der Kammer nicht, womit der Sachverständige begründe, dass bei einer Gesamtbetrachtung eine mittlere Wohnlage anzunehmen sei, zumal er diese Einstufung als "rein akademisch" bezeichnet habe. Dem Sachverständigengutachten fehle jegliche Auseinandersetzung mit dem Mietspiegel. Zuzustimmen sei dem Sachverständigen nur insoweit, als es sich innerhalb der Kategorie der "einfachen Wohnlage" um eine Lage mit einzelnen guten Wohnwertmerkmalen handele.

Zur Ausstattung zähle alles, was der Vermieter dem Mieter zur ständigen Nutzung zur Verfügung stelle, also zum Beispiel Heizung, Bad, sanitäre Anlagen, Trockenräume, Isolierung des Gebäudes. Den diesbezüglichen Angaben des Gutachters I. folgend sehe die Kammer bei dem Objekt der Beklagten - gemessen an der Baualtersklasse - keine herausragenden Wohnwertmerkmale, die einen entscheidenden Einfluss auf den Wohnwert hätten, wenngleich gemessen an der Wohnaltersklasse die Ausstattung leicht gehoben erscheine.

Bei der Art des Mietobjektes sei neben der Struktur des Hauses (zum Beispiel Reihenhaus) das Alter zu berücksichtigen. Spätere umfassende Modernisierungen könnten grundsätzlich zu einer Verschiebung in eine neuere Baualtersklasse führen, wenn es sich um einen wesentlichen Bauaufwand handele, der mindestens einem Drittel des Aufwandes für eine vergleichbare Neubauwohnung entspreche (vgl. Ziffer 2 des Mietspiegels). Hier könne indes trotz einzelner Modernisierungsmaßnahmen nur ein Baujahr bis 1960 zugrunde gelegt werden. Insgesamt gehe die Kammer anhand der Beschreibungen der Parteien und der Angaben des Sachverständigen I. davon aus, dass bei geringfügigen Verbesserungen Art und Beschaffenheit des Hauses baualtersgerecht insgesamt im gehobenen Durchschnitt lägen, also keine besonderen Vor- und Nachteile aufwiesen, jedoch auch modernen Wohnbedürfnissen schon annähernd genügten.

Ein Zuschlag "Naherholung im Naturschutzgebiet 5 %" sei schon deshalb nicht möglich, weil ein solcher Wohnwertvorteil jedenfalls durch den unmittelbar benachbarten AWACS-Flugplatz mehr als kompensiert werde. In welcher Höhe ein Zuschlag für den Charakter als Einfamilienhaus (Ziffer 7 des Mietspiegels) anzuerkennen sei, könne dahinstehen. Denn selbst bei einem Zuschlag von 2,5 %, dem niedrigsten hier in Betracht kommenden Wert, würde der höchste Wert, den die Spanne des Mietspiegels zulasse, nämlich 4,30 € je qm, bereits überschritten. Der Höchstwert der Mietspiegelspanne sei jedoch in der Regel auch der höchstmögliche Wert für die Einzelvergleichsmiete. Da zu den qualitativen Kriterien im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB auch der Charakter des Mietobjekts als Einfamilienhaus zähle, bestehe auch kein Anlass, ausnahmsweise den Höchstwert der Mietspiegelspanne zu überschreiten.

Unter Berücksichtigung der vorgenannten Wohnwertmerkmale schätze die Kammer die Basismiete ohne Zu- und Abschläge innerhalb der Spanne auf 4,20 € je qm am weit oberen Rand der Spanne. Allerdings stelle der obere Spannenwert die Kappungsgrenze dar, so dass sich unter Berücksichtigung der Zuschläge die Einzelvergleichsmiete auf 4,30 € je qm belaufe.

II. Diese im Wesentlichen zutreffende Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist der Einfamilienhauszuschlag nicht durch den oberen Wert der Spanne des entsprechenden Mietspiegelfeldes begrenzt.

1. Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass das Gutachten des Sachverständigen I. als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für das von der Beklagten gemietete Reihenhaus ungeeignet ist.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; vgl. BVerfGE 37, 132, 143).

Diesen Anforderungen genügt das vom Sachverständigen I. erstellte Gutachten nicht. Der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen. Diese Anforderung ist nicht erfüllt, wenn - wie hier - nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, Berücksichtigung finden.

Entgegen der Auffassung der Revision ist das nicht deshalb anders zu beurteilen, weil der Ortsteil, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet, gewisse Besonderheiten aufweist und sich dort eine Reihe fast identischer Vergleichsobjekte befindet. Diese Umstände nötigen auch nicht dazu, eine Art "Spezialmietspiegel" für diesen Ortsteil aufzustellen. Denn Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das Mietniveau in der gesamten Gemeinde. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können deshalb auch Objekte herangezogen werden, die nach Ausstattung, Art, Größe und Lage nur ungefähr vergleichbar sind. Einzelnen Unterschieden bei den Vergleichswohnungen kann gegebenenfalls durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden. Im Übrigen kann der Vermieter nach der Rechtsprechung des Senats zwar zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB auf den eigenen Bestand zurückgreifen (Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn 12). Ferner hat es der Senat nicht beanstandet, dass der gerichtliche Sachverständige die Vergleichswohnungen nur durch Befragungen verschiedener Vermieter ermittelt (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, NJW 2010, 149 Rn. 13). Eine Auswahl von Wohnungen, die sämtlich dem die Mieterhöhung begehrenden Vermieter gehören, stellt aber keine repräsentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Prozess dar. Das Berufungsgericht hat daher zu Recht nicht den vom Sachverständigen I. auf diese Weise ermittelten Wert zu Grunde gelegt. Ob das Gutachten zusätzlich auch wegen der fehlenden Offenlegung der Vergleichswohnungen (vgl. dazu BVerfG, NJW 1995, 40, sowie BGH, Urteil vom 15. April 1994 - V ZR 286/92, NJW 1994, 2899) unverwertbar ist, bedarf hier keiner Klärung.

2. Auch die weitere Vorgehensweise des Berufungsgerichts, die ortsübliche Einzelvergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten in der Weise zu ermitteln, dass die Wohnung anhand der Angaben der Parteien und der Beschreibung des Sachverständigen zur Ausstattung und zu den Besonderheiten der Lage und Infrastruktur der ehemaligen Soldatensiedlung in die einschlägige Mietspiegelspanne eingeordnet und ihr unter Heranziehung von § 287 ZPO ein konkreter Wert zugeordnet wird, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Der Senat hat bereits entschieden, dass dem einfachen Mietspiegel im Prozess eine Indizwirkung zukommt und es von den Umständen des Einzelfalls abhängt, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht (Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 12 ff.; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, WuM 2013, 110 Rn. 16). Insbesondere kommt es darauf an, welche Einwendungen von den Parteien gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhoben werden (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 13). Aus dem Berufungsurteil ist nicht ersichtlich, dass die Parteien konkrete Einwendungen gegen den Mietspiegel von Geilenkirchen erhoben hätten. Übergangenen Sachvortrag der Klägerin zeigt die Revision insoweit auch nicht auf. Der pauschale Einwand der Revision, einfache Mietspiegel enthielten in der Mehrzahl keine aussagekräftigen Daten, sondern würden "ausgehandelt" oder "einvernehmlich festgelegt", ist nicht geeignet, die Indizwirkung des Mietspiegels von Geilenkirchen zu erschüttern.

Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, das Reihenhaus der Beklagten sei der "einfachen Wohnlage" im Sinne des Mietspiegels der Stadt Geilenkirchen zuzuordnen, lässt keinen Rechtsfehler erkennen. Entgegen der Auffassung der Revision stehen die Ausführungen des Sachverständigen I. einer solchen Einordnung nicht entgegen. Denn der Sachverständige hat das zu beurteilende Mietobjekt nicht in den Mietspiegel der Stadt Geilenkirchen eingeordnet, sondern die von ihm genannte Vergleichsmiete allein aus einem Vergleich mit anderen Reihenhäusern der Klägerin ermittelt, die ebenfalls zu der ehemaligen Soldatensiedlung Neutevern gehören. Da es nach der Vorgehensweise des Sachverständigen auf die Einordnung in eine bestimmte Wohnlage nicht ankam, hat er die von ihm erwogene Einstufung in eine "mittlere Wohnlage" selbst als "akademisch" bezeichnet und seine Einschätzung zudem dahin relativiert, dass nach anderen ihm bekannten Mietspiegeln eine Einstufung in die "mittlere Wohnlage" möglich sei. Dass das Berufungsgericht bei der vorgenommenen Einordnung als "einfache Lage" im Sinne des Mietspiegels von Geilenkirchen von falschen Voraussetzungen ausgegangen wäre, lässt sich den Angaben des Sachverständigen zur Beurteilung der Wohnlage somit nicht entnehmen. Soweit die Revision die Nähe des Mietobjekts zu einem Naturschutzgebiet hervorhebt, hat das Berufungsgericht diesen Gesichtspunkt berücksichtigt, ihm aber neben anderen Faktoren wie der Nähe zum Militärflughafen rechtsfehlerfrei nicht dasselbe Gewicht beigemessen wie die Revision.

Auch die weitere Würdigung des Berufungsgerichts, dass für das Mietobjekt der Beklagten innerhalb der für die einfache Wohnlage und die einschlägige Baualtersklasse ausgewiesenen Spanne von 3,30 € je qm bis 4,30 € je qm ein Wert von 4,20 € je qm anzunehmen sei, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

3. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Annahme des Berufungsgerichts, der in Ziffer 7 des Mietspiegels von Geilenkirchen vorgesehene Einfamilienhauszuschlag von bis zu zehn Prozent dürfe nicht zur Überschreitung der Spanne führen. Dies kann der Senat selbst beurteilen, denn die Auslegung eines Mietspiegels (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 556c, § 558c BGB) unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung (Senatsurteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 227/10, NJW 2011, 2284 Rn. 12). Mit einem solchen Zuschlag sollen ersichtlich Umstände berücksichtigt werden, die in den ausgewiesenen Spannen selbst keinen Niederschlag gefunden haben. Der Zuschlag für Einfamilienhäuser beruht auf der Einschätzung, dass der Nutzungswert eines solchen Objekts regelmäßig höher ist als derjenige einer Wohnung von im Übrigen vergleichbarer Größe, Ausstattung und Lage, weil zusätzlich das Grundstück (Garage oder Einstellplatz, Garten usw.) zur Verfügung steht. Der Zuschlag ist deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht durch den oberen Spannenwert begrenzt. Dies entspricht auch der Auskunft der Stadt Geilenkirchen, die den Mietspiegel in Abstimmung mit den Interessenverbänden erstellt hat, in ihrem Schreiben vom 21. August 2012, auf das die Revision zutreffend Bezug nimmt. ..." (BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 373/12)

*** (LG)

Die Wohnflächenangaben in einem Mietvertrag sind nicht nach den Berechnungsgrundsätzen der Wohnflächenverordnung bzw. der II. Berechnungsverordnung zu berechnen, wenn sich die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags (im Fall: im Jahr 1997) nach Auslegung der Vertragserklärungen auf den einfach zu handhabenden Maßstab "Länge mal Breite" der Grundflächen verständigten (LG Saarbrücken, Urteil vom 06.03.2015 - 10 S 160/14).

***

„... I. Die Parteien streiten um Ersatzansprüche der Kläger aufgrund der Nichtvermietbarkeit einer Wohnung der Kläger. Diese Wohnung war seit Mitte November 2007 an die x GmbH vermietet, die in der Wohnung den Geschäftsführer wohnen lies. Hinsichtlich der Miete sieht § 27 des Mietvertrages vor, dass eine Indexmiete vereinbart ist.

Seit Anfang 2008 fanden in der Wohnungseigentumsanlage Dachsanierungen statt, die dazu führten, dass die klägerische Wohnung in einen rohbauartigen Zustand zurückversetzt wurde und unbenutzbar war. Die Mieterin kündigte daraufhin den Mietvertrag mit den Klägern fristlos. Die Wohnung wurde zum 1. März 2013 weitervermietet.

In der Eigentümerversammlung vom 7. Mai 2008 beschlossen die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt 6 ‚ab 01.05.2008 wird den Eheleuten … die Kaltmiete für WE 12 erstattet. Die zu viel gezahlten Hotelkosten bis 10.05.2008 werden hiermit verrechnet' (Bl. 30 d. A.).'

Einen zwischenzeitlich gefassten Beschluss, mit dem dieser Beschluss aufgehoben werden sollte, wurde auf die Anfechtung der Kläger rechtskräftig für unwirksam erklärt.

Von der weitergehenden Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II. Die zulässige Berufung ist teilweise begründet.

Soweit in der Berufungsinstanz die Kläger ihre Anträge (zunächst) dahingehend geändert haben, dass nunmehr der Feststellungsantrag neben dem Klageantrag auf zukünftige Leistung unbedingt erhoben wird, handelt es sich zwar um eine Klageänderung. Diese ist jedoch sachdienlich, zudem ist eine Entscheidung aufgrund der ohnehin zu berücksichtigenden Tatsachen möglich (§ 533 ZPO). Zulässig ist ebenfalls die mit Schriftsatz vom 5. Mai 2014 (Bl. 241) erfolgte (erneute) Klageänderung (§ 264 ZPO).

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts umfasst der Ersatzanspruch der Kläger aus § 14 Nr. 4 Hs 2 WEG sowohl die Indexmieterhöhungen als auch die Betriebskostenvorauszahlungen und damit nunmehr das entsprechende Abrechnungssaldo. Eine Kürzung um den Miteigentumsanteil der Kläger ist nicht vorzunehmen.

1. Die Kläger haben - entgegen der Ansicht des Amtsgerichts - einen Anspruch auf die zwischenzeitlich erfolgten Mieterhöhungen aufgrund der im Vertrag enthaltenen Indexklausel.

a) Zwar geht im Ansatz zutreffend das Amtsgericht davon aus, dass es sich im vorliegenden Fall nicht um einen Wohnraummietvertrag handelt, so dass die Vorschriften über die Wohnraummiete nicht anwendbar sind und damit auch nicht die Vorschriften über die Indexmiete (§ 557 b BGB, § 1 Abs. 3 PrKG). Denn Mietverträge über Räume, die nach dem Vertragszweck zur Weitervermietung oder zu anderweitigen Überlassung an Dritte bestimmt sind, sind keine Wohnraummietverträge. Dieses gilt auch, wenn eine juristische Person Räumlichkeiten anmietet, um sie dem Geschäftsführer als Wohnung zu überlassen (allgemeine Ansicht vgl. nur Blank/Börstinghaus § 535 Rn 21 m. w. N.).

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist die Indexklausel allerdings nicht wegen Verstoßes gegen das Preisklauselgesetz unwirksam, so dass die Wirksamkeit des Preisklauselgesetzes dahin stehen kann (offengelassen zuletzt BGH NJW 2014, 52 Rn 31 vgl. MüKoBGB/Grundmann § 245 Rn. 71 mwN; Schultz NZM 2008, 425 (426 f.) einerseits; und Grothe WM 2002, 22; Vogler NJW 1999, 1236; Schmidt-Räntsch NJW 1998, 3166 andererseits). Insoweit kann auch dahin stehen, ob die vereinbarte Klausel gegen § 1 Abs. 1 PrKG verstößt, denn gemäß § 8 PrKG tritt die Unwirksamkeit der Preisklausel erst zum Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes gegen dieses Gesetz ein. Bis zum Zeitpunkt der Unwirksamkeit bleiben die Rechtswirkungen der Preisklausel unberührt. Dieses führt im vorliegenden Fall jedoch dazu, dass die Preisklausel in dem Vertrag weiterhin als wirksam zu betrachten ist. Denn nach dem eindeutigen Wortlaut des Preisklauselgesetzes gelten Preisklauseln - abweichend von der früheren Rechtslage - als auflösend bedingt wirksam und können daher auch Rechtsgrundlage für wirksame Preisanpassungen sein (vgl. so ausdrücklich BGH NJW 2014, 52). Ein Verstoß der vereinbarten Wertsicherungsklausel gegen das Preisklauselgesetz ist bisher nicht gerichtlich festgestellt worden, so dass die Vorschriften des Preisklauselgesetzes einer Anwendung der vereinbarten Klausel nicht entgegenstehen.

Insoweit kommt es auch nicht darauf an, ob es sich bei der im Mietvertrag enthaltenen Indexklausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 BGB handelt. Denn wie der Bundesgerichtshof entschieden hat, ist eine Klausel, die zwar gegen § 1 Abs. 1 PrKG verstößt, gleichwohl aber nicht nach § 8 PrKG unwirksam ist, nicht wegen des Verstoßes gegen § 1 Abs. 1 PrKG gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (BGH Urteil vom 14. Mai 2014 - VIII ZR 114/13, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

Angesichts dieser Rechtslage haben die Kläger demzufolge einen Anspruch auf Erstattung der Mieterhöhungen aufgrund der Indexklausel. Soweit die Beklagten dagegen einwenden, sie könnten die Unwirksamkeit der Preisklausel nach dem Preisklauselgesetz nicht feststellen lassen, so hilft ihnen das nicht weiter. Die Kläger haben einen Anspruch aus § 14 Nr. 4 WEG auf Erstattung der ihnen durch die Instandsetzung entstandenen Schäden. Hierzu gehört der Ausfall der mit dem Mieter vereinbarten Miete. Auch der Mieter könnte sich gegenüber den Klägern nur dann auf die Unwirksamkeit der Preisklausel berufen, wenn in diesem Rechtsverhältnis die Unwirksamkeit der Preisklausel rechtskräftig festgestellt worden ist. Bis zu diesem Zeitpunkt wäre der Mieter zur Entrichtung der Indexmiete verpflichtet gewesen. Dass der Mieter ein entsprechendes Verfahren während seiner Mietzeit gegen die Kläger angestrengt hat, behaupten diese selbst nicht. An einem Schaden könnte es daher allenfalls dann fehlen, wenn zu erwarten gewesen wäre, dass der Mieter ein derartiges Verfahren gegen die Kläger zu einem späteren Zeitpunkt betrieben hätte, hierzu ist jedoch von der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten nichts vorgetragen worden.

b) Nach den nicht beanstandeten Berechnungen der Kläger (Bl. 14 dA) beträgt der geltend gemachte Anspruch bis Februar 2012 insoweit die gesondert eingeklagten 117,43 €. Die Nettomiete ab Februar 2013 beträgt demnach monatlich 1.436,88 €.

2. Ebenfalls haben die Kläger gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erstattung der Betriebskosten.

a) Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist der Anspruch der Kläger auf die Erstattung der Betriebskostenvorauszahlungen nicht deshalb ausgeschlossen, weil in der Wohnungseigentümerversammlung vom 7. Mai 2008 ein Beschluss dahingehend gefasst wurde, dass den Klägern lediglich die Kaltmiete zu erstatten ist. Insoweit kann dahinstehen, ob dieser Begriff - wie die Kläger meinen - lediglich versehentlich gewählt wurde, denn ein entsprechender Beschluss, mit welchem der dem einzelnen Wohnungseigentümer gem. § 14 Nr. 4 Hs. 2 WEG gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zustehender Erstattungsanspruch ausgeschlossen oder gekürzt wird, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig. Denn durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümer können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung (BGH NJW 2000, 3500). Die Frage der Erstattungsfähigkeit des bei der Instandhaltung und Instandsetzung entstehenden Schadens ist weder durch das Gesetz noch durch eine Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen, eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer fehlt daher (vgl. ebenso Niedenführ/Kümmel § 14 Rn 60; Jennißen/Hogenschurz § 14 Rn 27; OLG Düsseldorf ZMR 2006, 459).

Änderbar im Rahmen des § 16 Abs. 2, 7 WEG ist allenfalls der Verteilungsschlüssel hinsichtlich der geleisteten Schadensersatzzahlungen. Denn bei den geleisteten Zahlungen handelt es sich gem. § 16 Abs. 7 WEG um Kosten der Verwaltung. Die Verteilung der zum Schadensausgleich aufgewandten Kosten kann nach einem anderen Maßstab verteilt werden. Aus dieser Kompetenz kann allerdings nicht der Schluss gezogen werden, dass die Wohnungseigentümer durch Beschluss die Höhe und den Umfang des Schadensersatzes regeln können, eine derartige Beschlusskompetenz besteht - wie ausgeführt - nicht (vgl. Bärmann/Becker § 16 Rn 175; a. a. O.; Bärmann/Klein § 14 Rn 77).

b) Daher ist die Beklagte den Klägern zum Ausgleich des Schadens verpflichtet, den die Kläger durch die Arbeiten in ihrer Wohnung erleiden. Dieser Schaden beschränkt sich nicht in der Nettomiete. Denn nach dem vorgelegten Mietvertrag war die Mieterin auch zur Tragung der Betriebskosten verpflichtet, insoweit war eine Vorauszahlungspflicht von monatlich 297 € vereinbart (§ 4 des Mietvertrages, Bl. 19 dA). Da gemäß § 14 Nr. 4 HS 2 WEG iVm § 249 BGB der Wohnungseigentümer so zu stellen ist, als hätte es die Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme nicht gegeben, besteht auch ein Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen (vgl. für Mietausfallschäden statt aller Schmidt-Futterer, MietR, § 538 Rn. 361; OLG Düsseldorf ZMR 2013, 704; aA offenbar OLG Frankfurt am Main NJW-RR 2007, 233). Denn anderenfalls wäre der Wohnungseigentümer, der weiterhin mit den Ausgaben belastet ist, schlechter gestellt, als bei einer Vermietung der Wohnung. Ebenso wie gegenüber dem Mieter, besteht allerdings auch gegenüber der Beklagten eine Verpflichtung, über die Nebenkostenvorauszahlungen abzurechnen.

Da die Kläger sich im Rahmen der Schadensabrechnung allerdings auch nicht besser als bei einer Vermietung stehen dürfen, besteht auch hier nach Eintritt der Abrechnungsreife (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) ein Anspruch auf Vorauszahlungen nicht mehr (vgl. BGH NJW 2012, 226 Rn. 20 mwN; OLG Düsseldorf ZMR 2013, 704).

c) Da die Kläger auf den entsprechenden Hinweis der Kammer die Klage geändert haben, war den nun gestellten Anträgen stattzugeben. Für das Jahr 2012 ergab die Betriebskostenabrechnung nach dem nicht beanstandeten Vortrag der Kläger 2.195,51 €. Für die Monate Januar und Februar 2013 beträgt das Abrechnungssaldo 734,29 €. Dem entsprechenden Klageantrag war daher ebenfalls stattzugeben.

Dies gilt allerdings nicht für den begehrten Zinsanspruch. Da ein Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen nur bis zum Eintritt der Abrechnungsreife besteht (§ 556 Abs. 3 BGB), besteht ab diesem Zeitpunkt auch ein Anspruch auf Verzugszinsen nicht (mehr). Da die insoweit darlegungsbelasteten Kläger einen Verzug mit dem Abrechnungssaldo nicht vorgetragen haben, besteht insoweit nur ein Zinsanspruch aus §§ 291, 288 BGB.

3. Auch eine Kürzung des klägerischen Anspruchs um ihren Miteigentumsanteil des Klägers hat nicht zu erfolgen. Denn auch diese Ansicht vermischt die Frage des Ersatzanspruches des Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft gem. § 14 Nr. 4 WEG und die Frage der Verteilung der Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer gem. § 16 WEG. Der Anspruch gem. § 14 Nr. 4 WEG geht dahin, die Beeinträchtigungen durch die Instandsetzungsmaßnahmen ausgeglichen zu bekommen. Der insoweit entstandene Schaden besteht im vorliegenden Falle jedoch in voller Höhe in der entgangenen Miete. Nicht bereits im Wege des Schadensausgleiches, sondern erst auf der Ebene der Verteilung der aufgewandten Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer - üblicherweise im Rahmen der Jahresabrechnung - ist sodann - gegebenenfalls - auch der beeinträchtigte Eigentümer selbst an diesen Kosten zu beteiligen (vgl. Bärmann/Klein § 14 Rn 77; Jennißen/Hogenschurz § 14 Rn 33). Einem unmittelbaren Ausgleich steht insoweit bereits entgegen, dass der Anspruch des Klägers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet ist, während der Anspruch aus § 16 Abs. 2 WEG ein Ausgleichsanspruch der Wohnungseigentümer untereinander ist. Zudem ist auch rechnerisch nicht sichergestellt, dass der betroffene Wohnungseigentümer in voller Höhe mit einer Kürzung um seinen Miteigentumsanteil belastet wird, wenn etwa Zahlungen von dritter Seite an die Wohnungseigentümergemeinschaft auf den Schadensersatzanspruch (wie hier von einer Versicherung) geleistet werden.

4. Nach alledem ergibt sich noch folgender Zahlungsanspruch für den Zeitraum Februar 2012 bis Februar 2013 (13 Monate). Den Klägern stehen monatlich 1.436,88 € Nettomiete zu, davon hat den Klägern das Amtsgericht bereits 1.216,35 € zugesprochen, so dass eine Differenz von 220,53 € verbleibt, dies ergibt den geltend gemachten Anspruch von 2.866,89 €. Der Zinsanspruch folgt insoweit aus §§ 286, 288 BGB.

5. Soweit die Kläger den weitergehenden Zahlungsanspruch auf künftige Leistung für erledigt erklärt haben und die Beklagten sich dem nicht angeschlossen haben, war insoweit die Erledigung des Rechtsstreits festzustellen, denn nach den obigen Ausführungen wäre die Klage insoweit begründet gewesen, da die Kläger einen Anspruch auf den vom Amtsgericht nicht zugesprochenen Betrag gehabt hätten. ..." (LG Frankfurt, Urteil vom 16.07.2014 - 2-13 S 177/12)


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§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Fassung vom 11.03.2013)

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Leitsätze/Entscheidungen:

Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist - und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % - nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Aufgabe der Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009, VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 mwN). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung. Auch in Fällen, in denen sich nachträglich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenen oder vereinbarten Wohnfläche liegt, kommt bei einseitigen Mieterhöhungen die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zur Anwendung, zu deren Bemessung die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber zu stellen ist (BGH, Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14).

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„... Die Beklagte schloss am 18. Januar 1979 mit dem Rechtsvorgänger des Klägers einen Mietvertrag über eine 56 m2 große Altbauwohnung in Köln.

Der Kläger wollte einen im Zweiten Weltkrieg zerstörten Anbau des Hauses wieder errichten. Entsprechende Arbeiten kündigte er mit Schreiben vom 29. Oktober 2010 unter Hinweis darauf an, dass er die Nettomiete im Anschluss an die Arbeiten erhöhen wolle. Unter dem 9. März 2011 vereinbarten die Parteien, dass die Beklagte dem Anbau zustimme, aber nicht mit dem Einwand präkludiert sei, nicht zur Duldung der Maßnahme verpflichtet gewesen zu sein. Zugleich wurde der Beklagten ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt und ihr ein Umzugskostenzuschuss angeboten, sofern die Wohnung im Jahr 2011 herausgegeben werde.

Durch den im Dezember 2011 fertiggestellten Wiederaufbau des Anbaus wurde die zuvor aus zwei Zimmern, Küche und Bad bestehende Wohnung der Beklagten um ein Zimmer nebst Loggia (zusätzliche Wohnfläche 29,25 m2) vergrößert. Mit Schreiben vom 30. Dezember 2011 begehrte der Kläger eine Erhöhung der Nettomiete für den alten Teil der Wohnung nach § 558 BGB um monatlich 51,94 € ab 1. März 2012. Für den neu errichteten Teil der Wohnung verlangte er zusätzlich ab 1. März 2012 monatlich 307,13 €. Die Beklagte nutzte in der Folgezeit auch den Anbau.

Mit der Klage hat der Kläger Zustimmung zu einer Mieterhöhung für den ursprünglichen Teil der Wohnung um 51,94 € ab 1. März 2012 sowie Zahlung der für den Anbau zusätzlich verlangten Miete für den Zeitraum von März 2012 bis Februar 2013, insgesamt 3.685,56 €, begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz haben die Parteien einen Teilvergleich geschlossen, der im Wesentlichen bestimmt, dass die Beklagte für den alten Teil der Wohnung ab 1. Januar 2013 eine um 55,38 € erhöhte Miete zahlt. Die weitergehende Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht zurückgewiesen.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Zahlungsverlangen weiter. ...

Die Revision hat Erfolg.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Dem Kläger stehe kein Anspruch auf Zahlung von Miete für den im Zuge des Anbaus neu errichteten Teil der Wohnung zu. Die Vertragsparteien hätten sich nicht auf eine Vergrößerung der Mietfläche geeinigt. Mit der Vereinbarung vom 9. März 2011 habe die Beklagte lediglich versprochen, von einem etwaigen Unterlassungsanspruch nach § 554 BGB aF keinen Gebrauch zu machen. Eine einvernehmliche Vergrößerung der Wohnfläche scheide aus; es sei der Beklagten erkennbar darum gegangen, den Vorbehalt, die Modernisierung sei unzumutbar gewesen, zu wahren.

Eine Erhöhung der Vertragsmiete sei auch nicht als "Kehrseite" einer Duldungspflicht gemäß § 554 Abs. 2 BGB aF eingetreten. Eine Duldungspflicht führe nicht zur Änderung der Vertragsmiete. Ob die Duldungspflicht des Mieters mit einem Recht des Vermieters zur Erhöhung der Vertragsmiete einhergehe, richte sich vielmehr nach § 559 BGB. Aus § 559 BGB aF könne der Kläger aber keine Miete für die Erweiterungsfläche verlangen, weil die Bestimmung die Schaffung neuen Wohnraums bereits nach ihrem Wortlaut nicht erfasse.

Ein Anspruch auf Miete für die Erweiterungsfläche ergebe sich auch nicht aus einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrags. Die Parteien hätten in der Vereinbarung vom 9. März 2011 nicht nur ausdrücklich offen gelassen, ob und inwieweit dem Kläger im Hinblick auf die Vergrößerung der Wohnung ein Anspruch auf erhöhte Miete zustehe. Sie hätten sich nicht einmal auf die Vergrößerung der Wohnung selbst geeinigt. Es handele sich um einen anderen Vertragsgegenstand, der einer ausgehandelten Einigung bedürfe. Einer ergänzenden Vertragsauslegung stehe bereits entgegen, dass hinsichtlich der Preisfindung verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten bestünden.

II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der vom Kläger geltend gemachte Anspruch nicht verneint werden.

Wie die Revision zutreffend rügt, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft nicht in seine Betrachtung einbezogen, dass die Beklagte den Anbau ausweislich des unstreitigen Tatbestands des erstinstanzlichen Urteils, auf den das Berufungsurteil Bezug nimmt, seit seiner Errichtung nutzt. Die vom Berufungsgericht unterlassene Auslegung des Verhaltens der Beklagten kann der Senat selbst vornehmen, weil die hierfür erforderlichen tatsächlichen Feststellungen getroffen und weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu erwarten sind. Mit der Nutzung des Anbaus hat die Beklagte das Angebot des Klägers auf Gebrauchsüberlassung der erweiterten Wohnfläche gegen Zahlung einer um monatlich 307,13 € erhöhten Nettomiete konkludent angenommen. Eine dem Erklärenden - wie hier - zurechenbare objektive Bedeutung seines Verhaltens hat aus der Sicht des Erklärungsgegners Vorrang vor einem etwa entgegenstehenden Willen des Erklärenden (vgl. BGH, Urteile vom 7. Juni 1984 - IX ZR 66/83, BGHZ 91, 324, 329 ff.; vom 2. November 1989 - IX ZR 197/88, BGHZ 109, 171, 177).

Dieser Auslegung steht nicht entgegen, dass die Beklagte sich vor Beginn der Maßnahme den Einwand vorbehalten hat, zu ihrer Duldung nicht verpflichtet zu sein. Dahingehende Einwände hat sie nicht geltend gemacht, sondern im Gegenteil durch ihr tatsächliches Nutzungsverhalten zu verstehen gegeben, dass sie die Vergrößerung der Wohnfläche billigt. Etwaige Anhaltspunkte dafür, dass sie nach dem Zuschnitt der Wohnung nicht umhin konnte, die zusätzliche Wohnfläche zu nutzen, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; sie sind auch nicht ersichtlich.

III. Danach kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellungen bedarf. Die Beklagte ist gemäß § 535 Abs. 2 BGB verpflichtet, Miete auch für die vergrößerte Wohnfläche zu entrichten, weil sie das dahingehende Angebot des Klägers angenommen hat. Auf die Berufung des Klägers ist das Berufungsurteil danach aufzuheben und der Klage, soweit sie Gegenstand des Revisionsverfahrens ist, stattzugeben (§ 563 Abs. 3 ZPO). ..." (BGH, Urteil vom 02.07.2014 - VIII ZR 298/13).

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Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten (BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 354/12):

„... 1. Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass das Gutachten des Sachverständigen I. als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für das von der Beklagten gemietete Reihenhaus ungeeignet ist.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; vgl. BVerfGE 37, 132, 143).

Diesen Anforderungen genügt das vom Sachverständigen I. erstellte Gutachten nicht. Der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen. Diese Anforderung ist nicht erfüllt, wenn - wie hier - nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, Berücksichtigung finden.

Entgegen der Auffassung der Revision ist das nicht deshalb anders zu beurteilen, weil der Ortsteil, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet, gewisse Besonderheiten aufweist und sich dort eine Reihe fast identischer Vergleichsobjekte befindet. Diese Umstände nötigen auch nicht dazu, eine Art ‚Spezialmietspiegel' für diesen Ortsteil aufzustellen. Denn Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das Mietniveau in der gesamten Gemeinde. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können deshalb auch Objekte herangezogen werden, die nach Ausstattung, Art, Größe und Lage nur ungefähr vergleichbar sind. Einzelnen Unterschieden bei den Vergleichswohnungen kann gegebenenfalls durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden. Im Übrigen kann der Vermieter nach der Rechtsprechung des Senats zwar zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB auf den eigenen Bestand zurückgreifen (Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn 12). Ferner hat es der Senat nicht beanstandet, dass der gerichtliche Sachverständige die Vergleichswohnungen nur durch Befragungen verschiedener Vermieter ermittelt (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, NJW 2010, 149 Rn. 13). Eine Auswahl von Wohnungen, die sämtlich dem die Mieterhöhung begehrenden Vermieter gehören, stellt aber keine repräsentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Prozess dar. Das Berufungsgericht hat daher zu Recht nicht den vom Sachverständigen I. auf diese Weise ermittelten Wert zu Grunde gelegt. Ob das Gutachten zusätzlich auch wegen der fehlenden Offenlegung der Vergleichswohnungen (vgl. dazu BVerfG, NJW 1995, 40, sowie BGH, Urteil vom 15. April 1994 - V ZR 286/92, NJW 1994, 2899) unverwertbar ist, bedarf hier keiner Klärung.

2. Auch die weitere Vorgehensweise des Berufungsgerichts, die ortsübliche Einzelvergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten in der Weise zu ermitteln, dass die Wohnung anhand der Angaben der Parteien und der Beschreibung des Sachverständigen zur Ausstattung und zu den Besonderheiten der Lage und Infrastruktur der ehemaligen Soldatensiedlung in die einschlägige Mietspiegelspanne eingeordnet und ihr unter Heranziehung von § 287 ZPO ein konkreter Wert zugeordnet wird, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Der Senat hat bereits entschieden, dass dem einfachen Mietspiegel im Prozess eine Indizwirkung zukommt und es von den Umständen des Einzelfalls abhängt, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht (Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 12 ff.; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, WuM 2013, 110 Rn. 16). Insbesondere kommt es darauf an, welche Einwendungen von den Parteien gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhoben werden (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 13). Aus dem Berufungsurteil ist nicht ersichtlich, dass die Parteien konkrete Einwendungen gegen den Mietspiegel von Geilenkirchen erhoben hätten. Übergangenen Sachvortrag der Klägerin zeigt die Revision insoweit auch nicht auf. Der pauschale Einwand der Revision, einfache Mietspiegel enthielten in der Mehrzahl keine aussagekräftigen Daten, sondern würden ‚ausgehandelt' oder ‚einvernehmlich festgelegt', ist nicht geeignet, die Indizwirkung des Mietspiegels von Geilenkirchen zu erschüttern.

Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, das Reihenhaus der Beklagten sei der ‚einfachen Wohnlage' im Sinne des Mietspiegels der Stadt Geilenkirchen zuzuordnen, lässt keinen Rechtsfehler erkennen. Entgegen der Auffassung der Revision stehen die Ausführungen des Sachverständigen I. einer solchen Einordnung nicht entgegen. Denn der Sachverständige hat das zu beurteilende Mietobjekt nicht in den Mietspiegel der Stadt Geilenkirchen eingeordnet, sondern die von ihm genannte Vergleichsmiete allein aus einem Vergleich mit anderen Reihenhäusern der Klägerin ermittelt, die ebenfalls zu der ehemaligen Soldatensiedlung Neutevern gehören. Da es nach der Vorgehensweise des Sachverständigen auf die Einordnung in eine bestimmte Wohnlage nicht ankam, hat er die von ihm erwogene Einstufung in eine ‚mittlere Wohnlage' selbst als ‚akademisch' bezeichnet und seine Einschätzung zudem dahin relativiert, dass nach anderen ihm bekannten Mietspiegeln eine Einstufung in die ‚mittlere Wohnlage' möglich sei. Dass das Berufungsgericht bei der vorgenommenen Einordnung als ‚einfache Lage' im Sinne des Mietspiegels von Geilenkirchen von falschen Voraussetzungen ausgegangen wäre, lässt sich den Angaben des Sachverständigen zur Beurteilung der Wohnlage somit nicht entnehmen. Soweit die Revision die Nähe des Mietobjekts zu einem Naturschutzgebiet hervorhebt, hat das Berufungsgericht diesen Gesichtspunkt berücksichtigt, ihm aber neben anderen Faktoren wie der Nähe zum Militärflughafen rechtsfehlerfrei nicht dasselbe Gewicht beigemessen wie die Revision.

Auch die weitere Würdigung des Berufungsgerichts, dass für das Mietobjekt der Beklagten innerhalb der für die einfache Wohnlage und die einschlägige Baualtersklasse ausgewiesenen Spanne von 3,30 € je qm bis 4,30 € je qm ein Wert von 4,20 € je qm anzunehmen sei, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

3. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Annahme des Berufungsgerichts, der in Ziffer 7 des Mietspiegels von Geilenkirchen vorgesehene Einfamilienhauszuschlag von bis zu zehn Prozent dürfe nicht zur Überschreitung der Spanne führen. Dies kann der Senat selbst beurteilen, denn die Auslegung eines Mietspiegels (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 556c, § 558c BGB) unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung (Senatsurteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 227/10, NJW 2011, 2284 Rn. 12). Mit einem solchen Zuschlag sollen ersichtlich Umstände berücksichtigt werden, die in den ausgewiesenen Spannen selbst keinen Niederschlag gefunden haben. Der Zuschlag für Einfamilienhäuser beruht auf der Einschätzung, dass der Nutzungswert eines solchen Objekts regelmäßig höher ist als derjenige einer Wohnung von im Übrigen vergleichbarer Größe, Ausstattung und Lage, weil zusätzlich das Grundstück (Garage oder Einstellplatz, Garten usw.) zur Verfügung steht. Der Zuschlag ist deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht durch den oberen Spannenwert begrenzt. Dies entspricht auch der Auskunft der Stadt Geilenkirchen, die den Mietspiegel in Abstimmung mit den Interessenverbänden erstellt hat, in ihrem Schreiben vom 21. August 2012, auf das die Revision zutreffend Bezug nimmt. ..."

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Drittmittel, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, sind in einem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Berechnung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind. Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, endet zwölf Jahre nach der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts (im Anschluss an BGH, Urteile vom 25. Februar 2004, VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947; BGH, Urteil vom 23. Juni 2004, VIII ZR 283/03; BGH, Urteil vom 13.06.2012 - VIII ZR 310/11).

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In einem gewerblichen Mietvertrag hält eine Klausel, die dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht dahingehend einräumt, bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete den vom Mieter zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) festzusetzen, der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB stand (BGH, Urteil vom 09.05.2012 - XII ZR 79/10).

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Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Tatrichter (BGH, Urteil vom 29.02.2012 - VIII ZR 346/10):

„... 1. Zutreffend ist allerdings die Annahme des Berufungsgerichts, dass es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete nach der Rechtsprechung des Senats regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert handelt, sondern dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb einer gewissen Spanne bewegt (Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 b; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, WuM 2009, 746 Rn. 14 mwN).

Die Feststellung, ob die verlangte Miete innerhalb dieser Spanne liegt oder die ortsübliche Miete übersteigt, obliegt dem Tatrichter und erfordert im Prozess eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete (Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO). Diese Einzelvergleichsmiete kann ein Punktwert innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete sein (siehe Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04), sie kann sich aber auch innerhalb einer gewissen Bandbreite bewegen, die ihrerseits innerhalb der umfassenderen, etwa durch einen Mietspiegel abgebildeten Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Senatsurteile vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 227/10, NJW 2011, 2284 Rn. 16; vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2621 unter II 2 c). Stellt sich die Einzelvergleichsmiete nicht als Punkt, sondern als Bandbreite dar, kann der Vermieter die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite anheben (Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO Rn. 15; vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 227/10, aaO Rn. 17). Sowohl die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete als auch die Einzelvergleichsmiete werden, soweit - wie hier - kein Mietspiegel vorhanden ist, in der Regel durch Sachverständigengutachten festgestellt werden können. Maßstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens ist dann die vom Sachverständigen ermittelte Einzelvergleichsmiete (Senatsurteile vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, aaO; vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO; vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 227/10, aaO Rn. 20).

2. Die Auffassung der Revision, der arithmetische Mittelwert der von einem Sachverständigen ermittelten Vergleichsmieten sei die ‚üblichste' Miete und damit ohne Weiteres als (punktgenaue) Einzelvergleichsmiete zugrunde zu legen, trifft nicht zu. Ist die Einzelvergleichsmiete als Bandbreite zutreffend ermittelt, so liegt auch der obere Wert dieser Bandbreite noch innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, die die obere Grenze einer Mieterhöhung nach § 558 BGB darstellt; maßgeblich ist daher entgegen der Auffassung der Revision weder der Mittelwert noch der untere Wert dieser Bandbreite der Einzelvergleichsmiete (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO mwN).

3. Davon ist auch das Berufungsgericht ausgegangen. Es hat jedoch rechtsfehlerhaft angenommen, dass die gesamte Mietspanne der vom Sachverständigen in das Gutachten einbezogenen Vergleichswohnungen zugleich die Bandbreite der konkreten Einzelvergleichsmiete darstelle. Das trifft nicht zu. Die Auffassung des Berufungsgerichts würde dazu führen, dass der Vermieter ohne weiteres die in einem Gebiet bezahlte Spitzenmiete verlangen könnte; das sieht das Gesetz nicht vor. Vielmehr kann der Vermieter nach § 558 Abs. 1 und 2 BGB nur die Miete verlangen, die als zu ermittelnde Einzelvergleichsmiete innerhalb der Spanne der durch Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen der letzten vier Jahre geprägten ortsüblichen Vergleichsmiete in dem betreffenden Gebiet liegt.

a) Auf das Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 (VIII ZR 30/09, aaO) kann sich das Berufungsgericht für seine gegenteilige Auffassung nicht stützen. Dieser Entscheidung lag ein nicht vergleichbarer Sachverhalt zugrunde.

Der Senat hatte in seinem Urteil vom 21. Oktober 2009 (VIII ZR 30/09, aaO) über einen Sachverhalt zu entscheiden, in dem - wie hier - kein Mietspiegel vorlag und die Sachverständige auf der Grundlage von 19 Vergleichswohnungen mit einer größeren Mietspanne eine Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete von 3,35 bis 3,59 €/qm ermittelt hatte. In diesem Fall hat der Senat das Mieterhöhungsverlangen in Höhe des oberen Wertes der Bandbreite der von der Sachverständigen festgestellten Einzelvergleichsmiete für gerechtfertigt gehalten. Er hat jedoch nicht entschieden, dass die Einzelvergleichsmiete mit der umfassenderen Spanne der Mieten der 19 Vergleichswohnungen oder gar mit deren höchstem Wert gleichzusetzen ist.

Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht dagegen die Bandbreite der Einzelvergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten mit der von 6,05 bis 8 €/qm reichenden Spanne aller Mieten gleichgesetzt, die für die vom Sachverständigen berücksichtigten (elf) Vergleichswohnungen gezahlt werden. Das Berufungsgericht hat damit den Begriff der ‚üblichen Entgelte' (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB) verkannt und ist infolge dessen zu einer korrekten Ermittlung der Einzelvergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten nicht vorgedrungen.

Die Revision weist mit Recht darauf hin, dass nicht alles, was am Markt für vergleichbare Wohnungen tatsächlich gezahlt wird, ohne weiteres üblich im Sinne des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ist. Das kann zwar zu bejahen sein, wenn die am Markt gezahlten Mieten nahe beieinander liegen, trifft aber nicht zu, wenn das Spektrum der am Markt vorgefundenen Mieten für vergleichbaren Wohnraum - wie hier - sehr weit auseinandergeht. Zu Unrecht beruft sich das Berufungsgericht für seine Auffassung auf die Äußerung des Sachverständigen bei dessen persönlichen Anhörung, dass auch der Spitzenwert von 8 € noch innerhalb der ortsüblichen Miete liege und nicht im Rahmen der Mieten, die unter § 5 WiStrG fielen. Dem liegt ein unzutreffendes Verständnis von der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde. Nicht jede Miete, die nicht gegen § 5 WiStrG verstößt, ist als übliches Entgelt im Sinne des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zu bezeichnen.

b) Bei einer - wie hier - sehr weit auseinander gehenden Streuung der Vergleichsmieten hat der Tatrichter mit Unterstützung des Sachverständigen auf der Grundlage einer ausreichend großen, repräsentativen Stichprobe vergleichbarer Wohnungen (Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c aa) zunächst das breite Spektrum der am Markt tatsächlich gezahlten Mieten auf den engeren Bereich der Entgelte zu begrenzen, der als Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete anzusehen ist. Diese Eingrenzung auf den Bereich der ‚üblichen Entgelte' (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB) hat das Berufungsgericht versäumt.

aa) Zwar hat der Sachverständige in seinem Gutachten ausgeführt, dass er in einem ersten Schritt sogenannte ‚Ausreißermieten' aussondere, die bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete keine Berücksichtigung fänden. Darunter verstehe er unter Berücksichtigung von § 5 WiStrG Mieten , die 20 % oberhalb und unterhalb des arithmetischen Mittelwerts lägen. Im vorliegenden Fall habe er jedoch keine derartigen Mieten feststellen können.

Dieses Vorgehen des Sachverständigen ist im Ansatz nicht zu beanstanden. Wo die Grenze für von vornherein ausscheidende ‚Ausreißermieten' zu ziehen ist, obliegt dem Tatrichter. Dass der Sachverständige die Grenze bei 20 % gezogen und das Berufungsgericht dies gebilligt hat, wird von den Parteien nicht angegriffen und ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Die Eliminierung extrem abweichender Mieten, die unter § 5 WiStrG fallen, reicht aber entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und des Sachverständigen nicht aus, um die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete und - in deren Rahmen - die Einzelvergleichsmiete zu bestimmen.

bb) Der Begriff der Üblichkeit ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, dessen Anwendung auf den konkreten Fall für den Tatrichter naturgemäß nicht einfach ist. Auf die Schwierigkeit einer Definition dessen, was üblich ist, hat bereits die von der damaligen Bundesregierung eingesetzte Expertenkommission ‚Wohnungspolitik' im Jahr 1994 hingewiesen. Sie hat seinerzeit angeregt, die in der Praxis immer größer werdenden Interpretationsprobleme der ortsüblichen Vergleichsmiete durch gesetzliche Maßstäbe zu regeln, die einerseits konkret genug sind, um mit ihnen in der Praxis taugliche Ergebnisse zu erzielen, die andererseits aber weit genug gefasst sind, damit sie nicht zu einer ständigen Fehlerquelle werden (BT-Drucks. 13/159, S. 120). Diese Anregung hat der Gesetzgeber nicht aufgegriffen. Er hat die Konkretisierung, welche Entgelte als üblich anzusehen sind, weiterhin der Praxis überlassen.

Die Gesetzesmaterialien zu einer früheren Änderung des § 2 MHG durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) enthalten allerdings zur Erläuterung des Begriffs der Üblichkeit den Hinweis, dass Mieten, die außergewöhnlich stark nach der einen oder anderen Seite von der ‚großen Mehrheit' der Mieten abweichen, als nicht üblich außer Betracht bleiben (BT-Drucks. 9/2079, S. 15). Diese Begrenzung der ortsüblichen Vergleichsmiete dient dazu, ‚Preisspitzen' auf dem Wohnungsmarkt abzuschneiden (BVerfGE 37, 132, 143).

Die Umschreibung der Üblichkeit unter Bezugnahme auf die ‚große Mehrheit' der Mieten entspricht auch dem allgemeinen Sprachgebrauch. Die Revision weist mit Recht darauf hin, dass eine Miete nur dann als üblich angesehen werden kann, wenn sie innerhalb einer Spanne liegt, welche ‚zumindest' die überwiegende Mehrheit der Vergleichsmieten umfasst (ähnlich Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 558 BGB Rn. 132: ‚erheblich mehr' als 50 %). Dieses breite Mittelfeld ist der Bereich der ortsüblichen Vergleichsmiete, innerhalb deren Spanne die Einzelvergleichsmiete zu bestimmen ist.

cc) Die Begrenzung des vollen Spektrums der berücksichtigungsfähigen Vergleichsmieten auf die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete kann, wenn ein Mietspiegel nicht vorliegt, vom Tatrichter mit Unterstützung des Sachverständigen in verschiedener Weise vorgenommen werden.

Unterschiedliche Ansätze kommen in Betracht. So befürwortet Börstinghaus unter Bezugnahme auf die Praxis bei der Erstellung von Mietspiegeln, die nach Eliminierung der ‚Ausreißermieten' verbleibende Spanne der Vergleichsmieten dadurch auf das Mittelfeld der ortsüblichen Vergleichsmiete zu begrenzen, dass je ein Sechstel im oberen und unteren Bereich der erhobenen Daten gekappt wird (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, zur Kritik näher Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 133 mwN in Fn. 364 ff.). Auch kann die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine prozentuale Abweichung vom arithmetischen Mittelwert, um den sich die Vergleichsmieten gruppieren, bestimmt werden.

Starre Maßstäbe zur Eingrenzung des Mittelfeldes der Vergleichsmieten für alle erdenklichen Fälle - etwa bestimmte Prozentsätze für die Abweichung vom arithmetischen Mittelwert - können von Rechts wegen nicht vorgegeben werden. Denn die Streuung der Mieten hängt von regionalen Marktgegebenheiten ab (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 134). Diese lassen sich nicht durch starre Regelungen für die Ermittlung der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete im konkreten Fall erfassen, sondern sind Gegenstand tatrichterlicher Würdigung. Es ist daher Aufgabe des Tatrichters, mit sachverständiger Hilfe die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete sachgerecht zu begrenzen. Dies hat das Berufungsgericht versäumt, indem es das volle Spektrum der berücksichtigungsfähigen Vergleichsmieten mit der ortsüblichen Vergleichsmiete gleichgesetzt hat.

c) Wenn die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtsfehlerfrei ermittelt worden ist, dann ist in deren Rahmen die Einzelvergleichsmiete vom Tatrichter zu bestimmen. Auch diesen Schritt hat das Berufungsgericht nicht vorgenommen.

Die Einzelvergleichsmiete als ‚konkrete' ortsübliche Vergleichsmiete wird in der Regel durch Einstufung der Wohnung innerhalb der Spanne aufgrund zusätzlicher qualitativer Kriterien näher bestimmt werden können. Ebenso mag es möglich sein, vom Mittelwert der Spanne auszugehen und aufgrund besonderer Qualitätsmerkmale der zu bewertenden Wohnung Zu- oder Abschläge vorzunehmen. Dabei kann der Tatrichter, wie ausgeführt, im Ergebnis zu einer punktgenauen Einzelvergleichsmiete, aber auch zu einer Bandbreite der Einzelvergleichsmiete gelangen. Bei geringer Marktstreuung kann die Bandbreite der Einzelvergleichsmiete auch mit der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete übereinstimmen. Auch diese Beurteilung obliegt dem Tatrichter mit Unterstützung des Sachverständigen.

4. Das Berufungsgericht hat darüber hinaus nicht gesehen, dass gegen das Gutachten des Sachverständigen noch in anderer Hinsicht gewisse Bedenken bestehen.

a) Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht (BayObLGZ 1992, 314 ff.). Daraus folgt, dass sich die Vierjahresfrist vom Zugang des Erhöhungsverlangens an vier Jahre zurück erstreckt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 107). Im vorliegenden Fall ist den Beklagten das Erhöhungsverlangen vom 22. Juli 2009 noch im selben Monat zugegangen. Zu berücksichtigen waren daher Mieten aus dem zweiten Halbjahr 2005 bis zum ersten Halbjahr 2009. Der Sachverständige hat ausweislich seines Vergleichsmietendiagramms Mieten nur aus den Jahren 2005 bis 2008 einbezogen. Es ist nicht ersichtlich, aus welchen Gründen er Mieten aus dem ersten Halbjahr 2009 unberücksichtigt gelassen hat, obwohl er über entsprechende Daten verfügt zu haben scheint. Denn nach seinen Ausführungen hat es im Jahr 2009 in dem betreffenden Gebiet nicht unerhebliche Mietsteigerungen gegeben.

b) In welchem Verhältnis Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind, ist in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht ausdrücklich geregelt. Es obliegt deshalb dem Tatrichter, auf ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen zu achten. Der Sachverständige hat ausgeführt, dass er in seine Mietenauswertung einen Neuvermietungsanteil pro Jahr von (nur) 5 bis 10 % - im Mittel 7,5 % - einbezogen habe. Ebenso ist er in einem dem Senat vorliegenden Gutachten in einem anderen Rechtsstreit verfahren. Der Sachverständige hat diesen geringen Neuvermietungsanteil lediglich damit begründet, dass er ‚gemäß führender Fachliteratur und den regionalen Markterfahrungen in diesem Marktsegment sachgerecht und angemessen' sei. Dies bedarf näherer Erläuterung. ..."

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Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als "Marktmiete" geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (Fortführung des Senatsurteils vom 16. Juni 2010, VIII ZR 258/09, WuM 2010, 490; (BGH, Urteil vom 09.11.2011 - VIII ZR 87/11).

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Darf der Vermieter nach den Bestimmungen eines ihn bindenden Fördervertrages von Mietern mit Wohnberechtigungsschein keine höhere Miete als die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau verlangen, ist eine Regelung im Mietvertrag, nach der der Mieter bei Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines die Verminderung der vereinbarten Miete auf die (niedrigere) Durchschnittsmiete verlangen kann und sich bei einer Erhöhung der Durchschnittsmiete der von ihm zu tragende Anteil an der vereinbarten Miete erhöht, wirksam (BGH, Urteil vom 13.07.2011 - VIII ZR 261/10).

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Ob öffentliche Förderungsmittel als Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen gewährt werden und damit im Rahmen der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens anzugeben sind, beurteilt sich grundsätzlich nach dem im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck (BGH, Urteil vom 19.01.2011 - VIII ZR 87/10).

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„... Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Mieterhöhungsverlangen entspricht den formellen Anforderungen des § 558 BGB. Die Annahme des Berufungsgerichts, bei den der Klägerin gewährten Mitteln handele es sich nicht nur um für Instandsetzungsarbeiten, sondern (auch) um in dem Mieterhöhungsverlangen anzugebende Drittmittel für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 558 Abs. 5 in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB, trifft nicht zu.

1. Das Berufungsgericht hat zwar im Ausgangspunkt zutreffend den in dem Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck als entscheidendes Kriterium dafür angesehen, ob die Zuschüsse für Instandsetzungs- oder für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden. Rechtsirrig meint das Berufungsgericht jedoch, § 1 des Förderungsvertrages entnehmen zu können, dass die Zuschüsse (auch) der Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen dienen sollten, hingegen die Regelung in § 4 Abs. 7 des Förderungsvertrages, wonach die Fördermittel ausschließlich zur Deckung unrentierlicher Kosten für Instandsetzungsarbeiten bestimmt seien, allein den Zweck verfolge, den Vermieter von der Anrechnung der Drittmittel bei Mieterhöhungen freizustellen (vgl. für einen gleich gelagerten Fall Senatsurteil vom 19. Januar 2011 - VIII ZR 87/10, zur Veröffentlichung bestimmt, zu einer wortgleichen Vertragsbestimmung).

Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrachtung, dass § 1 des Förderungsvertrages keine Aussage über den Förderungszweck trifft, sondern in § 1 Abs. 2 diesbezüglich auf § 4 des Förderungsvertrages verweist. In § 4 Abs. 7 des Förderungsvertrages ist der für die Beurteilung maßgebende Förderungszweck indes abschließend und unmissverständlich beschrieben. Danach ‚sind die Baukostenzuschüsse als Beitrag zur Deckung der unrentierlichen Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen' und der Aufwendungszuschuss ‚als Beitrag zur Deckung von Bewirtschaftungsdefiziten aus den laufenden Aufwendungen für Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt'. Damit betrafen die Zuschüsse ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen; hierfür gewährte Drittmittel führen jedoch nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht zu einer Kürzung der neu verlangten Miete (vgl. Senatsurteil vom 19. Januar 2011, aaO).

2. Soweit zu Gunsten der Beklagten für die Wohnung ein gültiger Wohnberechtigungsschein vorliegt, lässt dies den Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete gemäß § 558 Abs. 1 BGB nicht entfallen. Die öffentliche Förderung durch die Vergabe eines Wohnberechtigungsscheins nach § 5 Wohnungsbindungsgesetz an den Mieter hat nicht zur Folge, dass die Zustimmung zu einer höheren Miete bei Vorliegen der Voraussetzungen gemäß § 558 BGB verweigert werden könnte (AG Pankow-Weißensee, GE 2009, 1629 f.). Die Miete ist nur solange entsprechend der Vereinbarung der Parteien in § 4 der Anlage 2 zum Mietvertrag reduziert zu zahlen, wie die Beklagte der Klägerin fristgerecht einen gültigen Wohnberechtigungsschein nachweisen kann. ..." (BGH, Urteil vom 19.01.2011 - VIII ZR 12/10)

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„... Wie die Ausführungen des Schiedsgutachtens insgesamt erkennen lassen, haben alle von dem Sachverständigen herangezogenen Unterlagen und Quellen, jedenfalls als Hintergrund seines allgemeinen Erfahrungswissens, Eingang in die vorgenommene Bewertung der Markttendenzen und Marktentwicklung für die maßgeblichen Erhebungszeiträume gefunden, auch wenn die ermittelten Miet- Steigerungsprozentsätze letztlich auf die Werte des RDM- Preispegels und der eigenen Datensammlung gestützt worden sind. Da nach dem Gutachten die Mietwertübersicht des Gutachterausschusses - mit einer angegebenen Mietwertspanne von 17 DM bis 21 DM pro qm bei Neuvermietungen - auf einer Befragung zwischen Oktober 1991 und November 1992 basiert, also nicht die Werte von 1989 und 1993 gegenüberstellt, und die Mietenübersicht der Rheinischen Immobilienbörse und der Industrie- und Handelskammer Köln - bei einer Mietpreisspanne von 14 DM bis 22 DM pro qm bei Neuvermietungen - auf den Zeitpunkt August 1993, ebenfalls ohne Vergleichswerte aus 1989 abstellt, war es weder fehlerhaft noch etwa willkürlich, daß der Gutachter die Zahlen aus diesen Übersichten bei dem angestellten Mietpreisvergleich nicht im einzelnen herangezogen hat. ..." (BGH, Urteil vom 01.10.1997 - XII ZR 269/95)

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„... 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil die Frage, ob der Vermieter preisgebundenen Wohnraums einen Zuschlag zur Kostenmiete verlangen könne, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung von Schönheitsreparaturen enthalte, von grundsätzlicher Bedeutung und obergerichtlich noch nicht entschieden worden sei. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht indessen nicht mehr, nachdem die vom Berufungsgericht für klärungsbedürftig gehaltene Frage durch das Senatsurteil vom 24. März 2010 (VIII ZR 177/09, NJW 2010, 1590) dahin beantwortet worden ist, dass der Vermieter bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum berechtigt ist, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist. Auch sonst liegt keiner der weiteren im Gesetz genannten Zulassungsgründe vor. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.

Die Revision räumt zwar ein, dass die im Berufungsurteil aufgeworfene Frage von grundsätzlicher Bedeutung zwischenzeitlich durch das genannte Senatsurteil vom 24. März 2010 (VIII ZR 177/09, aaO Rn. 8 ff.) im Sinne des vom Berufungsgericht gefundenen Ergebnisses höchstrichterlich entschieden sei. Sie hält die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision aber gleichwohl nach wie vor für gegeben, weil sich die für den Bereich der preisgebundenen Wohnraummiete bislang höchstrichterlich noch nicht entschiedene Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stelle, ob das AGB-rechtliche Verbot der geltungserhaltenden Reduktion es auch im Falle eines Mietvertrages über preisgebundenen Wohnraum gebiete, die in AGB enthaltene Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter als insgesamt unwirksam anzusehen, wenn diese AGB eine gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksame Klausel zur Ausführungsart der Schönheitsreparaturen enthielten. Denn anders als bei preisfreiem Wohnraum nehme die (mit dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion begründete) Bejahung einer Unwirksamkeit der Abwälzung schlechthin nicht nur dem Mieter die Last der Schönheitsreparaturen, sondern eröffne dem Vermieter zugleich die Möglichkeit der Erhebung des genannten Zuschlags zum Nachteil des Mieters. In solch einem Fall sei entsprechend der Schutzrichtung der §§ 307 ff. BGB für die Anwendung des Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion kein Raum, wenn dieses Verbot - wie hier - zu einem für den Vertragspartner des Verwenders im Vergleich zu dem ansonsten anzuwendenden dispositiven Gesetzesrecht (zumindest überwiegend) nachteiligen Ergebnis dahin führe, dass er mit dem in § 28 Abs. 4 II. BV geregelten Zuschlag zur Kostenmiete belastet werde, ohne die ihm günstigere Möglichkeit zu behalten, den erforderlichen Instandhaltungsaufwand von vornherein durch entsprechend pflegliche Behandlung der Mietsache und/oder durch Auswahl besonders preiswerter Handwerker beziehungsweise durch eigenhändige Durchführung zu minimieren. Dem kann nicht gefolgt werden.

Der Senat hat in seinem Urteil vom 24. März 2010 (VIII ZR 177/09, aaO Rn. 23) bereits entschieden, dass kein Verstoß gegen das Verbot geltungserhaltender Reduktion darin liegt, dass dem Vermieter bei der Kostenmiete in Folge der unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel ein Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zusteht. Denn der Anspruch des Vermieters auf diesen Zuschlag beruht nicht auf einer (unzulässigen) Umgestaltung der unwirksamen Klausel, sondern ergibt sich unmittelbar aus dem dispositiven Gesetzesrecht. Die Sanktion für die Verwendung unwirksamer Formularklauseln besteht darin, dass sich der Verwender mit der für ihn ungünstigeren Regelung des dispositiven Gesetzesrechts begnügen muss, die der ersatzlose Wegfall der unzulässigen Klausel zur Folge hat. Sie geht aber nicht so weit, dass dem Verwender die Berufung auf das dispositive Gesetzesrecht verwehrt wäre.

Dem hiergegen erhobenen Einwand der Revision, bei preisgebundenem Wohnraum müsse bereits die Inhaltskontrolle den nachteiligen Folgen, welche die (Gesamt-)Unwirksamkeit der in Rede stehenden Schönheitsreparaturklausel (dazu Senatsurteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, WuM 2007, 259 Rn. 10 f.) für den Mieter habe, in der Weise Rechnung tragen, dass das Verbot einer geltungserhaltenden Reduktion keine Anwendung finde und die Klausel im Übrigen wirksam bleibe, kann indessen nicht gefolgt werden. Zwar kann im Einzelfall bei ein und derselben Klausel eine Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB unter Berücksichtigung von Art und Gegenstand, Zweck und besonderer Eigenart des jeweiligen Geschäfts - gruppentypisch - unterschiedlich ausfallen, wenn die Klausel für verschiedene Arten von Geschäften oder gegenüber verschiedenen Verkehrskreisen verwendet wird, deren Interessen, Verhältnisse und Schutzbedürfnisse generell unterschiedlich gelagert sind (BGH, Urteil vom 9. Februar 1990 - V ZR 200/88, BGHZ 110, 241, 244 mwN). Das kann im Einzelfall sogar bei Schönheitsreparaturklauseln der Fall sein, wenn die Vertragsauslegung ergibt, dass die Klausel jeweils an unterschiedliche Sachverhalte, die eine eigene Fallgruppenbildung rechtfertigen, anknüpft (Senatsbeschluss vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 264 mwN). Eine solche unterschiedliche Fallgruppenbildung kommt hier jedoch nicht in Betracht.

Es macht für eine Inhaltskontrolle der in Rede stehenden Klausel keinen sachlichen Unterschied, ob sie Bestandteil Allgemeiner Geschäftsbedingungen eines preisfreien oder preisgebundenen Wohnraummietverhältnisses ist. Die mit dem beanstandeten Klauselteil verbundene unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen (vgl. Senatsurteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, aaO) besteht in beiden Fällen in gleicher Weise. Dem Umstand, dass die mit der Unwirksamkeit des betreffenden Klauselteils einhergehende Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel den Mieter bei preisgebundenem Wohnraum aufgrund der Besonderheiten bei Bildung der Kostenmiete stärker belasten kann als bei preisfreiem Wohnraum (dazu Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, aaO Rn. 24 f.), ist vielmehr dadurch Rechnung zu tragen, dass es dem Klauselverwender angesichts des mit der Inhaltskontrolle gemäß §§ 307 ff. BGB verfolgten Schutzzwecks im Einzelfall nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt sein kann, sich gegen den Willen seines Vertragspartners auf eine an sich gegebene Klauselunwirksamkeit zu berufen (vgl. v. Bernuth, BB 1999, 1284, 1286; Palandt/Grüneberg, BGB, 69. Aufl., Vorb. von § 307 Rn. 17; Bamberger/Roth/Schmidt, BGB, 2. Aufl., § 307 Rn. 14; vgl. ferner BGH, Urteile vom 4. Dezember 1986 - VII ZR 354/85, BGHZ 99, 160, 161 f.; vom 30. Oktober 1990 - IX ZR 9/90, WM 1991, 88 unter II 3).

2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg.

a) Das Berufungsgericht hat die Klägerin ohne Rechtsfehler als berechtigt angesehen, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, nachdem sich herausgestellt hatte, dass die von ihr verwendete Schönheitsreparaturklausel hinsichtlich ihrer darin vorgesehenen Zustimmung zu einer Abweichung von der bisherigen Ausführungsart einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhält und deshalb insgesamt unwirksam ist (vgl. Senatsurteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, aaO). Die gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 WoBindG rechtsgestaltende Mieterhöhungserklärung der Klägerin nach § 10 Abs. 1 WoBindG stellt sich trotz der nachteiligen Folgen, die auf diese Weise für die Beklagte durch die Klauselunwirksamkeit eintreten, nicht als treuwidrig dar, weil die Klägerin nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts der Beklagten zuvor zweimal vergeblich die Aufrechterhaltung der Vornahmeklausel, und zwar unter Streichung des zu beanstandenden Klauselteils, angeboten hatte, ohne dass die Beklagte hierauf eingegangen war. Dadurch waren die Interessen der Beklagten an einer die Umlegung dieser Instandhaltungskosten hindernden Beibehaltung ihrer Renovierungspflicht hinreichend gewahrt.

b) Ohne Erfolg rügt die Revision ferner, dass das Berufungsgericht die Mieterhöhungserklärung der Klägerin vom 12. Dezember 2007 als in einer den Anforderungen des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG genügenden Weise erläutert angesehen und deshalb auch unter diesem Gesichtspunkt für wirksam erachtet hat. Denn es ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht den in der Mieterhöhungserklärung enthaltenen Hinweis auf § 28 Abs. 4 II. BV hat ausreichen lassen, nachdem die Klägerin der Beklagten in den vorausgegangenen Schreiben vom 22. August und 24. September 2007 bereits ausführlich erläutert hatte, dass die Überwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam sei, und darin die Mieterhöhung für den Fall einer Nichtannahme des von ihr gleichzeitig unterbreiteten Vertragsänderungsangebots angekündigt hatte.

Diese tatrichterliche Auslegung einer Individualerklärung ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs revisionsrechtlich nur beschränkt darauf überprüfbar, ob gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (Senatsurteil vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07, WuM 2008, 497 Rn. 10 mwN). Das ist nicht der Fall. Entgegen der Auffassung der Revision war das Berufungsgericht nicht gehindert, zur Bestimmung der Anforderungen an die Erläuterungsdichte der Mieterhöhungserklärung auf die genannten beiden Schreiben zurückzugreifen. Denn eine solche einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung ist am Maßstab des § 133 BGB so auszulegen, wie der Erklärungsempfänger sie nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen musste. Dabei darf der Empfänger auch nicht bei dem Wortlaut der abgegebenen Erklärungen stehen bleiben, sondern muss unter Berücksichtigung aller ihm bekannten Umstände mit gehöriger Aufmerksamkeit prüfen, was der Erklärende gemeint hat (vgl. BGH, Urteil vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, WM 2008, 1700 Rn. 30). Vor dem Hintergrund der in den vorausgegangenen beiden Schreiben enthaltenen Erklärungen, in denen zur Erläuterung der Mieterhöhung bereits das Nötige gesagt war, durfte das Berufungsgericht daher das in der Mieterhöhungserklärung selbst zur Erläuterung angegebene Stichwort als hinreichend ansehen, dass hierdurch der erforderliche Bezug zu den früheren Schreiben unübersehbar hergestellt war. Soweit die Revision meint, der Kontext zwischen der Mieterhöhungserklärung und den beiden vorausgegangenen, allerdings schon ein Vierteljahr zurückliegenden und in der Erhöhungserklärung selbst nicht erwähnten Schreiben sei alles andere als offenkundig, setzt sie in revisionsrechtlich unbeachtlicher Weise lediglich ihre eigene Wertung an die Stelle derjenigen des Berufungsgerichts. ..." (BGH, Beschluss vom 31.08.2010 - VIII ZR 28/10)

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„... 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Der Klägerin stehen die ihr vom Berufungsgericht zugesprochenen Mietforderungen für die Zeit von Januar 2003 bis Oktober 2006 zu. Bei der Ermittlung der Mietrückstände ist das Berufungsgericht zutreffend von einer Grundmiete von 439,81 € ausgegangen.

Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei entschieden, dass der in den 1970er Jahren vorgenommene Umbau der späteren Wohnung der Beklagten die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG erfüllt und die von der Klägerin auf diesen Betrag nach § 10 WoBindG zum 1. Januar 2002 vorgenommene Mieterhöhung deshalb wirksam ist.

In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwGE 72, 233, 235; BVerwG, aaO, 1426) ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Begriff der zu Wohnzwecken geeigneten Wohnräume unter anderem das Vorhandensein einer Toilette und eines eingerichteten Bades voraussetzt, die in der Wohnung der Beklagten vor dem Umbau nicht vorhanden waren.

Rechtsfehlerfrei ist weiter die Wertung des Berufungsgerichts, dass mit den in den 1970er Jahren durchgeführten Sanierungsarbeiten in der späteren Wohnung der Beklagten ein Umbau im Sinne des § 17 Abs. 2 WoBauG vorgenommen worden ist, indem unter anderem die früher zum Hof gelegene Küche in einen Wohnraum und ein früherer Wohnraum zu einer Küche und einem Badezimmer umgebaut, eine Tür zum Treppenhaus entfernt sowie ein Flur und ein Abstellraum abgeteilt worden sind. Entgegen der Auffassung der Revision waren damit weitgehende Änderungen des Grundrisses und des äußeren Erscheinungsbildes der Wohnung unter wesentlichem Eingriff in die Bausubstanz verbunden.

Den wesentlichen Aufwand für den Umbau hat das Berufungsgericht zutreffend mit (mindestens) einem Drittel der Kosten eines entsprechenden Neubaus angesetzt; auch dies steht in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwGE 38, 286, 289 f.) und lässt einen Rechtsfehler ebenso wenig erkennen wie die Ermittlung der für die spätere Wohnung der Beklagten tatsächlich angefallenen Sanierungskosten.

Die Revision hat auch insoweit keine Aussicht auf Erfolg, als sie sich gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts wendet, die Miete sei weder wegen der von der Beklagten behaupteten Schadstoffbelastung des Fußbodens noch wegen Mängeln der Fenster gemindert.

Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass angesichts der von der Beklagten im November 2005 veranlassten Materialanalyse des PVC-Fußbodens eine gesundheitsgefährdende Schadstoffbelastung nicht dargetan sei, weil danach Schadstoffe nur in geringer Konzentration vorhanden waren und nicht freigesetzt wurden, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist der Austausch des Fußbodens im Übrigen relativ kurze Zeit danach, nämlich im Juni 2006, erfolgt.

Auch das Schreiben des Bezirksamtes Charlottenburg vom 19. Dezember 2005 gebietet keine andere Würdigung. Die Beklagte wird darin unter Hinweis auf mögliche Gefahren bei Beschädigung und Entfernung der Platten davon in Kenntnis gesetzt, dass die Klägerin von der Behörde darauf hingewiesen worden sei, dass sie für einen sachgerechten Umgang mit den Platten zu sorgen habe; dass dies etwa bei dem anschließenden Austausch des Fußbodens nicht beachtet wurde, ergibt sich aus dem von der Revision angeführten Vortrag der Beklagten in den Tatsacheninstanzen nicht.

Ohne Erfolg rügt die Revision ferner, das Berufungsgericht habe rechtsfehlerhaft eine Minderung der Miete wegen schadhafter Fenster verneint. Hinsichtlich der von der Beklagten beanstandeten Vereisung einzelner Fenster (Kastenfenster) im Winter hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass dies nicht über den bei solchen Fenstern üblichen und hinnehmbaren Zustand hinausgehe. Dagegen ist revisionsrechtlich nichts zu erinnern. Eine Minderung wegen undichter Fenster - die Revision verweist insoweit auf Vortrag der Beklagten zu 1 ½ cm breiten Spalten zwischen Mauerwerk und Fensterrahmen bei den Fenstern im Wohn- und Schlafzimmer - hat das Berufungsgericht jedenfalls deshalb zu Recht verneint, weil eine Mängelrüge gegenüber der Klägerin unterblieben ist (§ 536 c Abs. 2 BGB).

Die durch Glassprung bei einzelnen Scheiben verursachten Gebrauchsbeeinträchtigungen hat das Berufungsgericht als nicht erheblich eingestuft, weil weder die Dichtigkeit noch die Pflege der Fenster beeinträchtigt worden sei; diese tatrichterliche Würdigung lässt ebenfalls keinen Rechtsfehler erkennen. Soweit die Klägerin darauf verweist, dass ein Glassprung eine Gefahrenquelle darstelle und dadurch höhere Energiekosten verursacht würden, setzt sie lediglich ihre eigene Würdigung an die Stelle der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts; dies ist revisionsrechtlich unbeachtlich. Im Übrigen zeigt das von der Klägerin bereits im Verfahren vor dem Amtsgericht vorgelegte Foto des Wohnzimmerfensters ein Doppelfenster, bei dem lediglich die äußere Scheibe einen Sprung aufweist und der Fensterrahmen der inneren Scheibe (ohne Spalt) mit dem Mauerwerk abschließt. ..." (BGH, Beschluss vom 10.08.2010 - VIII ZR 316/09, VIII ZR 50/10)

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„... Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg, weil das Berufungsgericht die Mieterhöhung in Übereinstimmung mit dem Senatsurteil vom 24. März 2010 (aaO) zutreffend für wirksam gehalten hat. Die Mieterhöhung verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB). Es kann dahingestellt bleiben, ob die Wirksamkeit einer Erhöhung der Kostenmiete, wie die Revision meint, davon abhängt, dass dem Mieter vom Vermieter angeboten worden ist, die unwirksame Schönheitsreparaturklausel durch eine neue, den rechtlichen Anforderungen standhaltende Vereinbarung zu ersetzen. Diese Frage wäre im vorliegenden Fall nur dann entscheidungserheblich, wenn die Kläger in den Tatsacheninstanzen vorgebracht hätten, dass die Beklagte zu 2 es versäumt habe, ihnen ein solches Angebot zu unterbreiten. Dies ist jedoch nach dem Berufungsurteil nicht geschehen; übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf. Erstmals im Revisionsverfahren berufen sich die Kläger darauf, dass die Mieterhöhung nach Treu und Glauben unwirksam sei, weil die Beklagte zu 2 ihnen kein Angebot zur Vertragsänderung gemacht habe. Hierbei handelt es sich um neues Parteivorbringen, das im Revisionsverfahren nicht zu berücksichtigen ist (§ 559 Abs. 1 ZPO). ..." (BGH, Beschluss vom 13.07.2010 - VIII ZR 281/09)

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Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (hier: Bad und Sammelheizung) bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben; hierzu genügt es nicht, dass sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags zum Einbau der Ausstattung verpflichtet hat (BGH, Urteil vom 07.07.2010 - VIII ZR 315/09).

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„... 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Beklagte dem Rückforderungsanspruch der Klägerin entgegenhalten kann, dass eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage geboten ist und sie sich deshalb nicht an der im Jahr 1981 vereinbarten Ausgangsmiete festhalten lassen muss. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, kann das Fehlen der Geschäftsgrundlage vom Verpflichteten auch einredeweise geltend gemacht werden (MünchKommBGB/Roth, 5. Aufl., § 313 Rdnr. 91). Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht ferner zu Recht angenommen, dass die Preisgebundenheit der Wohnung Geschäftsgrundlage des Mietvertrags war und dass eine Vertragsanpassung erforderlich ist, weil der Beklagten ein unverändertes Festhalten am Vertrag nicht zumutbar ist. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Auffassung des Berufungsgerichts, die Vertragsanpassung sei in der Weise vorzunehmen, dass - ohne Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete - jeweils die Miete geschuldet sei, die sich aus den bis zum Jahr 2007 vorgenommenen Kostenmieterhöhungen ergebe.

a) Die Geschäftsgrundlage eines Vertrages wird nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gebildet durch die bei Vertragsschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut (BGHZ 120, 10, 23; Senatsurteile vom 15. November 2000 - VIII ZR 324/99, WM 2001, 523, unter II 1 a, sowie vom 8. Februar 2006 - VIII ZR 304/04, WM 2006, 828, Tz. 8). Diese Voraussetzungen sind hinsichtlich der Preisgebundenheit der Wohnung der Klägerin erfüllt. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts entsprach es den Vorstellungen der Mietvertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages im Jahre 1981, dass die Wohnung der Klägerin der Mietpreisbindung unterliegt und die Miete deshalb nach den für die Kostenmiete geltenden Vorschriften erhöht werden kann.

Ob ein bestimmter Umstand Geschäftsgrundlage ist, unterliegt der tatrichterlichen Beurteilung, die für das Revisionsgericht nur dann nicht bindend ist, wenn gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind (Senatsurteil vom 15. November 2000 aaO, unter II 1 b). Einen derartigen Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. Die Preisgebundenheit einer Wohnung ist kein Umstand, der nach der gesetzlichen Regelung der Risikosphäre des Vermieters zugeordnet ist. Die Einordnung einer Wohnung als preisfreier oder preisgebundener Wohnraum steht nicht im Belieben des Vermieters, sondern richtet sich nach den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen (hier § 17 Abs. 1 II. WoBauG). Entgegen der Auffassung der Revision steht der Annahme, dass die Preisgebundenheit der Wohnung Geschäftsgrundlage war, nicht entgegen, dass dieser Umstand in § 1 des Mietvertrags Niederschlag gefunden hat. Insoweit hat das Berufungsgericht zu Recht darauf abgestellt, dass die Preisgebundenheit der Wohnung der Parteidisposition nicht unterliegt (Senatsurteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05, NZM 2007, 283, Tz. 15) und deshalb nicht Vertragsgegenstand geworden sein kann.

Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich auch der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 8. Mai 2002 (XII ZR 8/00, NJW 2002, 2384), wonach bei der Staffelmiete jede Partei das Risiko trägt, dass sich die Marktmiete aus ihrer Sicht ungünstiger entwickelt als die jeweilige Mietstaffel, mangels Vergleichbarkeit nichts dafür entnehmen, dass die Einordnung einer Wohnung als preisgebunden oder preisfrei allein der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen wäre und deshalb nicht Geschäftsgrundlage eines Mietvertrags sein könnte.

b) Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass der Beklagten ein unverändertes Festhalten am Mietvertrag angesichts des erst nach langjähriger Vertragsdauer zu Tage getretenen Fehlens der Geschäftsgrundlage nicht zumutbar ist, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Das Berufungsgericht hat darauf abgestellt, dass die vor mehr als 25 Jahren vereinbarte Ausgangsmiete nur etwa 35 % der zuletzt geforderten Kostenmiete und nur etwa 39 % der ortsüblichen Vergleichsmiete des Jahres 2007 beträgt, die Beklagte Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB für die Vergangenheit nicht mehr nachholen und den Stand der ortsüblichen Vergleichsmiete auch für die Zukunft mit Rücksicht auf die Kappungsgrenze und die Sperrfrist des § 558 BGB nicht in absehbarer Zeit erreichen kann. Ohne eine Vertragsanpassung würde sowohl für den Zeitraum vom 1. Januar 2004 bis zum 30. Juni 2007, für den die Klägerin Rückforderungsansprüche geltend macht, als auch für die Zeit ab 1. Juli 2007 ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bestehen, weil die Klägerin dann über einen längeren Zeitraum - eine Kündigung ist der Beklagten wegen des sozialen Kündigungsschutzes verwehrt - nur eine Miete zahlen müsste, die weniger als die Hälfte sowohl der Kostenmiete als auch der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt.

Ohne Erfolg wendet die Revision ein, dass der Beklagten während des Mietverhältnisses Zweifel an der Preisgebundenheit der Wohnung gekommen sein müssten und sie aus diesem Grund nicht schutzwürdig sei. Diesen Gesichtspunkt hat das Berufungsgericht bei der gebotenen umfassenden Interessenabwägung berücksichtigt, aber nicht für durchgreifend erachtet. Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf.

c) Zu weit geht allerdings die Schlussfolgerung des Berufungsgerichts, die Vertragsanpassung sei in der Weise vorzunehmen, dass - ohne Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete - jeweils die Miete geschuldet sei, die sich aus den bis zum Jahr 2007 vorgenommenen Kostenmieterhöhungen ergebe. Das Berufungsgericht hat hierbei nicht berücksichtigt, dass bei nicht preisgebundenem Wohnraum Mieterhöhungen - von der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB abgesehen - nur bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden können (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine Vertragsanpassung im Interesse der Beklagten ist hier nicht schon deshalb erforderlich, weil sie die Miete angesichts der fehlenden Preisbindung der Wohnung nicht nach §§ 10, 8a WoBindG erhöhen kann, denn auch bei preisfreiem Wohnraum hat der Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen, nämlich nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Notwendigkeit einer Vertragsanpassung ergibt sich vielmehr erst aus dem Zeitablauf seit dem Beginn des Mietverhältnisses und dem Umstand, dass die Beklagte nach § 558 BGB mögliche Mieterhöhungen im Vertrauen auf das Bestehen der Preisbindung über einen Zeitraum von mehr als 25 Jahren nicht geltend gemacht hat und sie jetzt nicht mehr nachholen kann. Hinzu kommt, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, dass die Beklagte ohne eine Vertragsanpassung auch durch künftige Mieterhöhungen die ortsübliche Vergleichsmiete in absehbarer Zeit nicht annähernd erreichen dürfte.

Es liegt zwar nahe, dass die Beklagte als gewerbliche Vermieterin, falls die Parteien nicht von preisgebundenem Wohnraum ausgegangen wären, seit Beginn des Mietverhältnisses Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB durchgeführt und in den Grenzen dieser Vorschrift auch die Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erreicht hätte. Obergrenze für eine Anpassung des Vertrages ist damit aber die ortsübliche Vergleichsmiete; auch aus dem Gesichtspunkt der Verwirkung oder der unzulässigen Rechtsausübung kann der Klägerin die Rückforderung der in den Jahren 2004 bis 2007 gezahlten Miete insoweit nicht verwehrt werden, als sie Zahlungen über die ortsübliche Miete hinaus erbracht hat. Dies hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, indem es sämtliche Rückzahlungsansprüche der Klägerin verneint hat, obwohl es davon ausgeht, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete im Jahr 2007 auf monatlich 474,35 € belief und die Klägerin schon seit April 2005 eine diesen Betrag deutlich übersteigende Miete gezahlt hat. Dass die Klägerin nicht geltend gemacht hat, dass die Miete überhöht sei, geht entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht zu ihren Lasten. Da die Beklagte Vertragsanpassung verlangt, ist es ihre Sache darzulegen, welche Mieterhöhungen sie nach §§ 558 ff. BGB hätte durchsetzen können.

3. Für die Feststellungsklage gelten die vorstehenden Ausführungen entsprechend. Auch insoweit hat das Berufungsgericht die Klage zu Unrecht vollständig abgewiesen. Zwar kann die Klägerin nach den vorstehenden Ausführungen nicht verlangen, dass für den Zeitraum ab Januar 2008 noch die Ausgangsmiete von 186,01 € gilt. Der Antrag der Klägerin enthält jedoch als Minus, dass jedenfalls ein geringerer Betrag als die von der Beklagten zuletzt geforderte Miete von 529,23 € maßgeblich sein soll. Da die ortsübliche Vergleichsmiete des Jahres 2007 deutlich niedriger lag, dürfte die der Beklagten im Wege der Vertragsanpassung insoweit zustehende Miete den Betrag der letzten Kostenmieterhöhung nicht erreichen. ..." (BGH, Urteil vom 07.07.2010 - VIII ZR 279/09)

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Zur Anpassung eines Wohnraummietvertrags wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage, wenn sich die vom Vermieter einseitig nach §§ 10, 8a WoBindG vorgenommenen Mieterhöhungen nach langjähriger Mietdauer deswegen als unwirksam erweisen, weil die Wohnung entgegen der übereinstimmenden Vorstellung der Parteien bei Vertragsschuss mangels Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen (hier: § 17 Abs. 1 Satz 2 WoBauG 2) nicht der Preisbindung unterliegt (BGH, Urteil vom 24.03.2010 - VIII ZR 160/09).

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„... Die Kläger haben im Jahr 1977 von der Rechtsvorgängerin der Beklagten eine Wohnung in B. gemietet. Die ursprüngliche Vermieterin hatte das Gebäude, in dem sich die Wohnung der Kläger befindet, in den 1970er Jahren unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel saniert. In § 1 (2) des Mietvertrags vom 3. August 1977 heißt es:

"Die Wohnung ist zweckbestimmt für Zusatzdarlehen Land B. ."

Die Grundmiete - ursprünglich 306,78 DM (156,85 €) monatlich - wurde von der Vermieterin wiederholt einseitig nach §§ 10, 8a WoBindG erhöht, unter anderem von der Beklagten für die Zeit ab Januar 2004 auf 463,89 €, ab April 2004 auf 494,24 €, ab Januar 2005 auf 529,46 € und ab Juni 2006 auf 541,73 €. Ab Dezember 2006 wurde die Grundmiete auf 539,16 € reduziert und zuletzt auf 552,23 € erhöht. Die Kläger zahlten die jeweils geforderten Beträge.

Die Kläger machen geltend, dass sie nur die ursprünglich vereinbarte Ausgangsmiete schuldeten. Die von der Beklagten einseitig vorgenommenen Mieterhöhungen seien unwirksam, weil die in den siebziger Jahren von ihrer Rechtsvorgängerin durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht den in § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG beschriebenen Umfang gehabt hätten und die Wohnung aus diesem Grund während der gesamten Mietdauer nicht der Mietpreisbindung unterlegen habe. Die Beklagte sei deshalb zur Rückzahlung verpflichtet, soweit sie für den Zeitraum von Januar 2004 bis Dezember 2006 eine die Ausgangsmiete von 156,85 € übersteigende Grundmiete erhalten habe. Eine vorangegangene Klage, mit der die Kläger für frühere Zeiträume Rückerstattung überzahlter Miete verlangt hatten, ist rechtskräftig abgewiesen worden.

Die Kläger haben Zahlung von 11.880,40 € nebst Zinsen sowie die Feststellung begehrt, dass die von ihnen ab März 2008 zu zahlende Nettokaltmiete den Betrag von monatlich 156,85 € nicht übersteige. Das Amtsgericht hat dem Feststellungsbegehren stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Das Landgericht hat die gegen die Abweisung des Zahlungsantrags gerichtete Berufung der Kläger zurückgewiesen und auf die Berufung der Beklagten das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage auch bezüglich des Feststellungsantrags abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren in vollem Umfang weiter. ...

I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

Den Klägern stehe ein Anspruch auf Rückzahlung vermeintlich zu viel gezahlter Mieten nicht zu. An der Geltendmachung eines dahingehenden Bereicherungsanspruchs seien die Kläger nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert. Die Rückforderung der Mieterhöhungsbeträge stelle ebenso wie das Verlangen nach einer rückwirkenden Herabsetzung der Miete eine unzulässige Rechtsausübung dar, nachdem die Kläger bis zur ersten Klage im Jahr 2003 über einen Zeitraum von mehr als 25 Jahren vorbehaltlos jede Mieterhöhung akzeptiert und die entsprechenden Zahlungen geleistet hätten. Denn die Beklagte habe im Hinblick auf die Preisgebundenheit der Miete auf Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB verzichtet und könne diese auch nicht mehr nachholen.

Die Kläger hätten den Mietvertrag mit der Maßgabe geschlossen, dass es sich um einen preisgebundenen Neubau handele, weil umfangreiche bauliche Änderungen in dem Gebäude und in Bezug auf ihre Wohnung vorgenommen worden seien. Auch wenn sie sich keine Gedanken über die rechtliche Gestaltung des Mietverhältnisses gemacht hätten, sei für sie jedoch erkennbar gewesen, dass und wie sich die Miete zukünftig erhöhen würde. Darauf, dass die Miete in diesem langen Zeitraum unverändert bleiben würde, hätten sie offensichtlich nicht vertraut und auch nicht vertrauen dürfen. In der Vergangenheit sei die Behandlung der Wohnung als preisgebunden für die Kläger insoweit wirtschaftlich vorteilhaft gewesen, als die Mieterhöhungen infolge der öffentlich-rechtlichen Vorgaben maßvoll gewesen seien und jedenfalls längerfristig nach den Erfahrungen der Kammer unterhalb der im preisfreien Wohnungsmietbereich zu erzielenden Mieten gelegen hätten.

Auch aus dem Rechtsgedanken des § 313 BGB ergebe sich, dass die Beklagte sich nicht mit der ursprünglich vereinbarten Grundmiete zufrieden geben müsse, so dass die auf Fortgeltung dieser Grundmiete gerichtete Feststellungsklage unbegründet sei. Die Mietpreisbindung der Wohnung und damit die Möglichkeit einseitiger Mieterhöhungen nach §§ 10, 8a WoBindG habe nicht allein die Risikosphäre der Beklagten betroffen, sondern sei Grundlage des Mietvertrages gewesen.

Da der Beklagten ein Festhalten an der Ausgangsmiete nicht zumutbar sei, stehe ihr ein Anpassungsanspruch zu, den sie auch einredeweise geltend machen könne. Denn die Ausgangsmiete betrage nur 30 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich nach dem B. Mietspiegel 2007 auf 518,66 € belaufe. Diese ganz erhebliche Differenz könne die Beklagte mittels Mieterhöhung nach § 558 ff. wegen der dortigen Kappungs- und Zeitgrenzen auf absehbare Zeit nicht erreichen.

Soweit die Kläger geltend machten, dass die Beklagte in einem Schreiben im Jahre 1995 selbst Zweifel an der Einordnung der Wohnung als preisgebunden geäußert habe, rechtfertige diese immerhin erst 18 Jahre nach Vertragsschluss vorgenommene Äußerung es nicht, der Beklagten den Vertrauensschutz auf das Bestehen des Vertrages zu den vorgesehenen Bedingungen zu versagen.

II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass sich die Beklagte nicht an der im Jahr 1977 vereinbarten Ausgangsmiete festhalten lassen muss, weil die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage vorliegen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann die Anpassung aber nicht in der Weise erfolgen, dass die Klägerin die an sich unwirksamen Mieterhöhungen in vollem Umfang gegen sich gelten lassen muss. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt, dass die von der Beklagten begehrte Kostenmiete die ortsübliche Vergleichsmiete in dem hier entscheidenden Zeitraum ab dem Jahr 2004 zumindest teilweise übersteigt.

1. Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob es sich bei der von den Klägern gemieteten Wohnung mangels Erfüllung der Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG um nicht preisgebundenen Wohnraum handelt und die nach den Vorschriften für preisgebundenen Wohnraum von der Beklagten einseitig vorgenommenen Mieterhöhungen deshalb unwirksam sind. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Kläger ist dies jedoch der Fall und ist deshalb - wie auch das Berufungsgericht unterstellt hat - von einem grundsätzlichen Rückforderungsanspruch der Klägerin aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 BGB) auszugehen, soweit sie Zahlungen auf unwirksame Mieterhöhungen geleistet haben.

2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Beklagte dem Rückforderungsanspruch der Kläger entgegenhalten kann, dass eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage geboten ist und sie sich deshalb nicht an der im Jahr 1977 vereinbarten Ausgangsmiete festhalten lassen muss. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, kann das Fehlen der Geschäftsgrundlage vom Verpflichteten auch einredeweise geltend gemacht werden (MünchKommBGB/Roth, 5. Aufl., § 313 Rdnr. 91). Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht ferner zu Recht angenommen, dass die Preisgebundenheit der Wohnung Geschäftsgrundlage des Mietvertrags war und dass eine Vertragsanpassung erforderlich ist, weil der Beklagten ein unverändertes Festhalten am Vertrag nicht zumutbar ist. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Auffassung des Berufungsgerichts, die Vertragsanpassung sei in der Weise vorzunehmen, dass - ohne Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete - jeweils die Miete geschuldet sei, die sich aus den bis zum Jahr 2007 vorgenommenen Kostenmieterhöhungen ergebe.

a) Die Geschäftsgrundlage eines Vertrages wird nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gebildet durch die bei Vertragsschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut (BGHZ 120, 10, 23; Senatsurteile vom 15. November 2000 - VIII ZR 324/99, WM 2001, 523, unter II 1 a, sowie vom 8. Februar 2006 - VIII ZR 304/04, WM 2006, 828, Tz. 8). Diese Voraussetzungen sind hinsichtlich der Preisgebundenheit der Wohnung der Kläger erfüllt. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts entsprach es den Vorstellungen der Mietvertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages im Jahre 1977, dass die Wohnung der Kläger der Mietpreisbindung unterliegt und die Miete deshalb nach den für die Kostenmiete geltenden Vorschriften erhöht werden kann.

Ob ein bestimmter Umstand Geschäftsgrundlage ist, unterliegt der tatrichterlichen Beurteilung, die für das Revisionsgericht nur dann nicht bindend ist, wenn gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind (Senatsurteil vom 15. November 2000 aaO, unter II 1 b). Einen derartigen Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. Die Preisgebundenheit einer Wohnung ist auch kein Umstand, der nach der gesetzlichen Regelung der Risikosphäre des Vermieters zugeordnet ist. Die Einordnung einer Wohnung als preisfreier oder preisgebundener Wohnraum steht nicht im Belieben des Vermieters, sondern richtet sich nach den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen (hier § 17 Abs. 1 II. WoBauG). Entgegen der Auffassung der Revision steht der Annahme, dass die Preisgebundenheit der Wohnung Geschäftsgrundlage war, nicht entgegen, dass dieser Umstand in § 1 des Mietvertrags Niederschlag gefunden hat. Insoweit hat das Berufungsgericht zu Recht darauf abgestellt, dass die Preisgebundenheit der Wohnung der Parteidisposition nicht unterliegt (Senatsurteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05, NZM 2007, 283, Tz. 15) und deshalb nicht Vertragsgegenstand geworden sein kann.

Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich auch der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 8. Mai 2002 (XII ZR 8/00, NJW 2002, 2384), wonach bei der Staffelmiete jede Partei das Risiko trägt, dass sich die Marktmiete aus ihrer Sicht ungünstiger entwickelt als die jeweilige Mietstaffel, mangels Vergleichbarkeit nichts dafür entnehmen, dass die Einordnung einer Wohnung als preisgebunden oder preisfrei allein der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen wäre und deshalb nicht Geschäftsgrundlage eines Mietvertrags sein könnte.

b) Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass der Beklagten ein unverändertes Festhalten am Mietvertrag angesichts des erst nach langjähriger Vertragsdauer zu Tage getretenen Fehlens der Geschäftsgrundlage nicht zumutbar ist, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Das Berufungsgericht hat darauf abgestellt, dass die vor mehr als 25 Jahren vereinbarte Ausgangsmiete nur etwa 29 % des nach der Abwicklung des Mietverhältnisses zuletzt erreichten Mietniveaus und nur etwa 30 % der ortsüblichen Vergleichsmiete des Jahres 2007 beträgt, die Beklagte Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB für die Vergangenheit nicht mehr nachholen und den Stand der ortsüblichen Vergleichsmiete auch für die Zukunft mit Rücksicht auf die Kappungsgrenze und die Sperrfrist des § 558 BGB nicht in absehbarer Zeit erreichen kann. Ohne eine Vertragsanpassung würde ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bestehen, weil die Kläger dann über einen längeren Zeitraum - eine Kündigung ist der Beklagten wegen des sozialen Kündigungsschutzes verwehrt - nur eine Miete zahlen müssten, die weniger als die Hälfte sowohl der Kostenmiete als auch der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt.

Ohne Erfolg wendet die Revision ein, dass der Beklagten während des Mietverhältnisses Zweifel an der Preisgebundenheit der Wohnung gekommen sein müssten und sie aus diesem Grund nicht schutzwürdig sei. Diesen Gesichtspunkt hat das Berufungsgericht bei der gebotenen umfassenden Interessenabwägung berücksichtigt, aber nicht für durchgreifend erachtet. Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf.

c) Zu weit geht allerdings die Schlussfolgerung des Berufungsgerichts, die Vertragsanpassung sei in der Weise vorzunehmen, dass - ohne Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete - jeweils die Miete geschuldet sei, die sich aus den bis zum Jahr 2006 vorgenommenen Kostenmieterhöhungen ergebe. Das Berufungsgericht hat hierbei nicht berücksichtigt, dass bei nicht preisgebundenem Wohnraum Mieterhöhungen - abgesehen von der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB - nur bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden können (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine Vertragsanpassung im Interesse der Beklagten ist hier nicht schon deshalb erforderlich, weil sie die Miete angesichts der fehlenden Preisbindung der Wohnung nicht nach §§ 10, 8a WoBindG erhöhen kann, denn auch bei preisfreiem Wohnraum hat der Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen, nämlich nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Notwendigkeit einer Vertragsanpassung ergibt sich vielmehr erst aus dem Zeitablauf seit dem Beginn des Mietverhältnisses und dem Umstand, dass die Beklagte nach § 558 BGB mögliche Mieterhöhungen im Vertrauen auf das Bestehen der Preisbindung über einen Zeitraum von mehr als 25 Jahren nicht geltend gemacht hat und sie jetzt nicht mehr nachholen kann. Hinzu kommt, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, dass die Beklagte ohne eine Vertragsanpassung auch durch künftige Mieterhöhungen die ortsübliche Vergleichsmiete in absehbarer Zeit nicht annähernd erreichen dürfte.

Es liegt zwar nahe, dass die Beklagte als gewerbliche Vermieterin, falls die Parteien nicht von preisgebundenem Wohnraum ausgegangen wären, seit Beginn des Mietverhältnisses Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB durchgeführt und in den Grenzen dieser Vorschrift auch die Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erreicht hätte. Obergrenze für eine Anpassung des Vertrages ist damit aber die ortsübliche Vergleichmiete; auch aus dem Gesichtspunkt der Verwirkung oder der unzulässigen Rechtsausübung kann den Klägern die Rückforderung der in den Jahren 2004 bis 2006 gezahlten Miete insoweit nicht verwehrt werden, als sie Zahlungen über die ortsübliche Miete hinaus erbracht haben. Dies hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, indem es sämtliche Rückzahlungsansprüche der Kläger verneint hat, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete im Jahr 2007 sich nach seinen Feststellungen auf monatlich 518,66 € belief und die Kläger schon seit Januar 2005 eine diesen Betrag übersteigende Miete gezahlt haben. Dass die Kläger nicht geltend gemacht hatten, dass die Miete überhöht sei, geht entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht zu ihren Lasten. Da die Beklagte Vertragsanpassung verlangt, ist es ihre Sache darzulegen, welche Mieterhöhungen sie nach §§ 558 ff. BGB hätte durchsetzen können.

3. Für die Feststellungsklage gelten die vorstehenden Ausführungen entsprechend. Auch insoweit hat das Berufungsgericht die Klage zu Unrecht vollständig abgewiesen. Zwar können die Kläger nach den vorstehenden Ausführungen nicht verlangen, dass für den Zeitraum ab März 2008 noch die Ausgangsmiete von 156,85 € gilt. Der Antrag der Kläger enthält jedoch als Minus, dass jedenfalls ein geringerer Betrag als die von der Beklagten zuletzt geforderte Miete von 552,23 € maßgeblich sein soll. Da die ortsübliche Vergleichsmiete des Jahres 2007 deutlich niedriger lag, dürfte die der Beklagten im Wege der Vertragsanpassung insoweit zustehende Miete den Betrag der letzten Kostenmieterhöhung nicht erreichen. ..." (BGH, Urteil vom 24. 03.2010 - VIII ZR 235/09)

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Bei Erhöhung einer Brutto- oder Teilinklusivmiete kann der Vermieter die erforderlichen Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten im Prozess über die Mieterhöhung nachholen. Für eine solche Nachbesserung oder Nachholung des Mieterhöhungsverlangens gilt die Sperrfrist im Hinblick auf eine vorangegangene Mieterhöhung, die infolge einer Teilzustimmung des Mieters zum ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen wirksam geworden ist, nicht (BGH, Urteil vom 20.01.2010 - VIII ZR 141/09).

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Der Vermieter darf die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben. Dies gilt auch dann, wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens ermittelt worden ist (Bestätigung des Senatsurteils vom 6. Juli 2005, VIII ZR 322/04, NZM 2005, 660; BGH, Urteil vom 21.10.2009 - VIII ZR 30/09):

„... Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in G. Die Grundmiete betrug seit August 2001 234,32 €. Mit Schreiben vom 14. März 2005 forderte die Klägerin die Beklagten unter Benennung von drei Vergleichswohnungen auf, der Erhöhung der Nettomiete ab dem 1. Juni 2005 um 35,27 € auf 269,59 € zuzustimmen. Dies entspricht einer Erhöhung der Miete von 3,33 € je qm auf 3,83 € je qm. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu.

Die Klägerin hat Zustimmung zur Mieterhöhung entsprechend ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 14. März 2005 begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagte unter Abweisung der weitergehenden Klage verurteilt, der Erhöhung der Grundmiete um 18,38 € auf 252,70 € monatlich zuzustimmen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit abgeändert, als die Beklagten zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung über eine monatliche Miete von 244,18 € hinaus verurteilt worden waren; insoweit hat es die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Ziel der (vollständigen) Klageabweisung weiter. Mit der Anschlussrevision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. ...

1. Zutreffend und von der Revision unbeanstandet ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin formell ordnungsgemäß ist und die Voraussetzungen des § 558 BGB (Wartefrist, Kappungsgrenze) eingehalten sind.

2. Auch die - auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens getroffene - Feststellung des Berufungsgerichts zur Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete ist frei von Rechtsfehlern. Ohne Erfolg rügt die Revision, dass das Berufungsgericht seine Entscheidung unter Verstoß gegen § 286 ZPO auf ein mit methodischen Mängeln behaftetes Gutachten gestützt habe.

a) Das Gutachten ist hinreichend aussagekräftig, weil die Sachverständige aus 48 Wohnungen des gleichen Bautyps ("WB 70"), die im selben Stadtteil wie die Wohnung der Beklagten liegen, 19 Vergleichswohnungen mit möglichst ähnlicher Ausstattung für ihr Gutachten herangezogen hat und dabei teils neu vereinbarte, teils angepasste Bestandsmieten Berücksichtigung fanden. Die Beschränkung auf 19 Vergleichswohnungen ist dabei - auch unter Berücksichtigung des vertretbaren Umfangs einer solchen Begutachtung - nicht zu beanstanden. Dem Umstand, dass die Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung der Beklagten teilweise hinter dem Standard der Vergleichswohnungen zurückbleibt, ist in dem Gutachten, dem das Berufungsgericht hinsichtlich der Mietzinsspanne folgt, durch Abschläge (Anpassungsfaktoren) Rechnung getragen; einen revisionsrechtlich beachtlichen Fehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf.

b) Auch der Umstand, dass die Sachverständige die Wohnungen ausschließlich durch Befragung von Vermietern ermittelt hat, steht der Verwertbarkeit des Gutachtens nicht entgegen. Entgegen der Ansicht der Revision bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass durch diese Vorgehensweise das Ergebnis im Sinne einer zu hohen Vergleichsmiete verfälscht worden sein könnte. Die Revision macht insoweit geltend, Vermieter könnten ein Interesse daran haben, das allgemeine Mietniveau anzuheben, und deshalb geneigt sein, bei der Befragung durch die Sachverständige billigen Wohnraum zu verschweigen und nur besonders teure Wohnungen anzugeben. Für eine solche Annahme bestehen aber keine tatsächlichen Anhaltspunkte. Dass die in das Gutachten eingeflossenen Angaben der befragten Vermieter über die Miete der jeweils benannten Vergleichswohnung zutreffend sind, wird von der Revision nicht in Zweifel gezogen.

c) Entgegen der Auffassung der Revision ist das Gutachten der Sachverständigen auch nicht deshalb fehlerhaft, weil es als ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten nicht einen exakten Betrag, sondern lediglich eine Bandbreite (Spanne) ermittelt hat. Nach § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum gebildet. Wie der Senat ausgeführt hat, handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert; die Vergleichmiete bewegt sich vielmehr innerhalb einer gewissen Spanne (Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074, unter II 2 b sowie vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NZM 2005, 660, unter II 2 c).

3. Dagegen kann dem Berufungsgericht, wie die Anschlussrevision zu Recht geltend macht, nicht gefolgt werden, soweit es die Auffassung vertritt, der Vermieter dürfe die Miete nicht bis zum oberen Wert einer solchen - unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens zutreffend ermittelten - Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Dies gilt entgegen der Annahme des Berufungsgerichts auch dann, wenn - wie hier - kein Mietspiegel vorhanden ist. In diesem Fall ersetzt das vom Gericht eingeholte Sachverständigengutachten nicht den Mietspiegel, sondern dient der Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Auch hierbei geht es nicht um einen punktgenauen Wert, sondern um eine Bandbreite. Diese Bandbreite hat das Berufungsgericht auf der Basis des Sachverständigengutachtens - wie ausgeführt - rechtsfehlerfrei mit einer Mietzinsspanne von 3,35 € je qm bis 3,59 € je qm ermittelt. Denn auch der obere Spannenwert liegt noch innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, die die obere Grenze einer Mieterhöhung nach § 558 BGB darstellt (Senatsurteil vom 6. Juli 2005, aaO, unter II 2 d). Maßgeblich ist daher weder der vom Berufungsgericht errechnete Mittelwert (3,47 je qm) noch, wie die Revision meint, der untere Spannenwert von 3,35 € je qm. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist vielmehr in Höhe des oberen Spannenwerts der Einzelvergleichsmiete, mithin in Höhe von 3,59 € je qm, berechtigt. ..." (BGH, Urteil vom 21.10.2009 - VIII ZR 30/09)

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Zum genossenschaftsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz im Fall eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB nur gegenüber einem einzelnen Mitglied der Genossenschaft (BGH, Urteil vom 14.10.2009 - VIII ZR 159/08).

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Einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10 % davon abweicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626; BGH, Urteil vom 08.07.2009 - VIII ZR 205/08).

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Zur Auslegung einer Regelung zur Begrenzung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB in einem Fördervertrag für die Errichtung von Bundesbedienstetenwohnungen (BGH, Urteil vom 27.05.2009 - VIII ZR 180/08):

„... Die Beklagte, eine Bundesbedienstete, ist seit dem 16. August 2003 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in E. Dem Mietvertrag liegt das Vertragsformular für Bundesbedienstetenmietwohnungen zugrunde. Für Mieterhöhungen gegenüber Bundesbediensteten enthält der Vertrag folgende Regelung:

⤠2 Miete und Nebenleistungen
(1) ... Für Mieterhöhungen mit Wirkung ab dem 01.06.2004 gelten die Bestimmungen des BGB der jeweiligen Fassung mit der Maßgabe, dass die Regelungen des § 5 Abs. 1 bis 8 des Fördervertrages, die als Anlage beigefügt und Bestandteil dieses Vertrages sind, Anwendung finden.'

Die Bestimmungen in § 5 des zwischen der Rechtsvorgängerin der Klägerin und der Streithelferin geschlossenen Fördervertrags vom 21. Dezember 1993 (im Folgenden: FV) lauten auszugsweise wie folgt:

⤠5 Mietengestaltung
(1) Der Bauherr verpflichtet sich, für die Dauer von 10 Jahren nach Bezugsfertigkeit der geförderten Wohnungen folgende Staffelmiete (Bundesbedienstetenmiete) zu erheben: ...
(2) Endet das Dienstverhältnis mit dem Bund mit der Folge, dass der Mieter nicht mehr zu dem vom Bund im Rahmen der Wohnungsfürsorge zu betreuenden Personenkreis gehört, tritt anstelle der nach Absatz 1 zulässigen Bundesbedienstetenmiete eine um 5,58 DM/qm/Mt. höhere Miete (Fremdmiete). ...
(3) Nach Ablauf von 10 Jahren nach Bezugsfertigkeit kann der Bauherr die Bundesbedienstetenmiete und die Fremdmiete grundsätzlich entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen anheben. Dies gilt insbesondere für die Zulässigkeit von Mietanhebungen aufgrund baulicher Veränderungen im Sinne des § 3 des Gesetzes zur Regelung zur Miethöhe (z.B. Modernisierungsmaßnahmen), die der Bauherr mit Zustimmung des Bundes durchführt. Die Bundesbedienstetenmiete darf im Übrigen jedoch - vorbehaltlich des Absatzes 4 - nur um 2,5 v.H. auf der Basis der zuletzt gezahlten Miete ohne Betriebskosten jährlich erhöht werden. Dieser Prozentsatz erhöht sich zeitanteilig, wenn der Zeitraum zwischen zwei Mietanhebungen mehr als ein Jahr beträgt.

Soweit die jährliche Mietsteigerung nach dem Teilindex Wohnungsmiete aus dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte mehr als 2,5 v.H. beträgt, kann dieser Prozentsatz zugrunde gelegt werden. Maßgebend für die Berechnung des Prozentsatzes ist der vorgenannte Teilindex im Zeitpunkt der Geltendmachung der letzten und der neuen Mietanhebung. Bei der ersten Mieterhöhung bei auslaufender Staffelvereinbarung ist als Anfangsindex der Index zugrunde zu legen, der im Zeitpunkt der Erklärung der Mietänderung 12 Monate zurückliegt. Die hiernach mögliche Mietanhebung ist jedoch nur insoweit zulässig, als die geforderte Miete mindestens 5,58 DM/qm/Mt. unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. ...


(9) Teilt der Bund dem Bauherrn mit, dass ein Mieter nicht mehr vom Bund im Rahmen der Wohnungsfürsorge betreut wird, so hat der Bauherr unverzüglich die Fremdmiete zum nächsten, rechtlich zulässigen Zeitpunkt zu fordern und den geltend gemachten Unterschiedsbetrag zur Bundesbedienstetenmiete in Höhe von bis zu einem Betrag von 5,58 DM/qm/Mt. an den Bund abzuführen. Entsprechendes gilt, wenn der Bund dem Bauherrn eine Wohnung zur freien Verfügung überlässt. ...'

Nach Ablauf von zehn Jahren nach Bezugsfertigkeit der geförderten Wohnungen forderte die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 23. Mai 2005 auf, einer Erhöhung der Grundmiete ab dem 1. August 2005 von 304,44 € (5,90 €/qm) um 7,22 € (= 2,37 %) auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 311,66 € (6,04 €/qm) sowie der Garagenmiete um 9,30 €, insgesamt somit einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 16,52 € zuzustimmen.

Die auf Zustimmung zur vorgenannten Mieterhöhung gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. ...

1. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Grundmiete von 5,90 €/qm auf die ortsübliche Vergleichsmiete von 6,04 €/qm. Zwar liegen die Voraussetzungen des § 558 BGB für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vor. Dem Erhöhungsverlangen steht jedoch entgegen, dass eine Erhöhung der Netto-Kaltmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete durch Vereinbarung im Mietvertrag derzeit noch ausgeschlossen ist (§ 557 Abs. 3 BGB). Nach § 2 Abs. 1 des Mietvertrags in Verbindung mit § 5 Abs. 3 Satz 8 FV ist eine Anhebung der für die Beklagte maßgeblichen Bundesbedienstetenmiete nur insoweit zulässig, als die geforderte Miete mindestens 5,58 DM/qm/Monat (= 2,85 €) unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Diesen Mindestabstand wahrt die von der Klägerin geforderte Miete nicht; sie liegt nicht unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern auf gleicher Höhe wie diese. Entgegen der Auffassung der Revision gilt die Einschränkung des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV auch für eine Erhöhung der Miete um bis zu 2,5 % (§ 5 Abs. 3 Satz 3 FV), wie sie die Klägerin begehrt, und nicht lediglich für Erhöhungen um mehr als 2,5% (§ 5 Abs. 3 Satz 5 FV). Dies ergibt die Auslegung der in § 5 Abs. 3 FV enthaltenen Vertragsklauseln, die der Senat selbst vornehmen kann (vgl. BGH, Urteil vom 23. April 2008 - XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497, Tz. 10).

a) Die Bestimmungen in § 5 Abs. 3 FV regeln die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach Ablauf der ersten zehn Jahre nach Bezugsfertigkeit, in denen sich die Miete nach Maßgabe der in § 5 Abs. 1 FV geregelten Staffelmietvereinbarung erhöht, und finden damit auf das Erhöhungsverlangen der Klägerin Anwendung. § 5 Abs. 3 Satz 1 FV bestimmt, dass die Bundesbedienstetenmiete grundsätzlich entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen angehoben werden darf. Während § 5 Abs. 3 Satz 2 FV den Sonderfall einer (unbeschränkt zulässigen) Mietanhebung aufgrund baulicher Änderungen (z.B. Modernisierungsmaßnahmen) regelt, gelten nach § 5 Abs. 3 Satz 3 FV ‚im Übrigen', d.h. insbesondere für an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientierte Mieterhöhungen (§ 558 BGB), die besonderen Voraussetzungen des § 5 Abs. 3 Satz 3 FV und der nachfolgenden Bestimmungen. Nach § 5 Abs. 3 Satz 3 FV darf die Bundesbedienstetenmiete unter dem Gesichtspunkt der ortsüblichen Vergleichsmiete, sofern nicht die besonderen Voraussetzungen des § 5 Abs. 3 Satz 5 FV vorliegen, nur um bis zu 2,5 % erhöht werden. Nach § 5 Abs. 3 Satz 5 FV ist dagegen eine Erhöhung um mehr als 2,5 % zulässig, wenn die jährliche Mietsteigerung nach dem Teilindex Wohnungsmiete aus dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte diesen Prozentsatz übersteigt. Die abschließende Regelung über die Obergrenze für eine Mieterhöhung (§ 5 Abs. 3 Satz 8 FV), nach der die ‚hiernach mögliche Mietanhebung' nur insoweit zulässig ist, als die geforderte Miete mindestens 5,58 DM/qm/Monat unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, erstreckt sich nicht nur, wie die Revision meint, auf den in § 5 Abs. 3 Satz 5 FV geregelten Ausnahmefall einer Mietanhebung um mehr als 2,5 %, sondern ebenso auf den in § 5 Abs. 3 Satz 3 FV geregelten Grundfall einer Mieterhöhung um bis zu 2,5 %. Dies ergibt sich zwar nicht schon aus dem Wortlaut des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV; er lässt offen, ob sich das Wort ‚hiernach' auf alle an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientierten Mieterhöhungen nach § 5 Abs. 3 Sätze 3 bis 7 FV bezieht, oder nur auf eine Mieterhöhung in dem in § 5 Abs. 3 Sätze 5 bis 7 FV geregelten Umfang.

b) Aus dem Sinn und Zweck der Regelungen in § 5 FV, auf die § 2 Abs. 1 des Mietvertrags Bezug nimmt, ist aber herzuleiten, dass die in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV geregelte Deckelung für eine Anhebung der Bundesbedienstetenmiete für alle auf § 558 BGB gestützten Mieterhöhungen gilt, unabhängig davon, ob eine Mietanhebung um bis zu 2,5 % oder um mehr als 2,5 % verlangt wird. § 5 Abs. 3 Satz 8 FV will für alle Fälle der Mieterhöhung nach § 558 BGB sicherstellen, dass die Bundesbedienstetenmiete nach Ablauf der in § 5 Abs. 1 FV geregelten Staffelmietvereinbarung nur und erst dann erhöht werden kann, wenn die Bundesbedienstetenmiete auch nach der Erhöhung noch um mindestens 5,58 DM/qm/Monat unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, liegt. Dies ergibt sich aus der korrespondierenden Regelung in § 5 Abs. 9 FV, nach der von einem Mieter, der nicht mehr vom Bund im Rahmen der Wohnungsfürsorge betreut wird, unverzüglich die an der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgerichtete ‚Fremdmiete' zu fordern ist und der geltend gemachte Unterschiedsbetrag zur Bundesbedienstetenmiete in Höhe von bis zu einem Betrag von 5,58 DM/qm/Monat an den Bund abzuführen ist. Aus dem Sinnzusammenhang der Regelungen in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV und § 5 Abs. 9 FV wird deutlich, dass die Bundesbedienstetenmiete in jedem Fall um den in diesen Bestimmungen genannten Betrag unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen soll, während sich die entsprechend höhere Fremdmiete für Mieter, bei denen es sich nicht um Bundesbedienstete handelt, uneingeschränkt nach der ortsüblichen Vergleichsmiete richten soll. Das Berufungsgericht hat deshalb mit Recht angenommen, dass die Deckelung für eine Erhöhung der Bundesbedienstetenmiete durch die Regelung in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV unabhängig davon gilt, ob mit dem Erhöhungsverlangen eine Erhöhung der Bundesbedienstetenmiete um bis zu 2,5 % oder um mehr als 2,5 % geltend gemacht wird.

c) Das Revisionsvorbringen der Klägerin rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Revision räumt selbst ein, dass die Vertragsparteien des Fördervertrags bei Vertragsschluss die Absicht hatten, Wohnungen an Bundesbedienstete vergünstigt zu vermieten und diese Vergünstigung in einem Abschlag von 5,58 DM/qm/Monat von der ortsüblichen Miete bestehen sollte. Sie ist gleichwohl der Auffassung, dass sich § 5 Abs. 3 Satz 8 FV nur auf § 5 Abs. 3 Sätze 5 bis 7 FV und nicht auf § 5 Abs. 3 Sätze 3 bis 7 FV beziehe, und meint, aus dem Umstand, dass die Regelungen in § 5 Abs. 3 Satz 1 bis 4 FV einerseits und § 5 Abs. 3 Satz 5 bis 8 FV durch einen Absatz räumlich getrennt sind, herleiten zu können, dass die Regelungen in § 5 Abs. 3 Sätze 5 bis 8 FV mit den Regelungen des vorstehenden Absatzes nichts zu tun hätten. Dem kann nicht gefolgt werden. Die optische Gestaltung der Vertragsklausel - der Absatz zwischen § 5 Abs. 3 Satz 4 und 5 FV - rechtfertigt schon deshalb nicht den Schluss darauf, dass die Regelungen in § 5 Abs. 3 Satz 1 bis 4 FV einerseits und in § 5 Abs. 3 Satz 5 bis 8 FV andererseits voneinander unabhängig seien, weil die Bestimmungen in § 5 Abs. 3 Sätze 5 bis 8 FV - isoliert betrachtet - ohne die vorstehenden Regelungen in § 5 Abs. 3 Sätze 1 bis 4 FV nicht bestehen könnten. § 5 Abs. 3 Satz 5 FV regelt kein selbständiges Mieterhöhungsrecht, sondern lediglich den Umfang einer möglichen Mieterhöhung; die Berechtigung zur Mieterhöhung ergibt sich nicht aus dieser Vorschrift, sondern aus der Regelung in § 5 Abs. 3 Satz 1 FV. Davon abgesehen sind die Regelungen in § 5 Abs. 3 Sätze 5 bis 8 FV mit denen des vorstehenden Absatzes auch insoweit aufs Engste verbunden, als es sich bei § 5 Abs. 3 Satz 5 FV um eine Ausnahmeregelung gegenüber § 5 Abs. 3 Satz 3 FV handelt, die nicht aus sich heraus, sondern nur auf der Grundlage von § 5 Abs. 3 Satz 3 FV verständlich ist.

d) Gegen die Auffassung der Revision spricht schließlich und vor allem, dass sie zu widersinnigen Ergebnissen führen würde. Wenn die Deckelung der Mieterhöhung (§ 5 Abs. 3 Satz 8 FV) nur für eine Mieterhöhung um mehr als 2,5 % (§ 5 Abs. 3 Satz 5 FV), nicht aber für eine Mieterhöhung um bis zu 2,5 % (§ 5 Abs. 3 Satz 3 FV) gelten würde, so hätte dies zur Folge, dass die Klägerin die Regelung des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV ohne Weiteres unterlaufen könnte, in dem sie auf eine nach § 5 Abs. 3 Satz 5 FV zulässige Mieterhöhung um mehr als 2,5 % verzichtete und sich mit einer Mieterhöhung gemäß § 5 Abs. 3 Satz 3 FV um bis zu 2,5 % begnügte. Sie könnte dann - trotz geringerer Mieterhöhung - eine höhere Miete verlangen als nach § 5 Abs. 3 Satz 5 FV. Das widerspräche dem Sinnzusammenhang der Regelungen in § 5 Abs. 3 Satz 3 und Satz 5 FV. Wenn § 5 Abs. 3 Satz 3 FV eine Mieterhöhung nur in geringerem Umfang zulässt als § 5 Abs. 3 Satz 5 FV, so kann die Mieterhöhung nach § 5 Abs. 3 Satz 3 FV nicht im Ergebnis zu einer höheren Miete führen als nach § 5 Abs. 3 Satz 5 FV.

e) Vergeblich wendet die Revision dagegen ein, dass der in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV festgelegte Mindestabstand von 5,58 DM/qm/Monat (= 2,85 €) zur ortsüblichen Vergleichsmiete (6,04 €/qm/Monat) bereits durch die gegenwärtige, auf der Staffelmietvereinbarung beruhende Miete (5,90 €/qm/Monat) unterschritten werde und es deshalb widersinnig wäre, wenn die Klägerin nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung weitergehende Einschränkungen des Rechts zur Mieterhöhung hinnehmen müsste als während der ersten zehn Jahre nach Bezugsfertigkeit. Es kann dahingestellt bleiben, ob durch die Regelungen in § 5 Abs. 3 FV zu den Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung, wie die Revision meint, Mieterhöhungen gegenüber der Staffelmietvereinbarung erleichtert werden sollten. Unabhängig davon rechtfertigt der Einwand jedenfalls nicht die von der Revision angestrebte Differenzierung hinsichtlich des Geltungsbereichs der Regelung des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV dahingehend, dass sich § 5 Abs. 3 Satz 8 FV nur auf Mieterhöhungen um mehr als 2,5 % (§ 5 Abs. 3 Satz 5 FV), nicht dagegen auf Mieterhöhungen um bis zu 2,5 % (§ 5 Abs. 3 Satz 3 FV) beziehen solle. Die Revision stellt mit ihrem Einwand die Angemessenheit der Regelung des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV insgesamt in Frage und will darauf hinaus, dass die Regelung über den Mindestabstand der Bundesbedienstetenmiete zur ortsüblichen Vergleichsmiete gegenstandslos und damit generell nicht anzuwenden sei, wenn der Mindestabstand durch die gegenwärtige, auf der Staffelmietvereinbarung beruhende Miete - wie hier - bereits unterschritten wird. Damit dringt die Revision nicht durch. Die Regelungen in § 5 Abs. 3 FV geben nichts dafür her, dass die Beschränkung des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV für Mieterhöhungen nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung etwa dann nicht gelten sollte, wenn die bisherige Staffelmiete den - für sie nicht geltenden - Mindestabstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete unterschreitet. Die Deckelung der Miete durch § 5 Abs. 3 Satz 8 FV hat auch und gerade in einem solchen Fall den vernünftigen Sinn, dass Mieterhöhungen - in welchem Umfang auch immer - nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung erst zulässig werden, wenn die erhöhte Miete den Mindestabstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete wahrt. Bis dahin muss die Klägerin mit einer auf § 558 BGB gestützten Mieterhöhung warten.

2. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass der Klägerin auch kein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete für den Tiefgaragenstellplatz zustehe, weil es sich bei der Vermietung der Wohnung und des Stellplatzes um ein einheitliches Mietverhältnis handele und deshalb die Miete insgesamt die nach § 2 Abs. 1 des Mietvertrags in Verbindung mit § 5 Abs. 3 FV zulässige Höhe nicht übersteigen dürfe. Diese Beurteilung wird von der Revision nicht angegriffen. ..." (BGH, Urteil vom 27.05.2009 - VIII ZR 180/08)

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Werden Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters durch öffentliche Fördermittel in Form eines zinsverbilligten Darlehens gefördert, kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nach § 558 BGB nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt (BGH, Urteil vom 01.04.2009 - VIII ZR 179/08).

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„... Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf 378,04 € wegen Unwirksamkeit der formularvertraglich vereinbarten Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Beklagte zusteht.

Ob die formularvertragliche Schönheitsreparaturenklausel, wie das Berufungsgericht meint, wegen eines starren Fristenplans in § 14b Nr. 2 des Mietvertrages unwirksam ist oder ob die Renovierungspflicht in § 7 Nr. 2 des Mietvertrages geregelt ist und dieser Klausel als Individualabrede der Vorrang zukommt, so dass eine abschließende Regelung der Renovierungspflicht auf dieser Grundlage besteht, wie die Revision meint, kann dabei offen bleiben. Der geltend gemachte Anspruch muss schon deshalb ausscheiden, weil es für den begehrten Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete an einer rechtlichen Grundlage fehlt.

Der Senat hat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete geltend zu machen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB bietet hierfür keine Grundlage, denn nach dieser Vorschrift kann der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen. Dies steht auch in Einklang mit dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung, die es dem Vermieter ermöglichen soll, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Danach bilden die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von den Klägern geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen (Senatsurteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, NJW 2008, 2840, zur Veröffentlichung in BGHZ 177, 186 vorgesehen, Tz. 9 ff.). ..." (BGH, Urteil vom 11.02.2009 - VIII ZR 118/07)

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Der Anschluss einer mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Mietwohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz ist eine Maßnahme zur Einsparung von Energie, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich zu dulden hat. Die Pflicht zur Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 554 Abs. 3 BGB) bezieht sich nur auf die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zu erwartende Mieterhöhung nach § 559 BGB und nicht auf eine etwa mögliche Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB (BGH, Urteil vom 24.09.2008 - VIII ZR 275/07).

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Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen (BGH, Urteil vom 09.07.2008 - VIII ZR 181/07).

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„... 2. Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht eine Verpflichtung des Beklagten verneint, einer Mieterhöhung über den von ihm hingenommenen Erhöhungsbetrag hinaus zuzustimmen. Deshalb braucht nicht entschieden zu werden, ob das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin auch daran hätte scheitern müssen, dass es den an ein solches Verlangen zu stellenden formellen Anforderungen nicht genügt hat (§ 558a BGB) oder dass es im Laufe des Rechtsstreits nicht zumindest noch in zureichender Weise nachgebessert worden ist.

a) Das Berufungsgericht, das in seinem Urteil auf die Kleinreparaturklausel nicht eingegangen ist, hat die formularvertragliche Schönheitsreparaturklausel wegen eines starren Fristenplans für unwirksam gehalten. Ob dieser Beurteilung, die in der Revisionsinstanz nicht angegriffen wird, zu folgen ist, kann dahingestellt bleiben. Denn selbst im Falle einer Unwirksamkeit der beiden Klauseln steht der Klägerin ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete um einen - wie auch immer zu bemessenden - Zuschlag nicht zu.

Allerdings soll der Vermieter nach der vor allem in der Instanzrechtsprechung überwiegend vertretenen Auffassung einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen können, wenn entgegen der üblichen Vertragsge-staltung, wie sie den bestehenden Mietspiegeln mit der dort ausgewiesenen Nettomiete in aller Regel zugrunde liegt, die Schönheitsreparaturen nicht von dem Mieter übernommen werden, sondern bei dem Vermieter verbleiben (OLG Koblenz, WuM 1985, 15; OLG Frankfurt/M., NJW-RR 2001, 945; OLG Karlsruhe, NZM 2007, 481; OLG Frankfurt/M., WuM 2008, 82; LG Hamburg, ZMR 2003, 491; LG Frankfurt/M., NJW-RR 2003, 1522; LG München I, NZM 2002, 945; LG Berlin, GE 1997, 48; LG Wiesbaden, WuM 1987, 127; ebenso MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 20; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a BGB Rdnr. 48 ff.; Flintrop in: Hannemann/Wiegner, MAH Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 35 Rdnr. 115). Hierfür könne es keinen Unterschied machen, ob sich die Parteien bewusst dafür entschieden hätten, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen solle, oder ob sich dies allein daraus ergebe, dass der Vermieter hierzu wegen der Unwirksamkeit der formularmäßigen Überwälzung dieser Pflicht auf den Mieter verpflichtet sei. Diese Auffassung ist jedoch abzulehnen.

aa) Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie er der Klägerin vorschwebt, sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen.

bb) Einem weitergehenden Anspruch auf Erhöhung der Miete durch die Gewährung eines Zuschlags steht auch der Sinn und Zweck des § 558 BGB entgegen. Dieser geht dahin, es dem Vermieter zu ermöglichen, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen (vgl. BVerfGE 37, 132, 141 f.; 79, 80, 85; Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06, NJW 2007, 2546, Tz. 12; Staudinger/Emmerich BGB (2006), § 558 Rdnr. 3; MünchKommBGB/Artz, aaO, § 557 Rdnr. 1 f., § 558 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558 Rdnr. 47).

Nach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers bilden also die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von der Klägerin geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheits- und Kleinreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen (vgl. Emmerich, NZM 2006, 761, 764 f.; Sternel, NZM 2007, 545, 551 f.; Hannemann in: Festschrift für Blank, 2006, S. 189, 199 ff.; Blank in: Schriftenreihe des Ev. Siedlungswerks in Deutschland e.V., Bd. 75, 2006, S. 17, 31 f.; Flatow, WuM 2007, 551, 552; Eisenhardt, WuM 2008, 63, 64 f.).

cc) Ohne Erfolg beruft sich die Revision der Klägerin darauf, dass es sich nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 105, 71, 79) bei der Übernahme der Schönheitsreparaturen rechtlich und wirtschaftlich um einen Teil der Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Räume handele. Aus dieser Rechtsprechung lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten. Der Entgeltcharakter bildet insoweit lediglich einen Umstand, der für die Würdigung von Bedeutung ist, ob entsprechende Formularklauseln einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhalten. Der Entgeltcharakter als solcher kann dagegen keinen abstrakten Zuschlag rechtfertigen, wie er von der Klägerin entsprechend § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung geltend gemacht wird, weil damit, wie dargelegt, entgegen der gesetzgeberischen Konzeption nicht die ortsübliche Vergleichsmiete, sondern ein Kostenelement für die Begründung der Mieterhöhung herangezogen würde.

dd) Nach einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung soll die Bildung eines Zuschlags allerdings nur dazu dienen, eine Vergleichbarkeit der Ausgangsmiete mit der Vergleichsmiete bei einer unterschiedlichen Mietstruktur herzustellen. Insoweit verhalte es sich nicht anders als bei einer vereinbarten Teilinklusivmiete, wenn der zum Vergleich herangezogene Mietspiegel von einer Nettomiete ausgehe. Auch in einem solchen Fall sei die Vergleichbarkeit durch die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden Kostenanteils herzustellen (OLG Karlsruhe, aaO, 482; vgl. ferner Börstinghaus, WuM 2007, 426, 427 f.).

Dieser Sichtweise kann ebenfalls nicht gefolgt werden, weil sie außer Acht lässt, dass die Betriebskosten mit den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht gleichgesetzt werden können. Für die Betriebskosten sieht das Gesetz die Möglichkeit einer Umlage (§ 556 BGB) ausdrücklich vor. Dementsprechend werden bei der Erstellung der Mietspiegel lediglich die Nettomieten zugrunde gelegt. An diese Praxis, wonach die Nettomiete im Marktgeschehen der Ausgangspunkt einer Mietpreisbildung ist, hat auch der Senat angeknüpft, als er bei der Teilinklusivmiete die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden Kostenanteils für sachgerecht erachtet hat (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 13 ff.; Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 10; Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, WuM 2007, 707, Tz. 9).

Bei den für Schönheitsreparaturen anzusetzenden Kosten, die ein zusätzliches Element in die Mietpreisbildung hineintragen würden, ist die Ausgangslage hingegen anders. Zwar ist am Markt die Überwälzung dieser Reparaturen als solcher auf den Mieter seit langem zur Regel geworden. Ob dies aber auch dann der Fall gewesen wäre, wenn der Mieter nicht mehr ohne Weiteres die Möglichkeit der kostengünstigen Selbstvornahme zu einem Zeitpunkt hätte, der bei Vertragsschluss regelmäßig noch in ferner Zukunft liegt und ihm gewisse Steuerungsmöglichkeiten eröffnet, sondern er die Kosten der Schönheitsreparaturen über einen monatlich zu zahlenden Aufschlag auf die Grundmiete abzugelten hätte, ist offen. Für die Kosten von Kleinreparaturen kann im Ergebnis nichts anderes gelten.

Da es für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht auf fiktive Verhältnisse, sondern auf die tatsächliche Vergleichsmiete am Markt ankommt, fehlt es für die beanspruchte, über die tatsächliche Vergleichsmiete hinausgehende Mieterhöhung an einer tauglichen Anknüpfung in den Marktgegebenheiten.

b) Die Klägerin kann die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen. Nach der Rechtsprechung des Senats setzt eine ergänzende Vertragsauslegung zur Schließung einer Lücke, die durch die Unwirksamkeit einer der Inhaltskontrolle nach dem AGB-Recht unterliegenden Klausel entstanden ist, voraus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke einer Vervollständigung bedarf. Das ist aber nur dann anzunehmen, wenn dispositives Gesetzesrecht zur Füllung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des AGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rechnung tragende Lösung bietet (BGHZ 143, 103, 120, m.w.N). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt, da der Verbleib der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB angelegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bei dem Vermieter keine unangemessene, den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung darstellt. Der Verwender einer unzulässigen Formularbestimmung muss sich vielmehr im Rahmen dessen, was noch als angemessene, den typischen Interessen der Vertragspartner Rechnung tragende Lösung anzusehen ist, mit der ihm ungünstigeren Regelung begnügen, die der ersatzlose Wegfall der von ihm verwendeten unzulässigen Klausel zur Folge hat (BGHZ, aaO, 121).

c) Der Klägerin steht der beanspruchte Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete auch nicht gemäß § 313 BGB wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu. Nach dieser Vorschrift kommt eine Anpassung des Vertrages in Betracht, wenn einer Vertragspartei unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht jedoch kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tragen hat, der sich auf die Störung beruft (§ 313 Abs. 1 BGB; Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771, Tz. 11 ff.).

Bei der Unwirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen weist § 306 BGB grundsätzlich dem Verwender das Risiko der Unwirksamkeit und der daraus erwachsenden Folgen zu. Denn nach § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Inhalt des Vertrages in diesem Fall nach den sonst zur Anwendung kommenden gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass die Klägerin als Vermieterin mangels wirksamer Abwälzung der Schönheits- und Kleinreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen hat. Die wirtschaftlichen Nachteile der Klauselunwirksamkeit sind also ihrer Risikosphäre zugewiesen. ..." (BGH, Urteil vom 09.07.2008 - VIII ZR 83/07)

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„... Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die vom Berufungsgericht als Zulassungsgrund angeführten Fragen zur Ermittlung des Betriebskostenanteils bei einer Teilinklusivmiete sind durch das Senatsurteil vom 23. Mai 2007 (VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626 = WuM 2007, 450) geklärt. Danach ergibt sich der auf die Wohnung entfallende Betriebskostenanteil, den der Vermieter zur schlüssigen Darlegung seines Anspruchs auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete im Mieterhöhungsverlangen anzugeben hat, aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum, soweit diese bereits vorliegt (aaO, Tz. 11).

Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Für die Ermittlung des Betriebskostenanteils war, wie ausgeführt, die von der Klägerin zugrunde gelegte und auch vom Berufungsgericht herangezogene Betriebskostenabrechnung vom 16. Mai 2006 für das vorangegangene Jahr 2005 maßgebend; nach der Senatsrechtsprechung kommt es hierbei nicht darauf an, ob und inwieweit es sich bei den in der Teilinklusivmiete enthaltenen Betriebskosten um verbrauchsabhängige oder verbrauchsunabhängige Betriebskosten handelt. Gegen das auch rechnerisch nachvollziehbar begründete Erhöhungsverlangen der Klägerin bestehen daher weder in formeller noch in materieller Hinsicht die von der Revision geäußerten Bedenken. ..." (BGH, Beschluss vom 08.07.2008 - VIII ZR 5/08)

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„... Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die vom Berufungsgericht als Zulassungsgrund angeführten Fragen zur Ermittlung des Betriebskostenanteils bei einer Teilinklusivmiete sind durch das Senatsurteil vom 23. Mai 2007 (VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626 = WuM 2007, 450) geklärt. Danach ergibt sich der auf die Wohnung entfallende Betriebskostenanteil, den der Vermieter zur schlüssigen Darlegung seines Anspruchs auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete im Mieterhöhungsverlangen anzugeben hat, aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum, soweit diese bereits vorliegt (aaO, Tz. 11).

Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Für die Ermittlung des Betriebskostenanteils war, wie ausgeführt, die von der Klägerin zugrunde gelegte und auch vom Berufungsgericht herangezogene Betriebskostenabrechnung vom 16. Mai 2006 für das vorangegangene Jahr 2005 maßgebend; nach der Senatsrechtsprechung kommt es hierbei nicht darauf an, ob und inwieweit es sich bei den in der Teilinklusivmiete enthaltenen Betriebskosten um verbrauchsabhängige oder verbrauchsunabhängige Betriebskosten handelt. Gegen das auch rechnerisch nachvollziehbar begründete Erhöhungsverlangen der Klägerin bestehen daher weder in formeller noch in materieller Hinsicht die von der Revision geäußerten Bedenken. ..." (BGH, Beschluss vom 08.07.2008 - VIII ZR 4/08)

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Bei der Berechnung der Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (Ergänzung BGH, 18. Juli 2007, VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122; BGH, Urteil vom 09.04.2008 - VIII ZR 287/06).

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Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt. Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und sind deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB in die Ausgangsmiete einzurechnen. Eine gegenteilige Parteivereinbarung gäbe dem Vermieter die Möglichkeit zur Mieterhöhung über den in § 558 BGB vorgesehenen Rahmen hinaus und ist deshalb gemäß § 558 Abs. 6, § 557 Abs. 4 BGB wegen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Gibt der Vermieter in einem Mieterhöhungsbegehren nach § 558a BGB eine unzutreffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete unterlässt, führt das nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage; das Mieterhöhungsbegehren ist jedoch unbegründet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der früheren Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. November 2003, VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b und Urteil vom 19. Juli 2006, VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, unter II 2 a, b; BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 331/06).

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Bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28. April 2004, VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088; BGH, Urteil vom 18.07.2007 - VIII ZR 285/06).

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Einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB steht nicht entgegen, dass die Ausgangsmiete unter der - seit Vertragsbeginn unveränderten - ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Fortführung von BGH, 6. Juli 2005, VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2521; BGH, Urteil vom 20.06.2007 - VIII ZR 303/06).

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Übersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, so ist einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung des Senatsurteils vom 7. Juli 2004, VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115; BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 138/06).

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Erfüllt eine Mietwohnung nicht die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebundenen Wohnraum, so ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam (Rn.15) . Eine Vereinbarung der Kostenmiete ist nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weitere Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB sein soll (BGH, Urteil vom 07.02.2007 - VIII ZR 122/05).

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Die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden, weil sie den Bestimmungen der Heizkostenverordnung widerspricht. Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, dass die Warmmietenvereinbarung gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden ist, nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens und damit auch nicht die Unzulässigkeit der Zustimmungsklage zur Folge (BGH, Urteil vom 19.07.2006 - VIII ZR 212/05).

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Zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete, den der Vermieter mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten aufweist, bedarf es der Angabe der auf die Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten; die Angabe eines statistischen Durchschnittswerts für Betriebskosten genügt nicht (im Anschluss an Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227; (BGH, Versäumnisurteil vom 12.07.2006 - VIII ZR 215/05).

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Zum Entfallen der Bindung an eine Kostenmietklausel in einem bestehenden Mietvertrag mit einer ehemals gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft mit dem Wegfall der Wohnungsgemeinnützigkeit aufgrund ergänzender Vertragsauslegung (BGH, Urteil vom 14.06.2006 - VIII ZR 128/05).

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Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen (BGH, Urteil vom 26.10.2005 - VIII ZR 41/05).

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Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist nicht deshalb unwirksam, weil sich die Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der vom gerichtlichen Sachverständigen festgestellten örtlichen Vergleichsmiete befindet (BGH, Urteil vom 06.07.2005 - VIII ZR 322/04).

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Zur Zulässigkeit der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens, wenn zur Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelspannen eines qualifizierten Mietspiegels eine Orientierungshilfe als Schätzgrundlage zur Verfügung steht (BGH, Urteil vom 20.04.2005 - VIII ZR 110/04).

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Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereichung die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10 % beträgt (im Anschluß an Senatsurteil vom 24. März 2004, VIII ZR 295/03; BGH, Urteil vom 07.07.2004 - VIII ZR 192/03).

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„... Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Wie der Senat in seiner noch zu den §§ 2, 3 MHG ergangenen Entscheidung (Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, WuM 2004, 283) dargelegt hat, sind bei der Mieterhöhung wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende Kürzungsbeträge nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen; entsprechendes hat für die Nachfolgebestimmungen der §§ 558, 559 a BGB zu gelten. Vielmehr bedürfen die vorgenannten Vorschriften einer den Anforderungen des Art. 14 GG gerecht werdenden verfassungskonformen Auslegung dahingehend, daß die Anrechnung nur für einen bestimmten Zeitraum zu erfolgen hat. Würde dem Eigentümer eines öffentlich geförderten Wohnraums auf unbegrenzte Zeit verboten, für diesen Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen, und zwar auch dann, wenn die geförderte Maßnahme längst nicht mehr mieterhöhend wirkt und der Zuschuß somit "aufgebraucht" ist, wäre er ungerechtfertigt schlechter gestellt als derjenige Vermieter, der für eine Modernisierung privates Vermögen aufgewendet hat. Damit würde der Zweck der Regelungen der §§ 558 und 559 a BGB verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen durch Einsatz öffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter soweit wie möglich auf die Inanspruchnahme einer Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Diese von Verfassungs wegen vorzunehmende Auslegung ist auch bei der jetzigen gesetzlichen Regelung der §§ 558, 559 a BGB geboten (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 246).

Dabei kann für den vorliegenden Fall dahingestellt bleiben, ob der Zeitraum, in dem Kürzungsbeträge von der Mieterhöhung abzusetzen sind, auf 10 oder auf 12 Jahre festzulegen ist. Jedenfalls mehr als 25 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit und etwa 26 Jahre nach Gewährung des Zuschusses ist die gewährte Förderung durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt.
Da somit Kürzungsbeträge nach den §§ 558 Abs. 5, 559 a BGB von der begehrten Mieterhöhung nicht abzuziehen waren, bedurfte es in dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin auch keiner Angaben über die gewährten Fördermittel (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Aus diesem Grund stellt sich die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen auch dann noch Kürzungsbeträge ausweisen muß, wenn zwischenzeitlich ein Mieterwechsel unter Abschluß eines neuen Mietvertrages stattgefunden hat, im vorliegenden Fall nicht. Das Mieterhöhungsverlangen vom 14. Februar 2002 war formell wirksam. ..." (BGH, Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 285/03)

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Eine im preisgebundenen Wohnraum wegen gestiegener Kapitalkosten erklärte Mieterhöhung ist nach Wegfall der Preisbindung bei einem nach dem 31. August 2001 zugegangenen Mieterhöhungsverlangen in die Berechnung der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB einzubeziehen (BGH, Urteil vom 28.04.2004 - VIII ZR 178/03).

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Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG bleiben auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in den §§ 3 - 5 MHG genannten Gründen beruhen, jedoch nicht in dem dort vorgesehenen einseitigen Verfahren vom Vermieter geltend gemacht, sondern einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (BGH, Urteil vom 28.04.2004 - VIII ZR 185/03).

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Bei Berechnung der Kappungsgrenze bleibt eine Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten nicht außer Betracht (BGH, Urteil vom 28.04.2004 - VIII ZR 177/03).

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Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, daß infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 295/03):

„... 2. a) Weist eine gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche auf, die erheblich unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, so kann dieser Umstand einen Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB n.F. und einen Fehler nach § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. darstellen (OLG Dresden, MDR 1998, 643; OLG Karlsruhe, NZM 2002, 218; KG GE 2002, 257; OLG Frankfurt, GE 2003, 184; Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III B Rdnr. 1359 f.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 Rdnr. 44; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 536 Rdnr. 22; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 536 Rdnr. 22; Staudinger/Emmerich (2003) § 536 Rdnr. 38, 39; einschränkend Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 536 Rdnr. 49; a.A. Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 536 Rdnr. 30). Die vereinbarte Fläche ist Teil der vertraglich festgelegten Sollbeschaffenheit der Mietsache. Zwar kann eine vertragliche Vereinbarung der Mietfläche den Sinn haben, die wahre Größe dem Streit zu entziehen und die Wohnfläche unabhängig von den tatsächlichen Umständen verbindlich festzulegen. Hierfür fehlt es jedoch - wie bereits ausgeführt - an Anhaltspunkten.

b) Umstritten ist, ob der Mieter zusätzlich darlegen muß, daß infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist (dafür OLG Dresden aaO; LG Berlin, NZM 1999, 412; LG Düsseldorf, DWW 1999, 153; LG Freiburg, WuM 1988, 263; LG Kleve, WuM 1988, 13; LG Würzburg, WuM 1984, 213; Feuerlein GE 2002, 1110; dagegen OLG Karlsruhe aaO; OLG Frankfurt a.M. aaO [bei 25 % Abweichung]; LG Köln, ZMR 2003, 429; Kraemer, WuM 2000, 515, 522; ders. NZM 1999, 156; 2000, 1121; Blank, WuM 1998, 467; Pauly, WuM 1998, 469; Emmerich/Sonnenschein aaO; Schmidt-Futterer/Eisenschmid aaO; für Gewerberaum: Schul/Wichert, ZMR 2002, 633, 638). Dies ist nicht erforderlich.

Bei einem erheblichen Flächenmangel spricht bereits eine tatsächliche Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, die der Mieter nicht gesondert belegen muß. Zwar ist der Gegenmeinung zuzugeben, daß für den Mieter in erster Linie der bei der Besichtigung gewonnene Eindruck von der Wohnung, ihrer Lage, ihres Zuschnitts und der Zimmeraufteilung maßgeblich ist. Sie verkennt jedoch, daß die vereinbarte Fläche ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung ist (Blank, WuM 1998, 467, 469). So wird bereits bei der Inserierung in aller Regel die Wohnungsgröße der angebotenen Wohnung angegeben, um Interessenten eine Vergleichbarkeit verschiedener Wohnungen zu erleichtern und um die Miete pro Quadratmeter errechnen zu können. Hat ein Wohnungssuchender mehrere Wohnungen, deren Mietzins und Ausstattung ähnlich sind, zur Auswahl, wird er sich in vielen Fällen für die größere Wohnung entscheiden. Während des Mietverhältnisses ist die Wohnfläche in aller Regel - so auch im vorliegenden Fall - Berechnungsgrundlage für die Verteilung von Betriebskosten und deren Erhöhung (vgl. §§ 6 Abs. 2 Satz 2 Ziff. 1 und 2, 7 Abs. 1 Satz 2, 8 Abs. 1, 9 a Abs. 1 HeizKostVO, § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB n.F.). Ebenso ist die Wohnungsgröße ein Faktor bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 Abs. 2 BGB n.F. und § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG. Schon aus diesen Gründen kann dem Mieter durch die Angabe einer überhöhten Wohnfläche im Mietvertrag ein unmittelbarer wirtschaftlicher Schaden entstehen; dies ist auch nicht dadurch ausgeschlossen, daß er möglicherweise nachträglich eine Neuberechnung der Betriebskosten unter Berücksichtigung der geringeren Wohnfläche verlangen kann. Liegt die tatsächliche Wohnfläche erheblich unter der vertraglich vereinbarten, so ist auch die Tauglichkeit der Wohnung gemindert, ohne daß es auf einen Nachweis einer konkreten Beeinträchtigung des Mieters durch die Flächenabweichung ankommt. Denn die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch setzt voraus, daß die Wohnung mit der vertraglich vereinbarten Größe nutzbar ist (OLG Karlsruhe aaO; LG Köln aaO; Kraemer, NZM 1999, 156, 161). Auch ist unerheblich, wenn dem Mieter - wie hier den Beklagten vor der Nachmessung im Dezember 2002 - die geringere Wohnfläche nicht aufgefallen ist.

c) Ein abweichendes Flächenmaß ist im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB n.F. und des § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. dann erheblich, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibt (OLG Karlsruhe aaO; KG aaO; Emmerich/Sonnenschein aaO; Kinne GE 2003, 100 jew. m.w.Nachw.). Ein zur Minderung berechtigender Sachmangel wird auch bei einem Vertrag über den Kauf oder die Errichtung eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung im Falle einer Unterschreitung der vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % anerkannt (BGH, Urteil vom 11. Juli 1997 - V ZR 246/96, NJW 1997, 2874 unter II 2; vgl. auch Urteil vom 8. Januar 2004 - VII ZR 181/02, EBE/BGH 2004, 111 unter II 1 und III 1 b). Gründe für eine andere Bemessung der Wesentlichkeitsgrenze im Mietrecht liegen nicht vor (Blank, WuM 1998, 467, 468; Kraemer, NZM 1999, 156, 158). Die Revision bringt zwar zutreffend vor, daß bei einem Wohnungskauf die Größe für die mit dem Kauf bezweckte Wertschöpfung anders als im Mietrecht von Bedeutung ist. Dies rechtfertigt es jedoch - wie ausgeführt - nicht, eine Flächenabweichung von mehr als 10 % für die Tauglichkeitsminderung nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB n.F. (§ 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.) noch als unerheblich anzusehen. Für den Mieter ist die tatsächliche Wohnungsgröße ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung und für die Beurteilung der Höhe des geforderten Mietpreises.

d) Der Höhe nach ist die Minderung entsprechend der prozentualen Flächenabweichung gerechtfertigt (Kraemer, NZM 1999, 156, 161). Die Berechnung des Berufungsgerichts wird von der Revision nicht angegriffen und ist auch sonst nicht zu beanstanden. ..."

***

„... 2. In der Sache hat das klageabweisende Urteil des Berufungsgerichts Bestand, soweit die Klägerin eine Rückzahlung der Mietzinserhöhung für den Zeitraum von Februar 1995 bis April 1999 verlangt. Hinsichtlich des Monats Januar 1995 hat die Klägerin dagegen einen Rückzahlungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB, da sie insoweit den erhöhten Mietzins ohne Rechtsgrund geleistet hat.

a) Rechtsgrundlage für die Erhöhung des Mietzinses bis zur Höhe des zulässigen Entgelts ist § 10 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), der nach der Übergangsvorschrift des § 50 Abs. 1 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) in Verbindung mit § 1 WoBindG anzuwenden ist. Den Feststellungen des Berufungsgerichts ist zu entnehmen, daß es sich um öffentlich geförderten Wohnraum im Sinne des § 1 WoBindG handelt; dies wird von der Revision auch nicht in Zweifel gezogen.

Demgegenüber hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen, daß § 3 Nr. 7 des Mietvertrags Rechtsgrundlage sei. Es ist zwar zutreffend davon ausgegangen, daß im Falle der Vereinbarung einer Mietpreisgleitklausel, d.h. der Vereinbarung des jeweils zulässigen Mietzinses als vertraglich geschuldeter Miete (§ 4 Abs. 8 Satz 1 Neubaumietenverordnung - NMV), diese den Rechtsgrund für das Behalten dürfen des erhöhten Mietzinses bildet, soweit die zulässige Kostenmiete nicht überschritten wird (Senatsurteile vom 22. April 1981 -VIII ZR 103/80, NJW 1982, 1587 = WM 1981, 1178 unter 2 c bb und vom 5. November 2003 -VIII ZR 10/03, WuM 2004, 25 unter II 2 a).

Die Revision rügt jedoch mit Erfolg, daß die formularmäßige Bestimmung in § 3 Nr. 6 des Mietvertrags einer Inhaltskontrolle nicht standhält. Sie ist unwirksam, da sie gegen das sich aus § 9 AGBG ergebende und nunmehr in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich geregelte Transparenzgebot verstößt. Danach kann sich eine unangemessene Benachteiligung auch daraus ergeben, daß die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Das Transparenzgebot schließt auch nach der neuen gesetzlichen Regelung das Bestimmtheitsgebot ein. Dieses verlangt, daß die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschrieben werden, daß für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen. Eine Klausel genügt dem Bestimmtheitsgebot nur dann, wenn sie im Rahmen des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichten des Vertragspartners des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglich umschreibt (Senatsurteil vom 5. November 2003, aaO, unter II 2 b aa zu § 9 AGBG).

Nach der Mietpreisgleitklausel des Formularmietvertrags, der dem Senatsurteil vom 5. November 2003 (aaO) zugrundelag und die der Senat als wirksam angesehen hat, galt bei preisgebundenem Wohnraum die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vereinbart. Dies entspricht der Formulierung in § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV, der mit der ‚zulässigen Miete' die gesetzlich (höchst-) zulässige Kostenmiete nach § 8 Abs. 1 WoBindG meint (vgl. Senat, aaO; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Heix, Wohnungsbaurecht, NMV 1970 § 4 Anm. 8.2). Im Gegensatz dazu ergibt sich weder aus § 3 Nr. 7 des vorliegenden Mietvertrags noch aus dem weiteren Vertragsinhalt, unter welchen Voraussetzungen und bis zu welcher Höhe die Mieterhöhungen -wie es in der Klausel formuliert ist -‚eintreten' und von dem Mieter zu tragen sein sollen. Der Vertragsbestimmung ist nicht mit der zur Erfüllung des Transparenzgebots notwendigen Deutlichkeit zu entnehmen, daß die jeweilige Kostenmiete als preisrechtlich höchstzulässige Miete (§ 8 Abs. 1 WoBindG) geschuldet sein soll. Dies gilt um so mehr, als sich § 3 Nr. 6 des Mietvertrags nach seinem Wortlaut entgegen der von der Beklagten in ihrer Revisionserwiderungsschrift vertretenen Auffassung erkennbar auf die Vergleichsmietenregelung für den preisfreien Wohnraum bezieht (§ 2 MHG, nunmehr § 558 BGB). Soweit die Beklagte im Revisionsverfahren des weiteren darauf verweist, daß die Parteien im Mietvertrag eine vorläufige Gesamtmiete vereinbart haben, läßt sich dies dem Vertrag nicht entnehmen; im übrigen ließe sich auch hieraus nicht erschließen, unter welchen Voraussetzungen eine Mietänderung eintreten soll.

Die Klausel benachteiligt den Mieter nach § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) aus dem weiteren Grunde unangemessen, daß sie den ‚Eintritt' der Mieterhöhung ohne zeitliche Begrenzung zurückwirken läßt. Dies ist mit der zwingenden Mieterschutzvorschrift des § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV nicht vereinbar, wonach der Vermieter auf Grund einer Vereinbarung gemäß Satz 1 (Preisgleitklausel) eine zulässige Mieterhöhung wegen Erhöhung der laufenden Aufwendungen grundsätzlich nur für einen zurückliegenden Zeitraum seit Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres nachfordern darf (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar 1993 -VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 = WM 1993, 660 unter II 2 b hinsichtlich der Rückwirkungsmöglichkeit bei der Erhöhung von Betriebskosten nach § 4 MHG).

b) Entgegen der Ansicht der Revision ist für das Revisionsverfahren nicht von der Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung vom 29. Dezember 1994 auszugehen. Zwar hat das Berufungsgericht -von der Annahme einer wirksam vereinbarten Mietpreisgleitklausel aus folgerichtig -nicht geprüft, ob die Erklärung der Beklagten den formellen Anforderungen gemäß § 10 Abs. 1 WoBindG, § 4 Abs. 7 NMV genügt. Der Senat kann diese rechtliche Prüfung aufgrund der getroffenen Feststellungen jedoch selbst vornehmen. Danach ergeben sich keine Bedenken. Auch die Revision erhebt insoweit keine Einwendungen.

c) Die Mieterhöhung ist auch materiellrechtlich wirksam, weil sie die nach § 8 Abs. 1 WoBindG in Verbindung mit § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV und § 11 Abs. 4 Nr. 1, Abs. 6 Satz 1 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung -II. BV) zulässige Kostenmiete als Entgelt, das zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist, nicht übersteigt. Danach kann der Vermieter eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Ansatz der erhöhten laufenden Aufwendungen unter anderem dann aufstellen, wenn er mit Zustimmung der Bewilligungsstelle bauliche Maßnahmen (Modernisierungsmaßnahmen) vorgenommen hat, die nachhaltig Einsparung von Heizenergie bewirken. Hierfür reicht es aus, wenn überhaupt eine meßbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist (Rechtsentscheid des Senats vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. zu dem insoweit wortgleichen § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG). Daß die Wärmedämmfassade, die nach dem erstinstanzlich eingeholten Sachverständigengutachten für die Wohnung der Klägerin rechnerisch eine Energieeinsparung von 2.410,32 kWh/Jahr (entspricht etwa 14,8 %) bewirkt, in diesem Sinne nachhaltig Heizenergie einspart, ist nicht zweifelhaft und wird auch von der Revision nicht in Zweifel gezogen.

d) Hinsichtlich der Höhe der anzusetzenden Modernisierungskosten kann die Revision nicht mit Erfolg rügen, das Berufungsgericht habe entscheidungserheblichen Vortrag der Klägerin übergangen, indem es einen etwaigen Instandsetzungsanteil der Maßnahme als unerheblich angesehen hat. Die Klägerin hat die Höhe der Modernisierungskosten bestritten und insoweit unwidersprochen vorgetragen, die Gebäudefassade sei erheblich instandsetzungsbedürftig gewesen; der Putz sei abgeblättert und es seien Risse im Mauerwerk vorhanden gewesen.

Es bedarf keiner Entscheidung, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Beklagte ersparte Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten von den Baukosten der Modernisierungsmaßnahme in Abzug zu bringen hatte (vgl. LG Köln WuM 1998, 293; Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn-und Mietrecht, II. BV § 11 Anm. 11; für den Bereich des preisfreien Wohnraums Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 559 Rdnr. 159 ff. m.w.Nachw.). Die Klägerin hat keine Tatsachen vorgetragen, die den Schluß zulassen, daß Instandhaltungs-bzw. Instandsetzungskosten den seitens der Beklagten in Höhe von 10 % der Baukosten pauschal abgezogenen Betrag von 254.790,-DM überschritten hätten. Insbesondere hat sie das Ausmaß der behaupteten Schäden nicht konkretisiert. Ihr pauschaler Vortrag genügt nicht, um einen insoweit höheren Instandsetzungsbedarf darzulegen (vgl. insoweit auch Senatsurteil vom 12. März 2003 - VIII ZR 175/02, BGHReport 2003, 784 = DWW 2003, 229).

e) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht zu Recht keine Begrenzung der Mieterhöhung unter wirtschaftlichen Zumutbarkeitsgesichtspunkten angenommen.

aa) In Rechtsprechung und Literatur wird hinsichtlich Mieterhöhungen wegen energiesparender Modernisierungsmaßnahmen im preisfreien Wohnraum nach § 559 Abs. 1 BGB (früher § 3 MHG) verbreitet die Auffassung vertreten, der Betrag der Mieterhöhung dürfe nicht außer Verhältnis zu der für den Mieter zu erwartenden Ersparnis von Heizkosten stehen; die Zulässigkeit der Mieterhöhung sei durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit begrenzt (OLG Karlsruhe OLGZ 1985, 252 = ZMR 1984, 411 = WuM 1985, 17 unter Berufung auf § 13 ModEnG; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 778; Gramlich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Mietrechtsreform 2001, § 559 Rdnr. 6; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559 Rdnr. 81 ff.; MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 3 MHG Rdnr. 10). Teilweise wird eine solche Begrenzung aus § 242 BGB als Verbot, den Mieter mit den finanziellen Folgen wirtschaftlich unsinniger Maßnahmen zu belasten, abgeleitet (Staudinger/Emmerich (2003) § 559 Rdnr. 34). Verschiedentlich wird hiernach die Erhöhung des Mietzinses auf das Doppelte (u.a. LG Köln ZMR 1998, 562; LG Lüneburg WuM 2001, 83; Ehlert in Bamberger/Roth, BGB, § 559 Rdnr. 19; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 559 Rdnr. 13; aus Praktikabilitätsgründen für den Regelfall auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rdnr. 84) bzw. Dreifache (LG Berlin MM 1994, 396) der Heizkostenersparnis begrenzt (gegen die Anwendung starrer Grenzen dagegen OLG Karlsruhe, aaO; Staudinger/Emmerich, aaO Rdnr. 35 m.w.Nachw.; Feckler, ZMR 1998, 545).

Nach anderer Auffassung soll die Zulässigkeit der Mieterhöhung insbesondere im Hinblick auf das vom Gesetzgeber im Allgemeininteresse verfolgte Ziel der Energieeinsparung nicht durch einen Bezug zu der bewirkten Heizkostenersparnis begrenzt sein (AG Lichtenberg NJW-RR 2003, 1309; Schläger, ZMR 2002, 580, 581; Blümmel, GE 2002, 1244; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 559 Rdnr. 11, 27; Kinne, ZMR 2003, 396, 402).

Für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird diese Frage, soweit ersichtlich, in Rechtsprechung und Literatur nicht behandelt. Sie stellt sich dort jedoch in gleicher Weise (vgl. insoweit auch BVerwG WuM 1990, 566, 567).

bb) Der Senat hat die Frage in dem Rechtsentscheid vom 10. April 2002 zu § 3 MHG offengelassen (BGHZ 150, 277, 284 f.). Er entscheidet sie nunmehr dahingehend, daß die Mieterhöhung wegen energieeinsparender Modernisierungsmaßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der erzielten Heizkostenersparnis begrenzt wird.

(1) Für eine solche Begrenzung nach Art einer ‚Kappungsgrenze' besteht keine gesetzliche Grundlage. Die Regelungen für den preisgebundenen Wohnraum (§§ 8-8b WoBindG, § 6 NMV, § 11 Abs. 4-6 II. BV; nunmehr § 28 WoFG) und den preisfreien Wohnraum (§§ 559-559 b BGB; § 3 MHG) regeln die Zulässigkeit einer Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter, ohne eine Begrenzung im Hinblick auf die zu erwartende Heizkostenersparnis vorzusehen.

Eine Begrenzung läßt sich für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums auch nicht aus § 13 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie in der Fassung vom 12. Juli 1978 (ModEnG) ableiten, wonach die als Zuschüsse zur Deckung der Kosten der Modernisierung bewilligten Mittel der Höhe nach so zu bemessen sind, daß die Erhöhung der Mieten oder Belastungen tragbar ist und in einem angemessenen Verhältnis zu den Vorteilen aus der Modernisierung steht. Diese Regelung ist durch Art. 36 Rechtsbereinigungsgesetz vom 16. Dezember 1986 aufgehoben worden. Davon abgesehen hat sie sich nicht an den Vermieter, sondern mit öffentlich-rechtlicher Wirkung an die staatlichen Bewilligungsstellen gerichtet.

Aus dem von der Revision angeführten § 7 Abs. 1 Satz 1 II. BV folgt nichts anderes. Danach dürfen Baukosten nur angesetzt werden, soweit sie bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände, bei wirtschaftlicher Bauausführung und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Die Vorschrift regelt jedoch nicht Zulässigkeit und Grenzen einer Mieterhöhung. Daß die von der Beklagten angesetzten Baukosten als solche überhöht und aus diesem Grunde unwirtschaftlich gewesen seien, hat die Klägerin nicht geltend gemacht.

(2) Der Gesetzgeber hat im volkswirtschaftlichen Interesse an einer Modernisierung des Wohnbestandes - auch zum Zwecke der Energieeinsparung - von einer begrenzenden Regelung bewußt abgesehen.

Der Regierungsentwurf zu § 3 MHG enthielt zum Schutz der Mieter eine Kappungsgrenze, wonach die durch Modernisierungsmaßnahmen erhöhte Miete 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht sollte übersteigen dürfen (Entwurf eines Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum, BT-Drucks. 7/2011 S. 5, 11 f.). Diese Kappungsgrenze wurde im weiteren Gesetzgebungsverfahren mit der Begründung gestrichen, daß bei einer solchen Regelung die Durchsetzung von Mieterhöhungen erschwert und dadurch der Anreiz zur dringend notwendigen Modernisierung oft entfallen würde (Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 7/2638 S. 4). Auch der Vorschlag des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau zu dem Entwurf des Ersten Gesetzes zur Änderung des Wohnungsmodernisierungsgesetzes, in § 3 MHG eine Härteklausel einzufügen, wonach der Vermieter insoweit nicht zu einer Mieterhöhung wegen Modernisierung berechtigt sein solle, als die Mieterhöhung in einem erheblichen Mißverhältnis zu den für den Mieter zu erwartenden Vorteilen stehe (BT-Drucks. 8/1782 S. 6), fand keine Berücksichtigung.

In der Begründung des Gesetzentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 ist unter Hinweis auf volkswirtschaftliche und umweltpolitische Interessen ausgeführt, daß ein Anreiz zur Durchführung von Wohnungsmodernisierungen weiterhin erforderlich sei (BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 58). Im Verfahren vor dem Bundesrat nahmen die Ausschüsse ausdrücklich auf die Grenze von 200 %, die sich in der Rechtsprechung bei Energiesparmaßnahmen herausgebildet habe, Bezug und empfahlen, eine Aufnahme des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit zu prüfen (BR-Drucks. 439/2/00 S. 24). Diese Empfehlung fand keinen Eingang in das Gesetz.

(3) Die Begrenzung der Mieterhöhung durch das Verhältnis zu den ersparten Heizkosten folgt entgegen der Ansicht der Revision auch nicht aus dem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB. Dem steht die Entscheidung des Gesetzgebers entgegen, der von einer begrenzenden Regelung, wie ausgeführt, bewußt Abstand genommen hat. Das hierfür maßgebliche allgemein-und umweltpolitische Interesse an der Durchführung energiesparender Modernisierungsmaßnahmen ist einer Bewertung allein nach Kostengesichtspunkten nicht zugänglich. Jedoch wäre auch eine Begrenzung nach wirtschaftlichen Zumutbarkeitskriterien Zweifeln unterworfen. So wird die tatsächliche Heizkostenersparnis von Umständen wie der Lage der Wohnung, Lüftungsverhalten und Wärmebedarf der Bewohner, aber auch von äußeren Temperaturbedingungen und insbesondere im Falle ansteigender Energiepreise (vgl. im einzelnen Feckler, aaO, 546 f.) so stark beeinflußt, daß sich die Modernisierung langfristig auch für den einzelnen Mieter als ‚rentabel', jedenfalls aber als nicht unverhältnismäßig darstellen kann.

(4) Daraus folgt jedoch nicht, daß der Mieter gegenüber Modernisierungsmaßnahmen schutzlos gestellt ist. Für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums bedarf es nach § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV, § 11 Abs. 7 II. BV der Zustimmung der Bewilligungsstelle zu der Modernisierungsmaßnahme, in deren Rahmen auch die Auswirkungen auf das Mietpreisniveau zu berücksichtigen sind (BVerwG WuM 1990, 566, 567; vgl. nunmehr § 6 Abs. 1 Nr. 6, § 7 Nr. 1, §§ 13, 28 WoFG). Nach § 541b Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. (jetzt mit geringfügigen Änderungen § 554 Abs. 2 BGB), der vorliegend gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 6 EGBGB anzuwenden ist, hat der Mieter Maßnahmen unter anderem zur Einsparung von Heizenergie zu dulden, es sei denn, daß die Maßnahme für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei ist unter anderem auch die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses zu berücksichtigen (Satz 2).

Diese Härteklausel findet auch für Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum nach § 10 WoBindG Anwendung (BayObLG WuM 1996, 749 m.w.Nachw.). Die Klägerin hat jedoch keine Tatsachen vorgetragen, die zu einer solchen Prüfung Anlaß geben.

f) Die Erklärung der Beklagten vom 29. Dezember 1994 wurde gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1, 2. Halbsatz WoBindG ab dem Ersten des übernächsten Monats, dem 1. Februar 1995, wirksam. Für den Zeitraum von Februar 1995 bis April 1999 kann die Klägerin eine Rückzahlung von Mietzins mithin nicht verlangen. Für den Monat Januar 1995 besteht hingegen ein Rückzahlungsanspruch, der sich auf 44,48 € nebst Zinsen beziffert (53,32 € von dem Amtsgericht bereits anteilig rechtskräftig aberkannten Betrags in Höhe von 8,84 €). ..." (BGH, Urteil vom 03.03.2004 - VIII ZR 150/03)

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Zur Zulässigkeit der Erhöhung einer Teilinklusivmiete wegen gestiegener Betriebskosten nach Außerkrafttreten des Gesetzes zur dauerhaften Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVW) am 31. Dezember 1994 (BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 99/03).

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Zur Berechnung der Kappungsgrenze bei einer Teilinklusivmiete (BGH, Urteil vom 19.11.2003 - VIII ZR 160/03):

„... Zu Recht hat das Landgericht den Anspruch des Klägers gegen den Beklagten auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die Wohnung in der D.straße ... in H. von bisher 800 DM auf 960 DM, beginnend ab dem 1. März 2002, gemäß § 558 Abs. 1 BGB als begründet erachtet. Ohne Erfolg wendet sich die Revision dagegen, daß das Landgericht die Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB - im Einklang mit der obergerichtlichen Rechtsprechung zu dem in wesentlichen Teilen übereinstimmenden früheren § 2 MHG - aufgrund der Teilinklusivmiete von 800 DM berechnet hat (vgl. OLG Stuttgart, NJW 1983, 2329; OLG Hamburg, WuM 1984, 24; OLG Hamm, WuM 1984, 121; OLG Koblenz, NJW 1985, 333; OLG Hamm, NJW-RR 1993, 398).

1. Für die Auffassung, daß bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht von der sogenannten Nettomiete auszugehen ist, spricht schon der Wortlaut des § 558 BGB, in dem nur die Erhöhung der ‚Miete' geregelt wird. Ein Anhaltspunkt dafür, daß der Gesetzgeber den Begriff ‚Miete' in § 558 BGB nur als Nettomiete habe verstehen wollen, eine Inklusivmiete deshalb in einen Grundmietzins und einen Betriebskostenanteil aufgeteilt werden müsse, besteht nicht (vgl. Börstinghaus/Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht, S. 266 f.; Referentenentwurf, NZM 2000, 415 f., 429; Gesetzentwurf zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts, NZM 2000, 802 f., 815; Stellungnahme des Bundesrates, NZM 2001, 20 f., 24, 25; Gegenäußerung der Bundesregierung, NZM 2001, 35, 36, 37). Dem Gesetzgeber war bei der Fassung des § 558 BGB bekannt, daß in der Praxis der Wohnungswirtschaft der von den Mietparteien vereinbarte Mietzins von unterschiedlicher Struktur ist. Wenn der Gesetzgeber in § 558 BGB gleichwohl nicht ausdrücklich zwischen Nettomiete und Inklusivmiete unterschieden hat, ist daraus zu entnehmen, daß der Begriff ‚Miete' in § 558 BGB entsprechend dem allgemeinen Sprachgebrauch als vom Mieter zu zahlender Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen zu verstehen ist.

2. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, der Kläger habe aufgrund § 4 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien die Nebenkosten separat erhöhen können; entgegen der Auffassung des Landgerichts sei § 560 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB deshalb anwendbar, so daß das Hauptargument für eine Berechnung der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB aus der Inklusivmiete, der Vermieter könne eine separate Erhöhung der Nebenkosten nach § 560 BGB jetzt nicht mehr geltend machen, damit entfalle.

Durch einen Wohnungsmietvertrag, der als Mietentgelt nur einen bestimmten Betrag (zuzüglich Heizungs-/Warmwasserkosten) vorsieht, werden im Regelfall alle umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten (vgl. OLG Hamm, aaO). Bei einer derartigen Teilinklusivmiete war - mit Ausnahme für das Land Berlin - während der Geltungsdauer des Gesetzes zur dauerhaften Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin vom 14. Juli 1987 (GVW) nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 MHG ausgeschlossen (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1998, 298 m.w.Hinw.). Soweit sich die Revision auf den formularmäßigen Erhöhungsvorbehalt im Mietvertrag der Parteien beruft, läßt sie außer acht, daß eine derartige Klausel nach der Rechtsprechung des Senats unwirksam ist (Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 unter II 2). Zu Recht ist das Landgericht deshalb der Auffassung, ein Vermieter könne bei vereinbarter Teilinklusivmiete - wie im vorliegenden Fall - nicht auf die Möglichkeit des § 560 BGB verwiesen werden, die Miete wegen gestiegener Betriebskosten zu erhöhen, da diese Vorschrift auf diese Fälle nicht anwendbar sei. Nach § 560 BGB können nur Betriebskostenpauschalen und Betriebskostenvorauszahlungen bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag erhöht werden. Die Erhöhungsmöglichkeit besteht aber nicht bei Teilinklusivverträgen (so ausdrücklich die Gesetzesbegründung zu § 560 BGB; vgl. NZM 2000, 443 und NZM 2000, 815). Das Landgericht hat deshalb zu Recht bei der Berechnung der Kappungsgrenze die Inklusivmiete in Höhe von 800 DM zugrunde gelegt. ..."

*** (OLG/LSG)

„... Streitgegenstand sind allein Ansprüche der Kläger auf höhere Leistungen für Unterkunft und Heizung für die Zeit von November 2010 bis März 2011. Die Kläger haben den Streitgegenstand ausdrücklich auf die Kosten der Unterkunft und Heizung beschränkt (zur Zulässigkeit einer solchen Beschränkung vgl. nur BSGE 97, 217). Gegenstand des Verfahrens sind dabei die Bescheide des Beklagten vom 18. November 2010, 19. Januar 2011 und 23. September 2011 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 17. Februar 2011.

Gemäß § 22 Abs. 1 SGB II (in der Fassung des Gesetzes zur Neuausrichtung der arbeitsmarktpolitischen Instrumente vom 21. Dezember 2008, BGBl. I S. 2917) werden Leistungen für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese angemessen sind. Erhöhen sich nach einem nicht erforderlichen Umzug die angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung, werden die Leistungen weiterhin nur in Höhe der bis dahin zu tragenden angemessenen Aufwendungen erbracht. Soweit die Aufwendungen für die Unterkunft den der Besonderheit des Einzelfalles angemessenen Umfang übersteigen, sind sie als Bedarf des alleinstehenden Hilfebedürftigen oder der Bedarfsgemeinschaft so lange zu berücksichtigen, wie es dem alleinstehenden Hilfebedürftigen oder der Bedarfsgemeinschaft nicht möglich oder nicht zuzumuten ist, durch einen Wohnungswechsel, durch Vermieten oder auf andere Weise die Aufwendungen zu senken, in der Regel jedoch längstens für sechs Monate. Nach § 22 Abs. 2 SGB II soll vor Abschluss eines Vertrages über eine neue Unterkunft der erwerbsfähige Hilfebedürftige die Zusicherung des für die Leistungserbringung bisher örtlich zuständigen kommunalen Trägers zu den Aufwendungen für die neue Unterkunft einholen.

Ein Anspruch der Kläger auf Übernahme der tatsächlich entstandenen Kosten ergibt sich zunächst nicht aus § 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II. Zwar sind Leistungen für Unterkunft und Heizung nach § 22 Abs. 1 Satz 2 SGB II nach einem Umzug über die Grenzen des kommunalen Vergleichsraums hinaus nicht auf die Aufwendungen am bisherigen Wohnort begrenzt (Lang/Link, in: Eicher/Spellbrink, SGB II, Kommentar, 2. Auflage 2008, § 22 Rn. 47b). Daraus folgt jedoch nicht, dass die Kläger bis zu sechs Monate nach einer entsprechenden Kostensenkungsaufforderung Anspruch auf die tatsächlichen Kosten der Unterkunft und Heizung gegen den Beklagten hätten. Sie standen schon zuvor im Leistungsbezug nach dem SGB II und hätten zuvor eine Zusicherung hinsichtlich des Umzuges einholen sollen, was nicht erfolgt ist. Wenn sie dies jedoch getan hätten, so wäre ihnen mitgeteilt worden, dass die Kosten der Wohnung die Angemessenheitsgrenze überschreiten. Da sie dies jedoch nicht getan haben und im Übrigen auch auf die ausgewählte Wohnung, die im Eigentum der Schwester der Klägerin zu 1. steht, festgelegt waren, löst die Anmietung der Wohnung kein schutzwürdiges Vertrauen aus, welches die Anwendung des § 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II rechtfertigen könnte. Die Zeitspanne, in welcher auch unangemessene Kosten übernommen werden, dient außerdem der Überbrückung der für das Suchen einer neuen Unterkunft erforderlichen Zeit. Die Anwendung dieser Norm setzt zwingend Kostensenkungsbemühungen, die nicht unmittelbar zum Erfolg führen, voraus. Die Kläger bemühten sich jedoch nicht um eine günstigere Wohnung, sondern wollten in die streitgegenständliche Wohnung der Schwester der Klägerin zu 1. einziehen, da diese leer stand. Die Auswahl einer anderen Wohnung kam für die Kläger nicht in Betracht. Dies hat die Klägerin zu 1. zuletzt auch erneut gegenüber dem Senat schriftsätzlich ausgeführt und mitgeteilt, dass die Kläger nicht in Betracht ziehen im Zuständigkeitsbereich des Beklagten umzuziehen, sondern ggf. nach Nordrhein-Westfalen. Letztlich ist es den Klägern auch gelungen, ab August 2011 einen Mietnachlass zu erreichen; es wurde die Nettokaltmiete auf 270 Euro gesenkt. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Schwester der Klägerin zu 1. nicht auch schon früher oder ggf. noch mehr, von der Miete nachgelassen hätte. Die Kläger haben sich vielmehr auch in diesem Zusammenhang nicht um Kostensenkung bemüht.

Ein Anspruch auf Übernahme der tatsächlichen Aufwendungen ergibt sich auch nicht aus § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II, da diese - unabhängig von der Frage, ob die Kosten tatsächlich gezahlt wurden oder gezahlt werden müssen - nicht angemessen sind. Nach der ständigen Rechtsprechung des BSG (Urteil vom 7. November 2006, Az.: B 7b AS 10/06 R, BSGE 97, 231) ist die Angemessenheit von Kosten der Unterkunft unter Zugrundelegung der sog. Produkttheorie in einem mehrstufigen Verfahren zu konkretisieren: Zunächst ist zu überprüfen, ob die tatsächlichen Kosten des Leistungsberechtigten für seine Unterkunft abstrakt angemessen sind, das heißt ob die Kosten dem entsprechen, was für eine nach abstrakten Kriterien als angemessen geltende Wohnung auf dem maßgeblichen Wohnungsmarkt aufzubringen ist (abstrakte Angemessenheitsprüfung). Übersteigen die tatsächlich aufzubringenden Wohnkosten die abstrakt ermittelte Referenzmiete, ist zu überprüfen, ob eine Wohnung, die den abstrakten Kriterien entspricht, für den Leistungsberechtigten auf dem Mietmarkt tatsächlich verfügbar und konkret anmietbar ist, es ihm also konkret möglich ist, die Kosten für die Unterkunft auf das abstrakt angemessene Maß zu senken. Dieser Prüfungsschritt ist in § 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II vorgegeben, wonach die abstrakt unangemessenen Kosten solange (regelmäßig für längstens sechs Monate) zu übernehmen sind, wie dem Hilfebedürftigen die Senkung der Kosten unmöglich oder unzumutbar ist (konkrete Angemessenheit).

Die abstrakte Angemessenheit von Unterkunftskosten, die sich in der abstrakt angemessenen Referenzmiete ausdrückt, ist in mehreren Schritten zu bestimmen: Zunächst ist die angemessene Wohnungsgröße zu ermitteln. Alsdann ist festzustellen, ob die angemietete Wohnung dem Produkt aus angemessener Wohnfläche und Standard entspricht, der sich in der Wohnungsmiete niederschlägt. Vergleichsmaßstab sind insoweit die räumlichen Gegebenheiten am Wohnort des Hilfebedürftigen, wobei die örtlichen Gegebenheiten auf dem Wohnungsmarkt zu ermitteln und zu berücksichtigen sind. Die Prüfung der Angemessenheit setzt eine Einzelfallprüfung voraus, für die die für die Bemessung des Wohngeldes bestimmten tabellarischen pauschalierten Höchstbeträge des § 8 WoGG keine valide Basis bilden und allenfalls als ein gewisser Richtwert Berücksichtigung finden können, wenn alle Erkenntnismöglichkeiten erschöpft sind (BSG, Urteil vom 7. November 2006 - B 7b AS 18/06 R). Liegen keine entsprechenden Mietspiegel bzw. Mietdatenbanken (§§ 558c ff. Bürgerliches Gesetzbuch) vor und führen Erkenntnismöglichkeiten im lokalen Bereich nicht weiter, kann ein Rückgriff auf die Tabelle zu § 8 WoGG oder auf die zulässigen Mietgrenzen der in Ergänzung zum Wohnraumförderungsgesetz erlassenen landesrechtlichen Wohnraumförderungsbestimmungen in Betracht kommen. Bei einem Rückgriff auf Tabellen bzw. Fördervorschriften ist zu Gunsten des Leistungsempfängers ein ausgleichender Zuschlag von 10 % zu den Tabellenwerten zu berücksichtigen. Der Begriff der Angemessenheit ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, also ein ausfüllungsbedürftiger Wertungsmaßstab. Ihm wohnt der Gedanke der Begrenzung inne (BSG a.a.O.). Die Mietobergrenze ist unter Berücksichtigung der Bedingungen eines existenzsichernden Leistungssystems festzulegen. Sie soll dabei die Wirklichkeit, also die Gegebenheiten auf dem Mietwohnungsmarkt des Vergleichsraums abbilden, denn der Hilfebedürftige soll durch die Leistungen nach § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II in die Lage versetzt werden, sein elementares Grundbedürfnis "Wohnen" zu grundsicherungsrechtlich angemessenen Bedingungen zu befriedigen (vgl. Krauß in: Hauck/Noftz, Kommentar, SGB II, § 22 Rn. 2; Berlit, in: LPK, SGB II, 4. Auflage 2011, § 22 Rn. 40). Sein Lebensmittelpunkt soll geschützt werden. Die festgestellte, angemessene Referenzmiete oder die Mietobergrenze muss mithin so gewählt werden, dass es dem Hilfebedürftigen möglich ist, im konkreten Vergleichsraum eine "angemessene" Wohnung anzumieten.

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze des BSG, denen sich der Senat anschließt, waren die streitgegenständlichen Kosten der Unterkunft im streitgegenständlichen Zeitraum nicht angemessen.

Zunächst war die Wohnung hinsichtlich der Größe angemessen. Zur Festlegung der angemessenen Wohnfläche ist auf die Wohnraumgrößen für Wohnberechtigte im sozialen Mietwohnungsbau abzustellen (ständige Rspr. BSG, Urteil vom 7. November 2006, Az.: B 7b AS 10/06 R, BSGE 97, 231). Insoweit wird normativ und unabhängig von den konkreten örtlichen Gegebenheiten festgelegt, welche Wohnungsgrößen für Hilfebedürftige abstrakt als angemessen anzusehen sind. Dies rechtfertigt sich vor allem aus Gründen der Rechtssicherheit und der Praktikabilität, zumal Leistungsberechtigte nach dem SGB II zumindest Teil der Zielgruppe der sozialen Wohnraumförderung sind (vgl. BSG, Urteil vom 26. Mai 2011, Az.: B 14 AS 86/09 R und Urteil vom 16. Mai 2012, Az.: B 4 AS 109/11 R - beide juris). Maßgeblich sind die im streitigen Zeitraum gültigen Bestimmungen (vgl. BSG, Urteil vom 22. September 2009, Az.: B 4 AS 70/08 R; Urteil vom 26. Mai 2011, Az.: B 14 AS 86/09 R - juris und Urteil vom 20. Dezember 2011, Az.: B 4 AS 19/11 R, BSGE 110, 52).

Das Sozialgericht Marburg ist in Umsetzung dieser Rechtsprechung zutreffend davon ausgegangen, dass als angemessene Wohnungsgröße für einen Zweipersonenhaushalt eine Wohnfläche von 60 qm zu berücksichtigen ist. Die berücksichtigungsfähige Wohnfläche ist hierbei anhand der Kriterien der Förderungswürdigkeit im sozialen Wohnungsbau nach den hierfür geltenden Vorschriften (§ 5 Wohnungsbindungsgesetz i.V.m. § 27 Abs. 1 - 5 Wohnraumförderungsgesetz) zu bestimmen. Nach Nr. 4.2.1 der Richtlinien zur Sozialen Wohnungsraumförderung vom 20. Februar 2003 (StAnz Seite 1346), geändert durch die Richtlinien vom 19. Januar 2009 (StAnz Seite 286) ist eine Wohnungsgröße für eine Person bis 45 m2, für zwei Personen bis 60 m2 und für jede weitere Person 12 m2 angemessen.

Die weitergehenden differenzierenden Regelungen, die einerseits für bestimmte Wohnungstypen und andererseits für bestimmte Personengruppen getroffen worden sind, sind für die Bestimmung der abstrakten Angemessenheitsgrenzen nach dem SGB II nicht heranzuziehen (BSG, Urteil vom 22. August 2012, Az.: B 14 AS 13/12 R m. w. Nachweisen - juris). Zwar sind persönliche Lebensumstände im SGB II bei der Prüfung der Angemessenheit der Kosten (auch soweit sie in einem bestimmten Raumbedarf Ausdruck finden) nicht unbeachtlich, schon weil § 22 Abs. 1 SGB II die Umstände des Einzelfalls ausdrücklich in Bezug nimmt. Solche Umstände lassen sich aber nicht abstrakt erfassen. Sie sind nach der dargestellten Systematik des § 22 Abs. 1 Satz 1 und 3 SGB II bei der Frage zu prüfen, ob dem Leistungsberechtigten, dessen individuelle Kosten im Einzelfall die abstrakten Angemessenheitsgrenzen überschreiten, ein Umzug in eine kostenangemessene Wohnung konkret möglich und zumutbar ist.

Nach Feststellung der Wohnraumgröße ist als weiterer Faktor der Wohnungsstandard zu berücksichtigen. Angemessen sind die Aufwendungen für eine Wohnung nur dann, wenn diese nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügt und keinen gehobenen Wohnstandard aufweist. Die Wohnung muss von daher hinsichtlich der aufgeführten Kriterien, die als Mietpreis bildende Faktoren regelmäßig im Quadratmeterpreis ihren Niederschlag finden, im unteren Segment der nach der Größe in Betracht kommenden Wohnungen in dem räumlichen Bezirk liegen, der den Vergleichsmaßstab bildet. Die Mietobergrenze ist nach der Rechtsprechung des BSG auf der Grundlage eines diese Anforderungen beachtenden schlüssigen Konzepts zu ermitteln. Der Grundsicherungsträger muss mithin nicht nur ein Konzept haben, nach dem er die Referenzmiete bestimmt, sondern dieses Konzept muss zudem einer gerichtlichen Überprüfung standhalten, also schlüssig sein (BSG, Urteil vom 22. September 2009, B 4 AS 18/09 R). Im Rechtsstreit muss der Grundsicherungsträger sein schlüssiges Konzept auf Aufforderung durch das Gericht vorlegen. Der Träger muss die bei ihm vorhandenen Daten sowie die personellen und/ oder sachlichen Voraussetzungen für die Erhebung oder Auswertung der erforderlichen Daten zur Verfügung stellen (BSG, Urteil vom 2. Juli 2009, B 14 AS 33/08 R). Schlüssig ist das Konzept, wenn es mindestens die folgenden Voraussetzungen erfüllt:

= Die Datenerhebung darf ausschließlich in dem genau eingegrenzten und muss über den gesamten Vergleichsraum erfolgen (keine Ghettobildung), = es bedarf einer nachvollziehbaren Definition des Gegenstandes der Beobachtung, zB welche Art von Wohnungen - Differenzierung nach Standard der Wohnungen, Brutto- und Nettomiete <Vergleichbarkeit>, Differenzierung nach Wohnungsgröße,
= Angaben über den Beobachtungszeitraum,
= Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung (Erkenntnisquellen, zB Mietspiegel),
= Repräsentativität des Umfangs der einbezogenen Daten,
= Validität der Datenerhebung,
= Einhaltung anerkannter mathematisch-statistischer Grundsätze der Datenauswertung und
= Angaben über die gezogenen Schlüsse (zB Spannoberwert oder Kappungsgrenze).

Das Konzept des Beklagten entspricht diesen Vorgaben.

Das Konzept des Beklagten hat Mietobergrenzen in der Weise ermittelt, dass der Landkreis Waldeck-Frankenberg nach Bodenrichtwerten in drei Kategorien eingeteilt wurde. Hierbei wurde die Annahme zugrunde gelegt, dass der Bodenrichtwert mit der zu erzielenden Mieteinnahme korreliert. Sodann wurden Bestandsmieten und Mietangebote ermittelt. Die ermittelten Werte wurden den drei gebildeten Bodenrichtwertkategorien zugeordnet. Zudem wurde erfasst, um welches Baujahr es sich handelt und auch hier vier Kategorien gebildet. Außerdem wurde erfasst, ob die Lage der Immobile gut, mäßig oder schlecht war. Hieraus ergaben sich dann Durchschnittswerte der Mietpreise in den einzelnen Unterkategorien. Ausreißer wurden beseitigt. Die festgestellten Mietwerte geben die durchschnittlichen, ortsüblichen Mieten wieder. Die Referenzmiete, also die Mietobergrenze, wurde nun mit dem absoluten Mittelwert der Mietwerte bestimmt. Hierdurch wurden Wohnungen bis zur mittleren Qualität und bis zum mittleren Preis berücksichtigt. Hierzu wurden aus der Mietwertübersicht zunächst die Baualtersklassen „bis 1949" und „ab 2000" herausgenommen, da sie den Mittelwert zu weit nach unten bzw. oben verschieben würden, da sie mit niedrigeren bzw. höheren Mieten einhergingen. Sodann wurden die Mietwerte der übrigen zwei Baualtersklassen unter Berücksichtigung der mittleren Lage addiert und sodann durch zwei geteilt. Diese Vorgehensweise wurde für jedes Bodenwertniveau durchgeführt. Diese Mittelwerte wurden zugleich als Mietobergrenzen festgelegt. Da diese Berechnung unter Berücksichtigung einer Normwohnungsgröße von 75 qm erfolgte, muss die gefundene Mietobergrenze noch mit einem Faktor umgerechnet werden, um diese auf die konkrete Wohnungsgröße umzurechnen. Der Vergleichsraum, den der Beklagte zu dieser Berechnung heranzog, bezieht sich auf das gesamte Kreisgebiet.

Nach Auffassung des Senats ist das Konzept schlüssig. Zunächst erfolgte die Berechnung aufgrund valider Datenbasis, da Zeitungsannoncen, Internetannoncen und Bestandsmieten zugrunde gelegt wurden. Die Bestandsmieten wurden vom Landkreis und dem Gutachterausschuss geliefert und gesondert erhoben. Die Daten, die der Landkreis aus anonymisierten Daten von Hilfeempfängern heranzog, berücksichtigen die tatsächlichen Kosten von Hilfeempfängern nach dem SGB XII und WoGG und nicht nur die übernommenen Kosten. Die Erhebung erfolgte dergestalt, dass Daten von in Zeitungen annoncierten Wohnungen per Telefoninterview abgefragt wurden und Gemeinden und Wohnungsbaugenossenschaften angeschrieben und um Auskunft gebeten wurden. Des Weiteren wurden über den Gutachterausschuss Fragebögen bei erfolgter Meldung eines Kaufvertragsabschlusses an die Eigentümer versandt, um auf freiwilliger Basis Informationen über aktuelle Mietdaten zu erhalten.

Der Senat erachtet die Daten auch als repräsentativ. Es ergibt sich nichts anderes daraus, dass lediglich 2580 Wohnungen in die Erhebung eingeflossen sind, denn der Mietmarkt insgesamt im gesamten Landkreis ist gering. Die Daten wurden jedoch umfassend erhoben und decken den gesamten Kreis und alle Wohnstandards und Lagen ab.

Ebenso teilt der Senat die Ansicht, dass eine Korrelation zwischen Bodenrichtwert und zu erzielender Miete besteht. Dies gilt um so mehr, als Immobilen im strukturschwachen und dünn besiedelten Landkreis Waldeck-Frankenberg keine Preise erzielen, die außerhalb jedes Verhältnisses stehen, wie dies in Großstädten wie Frankfurt und München der Fall sein kann.

Auch der Vergleichsraum ist aus Sicht des Senats zutreffend bestimmt.Bei dem Vergleichsraum muss es sich um einen ausreichend großen Raum der Wohnbebauung handeln, der auf Grund seiner räumlichen Nähe, seiner Infrastruktur und insbesondere seiner verkehrstechnischen Verbundenheit einen insgesamt betrachtet homogenen Lebens- und Wohnbereich bildet (BSG, Urteil vom 17. Dezember 2009, Az.: B 4 AS 27/09 R - juris m.w.N.). Nach der Rechtsprechung des BSG (Urteil vom 19. Februar 2009, Az.: B 4 AS 30/08 R - juris) darf bei der Bildung der Referenzmieten zwar auf Mieten für „Wohnungen mit bescheidenem Zuschnitt" abgestellt werden, es dürfen jedoch nicht einzelne, besonders heruntergekommene und daher „billige" Stadtteile herausgegriffen werden. Vielmehr ist auf Durchschnittswerte des unteren Mietpreisniveaus im gesamten räumlichen Vergleichsraum abzustellen. Danach ist für den Vergleichsraum ein einheitlicher Wert der angemessenen Kosten der Unterkunft zu bilden. Als räumlicher Vergleichsmaßstab ist, wie das BSG in seinem Urteil vom 7. November 2006 (B 7b AS 10/06 R) im Einzelnen dargelegt hat, in erster Linie der Wohnort des Hilfebedürftigen maßgebend. Dies bedeutet jedoch nicht, dass sich der räumliche Vergleichsmaßstab strikt am kommunalverfassungsrechtlichen Begriff der "Gemeinde" nach dem jeweiligen landesrechtlichen Kommunalrecht orientieren muss. Bei der Bildung des räumlichen Vergleichsmaßstabs kann es - insbesondere im ländlichen Raum - geboten sein, größere Gebiete als Vergleichsgebiete zusammenzufassen, während in größeren Städten andererseits eine Unterteilung in mehrere kleinere Vergleichsgebiete, die kommunalverfassungsrechtlich keine selbständigen Einheiten darstellen, geboten sein kann.

Wegen der Bestimmung des Vergleichsraumes sind die örtlichen Gegebenheiten des gesamten Kreisgebietes in Bezug zu nehmen. Es sind keine Gesichtspunkte erkennbar, die gegen die Annahme sprechen, dass es sich um einen (ausreichend großen) Raum der Wohnbebauung handelt, der aufgrund seiner räumlichen Nähe, seiner Infrastruktur und insbesondere seiner verkehrstechnischen Verbundenheit einen insgesamt betrachtet homogenen Lebens- und Wohnbereich bildet. Der gesamte Landkreis präsentiert sich als homogener Lebensraum, da es keine Oberzentren gibt und keine signifikant bessere oder schlechtere Infrastruktur in einzelnen Gegenden. Die Wohnverhältnisse sind im gesamtem Landkreis ähnlich. Mit über 1848 km² ist er der flächenmäßig größte Landkreis in Hessen.Bis auf einen kleinen Abschnitt der A 44 von Kassel nach Dortmund im nördlichsten Teil des Landkreises in der Gemeinde Diemelstadt hat der Landkreis Waldeck-Frankenberg keinen direkten Anschluss an das Autobahnnetz. Im Südosten verläuft die A 49 in der Nähe des Kreisgebietes. Die B 252 verbindet Marburg über Frankenberg, Korbach und Bad Arolsen mit Warburg und Paderborn und ist dabei im Kreisgebiet auf dem gesamten Verlauf im Kreis verhältnismäßig gut ausgebaut. Weitere Bundesstraßen im Kreisgebiet sind die B 236, die von Münchhausen beginnend über Battenberg und Bromskirchen den Kreis durchquert, die B 251 von Kassel über Waldeck-Sachsenhausen, Korbach, Willingen nach Brilon, die B 253 von Bad Wildungen über Frankenberg, Battenberg nach Dillenburg, die B 450 von Fritzlar und Wolfhagen nach Bad Arolsen, die B 485 von Bad Wildungen nach Bad Arolsen. Der Landkreis wird durch die Bahnstrecken Korbach - Bad Arolsen - Volkmarsen mit weiterem Anschluss Richtung Kassel, die Strecke Korbach - Willingen - Brilon Wald, die Strecke Frankenberg - Marburg und die Strecke Bad Wildungen - Wabern erschlossen. Die etwas größeren Städte Korbach, Frankenberg und Bad Arolsen bilden Mittelzentren. Zwar könnte die Größe des Landkreises und die verkehrstechnische Erschließung durch den ÖPNV im gesamten Kreis gegen die Bildung eines solch großen Vergleichsraumes sprechen. Jedoch spricht dies eher - und dies wird im Urteil des Sozialgerichts Marburg nicht hinreichend differenziert - die Frage der Erforderlichkeit von Kostensenkungsbemühungen und einer konkreten Angemessenheit an. In diesem Rahmen wird man diesbezüglichen Einwänden Rechnung tragen müssen; dies ist nach dem Konzept des Beklagten auch vorgesehen. Für die Bildung des großen Vergleichsraumes spricht jedoch, dass aufgrund der Geringfügigkeit des jeweils örtlichen Mietmarktes bei der Bildung kleinerer Unterteilungen - zum Beispiel orientiert an Gemeinden - teilweise die Bestimmung einer angemessenen Mietobergrenze nicht möglich wäre. Teilweise sind nämlich keine Mietwohnungen vorhanden bzw. kein Wert ermittelbar. Wenn dann aber doch eine Wohnung neu entstehen oder neu vermietet würde, dann würde der Preis dieser einen Wohnung letztlich die Mietobergrenze bilden. Dies ist nach Auffassung des Senats in jedem Fall nicht repräsentativ. Demgegenüber trägt der Beklagte der Tatsache, dass auch im Landkreis Waldeck-Frankenberg unterschiedliche Mietkategorien herrschen dadurch Rechnung, dass drei Mietobergrenzen gebildet wurden, je nachdem, in welchem Gebiet (zum Beispiel touristisch relevante Gegend, Mittelzentrum) diese liegt. Mit dieser Unterscheidung erachtet der Senat die Bildung des vergleichsweise großen Vergleichsraums als angemessen.

Der so errechnete abstrakte Preis in Höhe von 233,10 Euro war auch konkret angemessen. Es ist zu überprüfen, ob nach der Struktur des Wohnungsmarktes am Wohnort der Kläger diese tatsächlich auch die konkrete Möglichkeit haben, eine abstrakt als angemessen eingestufte Wohnung auf dem Wohnungsmarkt anmieten zu können. Besteht eine solche konkrete Unterkunftsalternative nicht, sind die Aufwendungen für die tatsächlich gemietete Unterkunft als konkret angemessen anzusehen (BSG, Urteil vom 07. November 2006, Az.: B 7b AS 18/06 R).

Der Beklagte stellte fest, dass ca. 46% der angebotenen Wohnungen in seinen Mietobergrenzen liegen. Diese Quote ist ausreichend, wenn zugrunde gelegt wird, dass grundsätzlich nur der Markt der Wohnungen mit einfachem Standard abgebildet und enthalten sein muss (siehe auch Bayerisches Landessozialgericht, Urteil vom 11. Juli 2012, Az.: L 16 AS 127/10 juris: 1/5 der Wohnungen). In C-Stadt stand eine Wohnung zu diesem Preis im streitgegenständlichen Zeitraum zur Verfügung, so dass festgestellt werden kann, dass das Konzept des Beklagten mit den realen Bedingungen übereinkommt. Es ist auch ausreichend, dass nur eine Wohnung zur Verfügung stand, da es sich insgesamt um einen sehr kleinen Mietmarkt handelt. Es wurden nämlich insgesamt lediglich 45 Wohnungen auf dem Mietmarkt angeboten (hiervon waren 27 angemessen) im gesamten Kreisgebiet und nur eine in C-Stadt. Die Auswahl stellte sich folglich ausgesprochen reduziert da.

Wenn somit der Beklagte seiner Pflicht nachgekommen ist, zu belegen, dass Wohnraum entsprechend seiner Kriterien zur Verfügung stand, so oblag es den Klägern nachzuweisen, dass sie solchen nicht bekommen konnten (Kostensenkungsbemühungen). Zwar wenden sie ein, dass es nicht feststeht, dass sie die eine zur Verfügung stehende Wohnung hätten anmieten können. Es ist jedoch die Obliegenheit des Hilfeempfängers dies nachzuweisen. Die Kläger jedoch beabsichtigten nicht, eine andere Wohnung anzumieten, denn sie wollten in die Wohnung der Schwester der Klägerin zu 1. ziehen, die leer stand und die sie kannten. Sie beabsichtigten daher in keiner Weise, die Kosten zu senken und bemühten sich auch in keiner Weise darum. ..." (Hessisches Landessozialgericht, Urteil vom 15.02.2013 - L 7 AS 78/12)

*** (LG)

„... Die Berufung der Beklagten ist unbegründet. Der Klägerin steht der vom Amtsgericht zuerkannte Zahlungsanspruch über 2.138,67 EUR zu, da die Voraussetzungen des § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt sind. Die Beklagte ist hinsichtlich der von der Klägerin für den Zeitraum ab Mai 2012 bis Juli 2014 auf die Modernisierungserklärung vom 30. August 2011 geleisteten Erhöhungsbeträge von monatlich 79,71 EUR ohne Rechtsgrund bereichert. Auf das im Einzelnen streitige Verhältnis einer Vergleichsmieten- zu einer Modernisierungsmieterhöhung kommt es dabei nicht an (vgl. Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2014, § 559 Rz. 7-9 m.w.N.). Die Zahlungen der Klägerin sind zumindest deshalb ohne Rechtsgrund erfolgt, weil die Beklagte zuvor gemäß § 397 Abs. 1 BGB wirksam auf das Recht zur weiteren (modernisierungsbedingten) Erhöhung der Miete wegen der streitgegenständlichen Maßnahmen verzichtet hat.

Gemäß § 397 Abs. 1 BGB erlischt ein Schuldverhältnis, wenn der Gläubiger dem Schuldner durch Vertrag die Schuld erlässt. Die an einen Erlassvertrag zu stellenden Anforderung sind streng (st. Rspr., vgl. zuletzt BGH, Urt. v. 10. Juni 2015 - VIII ZR 99/14, juris Tz. 19 m.w.N.), hier aber ausnahmsweise erfüllt:

Die Beklagte hat nach Durchführung unmittelbar zuvor abgeschlossener Modernisierungsmaßnahmen mit Schreiben vom 29. Oktober 2010 die Erhöhung der Miete um 37,32 EUR gemäß § 558 BGB verlangt, ohne die etwaig gegebene Möglichkeit zur gleichzeitigen oder späteren Erhöhung der Miete nach § 559 BGB a.F. zu erwähnen oder sie sich ausdrücklich vorzubehalten. Unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB war das Schreiben vom 29. Oktober 2010 angesichts des zuvor vor dem Amtsgericht Mitte erfolgten streitigen Duldungsverfahrens und der unmittelbar zuvor abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahmen so zu verstehen, dass die Beklagte bereits mit diesem Schreiben sämtliche auch aus der Modernisierung herrührenden Rechte geltend machen und auf etwaige überschießende Rechte verzichten wollte.

Dies folgt nicht nur daraus, dass die im Zustimmungsverlangen in Bezug genommenen Vergleichswohnungen sämtlich solche sind, die ebenfalls den durch die Modernisierung der streitgegenständlichen Wohnung geschaffenen Grundstandard aufweisen. Denn vor dem Hintergrund der zuvor erfolgten streitigen Auseinandersetzungen war aus dem Schreiben mangels gegenteiliger Ausführungen auch abzuleiten, dass die Beklagte beabsichtigte, das gesamte Mietverhältnis hinsichtlich sämtlicher aus den streitgegenständlichen Maßnahmen herrührender Ansprüche einer endgültig befriedenden Regelung unter Aufgabe etwaig überschießender eigener Ansprüche zuzuführen. Für eine konkludente vollständige Abgeltung im Wege des Teilverzichts ist es auch zu berücksichtigen, ob sich einer der Vertragspartner zu einer substantiellen Gegenleistung verpflichtet und die Einigung in einer Situation erheblicher Unsicherheit für beide Parteien erfolgt (vgl. BGH, a.a.O. Tz. 20). Diese besonderen Begleitumstände waren hier erfüllt. Denn die Beklagte hat von der Klägerin mit dem Schreiben vom 29. Oktober 2010 auf Grundlage des - durch die zwischen den Parteien hinsichtlich Art und Umfang bis heute streitigen Modernisierungsmaßnahmen geschaffenen - neuen Ausstattungszustandes und der gegensätzlichen Rechtsauffassungen zur alternativen oder kumulativen Erhöhungsmöglichkeit nach den §§ 558 und 559 BGB die Zustimmung zu einer substantiellen Mieterhöhung verlangt; dem ist die Klägerin einschränkungslos nachgekommen.

Demnach konnte die Klägerin davon ausgehen, dass sich die Beklagte hinsichtlich der streitgegenständlichen Maßnahmen mit einer Erhöhung der Nettokaltmiete unter Zugrundelegung des durch die unmittelbar zuvor durch die Modernisierung geschaffenen Ausstattungsstandards "begnügen" würde (vgl. BGH, Urt. v. 25. September 1978 - VII ZR 281/77, NJW 1979, 720 Tz. 11). Die Beklagte muss deshalb ihr im Schreiben vom 29. Oktober 2010 zu Tage getretenes und über zehn Monate bis zum Schreiben vom 30. August 2011 unverändertes Verhalten nach Treu und Glauben als Verzicht auf den Ersatz weiterer Erhöhungsansprüche gegen sich gelten lassen. Dieser Auslegung entspricht auch ihr späteres Verhalten, das für die Auslegung ebenfalls heranzuziehen ist (vgl. Ellenberger, in: Palandt, BGB, 74. Aufl. 2015, § 133 Rz. 17 m.w.N.). Denn die Beklagte hat in Entsprechung zu dem nach den obigen Erwägungen auszulegenden Erklärungsgehalt ihres Schreibens vom 29. Oktober 2010 über einen längeren Zeitraum keine weiteren Ansprüche aus § 559 BGB geltend gemacht, obwohl ihr dies nach ihrer Rechtsauffassung bereits vor, spätestens aber zum Zeitpunkt des Schreibens vom 29. Oktober 2010 möglich gewesen wäre.

Den Verzicht der Beklagten hat die Klägerin durch schlüssiges Verhalten angenommen, indem sie dem geltend gemachten Erhöhungsbetrag zugestimmt und sich danach den Umständen nach damit einverstanden erklärt hat, dass die Klägerin eine über die damit erfolgte Erhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB hinausgehende Modernisierungsmieterhöhung nicht mehr verlangen würde (vgl. BGH, a.a.O Tz. 12).

Der von der Klägerin geltend gemachte Kondiktionsanspruch ist nicht gemäß § 814 BGB ausgeschlossen, weil die von der Klägerin vorgenommenen Zahlungen unter Vorbehalt erfolgt sind (vgl. Sprau, in: Palandt, BGB, 74. Aufl. 2015, § 812 Rz. 5 m.w.N.). Das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt. Er ist aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils, auf die die Kammer Bezug nimmt und denen nichts hinzuzufügen ist, auch nicht verwirkt.

Davon ausgehend bedurften weder das im Einzelne streitige und höchstrichterlich bislang ungeklärte Verhältnis der §§ 558 und 559 BGB (a.F.) (vgl. dazu Emmerich, a.a.O) noch die dem Grunde und der Höhe nach zwischen den Parteien streitigen Kosten der Modernisierung einer abschließenden Entscheidung der Kammer.

Die Berufung der Klägerin ist hingegen begründet. Sie rügt zu Recht, dass das Amtsgericht die erhobene negative Feststellungsklage wegen des Vorrangs der zugleich erhobenen Leistungsklage abgewiesen hat. Eine Feststellungsklage ist - im hier gegebenen Falle der ansonsten gegebenen Voraussetzungen des § 256 Abs. 1 ZPO - zulässig, wenn der gleichzeitig erhobene Leistungsantrag des Feststellungsklägers nicht den gesamten zur Beurteilung stehenden Zeitraum abdeckt, auch wenn bereits ein Teil des Anspruchs bezifferbar oder sogar beziffert ist (vgl. Greger, in: Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 256 Rz. 7a, 8 m.w.N.). So liegt der Fall hier, in dem der Leistungsantrag der Klägerin nur den Zeitraum bis einschließlich Juli 2014 umfasst, die zwischen den Parteien streitige Modernisierungserhöhung jedoch zeitlich darüber hinausweist. Der Feststellungsantrag ist begründet, da die streitgegenständliche Modernisierungsmieterhöhung aus den Erwägungen zur Zurückweisung der Berufung der Beklagten nicht gerechtfertigt war.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1, 708 Nr. 10 Satz 1, 713 ZPO. Gründe, die Revision zuzulassen, bestanden wegen der von der Kammer in einem Einzelfall vorgenommenen Auslegung nicht. ..." (LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 - 67 S 130/15)

***

„... I. Das Amtsgericht hat die Beklagten verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 22,50 € zuzustimmen. Hinsichtlich des darüber hinaus von der Klägerin begehrten Erhöhungsbetrages von weiteren 12,63 € hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass das Sondermerkmal "Modernes Bad" gegeben sei, die Merkmalgruppen 1 und 2 neutral seien und die Merkmalgruppen 3 und 4 positiv. Die Merkmalgruppe 5 sei jedoch negativ. Dem wohnwertmindernden Merkmal Verkehrslärm stehe kein wohnwerterhöhendes Merkmal gegenüber. Der der Beklagten zur alleinigen Nutzung vermietete Garten sei insoweit nicht zu berücksichtigen. Denn die in der Orientierungshilfe enthaltene Einschränkung "ohne Entgelt" beziehe sich nicht nur auf einen "Mietergarten", sondern auch auf einen "Garten zur alleinigen Nutzung". Die bloße Möglichkeit, unmittelbar von der Wohnung in den Garten gelangen zu können, führe nicht zu einer höheren ortsüblichen Miete, wenn der Garten nicht zur Wohnung gehöre, sondern gesondert angemietet und bezahlt werden müsse. Das Amtsgericht hat die Berufung der Klägerin zugelassen.

Gegen die Teilabweisung der Klage wendet sich die Klägerin mit der von ihr eingelegten Berufung. Mit dieser macht sie geltend: Weil der Beklagten ein zu ihrer Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang zur Verfügung gestellt worden sei, sei das entsprechende wohnwerterhöhende Merkmal gegeben, ohne dass es noch darauf ankomme, ob dies "ohne Entgelt" erfolgt sei. Unerheblich sei, ob die Nutzung von Wohnung und Garten durch ein oder zwei Verträge geregelt sei. Im Übrigen liege hier ein einheitlicher Vertrag vor.

Die Beklagte verteidigt das Urteil des Amtsgerichts, soweit dadurch die Klage abgewiesen wurde, unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.

Von der weiteren Darstellung der tatbestandlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313a Abs. 1 S. 1, 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

II. Die Berufung ist begründet.

Die Klägerin kann von der Beklagten nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um weitere 12,63 € verlangen.

Zu Unrecht hat das Amtsgericht angenommen, dass die Merkmalgruppe 5 der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2013 negativ sei. Dem wohnwertmindernden Merkmal der Lage der Wohnung an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung steht das wohnwerterhöhende Merkmal "zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang" gegenüber. Bei einem solchen Garten kommt es - anders als beim bloßen Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten" nicht darauf an, ob er dem Mieter ohne Entgelt zur Verfügung gestellt wurde. Dies ergibt sich zum einen aus dem diesbezügliche Wortlaut der Orientierungshilfe. Wenn sich der Zusatz "ohne Entgelt" auch auf den zur Wohnung gehörenden Garten mit direktem Zugang beziehen sollte, hätte es nach diesem aufgeführt werden müssen. Zum anderen ergibt sich dies daraus, dass ein zur Wohnung gehörender Garten, selbst dann wenn er aufgrund des Wohnungsmietvertrages selbst zum Vertragsgegenstand gehört und für ihn kein gesondertes Entgelt ausgewiesen ist, nicht unentgeltlich genutzt wird. Denn dann ist die einheitlich vereinbarte Miete zugleich auch Entgelt für die Gartennutzung. Der Garten ist hier als zur Wohnung gehörend anzusehen. Dies ergibt sich zunächst aus den örtlichen Gegebenheiten, weil er einen direkten Zugang zur Wohnung hat. Ob dies ausreicht, wenn über die Gartennutzung ein rechtlich selbständiger Nutzungsvertrag abgeschlossen wird, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn hier bilden der Wohnungsmietvertrag und der Mietvertrag über den Garten eine rechtliche Einheit, so dass der Garten insoweit auch rechtlich zur Wohnung gehört. Bei Abschluss eines schriftlichen Wohnraummietvertrags und eines separaten Mietvertrags über einen weiteren Gegenstand spricht zwar eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Vereinbarungen. Die Vermutung kann durch die Darlegung besonderer Umstände widerlegt werden, die die Annahme rechtfertigen, dass es sich bei den Mietverhältnissen über Wohnraum und den weiteren Gegenstand nach dem Willen der Beteiligten um eine rechtliche Einheit handeln soll (vgl. zuletzt BGH, Beschluss vom 11. März 2014 - VIII ZR 374/13 -, juris). Solche besonderen Umstände liegen hier vor. Beide Verträge wurden am selben Tag, nämlich am 7. Juni 1999, geschlossen. In der Anlage 1 zum Wohnungsmietvertrag wird die Gartenmiete ausdrücklich als Teil der Gesamtmiete aufgeführt. Der Gartenmietvertrag wird als Anlage zum Wohnungsmietvertrag bezeichnet. In § 2 des Gartenmietvertrages heißt es, dass die Gartenmiete zusammen mit der Miete für die Wohnung zu entrichten sei. Und schließlich ist in § 8 des Gartenmietvertrages geregelt, dass er mit Auflösung des Mietverhältnisses über die Wohnung ende.

Danach sind die Merkmalgruppen 1, 2 und 5 neutral und die Gruppen 3 und 4 positiv. Der Mittelwert des Feldes I 2 des Berliner Mietspiegels 2013 ist deshalb von 6,08 €/m² um 0,41 €/m² auf 6,49 €/m² zu erhöhen. Hinzu kommen 0,25 €/m² für das Sondermerkmal "modernes Bad", so dass die ortsübliche Vergleichsmiete 6,74 €/m² beträgt. Bei einer Wohnfläche von 63,17 m² ergibt dies eine monatliche Nettokaltmiete von 425,77 €. Die von der Klägerin verlangte liegt noch darunter. Die Kappungsgrenze von 15 % gemäß § 558 Abs. 3 S. 2 BGB ist eingehalten. ..." (LG Berlin, Urteil vom 19.05.2015 - 63 S 371/14)

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„... Aus seiner Sicht zu Recht hat das Amtsgericht den klägerischen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB, wie im erstinstanzlichen Urteil tenoriert, beziffert. Den Schriftsatz der Klägerin vom 20.12.2013, der erst nach Abfassung des Urteils, obwohl schon beim Amtsgericht eingegangen, der zuständigen Richterin vorgelegt wurde, war nicht zu berücksichtigen. Denn eine Erklärungsfrist war auf die Hinweise des Amtsgerichts im Termin vom 14.11.2013 weder beantragt noch bewilligt worden. Das Vorbringen in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz gab auch keinen Anlass, die Verhandlung wieder zu eröffnen nach § 156 ZPO.

Für die zweite Instanz kommt es daher insoweit darauf an, wie auch schon in der Terminsverfügung vom 25.07.2014 mitgeteilt, ob das nunmehr mit der Berufung in dieser Instanz geltend gemachte Vorbringen unstreitig ist, weil es in diesem Fall nicht nach § 531 ZPO präkludiert sein kann.

Zu Recht ist das Amtsgericht bei der Bezifferung des Mieterhöhungsanspruchs von einer Ausgangsmiete als Teilinklusivmiete in Höhe von 594,96 € ausgegangen, wobei ein Betrag von 1,21 € pro Quadratmeter auf Betriebskosten entfällt. Zu Recht ist die Wohnung außerdem in das Mietspiegelfeld I 2 des Mietspiegels 2013 eingeordnet worden. Auf die entsprechenden Ausführungen des Amtsgerichts im angegriffenen Urteil kann verwiesen werden.

Die Merkmalsgruppen 1 und 2 (Bad und Küche) sind negativ zu bewerten. Diese Würdigung des Amtsgerichts greift die Berufung nicht an. Sie ist auch zutreffend.

Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) hat das Amtsgericht als neutral eingeordnet. Die von den Beklagten geltend gemachten negativen Merkmale einer unzureichenden Elektroinstallation und eines schlechten Schnitts der Wohnung hat das Amtsgericht zu Recht nicht berücksichtigt. Auf die Ausführungen im angegriffenen Urteil wird auch insoweit verwiesen.

Soweit die Berufung geltend macht, es lägen hinsichtlich dieser Merkmalgruppe positive wohnwertverbessernde Merkmale vor, kann sie damit nicht gehört werden.

Soweit sie geltend macht, die Wohnung weise überwiegend Isolierverglasung auf, ist dieser Punkt von den Beklagten bestritten worden. Das Angebot der … Tischlerei, wonach eine Isolierverglasung vorliegen soll, stellt kein Beweismittel dar. Im Übrigen ist auch gar nicht dargelegt, dass die nach Meinung der Klägerin vorhandene Isolierverglasung aus der Zeit nach 1987 stammt, wie nach Mietspiegel aber Voraussetzung für eine Berücksichtigung als wohnwerterhöhendes Merkmal.

Soweit die Klägerin geltend macht, die Heizungsrohre verliefen überwiegend unter Putz, erschließt sich schon nicht, wie die Klägerin ein "Überwiegen" ermittelt hat. Jedenfalls ist das Vorbringen von den Beklagten aber bestritten. Beweis ist nicht zu erheben, da die Klägerin mit ihrem Vorbringen gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO präkludiert ist. Es ist nicht ersichtlich, weshalb sie diesen und die weiteren Sachverhalte, soweit streitig, nicht schon im Rahmen des erstinstanzlichen Verfahrens hätte vorbringen können.

Die Klägerin kann sich auch nicht auf das Vorliegen eines rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses berufen. Zum einen ist das Vorbringen bestritten, zum anderen ist gar nicht vorgetragen, dass die Rückkanalfähigkeit ohne den Abschluss eines weiteren Vertrags genutzt werden kann. Das Gericht schließt sich der Auffassung des AG Lichtenberg an (BeckRS 2013, 08997), wonach es für das Vorliegen des Merkmals nicht genügt, dass über den Kabelanschluss die Fernsehprogramme eingespeist werden und diese ohne zusätzlichen Vertrag empfangen werden können, da diese Leistung nicht erst durch den rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss möglich wird, sondern nur einen einfachen Kabelanschluss erfordert. Dieser wiederum reicht gerade nicht für die Annahme eines wohnwerterhöhenden Merkmals. Die Vorteile der Rückkanalfähigkeit, die zum Beispiel das Telefonieren oder den Zugang zum Internet ermöglichen, sind dagegen - davon ist mangels gegenteiligen Vorbringens der Klägerin auszugehen - nur über einen gesonderten Vertrag mit dem Kabelnetzbetreiber in Anspruch zu nehmen. Das Merkmal liegt daher nicht vor (anderer Ansicht allerdings AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 28.06.2013 - 213 C 497/12).

Auch die Merkmalsgruppe 4 hat das Amtsgericht auch im Lichte des neuen Vorbringens der Klägerin im Berufungsverfahren richtigerweise als neutral eingestuft.

Hinsichtlich der von den Beklagten geltend gemachten wohnwertmindernden Merkmale kann wiederum auf die Ausführungen des Amtsgericht verwiesen werden.

Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass wohnwerterhöhende Merkmale vorliegen.

Soweit die Klägerin sich auf einen überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand beruft, ist dieser bestritten. Abgesehen davon, dass die Klägerin inhaltlich nicht hinreichend darlegt, woraus sich der überdurchschnittliche Instandhaltungszustand ergeben soll, ist dieses Merkmal von den Beklagten bestritten worden, so dass die Klägerin mit ihrem Vorbringen nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO ausgeschlossen ist.

Zu Unrecht beruft sich die Klägerin außerdem als wohnwerterhöhendes Merkmal auf eine Gegensprechanlage mit Türöffner, weil dies kein wohnwerterhöhendes Merkmal nach Mietspiegel ist.

Die von der Klägerin behauptete Wärmedämmung ist von den Beklagten bestritten worden, so dass die Klägerin mit diesem Vorbringen nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO ausgeschlossen ist.

Das Gleiche gilt im Ergebnis hinsichtlich des von der Klägerin behaupteten Energieverbrauchswerts von weniger als 120 kWh pro Quadratmeter pro Jahr. Die Klägerin hat, um ihren Vortrag zu stützen, einen Energieausweis vorgelegt (Bl. 185 f. d. A.). Allerdings stellt der Energieausweis kein Beweismittel nach der ZPO dar. Die Beklagten sind auch nicht daran gehindert, den Inhalt der Angaben im Energieausweis zu bestreiten. Nähere konkrete Angaben dazu, inwieweit sie diesen Wert im Energieausweis bestreiten, sind ihnen kaum möglich. Es wäre daher über die Frage des Energieverbrauchswerts Beweis durch Sachverständigengutachten einzuholen. Eine solche Beweiserhebung kommt allerdings nicht in Betracht, da auch insoweit die Präklusionsvorschrift des § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO zu Lasten der Klägerin gilt.

Das Amtsgericht hat auch die Merkmalgruppe 5 (Umfeld) neutral eingestuft. Im Hinblick auf die von den Beklagten geltend gemachten Negativmerkmale folgt das Gericht wiederum dem Amtsgericht. Dies gilt auch hinsichtlich des von den Beklagten ausdrücklich im Berufungsverfahren aufrechterhaltenen Vortrags hinsichtlich des Straßenlärms. Ergänzend verweist das Berufungsgericht darauf, dass es die Straßenkreuzung, wo sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, kennt und es sich bei der fraglichen Kreuzung, wo das Haus der Beklagten liegt, mitnichten um eine besonders verkehrslärmbelastete Kreuzung handelt.

Soweit die Beklagten mit ihrem Schriftsatz vom 04.09.2014 (Bl. 202 ff. d. A.) verschiedene Mängel oder Schäden am Haus vortragen, können sie damit im Mieterhöhungsverfahren nicht gehört werden. Wie das Amtsgericht zutreffend bereits ausgeführt hat, handelt es sich insoweit um behebungsfähige Mängel.

Allerdings ist davon auszugehen, dass als wohnwerterhöhendes Merkmal eine gepflegte Müllstandfläche mit Sicht begrenzender Gestaltung, die nur den Mietern zugänglich ist, vorhanden ist. Die Beklagten haben dies zwar bestritten, die Klägerin hat aber eine Reihe von Fotos einreichen lassen, von denen sie vorträgt, dass sie die Müllstandfläche zeigen. Dieses Vorbringen hinsichtlich der Fotos haben die Beklagten nicht bestritten. Daraus ergibt sich ohne Zweifel, dass es sich um eine abschließbare und sichtbegrenzte Müllstandfläche handelt. Auf den Fotos wirkt diese auch gepflegt. Auch die Beklagten räumen mit ihrem Schriftsatz vom 28.04.2014 ein, dass "derzeit" die Müllstandsfläche aufgeräumt sei. Im Übrigen kommt es nicht entscheidend darauf an, dass zu einzelnen Zeitpunkt die Mülltonnen zu voll gewesen sein mögen.

Das Gericht hat mit der Terminsverfügung vom 25.07.2014 den Parteien aufgegeben, ihr jeweiliges Vorbringen zu einzelnen Merkmalen, soweit visuell wahrnehmbar, durch geeignete Fotos zu belegen. Fotos, aus denen sich ergeben würde, dass die Müllstandsfläche nicht gepflegt wäre, haben die Beklagten allerdings nicht eingereicht. Deshalb geht das Gericht davon aus, dass die von der Klägerin eingereichten Fotos den Zustand der Müllstandsfläche zutreffend und korrekt wiedergeben. Das Merkmal ist daher vorhanden. Insgesamt stehen sich daher zwei negative Merkmalgruppen zwei neutrale und eine positive Merkmalgruppe gegenüber, was zu einer Reduzierung des Mittelwerts laut Mietspiegel um 20 % der unteren Spanneneinordnung führt.

Der Mittelwert beim Mietspiegel Feld I 2 beträgt 6,08 €, der untere Spannenwert 5,25 €. Die Differenz zwischen unterem Spannenwert und Mittelwert liegt daher bei 0,83 €, 20 % davon betragen 0,17 €, so dass sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,08 € ./. 0,17 € = 5,91 € pro Quadratmeter ergibt. Addiert man hierzu die 1,21 € für in der Teilinklusivmiete enthaltene Betriebskosten, so ergibt sich ein Wert von 7,12 € pro Quadratmeter bzw. bei einer Wohnfläche von 88,42 Quadratmeter eine Teilinklusivmiete von 629,55 € (zuzüglich abzurechnender Heiz- und Wasserkosten), bis zu der die Klägerin die bisherige Miete erhöhen durfte. Die Kappungsgrenze ist eingehalten. ..." (LG Berlin, Urteil vom 07.05.2015 - 18 S 63/14)

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„.. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung. Denn die von den Beklagten bisher bezahlte und geschuldete Miete für die Wohnung im Quergebäude bzw. Seitenflügel der …straße 46, 12055 Berlin übersteigt bereits die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 1 BGB, wie sie mit Hilfe des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2013 für diese Wohnung festzustellen ist.

Zutreffend hat das Amtsgericht die zur Einordnung in die Spannenbreite des Feldes G 1 des Berliner Mietspiegels 2013 heranzuziehende Merkmalgruppe 3 (Wohnung) nicht positiv bewertet. Ein Breitbandkabelanschluss, den die Mieter ohne zusätzliche vertragliche Bindung mit Dritten nutzen können, liegt unstrittig nicht vor. Nicht erheblich ist, ob dieses Angebot nur bei einer sehr geringen Anzahl von Wohnungen zu finden ist und ob es für den Vermieter nach den inzwischen eingetretenen technischen und rechtlichen Entwicklungen lohnenswert oder eher risikobehaftet ist. Eine Auslegung gegen den eindeutigen und unmissverständlichen Wortlaut scheidet hier aus. Weil es bereits als negativ zu bewerten ist, wenn die Wohnung weder (technisch) über einen Breitbandkabelanschluss noch über eine Gemeinschaftssatelliten- oder Antennenanlage verfügt, ergibt sich, dass die technische Ausstattung allein weder positiv noch negativ zu bewerten ist.

Im Ergebnis ebenfalls zutreffend hat das Amtsgericht die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) negativ bewertet. Denn die Wohnung befindet sich im Seiten- bzw. Querflügel bei verdichteter Bebauung. Der Innenhof ist rundherum geschlossen. Bei Randmaßen von 13,50 m auf 18,00 m liegt durchaus eine verdichtete Bebauung vor. Bereits der von der Klägerin vorgelegte Fotoausdruck einer Satellitenaufnahme lässt erkennen, dass die Bebauung so dicht ist, dass die Belichtung und Besonnung erheblich von der Bebauung beeinflusst wird. Das von den Beklagten vorgelegte Foto von der Haus- und Hofsituation lässt einen für heutige Verhältnisse typischen Hinterhof erkennen, der im Vergleich zu anderen Bebauungsarten eine verdichtete Bebauung mit den dadurch resultierenden Folgen für das Wohnen (z. B. beschränkte bzw. fehlende Aussicht, Belichtung Einsehbarkeit, Lärmübertragung) darstellt.

Auf die Frage, ob sich die nicht abschließbare Eingangstür für den Aufgang zur Wohnung der Beklagten negativ auswirkt, wenn zuvor die - abschließbare - Eingangstür des Vorderhauses passiert werden muss, kommt es danach nicht mehr an. ..." (LG Berlin, Urteil vom 10.04.2015 - 65 S 476/14)

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„... I. Die Berufungsklägerin macht gegen die Berufungsbeklagten einen Anspruch auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen um 57,21 € geltend. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Wegen der Einzelheiten wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Berufungsklägerin, die ihr ursprüngliches Ziel in vollem Umfang weiterverfolgt. Die Berufungsklägerin rügt die vom Amtsgericht vorgenommene Einordnung der Wohnung in den Dortmunder Mietspiegel. Bei zutreffender Würdigung sei vor dem Hintergrund der Gartenbenutzung und der Wohnanlage eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,38 € ortsüblich und angemessen.

II. Die zulässige Berufung hat aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, die durch das Berufungsvorbringen nicht entkräftet werden, offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung, eine Entscheidung ist zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ebenfalls nicht erforderlich. Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung ist nicht geboten (§ 522 ZPO).

Die Kammer schließt sich insoweit den umfassenden und überzeugenden Ausführungen des Amtsgerichts nach eigener Prüfung der Sach- und Rechtslage vollumfänglich an.

Die Berufungsbegründung gibt lediglich zu folgenden Anmerkungen Anlass:

1. Grundlage für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558, 558d BGB ist der qualifizierte Dortmunder Mietspiegel.

Der von der Berufungsklägerin vertretenen Ansicht, der Dortmunder Mietspiegel weise aufgrund der fehlenden Berücksichtigung lagebedingter Vor- und Nachteile offenkundige Mängel auf, sodass die angemessene Erhöhung durch Sachverständigengutachten zu ermitteln sei, folgt die Kammer nicht.

Bei dem Dortmunder Mietspiegel handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel iSd § 558d BGB. Er wurde auf der Grundlage einer repräsentativen Stichprobe auf Datenbasis des Dortmunder Gebäudebestandes erstellt und ausgewertet. Wegen der Einzelheiten wird auf das Gutachten des Forschungsinstitutes InWIS vom 05.10.2011 verwiesen (vgl. Anlage zum Schriftsatz der Berufungsklägerin vom 25.06.2014). Insoweit fand auch die Lage der Wohnung Berücksichtigung bei der Erstellung des Mietspiegels. Zur Vermeidung von Wiederholungen verweist die Kammer insoweit auf die umfangreichen Darlegungen im amtsgerichtlichen Urteil (S. 9 bis 10). Dass insoweit das Forschungsinstitut InWIS zu dem Ergebnis kommt, die Lage in einem Stadtteil (Makrolage) habe gegenüber der konkreten Lage eines Hauses (Mikrolage) keine eindeutig ablesbaren Einflüsse gehabt, mag in der Schlussfolgerung der Berufungsklägerin nicht Zusagen, entspricht jedoch der angewandten statistischen Methode und ist deshalb nicht zu beanstanden. Unterschiede in der Makrolage im Hinblick auf Grünflächen, Einkaufsmöglichkeiten u.ä. können daher im Rahmen der individuellen Einordnung der Wohnung in der von der Mietspiegeltabelle vorgegebenen Spanne Berücksichtigung finden. Eine Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten ist jedoch nicht veranlasst.

2. Bildet daher der qualifizierte Dortmunder Mietspiegel den Ausgangspunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete, so ist die von der Berufungsklägerin vermietete Wohnung zunächst einzugruppieren.

Unstreitig ist die Wohnung der Baualters- und Modernisierungsklasse 4 zuzuordnen. Soweit die Berufungsklägerin der Ansicht ist, das Gebrauchsrecht an dem hinteren Gartenteil sei einer Terrasse gleichzusetzen, kann dies nicht überzeugen. Das Amtsgericht hat sich in seinen Entscheidungsgründen umfassend hiermit auseinandergesetzt und dies überzeugend abgelehnt.

Liegen daher keine Sonderausstattungsmerkmale vor, ist die Wohnung - wie vom Amtsgericht angenommen - in der Ausstattungsklasse 3 einzugruppieren, was einer ortsüblichen Vergleichsmiete zwischen 4,12 €/qm und 5,19 €/qm und einem Median von 4,62 €/qm entspricht.

3. Nach der ständigen Rspr. der Kammer (vgl. Beschl. v. 25.06.2012 - 11 S 90/12) ist bei Zugrundelegung von qualifizierten Mietspiegeln in aller Regel nur der Mittelwert der Mietspiegelspanne (sog. Median) zuzuerkennen. Dieser Mittelwert ist der innerhalb der Spanne am häufigsten verlangte - ortsübliche - Mietzins. Insoweit handelt es sich gerade um den Mietzins, bei dem die in Betracht kommenden Wohnwertmerkmale (Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) als durchschnittlich anzusehen sind. Ein im oberen Bereich des zulässigen Rahmens liegender Mietzins kann dementsprechend nur verlangt werden, wenn diese Vergleichsmerkmale als überdurchschnittlich eingeordnet werden können.

a) Auch wenn die Möglichkeit der Gartenbenutzung nicht als Sonderausstattungsmerkmal für eine Eingruppierung in die Ausstattungsklasse anzusehen ist, muss dieser Umstand bei der Bewertung der Einzelvergleichsmiete positiv Berücksichtigung finden.

b) Soweit sich die Berufungsklägerin gegen die vom Amtsgericht vorgenommene negative Berücksichtigung der Art der Beheizung wendet, vermag sie hiermit nicht durchzudringen.

Die von der Berufungsklägerin vorgenommene Art der Wärmeversorgung mittels eines Contractors ist nach Ansicht der Kammer im Rahmen der Feststellung der Einzelvergleichsmiete negativ zu berücksichtigen.

Soweit die Berufungsklägerin der Ansicht ist, der Mieter sei durch das Contracting nicht schlechter gestellt, da er bei Ausbau der alten Heizungsanlage keine modernisierungsbedingte Anhebung für den Einbau einer neuen Anlage nach § 559 BGB erhalte, kann dem nicht gefolgt werden. Diese Argumentation setzt nämlich voraus, dass im Laufe der Mietzeit eine Modernisierung der Heizungsanlage notwendig werden sollte. Hierbei handelt sich jedoch lediglich um eine hypothetische Erwägung, die bei der Bemessung der Einzelvergleichsmiete nicht zu berücksichtigen ist.

Beweggrund für den Vermieter, die Wärmeversorgung auf einen externen Dienstleister zu übertragen, ist vielmehr sein Bestreben, Investitionen für die Errichtung oder Modernisierung von Heizungsanlagen auszulagern. Die damit einhergehende Problematik liegt darin, dass neben den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zusätzlich das Entgelt für die Wärmelieferung verlangt werden kann. Damit ist die Wärmeversorgung mittels Contractor - vergleichbar der Fernwärme - für den Mieter strukturell mit zusätzlichen Kosten verbunden. Dieser strukturelle Nachteil für den Mieter lag auch den einschlägigen BGH-Entscheidungen zugrunde. So hat der BGH schon früh deutlich gemacht, dass einer Umlage dieser Mehrkosten nur bei Bestehen einer vertraglichen Regelung in Betracht komme (vgl. Urt. v. 06.04.2005 - VIII ZR 54/04).

Diese Mehrkosten rechtfertigen somit eine negative Berücksichtigung der Art der Wärmeversorgung - ohne dass es auf die Kostenentwicklung im Einzelfall ankommen kann. Für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind nämlich nicht individuelle Faktoren maßgebend, sondern es ist auf eine generell-abstrakte Betrachtungsweise abzustellen. So ist etwa das Negativkriterium „Fernwärme" bei der Festsetzung der Vergleichsmiete im Rahmen des Mietspiegels unabhängig von der tatsächlichen Kostenbelastung des konkreten Mieters abstrakt mit einem Abschlag von -0,26 €/qm zu bewerten. Vor diesem Hintergrund muss die Kammer nicht berücksichtigen, wie sich im konkreten Einzelfall die Belastung des Mieters durch die Umstellung der Wärmeversorgung verändert hat.

Aus der in § 556c BGB festgeschriebenen Kostenneutralität kann ebenfalls nicht gefolgert werden, dass dem Gesichtspunkt „Wärmecontractor" im Rahmen der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete keine Bedeutung zukommen könne. § 556c BGB legt die Voraussetzungen fest, unter denen die Umstellung der Eigenversorgung auf die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser - sei es durch eine Fernwärmeversorgung oder einen sog. „Wärmecontractor" - zulässig ist. Soweit das Merkmal „Wärmecontractor" jedoch bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete Berücksichtigung findet, geht es nicht um die Zulässigkeit einer geplanten Umstellung, sondern um eine bereits durchgeführte Umstellung. Die in § 556c BGB festgeschriebene Kostenneutralität gilt aber nur für den Zeitpunkt der Umstellung. Sie hindert den Wärmelieferanten nicht daran, später seinen Preis nach der im Wärmeliefervertrag vereinbarten Preisanpassungsklausel (vgl. § 3 WärmeLV) zu erhöhen, wenn z. B. die eingesetzten Energiekosten steigen (Schmidt-Futterer, § 556c Rn. 28). Zudem gilt § 556c BGB - und damit die Kostenneutralität - nicht für Vereinbarungen beim Neuabschluss des Mietvertrags (Gesetzesbegründung BT-Drucks. 17/10485 S. 23) sowie bei einem Wechsel des Contractors bzw. der Verlängerung eines Wärmelieferungsvertrags - selbst wenn der Lieferpreis sich hierdurch erhöhen sollte (Blank/Börstinghaus-Blank, § 556c Rn. 7).

Weiter ist es unerheblich, dass im Rahmen des Mietspiegels der Umstand „Wärmecontractor" keine Berücksichtigung gefunden hat. Ebenso wie die Berufungsklägerin einen positiven Faktor wie Gartennutzung, der ebenfalls keinen Niederschlag als Ausstattungsfaktor im Mietspiegel gefunden hat, berücksichtigt wissen will, gilt dies naturgemäß auch für negative Merkmale. Eine Rosinentheorie dergestalt, dass gegenüber positiven Merkmalen negative Faktoren, die mangels statistischer Relevanz keinen Eingang in den Mietspiegel genommen haben, nicht zu berücksichtigen sind, ist zurückzuweisen.

c) Die Mansarde wird durch die Kammer - auch vor dem Hintergrund der nunmehr vorgetragenen Beheizbarkeit - entsprechend der Ansicht des Amtsgerichts negativ bewertet. Sie weist für sich genommen jedenfalls den Nachteil auf, dass sie von dem übrigen Zimmern räumlich getrennt ist und aufgrund der Dachschrägen im Sommer einer deutlich höheren Wärmeentwicklung ausgesetzt ist. Dies mag im Einzelfall - wie die Berufungsklägerin vorträgt - von einem Mieter nicht als Nachteil empfunden werden, doch kommt es hierauf aufgrund der gebotenen abstrakt-generellen Sichtweise nicht an.

d) Die vorgenannten Nachteile werden weder durch den eingangs dargestellten Vorteil der Gartennutzung noch durch die Lage der Wohnung ausgeglichen. Zwar weist die Lage der Wohnung aus Sicht der Kammer positive Merkmale auf, doch rechtfertigen diese jedenfalls keine Überschreitung des Medians. Insoweit kann auf die erstinstanzlichen Ausführungen vollumfänglich verwiesen werden.

Ausdrücklich weist die Kammer in diesem Zusammenhang auf die hohe Lärmbelastung durch Straße und Eisenbahn hin. Auch wenn der im Rahmen des Mietspiegels angegebene Grenzwert - äußerst knapp - nicht erreicht wird, ist dieser Umstand bei der Bewertung der Einzelvergleichsmiete zu berücksichtigen (vgl. auch die obigen Ausführungen).

Vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen ist die vom Amtsgericht vorgenommene Gesamtabwägung aller Faktoren zur Bestimmung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete nicht nur naheliegend, sondern aus Sicht der Kammer überzeugend. ..." (LG Dortmund, Beschluss vom 24.03.2015 - 11 S 124/14)

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Fällt die Bindung an die Kostenmiete durch Überführung in ein Mietsystem mit Anknüpfung an die ortsübliche Vergleichsmiete weg (hier nach § 32 LWoFG BW), geht der nach § 28 Abs. 4 Satz 1 der zweiten Berechnungsverordnung ermittelte Kostenansatz für Schönheitsreparaturen in der nunmehr zu entrichtenden Miete auch dann auf (und wird damit nicht zu einem gesondert zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu zahlenden Zuschlag) wenn die Wohnung weiterhin der Preisbindung unterliegt (Ergänzung zu BGH, Urteil vom 9. November 2011, VIII ZR 87/11; LG Freiburg (Breisgau), Urteil vom 04.12.2014 - 3 S 114/14).

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Die Zivilgerichte haben die Wirksamkeit einer auf Grundlage des § 558 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB erlassenen Kappungsgrenzen-VO ist in eigener Prüfungszuständigkeit und -kompetenz zu überprüfen. Die Berliner Kappungsgrenzen-VO vom 7. Mai 2013 (GVBl., S. 128) ist wirksam (LG Berlin, Urteil vom 03.07.2014 - 67 S 121/14).

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„... Die Berufung des Klägers hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Das Amtsgericht hat die auf Zahlung der Modernisierungsmieterhöhungsbeträge gerichtete Klage zu Recht und mit zutreffender Begründung abgewiesen. Hinsichtlich der Begründung wird vollen Umfangs Bezug genommen auf die Gründe des angefochtenen Urteils. Die Berufungsbegründung rechtfertigt keine anderweitige Beurteilung der Sach- und Rechtslage, sondern gibt lediglich Anlass zu den folgenden ergänzenden Anmerkungen:

Zu Recht und in Übereinstimmung mit der hierzu ergangenen Rechtsprechung ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass ein Vermieter, der im Zeitpunkt einer baulich abgeschlossenen Modernisierung zunächst eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der (fiktiven) Basis des nicht modernisierten Zustands und sodann eine Modernisierungserhöhung nach § 559 BGB vornehmen will, dafür Sorge zu tragen hat, dass sein Vorgehen transparent ist und insbesondere klar ist, dass die Erhöhung nach § 558 BGB auf der Basis des vormaligen, nicht modernisierten Zustands erfolgen soll. Denn nur in diesem Fall ist die - unzulässige - Kumulation ausgeschlossen. Hierzu hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB einen ausdrücklichen Vorbehalt zu erklären, aus dem sich für den Mieter in der gebotenen Eindeutigkeit ergibt, dass die Modernisierung noch Gegenstand einer weiteren - dann auf § 559 BGB beruhenden - Mieterhöhung werden wird (so zutreffend AG Lichtenberg, MM 2002, S. 483; AG Kerpen ZMR 2011, S. 802 mit zust. Anm. Börstinghaus, jurisPR-MietR 25/2011 Anm. 5).

An einem entsprechend klaren und eindeutigen Vorbehalt fehlt es vorliegend, und zwar auch unter Berücksichtigung des konkreten Wortlauts des - erst in der Berufungsinstanz zur Akte gelangten - Zustimmungsverlangens des Klägers vom 11.4.2012. Dieses Schreiben verhält sich an keiner Stelle ausdrücklich zu der Frage, in welchem Verhältnis die begehrte Erhöhung zu der im Raume stehenden Modernisierungserhöhung stehen soll, und insbesondere enthält das Schreiben keinen ausdrücklichen Vorbehalt des Inhalts, dass die vorgenommenen Modernisierungen noch Gegenstand einer weiteren Mieterhöhung sein sollen. Entgegen der Auffassung des Klägers stellen auch die im Zustimmungsverlangen vom 11.4.2012 angekreuzten bzw. gerade nicht angekreuzten Ausstattungsmerkmale nicht die gebotene Klarheit her. Dass das Merkmal ‚Balkon ... mit einer Nutzfläche größer als 7 m² und einer Mindesttiefe von 1,50 m' nicht angekreuzt ist, hat überhaupt keinen Erklärungswert, zumal der im Zuge der Modernisierungsarbeiten errichtete Balkon lediglich eine Fläche von 3,64 x 1,80 = 6,552 m², mithin weniger als 7 m² aufweist, so dass das Kästchen in keinem Falle hätte angekreuzt werden dürfen. Es verbleibt mithin allein der Umstand, dass das Ausstattungsmerkmal ‚Aufzug bei Wohnungen in bis zu fünfgeschossigen Häusern' nicht angekreuzt ist. Dies allein - ein unterbliebenes Kreuz in einer längeren, kleingedruckten Liste teils kompliziert formulierter Ausstattungsmerkmale - reicht jedoch zur Herstellung der gebotenen Klarheit und Eindeutigkeit nicht aus. Dies gilt umso mehr, als die Parteien sich ausweislich der als Anlagen Bg 1 (a-e) und Bg 2 zur Akte gereichten Korrespondenz anlässlich von Mieterhöhungsverlangen der vorangegangenen Jahre aufgrund von Auseinandersetzungen über die Richtigkeit der für etwaige Ausstattungsmerkmale zu setzenden Kreuze zwischenzeitlich darauf verständigt hatten, dass die klägerische Hausverwaltung von der Setzung entsprechender Kreuze auf dem Formular für Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB absieht.

Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch erscheint eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten. ..." (LG Hamburg, Beschluss vom 03.04.2014 - 311 S 123/13)

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„... 1) Der Einwand der Beklagten, dass es an einer hinreichenden Darlegung der Einhaltung der Kappungsgrenze gefehlt habe und die Zustimmungsklage daher unzulässig gewesen sei, verfängt nicht. Unabhängig davon, dass die Einhaltung der Kappungsgrenze im Mieterhöhungsverlangen nicht begründet werden muss (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., 2013, § 558, Rz. 199), ergab sich vorliegend aber bereits aus der dem Mieterhöhungsverlangen vom 21.07.2011 beigefügten Berechnung (Bl. 13 d.A), dass die Miete zum 01.10.2008 682,98 € betrug und vor dem streitgegenständlichen Erhöhungsbegehren seither nicht erhöht worden ist. Einer erneuten Angabe im Rahmen der Klageschrift bedurfte es insofern nicht.

2) Soweit die Beklagten sich mit der Berufung ferner dagegen wenden, dass ihr pauschales Bestreiten von Grund und Höhe der klägerseits angegebenen Betriebskosten erstinstanzlich zu Unrecht unberücksichtigt geblieben sei, können sie damit hinsichtlich der nach dem Teilverzicht noch streitgegenständlichen Klageforderung nicht durchdringen.

Ihrer Ansicht, wonach ein einfaches Bestreiten der vermieterseits angesetzten Betriebskosten durch den Mieter sowohl im Rahmen einer Verteidigung gegen eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs.3 BGB als auch bei einer Erhöhung einer Bruttokaltmiete gem. §§ 558 ff. BGB grundsätzlich ausreichend sei, da der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die anspruchsbegründenden Tatsachen trage, kann so allgemein nicht gefolgt werden.

Zwar ist es richtig, dass die Darlegungs- und Beweislast für den Anfall konkret angesetzter Betriebskosten beim anspruchstellenden Vermieter liegt. Ihrer Darlegungslast hat die Klägerin mit der dezidierten Aufstellung der einzelnen Betriebskosten für das Jahr 2010 (Bl. 15 d.A.) vorliegend jedoch zunächst Genüge getan und die Beklagten damit in die Lage versetzt, die sachliche Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (vgl. hierzu auch BGH, Urteil vom 20.01.2010 - VIII ZR 141/09,WuM 2010, 161 f.).

Ebenso wie bei der Geltendmachung einer Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung bedarf es aber auch im Falle der ‚Herausrechnung' eines Betriebskostenanteils aus einer Bruttokaltmiete - ggf. auch nach Belegeinsicht - des Vortrags konkreter Einwendungen durch den Mieter gegen die der Berechnung zugrunde gelegte schlüssige Berechnung des Vermieters, zu denen dieser dann im Einzelnen weiter vorzutragen und ggf. Beweis anzutreten hat (so auch LG Berlin, Urt. v. 28.02.2006 - 63 S 354/05, GE 2006, 723; Urteil v. 03.12.2009- 67 S 411/08, zitiert nach juris; Beschluss v. 24.04.2009 - 67 S 144/09, GE 2009, 716). Der Mieter kann sich insofern grundsätzlich nicht darauf beschränken, die Angaben des Vermieters in der Abrechnung pauschal oder mit Nichtwissen zu bestreiten (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 556 BGB, Rz. 539; OLG Düsseldorf, GE 2006, 1230; LG Itzehoe, ZMR 2012, 953).

Auch der BGH geht in diversen Entscheidungen vom Erfordernis des Vorbringens konkreter Einwendungen des Mieters - ggf. nach Belegeinsicht - gegen eine Betriebskostenabrechnung aus, sofern die Betriebskosten in der Abrechnung zunächst hinreichend dargelegt worden sind (vgl. Beschluss v. 13.09.2011 - VIII ZR 45/11, Rz. 6, WuM 2011, 684; Beschluss v. 31.01.2012 - VIII ZR 335/10, Rz. 4, WuM 2012, 229; Urt. v. 14.11.2012 - VIII ZR 41/12, Rz. 12, WuM 2013, 44; Urt. v. 31.10.2007 - VIII ZR 261/06, Rz. 31, WuM 2007, 700; Urteil v. 12.05.2010 - VIII ZR 185/09, NZM 2010, 470; indirekt zur Obliegenheit einer Belegeinsichtnahme durch den Mieter: BGH, Urt. v. 11.03.2009 - VIII ZR 74/08, Rz. 9, WuM 2009, 293).

Zudem entspricht es ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung, dass für den Einwand eines möglicherweise gebotenen Vorwegabzuges für Gewerbeeinheiten grundsätzlich der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt, welcher hinsichtlich der hierfür erforderlichen Informationen Auskunft vom Vermieter und Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege verlangen kann; erst soweit der Mieter danach weiterhin nicht in der Lage sein sollte, die für einen Vorwegabzug der Gewerbeflächen maßgebenden Tatsachen vorzutragen, während der Vermieter über die entsprechende Kenntnis verfügt und ihm nähere Angaben zumutbar sind, soll zu Gunsten des Mieters eine Modifizierung seiner Darlegungslast nach den Grundsätzen über die sekundäre Behauptungslast in Betracht kommen (vgl. BGH, Urt. v. 25.10.2006 - VIII ZR 251/05, WuM 2006, 684; Urt. v. 13.10.2010 - VIII ZR 46/10, WuM 2010, 741). Entsprechendes gilt auch für den Einwand eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, welchen ebenfalls der Mieter darzulegen hat (vgl. BGH, Urt. v. 06.07.2011 - VIII ZR 340/10, WuM 2011, 513).

Hingegen ist die von den Beklagten zitierte Entscheidung des BGH vom 20.02.2008 - VIII ZR 27/07, in der das einfache Bestreiten der Höhe eines pauschalen Abzugs nicht umlagefähiger Hausmeisterkosten als ausreichend angesehen worden ist, nach Ansicht der Kammer nicht dahingehend zu verstehen, dass ein einfaches Bestreiten der Höhe von Betriebskostenpositionen generell ausreichend sein soll. Bei einem pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Hauswartkosten verhält es sich nämlich gerade so, dass dieser für den Mieter auch im Rahmen einer Belegeinsicht nicht nachvollziehbarer wird und es insoweit vielmehr allein dem Vermieter möglich ist, näher darzulegen, in welchem Umfang sich die Hauswartstätigkeit in umlagefähige und nicht umlagefähige Arbeiten tatsächlich aufteilt.

Der BGH verweist im Rahmen der Ausführungen zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete unter Darlegung des darin enthaltenden Betriebskostenteils anhand der letzten Betriebskostenaufstellung zudem selbst ohne Weiteres auf seine zum Betriebskostenrecht ergangene Rechtsprechung (vgl. BGH, Urt. v.26.10.2005 - VIII ZR 41/05, Rz. 11, WuM 2006, 39; Versäumnisurteil v. 12.07.2006 - VIII ZR 215/05, Rz. 13, WuM 2006, 569), ohne deren Übertragbarkeit auf den Fall einer Umrechnung einer Bruttokaltmiete auch nur ansatzweise in Frage zu stellen. Weshalb dies in Bezug auf das Erfordernis des Vorbringens konkreter Einwendungen des Mieters insoweit anders sein sollte, ist nicht ersichtlich.

Ohne Erfolg wenden die Beklagten sich schließlich gegen die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 28.02.2006 - 63 S 354/05, wonach dem Mieter bei einer Erhöhung einer Bruttokaltmiete (ausnahmsweise) ein Einsichtsrecht in die zugrunde liegenden Unterlagen zustehen soll. Sofern die Beklagten hiergegen anführen, dass im Falle einer Erhöhung einer Bruttokaltmiete - anders als bei einer Abrechnung über geleistete Betriebskostenvorschüsse - kein Treuhandverhältnis bestehe, aus welchem sich ein entsprechendes Belegeinsichtsrecht des Mieters ableiten ließe, übersehen sie, dass auch im Falle einer Bruttokaltmiete neben einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gem. § 558 BGB zudem sowohl eine Erhöhung als auch eine Ermäßigung der Betriebskosten gem. § 560 Abs.1, 3 BGB in Betracht kommt. Schon vor diesem Hintergrund steht dem Mieter aber ein Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter zu, weil er andernfalls z.B. auch nicht die Möglichkeit hätte, zu überprüfen, ob und in welchem Umfang ggf. eine Herabsetzung der Miete verlangt werden kann (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., 2013, § 560 BGB, Rz. 41 ff.).

Es bestand vorliegend auch keine Veranlassung, den Beklagten auf die rechtlichen Erörterungen im Termin am 05.03.2014 im Anschluss hieran noch einmal Gelegenheit zur Stellungnahme einzuräumen, da die Kammer ihre Rechtsansicht im Termin am 26.06.2013 bereits umfassend kundgetan und lediglich die Möglichkeit der Zulassung der Revision in den Raum gestellt hatte. Die Parteienvertreter hatten insofern im Termin am 26.06.2013 auf eine Protokollierung der einzelnen Hinweise verzichtet.

Die Klägerin hat hier durch die Vorlage der der Mieterhöhungserklärung beigefügten Betriebskostenauflistung für 2010 (Bl. 15 d.A.) den in der Bruttokaltmiete enthaltenen Betriebskostenanteil zunächst schlüssig darlegt. Diesbezüglich haben die Beklagten ausschließlich Grund und Höhe der angesetzten Betriebskosten bestritten und auch nach entsprechendem Hinweis des Amtsgerichtes keine näheren Einwände erhoben. Das einfache Bestreiten war entsprechend der oben zitierten höchstrichterlichen Rechtsprechung jedoch lediglich in Bezug auf die Höhe der (nicht) umlagefähigen Hauswartskosten ausreichend. Entgegen der Ansicht der Klägerin waren die Beklagten mit diesem Einwand auch nicht gem. § 531 Abs.2 ZPO präkludiert, da das Bestreiten bereits in erster Instanz erfolgt ist. Die Klägerin hat auf die Klageforderung sodann in Höhe des Betrages, welcher auf den Hauswartskostenanteil entfällt, im Termin am 05.03.2014 anteilig verzichtet.

3) Hinsichtlich der Spanneneinordnung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird auf die zutreffenden Ausführungen der angefochtenen Entscheidung, denen sich die Kammer nach eigener rechtlicher Prüfung anschließt, Bezug genommen.

Das Amtsgericht ist insbesondere mit zutreffender Begründung davon ausgegangen, dass die unstreitig negativ zu bewertende Merkmalgruppe 1 durch die positiv zu bewertende Merkmalgruppe 2 ausgeglichen wird, da es für das Wohnwertmerkmal ‚Wohnküche' lediglich darauf ankommt, dass ein separater Raum mit mindestens 14 m² Grundfläche vorhanden ist, nicht hingegen, ob es weitere besondere Ausstattungsmerkmale in der Küche gibt.

Vor diesem Hintergrund kann aber dahinstehen, welche Wohnwertmerkmale in den übrigen Merkmalgruppen 3-5 im Einzelnen vorliegen, da sich die ortsübliche Vergleichsmiete selbst bei einem 60%igen Abschlag vom Mittelwert auf 4,28 €/qm belaufen würde. Zuzüglich eines Betriebskostenanteils von 1,01 €/qm (ohne Hauswartskosten) ergäbe sich eine Vergleichsmiete von 808,63 €. Dies entspricht dem Betrag, welcher nach Teilverzicht von der Klägerin vorliegend noch geltend gemacht wird. ..." (LG Berlin, Urteil vom 05.03.2014 - 65 S 481/12)

***

„... Die von der Klägerin begehrte Nettokaltmiete überschreitet die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) nicht. Die Wohnung ist in das Feld F11 des Berliner Mietspiegels 2011 einzuordnen, weil davon auszugehen ist, dass sie erst im Jahr 1991 bezugsfertig wurde. Die Klägerin hat durch Vorlage der Baugenehmigung vom 8. Dezember 1989 und der Auftragsbestätigung vom 4. Februar 1991 dargelegt, dass die vom Beklagten bewohnte Wohnung erstmals 1991 hergestellt wurde. Soweit der Beklagte daraufhin geltend gemacht hat, dass der Bezug der Baugenehmigung zu seiner Wohnung nicht ersichtlich sei, ist er anschließend dem Vortrag der Klägerin nicht entgegengetreten, wonach es im Dachgeschoss nur zwei Wohnungen gebe und die andere Wohnung ausweislich des eingereichten Schlussabnahmescheins bereits 1978 fertig gestellt worden sei. Dieser Schein bezieht sich ausdrücklich auf die Dachgeschosswohnung auf der rechten Seite.

Es ist im Ergebnis unerheblich, dass das Mietspiegelfeld F11 mit zwei Sternchen versehen ist. Zwar handelt es sich insoweit nicht um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB. Gleichwohl ist es eine taugliche Grundlage für eine Schätzung der Vergleichsmiete nach § 287 Abs. 2 ZPO. Ein einfacher Mietspiegel stellt jedenfalls ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (vgl. BGH, Urt. v. 21. November 2011 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Tz 16). Auch der Beklagte hat im Übrigen selbst nicht geltend gemacht, dass die im Mietspiegelfeld F11 enthaltenen Preise nicht die ortsübliche Vergleichsmiete darstellen würden. Die Voraussetzungen von § 287 Abs. 2 ZPO liegen hier vor. Die Kosten eines Sachverständigengutachtens würden in keinem Verhältnis zu der geringen Mieterhöhung stehen, die zwischen den Parteien im Streit ist. Es ist auch nicht ersichtlich, dass einem Sachverständigen eine größere Menge relevanter Daten zur Verfügung steht, als den Erstellern des Berliner Mietspiegels 2011. Dass die - unter Zugrundelegung des einfachen Mietspiegels - vorgenommene Schätzung womöglich mit den tatsächlichen Verhältnissen nicht vollständig übereinstimmt, hat der Gesetzgeber durch die der Beweis- und Verfahrenserleichterung dienende Vorschrift des § 287 ZPO ausdrücklich in Kauf genommen und ist deshalb hinzunehmen (vgl. BGH, Urt. v. 16. Dezember 1963 - III ZR 47/63, NJW 1964, 589; Zöller/Greger, ZPO, 29. Aufl., § 287 Rn 2).

Zutreffend hat das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil ausgeführt, weshalb im Ergebnis in zwei Merkmalgruppen die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen. Auf diese Ausführungen wird Bezug genommen.

Danach beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete 8,758 €/m2. Multipliziert mit der tatsächlichen Wohnfläche von 42,92 m2 ergibt sich eine Nettokaltmiete von 375,89 €.

Die vom Beklagten bisher geschuldete Nettokaltmiete liegt unter dem von der Klägerin begehrten Betrag. Sie beläuft sich auf 346,38 €. Zwar haben die Parteien im Mietvertrag eine Nettokaltmiete von 460,00 € vereinbart. Mit Urteil der Kammer vom 22. Dezember 2009 - 63 S 121/09 - ist jedoch rechtskräftig festgestellt worden, dass die Miete wegen Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche um 24,7 % gemindert ist. Daraus ergab sich zugleich, dass der Beklagte bis zu einer etwaigen Mieterhöhung lediglich eine Nettokaltmiete von höchstens 346,38 € schuldet. Die Annahme einer Ausgangsmiete von lediglich 346,38 € ist im Übrigen auch sachgerecht. Denn eine mehr als zehnprozentige Flächenabweichung ist nicht nur für die Mietminderung nach § 536 BGB, sondern gleichermaßen auch für die Mieterhöhung nach § 558 BGB relevant (vgl. BGH, Urt. v. 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03 - NJW 2004, 3115ff; Urt. v. 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/09 - NJW 2009, 1038f). Deshalb wird dem Umstand, dass eine solche Flächenabweichung vorliegt, bereits dadurch hinreichend zugunsten des Mieters Rechnung getragen, dass der nach dem Mietspiegel ermittelte Quadratmeterpreis nur mit der geringeren tatsächlichen Wohnfläche multipliziert wird. Dies ergibt folgende Kontrollüberlegung:

Ließe man die Wohnflächenabweichung und die sich daraus ergebende Minderung im Rahmen der Mieterhöhung zunächst unberücksichtigt und multiplizierte man die vereinbarte Wohnfläche von 57 m2 mit dem Quadratmeterpreis von 8,45 €/m2, würde sich ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu einer Erhöhung der (ungeminderten) Nettokaltmiete von 460,00 € auf 481,65 € ergeben. Letztgenannter Betrag wäre dann wegen der Flächenabweichung um 24,7 % zu mindern, so dass sich wiederum eine Nettokaltmiete von 362,67 € ergeben würde.

Daraus erfolgt, dass sich der Beklagte letztlich widersprüchlich verhält, wenn er einerseits geltend macht, die im Vertrag vereinbarte Nettokaltmiete von 460,00 € sei wegen der Flächenabweichung um 24,7 %, also auf 346,38 €, gemindert, und sich andererseits gegenüber dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin darauf beruft, die maßgebliche Ausgangsmiete sei die im Vertrag vereinbarte Nettokaltmiete.

Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) ist gewahrt.

Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, beruht die Kostenentscheidung auf § 91a Abs. 1 S. 1 ZPO. Unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes entspricht es billigem Ermessen im Sinne der genannten Vorschrift, die diesbezüglichen Kosten dem Beklagten aufzuerlegen. Der Beklagte wäre auch insoweit unterlegen gewesen. Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, dass die Klägerin vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 346,38 € auf 362,67 € verlangen kann. Erst recht war der Beklagte deshalb verpflichtet gewesen, einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 2,00 € zuzustimmen. ..." (LG Berlin, Urteil vom 04.03.2014 - 63 S 81/12)

***

Gemeinde im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB ist die politische Gemeinde (LG Marburg, Urteil vom 05.02.2014 - 5 S 117/13):

„... Die Parteien streiten um die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens der Klägerin und Berufungsbeklagten (im Folgenden: die Klägerin).

Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte und Berufungsklägerin (im Folgenden: die Beklagte) seit dem Jahr 2002 Mieterin der 2-Zimmer-Wohnung im 1. OG rechts in der X-Straße 24, 35039 Marburg, mit einer Wohnfläche von ca. 54,11 m². Der Netto-Mietzins betrug zuletzt € 259,42. Mit Schreiben vom 8. Februar 2012, das durch Schreiben vom 16. Oktober 2012 ergänzt wurde, verlangte die Klägerin unter Hinweis auf drei Vergleichswohnungen die Zustimmung der Beklagten zu einer Mieterhöhung um € 31,08 auf € 290,50. Auf die entsprechenden Schreiben wird für die Einzelheiten Bezug genommen (Bl. 13 f und 26 f. d. A.). Die Beklagte erteilte die Zustimmung nicht. Die Klägerin behauptet, die von ihr verlangte neue Miethöhe liege noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Nachdem die Klägerin erstinstanzlich zunächst beantragt hatte, die Beklagte zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Netto-Kaltmiete für die im Haus X-Straße 24, 35039 Marburg, belegene Wohnung im 1. OG rechts von bisher € 259,42 auf € 290,50 mit Wirkung ab dem 1. Mai 2012 zuzustimmen, hat sie zuletzt beantragt, einer Erhöhung der monatlichen Netto-Kaltmiete für die oben näher bezeichnete Wohnung von bisher € 259,42 auf € 290,50 mit Wirkung ab dem 1. Januar 2013 zuzustimmen.

Die Beklagte behauptet, die von der Klägerin verlangte Mieterhöhung übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird ergänzend Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens hat das Amtsgericht Marburg mit dem angegriffenen Urteil vom 1. Oktober 2013 die Beklagte verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Netto-Kaltmiete für die im Haus X-Straße 24, 35039 Marburg, belegene Wohnung im 1. OG rechts von bisher € 259,42 auf € 290,50 mit Wirkung ab dem 1. Januar 2013 zuzustimmen.

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 8. Februar 2012 sei zwar gemäß § 558a BGB zunächst formell fehlerhaft gewesen, da eine der drei genannten Vergleichwohnungen nicht eindeutig zu identifizieren gewesen sei. Durch die Ergänzungen im Schriftsatz vom 16. Oktober 2012 sei dieser Fehler jedoch behoben worden (§ 558a Abs. 3 BGB).

Das Mieterhöhungsverlangen sei auch materiell-rechtlich begründet. Der Mietzins, den die Klägerin nunmehr verlange, halte sich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete, wie die Beweisaufnahme ergeben habe.

Der Sachverständige Adam sei in seinem Gutachten zu dem Ergebnis gekommen, für die streitgegenständliche Wohnung sei eine Vergleichsmiete von € 324,- monatlich ortsüblich, was unter Zugrundelegung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche von € 54,11 einem Preis von € 5,99 pro m² entspreche. Er habe dabei anhand zutreffender tatsächlich Feststellungen eine mittlere Ausstattung und eine mittlere Wohnlage zugrunde gelegt, was nachvollziehbar sei und von den Parteien auch nicht angezweifelt werde.

Der Einwand der Beklagten, der Sachverständige hätte auch die Mieten der Stadtrandteilgemeinden berücksichtigen müssen, sei unzutreffend. Es sei zwischen dem Wohnraum im Bereich der Kernstadt und dem im Bereich des Stadtrandes zu unterscheiden.

Wegen der weiteren Einzelheiten der Argumentation des Amtsgerichts wird auf die Gründe des angefochtenen Urteils (Bl. 127 ff. d. A.) Bezug genommen.

Gegen dieses ihr am 7. Oktober 2013 zugestellte Urteil wendet sich die Beklagte mit ihrer hier am 24. Oktober 2013 eingegangenen Berufung vom 19. Oktober 2013, die sie sogleich begründet hat.

Die Beklagte ist der Ansicht, der Sachverständige habe für seine Berechnungen keine hinreichende Datengrundlage ermittelt. Denn der IVD Immobilienpreisspiegel umfasse nicht den Wohnungsbestand, der nicht über die Immobilienmakler vertrieben werde, insbesondere also nicht die frei finanzierten Mieten der großen Wohnungsbauunternehmen in Marburg wie Wohnstadt, Gewobau, Marburger Bau- und Sparverein, Central und Gemeinnützige Siedlungsgenossenschaft oder den Bestand der Klägerin selbst. Im Übrigen hätte der Sachverständige nach Ansicht der Beklagten nicht nur die Wohnungen in der Kernstadt berücksichtigen dürfen, sondern auch die Stadtrandgemeinden heranziehen müssen, in denen das Mietniveau niedriger sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten der Berufungsbegründung wird auf den Anwaltsschriftsatz vom 19. Oktober 2013 (Bl. 139 ff. d. A.) Bezug genommen.

Die Beklagte beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Marburg vom 1. Oktober 2013 aufzuheben und die Klage abzuweisen. Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie verteidigt das angegriffene Urteil.

II. Die Berufung der Beklagten ist zulässig. ...

III. In der Sache hat die Berufung jedoch lediglich hinsichtlich der Kostenentscheidung Erfolg.

Hinsichtlich der Entscheidung zur Hauptsache beruht das angefochtene Urteil weder auf einer Rechtsverletzung noch rechtfertigen nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung (vgl. § 513 Abs. 1 ZPO).

Zwar hat es das Amtsgericht versäumt, auf den mit Anwaltsschriftsatz vom 6. August 2013 (Bl. 120 d. A.) gestellten Antrag der Beklagten hin den Sachverständigen zur mündlichen Erläuterung seines Gutachtens zu laden.

Die von einer Partei beantragte Ladung eines Sachverständigen ist nämlich grundsätzlich auch dann erforderlich, wenn das Gericht das schriftliche Gutachten für überzeugend hält und keinen weiteren Erläuterungsbedarf sieht. Zur Gewährleistung des rechtlichen Gehörs nach den §§ 397, 402 ZPO hat die Partei einen Anspruch darauf, dass sie dem Sachverständigen die Fragen, die sie zur Aufklärung der Sache für erforderlich hält, zur mündlichen Beantwortung vorlegen kann. Dieses Antragsrecht besteht unabhängig von der nach § 411 Abs. 3 ZPO im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts stehenden Möglichkeit, von Amts wegen das Erscheinen eines Sachverständigen zum Termin anzuordnen. Beschränkungen des Antragsrechts können sich allenfalls aus dem - hier nicht vorliegenden - Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs oder der Prozessverschleppung ergeben (vgl. etwa BGH, Beschluss vom 07.12.2010 - VIII ZR 96/10, NJW-RR 2011, 704, 704 f. m. w. N.).

Von der Partei, die einen Antrag auf Ladung eines Sachverständigen stellt, kann dabei auch nicht verlangt werden, dass sie die Fragen, die sie an den Gutachter zu richten beabsichtigt, im Voraus konkret formuliert. Es ist auch nicht erforderlich, dass ein Erläuterungsbedarf von der Partei konkret dargetan wird. Vielmehr genügt es, wenn sie allgemein angibt, in welcher Richtung sie durch ihre Fragen eine weitere Aufklärung herbeizuführen wünscht (vgl. etwa BGH, Beschluss vom 07.12.2010 - VIII ZR 96/10, NJW-RR 2011, 704, 704 f. m. w. N.). Diesen Anforderungen genügten hier die Ausführungen in dem Anwaltsschriftsatz vom 6. August 2013.

Auf diesem Verfahrensfehler beruht das Urteil des Amtsgerichts jedoch nicht.

Nach der durch die Kammer gemäß § 538 Abs. 1 ZPO nachgeholten mündlichen Erläuterung des Gutachtens durch den Sachverständigen steht nämlich zur Überzeugung der Kammer (§ 286 Abs. 1 ZPO) fest, dass sich der Mietzins, den die Klägerin nunmehr verlangt, im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete hält.

Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das Mietniveau in der gesamten Gemeinde (vgl. BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 354/12, NZM 2013, 610, 611). Aus diesem Grund dürfen Wohnungen aus den äußeren Stadtteilen einer Gemeinde im Sinne des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht a priori von der weiteren Betrachtung ausgeschlossen werden.

Allerdings spricht § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ausdrücklich von „Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage". Entscheidend ist daher, ob etwaiger Wohnraum in den äußeren Stadtteilen auch hinsichtlich der Lage mit der streitgegenständlichen Wohnung in der X-Straße vergleichbar ist.

Der pauschalierende Ansatz der Beklagten, per se alle Außenstadtteile für vergleichbar zu erklären, vermag nicht zu überzeugen, insbesondere da die Beklagte hinsichtlich der Erreichbarkeit des Marburger Hauptbahnhofes offensichtlich allein auf die mit dem Auto oder mit dem Bus abstellt. Gerade in einer Stadt wie Marburg mit einem hohen Anteil an Fahrradverkehr dürfte sich eine solche Betrachtung verbieten. Es kommt noch hinzu, dass zwar von bestimmten Außenstadtteilen die Busfahrt zum Marburger Hauptbahnhof genauso lang dauern mag wie etwa von Marburg-Ockershausen, doch darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Bustaktung insofern gänzlich unterschiedlich ist.

Letztlich kann die Frage, ob etwaiger Wohnraum in allen äußeren Stadtteilen auch hinsichtlich der Lage mit der streitgegenständlichen Wohnung in der X-Straße vergleichbar ist, hier jedoch dahinstehen.

Der Sachverständige hat bereits in seinem schriftlichen Gutachten verschiedene Berechnungsmethoden zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorgestellt und auf den vorliegenden Fall angewandt. Alle dabei von ihm gefundenen Ergebnisse liegen in einem engen Korridor (€ 317,00 bis € 333,00).

Ferner hat der Sachverständige im Rahmen der „Mietwertübersicht" (Anlage 4.4 des Sachverständigengutachtens) auch die Außenstadtteile berücksichtigt. Danach betreffen 19 der 819 ausgewerteten Mieten Wohnungen in den Außenstadtteilen.

Überdies ist die Kammer auf der Grundlage der Beweisaufnahme davon überzeugt (§ 286 Abs. 1 ZPO), dass sich auch bei einer weitergehenden Berücksichtigung der Außenstadtteile kein signifikant anderes Ergebnis ergibt. Die von dem Sachverständigen erstellte Tabelle 4.3 berücksichtigt nämlich den jeweiligen Bodenrichtwert der einzelnen Stadtteile. Dieses Vorgehen erscheint der Kammer in methodischer Hinsicht gut nachvollziehbar, da der Bodenrichtwert einen Anhalt für die Qualität der Lage bietet (vgl. die Legaldefinition des Bodenrichtwerts in § 196 BauGB). Der Sachverständige hat in einer die Kammer überzeugenden Art und Weise in der mündlichen Erläuterung seines Gutachtens deutlich gemacht, dass die Bodenrichtwerte in den Marburger Außenstadtteilen niedriger liegen als im Innenstadtbereich, so dass sich selbst dann keine signifikante Abweichung von dem im schriftlichen Gutachten ermittelten Wert ergibt, wenn man im vorliegenden Fall die Außenstadtteile (stärker) berücksichtigt.

Dieser Einschätzung des Sachverständigen, an dessen Sachkunde keine Zweifel bestehen, schließt sich die Kammer an. Es kommt hinzu, dass der Abstand zwischen der verlangten neuen Miete (€ 290,50) und dem für die Ortsüblichkeit durch den Sachverständigen ermittelten Wert (€ 324,00) derart groß ist, dass es aus Sicht der Kammer ausgeschlossen erscheint, dass eine (stärkere) Berücksichtigung der Außenstadtteile zu einem Absinken des ermittelten Wertes auf unter € 290,50 führt.

Auch der Einwand der Beklagten, der Sachverständige habe sich „nicht mit dem KdU-Konzept des Sozialamts und des Kreisjobcenters auseinandergesetzt", ist nicht stichhaltig. Die Beklagte verkennt, dass dem genannten „Konzept" im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bereits wegen des unterschiedlichen normativen Umfelds allenfalls eine nur sehr geringe Bedeutung zukommen kann.

Im Rahmen der Untersuchung der Angemessenheit von Kosten der Unterkunft im Sinne des § 29 SGB XII ist nach der Rechtsprechung der Sozialgerichte (vgl. etwa Hessisches Landessozialgericht, Urteil vom 15.02.2013 - L 7 SO 43/10, juris, m. w. N.) in einem ersten Schritt zunächst zu prüfen, ob die tatsächlichen Kosten des Leistungsberechtigten für seine Unterkunft abstrakt angemessen sind, das heißt, ob die Kosten dem entsprechen, was für eine nach abstrakten Kriterien als angemessen geltende Wohnung auf dem maßgeblichen Wohnungsmarkt aufzubringen ist (abstrakte Angemessenheitsprüfung). Übersteigen die tatsächlich aufzubringenden Wohnkosten die abstrakt ermittelte Referenzmiete, ist in einem zweiten Schritt (vgl. § 29 Abs. 1 Satz 3 SGB XII) zu prüfen, ob eine Wohnung, die den abstrakten Kriterien entspricht, für den Leistungsberechtigten auf dem Mietmarkt tatsächlich verfügbar und konkret anmietbar ist, es ihm also konkret möglich ist, die Kosten für die Unterkunft auf das abstrakt angemessene Maß zu senken (konkrete Angemessenheit).

In diesem Zusammenhang gelten die Aufwendungen für eine Wohnung nur dann als angemessen, wenn diese nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügt und keinen gehobenen Wohnstandard aufweist (vgl. Hessisches Landessozialgericht, Urteil vom 15.02.2013 - L 7 SO 43/10, juris). Im Rahmen der Untersuchung des relevanten Vergleichsraums soll danach in erster Linie der Wohnort des Hilfebedürftigen maßgebend sein. Dies bedeutet nach der Rechtsprechung etwa des Hessisches Landessozialgerichts jedoch nicht, dass sich der räumliche Vergleichsmaßstab strikt am kommunalverfassungsrechtlichen Begriff der „Gemeinde" nach dem jeweiligen landesrechtlichen Kommunalrecht orientieren müsse. Bei der Bildung des räumlichen Vergleichsmaßstabs könne es vielmehr - insbesondere im ländlichen Raum - geboten sein, größere Gebiete als Vergleichsgebiete zusammenzufassen, während in größeren Städten andererseits eine Unterteilung in mehrere kleinere Vergleichsgebiete, die kommunalverfassungsrechtlich keine selbständigen Einheiten darstellen, geboten sein könne (vgl. etwa Hessisches Landessozialgericht, Urteil vom 15.02.2013 - L 7 SO 43/10, juris).

Wie oben bereits dargelegt, ist dies im Rahmen des § 558 Abs. 2 BGB gerade anders, da in dieser Bestimmung der Begriff „Gemeinde" - wie in Art. 28 Abs. 2 GG - die politische Gemeinde meint (vgl. etwa LG Heidelberg, Urteil vom 17.02.2012 - 5 S 95/11, WuM 2012, 205, 206; Börstinghaus, jurisPR-MietR 17/2013, Anm. 2, sub C).

Im Übrigen soll nach der Rechtsprechung der Sozialgerichte im Rahmen der abstrakten Angemessenheitsprüfung „auf Durchschnittswerte des unteren Mietpreisniveaus im gesamten räumlichen Vergleichsraum abzustellen" sein (vgl. etwa Hessisches Landessozialgericht, Urteil vom 15.02.2013 - L 7 SO 43/10, juris; Hervorhebung hinzugefügt). Auch eine solche Vorgabe verträgt sich mit den hier maßgeblichen zivilrechtlichen Grundlagen nicht.

Auch hinsichtlich der Frage des Zugriffes auf den Bestand der großen Wohnungsbaugesellschaften können die Angriffe der Berufung nicht überzeugen. Der Sachverständige kann nur die Daten zugrunde legen, die ihm zugänglich sind. Überdies hat der Sachverständige deutlich gemacht, dass wohl keine signifikanten Änderungen zu erwarten sind, wenn auf die entsprechenden Daten zurückgegriffen werden könnte (vgl. S. 3 des Protokolls der mündlichen Verhandlung vor der Kammer am 5. Februar 2014, Bl. 164 d. A.). Auch diese Einschätzung des Sachverständigen ist für die Kammer gut nachvollziehbar, denn die Wohnungen der großen Wohnungsbaugesellschaften sind aus Sicht der Marktgegenseite - der Nachfrager nach Mietwohnungen - Teil desselben Marktes, zu dem auch die von dem Sachverständigen erfassten Wohnungen gehören, so dass sich die jeweils verlangten Mieten wechselseitig beeinflussen. Mit anderen Worten: Die Preisbildung in Bezug auf die Wohnungen der großen Wohnungsbaugesellschaften unterliegt grundsätzlich denselben Preisbildungsmechanismen wie in Bezug auf alle anderen Wohnungen. In diesem Sinne hat der Sachverständige im Rahmen der mündlichen Erläuterung seines Gutachtens hervorgehoben, dass auch die großen Wohnungsbaugesellschaften Marktmieten nehmen (s. S. 3 des Protokolls der mündlichen Verhandlung vor der Kammer am 5. Februar 2014, Bl. 164 d. A.).

Abzuändern war das Urteil des Amtsgerichts allerdings in Bezug auf die Kostenentscheidung. Die Klage wäre in ihrer ursprünglichen Form wegen des im Urteil des Amtsgerichts angesprochenen formellen Fehlers unbegründet gewesen und ist erst mit dem Anwaltsschriftsatz vom 16. Oktober 2012 auf einen späteren Zeitraum (Mieterhöhung ab dem 1. Januar 2013) umgestellt worden. Dies muss in der Kostenentscheidung Berücksichtigung finden. Maßstab für die Verteilung der Kosten nach dem Verhältnis von Obsiegen und Unterliegen gemäß § 92 Abs. 1 ZPO ist der Gebührenstreitwert (vgl. LG München I, Urteil vom 19.01.1994 - 14 S 15926/92, juris; Herget, in: Zöller, Zivilprozessordnung, 30. Aufl. 2014, § 92, Rdnr. 2; Hinz, NZM 2002, 633, 637), der sich hier - wie oben bereits erwähnt - aus § 41 Abs. 5 GKG ergibt.

Da im erstinstanzlichen Verfahren die Klägerin die Zustimmung zunächst mit Wirkung ab dem 1. Mai 2012 verlangt hatte und nach § 41 Abs. 5 GKG ein einjähriger Zeitraum zu betrachten ist, sind die Kosten des Rechtsstreits im Verhältnis von zwei Dritteln zu einem Drittel zulasten der Klägerin zu teilen, da für acht Monate (Mai bis einschließlich Dezember 2012) von einem Obsiegen der Beklagten und für vier Monate (Januar bis einschließlich April 2013) von einem Obsiegen der Klägerin auszugehen ist (vgl. für einen ähnlichen Fall LG München I, Urteil vom 19.01.1994 - 14 S 15926/92, juris).

Von dieser allgemeinen Kostenregelung auszunehmen sind allerdings die Sachverständigenkosten. Diese sind nach § 96 ZPO auszutrennen und allein der Beklagten aufzuerlegen, da diese Kosten nur deswegen entstanden sind, weil die Beklagte zu Unrecht in Abrede gestellt hat, dass die Erhöhung der Nettokaltmiete auf € 290,50 der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Auch einen derartigen Fall erfasst § 96 ZPO nach seinem Wortlaut sowie seinem Sinn und Zweck, Kostengerechtigkeit herzustellen. Der dieser Bestimmung zugrundeliegende Gedanke, dass eine Partei nicht mit Kosten belastet werden soll, die ausschließlich der Gegner verursacht hat, ist nämlich auch in einem Fall wie dem vorliegenden anwendbar (vgl. etwa OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 31.10.2013 - 15 U 127/13, juris; LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 05.08.2010 - 14 S 4281/10 WEG, juris; AG Köln, Urteil vom 16.03.1987 - 213 C 235/85, juris; AG Hamburg, Urteil vom 14.08.2006 - 644 C 689/04, juris; Matthies, JR 1993, 181). ...

Die Revision ist nicht zuzulassen. Der Sache kommt keine grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO zu. Dies ist nur dann der Fall, wenn die Sache eine klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl weiterer Fälle stellen kann und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (vgl. BVerfG, Beschluss vom 04.11.2008 - 1 BvR 2587/06, NJW 2009, 572, 573; Beschluss vom 27.05.2010 - 1 BvR 2643/07, FamRZ 2010, 1235, 1236; Beschluss vom 29.09.2010 - 1 BvR 2649/06, juris; BGH, Beschluss vom 04.07.2002 - V ZB 16/02, NJW 2002, 3029; Ball, in: Musielak (Hrsg.), Kommentar zur ZPO, 10. Aufl. 2013, § 543 ZPO, Rdnr. 5; Heßler, in: Zöller, ZPO, 29. Aufl. 2012, § 543, Rdnr. 11; Kessal-Wulf, in: Vorwerk/Wolf (Hrsg.), Beck'scher Online-Kommentar ZPO, Stand: 01.04.2013, § 543, Rdnr. 19). Klärungsbedürftig sind dabei solche Rechtsfragen, deren Beantwortung zweifelhaft ist oder zu denen unterschiedliche Auffassungen vertreten werden und die noch nicht oder nicht hinreichend höchstrichterlich geklärt sind (vgl. BVerfG, Beschluss vom 19.07.2007 - 1 BvR 650/03, NJW-RR 2008, 26, 29; Beschluss vom 27.05.2010 - 1 BvR 2643/07, FamRZ 2010, 1235, 1236; OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 03.09.2013 - 15 U 92/12, ZEV 2013, 674, 677; Heßler, in: Zöller, Zivilprozessordnung, 30. Aufl. 2014, § 543, Rdnr. 11).

Nach diesen Maßstäben wirft die vorliegende Sache keine klärungsbedürftigen Rechtsfragen auf. Es handelt sich vielmehr um eine von den tatsächlichen Besonderheiten geprägte Einzelfallentscheidung.

Die Zulassung der Revision ist im vorliegenden Fall auch nicht zur „Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung" (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO) erforderlich. Dieser Zulassungsgrund ist insbesondere dann gegeben, wenn das Berufungsgericht von einer Entscheidung eines höherrangigen Gerichts, namentlich des Bundesgerichtshofes, abweicht. Eine Abweichung in diesem Sinne liegt dann vor, wenn das Berufungsgericht ein und dieselbe Rechtsfrage anders beantwortet als die Vergleichsentscheidung, also einen Rechtssatz aufstellt, der sich mit dem in der Vergleichsentscheidung aufgestellten Rechtssatz nicht deckt (vgl. BGH, Beschluss vom 04.07.2002 - V ZR 75/02, NJW 2002, 2295; Beschluss vom 27.03.2003 - V ZR 291/02, NJW 2003, 1943, 1945; OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 31.10.2013 - 15 U 127/13, juris; Reichold, in: Thomas/Putzo, ZPO, 34. Aufl. 2013, § 543, Rdnr. 4b; Kessal-Wulf, in: Vorwerk/Wolf (Hrsg.), Beck'scher Online-Kommentar ZPO, Stand: 01.04.2013, § 543, Rdnr. 26). ..."

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„... Die Klägerin kann von der Beklagten gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht die Zustimmung zu der am 23.02.2012 verlangten Mieterhöhung für das streitgegenständliche Mietobjekt im … Weg …, … Laboe, verlangen - auch nicht in dem vom Amtsgericht ausgeurteilten Umfang von monatlich 38,00 € netto kalt ab dem 01.05.2012.

Das Amtsgericht hat zwar zutreffend und mit zutreffender Begründung festgestellt, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB zulässig ist. Insoweit wird auf die Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen.

Zur Überzeugung der Kammer steht jedoch nicht fest, dass das Gutachten des Sachverständigen ... vom 19.02.2013, das dieser zuletzt mit seinen Ausführungen vom 11.12.2013 und im Termin vom 09.01.2014 vor der Kammer ergänzt hat, eine tragfähige Grundlage zur Ermittlung der ortüblichen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB ist. Dies geht zu Lasten der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Klägerin.

Gemäß § 558 Abs. 2 BGB soll die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet werden, die in der Gemeinde - hier Laboe - für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Dabei handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht um einen punktgenauen Wert; im Prozess wird jedoch die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete gefordert (vgl. BGH, Urteil vom 29.02.2012 - VIII ZR 346/10 in NJW 2012, 1351). Der Vermieter kann deshalb nur die Miete verlangen, die als zu ermittelnde Einzelvergleichsmiete innerhalb der Spanne der durch Neuvermietung und Bestandsmietenänderungen der letzten vier Jahre geprägten ortsüblichen Vergleichsmiete in dem betreffenden Gebiet liegt (BGH ebda).

Der Sachverständige ... hat zwar die Wohnung der Beklagten in Augenschein genommen und ihre Ausstattung detailliert ermittelt. Er hat die Bewertung der Wohnung jedoch nicht unter Heranziehung konkreter Vergleichswohnungen in Laboe vorgenommen, sondern auf Basis des sogenannten IVD-Preisspiegels, der Wohnungen aus dem Wirtschaftsraum Kiel unter Einschluss der Gemeinden Kronshagen, Heikendorf u.a. erfasse. Dieser Preisspiegel beinhaltet jedoch nur die Vermittlungsergebnisse und Erfahrungen der Kieler IVD-Makler. Er repräsentiert die Neuvermietungen ohne die Bestandsmieten zu berücksichtigen.

Auf weitere Nachfrage der Kammer mit Beschluss vom 30.10.2013 hat der Sachverständige in seinen weiteren gutachterlichen Ausführungen vom 11.12.2013 dem entsprechend konstatiert, dass er nicht in der Lage sei, die geforderten Vergleichsmieten beizubringen. Bei den dargelegten Vergleichspreisen in seinem Gutachten vom 19.02.2013 seien zum einen Angebotsmieten und zum anderen Mieten, die durch eine erfolgreiche Maklerleistung der ... zustande gekommen seien, enthalten. Beiden Datenquellen sei gemein, dass sie sich von einer ortsüblichen Vergleichsmiete deutlich unterscheiden, da sie keine Bestandsmieten darstellen würden. Aus diesen Datenquellen ließen sich somit nur mittelbar Rückschlüsse auf den gesuchten Mietwert folgern. Die Daten - so der Sachverständige - erlauben lediglich als Obergrenze des Marktes in Laboe eine gewisse Markteinordnung und Situationsbeschreibung zum Bewertungszeitpunkt. Eine Erhebung von direkten Vergleichsdaten lasse sich im Rahmen eines üblichen Sachverständigengutachtens nicht realisieren.

Das Gutachten weicht damit offensichtlich von den Vorgaben der obergerichtlichen Rechtsprechung, an denen sich die Kammer orientiert, zur Ermittlung einer ortsüblichen Vergleichsmiete ab, ohne gleichzeitig eine andere tragfähige - für die Kammer nachvollziehbare - Schätzgrundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anzubieten. Das überzeugt nicht.

Es ist nämlich nicht alles, was am Markt für vergleichbare Wohnungen tatsächlich gezahlt wird, ohne Weiteres "üblich" im Sinne des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB. Gerade dann, wenn das Spektrum der am Markt für vergleichbaren Wohnraum vorgefundenen Mieten sehr weit auseinandergeht, hat eine Eingrenzung des relevanten "Mittelfelds" der Vergleichsmieten stattzufinden. (vgl. BGH ebda.). Das ist der Kammer aber auf Grundlage der Ausführungen des Sachverständigen und der Darlegungen der Klägerin nicht möglich. Der Sachverständige kann ersichtlich nur Mieten benennen, die die Obergrenze in dem betreffenden Gebiet bilden. Alle von ihm benannten Wohnungen sind bereits nach seiner Aussage in der Art und Ausstattung sowie in der Lage nicht mit der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbar. Es erscheint weder sachgerecht noch nachvollziehbar, allein durch Abschläge von diesen Spitzenmieten, bei denen es sich noch nicht einmal um Bestandsmieten handeln soll, die Einzelvergleichsmieten zu ermitteln.

Denn es steht noch nicht einmal fest, dass diese Abschläge im Rahmen von § 287 ZPO angemessen wären. Dagegen spricht wiederum die Nähe von Laboe zu Kiel und die Tatsache, dass man, wenn man die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung nach dem Kieler Mietspiegel ermitteln würde, auf eine solche von 4,70 € pro qm käme. Diese Miete wäre erheblich niedriger als die vom Sachverständigen anhand von Abschlägen über den IVD-Preisspiegel ermittelte Vergleichsmiete von 5,80 € pro qm.

Die Kammer verkennt nicht, dass Laboe wegen seiner Lage inzwischen eine durchaus begehrte Wohngegend ist. Dies führt nach Ausführungen des Sachverständigen auch dazu, dass insbesondere in der Wasserlage von Laboe Mietpreise von 15 € pro qm erzielt werden können. Mit der Aussage des Sachverständigen, dass die umliegenden Mietpreise natürlich auch Auswirkungen auf andere Wohnungen in der Umgebung haben, lässt sich jedoch nicht die vom Bundesgerichtshof geforderte Einzelvergleichsmiete ermitteln - zumal der Sachverständige selbst zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Daten für Wohnungen im Wirtschaftsraum Kiel heranzieht, weil es für Laboe selbst keine eigene Marktstatistik gebe (vgl. S. 14 des Gutachtens v. 19.02.2013, Bl. 105 d. A.).

Insgesamt fehlt dem Gutachten des Sachverständigen ... damit die Überzeugungskraft. Eine Vergleichbarkeit der hier zu beurteilenden Wohnung mit Wohnungen aus dem qualifizierten Mietspiegel der Landeshauptstadt Kiel kann nicht ausgeschlossen werden.

Es steht nach den Ausführungen des Sachverständigen insbesondere gar nicht fest, wie sich die neu vermieteten hochpreisigen Wohnungen auf die weiteren Mieten in Laboe bislang ausgewirkt haben und noch weiter auswirken werden. Dies alles geht zu Lasten der darlegungs- und beweisbelasteten Klägerin. Eine Vergleichbarkeit der Wohnung mit denen von der Klägerin mit Schriftsatz vom 08.01.2014 benannten Wohnungen vermochte der Sachverständige nicht anzunehmen, da es sich ohnehin nur um Daten eines Vermieters handele. Aus diesem Grund kann auch dahinstehen, ob der Vortrag der Klägerin hierzu als verspätet zurückzuweisen ist. ..." (LG Kiel, Urteil vom 22.01.2014 - 7 S 68/13)

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„... Entgegen der Ansicht der Klägerin hatte das Amtsgericht nicht die Reichweite der Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels und die Grenzen der Überzeugungsbildung im Rahmen des § 286 ZPO verkannt.

Denn es war zutreffend, dass das Amtsgericht für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens vom 14.11.2011 auf den qualifizierten Mietspiegel 2011 zurückgegriffen hat.

a) Entgegen der Ansicht der Klägerin war nicht auf den Berliner Mietspiegel 2013 abzustellen, dessen Erhebungsstichtag mit dem 01.09.2012 um einige Wochen näher an dem 14.11.2011 liegt als der Erhebungsstichtag des Mietspiegels 2011 am 01.09.2010. Der 14.11.2011 liegt relativ mittig zwischen beiden Erhebungsstichtagen. Es ist in keiner Weise ersichtlich, dass der Mietspiegel 2013 die bessere Erkenntnisquelle für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete darstellt. Insoweit kann sich die Klägerin auch nicht auf die Entscheidungen des Landgerichts Berlin (Urteil vom 27.03.2008 - 62 S 346/07 = Grundeigentum 2008, 1057; Beschluss vom 14.01.2008 - 67 S 310/07 = Grundeigentum 2008, 334) berufen. Denn in jenen Entscheidungen hat das Gericht auf den zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangen gültigen Mietspiegel abgestellt, auch wenn dieser zum Zeitpunkt des Ausspruchs des Mieterhöhungsverlangens noch nicht veröffentlicht war. Vielmehr folgt auch aus diesen Entscheidungen, dass allein auf den zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens gültigen Mitspiegel abzustellen ist.

b) Entgegen der Ansicht der Klägerin war auch nicht das von ihr angebotene Sachverständigengutachten einzuholen, da sie nicht im substantiierter Weise die Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels angegriffen hat.

Einwendungen dergestalt, dass die Datenerhebung nicht auf anerkannter wissenschaftlicher Grundlage erfolgt sei (vergleiche hierzu BGH, Urteil vom 06.11.2013 - VIII ZR 346/12; BGH, Urteil vom 21.11.2012 - III ZR 46/12 - zitiert jeweils nach juris), sind nicht erhoben worden.

Der Umstand, dass der Mietspiegel 2013 ein höheres Mietzinsniveau für die streitgegenständliche Wohnung ausweist, ist kein Indiz dafür, dass die ortsübliche Vergleichsmiete zu einem ca. ein Jahr vor diesem Erhebungsstichtag liegenden Zeitpunkt nicht dem Mietspiegel 2011 entsprochen hat.

Zutreffend ist insoweit auch die Bewertung des Amtsgerichts, dass der Vortrag, dass die Qualifikation als einfache Wohnlage fehlerhaft sei, nicht durchgreift. Insoweit kann vollumfänglich auf die amtsgerichtliche Begründung Bezug genommen werden.

Auch der Umstand, dass mit der Verordnung vom 27. April 2011 das ehemalige Sanierungsgebiet aufgehoben worden sei, da die Sanierungsziele erreicht worden seien, ist nicht relevant. Die von Klägerseite daraus hergeleitete allgemeine Aussage, dass diese Entwicklung eine Fortentwicklung der Mieten bedinge, die im Mietspiegel keinen Niederschlag gefunden habe, ist weder zwingend noch geeignet, die Verwendung des qualifizierten Mietspiegels zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Zweifel zu ziehen.

Auch die in Bezug genommenen vier Vergleichswohnungen sind nicht geeignet, die Richtigkeit der auf wissenschaftlichen Grundsätzen beruhenden statistischen Datenerhebung in Zweifel zu ziehen. Denn es ist bereits denklogisch notwendig, dass sich einige Wohnungen finden lassen, für die eine höhere Miete gezahlt wird, als die statistisch ermittelte Vergleichsmiete. Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein Wert, der am Markt nicht vorkommt, sondern durch umfangreiche Tatsachenfeststellung ermittelt werden muss. Sinn und Zweck der Erhebung eines qualifizierten Mietspiegels auf wissenschaftlich fundierter, statistischer Grundlage ist es jedoch, einen verlässlichen Wert zu erzielen, als mit nur mit einigen wenigen Vergleichswohnungen.

Das Amtsgericht war daher nicht gehalten, den angebotenen Beweis eines Sachverständigengutachtens nachzugehen, sondern durfte sich auf die Vermutung gemäß § 558d Abs. 3 BGB stützen.

c) Zutreffend hat das Amtsgericht die streitgegenständliche Wohnung auch in die Baualtersklasse bis 1918 eingeordnet. Der Vortrag der Klägerin begründet lediglich die Bewertung, dass eine Modernisierung vorlag, nicht aber ein Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau oder Erweiterung von bestehenden Gebäuden, durch den unter wesentlichem Bauaufwand entsprechend § 16 Abs. 1 des Wohnraumförderungsgesetzes Wohnraum neu geschaffen oder geändert wurde. Aber nur in einem solchen Fall wäre ein jüngeres Baualter anzusetzen.

d) Keinen Erfolg hat die Berufung der Klägerin auch soweit sie sich auf das Mieterhöhungsverlangen aus der Klageschrift, welches am 18.05.2012 zugestellt wurde, beruft. Denn auch für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu diesem Zeitpunkt ist auf den Mietspiegel 2011 abzustellen. Hinsichtlich der Ermittlung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gelten die vorangegangenen Ausführungen entsprechend. ..." (LG Berlin, Beschluss vom 17.01.2014 - 65 S 334/13)

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Für die Anwendung der Kappungsgrenzesenkungsverordnung für das Gebiet der Landeshauptstadt München kommt es maßgeblich auf den Zugang und nicht auf den Wirkungszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens an. Ist das Mieterhöhungsverlangen vor dem 15. Mai 2013 zugegangen, kann der Vermieter die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 S. 1 BGB von 20% ausschöpfen (LG München I, Urteil vom 08.01.2014 - 14 S 25592/13).

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„... Die Beklagten sind aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 9. März 2012 gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von ihnen innegehaltene Wohnung von 589,89 EUR um 102,13 EUR auf monatlich 692,02 EUR ab dem 1. Juni 2012 zuzustimmen. Diese Miete übersteigt die ortsübliche Miete nicht. Das Mieterhöhungsverlangen ist nicht formell fehlerhaft.

Es entspricht der zwischen den Parteien vereinbarten Mietstruktur. Hierbei handelt es sich um eine Bruttokaltmiete, wie sich aus der Vereinbarung vom 18. Oktober 2011 eindeutig ergibt. Denn in der vom Mieter zu zahlenden Miete sind die laufenden Betriebskosten enthalten. Es ist hierbei im Rahmen der ortsüblichen Miete egal, ob es sich dabei um eine feste Pauschale handelt oder diese ggf. erhöht werden kann. Im Fall einer solchen Miete, welche die Betriebskosten enthält, ist ein Anpassung an die in einem Mietspiegel ausgewiesenen Nettobeträge erforderlich. Hierzu sind die in der Miete enthaltenen Betriebskosten anzugeben. Im Rahmen der formellen Begründetheit, genügt die bloße Angabe der Betriebskosten. Ob diese richtig sind, ist eine Frage der materiellen Begründetheit (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, WuM 2006, 39; BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, GE 2006, 1162).

Die Vereinbarung vom 18. Oktober 2011, die eine Modernisierungserhöhung gemäß § 559 BGB a. F. zum Gegenstand hat, schließt eine Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht aus. Die Parteien haben einen solchen Ausschluss auch nicht gemäß § 557 Abs. 3 BGB vereinbart. Die Mieterhöhungen nach § 559 a. F. BGB und § 558 BGB sind, entgegen der Auffassung der Beklagten, voneinander unabhängig und ggf. auch nebeneinander durchsetzbar (BGH, Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 287/06, GE 2008, 441; BGH, Urteil vom 24. September 2008 - VIII ZR 275/07, GE 2008, 1485).

Die Wartefrist gemäß § 558 Abs. 1 BGB ist eingehalten. Die Mieterhöhung aufgrund der Vereinbarung der Parteien vom 18. Oktober 2011 beruht auf einer vorangegangenen Modernisierung. Diese setzt keine neue Wartefrist in Gang (BGH, Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 286/06).

Der vereinbarte Modernisierungszuschlag ist auch zutreffend als Ausgangsmiete zugrunde gelegt worden. Denn es handelt sich bei den nach Auffassung der Beklagten noch fehlenden Restarbeiten am Fußboden um solche, welche die Modernisierung selbst nicht in Frage stellen und ggf. nur Herstellungs- und Gewährleistungsansprüche begründeten.

Das Zustimmungsbegehren der Kläger ist in der Sache teilweise begründet. Die ortsübliche Miete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2011 zu ermitteln, der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB ist. Aufgrund der in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltenen gesetzlichen Vermutung ist in Verbindung mit § 292 ZPO davon auszugehen, dass die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte die ortsübliche Miete für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds widerspiegeln. Einschlägig für die 127,03 m² große Wohnung ist das Rasterfeld J 2, das eine Spanne von 3,95 EUR/m² bis 5,80 EUR/m² und einen Mittelwert von 4,77 EUR/m² ausweist.

Die Bestimmung der konkreten ortsüblichen Miete innerhalb der Spanne kann durch eine Schätzung erfolgen. Die Voraussetzungen gemäß § 287 Abs. 2 ZPO sind gegeben. Bei der Beauftragung eines Sachverständigen fallen Kosten an, die zur Höhe der streitigen Mieterhöhung außer Verhältnis stehen. Diese sind jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn neben dem qualifizierten Mietspiegel eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht. Auch wenn dieser die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB nicht zukommt, hindert dies ihre Heranziehung als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO nicht. Die Orientierungshilfe wird vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden und berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse der Praxis und der Rechtsprechung. Ihr liegt wie dem Mietspiegel eine umfassende Datenmenge zugrunde, die den Verhältnissen auf dem Berliner Wohnungsmarkt hinreichend Rechnung trägt (BGH, Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, GE 2005, 663).

Zu den einzelnen Merkmalen der Orientierungshilfe hat nach den allgemeinen Regeln der Darlegungs- und Beweislast jede Partei die tatsächlichen Voraussetzungen der für sie jeweils günstigen wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Merkmale vorzutragen und ggf. zu beweisen.

Hinsichtlich der einzelnen Merkmalgruppen gilt hierbei Folgendes:

Gruppe 1 (Bad/WC)

Diese Merkmalgruppe ist negativ. Das kann zugunsten der Beklagten unterstellt werden.

Gruppe 2 (Küche)

Diese Merkmalgruppe ist neutral. Wohnwertmindernde Merkmale werden von den Beklagten nicht vorgetragen, sodass diese Merkmalgruppe mindestens als neutral einzustufen ist. Ob die zwischen den Parteien streitige Größe der Küche eine insgesamt positive Bewertung dieser Merkmalgruppe begründet, kann dahinstehen. Es kommt im Ergebnis hierauf nicht an.

Gruppe 3 (Wohnung)

Diese Merkmalgruppe ist negativ. Das kann zugunsten der Beklagten unterstellt werden.

Gruppe 4 (Gebäude)

Diese Merkmalgruppe ist neutral. Wohnwerterhöhend ist eine moderne Heizung aufgrund der im Rahmen der Modernisierung 2011 eingebauten Etagenheizung zu berücksichtigen. Daneben kann die von den Beklagten behauptete Durchfeuchtung des Kellers zu ihren Gunsten als wohnwertmindernd unterstellt werden. Die Merkmalgruppe ist danach jedenfalls als neutral zu bewerten.

Gruppe 5 (Wohnumfeld)

Diese Merkmalgruppe ist negativ. Das kann zugunsten der Beklagten unterstellt werden.

Danach liegen drei negative, zwei neutrale und keine positive Merkmalgruppe vor, sodass der vom Mietspiegel ausgewiesene Mittelwert um 60 % der Spanne zum Unterwert zu vermindern ist.

Angesichts der von den Parteien vereinbarten Bruttokaltmiete bedurfte es zudem einer Anpassung der vom Berliner Mietspiegel ausgewiesenen Nettomieten. Zur Herstellung einer Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen ist den Nettobeträgen des Mietspiegels ein Zuschlag in Höhe der im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens feststellbaren tatsächlichen Betriebskosten hinzuzurechnen, welche auf die streitgegenständliche Wohnung entfallen (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, GE 2006, 46). Diese belaufen sich hier auf 1,30 EUR/m². Gegen die von der Klägerin hierzu vorgelegte Aufstellung anhand der Abrechnung für 2011 haben die Beklagten - ggf. nach Einsicht in die entsprechenden Unterlagen bei der Klägerin - keine konkreten Einwände vorgebracht.

Die ortsübliche Bruttokaltmiete gemäß § 558 Abs. 1 BGB berechnet sich danach wie folgt: ...

Auf der Grundlage dieser vorgenannten ersichtlichen Miete ist das Mieterhöhungsverlangen jedoch nur bis zur Höhe der aufgrund der Kappungsgrenze von 20 % gemäß § 558 Abs. 3 BGB zulässigen Miete begründet. Diese beläuft sich unter Berücksichtigung der am 1. Juni 2009 in Höhe von 510,66 EUR geschuldeten Miete und der zwischenzeitlichen Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 a. F. BGB in Höhe von insgesamt 79,23 EUR auf 692,02 EUR. ..." (LG Berlin, Urteil vom 20.12.2013 - 63 S 146/13)

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„... Die Klägerin kann von dem Beklagten nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete auf 393,33 € verlangen. Die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 S. 1 BGB) wird dadurch nicht überschritten.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens (BGH, Urt. v. 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05 - NZM 2006, 101f, Tz 15). Deshalb ist hier nach § 558d Abs. 3 BGB der Berliner Mietspiegel 2011 zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anzuwenden. Ohne Erfolg macht der Beklagte geltend, dass der genannte Mietspiegel nicht maßgeblich sei. Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist zunächst zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist (Kammer, Beschl. v. 12.03.2013 - 63 S 487/12 - GE 2013, 625). An solchen Angriffen fehlt es hier. Der Beklagte bezeichnet den in Rede stehenden Mietspiegel aus Seite 2 der Berufungsbegründung im Übrigen selbst als einen qualifizierten. Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, dass das Vorhandensein wohnwertmindernder Merkmale einer Anwendung des Mietspiegels nicht entgegensteht. Das etwaige Vorliegen wohnwertmindernder Merkmale wird durch die im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen abgebildet. Die Anwendbarkeit des Mietspiegels hängt auch nicht davon ab, wie häufig der Vermieter Instandsetzungsarbeiten durchführen lässt.

Zwar hat das Amtsgericht die Wohnung in das Mietspiegelfeld L2 statt richtig in das Feld I2 eingeordnet. Auf die Entscheidung hat dies aber keinen Einfluss, weil der Unterwert des Feldes I2 über demjenigen des Feldes L2 liegt.

Zu Unrecht macht der Beklagte geltend, dass die Wohnung mangels Bades in das Feld I1 einzuordnen sei. Das Fehlen eines Bades stützt der Beklagte darauf, dass bei Anmietung ein Waschbecken vorhanden gewesen sei, sondern von ihm eingebaut worden sei. Das Vorhandensein eines Waschbeckens ist aber nach Ziffer 6.3 des Berliner Mietspiegels 2011 nicht erforderlich, um vom einer Ausstattung der Wohnung mit einem Bad auszugehen. Nach der dortigen Begriffsbestimmung ist unter einem Bad lediglich ein gesonderter Raum zu verstehen, der mit einer Badewanne oder Dusche und einer ausreichenden Warmwasserversorgung ausgestattet ist.

Richtig hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der Beklagte keine negativen Sondermerkmale vorgetragen habe. Der Beklagte setzt fälschlich wohnwertmindernde Merkmale mit negativen Sondermerkmalen gleich. Letztere sind abschließend in Ziffer 10.1 des Berliner Mietspiegels 2011 aufgeführt (Lage der Wohnung im Dachgeschoss ohne Aufzug ab Baujahr 1984 oder Lage der Wohnung im Souterrain). Auf das Vorhandensein wohnwertmindernder Merkmale kommt es hier nicht an. Selbst wenn in allen Merkmalgruppen der Orientierungshilfe die wohnwertmindernden Merkmale überwiegen würden, wäre jedenfalls der unterste Wert des Feldes I2 anzusetzen, also 4,99 €/m² nettokalt.

Dem vorstehenden Wert sind Betriebskosten in Höhe von 1,05 €/m² hinzuzurechnen. Die Klägerin hat unter Bezugnahme auf die ihrem Schriftsatz vom 4. Februar 2013 beigefügte Anlage nachvollziehbar dargelegt, dass die Betriebskosten 2011 hinsichtlich des gesamten Objekts - und damit auch für die vom Beklagten gemietete Wohnung - 1,05 €/m² betragen. Die Höhe der für das Gesamtobjekt angesetzten Kosten hat der Beklagte ausdrücklich nicht bestritten. Ohne Erfolg macht der Beklagte geltend, dass ein Vorwegabzug für Gewerbe nicht erfolgt sei. Bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen (BGH, Urt. v. 11. August 2010 - VIII ZR 45/10 - NJW 2010, 3363ff). Insoweit hat der Beklagte jedoch nichts vorgetragen.

Nach dem Vorstehenden beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete von 6,04 € /m² bruttokalt. Bei einer Wohnfläche von 71,56 m² ergibt sich danach eine Bruttokaltmiete von 432,22 €. Die von der Klägerin geforderte Miete liegt darunter.

Die Kappungsgrenze von 20 % (§ 558 Abs. 3 BGB in der bis zum 30. April 2013 geltenden Fassung) ist gewahrt, weil die Bruttokaltmiete am 1. Oktober 2008 327,94 € betrug.

Zu Unrecht macht der Beklagte schließlich geltend, dass die Kappungsgrenze seit Mai 2013 gemäß § 558 Abs. 3 S. 2 u. S. 3 BGB in Verbindung mit der Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 nur noch 15 % betrage. Die herabgesetzte Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 S. 2 BGB gilt erst ab dem Augenblick, zu dem die entsprechende Verordnung erlassen wurde. Jedenfalls für solche Mieterhöhungsverlangen, hinsichtlich derer die Überlegungsfrist gemäß § 558b Abs. 2 S. 1 BGB vor Inkrafttreten der Verordnung abgelaufen ist, gilt die Kappungsgrenze von 20% (Bender/Schultzky, ZMR 2013, 589f). Hier lief die Überlegungsfrist bereits am 30. August 2012 ab. Nach dem Vorstehenden bedarf es hier keiner Entscheidung, ob die Kappungsgrenze von 15 % sogar erst für jene Mieterhöhungsverlangen gilt, die nach Inkrafttreten der Kappungsgrenzen-Verordnung zugegangen sind (vgl. Amtsgericht Neukölln, Urt. v. 10. Oktober 2013 - 7 C 170/13 - Grundeigentum 2013, 1465; Schach, Grundeigentum 2013, 795; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, MietR 11. Aufl., § 558 Rn 182e). Dass die Kappungsgrenzen-Verordnung auch für solche Fälle gelten soll, bei denen - wie hier - der Zeitpunkt für das Wirksamwerden der Mieterhöhung vor dem Inkrafttreten der Verordnung liegt, wird - soweit ersichtlich - weder in der Rechtsprechung noch in der Literatur vertreten. Es wäre auch nicht sachgerecht, die Mieter, die einem begründeten Erhöhungsverlangen bis zum Ablauf der Überlegungsfrist zugestimmt haben, schlechter zu behandeln als jene, die eine solche Zustimmung nicht erteilten und sich stattdessen verklagen ließen. ..." (LG Berlin, Urteil vom 10.12.2013 - 63 S 161/13)

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„... Die Beklagten sind aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 19. Juni 2012 gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von ihnen innegehaltene Wohnung von 372,15 EUR um 74,43 EUR auf monatlich 446,58 EUR ab dem 1. September 2012 zuzustimmen. Diese Miete übersteigt die ortsübliche Miete nicht.

Die ortsübliche Miete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2011 zu ermitteln, der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB ist. Aufgrund der in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltenen gesetzlichen Vermutung ist in Verbindung mit § 292 ZPO davon auszugehen, dass die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte die ortsübliche Miete für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds widerspiegeln. Einschlägig für die 81,16 m² große Wohnung ist das Rasterfeld I 2, das eine Spanne von 4,99 EUR/m² bis 6,97 EUR/m² und einen Mittelwert von 5,80 EUR/m² ausweist.

Die Beklagten reklamieren ohne Erfolg die Anwendung des Rasterfelds I 1. Hinsichtlich der Ausstattung mit einer Sammelheizung ergibt sich dies bereits aus der Anlage zum Mietvertrag, wonach dies ausdrücklich vereinbart ist. In der Berufungsbegründung wird im Übrigen ausdrücklich zugestanden, dass der Anschluss an die Fernheizung der Klägerin zuzurechnen sei.

Die Wohnung ist aber auch mit einem vom Vermieter gestellten Bad ausgestattet. Aus der von den Beklagten eingereichten Entscheidung der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 28. April 1997 (62 S 492/96 - soweit ersichtlich nicht veröffentlicht) ergibt sich nichts Anderes. Der zugrunde liegende Sachverhalt ist nicht vergleichbar. Im dortigen Fall war das Bad nicht zugunsten des Vermieters berücksichtigt worden, weil die Beklagten sich auf eine Übernahmevereinbarung mit dem Vormieter berufen haben und kein gegenteiliger Vortrag erfolgte. Das ist hier jedoch anders. Im Mietvertrag ist die Ausstattung mit einem Bad vereinbart. Die Beklagten tragen vor, dieses saniert, gefliest und mit neuen Objekten ausgestattet und erstmals ein Handwaschbecken installiert zu haben. Das steht der Annahme der Ausstattung mit einem Bad indes nicht entgegen. Vielmehr ist auch nach dem Vorbringen der Beklagten von einer Ausstattung mit einem Bad bei Vertragsbeginn auszugehen. Dieses war zwar nur mit einer Badewanne und einem WC ausgestattet. Das ist aber ein Bad. Die späteren Erneuerungen und Verbesserungen der Beklagten ändern daran nichts.

Ohne Erfolg wenden sich die Beklagten grundsätzlich gegen die Anwendung des Mietspiegels, weil der Zustand der Wohnung schlecht sei. Denn der Mietspiegel weist insoweit Spannen aus, die gerade einem unterschiedlichen Ausstattungs- und Unterhaltungszustand der ansonsten nach Baualter und -größe vergleichbaren Wohnungen Rechnung trägt. Aus welchen Gründen deshalb des Mietspiegel nicht anwendbar sein soll, ist nicht nachzuvollziehen. Die ortsübliche Miete richtet sich nicht nach etwa vorhandenen behebbaren Mängeln. Diese bleiben grundsätzlich unberücksichtigt und können ggf. Gegenstand von Gewährleistungsansprüchen sein.

Die Bestimmung der konkreten ortsüblichen Miete innerhalb der Spanne kann durch eine Schätzung erfolgen. Die Voraussetzungen gemäß § 287 Abs. 2 ZPO sind gegeben. Bei der Beauftragung eines Sachverständigen fallen Kosten an, die zur Höhe der streitigen Mieterhöhung außer Verhältnis stehen. Diese sind jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn neben dem qualifizierten Mietspiegel eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht. Auch wenn dieser die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB nicht zukommt, hindert dies ihre Heranziehung als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO nicht. Die Orientierungshilfe wird vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden und berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse der Praxis und der Rechtsprechung. Ihr liegt wie dem Mietspiegel eine umfassende Datenmenge zugrunde, die den Verhältnissen auf dem Berliner Wohnungsmarkt hinreichend Rechnung trägt (BGH, Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, GE 2005, 663).

Zu den einzelnen Merkmalen der Orientierungshilfe hat nach den allgemeinen Regeln der Darlegungs- und Beweislast jede Partei die tatsächlichen Voraussetzungen der für sie jeweils günstigen wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Merkmale vorzutragen und ggf. zu beweisen. Zugunsten der Beklagten kann hierbei unterstellt werden, dass in sämtlichen Merkmalgruppen der Orientierungshilfe die wohnwertmindernden Merkmale überwiegen und diese jeweils negativ zu bewerten sind. Denn auch unter Heranziehung des danach maßgeblichen Unterwerts der vom Mietspiegel ausgewiesenen Spanne ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin begründet.

Angesichts der von den Parteien vereinbarten Bruttokaltmiete bedurfte es zudem einer Anpassung der vom Berliner Mietspiegel ausgewiesenen Nettomieten. Zur Herstellung einer Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen ist den Nettobeträgen des Mietspiegels ein Zuschlag in Höhe der im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens feststellbaren tatsächlichen Betriebskosten hinzuzurechnen, welche auf die streitgegenständliche Wohnung entfallen (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, GE 2006, 46). Diese belaufen sich hier auf 1,05 EUR/m².

Die von der Klägerin mitgeteilten Kostenansätze als solche werden von den Beklagten in der Berufungsinstanz ausdrücklich nicht angegriffen. Ohne Erfolg bleibt der Einwand der Beklagten gegen die nicht vorgenommene Ausgliederung der auf die Gewerbeflächen entfallenden Betriebskosten. Denn sie tragen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass etwa nach Art der gewerblichen Nutzung durch die Gewerbebetriebe besondere Kosten entstehen, die eine gleichmäßige Verteilung auf alle Nutzer als unbillig und unangemessen erscheinen lassen. Hierfür obliegt grundsätzlich dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast (BGH, Urteil vom 12. August 2010 - VIII ZR 45/10, GE 2010, 1261).

Die ortsübliche Bruttokaltmiete gemäß § 558 Abs. 1 BGB berechnet sich danach wie folgt: ...

Die verlangte Zustimmung übersteigt diese Miete nicht und liegt unter der aufgrund der Kappungsgrenze von 20 % gemäß § 558 Abs. 3 BGB zulässigen Miete, die sich unter Berücksichtigung der am 1. September 2009 in Höhe von 372,15 EUR geschuldeten Miete auf 446,58 EUR beläuft.

Ohne Erfolg machen die Beklagten geltend, dass die Kappungsgrenze in Berlin aufgrund der mit Wirkung ab dem 19. Mai 2013 erlassenen Verordnung zu § 558 Abs. 3 BGB in der seit dem 1. Mai 2013 geltenden Fassung nur noch 15 % betrage.

Es kann dahinstehen, dass die geänderte gesetzliche Regelung keine Übergangsregelung enthält. Denn das Mieterhöhungsverlangen ist grundsätzlich nach den Verhältnissen bei dessen Zugang zu beurteilen (BayObLG, Rechtsentscheid vom 27. Oktober 1992 - RE-Miet 3/92, GE 1992, 1265). Denn der darin enthaltene Antrag auf Abschluss eines Abänderungsvertrags ist mit Zugang beim Mieter wirksam gestellt und setzt die Zustimmungsfrist in Gang, während der der Mieter auf der Basis der mit der Mieterhöhung mitgeteilten Begründung zu prüfen und zu entscheiden hat, ob er dem Erhöhungsbegehren zustimmt. Das gilt gleichfalls für die anzuwendenden Gesetze und Verordnungen. Maßgeblich sind die, welche im Zeitpunkt der wirksamem Geltendmachung des Erhöhungsbegehren gegolten haben. Anderenfalls läge insoweit eine unzulässige Rückwirkung vor (AG Neukölln, Urteil vom 10. Oktober 2013 - 7 C 170/13, GE 2013, 1465). Im vorliegenden Fall waren vor Inkrafttreten der Berliner Verordnung zu § 558 Abs. 3 BGB in der seit dem 1. Mai 2013 geltenden Fassung sowohl das Erhöhungsverlangen zugegangen als auch die Zustimmungsfrist abgelaufen. Zu diesen Zeitpunkten war noch nicht einmal die Ermächtigungsgrundlage für den Erlass der Verordnung in Kraft. Jedenfalls unter diesen Umständen ist die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB in der bis zum 30. April 2013 geltenden Fassung zu beurteilen und beträgt danach 20 %.

II. Widerklage

Die Beklagten haben aus § 812 Abs. 1 BGB keinen Anspruch auf Rückzahlung der für November 2011 bis Januar 2013 geleisteten Mieten, der über den vom Amtsgericht zugesprochenen Betrag von 286,77 EUR hinausgeht.

Für die Wasserschäden in Wohnzimmer und Bad sowie die abblätternden Fenster in Ess- und Schlafzimmer ist die vom Amtsgericht angenommene Minderungsquote von insgesamt 20 % nicht unangemessen zu niedrig. Denn es handelt sich im Wesentlichen nur um optische Beeinträchtigungen. Der darin liegenden Gebrauchsbeeinträchtigung ist mit einer Minderungsquote von 20 % ausreichend Rechnung getragen.

Das Amtsgericht ist auch zutreffend davon ausgegangen, dass für die Zeit vor November 2012 gemäß § 814 BGB keine Rückforderungsansprüche der Beklagten bestehen, weil sie sich bei den geleisteten Zahlungen nicht die Rückforderung vorbehalten haben. Ohne Erfolg machen die Beklagten einen vor dem Schreiben vom 19. Oktober 2012 liegenden Vorbehalt hinsichtlich der Mietzahlungen geltend. Ein solcher ergibt sich nämlich entgegen ihrer Auffassung nicht aus dem Schreiben vom 3. November 2011, jedenfalls nicht in Bezug auf die bisherige Miete. Mit dem Schreiben widersprechen die Beklagten dem Erhöhungsverlangen unter Hinweis auf die bestehenden Mängel, weshalb die Mieterhöhung und nicht die bisherigen und künftigen Zahlungen nicht begründet seien. Ein Vorbehalt in Bezug auf die künftigen Mietzahlungen - in der bisherigen Höhe - wird nicht erklärt. Aus dem Umstand, dass sich die Beklagten eine Erhöhung der nach ihrer Auffassung begründeten Minderung vorbehalten haben, ergibt ein Vorbehalt betreffend die künftigen Zahlungen nicht.

Es kann dahinstehen, ob sich aus dem Schreiben ein Vorbehalt hinsichtlich der verlangten monatlichen Mieterhöhungsbeträge ergibt. Denn der Vorbehalt erfasst nicht die ohne Berücksichtigung der Mieterhöhung in der bisherigen Höhe geleisteten Zahlungen. Die aufgrund der obigen Mieterhöhung geschuldeten Erhöhungsbeträge sind von den Beklagten bislang nicht gezahlt worden und können deshalb auch nicht Gegenstand der Widerklage sein. ..." (LG Berlin, Urteil vom 10. Dezember 2013 - 63 S 192/13 -, juris)

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Unabhängig von der umstrittenen Größe der Wohnung bestimmt sich die Kappungsgrenze nach der letztmalig erhöhten Miete in Relation zur nunmehr verlangten Miete (LG Hamburg, Urteil vom 05.12.2013 - 307 S 68/13).

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„... Das Amtsgericht dürfte den geltend gemachten Anspruch auf Mieterhöhung auf € 773,30 = € 7,03 pro qm nettokalt aus § 558 Abs. 1 BGB zu Recht und mit zutreffender Begründung bejaht haben.

1) Insbesondere sind die an ein Mieterhöhungsbegehren zu stellenden formellen Anforderungen gemäß § 558a Abs. 1 BGB erfüllt. Gemäß § 558 a Abs. 1 hat das Mieterhöhungsverlangen schriftlich mit Begründung zu erfolgen; die Begründung kann gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 durch Bezugnahme auf einen Mietenspiegel gemäß 558 c BGB oder 558 d BGB erfolgen. Dies ist hier durch die Bezugnahme der Klägerin auf das Rasterfeld B 8 des Mietenspiegels 2011 geschehen. Richtig ist zwar, dass es sich bei dem Rasterfeld B 8 als sogenanntem ‚Sternchenfeld' mangels ausreichender Anzahl berücksichtigter und berücksichtigungsfähiger Vergleichswohnungen nicht um einen qualifizierten Mietenspiegel handelt. Das Rasterfeld B 8 genügt aber den an einen einfachen Mietenspiegel gemäß § 558 c BGB zu stellenden Anforderungen. Nach der Legaldefinition gemäß § 558c Abs. 1 BGB ist ein Mietenspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt worden oder anerkannt worden ist. Diese Voraussetzungen trifft auf den Hamburger Mietenspiegel 2011, welcher von der Stadt Hamburg - Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt - in Zusammenarbeit mit dem Arbeitskreis Mietenspiegel, dem Vertreter der Interessenverbände angehören, erstellt wurde zu. Eine Mindestanzahl der zu erfassenden Wohnungen ist für den einfachen Mietenspiegel nicht vorgeschrieben. Die auf den Vergleichsmieten von 18 vergleichbaren Wohnungen gleichen Wohnungstyps beruhende Mietspanne zur ortsüblichen Vergleichsmiete des Rasterfeldes B 8 ermöglicht der Beklagten, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen. Im Übrigen konnte die Beklagte sich aufgrund des mitübersandten Auszugs aus dem Mietenspiegel 2011 zusätzlich einen Eindruck von Vergleichsmieten anderer Wohnungstypen verschaffen.

2) Das Mieterhöhungsverlangen dürfte auch gemäß § 558 Abs. 1, Abs. 2 BGB materiell gerechtfertigt sein. Das Amtsgericht hat das Rasterfeld B 8 des Mietenspiegels 2011 zu Recht als Schätzungsgrundlage für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen. Die im Rasterfeld B 8 genannte Mietspanne beruht auf den Vergleichsmieten von immerhin 18 Wohnungen gleichen Wohnungstyps. Diese bietet eine verlässliche Orientierungshilfe für die anzusetzende ortsübliche Vergleichsmiete (vgl. KG Berlin, WuM 2009, 748). Die Beklagte hat auch nicht substantiiert vorgetragen, dass die für ähnliche Wohnungstypen geltenden Mietspannen einen Rückschluss auf die Unangemessenheit der in Rasterfeld B 8 genannten Mietspanne zulassen. Vielmehr liegt beispielsweise die Mietspanne des Rasterfeldes B 8 mit einem Mittelwert von € 7,03 erheblich unterhalb des Mittelwerts von € 9,01 der Mietspanne C 8 für Wohnungen mit Bad und Sammelheizung in derselben Lage und Baualtersklasse. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens war nicht angezeigt. Aufgrund der Seltenheit von Wohnungen dieser Größe ohne Sammelheizung sind von diesem auch keine verlässlicheren Erkenntnisse zu erwarten als von den Angaben des Rasterfeldes B 8 des Mietenspiegels.

Wie vom Amtsgericht zutreffend festgestellt, rechtfertigt die vorhandene Ausstattung der Wohnung keine Einordnung der Miete in den Bereich unterhalb des Mittelwerts von € 7,03 pro qm. Zu Recht hat das Amtsgericht die Hellhörigkeit des Hauses - insbesondere die Vernehmbarkeit von Treppenhausgeräuschen im Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung - unberücksichtigt gelassen, da mit der einschlägigen Baualtersklasse ‚bis 31.12.1918' regelmäßig eine gewisse Hellhörigkeit einhergeht. Dass die Hellhörigkeit in diesem Haus über die übliche Hellhörigkeit von Häusern dieser Altersklasse hinausgeht, hat die Beklagte nicht vorgetragen. Nicht zu beanstanden ist ferner die vom Amtsgericht vorgenommene Einordnung der geringen Belastbarkeit der Stromversorgungsleitungen, die nach dem Beklagtenvortrag zum Herausspringen der Sicherung bei Inbetriebnahme zweier elektrischer Geräte führe, als Mangel, welcher nicht wohnwertmindernd zu berücksichtigen ist. Auch der Schnitt der Wohnung wirkt sich nicht wohnwertmindernd aus, zumal der Wohnungsgrundriss (Anlage K 2) einen unverhältnismäßig großen Flur nicht erkennen lässt. Hinsichtlich der weiteren zu berücksichtigenden Faktoren wird auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen. ..." (LG Hamburg, Beschluss vom 19.11.2013 - 316 S 83/13)

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§ 558a Form und Begründung der Mieterhöhung (Fassung vom 02.01.2002)

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Leitsätze/Entscheidungen:

„... Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. ...

I. Die Beklagten sind seit 2007 Mieter eines Reihenendhauses der Klägerin in Berlin.

Unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2011 forderte die Klägerin die Beklagten mit Schreiben vom 11. April 2012 auf, einer Erhöhung der Netto-Kaltmiete auf 10,23 €/qm zuzustimmen. Die Klägerin ist der Auffassung, der Berliner Mietspiegel 2011 sei ein taugliches Begründungsmittel, weil das dem Baualter (1995) und der Fläche des Hauses entsprechende Feld L 11 des Mietspiegels bei einem Unterwert von 6,01 €/qm, einem Mittelwert von 8,19 €/qm und einem Oberwert von 10,23 €/qm geeignet sei, die ortsübliche Vergleichsmiete, die im Streitfall angesichts besonderer Ausstattungsmerkmale des Hauses sogar bei 10,53 €/qm liege, wiederzugeben. Dabei sei es ohne Bedeutung, dass im Mietspiegel ausdrücklich ausgeführt sei, dass er ‚auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern' nicht anwendbar sei. Die Beklagten halten hingegen das Mieterhöhungsverlangen aus vorgenannten Gründen für formell unwirksam.

Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten ist beim Landgericht ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

II. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegt ein Grund für die Zulassung der Revision nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.

1. Nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats dürfen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 1 BGB keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Denn Zweck des Begründungserfordernisses ist es (lediglich), dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung Tatsachen mitzuteilen, die es dem Mieter ermöglichen, die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung - zumindest ansatzweise - auf ihre Berechtigung überprüfen zu können (Senatsurteil vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, WuM 2016, 219 Rn. 10 f.). So genügt es regelmäßig, wenn der Vermieter in dem Erhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete angibt und - soweit ein Mietspiegel als Begründungsmittel herangezogen wird - die nach seiner Auffassung einschlägigen Kategorien des Mietspiegels benennt. Die Richtigkeit dieser Einordnung ist keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Erhöhungsverlangens (Senatsurteile vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 269/12, GE 2013, 1133 Rn. 23; vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NJW-RR 2012, 710 Rn. 16; vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8; jeweils mwN). An diesen Rechtsgrundsätzen, zu deren Modifizierung der Streitfall keinen Anlass gibt, hält der Senat fest.

2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg.

a) Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 11. April 2012 den vorbezeichneten formellen Anforderungen gerecht wird.

Entgegen der Auffassung der Revision steht der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens der Umstand nicht entgegen, dass im Berliner Mietspiegel 2011 ausdrücklich ausgeführt wird, dieser sei ‚auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern' nicht anwendbar.

aa) Wie der Senat bereits in einem den Mietspiegel der Stadt Krefeld (2002) betreffenden Fall entschieden hat, reicht zur Begründung eines Erhöhungsverlangens für die Miete eines Einfamilienhauses die Bezugnahme auf einen an sich nicht einschlägigen Mietspiegel jedenfalls dann aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt, denn es entspricht einem Erfahrungssatz, dass die Miete für Einfamilienhäuser im Regelfall über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt (Senatsurteil vom 17. September 2008 - VIII ZR 58/08, NJW-RR 2009, 86 Rn. 11 f. mwN).

bb) Die Revision - die zur Stützung ihrer Ansicht auf zwei das vorgenannte Senatsurteil kritisch kommentierende Stimmen im Schrifttum verweist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 12. Aufl., § 558a BGB Rn. 38a; MünchKommBGB/Artz, 6. Aufl., § 558a BGB Rn. 17) - meint, diese Entscheidung könne auf den Berliner Mietspiegel 2011 bereits deshalb nicht übertragen werden, weil im Gegensatz zu dem Krefelder Mietspiegel (2002) der Berliner Mietspiegel 2011 die Anwendbarkeit des Mietspiegels auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern ausdrücklich ausschließe.

Dies trifft nicht zu. Ungeachtet des zutreffend beschriebenen Unterschieds der beiden Mietspiegel wird, wie bereits das Berufungsgericht richtig erkannt hat, das zur Begründung auf den Berliner Mietspiegel 2011 verweisende Mieterhöhungsverlangen der Klägerin den formellen Anforderungen gerecht.

Weder der Krefelder Mietspiegel (2002) noch der Berliner Mietspiegel 2011 enthalten Datenmaterial für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern beziehungsweise Reihenhäusern. Damit sind die für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in beiden Mietspiegeln angegebenen Entgelte zwar im Rahmen der Prüfung der Begründetheit eines auf sie Bezug nehmenden Mieterhöhungsverlangens nicht geeignet, eine Indizwirkung (vgl. hierzu Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NZM 2013, 138 Rn. 16) für die gerichtliche Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen zu entfalten, die sich in Ein- oder Zweifamilienhäusern beziehungsweise in Reihenhäusern befinden. Sehr wohl aber können die in derartigen Mietspiegeln genannten Entgelte dem Mieter eine Orientierungshilfe für die Einschätzung geben, ob die vom Vermieter für eine Wohnung in einem - wie hier - Reihenendhaus (neu) verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, weil für derartige Wohnungen gezahlte Mieten erfahrungsgemäß über den Mieten liegen, die für Wohnungen in Mehrfamilienhäuser mit vergleichbaren Wohnwertmerkmalen gezahlt werden. Mehr, als dem Mieter diese ansatzweise Überprüfung zu ermöglichen, muss das im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens anzugebende Begründungsmittel nach § 558a Abs. 2 BGB nicht leisten.

b) Das Berufungsgericht hat sich nach Beweisaufnahme davon überzeugt, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin auch materiell berechtigt ist. Dagegen ist revisionsrechtlich nichts zu erinnern. Das Berufungsgericht hat nach alledem die Berufung der Beklagten gegen das klagezusprechende Urteil des Amtsgerichts zu Recht zurückgewiesen.

3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. ..." (BGH, Beschluss vom 26.04.2016 - VIII ZR 54/15)

***

Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Bestätigung der Senatsurteile vom 12. Dezember 2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19. Mai 2010, VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10). Etwaige kleinere Mängel des Gutachtens führen nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus formellen Gründen (BGH, Urteil vom 03.02.2016 - VIII ZR 69/15).

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„... Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Revisions-zulassungsgründe vor. Die vom Berufungsgericht eingehend erörterte Frage, ob § 174 BGB auf das Mieterhöhungsbegehren (§ 558a BGB) zumindest entsprechend anzuwenden ist, so dass der Mieter ein von einem bevollmächtigten Vertreter des Vermieters ohne Beifügung einer Vollmachtsurkunde gestelltes Mieterhöhungsbegehren zurückweisen kann, ist nicht entscheidungserheblich. Denn dem Mieterhöhungsbegehren der von der Klägerin bevollmächtigten Hausverwaltung (B. Immobilien GmbH) vom 19. September 2012 war eine Vollmacht der Klägerin beigefügt.

Die weitere vom Berufungsgericht erörterte Frage, welche Anforderungen an ein von einer juristischen Person in Textform (§ 126b BGB in der hier anzuwendenden, bis 12. Juni 2014 gültigen Fassung) verfasstes Schreiben zu stellen sind, rechtfertigt die Zulassung der Revision ebenfalls nicht, denn diese Frage ist durch das Senatsurteil vom 7. Juli 2010 (VIII ZR 321/09, NJW 2010, 2945 Rn. 16) geklärt. Der Senat hat in dieser Entscheidung ausgeführt, dass es bei einer nach § 10 WoBindG oder - wie hier - in Textform (§ 126b BGB) abzugebenden Erklärung nicht erforderlich ist, den für die juristische Person tätig gewordenen Mitarbeiter namentlich zu benennen; vielmehr genügt die Angabe des Namens der juristischen Person. Wie der Senat (aaO, Rn. 17) weiter ausgeführt hat, dient die Textform der Erleichterung des Rechtsverkehrs, die in ihr Gegenteil verkehrt würde, wenn die natürliche Person, die gehandelt hat, namentlich aufgeführt werden müsste und darüber hinaus - vor dem Hintergrund des § 174 BGB - eine eigenhändig unterzeichnete Vollmacht für diese Person vorzulegen wäre.

2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Beklagte zu Recht verurteilt, der von der Klägerin begehrten Mieterhöhung von 256,92 € auf 268,89 €, deren materielle Voraussetzungen zwischen den Parteien nicht in Streit stehen, zuzustimmen.

Entgegen der Auffassung der Revision erfüllt das Mieterhöhungsverlangen auch die nach § 558a BGB zu stellenden formellen Anforderungen, insbesondere ist die nach § 558a Abs. 1, § 126b BGB erforderliche Textform gewahrt. Der nach § 126b BGB erforderliche Abschluss der Erklärung ist durch die Formulierung auf Seite 3 gewahrt ("Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und bedarf keiner Unterschrift"). Dass als Seite 4 zur Erleichterung für die Beklagte noch eine vorbereitete Zustimmungserklärung beigefügt war, ändert daran entgegen der Auffassung der Revision nichts. Die an sich entbehrliche, tatsächlich aber erfolgte namentliche Benennung der für die Hausverwaltung tätigen Sachbearbeiter ist unschädlich und führt insbesondere nicht dazu, dass die Klägerin nunmehr hätte gesondert darlegen und nachweisen müssen, welche Funktionen die benannten Mitarbeiter innerhalb der B. Immobilien GmbH ausübten und dass sie von den vertretungsberechtigten Organen der Gesellschaft bevollmächtigt waren. Dass das unter dem Briefkopf der B. Immobilien GmbH verfasste Mieterhöhungsverlangen vom 19. September 2012, dem eine Originalvollmacht der Klägerin vom gleichen Tag beigefügt war, von der Vollmacht der Klägerin gedeckt und dieser zuzurechnen war, unterliegt nach den Gesamtumständen keinem Zweifel. ..." (BGH, Beschluss vom 01.07.2014 - VIII ZR 72/14)

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Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 BGB) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht ((BGH, Urteil vom 02.04.2014 - VIII ZR 231/13)

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Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und dem damit verbundenen Eintritt des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 Abs. 1 BGB) im eigenen Namen ein Mieterhöhungsbegehren gemäß § 558a BGB zu stellen. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt nicht davon ab, dass die Ermächtigung offen gelegt wurde (BGH, Urteil vom 19.03.2014 - VIII ZR 203/13).

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„... 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 13. September 2007 den gemäß § 558a Abs. 2 BGB in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen genügt und materiell begründet ist (§ 558 BGB).

a) Die Klägerin hat ihr Mieterhöhungsverlangen durch das der Beklagten übersandte Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dr. S. vom 25. August 2007 begründet, das die Vorinstanzen als ausreichende Begründung gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB angesehen haben. Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf. Es kann dahinstehen, ob das Gutachten, wie die Revision geltend macht, umfangreiche Mieterinvestitionen nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt hat. Denn etwaige Mängel in dieser Hinsicht hätten nicht zur Folge, dass das Mieterhöhungsverlangen bereits mangels der nach § 558a Abs. 2 BGB erforderlichen Begründung aus formellen Gründen unwirksam wäre. Das Mieterhöhungsverlangen soll den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise nachzuvollziehen (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10, 12; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 18). Ob das dem Mieterhöhungsverlangen beigefügte Sachverständigengutachten Investitionen des Mieters ausreichend berücksichtigt hat, betrifft nicht die formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen, sondern ist eine Frage von dessen Begründetheit.

b) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht auch die ortsübliche Vergleichsmiete mit Hilfe des von ihm beauftragten Sachverständigen rechtsfehlerfrei ermittelt. Es ist zutreffend davon ausgegangen, dass die vom Mieter geschaffenen Ausstattungen mangels anderweitiger vertraglicher Vereinbarung nicht bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden dürfen (vgl. Senatsurteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, NZM 2010, 735 Rn. 12). Entsprechend diesen Vorgaben ist der vom Berufungsgericht beauftragte Sachverständige vorgegangen und hat die Mieterinvestitionen durch Abschläge berücksichtigt.

Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht ferner die Vorgehensweise des Sachverständigen gebilligt, zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete den Berliner Mietspiegel heranzuziehen, obwohl das Mietobjekt bei der gebotenen Außerachtlassung der Mieterinvestitionen angesichts des dann zugrunde zu legenden Standards nicht in eine konkrete Ausstattungsklasse des Mietspiegels eingeordnet werden kann. Der Sachverständige hat diesem Problem dadurch Rechnung getragen, dass er die schlechteste Ausstattungsklasse laut Mietspiegel als Ausgangspunkt gewählt und hiervon mit Rücksicht auf die hier noch schlechtere vermieterseitige Ausstattung Abschläge vorgenommen hat; dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Entgegen der Auffassung der Revision führt der Umstand, dass es (bei Außerachtlassung der Mieterinvestitionen) keine Vergleichsobjekte ähnlich schlechter Ausstattung gibt, nicht dazu, dass keine ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden könnte und dem Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB daher dauerhaft verwehrt wäre.

Entsprechendes gilt für die weiteren Besonderheiten des Mietobjekts. Entgegen der Auffassung der Revision ist das Berufungsgericht auch bei der Einordnung des Mietobjekts als "Einfamilienhaus" oder "Mehrfamilienhaus" nicht von unzutreffenden Tatsachen ausgegangen. Es hat vielmehr zutreffend darauf abgestellt, dass bei dem ursprünglich als "hochherrschaftliche Villa" in G. errichteten Mietobjekt (mit einem 252,74 qm großen Erdgeschoss, einem Obergeschoss von 220,74 qm, einem 70,12 qm großen Dachgeschoss sowie einem Souterrain mit einer Größe von 109,74 qm) bereits bei dem Abschluss des Mietvertrags im Jahr 1964 "im Ansatz" eine Aufteilung in vier Wohnungen vorhanden war, auch wenn es sich dabei - mit Rücksicht auf die Gemeinschaftsküche und fehlende separate Bäder und Toiletten - nicht um Wohnungen nach heutigen Anforderungen gehandelt hat. Im Übrigen ist das Mietobjekt nach dem mieterseitigen Ausbau von der Beklagten und ihren Untermietern auch tatsächlich als Mehrfamilienhaus (mit vier abgeschlossenen Wohnungen) genutzt worden. Angesichts dieser Umstände hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei die Vorgehensweise des Sachverständigen gebilligt, der zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietobjekts von den Mietspiegelwerten für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ausgegangen ist und hiervon - wie ausgeführt - Abschläge wegen der dahinter zurückbleibenden vermieterseitigen Ausstattung vorgenommen hat. ..." (BGH, Beschluss vom 11.02.2014 - VIII ZR 220/13)

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Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn ihr kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist (BGH, Urteil vom 13.11.2013 - VIII ZR 413/12).

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„... Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Das Berufungsgericht hat einen grundsätzlichen Klärungsbedarf hinsichtlich der Frage bejaht, ‚wann eine intransparente Kopplung eines Mieterhöhungsverlangens mit einem anderweitigen Angebot auf Vertragsänderung vorliegt'. Diese Frage rechtfertigt die Zulassung der Revision indes schon deshalb nicht, weil sie sich im vorliegenden Fall nicht stellt. Denn das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist - wie das Berufungsgericht zutreffend festgestellt hat - nicht an ein anderweitiges Angebot auf Vertragsänderung gekoppelt und deshalb wirksam. Im Übrigen sind die an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB zu stellenden Anforderungen durch die Rechtsprechung des Senats ohnehin geklärt, u.a. durch das - vom Berufungsgericht auch zitierte - Senatsurteil vom 7. Juli 2010 (VIII ZR 321/09, NJW 2010, 2945 Rn. 8 ff.). Dass die insoweit vom Senat entwickelten Grundsätze vom jeweils zur Entscheidung berufenen Gericht auf den jeweiligen Einzelfall anzuwenden sind, verleiht dem Einzelfall keine die Zulassung der Revision rechtfertigende grundsätzliche Bedeutung. ..." (BGH, Beschluss vom 18.06.2013 - VIII ZR 2/13)

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Drittmittel, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, sind in einem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Berechnung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind. Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, endet zwölf Jahre nach der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts (im Anschluss an BGH, Urteile vom 25. Februar 2004, VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947; BGH, Urteil vom 23. Juni 2004, VIII ZR 283/03; BGH, Urteil vom 13.06.2012 - VIII ZR 310/11).

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Wenn der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen - über die in § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB geforderten drei Vergleichswohnungen hinaus - weitere Wohnungen benennt, die nicht die Voraussetzungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllen, so ist das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam. Ob der Umstand, dass die Miete einer der benannten Wohnungen unterhalb der verlangten Miete liegt, an der Ortsüblichkeit der verlangten Miete zweifeln lässt, ist eine Frage der materiellen Begründetheit, nicht der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens (BGH, Urteil vom 28.03.2012 - VIII ZR 79/11).

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Ein Mieterhöhungsbegehren ist nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat (BGH, Versäumnisurteil vom 06.07.2011 - VIII ZR 337/10).

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„... 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht (mehr) vor. Das Berufungsgericht hat die Revision wegen Divergenz zugelassen, weil es die Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen in Schriftform abgefasst sein muss, wenn der Mietvertrag eine Schriftformklausel für Vertragsänderungen enthält, anders beantwortet hat als eine andere Kammer des Landgerichts Frankfurt am Main. Diese Rechtsfrage ist - nach Erlass des Berufungsurteils - durch das Senatsurteil vom 10. November 2010 (VIII ZR 300/09, NJW 2011, 295 Rn. 14) in dem auch vom Berufungsgericht entschiedenen Sinne geklärt worden.

2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zutreffend entschieden, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 24. April 2009 begründet war.

a) Das Berufungsgericht ist verfahrensfehlerfrei davon ausgegangen, dass der Beklagte das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 24. April 2009 einschließlich des beigefügten Typengutachtens des Sachverständigen S. vom 16. Januar 2008 erhalten hatte. Denn der Beklagte hat nicht den Erhalt des Mieterhöhungsverlangens in Abrede gestellt, sondern (lediglich) geltend gemacht, dass er das Mieterhöhungsverlangen mit einem Widerspruch gegen die Mieterhöhung zurückgesandt habe und deshalb ohne Akteneinsicht nicht sagen könne, ob es sich bei dem Gutachten um das nunmehr im Gerichtsverfahren vorgelegte, seinem Prozessbevollmächtigten aus anderen Verfahren bekannte Typengutachten vom 16. Januar 2008 gehandelt und ob das Mieterhöhungsverlangen vom 24. April 2009 datiert habe. Die Möglichkeit, dass dem Mieterhöhungsverlangen ein anderes Gutachten als das von der Klägerin speziell für die Mieterhöhungen der Wohnungen im U. weg in B. H., zu denen auch die Wohnung des Beklagten gehört, erstellte Typengutachten beigefügt war, war angesichts der Gesamtumstände nicht in Betracht zu ziehen. Soweit die Revision auf das nicht von der Klägerin, sondern von der A. GmbH verfasste Erinnerungsschreiben vom 16. Juni 2009 verweist, führt auch das zu keiner anderen Beurteilung, denn dieses Schreiben ist ausdrücklich im Namen der Klägerin verfasst und nimmt auf das Mieterhöhungsverlangen vom 24. April 2009 Bezug.

b) Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass das vorgelegte Typengutachten zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens der Klägerin vom 24. April 2009 gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB ausreichte, steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats (vgl. Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576).

c) Jedenfalls im Ergebnis zutreffend hat das Berufungsgericht auch angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin (materiell) begründet war. Denn der Beklagte hat die Behauptung der Klägerin, dass sich die von ihr begehrte Miete von 6,78 € je qm im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete hielt, nicht bestritten, sondern ausschließlich geltend gemacht, dass ihr Mieterhöhungsverlangen aus formellen Gründen unwirksam sei, weil das zur Begründung beigefügte Typengutachten den Anforderungen des § 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht genüge. Auf das vom Berufungsgericht im Zusammenhang mit der ortsüblichen Vergleichsmiete erwähnte (in einem anderen Verfahren eingeholte) Gutachten kam es deshalb nicht an, so dass es auch nicht entscheidungserheblich ist, ob dieses Gutachten dem Beklagten zur Verfügung gestellt und ihm Gelegenheit zur Stellungnahme dazu gegeben worden ist. ..." (BGH, Beschluss vom 05.04.2011 - VIII ZR 275/10)

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Eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen eines Wohnraummietvertrages gilt nicht für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB (BGH, Urteil vom 10.11.2010 - VIII ZR 300/09).

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„... 1. Der Senat hat bereits entschieden, dass ein Mieterhöhungsverlangen regelmäßig auch dann den Anforderungen des § 558a BGB genügt, wenn der Mietspiegel, auf den in dem Erhöhungsverlangen Bezug genommen wird, nicht beigefügt ist, sofern der Mietspiegel allgemein zugänglich ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 15). Allgemein zugänglich ist der Mietspiegel auch dann, wenn er gegen eine geringe Schutzgebühr von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben wird (Senatsbeschluss vom 28. April 2009 - VIII ZB 7/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 6; Senatsurteil vom 30. September 2009 - VIII ZR 276/06, NZM 2010, 40 Rn. 10 f.).

So ist es hier. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wird der Mietspiegel der Stadt Wiesbaden von dem Mieterschutzverein e.V. und der Vereinigung der Haus-, Wohnungs- und Grundstückseigentümer gegen eine Schutzgebühr von 3 € an jedermann abgegeben.

Entgegen der Auffassung der Revision bedarf es grundsätzlich keines Hinweises in dem Mieterhöhungsverlangen auf die Stellen, bei denen der Mietspiegel erhältlich ist. Denn die Existenz von Mietervereinigungen und Grundstückseigentümerverbänden ist allgemein bekannt. Die Adresse und die Öffnungszeiten der Geschäftsstellen der genannten Vereinigungen zu ermitteln, ist dem Mieter regelmäßig zumutbar. Ob dies - wie die Revision meint - anders zu sehen wäre, wenn es in der Person des Mieters liegende Gründe (Alter/Krankheit) verhinderten, dass dieser sich die erforderlichen Informationen zum Erhalt des Mietspiegels verschafft, ist eine der Bewertung des Tatrichters obliegende Frage des Einzelfalls, die sich einer generellen Betrachtung entzieht. Im Streitfall sind derartige in der Person des Beklagten liegende Hinderungsgründe weder vom Berufungsgericht festgestellt noch vorgetragen worden. ..." (BGH, Beschluss vom 31.08.2010 - VIII ZR 231/09)

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Zur Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, mit dem der Vermieter die "Erhöhung einer Nettokaltmiete" begehrt, obwohl einzelne Betriebskosten in der Miete enthalten sind ("Teilinklusivmiete"- BGH, Urteil vom 07.07.2010 - VIII ZR 321/09):

„... 2. Ohne Erfolg bleibt auch der weitere Einwand der Revision, das Mieterhöhungsverlangen sei deshalb unwirksam, weil die Klägerin Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete verlangt habe, obwohl der Beklagte nach wie vor eine Teilinklusivmiete schulde und der Klägerin ein Anspruch auf Umstellung der Mietstruktur nicht zustehe.

a) In der Literatur und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird allerdings allgemein angenommen, dass ein Mieterhöhungsverlangen wegen eines formellen Mangels unwirksam ist, wenn es inhaltlich untrennbar mit einem Angebot zur Änderung der Mietstruktur verbunden ist und der Mieter nicht erkennen kann, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die begehrte Änderung der Mietstruktur gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB (früher § 2 MHG) stützt (OLG Hamburg, NJW 1983, 580; LG Berlin, GE 2002, 737; LG Wiesbaden, WuM 1991, 698; LG Köln, WuM 1994, 27; LG Hamburg, WuM 1987, 86; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 558a Rdnr. 6; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., IV Rdnr. 115; Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A Rdnr. 332; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 10).

Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Denn das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 9. Mai 2005 enthält kein Angebot zur Änderung der Mietstruktur. Die Klägerin hat darin zwar die bisherige Nutzungsgebühr (433,76 €) und die Vorauszahlungen für Heizung (48 €) sowie für die übrigen Betriebskosten (118 €) gesondert aufgeführt. Die Entrichtung von Vorauszahlungen auf Betriebskosten neben der Grundmiete und die jährliche Abrechnung der Betriebskosten entsprach nach den Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch der seit 1987 im Mietverhältnis der Parteien geübten und auch vom Beklagten nicht beanstandeten Praxis im Anschluss an eine von der Klägerin mit Schreiben vom 11. Dezember 1986 einseitig vorgenommene Umstellung der Mietstruktur. Unter diesen Umständen ist dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 9. Mai 2005 aus der maßgeblichen Sicht des Beklagten ("Empfängerhorizont") kein (konkludentes) Angebot zur Änderung der Mietstruktur zu entnehmen. Denn die Klägerin ging - für den Beklagten erkennbar - davon aus, dass die Miete bereits in der Vergangenheit wirksam auf eine Nettokaltmiete umgestellt war, so dass auch aus der Sicht der Beklagten keine Anhaltspunkte dafür bestanden, dass die Klägerin mit ihrem Schreiben vom 9. Mai 2005 nicht nur eine Mieterhöhung um monatlich 86,75 € nach § 558 BGB begehrte, sondern darüber hinaus eine vertragliche Umstellung der Mietstruktur von einer bisherigen Teilinklusivmiete zu einer Nettokaltmiete erstrebte.

b) Die von der Klägerin mit Schreiben vom 11. Dezember 1986 vorgenommene einseitige Umstellung der Mietstruktur ist - entgegen der Auffassung der Revision - auch wirksam.

aa) Die nach früherer Rechtslage vorgesehene Einstellung der Betriebskosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Kostenmiete ist auf Grund der am 1. Mai 1984 in Kraft getretenen Änderung des § 20 NMV mit Ablauf der Übergangsfrist des § 25b NMV (31. Dezember 1985) entfallen; der Vermieter preisgebundenen Wohnraums kann Betriebskosten seither nur als gesondert abzurechnende Kosten auf den Mieter abwälzen. Insoweit konnte der Vermieter die bisherige Mietstruktur während der Dauer der Preisbindung für die Zukunft durch einseitige Erklärung nach § 10 WoBindG ändern, indem er die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskosten herausrechnete und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die nunmehr zwingend abzurechnenden Betriebskosten erhob (Heix in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Dezember 2009, § 20 NMV Anm. 2.1). Dies hat die Klägerin mit Schreiben vom 11. Dezember 1986 getan.

bb) Die Umstellungserklärung der Klägerin genügt den formellen Anforderungen gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 und 5 WoBindG. Dem steht nicht entgegen, dass die maschinell erstellte Unterschrift am Ende des Schreibens nur die Bezeichnung der Klägerin und nicht zusätzlich den Namen der natürlichen Person angibt, die das Schreiben abgefasst oder veranlasst hat. Zwar wird in der Literatur und der Rechtsprechung der Instanzgerichte fast einhellig die Auffassung vertreten eine mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigte Erklärung nach § 10 WoBindG (ebenso nach dem früheren § 8 MHG) sei nur wirksam, wenn sie den Namen der natürlichen Person angebe, die für das Schreiben verantwortlich ist, und die bloße Angabe der juristischen Person, von der das Schreiben stammt, genüge nicht (LG Essen, MDR 1979, 57; LG Wiesbaden, WuM 1996, 282; LG Hamburg, WuM 1993, 65; LG Berlin, GE 1992, 717; Schultz, aaO, Rdnr. 384; ebenso zu einer Erklärung in Textform nach § 126b BGB: LG Hamburg, NZM 2005, 255 f.; Sternel, aaO, IV Rdnr. 91; MünchKommBGB/Artz, aaO, Rdnr. 6; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., Vor § 558 BGB Rdnr. 65). Als Begründung wird teilweise angegeben, der Erklärungsempfänger müsse im Hinblick auf § 174 BGB prüfen können, ob die erklärende natürliche Person vertretungsberechtigt sei (LG Hamburg, aaO, 256; Schultz, aaO).

Dieser Auffassung folgt der Senat nicht. Die maschinelle Unterschrift bei einer Erklärung nach § 10 WoBindG ist - ebenso wie die Angabe der "Person des Erklärenden" bei einer Erklärung in Textform (§ 126b BGB) - erforderlich, damit der Empfänger überhaupt weiß, von wem das Schreiben stammt (Janal, MDR 2006, 368, 369). Für diesen Zweck reicht aber bei einer maschinell oder in Textform abgegebenen Erklärung einer juristischen Person die Angabe des Namens der juristischen Person aus. Es wäre eine leere Förmelei, darüber hinaus die Angabe des Namens der natürlichen Person zu verlangen, die das Schreiben unterzeichnet hätte, wenn nicht die Unterschrift wegen der vom Gesetz aus Gründen der Vereinfachung erlaubten Textform oder maschinellen Unterschrift entbehrlich wäre. Die erleichterte Form dient dem Zweck, den Rechtsverkehr in den Fällen zu vereinfachen, in denen eine Erklärung - etwa aus Informations- oder Dokumentationsgründen - zwar einer textlichen Niederlegung bedarf, aber die Einhaltung der strengeren Schriftform wegen des Erfordernisses der eigenen Unterschrift unangemessen verkehrserschwerend ist. Dies kommt insbesondere bei Vorgängen in Betracht, bei denen die Beweis- und Warnfunktion der Schriftform allenfalls geringe Bedeutung hat und bei denen keiner der Beteiligten und auch kein Dritter ein ernsthaftes Interesse an einer Fälschung der Erklärung haben kann (vgl. BT-Drs. 14/4987, S. 18 f.).

Auch das Argument, bei einer maschinell oder in Textform erstellten Erklärung sei die Angabe einer natürlichen Person erforderlich, damit der Empfänger die Vertretungsverhältnisse überprüfen könne und bei einseitigen Rechtsgeschäften gegebenenfalls von der Möglichkeit einer Zurückweisung nach § 174 BGB Gebrauch machen könne, überzeugt nicht. Die erleichterte Form ist im Interesse der Vereinfachung des Rechtsverkehrs für Erklärungen vorgesehen, bei denen keine ernsthafte Gefahr besteht, dass sie gefälscht oder von einem unbefugten Dritten (falsus procurator) abgegeben werden. Dies trifft auch für Erklärungen nach § 10 WoBindG zu. Wenn vor dem Hintergrund des § 174 BGB auch hier die Angabe der natürlichen Person zwingend erforderlich wäre, die für die juristische Person gehandelt hat, müsste der Erklärende der maschinell erstellten Erklärung jeweils vorsorglich eine (eigenhändig unterzeichnete) Vollmachtsurkunde beifügen, so dass die erstrebte Vereinfachung des Rechtsverkehrs gerade nicht erreicht würde. Die Auslegung des § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG muss sich aber an dem Sinn und Zweck der Vorschrift orientieren, die mit dem Einsatz von elektronischen Datenverarbeitungsanlagen einhergehende Arbeitsersparnis bei der Erstellung von Erklärungen des Vermieters nicht wieder durch das Erfordernis einer eigenhändigen Unterschrift aufzuheben (vgl. Senatsurteil vom 29. September 2004 - VIII ZR 341/03, NZM 2005, 61, unter II 2c). ..."

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Zur Erfüllung der formellen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genügt auch die Beifügung eines sogenannten „Typengutachtens" (BGH, Urteil vom 19.05.2010 - VIII ZR 122/09):

„... 1. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen S. erfolgte Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 25. Januar 2008 entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB.

a) Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667, Tz. 8; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124, Tz. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, Tz. 17). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Begründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 12). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (BVerfG, Beschlüsse vom 5. Mai 1996 - 1 BvR 12/85, WuM 1986, 239; vom 14. Mai 1986 - 1 BvR 494/85, NJW 1987, 313 f.).

b) Diese Anforderungen hat das Berufungsgericht zu Recht als erfüllt angesehen, denn der Sachverständige hat in seinem Gutachten ausgeführt, wie er die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt und die Wohnung der Beklagten in das örtliche Mietpreisgefüge eingeordnet hat.

Die von der Revision gegen das Gutachten vorgebrachten methodischen Einwände, der Sachverständige habe nur Wohnungen aus dem Bestand der Klägerin zugrunde gelegt und zudem nur ein "Typengutachten" - ohne Besichtigung der Wohnung der Beklagten - erstellt, sind nicht geeignet, die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens in Frage zu stellen. Bei der Begründung des Mieterhöhungsverlangens durch Benennung von drei Vergleichswohnungen (§ 558 Abs. 2 Nr. 4 BGB) ist es dem Vermieter ebenfalls unbenommen, sich auf Wohnungen aus dem eigenen Bestand zu beziehen (BT-Drs. 14/4553, S. 54 f.; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 31; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a BGB Rdnr. 98, 100). Auch ein so genanntes Typengutachten versetzt den Mieter entsprechend dem Zweck des § 558a BGB in die Lage, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können, und ist daher zur formellen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichend (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 88; MünchKommBGB/Artz, aaO, Rdnr. 25; aA Mersson in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Dezember 2009, § 558a BGB Rdnr. 6.5a).

2. Die materiellen Voraussetzungen des § 558 BGB (Kappungsgrenze, Wartefrist usw.) stehen zwischen den Parteien ebenso wenig in Streit wie die Ortsüblichkeit der von der Klägerin geforderten Miete. Auf die von der Revision geltend gemachten inhaltlichen Mängel des Gutachtens kommt es daher nicht an. ..." (BGH, Urteil vom 19.05.2010 - VIII ZR 122/09)

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Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und ist dieser gegen eine geringe Schutzgebühr von jedermann bei den örtlichen Mieter- und Vermietervereinigungen erhältlich, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 28. April 2009, VIII ZB 7/08, WuM 2009, 352; Urteil vom 12. Dezember 2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 15; BGH, Urteil vom 30.09.2009 - VIII ZR 276/08).

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„... Die angefochtene Kostenentscheidung ist rechtsfehlerhaft. Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts ist die Beifügung eines Mietspiegels regelmäßig nicht erforderlich, damit ein Mieterhöhungsverlangen die formellen Voraussetzungen des § 558a BGB erfüllt. Wie der Senat bereits entschieden hat, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels jedenfalls dann nicht, wenn dieser allgemein zugänglich ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Tz. 15). Da der Mietspiegel für Wiesbaden nach den Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Beschwerdegericht Bezug nimmt, in Wiesbaden durch die Interessenverbände der Mieter und Vermieter gegen Zahlung eines geringen Betrages von 3 € abgegeben wird und er zudem, wie den Ausführungen des Beschwerdegerichts zu entnehmen ist, (vollständig) im Internet veröffentlicht wird, ist der Mietspiegel im vorgenannten Sinne allgemein zugänglich. ..." (BGH, Beschluss vom 28.04.2009 - VIII ZB 7/08)

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Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und bietet er dabei dem Mieter die Einsichtnahme des Mietspiegels in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters an, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 15; BGH, Urteil vom 11.03.2009 - VIII ZR 74/08).

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„... Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 13. Juli 2006 formell ordnungsgemäß begründet worden (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Die Klage hätte nicht als unzulässig abgewiesen werden dürfen.

Wie der Senat (Urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573) - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden hat, ist bei Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel - wie im vorliegenden Fall - nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Der Mieter kann dann ohne Weiteres prüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt (Senat, aaO, Tz. 16 m.w.N.). So ist es hier. Ob die Mietwohnung der Beklagten in das Mietspiegelfeld H 7 oder, wie die Beklagte meint, in das Feld H 6 einzuordnen ist, ist keine Frage der Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens und bedarf hier deswegen keiner Entscheidung. ..." (BGH, Urteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 316/07)

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Der Vermieter kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt (BGH, Urteil vom 17. September 2008 - VIII ZR 58/08).

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„... 2. Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht eine Verpflichtung des Beklagten verneint, einer Mieterhöhung über den von ihm hingenommenen Erhöhungsbetrag hinaus zuzustimmen. Deshalb braucht nicht entschieden zu werden, ob das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin auch daran hätte scheitern müssen, dass es den an ein solches Verlangen zu stellenden formellen Anforderungen nicht genügt hat (§ 558a BGB) oder dass es im Laufe des Rechtsstreits nicht zumindest noch in zureichender Weise nachgebessert worden ist.

a) Das Berufungsgericht, das in seinem Urteil auf die Kleinreparaturklausel nicht eingegangen ist, hat die formularvertragliche Schönheitsreparaturklausel wegen eines starren Fristenplans für unwirksam gehalten. Ob dieser Beurteilung, die in der Revisionsinstanz nicht angegriffen wird, zu folgen ist, kann dahingestellt bleiben. Denn selbst im Falle einer Unwirksamkeit der beiden Klauseln steht der Klägerin ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete um einen - wie auch immer zu bemessenden - Zuschlag nicht zu.

Allerdings soll der Vermieter nach der vor allem in der Instanzrechtsprechung überwiegend vertretenen Auffassung einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen können, wenn entgegen der üblichen Vertragsge-staltung, wie sie den bestehenden Mietspiegeln mit der dort ausgewiesenen Nettomiete in aller Regel zugrunde liegt, die Schönheitsreparaturen nicht von dem Mieter übernommen werden, sondern bei dem Vermieter verbleiben (OLG Koblenz, WuM 1985, 15; OLG Frankfurt/M., NJW-RR 2001, 945; OLG Karlsruhe, NZM 2007, 481; OLG Frankfurt/M., WuM 2008, 82; LG Hamburg, ZMR 2003, 491; LG Frankfurt/M., NJW-RR 2003, 1522; LG München I, NZM 2002, 945; LG Berlin, GE 1997, 48; LG Wiesbaden, WuM 1987, 127; ebenso MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 20; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a BGB Rdnr. 48 ff.; Flintrop in: Hannemann/Wiegner, MAH Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 35 Rdnr. 115). Hierfür könne es keinen Unterschied machen, ob sich die Parteien bewusst dafür entschieden hätten, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen solle, oder ob sich dies allein daraus ergebe, dass der Vermieter hierzu wegen der Unwirksamkeit der formularmäßigen Überwälzung dieser Pflicht auf den Mieter verpflichtet sei. Diese Auffassung ist jedoch abzulehnen.

aa) Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie er der Klägerin vorschwebt, sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen.

bb) Einem weitergehenden Anspruch auf Erhöhung der Miete durch die Gewährung eines Zuschlags steht auch der Sinn und Zweck des § 558 BGB entgegen. Dieser geht dahin, es dem Vermieter zu ermöglichen, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen (vgl. BVerfGE 37, 132, 141 f.; 79, 80, 85; Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06, NJW 2007, 2546, Tz. 12; Staudinger/Emmerich BGB (2006), § 558 Rdnr. 3; MünchKommBGB/Artz, aaO, § 557 Rdnr. 1 f., § 558 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558 Rdnr. 47).

Nach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers bilden also die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von der Klägerin geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheits- und Kleinreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen (vgl. Emmerich, NZM 2006, 761, 764 f.; Sternel, NZM 2007, 545, 551 f.; Hannemann in: Festschrift für Blank, 2006, S. 189, 199 ff.; Blank in: Schriftenreihe des Ev. Siedlungswerks in Deutschland e.V., Bd. 75, 2006, S. 17, 31 f.; Flatow, WuM 2007, 551, 552; Eisenhardt, WuM 2008, 63, 64 f.).

cc) Ohne Erfolg beruft sich die Revision der Klägerin darauf, dass es sich nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 105, 71, 79) bei der Übernahme der Schönheitsreparaturen rechtlich und wirtschaftlich um einen Teil der Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Räume handele. Aus dieser Rechtsprechung lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten. Der Entgeltcharakter bildet insoweit lediglich einen Umstand, der für die Würdigung von Bedeutung ist, ob entsprechende Formularklauseln einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhalten. Der Entgeltcharakter als solcher kann dagegen keinen abstrakten Zuschlag rechtfertigen, wie er von der Klägerin entsprechend § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung geltend gemacht wird, weil damit, wie dargelegt, entgegen der gesetzgeberischen Konzeption nicht die ortsübliche Vergleichsmiete, sondern ein Kostenelement für die Begründung der Mieterhöhung herangezogen würde.

dd) Nach einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung soll die Bildung eines Zuschlags allerdings nur dazu dienen, eine Vergleichbarkeit der Ausgangsmiete mit der Vergleichsmiete bei einer unterschiedlichen Mietstruktur herzustellen. Insoweit verhalte es sich nicht anders als bei einer vereinbarten Teilinklusivmiete, wenn der zum Vergleich herangezogene Mietspiegel von einer Nettomiete ausgehe. Auch in einem solchen Fall sei die Vergleichbarkeit durch die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden Kostenanteils herzustellen (OLG Karlsruhe, aaO, 482; vgl. ferner Börstinghaus, WuM 2007, 426, 427 f.).

Dieser Sichtweise kann ebenfalls nicht gefolgt werden, weil sie außer Acht lässt, dass die Betriebskosten mit den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht gleichgesetzt werden können. Für die Betriebskosten sieht das Gesetz die Möglichkeit einer Umlage (§ 556 BGB) ausdrücklich vor. Dementsprechend werden bei der Erstellung der Mietspiegel lediglich die Nettomieten zugrunde gelegt. An diese Praxis, wonach die Nettomiete im Marktgeschehen der Ausgangspunkt einer Mietpreisbildung ist, hat auch der Senat angeknüpft, als er bei der Teilinklusivmiete die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden Kostenanteils für sachgerecht erachtet hat (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 13 ff.; Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 10; Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, WuM 2007, 707, Tz. 9).

Bei den für Schönheitsreparaturen anzusetzenden Kosten, die ein zusätzliches Element in die Mietpreisbildung hineintragen würden, ist die Ausgangslage hingegen anders. Zwar ist am Markt die Überwälzung dieser Reparaturen als solcher auf den Mieter seit langem zur Regel geworden. Ob dies aber auch dann der Fall gewesen wäre, wenn der Mieter nicht mehr ohne Weiteres die Möglichkeit der kostengünstigen Selbstvornahme zu einem Zeitpunkt hätte, der bei Vertragsschluss regelmäßig noch in ferner Zukunft liegt und ihm gewisse Steuerungsmöglichkeiten eröffnet, sondern er die Kosten der Schönheitsreparaturen über einen monatlich zu zahlenden Aufschlag auf die Grundmiete abzugelten hätte, ist offen. Für die Kosten von Kleinreparaturen kann im Ergebnis nichts anderes gelten.

Da es für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht auf fiktive Verhältnisse, sondern auf die tatsächliche Vergleichsmiete am Markt ankommt, fehlt es für die beanspruchte, über die tatsächliche Vergleichsmiete hinausgehende Mieterhöhung an einer tauglichen Anknüpfung in den Marktgegebenheiten.

b) Die Klägerin kann die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen. Nach der Rechtsprechung des Senats setzt eine ergänzende Vertragsauslegung zur Schließung einer Lücke, die durch die Unwirksamkeit einer der Inhaltskontrolle nach dem AGB-Recht unterliegenden Klausel entstanden ist, voraus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke einer Vervollständigung bedarf. Das ist aber nur dann anzunehmen, wenn dispositives Gesetzesrecht zur Füllung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des AGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rechnung tragende Lösung bietet (BGHZ 143, 103, 120, m.w.N). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt, da der Verbleib der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB angelegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bei dem Vermieter keine unangemessene, den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung darstellt. Der Verwender einer unzulässigen Formularbestimmung muss sich vielmehr im Rahmen dessen, was noch als angemessene, den typischen Interessen der Vertragspartner Rechnung tragende Lösung anzusehen ist, mit der ihm ungünstigeren Regelung begnügen, die der ersatzlose Wegfall der von ihm verwendeten unzulässigen Klausel zur Folge hat (BGHZ, aaO, 121).

c) Der Klägerin steht der beanspruchte Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete auch nicht gemäß § 313 BGB wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu. Nach dieser Vorschrift kommt eine Anpassung des Vertrages in Betracht, wenn einer Vertragspartei unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht jedoch kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tragen hat, der sich auf die Störung beruft (§ 313 Abs. 1 BGB; Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771, Tz. 11 ff.).

Bei der Unwirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen weist § 306 BGB grundsätzlich dem Verwender das Risiko der Unwirksamkeit und der daraus erwachsenden Folgen zu. Denn nach § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Inhalt des Vertrages in diesem Fall nach den sonst zur Anwendung kommenden gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass die Klägerin als Vermieterin mangels wirksamer Abwälzung der Schönheits- und Kleinreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen hat. Die wirtschaftlichen Nachteile der Klauselunwirksamkeit sind also ihrer Risikosphäre zugewiesen. ..." (BGH, Urteil vom 09.07.2008 - VIII ZR 83/07)

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Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 558d BGB) Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist. Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen (BGH, Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 11/07):

„... Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Mieterhöhungsverlangen des Klägers im Schreiben vom 29. Oktober 2003 in einer den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Weise begründet worden (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung hätte deshalb vom Berufungsgericht nicht wegen eines formellen Mangels des Erhöhungsverlangens als unzulässig abgewiesen werden dürfen.

1. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen; auf diese Weise sollen überflüssige Prozesse vermieden werden (Senatsurteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, NJW-RR 2006, 1599, Tz. 13; Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 10 m.w.N.; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 558a Rdnr. 8). Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter "konkrete Hinweise" auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt (Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NZM 2004, 219, unter II 2 b, zu § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG); dabei dürfen jedoch an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (Senatsurteil vom 12. November 2003, aaO; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 558a Rdnr. 19: "erste Hinweise"; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558a Rdnr. 14 f.). Danach muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (Blank/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 9; Staudinger/Emmerich, aaO; MünchKommBGB/Artz, aaO).

2. Nimmt der Vermieter - wie im vorliegenden Fall - zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 558d BGB), so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen; dies ergibt sich nicht nur aus dem Zweck des Begründungserfordernisses, sondern unmittelbar aus der Bestimmung des § 558a Abs. 3 BGB. Das Begründungserfordernis nach § 558a Abs. 1 BGB wird durch § 558a Abs. 3 BGB für den Fall des Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels (§ 558d BGB) dahin konkretisiert, dass der Vermieter die Angaben, die ein qualifizierter Mietspiegel für die Wohnung enthält, dem Mieter im Erhöhungsverlangen in jedem Fall mitzuteilen hat, das heißt unabhängig davon, ob der Vermieter die Mieterhöhung auf diesen Mietspiegel oder auf ein anderes Begründungsmittel des § 558a Abs. 2 BGB stützt. Diese Bestimmung dient dazu, das Mieterhöhungsverlangen transparenter zu machen, und schreibt deshalb zwingend vor, dass der Vermieter die Angaben des qualifizierten Mietspiegels zur Wohnung in seinem Mieterhöhungsverlangen "stets" mitzuteilen hat (Gesetzentwurf der Bundesregierung für das Mietrechtsreformgesetz, BT-Drs. 14/4553, S. 55). Auch wenn die Vorschrift in erster Linie eine besondere Anforderung an die Begründung des Erhöhungsverlangens in den Fällen des § 558a Abs. 2 Nr. 2 bis 4 BGB stellt, so erfasst sie doch auch den Fall des § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB, in dem der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens unmittelbar auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug nimmt.

3. Das Erhöhungsverlangen des Klägers vom 29. Oktober 2003 genügt den Anforderungen nach § 558a Abs. 3 BGB.

a) Bei der hier maßgeblichen Berliner Mietspiegeltabelle 2003 für die westlichen Bezirke handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel, der ein Raster aus mit Buchstaben und Ziffern bezeichneten Feldern enthält, in denen für bestimmte Kategorien von Wohnungen (gegliedert nach Größenordnung, Zeitraum der Bezugsfertigkeit, Wohnlage und Ausstattung) jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist. In einem solchen Fall einer eindeutigen Zuordnung tatsächlicher Gegebenheiten einer Wohnung zu einer bestimmten Spanne in einem genau bezeichneten Feld des Mietspiegels ist im Erhöhungsverlangen die Mitteilung des konkreten Mietspiegelfeldes, das hinsichtlich Größe, Alter, Wohnlage und Ausstattung nach der Auffassung des Vermieters für die gemietete Wohnung einschlägig ist, ausreichend, um den Mieter auf die im Mietspiegel enthaltenen Angaben für die Wohnung, insbesondere die dort angegebene Spanne, hinzuweisen. Der Mietspiegel selbst muss dem Erhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn es sich - wie im vorliegenden Fall - um einen im Amtsblatt veröffentlichten und damit allgemein zugänglichen Mietspiegel handelt (vgl. MünchKommBGB/Artz, aaO, Rdnr. 18 m.w.N.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a Rdnr. 34; Staudinger/Emmerich, aaO, Rdnr. 25).

Mehr als die Angabe des für die Wohnung - nach Auffassung des Vermieters - einschlägigen Mietspiegelfeldes, das sowohl die Voraussetzungen für die Einordnung der Wohnung in dieses Feld als auch die sich daraus ergebende Spanne ausweist, ist nicht erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Bereits aufgrund der Mitteilung des Mietspiegelfeldes, das die Spanne enthält, kann der Mieter das betreffende Feld ohne weiteres im Mietspiegel finden und überprüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt (vgl. Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 558a Rdnr. 14a). Einer darüber hinausgehenden, ausdrücklichen Mitteilung der Spanne bedarf es dazu nicht (aA Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 163). Auch aus der Gesetzesbegründung zu § 558a Abs. 3 BGB (BT-Drs. 14/4553, aaO) ist eine weitergehende Begründungspflicht des Vermieters nicht herzuleiten. Soweit demgegenüber das Senatsurteil vom 12. November 2003 (aaO) zum Begründungserfordernis nach § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG - ohne Einschränkung - gefordert hat, dass der Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützen will, zur Begründung seines Begehrens die in der entsprechenden Kategorie des Mietspiegels genannten Mietzinsspannen (in jedem Fall) anzugeben hat, hält der Senat daran nicht fest.

b) Danach ist das Erhöhungsverlangen des Klägers vom 29. Oktober 2003 in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Über die Angaben des Mietspiegels für die Wohnung (§ 558a Abs. 3 BGB) hat der Kläger die Beklagten informiert, indem er ihnen mitgeteilt hat, dass ihre Wohnung in das Mietspiegelfeld J1 des Berliner Mietspiegels 2003 für die westlichen Bezirke einzuordnen ist. Die Beklagten konnten, wenn sie die Berechtigung des Erhöhungsverlangens überprüfen wollten, durch Einblick in das Mietspiegelfeld J1 des Berliner Mietspiegels 2003 auf einen Blick ablesen, von welchen tatsächlichen Gegebenheiten der Wohnung hinsichtlich der Wohnfläche (90 qm und mehr), des Zeitraums der Bezugsfertigkeit (bis 1918), der Wohnlage (einfach) und der Ausstattung (mit Sammelheizung oder Bad, mit WC in der Wohnung) der Kläger ausgegangen ist und welche Spanne der Mietspiegel für eine solche Wohnung ausweist (2,46 € - 3,44 €/qm). Dem berechtigten Informationsbedürfnis der Beklagten, einen konkreten Hinweis zur Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu erhalten, hat der Kläger damit genügt. ..."

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Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen (BGH, Urteil vom 26.10.2005 - VIII ZR 41/05):

„... Die Kläger sind Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Berlin. § 4 Ziff. 3 des Formularmietvertrags vom 27. Oktober 1986 enthält folgende Regelung:

"a) Die in Ziffer 1. a oder 1. b vereinbarte Miete enthält sämtliche Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. Berechnungsverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, soweit diese Betriebskosten nicht gemäß der nachfolgenden Vereinbarung (Ziffer 3. b) gesondert vom Mieter zu tragen sind. Soweit Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. Berechnungsverordnung in der unter Ziffer 1. a oder 1. b vereinbarten Miete enthalten sind, sind sämtliche Betriebskostenerhöhungen seit Vertragsabschluss vom Mieter zu tragen. Neu eingeführte Betriebskosten sind vom Zeitpunkt der Entstehung an vom Mieter anteilig zu tragen."

Nach § 4 Ziff. 3 b des Mietvertrags haben die Beklagten die Heizungs- und Warmwasserkosten gesondert zu tragen.

Seit dem 1. Mai 2000 betrug die Miete für die Wohnung der Beklagten, die eine Wohnfläche von 200,01 m2 hat, 766,20 € (3,83 €/m2) zuzüglich Kabelfernsehgebühr. Mit Schreiben vom 18. Februar 2003 verlangten die Kläger von den Beklagten, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete um 153,24 € (20 %) auf 919,44 € (4,60 €/m2) mit Wirkung zum 1. Mai 2003 zuzustimmen. Zur Begründung nahmen sie auf den Berliner Mietspiegel in seiner damals bekannt gemachten Fassung 2000 Bezug, der in einer Mietspiegelwertetabelle Netto-Kaltmieten als ortsübliche Vergleichsmieten in Euro je Quadratmeter Wohnfläche pro Monat ausweist, und ordneten die Wohnung in das Feld "J 2" ein. In diesem Feld enthält die Mietspiegelwertetabelle einen Mietwert von 3,80 €/m2 sowie eine Spanne von 2,79 bis 4,71 €. In einer Anlage zum Mieterhöhungsverlangen bezifferten die Kläger den "Mietspiegelwert brutto" auf 5,09 €/m2 (Mietspiegelwert 3,80 €/m zuzüglich eines in der bisher gezahlten Miete enthaltenen Betriebskostenanteils von 1,29 €/m2).

Die Beklagten stimmten dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu. Der Berliner Mietspiegel 2003 weist im Feld "J 2" nunmehr einen Mietwert von 3,67 €/m2 und eine Spanne von 2,60 bis 4,96 € aus.

Mit ihrer Klage haben die Kläger von den Beklagten verlangt, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 766,20 € auf 919,44 € ab dem 1. Mai 2003 zuzustimmen. Die Beklagten haben unter anderem die Höhe des in dem Zustimmungsverlangen veranschlagten Betriebskostenanteils von 1,29 €/m2 bestritten. Die Kläger haben diesen unter Vorlage einer Betriebskostenaufstellung für das Jahr 1997 erläutert. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das gemäß § 119 Abs. 1 Nr. 1 b GVG zuständige Kammergericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Zustimmungsbegehren weiter. ...

1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er - wie hier die Kläger - mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen ist.

a) Zu Recht geht das Berufungsgericht zunächst davon aus, dass das Mieterhöhungsverlangen der Kläger vom 18. Februar 2003 - auf das die §§ 558 ff. BGB anzuwenden sind, weil es nach dem 1. September 2001 zugegangen ist (vgl. Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB) - in Verbindung mit der während des Rechtsstreits vorgelegten Betriebskostenaufstellung für das Jahr 1997 eine den formellen Anforderungen genügende Begründung enthält. Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (Senat, Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947, unter II 1; Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b, jew. m.w.Nachw., zu § 2 Abs. 2 MHG).

Dieser Anforderung wird das Zustimmungsverlangen, das die Kläger durch die genannte Betriebskostenaufstellung näher begründet haben (§ 558 b Abs. 3 Satz 1, 2. Alt. BGB), gerecht. Aus dieser Aufstellung ist nachvollziehbar, wie sich der von den Klägern zugrunde gelegte Anteil der Betriebskosten in Höhe von 1,29 €/m2 an der vereinbarten Bruttokaltmiete zusammensetzt. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, betrifft die Frage, ob die Aufstellung der Höhe nach zutreffend war, nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung (vgl. Senatsurteil vom 12. November 2003, aaO; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558 a Rdnr. 14 f. m.w.Nachw.; vgl. auch BVerfGE 53, 352, 361 f.; BT-Drucks. 14/4553 S. 54 zu § 558 a BGB). Die Beklagten waren aufgrund der vorgelegten Betriebskostenaufstellung für 1997 in der Lage, vom Vermieter eine Erläuterung zur Höhe des zuletzt in der Miete enthaltenen Betriebskostenanteils zu verlangen (vgl. Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b, zu den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung).

b) Die von den Klägern vorgelegte Betriebskostenaufstellung aus dem Jahre 1997 ist jedoch in materiell-rechtlicher Hinsicht nicht zum Nachweis der Höhe des von den Beklagten bestrittenen Betriebskostenanteils von 1,29 €/m2 an der vereinbarten Bruttokaltmiete geeignet.

aa) Begründet der Vermieter sein Verlangen nach Zustimmung zu einer Erhöhung der vereinbarten Bruttokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit einem Mietspiegel (§ 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB), der lediglich Nettokaltmieten ausweist, bedarf es einer Umrechnung, um die Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen - Bruttomiete einerseits, Nettomiete andererseits - zu gewährleisten (vgl. nur MünchKommBGB/Artz, aaO, § 558 Rdnr. 9 und § 558 a Rdnr. 20; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 a Rdnr. 57; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 558 Rdnr. 13 f.). Nach der herrschenden Auffassung, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, kann die Vergleichbarkeit dadurch hergestellt werden, dass ein Zuschlag in Höhe der derzeit auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettokaltmiete hinzugerechnet wird, sofern sie den Rahmen des Üblichen nicht überschreiten (OLG Stuttgart, NJW 1983, 2329, 2330; OLG Hamm, NJW-RR 1993, 398; Artz, aaO, § 558 a Rdnr. 20; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 558 a Rdnr. 8; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, § 558 a Rdnr. 15; Börstinghaus, aaO, Rdnr. 57 ff. m.w.Nachw.; Hannemann, NZM 1998, 612, 613). Umgekehrt kann der Betriebskostenanteil aus der vereinbarten Bruttomiete herausgerechnet werden, um den in der Vertragsmiete enthaltenen Nettomietanteil dem (Netto-)Mietspiegelwert gegenüberzustellen (Börstinghaus, aaO, Rdnr. 57; Hannemann, aaO). Nach anderer Ansicht ist der aufgrund der letzten Vereinbarung oder Erhöhung in der Miete enthaltene Betriebskostenanteil maßgeblich (Beuermann, NZM 1998, 598 ff.). Nach einer weiteren Meinung soll zu der Nettomiete des Mietspiegels ein durchschnittlicher (pauschaler) Betriebskostenanteil hinzugerechnet werden, sofern solche Werte - wie in Berlin - bekannt gemacht werden (LG Berlin, NJW-RR 1999, 1169; NJW-RR 1999, 1608; AG Charlottenburg, GE 2005, 743 und 807); die im Berliner Mietspiegel veröffentlichte monatliche Betriebskostenpauschale beträgt für das von den Klägern bezeichnete Mietspiegelfeld unstreitig 1,17 €/m2.

bb) Das Berufungsgericht ist den beiden zuletzt genannten Auffassungen, die die Revision sich zu Eigen macht, zu Recht nicht gefolgt.

(1) Der Vermieter hat gemäß § 558 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zu der im Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsverlangens ortsüblichen Vergleichsmiete (BayObLG, NJW-RR 1993, 202 m.w.Nachw.; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 558 Rdnr. 18; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558 Rdnr. 52; Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 494). Daraus folgt, dass es der Angabe des zu diesem Zeitpunkt feststellbaren Betriebskostenanteils an der vereinbarten Bruttomiete bedarf, um die im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens maßgebliche Vergleichsmiete entweder durch Zuschlag des Betriebskostenanteils auf den ortsüblichen Nettomietspiegelwert oder durch dessen Abzug von der vertraglichen Bruttomiete bestimmen zu können.

Entgegen der Auffassung der Revision können frühere Betriebskostenanteile - wie hier nach dem Stand 1997 - nicht bereits deswegen herangezogen werden, weil dies den Mieter als Schuldner des Erhöhungsverlangens notwendig begünstigen würde. Dies wäre nur dann der Fall, wenn die Betriebskosten ständig steigen würden. Die Revision berücksichtigt jedoch nicht, dass die Betriebskosten - zumindest zeitweilig - durchaus sinken können, etwa indem der Vermieter Verträge mit preiswerteren Dienstleistungs- oder Versorgungsunternehmen abschließt oder bestimmte Kosten nicht mehr anfallen. Dies trifft auch für die Wohnung der Beklagten jedenfalls für den Zeitraum von 1997 bis 1999 zu, weil sich die Betriebskosten ausweislich der von den Klägern im zweiten Rechtszug vorgelegten Aufstellung im Jahr 1999 - wenn auch nur geringfügig - verringert haben. Eine Mieterhöhung wäre dann, bezogen auf die Differenz zu dem früheren, höheren Betriebskostenanteil, nur um einen entsprechend geringeren Betrag zulässig.

Der Revision ist auch nicht darin zu folgen, dass durch die Berücksichtigung des zuletzt feststellbaren Betriebskostenanteils eine "schleichende" Betriebskostenerhöhung ohne Einhaltung der formellen Vorgaben des § 560 BGB erreicht wird (vgl. auch Beuermann, NZM 1998, 598, 599 zu § 4 MHG). Für den hier einschlägigen Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 1 BGB ist es ohne Bedeutung, ob die Voraussetzungen des Zustimmungsanspruchs infolge einer Steigerung der ortsüblichen Nettovergleichsmieten oder wegen gestiegener Betriebskosten und einer damit verbundenen Verringerung des Nettomietanteils eingetreten sind (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 59).

(2) Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass zur Herstellung der Vergleichbarkeit zwischen der vertraglichen Bruttokaltmiete und den Nettovergleichsmieten des Mietspiegels auch nicht auf die Durchschnittswerte des Berliner Mietspiegels für Betriebskosten abzustellen ist. Dies könnte im Einzelfall zu Ergebnissen führen, die dem Zweck des § 558 Abs. 1 BGB zuwiderlaufen, dem Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete - jedoch nicht darüber hinaus - zu gewähren. Denn die auf eine Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten entsprechen nicht in jedem Falle den Durchschnittswerten des Mietspiegels. So liegt es nach dem Vortrag der Kläger auch im vorliegenden Mietverhältnis, weil die konkreten Betriebskosten danach 1,29 €/m2 betragen, während der Pauschalwert des Berliner Mietspiegels 1,17 €/m2 beträgt. Übersteigen die auf die Wohnung entfallenden, dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechenden Betriebskosten den statistischen Durchschnittswert, so könnte der Vermieter gegebenenfalls keine Erhöhung des in der Vertragsmiete enthaltenen Nettomietanteils auf die ortsübliche Nettovergleichsmiete erreichen, weil die aus der ortsüblichen Nettomiete und dem pauschalen Betriebskostenanteil des Mietspiegels gebildete fiktive Bruttomiete niedriger wäre als die Summe der ortsüblichen Nettomiete und der tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten. Hierdurch würde der Vermieter, für den die Betriebskosten lediglich einen "durchlaufenden Posten" darstellen, schlechter gestellt als ein Vermieter in einem Mietverhältnis, in dem eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart ist. Umgekehrt könnte ein Vermieter, wenn die tatsächlich anfallenden Betriebskosten unter dem Durchschnittswert liegen, zu Lasten des Mieters einen die ortsübliche Nettomiete übersteigenden Nettomietanteil erzielen, weil die fiktive Bruttovergleichsmiete aus der Summe der ortsüblichen Nettomiete und der (höheren) durchschnittlichen Betriebskosten gebildet würde.

Entgegen der Auffassung der Revision (unter Berufung auf KG, NJW-RR 1998, 152; Staudinger/Emmerich, aaO, Rdnr. 14) ist die Berechnung der Vergleichsmiete anhand von Durchschnittswerten für Betriebskosten im vorliegenden Fall auch nicht als gleichwertige Berechnungsmethode neben einer Berechnung anhand der konkreten Betriebskosten zulässig. Dies würde dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, die ihm günstigere Berechnungsmethode zu Lasten des Mieters zu wählen. Eine solche Wahlmöglichkeit ist dagegen ausgeschlossen, wenn zur Herstellung des Vergleichsmaßstabs entweder die auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten aus der Bruttovertragsmiete herausgerechnet oder sie zur Nettovergleichsmiete hinzugerechnet werden.

Dies steht im Einklang mit dem Berliner Mietspiegel. Dieser enthält nach den von der Revision unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts für den Fall einer vereinbarten Bruttokaltmiete den Hinweis, dass der ortsüblichen Nettokaltmiete die Betriebskosten hinzugerechnet werden könnten, "die auf die fragliche Wohnung entfallen". Diesem Hinweis hat das Berufungsgericht ohne Rechtsverstoß entnommen, dass die im Mietspiegel angegebenen Durchschnittswerte für Betriebskosten nach der Vorstellung der Mietspiegelverfasser nicht zur Ermittlung fiktiver Bruttovergleichsmieten bestimmt sind.

2. Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe unter Verstoß gegen § 139 Abs. 2 Satz 1 ZPO eine Überraschungsentscheidung zu Lasten der Kläger getroffen, greift im Ergebnis nicht durch. Nach § 139 Abs. 2 Satz 1 ZPO darf das Gericht allerdings, soweit nicht nur eine Nebenforderung betroffen ist, auf einen Gesichtspunkt, den eine Partei erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten hat, seine Entscheidung nur stützen, wenn es darauf hingewiesen und Gelegenheit zur Äußerung dazu gegeben hat. Mit Recht beanstandet die Revision, aus dem vom Berufungsgericht vor der mündlichen Verhandlung gegebenen Hinweis sei nicht zu schließen gewesen, dass das Gericht die Darlegung und den Nachweis der zuletzt gezahlten Betriebskosten für erforderlich gehalten habe, der Hinweis sei im Gegenteil dahingehend zu verstehen gewesen, dass das Gericht lediglich eine Erläuterung des bereits dargelegten Betriebskostenanteils aus dem Jahre 1997 vermisst habe. Gleichwohl ist die Rüge revisionsrechtlich nicht beachtlich, weil sie nicht ordnungsgemäß ausgeführt ist und deswegen nicht geprüft werden kann, ob das angefochtene Urteil auf dem Verstoß beruht.

Nach allgemeiner Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum muss derjenige, der eine Verletzung des § 139 ZPO durch das Berufungsgericht rügt, im Einzelnen angeben, was er auf einen entsprechenden Hinweis vorgebracht hätte. Der zunächst unterbliebene Vortrag muss vollständig nachgeholt und über die Rüge aus § 139 ZPO schlüssig gemacht werden (BGH, Urteil vom 8. Oktober 1987 - VII ZR 45/87, WM 1988, 197 unter I, 2; Senat, Urteil vom 9. Dezember 1987 - VIII ZR 374/86, WM 1988, 432 unter III, 1; Musielak/Ball, ZPO, 4. Aufl., § 551 Rdnr. 11). Dies haben die Kläger versäumt, wie die Revisionserwiderung zutreffend rügt. Die bloße Behauptung, sie hätten die entsprechenden Nachweise auch für den geforderten Zeitraum erbringen können, ersetzt nicht eine konkrete Darlegung, auf welchen Betrag sich die auf die Wohnung zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens im Jahre 2003 entfallenden Betriebskosten beliefen und wie sie sich zusammengesetzt haben. ..."

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„... Die Klägerin ist nicht berechtigt, von den Beklagten Zustimmung zu der von ihr mit Schreiben vom 30. Mai 2001 geltend gemachten Mieterhöhung zu verlangen. Das Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, da es nicht ordnungsgemäß begründet wurde.

Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG), das gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB auf den vorliegenden Fall noch anwendbar ist, ist ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber schriftlich geltend zu machen und zu begründen. Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 25. Februar 2004 (VIII ZR 116/03 unter II 1, zur Veröffentlichung bestimmt) ausgeführt hat, sind in das Mieterhöhungsverlangen auch die nach § 2 Abs. 1 Satz 2 und § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG anzusetzenden Kürzungsbeträge aufzunehmen (ebenso Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 a Rdnr. 30). Nach dem Sinn und Zweck der Regelung ist es dabei nicht ausreichend, wenn der Vermieter lediglich die Kürzungsbeträge benennt, ohne die ihnen zugrundeliegenden Berechnungspositionen darzulegen. Mit dem Verfahren nach § 2 MHG soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens durch den Vermieter zu überprüfen. Damit sollen überflüssige Prozesse vermieden werden. Diesem Regelungszweck ist aber nur dann Genüge getan, wenn dem Mieter auch die Berechnungsgrundlage für die Kürzungsbeträge bekannt ist, da er nur dann nachvollziehen kann, ob er die vom Vermieter berechnete und verlangte Miete zu zahlen hat (vgl. Senat aaO; Börstinghaus, MDR 1998, 933, 935 f.). Der Vermieter muß, wenn er eine öffentliche Förderung erhalten hat, diejenigen Berechnungsgrundlagen für die Kürzungsbeträge darlegen, von denen allein er Kenntnis hat. Hierzu gehört die Angabe, wann er welche Mittel, zu welchem Zweck - Modernisierung oder Instandsetzung -, gegebenenfalls zu welchem Zinssatz erhalten hat.

An diesem Ergebnis ändern entgegen der Auffassung der Revision auch die sprachlichen Unterschiede zwischen § 2 MHG und § 3 Abs. 3 MHG nichts. Während nach § 3 Abs. 3 MHG die Mieterhöhungserklärung nur wirksam ist, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen nach Abs. 1 der Vorschrift erläutert wird, fordert § 2 Abs. 2 MHG eine schriftliche Begründung des Mieterhöhungsverlangens. Aus diesem sprachlichen Unterschied läßt sich jedoch keine Differenzierung hinsichtlich der Anforderungen an das jeweilige Begründungserfordernis ableiten (so im Ergebnis schon Senat aaO). Eine solche folgt auch nicht daraus, daß § 3 Abs. 3 MHG ausdrücklich auf Abs. 1 der Regelung verweist, während § 2 Abs. 2 MHG einen solchen Verweis nicht enthält. Die in den jeweiligen Absätzen 1 der Vorschriften genannten Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters sind so unterschiedlich, daß daraus für die Intensität des Begründungserfordernisses der Mieterhöhungserklärung keine Schlüsse gezogen werden können.

Dieses Ergebnis steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, wonach an die Begründungspflicht eines Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen. Das Bundesverfassungsgericht hat zwar ausgeführt, daß eine Handhabung der Verfahrensregeln, die praktisch zu einem Mietpreisstopp und zu einer Beseitigung des gesetzlichen Anspruchs auf die Vergleichsmiete führen würde, im Widerspruch zum Gesetz stehe und auch das Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 GG verletze (BVerfGE 53, 352, 358 f.). Es hat aber auch ausdrücklich die Zweckbestimmung des § 2 Abs. 2 MHG hervorgehoben, die darin bestehe, dem Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung zu geben, damit er sich anhand der ihm mitgeteilten Daten schlüssig werden könne, ob er zustimmen wolle oder nicht. Der Mieter ist nur dann in der Lage, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen, wenn ihm die der Berechnung zugrundeliegenden Fakten bekannt sind. Dagegen ist es für den Vermieter nicht unzumutbar, die diesbezüglichen Daten an den Mieter zu übermitteln. Schließlich ist nur die Mitteilung der Eckdaten der dem Vermieter gewährten Förderung erforderlich. Für den Vermieter ist damit keine nennenswerte Mehrbelastung verbunden; denn für die Ermittlung des Kürzungsbetrages muß er ohnehin genau diese Berechnung anstellen, und es geht nur noch darum, daß er das Zahlenwerk in die Begründung seines Mieterhöhungsverlangens überträgt.

3. Da die Klägerin den Beklagten lediglich den Kürzungsbetrag von 0,07 DM/qm, nicht jedoch die diesem Betrag zugrundeliegenden Berechnungspositionen mitgeteilt hat, ist das Mieterhöhungsverlangen vom 30. Mai 2001 formell unwirksam. Das Berufungsgericht hat die Klage daher zu Recht als unzulässig angesehen (vgl. Senatsurteil vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03, zur Veröffentlichung bestimmt). Die Revision ist deshalb zurückzuweisen. ..." (BGH, Urteil vom 12.05.2004 - VIII ZR 235/03).

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Ein Mieterhöhungsverlangen ist aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter in der Begründung auf die Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung für die Modernisierung der Wohnung und die dadurch veranlaßte Kürzung der Mieterhöhung hinweist, den Kürzungsbetrag jedoch nicht nachvollziehbar erläutert. Dies gilt auch dann, wenn der Hinweis auf einem Versehen beruht, weil eine solche Förderung in Wirklichkeit nicht erfolgt und deshalb eine Kürzung nicht erforderlich ist (im Anschluß an Senatsurteil vom 25. Februar 2004, VIII ZR 116/03; BGH, Urteil vom 12.05.2004 - VIII ZR 234/03).

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Zur Frage, ob ein Mieterhöhungsverfahren allein gegen den in der gemeinsam angemieteten Wohnung verbleibenden Mieter durchgeführt werden kann, wenn der aus der Wohnung ausgezogene Ehegatte mit dem Vermieter seine Entlassung aus dem Mietverhältnis vereinbart hat und nur der andere Ehegatte seitdem die Wohnung nutzt und die Miete zahlt (BGH, Urteil vom 03.03.2004 - VIII ZR 124/03).

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Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG erfordert es grundsätzlich, daß der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung in das Erhöhungsverlangen aufnimmt. Zur Bindung eines Vermieters hinsichtlich eines Mieterhöhungsverlangens nach den §§ 2, 3 MHG, wenn er öffentliche Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung in Anspruch genommen hat (BGH, Urteil vom 25.02.2004 - VIII ZR 116/03).

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Zur Zulässigkeit einer Mieterhöhung bei einem Mietvertrag, in dem die vermietete Wohnung als "öffentlich gefördert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebunden" bezeichnet wird (BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 115/03).

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Ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ist gegeben, wenn der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennt und die erhöhte Miete angibt. Liegt die verlangte Miete oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne, so ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht (BGH, Urteil vom 12.11.2003 - VIII ZR 52/03).

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„... 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Abweisung des Hauptantrages des Klägers, die Beklagte zur Zustimmung zur Mieterhöhung mit Wirkung ab dem 1. Februar 2001 zu verurteilen. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, daß das Mieterhöhungsverlangen des Klägers vom 6. November 2000, auf das nach Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB die Vorschrift des § 2 MHG in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung anzuwenden ist, unwirksam ist, weil die zur Begründung des Erhöhungsverlangens herangezogenen Vergleichswohnungen nicht hinreichend genau benannt wurden.

a) Das für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 2 Abs. 2 MHG (jetzt: § 558 a BGB) bestehende Begründungserfordernis soll dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, damit er während der Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG die Berechtigung der Mietzinserhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Erfolgt die Begründung anhand von Vergleichswohnungen, so soll der Mieter durch die Benennung von "einzelne(n)" Wohnungen die Möglichkeit haben, sich über die Vergleichswohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen (BGHZ 84, 392, 395 f. m.w.Nachw.). Die Vergleichswohnungen müssen deshalb so genau bezeichnet werden, daß der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden kann (vgl. Barthelmeß, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 107; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 60; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 438; Schultz in: Bub/Treier, Handbuch des Mietrechts, 3. Aufl., III Rdnr. 434; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 75).

b) Das Berufungsgericht ist von diesen Grundsätzen ausgehend zu Recht dazu gelangt, daß die Angaben des Klägers im Mieterhöhungsschreiben vom 6. November 2000 nicht ausreichend waren. Befinden sich nämlich, wie im vorliegenden Fall, in einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Geschossen auf derselben Ebene mehr als eine Wohnung, sind für die Auffindbarkeit der Wohnung über die Angabe der Adresse und des Geschosses hinaus weitere Angaben erforderlich. Solche Angaben können die Beschreibung der genauen Lage der Wohnung im Geschoß, die Bezeichnung einer nach außen erkennbaren Wohnungsnummer oder der Name des Mieters sein. Zu Unrecht meint die Revision, weitere Angaben seien hier deshalb nicht erforderlich gewesen, weil bei nur zwei Wohnungen in derselben Etage die Beklagte bei einer der beiden Mietparteien hätte nachfragen und auf diesem Weg die gemeinte Vergleichswohnung ermitteln können. Um die Wohnung auf diesem Weg aufzufinden, müßten beide Mieter nach der Miethöhe, der Größe der Wohnung und ihrer Ausstattung befragt und deren Angaben mit denen im Mieterhöhungsverlangen verglichen werden. Sind solche Nachforschungen aber notwendig, ist das Auffinden der Vergleichswohnung nicht mehr unschwer möglich.

c) Das Erfordernis, in einem Mieterhöhungsverlangen zum Zweck der Identifizierung der benannten Vergleichswohnungen auch deren Lage innerhalb eines Geschosses anzugeben, verletzt den Vermieter weder in seinem Eigentumsrecht (Art. 14 GG) noch in seinem Anspruch auf effektiven Rechtsschutz (Art. 19 Abs. 4 GG). Zwar dürfen nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts bei der Handhabung der verfahrensrechtlichen Vorschrift des § 2 Abs. 2 und 3 MHG an die Begründung des Mieterhöhungsverlangens nicht Anforderungen gestellt werden, durch die die mit dem Mieterhöhungsverfahren verbundenen Schwierigkeiten einseitig zu Lasten des Vermieters gehen (BVerfGE 49, 244, 250, 79, 80, 84; BVerfG NJW-RR 1993, 1485). Das Bundesverfassungsgericht hat es jedoch als zumutbar angesehen, daß der Vermieter dem Mieter diejenigen Informationen übermitteln muß, die diesem eine eigene Nachprüfung des Mieterhöhungsverlangens ermöglichen (vgl. BVerfGE 79, 80, 85). Dazu zählen jedenfalls diejenigen Angaben, die für die Identifizierbarkeit der Vergleichswohnungen erforderlich sind. Soweit in der Entscheidung BVerfGE 49, 244, 251 eine Angabe über die "Lage in der Etage" als nicht notwendig angesehen wurde, beruhte dies darauf, daß in dem zugrundeliegenden Fall der Vermieter neben der Adresse auch den Namen des Wohnungsinhabers angegeben hatte und anhand dessen die gemeinte Wohnung unschwer feststellbar war.

2. Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch gegen die Abweisung des Hilfsantrags, mit dem der Kläger aufgrund des Mieterhöhungsverlangens vom 30. August 2001 Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses ab dem 1. November 2001 begehrt. Nicht zu beanstanden ist zwar der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, die Nachholung eines Mieterhöhungsverlangens im Sinne von § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG, der nach Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB auch auf das am 30. August 2001 dem Prozeßbevollmächtigten der Beklagten zugegangene Erhöhungsverlangen Anwendung findet, erfordere eine vollständige Neuvornahme des Mieterhöhungsverlangens (LG Osnabrück, WuM 1985, 316; LG Berlin ZMR 1998, 430; LG Oldenburg NZM 2000, 31; Emmerich/Sonnenschein aaO, § 2 MHG Rdnr. 78; Fischer in: Bub/Treier, aaO VIII Rdnr. 69; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 710). Zu Unrecht hat das Berufungsgericht aber angenommen, der Prozeßbevollmächtigte der Beklagten sei zur Entgegennahme des Mieterhöhungsverlangens nicht bevollmächtigt gewesen. Vielmehr berechtigte die dem Prozeßbevollmächtigten der Beklagten erteilte Prozeßvollmacht ihn auch zum Empfang des zweiten Mieterhöhungsverlangens.

a) Eine Prozeßvollmacht ermächtigt nach § 81 ZPO den Bevollmächtigten zu allen den Rechtsstreit betreffenden Prozeßhandlungen. "Prozeßhandlungen" im Sinne dieser Vorschrift sind auch materiell-rechtliche Willenserklärungen, wenn sie sich auf den Gegenstand des Rechtsstreits beziehen, weil sie zur Rechtsverfolgung innerhalb des Prozeßziels oder zur Rechtsverteidigung dienen (vgl. BGHZ 31, 206, 209; BGH, Urteil vom 20. März 1992 - V ZR 7/91, NJW 1992, 1963 unter II 3; BAG, Urteil vom 10. August 1977 - V AZR 394/76, AP § 81 ZPO Nr. 2 = BB 1978, 208 unter I 1 a aa; Jauernig, Zivilprozeßrecht, 27. Aufl., § 21 IV.; Stein/Jonas/Bork, ZPO, 21. Aufl., § 81 Rdnr. 8 und 10; a.A. MünchKomm-ZPO/v. Mettenheim, 2. Aufl., § 81 Rdnr. 7 ff.). Solche Erklärungen sind auch dann von der Prozeßvollmacht umfaßt, wenn sie außerhalb des Prozesses abgegeben werden (BAG aaO, Jauernig aaO, Stein/Jonas/Bork aaO Rdnr. 10 m.w.Nachw.; vgl. auch BGHZ 31, 206, 209). Im gleichen Umfang, wie die Prozeßvollmacht zur Abgabe von Erklärungen befugt, ermächtigt sie auch den Prozeßbevollmächtigten der Gegenseite zu deren Entgegennahme (MünchKomm-ZPO/v. Mettenheim, aaO Rdnr. 12; Stein/Jonas/Bork, aaO Rdnr. 13), so beispielsweise zum Empfang einer im Zusammenhang mit einer Räumungsklage oder einer arbeitsrechtlichen Kündigungsschutzklage abgegebenen Folgekündigung (vgl. BGH, Beschluß vom 23. Februar 2000 - XII ZR 77/98, NJW-RR 2000, 745 und BAG, Urteil vom 21. Januar 1988 - 2 AZR 581/86, NJW 1988, 2691 unter II 2 d).

b) Die Vollmacht, die die Beklagte ihrem Prozeßbevollmächtigten zur Verteidigung gegen die auf das erste Mieterhöhungsverlangen gestützte Klage erteilt hatte, berechtigte ihn danach auch zur Entgegennahme des zweiten Mieterhöhungsverlangens vom 30. August 2001. Dieses Mieterhöhungsverlangen lag innerhalb des vom Kläger verfolgten Prozeßzieles, denn damit wurde Zustimmung zur Mieterhöhung um einen nur wenig geringeren Betrag begehrt als mit dem in erster Instanz gestellten Klageantrag. Daß die Erhöhung des Mietzinses im zweiten Erhöhungsverlangen mit Rücksicht auf die Zustimmungsfrist des § 2 Abs. 3 MHG erst von einem späteren Zeitpunkt, dem 1. November 2001 an, beansprucht wurde, stellte lediglich eine Einschränkung gegenüber dem Klageantrag dar. Eine das bisherige Begehren lediglich einschränkende Klageänderung läßt die Identität des Rechtsschutzbegehrens unberührt.

Dem sachlichen Zusammenhang zwischen der bereits erhobenen Mieterhöhungsklage und dem Mieterhöhungsverlangen vom 30. August 2001 steht nicht entgegen, daß jedes Mieterhöhungsverlangen einen selbständigen Klagegrund bildet. Zwar liegt in der nachträglichen Begründung der Klage mit einem weiteren Mieterhöhungsverlangen eine Klageänderung. Bereits deshalb, weil in § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG ausdrücklich zugelassen ist, daß der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen - nunmehr wirksam - im Rechtsstreit nachholen kann, ist diese Änderung in aller Regel als sachdienlich anzusehen (vgl. Musielak/Foerste, ZPO, 3. Aufl., § 263 Rn. 3 und Fischer in: Bub/Treier aaO, VIII Rn. 79). Sie verändert nicht das Prozeßziel der ursprünglichen Klage, sondern dient dessen Weiterverfolgung, indem dasselbe Begehren auf eine weitere tatsächliche Begründung gestützt wird. Da der Gesetzgeber dem Vermieter in § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG die Möglichkeit eingeräumt hat, ein weiteres Mieterhöhungsverlangen nachzuschieben, ist im Rechtsstreit über das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen von vornherein damit zu rechnen, daß die Klage dann um ein erneutes Mieterhöhungsverlangen erweitert wird, gegen das sich der Mieter noch im anhängigen Rechtsstreit verteidigen muß. Auch aus diesem Grunde dient die Prozeßvollmacht seines Prozeßbevollmächtigten zugleich der Rechtsverteidigung gegen das weitere Mieterhöhungsverlangen des Vermieters in demselben Verfahren und erstreckt sich deshalb auch auf die Entgegennahme eines weiteren Mieterhöhungsverlangens des Vermieters.

3. Die Entscheidung des Berufungsgerichts über den Hilfsantrag stellt sich auch nicht aus einem anderen Grund als im Ergebnis richtig dar (§ 561 ZPO n.F.). Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers vom 30. August 2001 ist nicht wegen der vom Prozeßbevollmächtigten der Beklagten unter Hinweis auf die fehlende Vorlage einer Vollmacht erfolgten Zurückweisung nach § 174 Satz 1 BGB unwirksam. Es kann dahingestellt bleiben, ob die für einseitige Rechtsgeschäfte geltende Regelung des § 174 BGB auf ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG entsprechend anzuwenden ist (so OLG Hamm (RE) NJW 1982, 2076). Ein Recht des Prozeßbevollmächtigten der Beklagten zur Zurückweisung des Mieterhöhungsverlangens vom 30. August 2001 bestand jedenfalls deshalb nicht, weil § 174 BGB auf eine von einem Rechtsanwalt im Rahmen des gesetzlichen Umfangs seiner Prozeßvollmacht abgegebene Erklärung keine Anwendung findet (so im Ergebnis, jedoch mit unterschiedlicher Begründung: BAG, Urteil vom 10. August 1977, aaO, unter I.1 a; LG Tübingen, NJW-RR 1991, 972; Palandt/Heinrichs, BGB, 62. Aufl., § 174 Rdnr. 4; Rimmelspacher, Anmerkung zu BAG AP § 81 ZPO Nr. 2 unter II 2 b; Soergel/Leptien, BGB, 13. Aufl., § 174 Rdnr. 4; Fischer in: Bub/Treier, aaO VIII Rdnr. 71; a.A.: LG Dortmund AnwBl. 1984, 222; LG Karlsruhe WuM 1985, 320).

Die Vorschriften der §§ 78 ff. ZPO bilden für die Prozeßvollmacht ein Sonderrecht. Die allgemeinen Regeln der §§ 164 ff. BGB finden auf die Prozeßvollmacht nur insoweit Anwendung, als die Zivilprozeßordnung auf sie verweist oder in ihnen allgemeine Rechtsgedanken der Stellvertretung zum Ausdruck kommen (Soergel/Leptien aaO, Vor § 164 Rdnr. 80). Das ist beim Zurückweisungsrecht des § 174 BGB jedenfalls gegenüber einem Rechtsanwalt nicht der Fall.

Das Zurückweisungsrecht des § 174 BGB dient dem Schutz desjenigen, demgegenüber im Namen eines anderen ein einseitiges Rechtsgeschäft vorgenommen wird, weil dieser einerseits keine Gewißheit darüber hat, ob der als Bevollmächtigter Auftretende über eine entsprechende Vollmacht verfügt und andererseits eine Genehmigung durch den Vertretenen bei einseitigen Rechtsgeschäften nach § 180 Satz 1 BGB ausgeschlossen ist (vgl. BGH, Urteil vom 4. Februar 1981 - VIII ZR 313/79, NJW 1981, 1210 unter II 3 b bb unter Bezug auf die Motive zum Entwurf eines bürgerlichen Gesetzbuches, 1888, Bd. I, S. 240 und 245). Die Regelung ist danach auf die bürgerlich-rechtliche Vollmacht zugeschnitten, die formfrei erteilt und willkürlich beschränkt werden kann. Demgegenüber ist für die Prozeßvollmacht in § 88 Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 2, 2. Halbs. ZPO bestimmt, daß beim Auftreten eines Rechtsanwaltes als Bevollmächtigten der Mangel der Vollmacht vom Gericht nur bei einer - in jeder Lage des Verfahrens zulässigen - Rüge des Prozeßgegners von Amts wegen zu berücksichtigen ist. ..." (BGH, Urteil vom 18.12.2002 - VIII ZR 141/02)

*** (LG)

Die Begründung eines formal wirksamen Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 1 Satz 1 BGB, welche sich auf den Stuttgarter Mietspiegel und dessen überwiegend unbestimmte, wertende Kriterien bezieht, setzt voraus, dass der Vermieter die seiner Meinung nach einschlägigen Einordnungskriterien benennt. Anderenfalls ist eine auch nur ansatzweise Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens durch den Mieter wegen der Besonderheiten des Stuttgarter Mietspiegels nicht möglich (LG Stuttgart, Urteil vom 10.12.2014 - 13 S 114/14).

***

„... Die Beklagte ist nämlich nicht verpflichtet, dem Mieterhöhungsverlangen der Kläger ihre Zustimmung zu erteilen.

1. Das Mieterhöhungsverlangen der Kläger, das sie durch die von ihnen beauftragte Hausverwaltung haben erklären lassen, ist bereits gemäß § 558a Abs. 1 BGB formell unwirksam.

Zwar haben die Kläger ihr Erhöhungsverlangen in Textform (§ 126b BGB) erklärt. Inhaltlich erfüllt es aber nicht die formellen Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2, 4 BGB, da die Kläger rechtsfehlerhaft als Begründungselement den qualifizierten Mietspiegel der Stadt Potsdam 2010 im Sinne des § 558d BGB gewählt haben, der im vorliegenden Fall als Begründungselement ausscheidet. Ihre Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung ist unter diesen Umständen unzulässig, weil ihr kein wirksames Erhöhungsverlangen vorausgegangen ist. Denn der darin herangezogene Mietspiegel 2010 der Stadt Potsdam ist auch unter Berücksichtigung des vom Ausgangsgericht vorgenommenen Abschlags von 15 % nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für die in der Gemeinde M. Ortsteil W. belegene Wohnung der Beklagten geeignet.

Hat der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen entgegen § 558a Abs. 1 BGB nicht ausreichend begründet, ist dieses unwirksam. Grund hierfür ist, dass die Begründung dem Mieter die Möglichkeit geben soll, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (BGH, Urteil vom 13. November 2013, VIII ZR 413/12, WuM 2014, 33; BGH, Urteil vom 26.10.2005 - VIII ZR 41/05 - NJW-RR 2006, 227 = NZM 2006, 101 mwN; Urteil vom 12.07.2006 - VIII ZR 215/05 - NJW-RR 2006, 1599 = NZM 2006, 864 mwN; Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 = NZM 2008, 164; BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, WuM 2006, 569). Hierfür ist es aber erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Zwar dürfen an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 GG keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (vgl. insoweit BVerfGE 49, 244, 249 f.; BGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379 - noch zu § 2 Abs. 2 MHG). Allerdings muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12 mwN).

Das ist hier nicht der Fall. Für die Gemeinde M. und den ihr zugehörigen Ortsteil W. existiert kein Mietspiegel, so dass die Kläger ihr Mieterhöhungsverlangen nur dann mit dem (qualifizierten) Mietspiegel der Stadt Potsdam hätten begründen dürfen, wenn es sich bei der Stadt Potsdam im Vergleich zur Gemeinde M. mit seinem Ortsteil W. um eine vergleichbare Gemeinde im Sinne des § 558a Abs. 4 Satz 2 letzter Halbsatz BGB handeln würde. Dies ist aber nicht der Fall. Von Vergleichbarkeit beider Gemeinden kann nämlich nur dann gesprochen werden, wenn die Gemeinden nach der wirtschaftlichen, kulturellen und sozialen Infrastruktur, dem Grad der Industrialisierung, der verkehrstechnischen Erschließung und der Anbindung an Versorgungszentren vergleichbar sind. Ob dies der Fall ist, kann nur aufgrund einer umfassenden vergleichenden Betrachtung der vorgenannten Merkmale festgestellt werden. Ein Teilvergleich mit einzelnen Stadtteilen ist dabei unzulässig (LG Heidelberg, Urt. v. 17.02.2012 - 5 S 95/11 - WuM 2012, 205, m. Anm. Börstinghaus, juris PR - MietR 5/2012 Anm. 2).

Diese Vergleichbarkeit zwischen der Gemeinde M. und der Landeshauptstadt Potsdam ist aber aufgrund der vorgenanten Merkmale offenkundig nicht vorhanden. So ist eine Hochschulstadt wie Potsdam mit ca. 170.000 Einwohnern mit einer Kleinstadt wie die Gemeinde M. mit ca. 11.700 Einwohnern nicht vergleichbar (vgl. für die Vergleichbarkeit einer Gemeinde mit einer Hochschulstadt AG Aschaffenburg, Urteil vom 25. Juli 2013 - 115 C 779/12). Aus der Entfernung betrachtet, erscheint es schon sehr gewagt, eine Gemeinde mit 17.000 Einwohnern mit einer Großstadt mit einer nahezu 200.000 Einwohnern zu vergleichen. Dies gilt deshalb insbesondere auch deshalb, weil die ortsübliche Vergleichsmiete immer gemeindebezogen zu erstellen ist, weshalb vergleichbare Stadtteilmieten nicht maßgeblich sind. Die Vergleichbarkeit scheitert aber schon daran, dass die Gemeinde M. weder über eine Universität noch ein Theater verfügt und mit dem Oberzentrum Potsdam hinsichtlich der Bevölkerungs- und Infrastruktur in keiner Weise vergleichbar ist.

Zwar stellt das Ausgangsgericht noch zutreffend darauf ab, dass § 558a Abs. 2 BGB mit den vier dort aufgeführten Begründungsmitteln keine abschließende Regelung enthält und unter den in § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB genannten Voraussetzungen auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zur Begründung herangezogen werden kann, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist (vgl. BGH, Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 7). Die Gemeinde M. mit etwa 11.766 Einwohnern ist jedoch mit der Großstadt Potsdam mit rund 170.000 Einwohnern nicht vergleichbar. Dass in ruhigeren Randgebieten Potsdams die Wohnqualität mit derjenigen der nahe gelegenen Gemeinde M. vergleichbar sein mag, ist für die Vergleichbarkeit beider Gemeinden unerheblich. Denn über die in der Gemeinde M. bestehende ortsübliche Miete gibt der für das gesamte Stadtgebiet Potsdams erstellte Mietspiegel keine Auskünfte (vgl. LG Heidelberg WuM 2012, 205).

Die fehlende Vergleichbarkeit der Gemeinde M. mit der Stadt Potsdam kann entgegen der Auffassung des Ausgangsgerichts auch nicht durch einen prozentualen Abschlag auf die Potsdamer Mieten ersetzt werden. Gemäß § 558a Abs. 4 BGB ist der Mietspiegel einer anderen Gemeinde nur unter der Voraussetzung ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, dass es sich um einen Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt. Wenn in § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB von dem Mietspiegel einer ‚vergleichbaren Gemeinde' die Rede ist, dann ist damit ein Rechtsbegriff gewählt, der in Art. 28 GG und ihm folgend in den Gemeindeordnungen der Bundesländer eine feste Bedeutung hat. Gemeinde in diesem Sinne ist aber nur der Stadtkreis Potsdam, während W. lediglich ein Ortseil der Gemeinde M. ist. Auch die Systematik spricht für diese enge Auslegung, denn in § 558c Abs. 2 BGB unterscheidet das Gesetz sehr genau zwischen ‚Gemeinden' und ‚Gemeindeteilen'. Auch wird die ortsübliche Vergleichsmiete selbst nur gebildet aus den ‚üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde' erzielt werden (§ 558 Abs. 2 BGB). Maßgeblich ist also allein der Vergleich der Gemeinden als Gebietskörperschaften in ihrer Gesamtheit. Ein Teilvergleich ist unzulässig (LG Darmstadt WuM 1996, 559; LG München II WuM 1986, 259; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 558a Rn. 46) und kann auch hier nicht unter Hinweis auf den nur beispielhaft (‚insbesondere') genannten Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde als zulässig angesehen werden. Allenfalls dann könnte eine ausweitende Auslegung angezeigt sein, wenn die Nachbargemeinde lediglich für den in Bezug genommenen Stadtteil - als Gemeindeteil i. S. d. § 558c Abs. 2 BGB - einen eigenen Mietspiegel erstellt hätte. Das ist aber vorliegend nicht der Fall, sondern der Mietspiegel erstreckt sich nur - und hierbei allerdings - auf das gesamte Gemeindegebiet Potsdams.

Wenn somit das Mieterhöhungsverlangen der Kläger - wie hier - bereits formell fehlerhaft ist, ist die Klage als unzulässig abzuweisen (BGH, Urteil vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03 - NZM 2004, 581; BGH, Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05 - NJW-RR 2006, 1305; BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06 - NJW 2008, 848), so dass die Kammer diese Klarstellung im Tenor des Urteils vorzunehmen hat. ..." (LG Potsdam, Urteil vom 14.03.2014 - 13 S 86/13)

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Zu den Anforderungen an die Substantiiertheit der Angriffe gegen einen qualifizierten Mietspiegel. Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit einem Sachverständigengutachten, dann muss er dem Mieter in seinem Mieterhöhungsverlangen die Werte des qualifizierten Mietspiegels mitteilen. Eine Mietspiegelberechnung in dem Gutachten selbst genügt jedenfalls dann nicht den Voraussetzungen des § 558a Abs. 3 BGB, wenn das Mieterhöhungsverlangen keinen Hinweis auf diese Berechnung enthält. Ein wegen Verstoßes gegen § 558a Abs. 3 BGB formell unwirksames Mieterhöhungsverlangen kann während des Zustimmungsprozesses durch Vorlage einer Berechnung nach dem qualifizierten Mietspiegel nachgebessert werden. Zur Eingruppierung einer Wohnung in den Münchener Mietspiegel (LG München I, Urteil vom 26.02.2014 - 14 S 20377/13).

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„... Die Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gemäß Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 28.01.2013 ist unzulässig. Gemäß § 558b Abs. 2 S. 1 BGB kann der Vermieter Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung erheben, soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zugestimmt hat. Voraussetzung hierfür ist, dass ein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorliegt (vgl. BGH, Urteil vom 12.05.2004 - VIII ZR 234/03, NJW-RR 2004, 1159 ff., 1160 a.E.; Palandt/Weidenkaff, § 558a Rdnr. 14).

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist indes unwirksam. Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens kann der Vermieter gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug nehmen. Das Ausmaß der gebotenen Begründung des Sachverständigengutachtens richtet sich regelmäßig nach dem Zweck des Begründungserfordernisses. Es reicht hin, wenn die Begründung dem Mieter in einer für ihn nachvollziehbaren Weise Aufschluss über die Vergleichsmiete vermittelt, damit ihm eine erste Überprüfung der Berechtigung oder Plausibilität des Vermieterverlangens auf Mieterhöhung möglich ist (vgl. Staudinger/Emmerich, § 558a Rdnr. 38 m.w.N.). Auch wenn daher an die Begründung des Sachverständigengutachtens keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden dürfen, besteht Einigkeit darüber, dass das Gutachten den Anforderungen nur dann genügt, wenn es von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen ist (vgl. Staudinger/Emmerich, § 558a Rdnr. 39; Schmidt-Futterer, § 558 Rdnr. 86). Hierzu zählt, wie sich aus § 558 Abs. 2 BGB ergibt, dass nicht nur die neuen Vertragsmieten der letzten Monate als Vergleichsmieten in dem Sachverständigengutachten angegeben werden, sondern dargelegt wird, wie sich die Mieten in den letzten 4 Jahren entwickelt haben. Denn nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete, bis zu der eine Mieterhöhung zulässig ist, gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Zur Entwicklung der Miete in den letzten 4 Jahren vor Erstellung des Gutachtens verhält sich dieses indes nicht. Das übersieht nicht, dass das Gutachten auf Seite 7 oben generell abstrakt formuliert, dass für den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete sowohl der Markt bei Neu- und Wiedervermietung als auch die Mietpreise der länger bestehenden Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Im Rahmen des Abschnittes zu Randnummer 21 und 22 des Sachverständigengutachtens finden sich unter den Oberschriften "Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete" und "Vorgehensweise bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete" allerdings keinerlei Angaben dazu, wie sich die Mieten, bezogen auf einen 4-Jahres-Zeitraum, wie er in § 558 Abs. 2 S. 1 BGB vorgesehen ist, entwickelt haben. Die angegebene Spanne von Quadratmeterpreisen von € 4,10 - 6,50 lässt nicht erkennen, ob diese Werte eine Mietpreisentwicklung über einen vierjährigen Zeitraum berücksichtigen oder nicht. Ein derartiger Begründungsmangel führt zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens (vgl. auch BGH, Urteil vom 29.02.2012 - VIII ZR 346/10, NZM 2012, 339 ff., 341, Rdnr. 30 ff.).

Vor diesem Hintergrund empfiehlt die Kammer der Klägerin zur Vermeidung einer Zurückweisung der Berufung durch einen unanfechtbaren Beschluss, dessen Begründung sich in einer Bezugnahme auf diesen Hinweisbeschluss erschöpfen könnte, eine Rücknahme der Berufung in Erwägung zu ziehen. Eventuell neuem Sachvortrag setzt die Zivilprozessordnung enge Grenzen. Eine Zurücknahme der Berufung hätte - abgesehen von den ohnehin anfallenden Anwaltskosten - eine deutliche Reduzierung der Gerichtskosten zur Folge, da die Verfahrensgebühren für das Berufungsverfahren im Allgemeinen von vier auf zwei Gerichtsgebühren halbiert würden. ..." (LG Gießen, Beschluss vom 24.01.2014 - 1 S 257/13)

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„... Insoweit begegnet das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen keinen Bedenken. Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Dies bedeutet, dass in dem Mieterhöhungsverlangen alle Voraussetzungen angegeben werden müssen, die für den Erhöhungsanspruch maßgeblich sind.

Das Begründungserfordernis in § 558 a Abs. 1 BGB soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Die Begründung soll ihm ‚konkrete Hinweise' auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, ohne dass an diese überhöhte Anforderungen gestellt werden dürfen. Es ist den Gerichten versagt, durch restriktive Auslegung und Handhabung der verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen die gesetzlichen Beschränkungen übermäßig zu verstärken und den Anspruch auf gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete zu verkürzen (BVerfG Kammerbeschluss v. 08.09.1993 - 1 BvR 1331/92; BGH Urteil v. 12.11.2003 - VIII ZR 215/05, Rn. 11, m. w. N., zit. nach juris). Danach muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können.

Diesen Anforderungen wird das Erhöhungsverlangen des Klägers gerecht, denn es enthält alle Angaben, die der Beklagte für eine Überprüfung der sachlichen Berechtigung des Verlangens benötigt. Der Betriebskostenanteil der Bruttokaltmiete ist mit 1,25 €/qm beziffert; die Fehlbezeichnung als ‚Betriebskostenpauschale' ist unschädlich.

Zutreffend hat das Amtsgericht die streitgegenständliche Wohnung in das Mietspiegelfeld K 1 eingeordnet. Unstreitig ist aktuell eine vermieterseits gestellte Sammelheizung vorhanden. Dass zuvor eine von dem Beklagten eingebrachte funktionsfähige Sammelheizung vorhanden war und sich der Anschluss an die Fernwärme möglicherweise nicht als Modernisierungsmaßnahme iSd § 559 Abs. 1 BGB darstellte, ist für die hier vorzunehmende Einordnung unbeachtlich.

Das im Bad vorhandene kleine Handwaschbecken führt nicht dazu, dass die Merkmalsgruppe 1 (Bad/WC) negativ zu bewerten wäre; sie ist neutral. Das vermieterseits nicht gestellte Bad ist bei der Einordnung im Rahmen des Mietspiegelfeldes bereits berücksichtigt. Eine Doppelberücksichtigung auch noch im Rahmen der Spanneneinordnung ist unzulässig.

Die Merkmalsgruppe 3 (Küche) ist neutral zu bewerten. Dass die vorhandenen hochwertigen Bodenfliesen tatsächlich vermieterseits zur Verfügung gestellt wurden, muss - da wohnwerterhöhend - der Kläger beweisen, nachdem der Beklagte bereits erstinstanzlich vorgetragen hatte, er selbst habe in Küche und Bad die Fliesen verlegt. Der Kläger hat hierzu aber nichts Substantielles vorgebracht.

Die vom Amtsgericht vorgenommene Bewertung der Merkmalsgruppen 3 und 4 greift der Beklagte - als für ihn günstig - mit der Berufung nicht an.

Soweit das Amtsgericht die Merkmalsgruppe 5 (Wohnumfeld) positiv bewertet hat, folgt die Kammer dem nicht. Die Merkmalsgruppe ist vielmehr neutral zu bewerten. Die Wohnung liegt nicht in bevorzugter Citylage. Denn eine solche kennzeichnet die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebiets hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen haben (LG Berlin GE 2012, 488). Die ‚Citylage' einer Wohnung ist daher dann nicht ‚bevorzugt', wenn weder die Straße, in der sie liegt, noch ihre unmittelbare Umgebung eine über das in Berlin anzutreffende Durchschnittsmaß hinausgehende besondere Dichte von Einrichtungen mit überdurchschnittlicher Anziehungskraft aufweisen (LG Berlin NZM 2013, 380). Dies ist beim ... der Fall. Zwar befindet sich in dessen Nähe die ... Straße. Diese weist aber lediglich eine für die Großstadt Berlin typisches Maß an Einkaufsmöglichkeiten auf. Wohnwertmindernd ist aber entgegen der Ansicht des Beklagten nicht eine besondere Verkehrsbelastung zu berücksichtigen. Für die im Seitenflügel des Hauses belegene Wohnung hätte es, worauf das Amtsgericht zutreffend hingewiesen hat, hierzu ergänzenden Vortrags des Beklagten bedurft. Gleiches gilt für die gerügte Geräusch- und Geruchsbelästigung durch das im Vorderhaus betriebene Restaurant und das Vorhandensein einer ungepflegten Müllstandsfläche. Der diesbezügliche Vortrag im Schriftsatz vom 04.08.2011 war unsubstantiiert und einer Beweiserhebung nicht zugänglich.

Danach sind drei Merkmalsgruppen neutral, zwei negativ zu bewerten. Von dem Mittelwert des Mietspiegelfelds K 1 (3,17 €/qm) sind mithin 0,10 €/qm abzuziehen, so dass sich eine ortsübliche Nettokaltmiete von 3,07 €/qm ergibt. Unter Berücksichtigung des Betriebskostenanteils von 1,25 €/qm ergibt sich für die 101,52 qm große Wohnung mithin eine zulässige Bruttokaltmiete von 438,57 € ergibt. ..." (LG Berlin, Urteil vom 12.12.2013 - 67 S 629/12)

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„... Zu Unrecht machen die Beklagten geltend, das Erhöhungsverlangen vom 25. Juli 2012 sei formell unwirksam. Insbesondere genügt es den Anforderungen von § 558a Abs. 3 BGB. Nach dieser Vorschrift muss der Vermieter dem Mieter die in einem qualifizierten Mietspiegel enthaltenen Angaben für die Wohnung auch dann mitteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach § 558a Abs. 2 BGB stützt. Die Mitteilung eines Betriebskostenanteils ist danach nicht erforderlich. Aus der Regelung des § 558a Abs. 3 BGB ergibt sich lediglich eine Pflicht des Vermieters, die im Mietspiegel enthaltenen Angaben mitzuteilen. Er ist danach aber nicht verpflichtet, dem Mieter Informationen zu liefern, die in dem Mietspiegel nicht enthalten sind. Ein solches Erfordernis ergibt sich auch nicht aus dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses. Dem Mieter sollen mit dem Mieterhöhungsverlangen im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er benötigt, um die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung auf ihre Berechtigung - zumindest ansatzweise - überprüfen zu können. Dafür ist aber bereits die Benennung von Vergleichswohnungen als solche gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB ausreichend (vgl. BGH, Urt. v. 7. Juli 2010 - VIII ZR NJW 2010, 2945f Tz 9).

Im Übrigen ist die Angabe des tatsächlich in der vereinbarten Bruttokaltmiete enthaltenen Betriebskostenanteils selbst dann nicht erforderlich, wenn der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen mit einem Mietspiegel begründet, der nur Nettokaltmieten ausweist. Auch in einem solchen Fall reicht es für die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens aus, wenn der Vermieter pauschal einen durchschnittlichen Betriebskostenanteil ansetzt. Die tatsächlich zuletzt auf die Wohnung entfallenen Betriebskosten sind erst für die Prüfung der Begründetheit maßgeblich (BGH, Urt. v. 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05 - NJW-RR 2006, 1599f Tz 13f).

Die Mitteilung, wann die Mieten bezüglich der Vergleichswohnungen vereinbart wurden, wird vom Gesetz ebenfalls nicht verlangt. ..." (LG Berlin, Urteil vom 10.12.2013 - 63 S 141/13)

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„... Aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung war das Erhöhungsschreiben vom 28.11.2011 indes wegen der fehlenden Offenlegung der Ermächtigung der Klägerin unwirksam (BGH, Urteil vom 10. Dezember 1997 - XII ZR 119/96, GE 1998, 176; LG Berlin, Urteil v. 08.05.2009 - 63 S 272/08, MM 2009, 298). Es ist aber in der Klageschrift nachgeholt worden (§ 558 b Abs. 3 BGB). Die Möglichkeiten der Nachholung eines Mieterhöhungsverlangens sind durch das Mietrechtsreformgesetz inhaltlich ausgeweitet worden, weil im Interesse der Prozessökonomie vermieden werden sollte, dass Mieterhöhungsprozesse lediglich wegen formeller Mängel mehrfach neu aufgerollt werden müssen (BGH, Urteil v. 20.01.2010 - VIII ZR 141/09, WuM 2010, 161). Danach können nach Auffassung der Kammer sämtliche formellen Fehler i.S.v. § 558 a BGB behoben werden.

Der Vermieter kann nämlich in der Klageschrift oder in einem Schriftsatz bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung und auch noch, in den Grenzen der §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO, in der Berufungsinstanz ein wirksames, vollständig neues Erhöhungsverlangen nachholen oder das erklärte mangelhafte Verlangen durch Nachbesserung heilen, natürlich vorausgesetzt, dem Verfahren ist zumindest ein Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen (Artz in MüKo, 6. Aufl. 2012, § 558 b BGB Rn 18). Dahin stehen kann hier, dass selbst in dem Fall, dass das Erhöhungsverlangen bei einer Personenmehrheit auf Vermieterseite nicht von allen abgegeben wurde, die Auffassung vertreten wird, dieser Mangel sei nach § 558 b Abs. 3 BGB heilbar (Weitemeyer, ZMR 2004, 153; a.A. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, 11. Aufl. 2013, § 558 b Rn 160 m.w.N.).

Denn der BGH geht davon aus, dass eine Ermächtigung zur Abgabe (sogar) einer Kündigungserklärung im eigenen Namen systematisch und funktionell der Vollmacht verwandt sei und die Stellvertretung sich von einer Ermächtigung nach § 185 Abs. 1 BGB im wesentlichen dadurch unterscheide, dass der Stellvertreter die Erklärung im fremden Namen abgibt, der Ermächtigte im eigenen Namen. Von diesem eher formalen Unterschied hänge es nicht ab, in welchem Umfang der eigentlich berechtigte Vertragspartner das jeweilige Recht aus der Hand gibt (BGH, Urteil v. 10.12.1997 - XII ZR 119/96, WuM 1998, 99). Einziger Unterschied zur Stellvertretung ist, dass der Ermächtigte für die materielle Berechtigung weder kenntlich zu machen braucht, dass er über fremdes Recht verfügt, noch, über wessen Recht er verfügt. Der Offenkundigkeitsgrundsatz des Stellvertretungsrechts gilt nicht, die Verfügung ist mithin "gegenstandsbezogen" und nicht "personenbezogen"(Bayreuther in MüKo, 6. Aufl. 2012 § 185 Rn 21).

Auf Gestaltungsrechte, die keine Verfügungen im engeren Sinne sind, findet, da sie verfügungsähnlich sind, § 185 Abs. 1 BGB entsprechende Anwendung, was wegen § 182 Abs. 3 i.V.m. § 111 S 2, 3 BGB unbedenklich ist (Bub in Beck OK, § 185 Rn 3). Dann aber handelt es sich bei fehlender Offenlegung der Ermächtigung schlicht um einen Mangel, der dem Mangel der Vollmacht gleichzusetzen und damit auch im Mieterhöhungsprozess durch Nachholung heilbar ist. Eine solche Nachholung ist hier erfolgt.

Das Mieterhöhungsverlangen kann während eines Prozesses in einem Schriftsatz neu gestellt werden. Erforderlich ist hierfür, dass dem Mieter eine Abschrift zugeht. Der Schriftsatz muss für den Mieter klar und eindeutig erkennen lassen, ob dieses Schriftstück zugleich ein neues materiellrechtliches Mieterhöhungsverlangen enthält oder ob damit nur ein früheres Erhöhungsverlangen weiterverfolgt und durchgesetzt werden soll. Entscheidend ist dabei, wie der Mieter als Erklärungsempfänger die Erklärung verstehen durfte, nicht wie das Gericht sie verstanden hat. Hierzu gehört insbesondere die Aufforderung, eine zustimmende Willenserklärung abzugeben. Wird nur die Verurteilung durch das Gericht begehrt, liegt kein wirksames Erhöhungsverlangen vor. Diese Voraussetzungen sind vorliegend in der an beide Beklagte gerichteten Klageschrift erfüllt, in welcher nach entsprechender Begründung der Erhöhung "rein vorsorglich…" "nochmals um Zustimmung zur Erhöhung gebeten" wird.

In dem der Klageschrift beigefügten Kaufvertrag vom 29.06.2011 ist in Ziff. I Nr. 6 der Klägerin vom Voreigentümer ausdrücklich die Befugnis zur Geltendmachung u.a. von Mieterhöhungen gemäß §§ 558 ff. BGB eingeräumt und diese zur Geltendmachung im eigenen Namen ermächtigt worden.

Die Klage ist den Beklagten sodann nach den obigen Ausführungen wirksam zugestellt worden und das (neuerliche) Zustimmungsverlangen ihnen somit zugegangen.

Die Zustimmungsfrist endete nach am 05.07.2012 erfolgter Zustellung der Klage somit am 30.09.2012. Die Beklagte zu 1) war bis 31.01.2013 Mieterin und somit per 01.10.2012 ebenfalls zu Zustimmung zur Erhöhung der Miete in der materiell zutreffenden Höhe verpflichtet.

Die Klage ist jedoch nur teilweise begründet.

Denn in der Sache ist das Zustimmungsverlangen nur zum Teil berechtigt. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung beträgt lediglich 352,25 EUR monatlich nettokalt (70,1 m² x 5,02 EUR), weil der Mittelwert des einschlägigen Feldes G 2 des Berliner Mietspiegels 2011 maßgeblich ist.

Für die Einordnung der Wohnung in das Feld G 2 unter Heranziehung der Orientierungshilfe gilt Folgendes:

Die Merkmalgruppe 1 der Orientierungshilfe ist hierbei als neutral zu bewerten, denn die vorhandene Schürzenwanne stellt eine Verblendung jedenfalls im Sinne dieser Orientierungshilfe dar.

Die Merkmalgruppe 2 ist positiv, weil es sich bei der Küche mit einer Größe von 16,32 m² um eine Wohnküche handelt; soweit die Beklagten die Fläche in Abrede stellen, genügt ihr Bestreiten mit Nichtwissen angesichts der eigenen Wahrnehmungsmöglichkeiten nicht (§ 138 Abs. 4 ZPO).

Die Merkmalgruppe 3 ist neutral. Die Fläche des vorhandenen Abstellraums von 0,66 m² steht der Annahme eines wohnwerterhöhenden Merkmals nicht entgegen, denn eine Mindestgröße setzt die Orientierungshilfe insofern nicht voraus. Dass die Isolierfenster ab 1987 eingebaut worden wären, hat die Klägerin nicht dargetan, so dass nur ein positives Merkmal vorhanden ist. Wohnwertmindernd ist der fehlende Balkon nicht zu bewerten (vgl. LG Berlin, Urteil v. 05.06.2009 - 63 S 355/08, GE 2009, 1046). Jedoch haben die Beklagten die Existenz eines Breitbandkabelanschlusses in ihrer Wohnung bestritten, ohne dass die Klägerin dem entgegengetreten wäre, so dass dieses negative Merkmal unstreitig vorliegt.

Die Merkmalgruppe 4 ist negativ. Wohnwertmindernd ist hierbei der von der Klägerin mitgeteilte Energiebedarfswert von 253 kWh (m²a), weil er die Grenze von 216 kWh (m²a) überschreitet (Energieverbrauchskennwert von 180 kWh (m²a) zuzüglich 20%). Die Klägerin behauptet auch ausdrücklich nicht mehr die Existenz eines abschließbaren Fahrradabstellraums. Da ferner der Umstand, dass sich an der Hoffassade keine augenscheinlichen Mängel zeigen, noch nicht zu der Annahme führt, der Instandhaltungszustand des Hauses sei überdurchschnittlich, kommt es auf den Zustand des Treppenhauses nicht an.

Die Merkmalgruppe 5 ist neutral. Die Wohnung ist nach dem Straßenverzeichnis als verkehrslärmbelastet ausgewiesen, was sich wohnwertmindernd auswirkt. Sie weist jedoch als wohnwerterhöhendes Merkmal - entgegen der Ansicht der Beklagten - eine gepflegte Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung auf; soweit die Beklagten hiergegen die gemeinsame Nutzung mit den Mietern des Nachbarhauses anführen, greift dieser Einwand nicht durch. Denn der wohnwerterhöhende Charakter ergibt sich in diesem Zusammenhang allein aus dem Ausschluss der Zugangsmöglichkeit zu den Müllgefäßen für Dritte, die ansonsten - quasi unentgeltlich, eigenmächtig und unkontrolliert - Müll entsorgen könnten und damit zwangsläufig nicht nur auf Kosten der Mieter die Müllmenge vergrößern, sondern auch die Qualität des Zustands der Müllstandsfläche in jeder Hinsicht beeinträchtigen würden. Das ist aber bei der - lediglich mit Mietern eines anderen Hauses - gemeinsam erfolgenden Müllentsorgung gerade nicht der Fall.

Aus der vorstehenden Bewertung folgt der Mittelwert von 5,02 EUR/m², der bei der Wohnungsgröße von 70,17 m² zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 352,25 EUR/monatlich führt, zu deren Erhöhung ab 01.10.2012 die Beklagten ihre Zustimmung zu erteilen verpflichtet sind. ..." (LG Berlin, Urteil vom 29.10.2013 - 63 S 26/13).

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§ 558b Zustimmung zur Mieterhöhung

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Leitsätze/Entscheidungen:

Der Vermieter ist nicht gehindert, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren als dem in § 558b Abs. 1 BGB bestimmten Zeitraum geltend zu machen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 8. Juni 2011, VIII ZR 204/10, NJW-RR 2011, 1382 Rn. 11). Geht dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen zu, in dem der Vermieter einen späteren als den sich aus § 558b Abs. 1 BGB ergebenden Wirksamkeitszeitpunkt benennt, kann sich der Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung vom Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Ende des übernächsten Monats lösen mit der sich anschließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB; BGH, Urteil vom 25.09.2013 - VIII ZR 280/12).

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Zur Auslegung des Tenors eines Urteils auf Zustimmung zur Erhöhung der Wohnraummiete, in dem der Monat, ab dem die erhöhte Miete geschuldet ist, nicht genannt ist (BGH, Urteil vom 08.06.2011 - VIII ZR 204/10):

„... Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in M. Mit Schreiben vom 29. August 2005, zugegangen am 31. August 2005, forderte die Klägerin die Beklagte auf, einer Mieterhöhung ab November 2005 von 550 € auf 655 € zuzustimmen. Nachdem die Beklagte der Erhöhung nicht zugestimmt hatte, erhob die Klägerin in einem Vorprozess Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung. Mit rechtskräftigem Urteil des Amtsgerichts Marburg vom 7. Mai 2007 wurde die Beklagte verurteilt, einer Erhöhung der Miete auf 606,64 € zuzustimmen; im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. Ein Zeitpunkt, ab dem die Miete sich erhöhte, war in der Urteilsformel nicht genannt.

Mit der vorliegenden Klage verlangt die Klägerin die Zahlung des Mieterhöhungsbetrags von monatlich 56,64 € für den Zeitraum von November 2005 bis Juli 2007, insgesamt 1.189,44 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Beklagte zur Zahlung von 1.132,80 € nebst Zinsen verurteilt; im Übrigen hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. ... Die Revision hat keinen Erfolg.

I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Die Klägerin habe gemäß § 558b BGB einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von monatlich 56,64 €, insgesamt 1.132,80 €, für den Zeitraum von November 2005 nicht bis Juli, sondern nur bis Juni 2007. Sie habe zum 1. November 2005 die zu einer entsprechenden Mieterhöhung notwendigen Voraussetzungen herbeigeführt. Das rechtskräftige Urteil des Amtsgerichts Marburg vom 7. Mai 2007 habe gemäß § 894 ZPO zur Folge, dass die Zustimmungserklärung der Beklagten zu einer Erhöhung der monatlichen Miete auf netto 606,64 € als abgegeben gelte. Dies bewirke, dass der Mieter nach § 558b Abs. 1 BGB die erhöhte Miete für die Zeit ab dem dritten auf das Erhöhungsverlangen des Vermieters folgenden Kalendermonats schulde.

Der Tenor des Urteils vom 7. Mai 2007 zwinge nicht dazu, die Mieterhöhung auf den Zeitpunkt der Rechtskraft zu beziehen. Es sei durch Auslegung zu ermitteln, zu welchem Erhöhungsverlangen des Vermieters der Mieter die Zustimmung erteilen solle. Insoweit ergebe sich aus dem Urteil vom 7. Mai 2007 deutlich, dass die Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zu ihrem Erhöhungsverlangen vom 29. August 2005 begehrt habe und das Gericht nach Beweisaufnahme genau über dieses Begehren entschieden habe.

II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Klägerin stehen für den Zeitraum von November 2005 bis Juni 2007 die geltend gemachten Erhöhungsbeträge zu. Mit der Rechtskraft des im Vorprozess ergangenen Urteils des Amtsgerichts Marburg vom 7. Mai 2007 gilt die Zustimmung der Beklagten zu der im Erhöhungsverlangen der Klägerin vom 29. August 2005 begehrten Mieterhöhung als abgegeben. Damit schuldet die Beklagte, wie im Erhöhungsverlangen gefordert, die erhöhte Miete ab dem 1. November 2005, dem dritten Kalendermonat nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens der Klägerin (§ 558b Abs. 1 BGB).

1. Der Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete setzt gemäß § 558b BGB eine entsprechende Änderung des Mietvertrags voraus. Stimmt der Mieter dieser Änderung aufgrund des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nicht zu, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen; mit Rechtskraft des Urteils, durch das der Mieter zur Zustimmung verpflichtet wird, gilt dessen Zustimmungserklärung gemäß § 894 ZPO als abgegeben, das heißt, die erforderliche Vertragsänderung tritt ein. Sie bewirkt, dass der Mieter nach § 558b Abs. 1 BGB den erhöhten Mietzins für die Zeit ab dem dritten auf das Erhöhungsverlangen des Vermieters folgenden Kalendermonat schuldet (Senatsurteil vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 94/04, NJW 2005, 2310 unter II 2 b aa).

2. Der Umstand, dass im Tenor des Zustimmungsurteils vom 7. Mai 2007 der Monat, ab dem die erhöhte Miete geschuldet ist, nicht genannt ist, rechtfertigt keine andere Beurteilung und führt nicht dazu, dass die erhöhte Miete erst ab Rechtskraft des Zustimmungsurteils geschuldet wäre (aA Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 558b BGB Rn. 72). Denn zur Ermittlung des Inhalts der insoweit auslegungsbedürftigen Urteilsformel sind Tatbestand und Entscheidungsgründe, insbesondere auch der dort in Bezug genommene Parteivortrag im Prozess samt Antrag heranzuziehen (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 27. Februar 1961 - III ZR 16/60, BGHZ 34, 337, 339). Aus dem Tatbestand und den Entscheidungsgründen des Urteils vom 7. Mai 2007 ergibt sich zweifelsfrei, dass die Klägerin im Vorprozess die Zustimmung zu ihrem Erhöhungsverlangen vom 29. August 2005 begehrt hat, in dem sie eine Erhöhung der Miete ab November 2005 gefordert hatte, und dass das Amtsgericht diesem Begehren - mit Abstrichen lediglich hinsichtlich der Höhe der verlangten Miete - stattgegeben hat.

3. Dass die Klägerin im Klageantrag des Vorprozesses keinen Zeitpunkt angegeben hat, ab dem die Mieterhöhung geschuldet sein sollte, ist ebenfalls unschädlich. Denn dieser Zeitpunkt ergab sich aus ihrem Erhöhungsverlangen vom 29. August 2005, dem das Urteil vom 7. Mai 2007 - von einer betragsmäßigen Reduzierung der verlangten Miete abgesehen - entsprochen hat, und ergäbe sich im Übrigen, wenn im Erhöhungsverlangen kein Zeitpunkt genannt wäre, aus dem Gesetz (§ 558b Abs. 1 BGB).

Zwar ist der Vermieter nicht gehindert, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren als dem in § 558b BGB bestimmten Zeitpunkt geltend zu machen (MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558b Rn. 8 und 16; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 558b Rn. 15; Müller/Walther/Schneider, Miet- und Pachtrecht, Band 1, Stand Juli 2009, § 558b Rn. 108). Ein solcher Fall liegt hier jedoch nicht vor. Denn die Klägerin hat, wie ausgeführt, in ihrem Erhöhungsverlangen in Übereinstimmung mit § 558b Abs. 1 BGB die Zustimmung der Beklagten zu einer Erhöhung der Miete ab November 2005 und nicht erst zu einem späteren Zeitpunkt gefordert. Insoweit ist der Klägerin das zugesprochen worden, was sie beantragt hat, so dass - wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgeht - kein Verstoß gegen § 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO vorliegt. ..."

***

Bei Erhöhung einer Brutto- oder Teilinklusivmiete kann der Vermieter die erforderlichen Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten im Prozess über die Mieterhöhung nachholen. Für eine solche Nachbesserung oder Nachholung des Mieterhöhungsverlangens gilt die Sperrfrist im Hinblick auf eine vorangegangene Mieterhöhung, die infolge einer Teilzustimmung des Mieters zum ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen wirksam geworden ist, nicht (BGH, Urteil vom 20.01.2010 - VIII ZR 141/09):

„... Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Kläger in S. Die monatliche Miete betrug zuletzt 500 € zuzüglich 30 € für die Garage sowie Vorauszahlungen von 130 € für Heizung und 35 € für Wasser.

Mit Schreiben vom 7. August 2007 forderten die Kläger die Beklagten unter Berufung auf den Mietspiegel von B./S. auf, einer Erhöhung der Nettomiete von 500 € auf 550 € monatlich mit Wirkung ab 1. November 2007 zuzustimmen. Die Beklagten erklärten sich lediglich mit einer Mieterhöhung auf 530 € einverstanden.

Die Kläger haben mit der im Februar 2008 zugestellten Klage Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete von 530 € auf 550 € monatlich ab 1. November 2007 verlangt. Nachdem ein vom Amtsgericht eingeholtes Sachverständigengutachten die ortsübliche Vergleichsmiete auf 526 € (netto) beziffert hatte, machten die Kläger mit Schriftsatz vom 23. Juli 2008 geltend, dass die Beklagten die Kosten für Versicherung und Grundsteuer nach dem Mietvertrag nicht gesondert zu zahlen hätten (Teilinklusivmiete). Zur ortsüblichen Nettomiete kämen diese Nebenkosten - 26,68 € monatlich - deshalb noch hinzu. Der Schriftsatz ist den Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 24. Juli 2008 übergeben worden.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels abgeändert und die Beklagten verurteilt, einer Mieterhöhung auf 550 € monatlich ab 1. Oktober 2008 zuzustimmen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision, mit der die Beklagten die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils erstreben. ...

I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

Das Mieterhöhungsverlangen vom 7. August 2007 sei unwirksam gewesen. Die Kläger hätten darin lediglich eine "Nettokaltmiete" von 500 € monatlich benannt und eine auf den Mietspiegel gestützte Mieterhöhung auf 550 € verlangt. Da die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem zutreffenden Sachverständigengutachten nur 526 € monatlich betrage, handele es sich nicht um eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 Abs. 1 BGB.

Ein weiteres Mieterhöhungsverlangen hätten die Kläger aber mit Schriftsatz vom 23. Juli 2008 gestellt. Dieses Mieterhöhungsverlangen, in dem der konkrete Betriebskostenanteil genannt sei, erfülle die formellen Anforderungen. Zwar sei zu diesem Zeitpunkt die Jahresfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB noch nicht abgelaufen gewesen, da das vorangegangene Mieterhöhungsverlangen vom 7. August 2007 datiere. Dies stehe der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens indes nicht entgegen. Die durch eine Teilzustimmung des Mieters bewirkte Mieterhöhung setze keine neue Jahresfrist in Lauf, wenn sich der Vermieter - wie hier - mit einer Teilzustimmung nicht zufrieden gebe und wegen des Restbetrags Klage erhebe. Eine Nachbesserung des ursprünglichen Mieterhöhungsverlangens sei auch während des anhängigen Rechtsstreits möglich und aus prozessökonomischen Gründen in der Berufungsinstanz zu berücksichtigen, selbst wenn in der ersten Instanz die Zustimmungsfrist noch nicht abgelaufen gewesen sei.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 23. Juli 2008 sei auch materiell wirksam, denn bei einer Teilinklusivmiete könne zur ortsüblichen Vergleichsmiete ein Zuschlag für nicht gesondert umgelegte Betriebskosten verlangt werden.

II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

Das Berufungsgericht hat das (nachgebesserte) Mieterhöhungsverlangen der Kläger zutreffend als formell wirksam und materiell begründet angesehen. Bei Erhöhung einer Bruttomiete oder Teilinklusivmiete kann der Vermieter die zur formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens erforderlichen Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten gemäß § 558b Abs. 3 BGB noch im Rechtsstreit über die Mieterhöhung nachholen.

1. Das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen der Kläger vom 7. August 2007 ist mit dem Mietspiegel B./S. begründet, der Nettomieten ausweist; es enthält keine Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten, obwohl es sich bei der vereinbarten Miete um eine Teilinklusivmiete handelt.

a) Nach der Rechtsprechung des Senats bedarf es bei einer Bruttomiete, die unter Heranziehung eines Mietspiegels, der Nettomieten ausweist, erhöht werden soll, einer Umrechnung, um die Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen - Bruttomiete einerseits, Nettomiete andererseits - zu gewährleisten (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 13). Dies gilt entsprechend im Falle einer Teilinklusivmiete, bei der - wie hier - nur ein Teil der Betriebskosten in der Grundmiete enthalten ist.

Die Vergleichbarkeit ist dabei in der Weise herzustellen, dass entweder in Höhe der auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten, die in der Grundmiete enthalten sind, ein Zuschlag zu der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettomiete vorgenommen oder der Betriebskostenanteil aus der vereinbarten Bruttomiete herausgerechnet wird (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO, Rdnr. 13, 15). Angaben zur Höhe der in der Brutto- oder Teilinklusivmiete enthaltenen Betriebskosten gehören dabei zu der nach § 558a BGB erforderlichen (formellen) Begründung des Mieterhöhungsverlangens, die dem Mieter die Möglichkeit geben soll, die sachliche Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (Senatsurteile vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, NZM 2006, 864, Tz. 13, sowie vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848, Tz. 9 f.).

b) Diesen Anforderungen wird das Mieterhöhungsverlangen vom 7. August 2007, das keine Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten enthält, nicht gerecht. Die Kläger konnten es jedoch insoweit nach § 558b Abs. 3 BGB während des Prozesses - wie mit Schreiben vom 23. Juli 2008 geschehen - durch die Angabe der auf die Wohnung zuletzt entfallenden und in der Miete bereits enthaltenen Betriebskosten nachbessern.

Entgegen der Auffassung der Revision haben die Kläger mit der Nachholung der Angaben zu den Betriebskosten kein vom ursprünglichen Begehren unabhängiges "weiteres" Mieterhöhungsverlangen gestellt. Zwar sind die Kläger in ihrem ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen von einer Nettomiete (und nicht von einer Teilinklusivmiete) ausgegangen und haben eine Erhöhung der "Nettokaltmiete" begehrt. Dies steht einer Nachbesserung gemäß § 558b Abs. 3 BGB aber nicht entgegen, denn die Kläger begehren nach wie vor (neben der Garagenmiete und den unveränderten Vorauszahlungen für die abzurechnenden Betriebskosten) eine Erhöhung der Miete von ursprünglich 500 € auf 550 €. Es geht mithin lediglich um die Nachbesserung der im Hinblick auf die tatsächlich vereinbarte Teilinklusivmiete unzureichenden Begründung des ursprünglichen Mieterhöhungsverlangens.

2. Entgegen der Auffassung der Revision ist das Mieterhöhungsverlangen vom 23. Juli 2008 auch nicht wegen Nichteinhaltung der Jahressperrfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam.

Allerdings kann ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nach dieser Vorschrift frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden. Der Revision ist auch zuzugeben, dass aufgrund der Teilzustimmung der Beklagten zum Mieterhöhungsverlangen der Kläger vom 7. August 2007 eine Mieterhöhung auf 530 € monatlich ab 1. November 2007 wirksam geworden ist und im Zeitpunkt des Zugangs des (nachgebesserten) Mieterhöhungsverlangens vom 23. Juli 2008 mithin seit der am 1. November 2007 wirksam gewordenen Mieterhöhung noch kein Jahr verstrichen war.

Dem Berufungsgericht ist jedoch darin beizupflichten, dass die durch eine teilweise Zustimmung des Mieters zu dem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters wirksam gewordene Mieterhöhung einer fristgemäß erhobenen Klage des Vermieters wegen des Restbetrages - auch im Hinblick auf die Sperrfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB - nicht entgegensteht (so schon BayObLG, NJW-RR 1989, 1172, zu § 2 MHG). Zu Recht hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass § 558b Abs. 3 BGB dem Vermieter gestattet, ein Mieterhöhungsverlangen, das den Anforderungen des § 558a BGB nicht entspricht, noch im Rechtsstreit - auch in der Berufungsinstanz - nachzuholen oder die Mängel des Mieterhöhungsverlangens zu beheben. Für eine solche Nachholung oder Nachbesserung gilt die Sperrfrist im Hinblick auf die Mieterhöhung, die bereits infolge der Teilzustimmung des Mieters wirksam geworden ist, nicht. Denn das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen ist erst mit dem Abschluss des Rechtsstreits über den vom Mieter nicht akzeptierten Teil des Mieterhöhungsbegehrens insgesamt erledigt (vgl. BayObLG, aaO, 1173; aA Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 558b Rdnr. 38). Nach der von der Revision vertretenen Auffassung hätte es der Mieter dagegen weitgehend in der Hand, durch eine - gegebenenfalls auf einen geringfügigen Betrag beschränkte - Zustimmung die in § 558b Abs. 3 BGB vorgesehene Heilung der Mängel des Mieterhöhungsverlangens oder dessen wirksame Neuvornahme im anhängigen Rechtsstreit zu verhindern und den Vermieter auf einen neuen Prozess zu verweisen. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, widerspräche dies auch der Prozessökonomie. Die Möglichkeiten der Nachholung eines Mieterhöhungsverlangens sind durch das Mietrechtsreformgesetz inhaltlich ausgeweitet worden, weil im Interesse der Prozessökonomie vermieden werden sollte, dass Mieterhöhungsprozesse lediglich wegen formeller Mängel mehrfach neu aufgerollt werden müssen (BT-Drs. 14/4553, S. 56). Schutzwürdige Interessen des Mieters sind nicht betroffen, denn dieser ist ausreichend dadurch geschützt, dass ihm auch bei einer Nachbesserung oder Nachholung des Mieterhöhungsverlangens die zweimonatige Überlegungsfrist zusteht und der Vermieter auf diesem Wege keinen höheren Betrag verlangen kann, als er bereits mit dem ursprünglichen Mieterhöhungsbegehren geltend gemacht hat.

3. Das Berufungsgericht hat auch zutreffend angenommen, dass die Mieterhöhung auf 550 € monatlich zum 1. Oktober 2008 und nicht erst zum 1. Februar 2009 wirksam geworden ist. Nachdem die Kläger die Mängel des ursprünglichen Mieterhöhungsverlangens mit Schriftsatz vom 23. Juli 2008, den Beklagten übergeben am 24. Juli 2008, beseitigt hatten, stand den Beklagten gemäß § 558 Abs. 3 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 BGB eine Zustimmungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats ab diesem Zeitpunkt zu, so dass die Mieterhöhung mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens vom 23. Juli 2008, mithin am 1. Oktober 2008, wirksam geworden ist (§ 558b Abs. 1 BGB). Entgegen der Auffassung der Revision mussten die Kläger bei der Nachbesserung des Mieterhöhungsverlangens keine (erneute) 15-monatige Wartefrist (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB) einhalten. Für die Wartefrist gilt bei der Nachholung oder Nachbesserung eines Mieterhöhungsverlangens gemäß § 558b Abs. 3 BGB nichts anderes als für die Sperrfrist (siehe oben unter 2).

4. Zu Recht wendet sich die Revisionserwiderung gegen die Kostenentscheidung des Berufungsgerichts, die in der Revisionstanz von Amts wegen geändert werden kann, ohne dass das Verbot der Schlechterstellung des Rechtsmittelführers gilt (BGHZ 92, 137, 139). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegen die Voraussetzungen des § 97 Abs. 2 ZPO nicht vor, weil die Kläger nicht aufgrund eines neuen Vorbringens obsiegt haben, das sie bereits in einem frühren Rechtszug hätten geltend machen können. Denn die Kläger haben den Schriftsatz vom 23. Juli 2008, in dem sie ihr Mieterhöhungsverlangen nachgebessert haben, bereits in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht überreicht. Die Kläger haben in der Sache überwiegend obsiegt und sind (nur) insoweit unterlegen, als ihnen die begehrte Mieterhöhung erst zum 1. Oktober 2008 und nicht schon zum 1. November 2007 zugesprochen worden ist; hieraus ergibt sich für die Tatsacheninstanzen eine Kostenquote von 1/3 zu Lasten der Kläger und 2/3 zu Lasten der Beklagten (§ 92 Abs. 2 ZPO). ..."

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Die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden, weil sie den Bestimmungen der Heizkostenverordnung widerspricht. Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, dass die Warmmietenvereinbarung gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden ist, nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens und damit auch nicht die Unzulässigkeit der Zustimmungsklage zur Folge (BGH, Urteil vom 19.07.2006 - VIII ZR 212/05).

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Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen (BGH, Urteil vom 26.10.2005 - VIII ZR 41/05).

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Wird der Mieter verurteilt, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zuzustimmen, wird seine Verpflichtung zur Zahlung der erhöhten Miete für die Zeit ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils fällig. Verzug mit den Erhöhungsbeträgen kann daher nicht rückwirkend eintreten, sondern erst nach Rechtskraft des Zustimmungsurteils begründet werden (BGH, Urteil vom 04.05.2005 - VIII ZR 94/04).

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Verbindet der Vermieter von Wohnraum die Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung mit einer Klage auf Zahlung der erhöhten Miete, so bestehen im Berufungsverfahren gegen die Zulässigkeit der Zahlungsklage jedenfalls dann keine Bedenken (mehr), wenn der Mieter in erster Instanz verurteilt worden ist, der Mieterhöhung zuzustimmen, und diese Verurteilung vor der Berufungsverhandlung über die Zahlungsklage in Teilrechtskraft erwachsen ist. Die zweimonatige Kündigungssperre für den Wohnraumvermieter nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB gilt auch dann, wenn der Mieter rechtskräftig verurteilt worden ist, einer rückwirkenden Mieterhöhung zuzustimmen (BGH, Urteil vom 04.05.2005 - VIII ZR 5/04).

*** (LG)

„... Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts liegen Gründe im Sinne von § 42 ZPO vor, welche aus der Sicht einer ruhig und besonnen denkenden Partei die Befürchtung rechtfertigen, die abgelehnte Richterin stehe der Sache nicht unvoreingenommen gegenüber.

Zu Recht beanstandet der Kläger in diesem Zusammenhang die Ablehnung der Vertagung durch die abgelehnte Richterin im Hinblick auf das von ihm im Rechtsstreit nachgeholte Mieterhöhungsverlangen.

Zutreffend hat die abgelehnte Richterin beachtet, dass eine von der Partei nicht erkannte Unzulässigkeit eines Mieterhöhungsverlangens einen Umstand darstellt, auf den im Rahmen der Prozessleitung nach § 139 Abs. 3 ZPO hinzuweisen ist, und dem auch mit der gerichtlichen Verfügung vom 18. Februar 2015 Rechnung getragen. Soll diese Hinweispflicht aber nicht ins Leere gehen, muss der Kläger jedoch auch die Möglichkeit haben, diesen Mangel, wenn möglich, zu beheben. Eine solche Möglichkeit sieht indes gerade die Regelung in § 558 b Abs. 3 BGB vor. Bei dieser Sachlage wird das Ermessen sowohl bei der Anberaumung des Verhandlungstermins als auch bei der Frage, ob die Sache nach § 227 Abs. 1 ZPO zu vertagen ist, eingeschränkt.

Die Frage, ob bei einer nicht abgelaufenen Zustimmungsfrist die Klage als unzulässig abzuweisen oder zu vertagen ist, war auch Gegenstand der Erörterungen im Gesetzgebungsverfahren.

In der Stellungnahme des Bundesrats hat dieser die Regelung einer Vertagungspflicht angeregt (BT-Drs. 14/4553, S. 88):

‚Zu Artikel 1 Nr. 3 (§ 558 b Abs. 3 BGB)

Der Bundesrat bittet, im weiteren Gesetzgebungsverfahren zu prüfen, ob ergänzend zu § 558 b Abs. 3 BGB-E prozessual eine Vertagungspflicht des Gerichts bis zum Ablauf der Zustimmungsfrist des Mieters nach § 558 b Abs. 3 Satz 2 i. V. m. Abs. 2 Satz 1 BGB-E vorgesehen werden sollte.

Begründung

Ist der Klage des Vermieters nach § 558 b Abs. 2 BGB-E ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a BGB-E nicht entspricht, kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben (§ 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB-E). Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB-E zu (§ 558 b Abs. 3 Satz 2 BGB-E). Läuft zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung die Zustimmungsfrist des Mieters noch, kann eine Sachentscheidung regelmäßig nicht ergehen. Allerdings ist eine Klageabweisung durch Prozessurteil möglich. Das künftig ausdrücklich gesetzlich abgesicherte Recht des Vermieters auf Nachholung des Erhöhungsverlangens sollte deshalb auch prozessual begleitet werden, indem ergänzend eine Vertagungspflicht des Gerichts vorgesehen wird."

Die Bundesregierung hat einer Vertagungspflicht ausdrücklich zugestimmt, eine Regelung im Rahmen der Mietrechtsvorschriften jedoch unter Hinweis auf die bestehende Gesetzeslage nicht für erforderlich gehalten (BT-Drs. 14/4553, S. 100):

‚Zu Nummer 20 - Artikel 1 Nr. 3 (§ 558 b Abs. 3 BGB)

Die Bundesregierung teilt die der Anregung zugrunde liegende Auffassung, dass es aus Gründen der Prozessökonomie sinnvoll ist, dass die Gerichte vor einer Sachentscheidung abwarten, bis die Zustimmungsfrist nach § 55 8b Abs. 2 Satz 1 BGB-E, die bei Heilung von Mängeln des Mieterhöhungsverlangens während des Rechtsstreits (§ 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB-E) neu beginnt, abgelaufen ist. Sie hält allerdings das bestehende prozessrechtliche Instrumentarium des § 227 ZPO für ausreichend. § 227 ZPO ermöglicht es den Gerichten schon jetzt, das Verfahren unter Berücksichtigung der laufenden Fristen entsprechend zeitlich zu gestalten und es bis zum Fristablauf zu vertagen. Der Bundesregierung sind in diesem Zusammenhang auch keine Probleme aus der Praxis bekannt."

Grundsätzlich steht die Frage einer Vertagung gemäß § 227 Abs. 1 ZPO zwar im Ermessen des Gerichts. Das Gericht muss im Rahmen seiner Ermessensentscheidung aber beachten, dass die Regelung auch dazu dienen soll, den Parteien die sachgerechte Wahrnehmung ihrer Rechte durch ausreichenden Sachvortrag zu ermöglichen, und sich damit als Ausdruck des Anspruchs auf rechtliches Gehör darstellt. Immer dann, wenn eine Partei einem Hinweis des Gerichts nur dadurch Genüge tun kann, dass sie hierzu Gelegenheit in einem neuen Verhandlungstermin erhält, ist zu vertagen. Ein erheblicher Grund im Sinne von § 227 Abs. 1 ZPO liegt deshalb vor, wenn nach Hinweis auf eine formell unwirksame Mieterhöhungserklärung dieser Mangel durch Nachholung eines neuen Mieterhöhungsverlangens im Prozess behoben werden soll, aber die dem Mieter zustehende Zustimmungsfrist zurzeit des anberaumten Termin noch nicht abgelaufen ist (Paschke, Die Nachbesserung/Nachholung des Mieterhöhungsverlangens im Prozess NZM 2008, 705 [708]).

Indem die abgelehnte Richterin gleichwohl in Kenntnis des angekündigten und danach auch vom Kläger in den Rechtsstreit eingeführten weiteren Mieterhöhungsverlangens die Vertagung allein unter Hinweis auf die Unzulässigkeit des ursprünglichen Antrags abgelehnt hat, hat sie die obigen Grundsätze nicht beachtet und damit den Anspruch des Klägers rechtliches Gehör verletzt. Zwar mag nicht jede Verletzung des rechtlichen Gehörs stets eine Befangenheit begründen. Im Falle der Ablehnung einer Vertagung bei einem nachgeholten Mieterhöhungsverlangen zur Wahrung der Zustimmungsfrist stellt sich die Ermessensausübung der abgelehnte Richterin aber auch aus der Sicht einer ruhig und besonnen denkenden Partei als einseitige Benachteiligung dar, indem ihr die Wahrnehmung der vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgesehenen Möglichkeit zur Nachbesserung des Mieterhöhungsverlangens im Prozess durch eine rechtswidrig zu enge Auslegung der Voraussetzungen einer Vertagung bewusst verweigert wird. Das rechtfertigt die Annahme, dass die abgelehnte Richterin nicht unvoreingenommen und neutral, sondern einseitig zu seinem Nachteil entscheidet. ..." (LG Berlin, Beschluss vom 28.05.2015 - 63 T 62/15, 63 T 62/15 Abl)

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„... Die Rechtsfrage, ob dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung zusteht, ist durch die Rechtsprechung bereits geklärt. Das OLG Frankfurt a.M. hat in einem Rechtsentscheid vom 29.07.1999, - 20 RE Miet 1/96, NJW 2000,2155, zit. nach juris) ein Zurückbehaltungsrecht verneint. Dieser Ansicht ist zu folgen:

Ein auf § 320 BGB beruhendes Leistungsverweigerungsrecht scheidet bereits deshalb aus, weil der Zustimmungsanspruch nicht synallagmatisch dem Mängelbeseitigungsanspruch gegenüber steht.

Auch ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB scheidet aus. Dieses ergibt sich hier aus der Natur der Regelungen zur Mieterhöhung. Soweit der zitierte Rechtsentscheid noch auf § 2 MHG Bezug nimmt, gilt für die inzwischen geltende Regelung in §§ 558 ff. BGB nichts anderes.

Der Mieter ist in Bezug auf seinen Mängelbeseitigungsanspruch durch die gesetzlichen Regelungen in §§ 536 ff. BGB und ggf. §§ 320 ff. BGB in Bezug auf die Zahlung der laufenden Miete hinreichend geschützt. Neben der Mietminderung auch eine Mieterhöhung noch verweigern zu können, stellt eine Beeinträchtigung der Rechte des Vermieters dar, die der Mieter wegen der ihm bereits zustehenden rechtlichen Möglichkeiten nicht bedarf (LG Berlin, Beschluss vom 28.05.2014 - 65 S 148/14)

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„... Die Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gemäß Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 28.01.2013 ist unzulässig. Gemäß § 558b Abs. 2 S. 1 BGB kann der Vermieter Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung erheben, soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zugestimmt hat. Voraussetzung hierfür ist, dass ein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorliegt (vgl. BGH, Urteil vom 12.05.2004 - VIII ZR 234/03, NJW-RR 2004, 1159 ff., 1160 a.E.; Palandt/Weidenkaff, § 558a Rdnr. 14).

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist indes unwirksam. Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens kann der Vermieter gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug nehmen. Das Ausmaß der gebotenen Begründung des Sachverständigengutachtens richtet sich regelmäßig nach dem Zweck des Begründungserfordernisses. Es reicht hin, wenn die Begründung dem Mieter in einer für ihn nachvollziehbaren Weise Aufschluss über die Vergleichsmiete vermittelt, damit ihm eine erste Überprüfung der Berechtigung oder Plausibilität des Vermieterverlangens auf Mieterhöhung möglich ist (vgl. Staudinger/Emmerich, § 558a Rdnr. 38 m.w.N.). Auch wenn daher an die Begründung des Sachverständigengutachtens keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden dürfen, besteht Einigkeit darüber, dass das Gutachten den Anforderungen nur dann genügt, wenn es von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen ist (vgl. Staudinger/Emmerich, § 558a Rdnr. 39; Schmidt-Futterer, § 558 Rdnr. 86). Hierzu zählt, wie sich aus § 558 Abs. 2 BGB ergibt, dass nicht nur die neuen Vertragsmieten der letzten Monate als Vergleichsmieten in dem Sachverständigengutachten angegeben werden, sondern dargelegt wird, wie sich die Mieten in den letzten 4 Jahren entwickelt haben. Denn nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete, bis zu der eine Mieterhöhung zulässig ist, gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Zur Entwicklung der Miete in den letzten 4 Jahren vor Erstellung des Gutachtens verhält sich dieses indes nicht. Das übersieht nicht, dass das Gutachten auf Seite 7 oben generell abstrakt formuliert, dass für den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete sowohl der Markt bei Neu- und Wiedervermietung als auch die Mietpreise der länger bestehenden Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Im Rahmen des Abschnittes zu Randnummer 21 und 22 des Sachverständigengutachtens finden sich unter den Oberschriften "Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete" und "Vorgehensweise bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete" allerdings keinerlei Angaben dazu, wie sich die Mieten, bezogen auf einen 4-Jahres-Zeitraum, wie er in § 558 Abs. 2 S. 1 BGB vorgesehen ist, entwickelt haben. Die angegebene Spanne von Quadratmeterpreisen von € 4,10 - 6,50 lässt nicht erkennen, ob diese Werte eine Mietpreisentwicklung über einen vierjährigen Zeitraum berücksichtigen oder nicht. Ein derartiger Begründungsmangel führt zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens (vgl. auch BGH, Urteil vom 29.02.2012 - VIII ZR 346/10, NZM 2012, 339 ff., 341, Rdnr. 30 ff.).

Vor diesem Hintergrund empfiehlt die Kammer der Klägerin zur Vermeidung einer Zurückweisung der Berufung durch einen unanfechtbaren Beschluss, dessen Begründung sich in einer Bezugnahme auf diesen Hinweisbeschluss erschöpfen könnte, eine Rücknahme der Berufung in Erwägung zu ziehen. Eventuell neuem Sachvortrag setzt die Zivilprozessordnung enge Grenzen. Eine Zurücknahme der Berufung hätte - abgesehen von den ohnehin anfallenden Anwaltskosten - eine deutliche Reduzierung der Gerichtskosten zur Folge, da die Verfahrensgebühren für das Berufungsverfahren im Allgemeinen von vier auf zwei Gerichtsgebühren halbiert würden. ..." (LG Gießen, Beschluss vom 24.01.2014 - 1 S 257/13)

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Wenn sich bei einem Verkauf von Wohnungen der Käufer gegenüber dem Verkäufer in einer "Sozialcharta" verpflichtet, Mieterhöhungen im Durchschnitt über alle betroffenen Wohnungen in Zukunft nur in einem bestimmten Umfang vorzunehmen, können sich die Mieter der verkauften Wohnungen bei Mieterhöhungen nicht selbst auf die Kappungsgrenze der Sozialcharta berufen, und es berührt nicht die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, wenn die Vermieterin darin den einzelnen Mietern keine Auskunft über die Mieten aller anderen Wohnungen erteilt. Auch anhand der Grundsätze von Treu und Glauben lässt sich kein anderes Ergebnis ableiten, wenn in der Öffentlichkeit wegen einer mehrdeutig auslegbaren Medienerklärung der Eindruck entstanden sein sollte, die Mieter könnten sich insoweit selbst auf die Sozialcharta berufen, obwohl das Gegenteil von Verkäufer und Käufer ausdrücklich vereinbart wurde (LG Stuttgart, Urteil vom 20.11.2013 - 13 S 120/13).

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„... Das vorprozessual erklärte Erhöhungsverlangen vom 28.11.2011 ist am 30.11.2011 zugegangen, so dass die Zustimmungsfrist bis 31.01.2012 und die Klagefrist bis zum 30.04.2012 lief (§ 558 b Abs. 1, 2 BGB).

Die am 26.04.2012 eingegangene Klageschrift ist nach der Anforderung des Kostenvorschusses vom 24.05.2012, deren Zugang beim Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 30.05.2012 und Eingang des Gerichtskostenvorschusses am 13.06.2012 den Beklagten am 05.07.2012 zugestellt worden.

Entgegen der Ansicht der Beklagten war dies nicht verspätet, weil die so genannte ‚Vorwirkung' nach § 167 ZPO eingreift.

Ob eine Zustellung i.S. d. § 167 ZPO ‚demnächst' erfolgt ist, hängt nicht von einer rein zeitlichen Betrachtungsweise ab; denn die Partei ist vor Nachteilen durch Verzögerungen zu bewahren, die ihre Ursache im gerichtlichen Geschäftsbetrieb haben und daher nicht beeinflusst werden können. Deshalb stellt der BGH darauf ab, ob die Partei alles Zumutbare für die alsbaldige Zustellung getan hat und der Rückwirkung schutzwürdige Belange des Zustellungsadressaten nicht entgegenstehen.

Geht es um von der klagenden Partei zu vertretende Zustellungsverzögerungen, so ist das Merkmal ‚demnächst' nur erfüllt, wenn sich die Verzögerung in einem hinnehmbaren Rahmen hält. Mit Blick auf den nach § 12 Abs. 1 GKG zu leistenden Gerichtskostenvorschuss sei das nur zu bejahen, wenn dieser nach seiner Anforderung innerhalb eines Zeitraums eingezahlt wird, der sich ‚um zwei Wochen bewegt oder nur geringfügig darüber liegt' (BGH v. 16.01.2009 - V ZR 74/08). Folglich hält sich die nur geringfügig über zwei Wochen liegende Verzögerung (16 Tage) der Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses in einem noch hinnehmbaren Rahmen, so dass die Zustellung ‚demnächst' im Sinne von § 167 ZPO erfolgt ist (vgl. BGH v. 03.02.2012 - V ZR 44/11. GE 2012, 618).

Vorliegend ist der Vorschuss am 13.06.2012, mithin zwei Wochen nach Zugang der Anforderung eingegangen.

Soweit die Beklagten meinen, der Prozessbevollmächtigte der Klägerin habe nicht bis zum 30.05.2012 auf die Anforderung warten dürfen, sondern wäre gehalten gewesen, spätestens nach zwei Wochen beim Gericht nachzufragen, greift dieser Einwand vorliegend nicht durch. Zwar geht auch der BGH davon aus, dass nach Ablauf einer gewissen - großzügig zu bemessenden - Frist dem Prozessbevollmächtigten auffallen muss, dass der Vorschuss nicht angefordert wird und dies Anlass sei, zumindest durch entsprechende Nachfragen oder Erinnerungen beim Gericht auf das Weiterbetreiben des Verfahrens hinzuwirken (BGH, Urteil v. 19.10.1977 - IV ZR 149/76, NJW 1978, 215; BGH, Urteil v. 19.10.1977 - IV ZR 149/76, NJW NJW 1978, 215; BGH, Urteil v. 12.07.2006 - IV ZR 23/05, NJW 2006, 3206). Jedoch wird dies erst bei einem Ausbleiben von länger als 3-4 Wochen angenommen, nach Ablauf einer solchen Zeit muss er nachfragen, einzahlen oder einen Antrag nach § 14 GKG stellen (BGH, Urteil vom 19.10.1977 - IV ZR 149/76, NJW 1987, 215; BGH v. 05.02.2003 - IV ZR 44/02, NJW-RR 2003, 599; Häublein in MüKo, 4. Aufl. 2013, Rn 12 m.w.N.). Hier ist die Klage 4 Tage vor Ablauf der Klagefrist eingereicht worden, so dass letztendlich vom maßgeblichen Fristablauf bis zum Zugang der Anforderung 4 Wochen vergangen waren, die für die Verzögerung kausal sind. Damit ist die zuzubilligende Zeit des Abwartens noch eingehalten. ..." (LG Berlin, Urteil vom 29.10.2013 - 63 S 26/13)

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§ 558c Mietspiegel

(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.

(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.

(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.

(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen.

Leitsätze/Entscheidungen:

Die Auslegung eines Mietspiegels (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, §§ 558c, 558d BGB) unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung. Zur Auslegung des Mietspiegels 2007 der Stadt Regensburg (BGH, Urteil vom 04.05.2011 - VIII ZR 227/10):

„... 1. Die Angriffe der Revision gegen die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung von Nr. 5 der Erläuterungen zum Mietspiegel 2007 der Stadt Regensburg greifen nicht durch.

a) Die Auslegung des Mietspiegels 2007 der Stadt Regensburg unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung. Denn ebenso wie bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen (vgl. dazu Senatsurteil vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 294/09, NJW 2010, 2877 Rn. 11 mwN) besteht auch bei einem Mietspiegel im Sinne von § 558a Abs. 2 Nr. 1, §§ 558c, 558d BGB ein Bedürfnis nach einheitlicher Handhabung, das es rechtfertigt, einen Mietspiegel innerhalb seines Geltungsbereichs wie eine revisible Rechtsnorm zu behandeln.

b) Die Revision meint, Nr. 5 der Erläuterung zum Mietspiegel 2007 der Stadt Regensburg sei so zu verstehen, dass der Vermieter neben den Zuschlägen gemäß den Tabellen 2 bis 6 des Mietspiegels einen weiteren Zuschlag von bis zu 20 % der Basismiete verlangen könne, ohne dass dieser weitere Zuschlag begründet werden müsse. Das trifft, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, nicht zu.

Nr. 5 der Erläuterungen regelt in Ergänzung von Nr. 3 der Erläuterungen, dass die Berechnung der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß den Tabellen 1 bis 6 nicht allein maßgebend ist, sondern die für die konkrete Wohnung zu ermittelnde ortsübliche Vergleichsmiete - die sogenannte ‚Einzelvergleichsmiete' (Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 b; vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2621 unter II 2 c; vom 21. Oktober 2010 - (VIII ZR 30/09, WuM 2009, 746 Rn. 15) - um eine gewisse Spanne darüber oder darunter liegen kann, und zwar um ‚+/- 20 % der zugrunde liegenden Basismiete'. Wenn es im Anschluss daran heißt, dass Abweichungen von der ortsüblichen Vergleichsmiete insbesondere anhand nicht im Mietspiegel ausgewiesener Merkmale zu begründen wären, so bedeutet dies, dass die Einzelvergleichsmiete aus bestimmten Gründen um bis zu 20 % (der Basismiete) nach oben oder unten von der nach den Tabellen 1 bis 6 errechneten durchschnittlichen Vergleichsmiete abweichen kann. So hat es - mit Recht - auch der Kläger selbst gesehen. Denn er hat in seinem Mieterhöhungsverlangen den gemäß Nr. 5 der Erläuterungen geforderten Zuschlag von 15 % mit konkreten Merkmalen der Wohnung begründet (‚Zuschlag für übergroße Terrasse mit Aussicht zur Altstadt/Donau').

2. Entgegen der Auffassung der Revision ist aus der vorbezeichneten Senatsrechtsprechung nicht herzuleiten, dass der Vermieter berechtigt wäre, den nach Nr. 5 der Erläuterungen zum Mietspiegel 2007 der Stadt Regensburg möglichen Zuschlag von bis zu 20 % zu der nach Nr. 3 der Erläuterungen errechneten durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete ohne jede Begründung zu verlangen.

a) Der Senat hat entschieden, dass der Tatrichter innerhalb der in einem qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Spanne die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung - das heißt die Einzelvergleichsmiete - festzustellen und hierfür die Wohnung innerhalb der Spanne des Mietspiegels einzustufen hat (Urteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO; vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, aaO). Er hat darauf hingewiesen, dass die Einzelvergleichsmiete ihrerseits schon deshalb nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne übereinstimmen kann, weil sonst die Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel jegliche Funktion verlieren würde (Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO). Dabei kann sich auch die Einzelvergleichsmiete innerhalb einer gewissen Bandbreite bewegen, die ihrerseits innerhalb der (umfassenderen) Mietspiegelspanne liegt (vgl. Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, aaO).

Davon ist der Senat entgegen der Auffassung der Revision in seinem Urteil vom 21. Oktober 2010 (VIII ZR 30/09, aaO) nicht abgewichen. In dieser Entscheidung hat der Senat seine Rechtsprechung lediglich dahin ergänzt, dass der Vermieter die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben darf (aaO Rn. 15). Der Senat hat nicht, wie die Revision meint, entgegen seinem Urteil vom 20. April 2005 (VIII ZR 110/04, aaO) entschieden, dass bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete etwa ‚generell' - das heißt unabhängig von den Merkmalen der Wohnung - der obere Wert einer im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Spanne angesetzt werden dürfte.

b) Die Auffassung der Revision, dass diese Grundsätze der Senatsrechtsprechung auf den Mietspiegel 2007 der Stadt Regensburg nicht übertragbar seien und deshalb dem Kläger zugestanden werden müsse, die Mietspiegelspanne nach oben voll auszunutzen, trifft nicht zu und findet auch in der von der Revision angeführten Kommentarliteratur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 558 BGB Rn. 137) keine Stütze. Die Einzelvergleichsmiete ist daher nach dem Mietspiegel 2007 der Stadt Regensburg in der Weise zu ermitteln, dass auf der Grundlage der nach den Tabellen 1 bis 6 errechneten durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete geprüft wird, ob auf Grund konkreter Merkmale der Wohnung ein Zu- oder Abschlag zur durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete von bis zu 20 % der Basismiete gemäß Nr. 5 der Erläuterungen zum Mietspiegel gerechtfertigt ist. Das Begründungserfordernis in Nr. 5 der Erläuterungen steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats.

3. Vergeblich beanstandet die Revision, dass das Berufungsgericht - in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht - wegen der vom Kläger geltend gemachten besonderen Vorzüge der Wohnung (übergroße Terrasse; Aussicht auf die Altstadt und Donau) einen Zuschlag nach Nr. 5 der Erläuterungen von nicht mehr als 3 % der Basismiete für gerechtfertigt gehalten hat. Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung werden von der Revision nicht dargelegt und sind auch nicht ersichtlich. Insbesondere zeigt die Revision nicht auf, dass das Berufungsgericht entscheidungserheblichen Sachvortrag des Klägers übergangen hätte.

Entgegen der Auffassung der Revision war das Berufungsgericht berechtigt, die Angemessenheit des Zuschlags selbst zu beurteilen, ohne zuvor ein Sachverständigengutachten einzuholen. Der Senat hat entschieden, dass die Einzelvergleichsmiete - soweit kein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB vorhanden ist - in der Regel durch Sachverständigengutachten festgestellt werden kann (Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, aaO); zwingend ist dies aber nicht. Erst recht kann von der Einholung eines Sachverständigengutachtens abgesehen werden, wenn - wie hier - ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt und das Gericht über die - auch von der Revision nicht angezweifelte - Ortskenntnis verfügt, die erforderlich ist, um die Berechtigung des vom Kläger beanspruchten Zuschlags selbst beurteilen zu können. ..."

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Ein einfacher Mietspiegel gemäß § 558c BGB, der von den örtlichen Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt und von der Gemeinde anerkannt wurde, stellt im Mieterhöhungsprozess ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (BGH, Urteil vom 16.06.2010 - VIII ZR 99/09):

„... 2. Ebenfalls frei von Rechtsfehlern ist die Beurteilung der materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens durch das Berufungsgericht. Die Auffassung des Berufungsgerichts, auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels gemäß § 558d BGB durch das Mietrechtsrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) könne ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB weiterhin alleinige Grundlage der dem Tatrichter obliegenden Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein, begegnet keinen rechtlichen Bedenken.

a) Ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist vom Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret von dem Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, insbesondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2). Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach diesen gesetzlichen Vorgaben ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Sie darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (vgl. BVerfGE 37, 132, 143).

aa) Ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB; qualifizierter Mietspiegel), erfüllt diese Voraussetzungen in besonderem Maße. Deshalb billigt ihm das Gesetz unter den Voraussetzungen des § 558d Abs. 2 BGB im Prozess eine Vermutungswirkung dahin gehend zu, dass die in einem solchen Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Diese Vermutungswirkung kann von dem Prozessgegner nur durch den Beweis des Gegenteils widerlegt werden (§ 292 Satz 1 ZPO).

bb) Weder dem Gesetz noch den Gesetzesmaterialien kann jedoch entnommen werden, dass nach der Einführung des qualifizierten Mietspiegels einem (einfachen) Mietspiegel gemäß § 558c BGB kein Erkenntniswert im Prozess mehr zukommen solle. Im Gegenteil spricht die Tatsache, dass der Gesetzgeber den einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels als eine von mehreren tauglichen Grundlagen für ein Mieterhöhungsverlangen beibehalten hat (§ 558a Abs. 2 BGB), dafür, dass auch ein einfacher Mietspiegel im Mieterhöhungsprozess weiterhin taugliche Erkenntnisquelle bei der richterlichen Überzeugungsbildung sein kann. Dies entspricht - soweit ersichtlich - der überwiegenden Ansicht in Instanzrechtsprechung und Literatur (LG Duisburg, WuM 2005, 460; LG Berlin, GE 2003, 1020; AG Dortmund, WuM 2003, 35; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558c Rdnr. 5; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 558b Rdnr. 30; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558b BGB Rdnr. 109 ff.; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 558b Rdnr. 27; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 558b Rdnr. 14; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. IV 222; Börstinghaus, NZM 2002, 273, 278; wohl auch Mersson, ZMR 2002, 806, 809).

Allerdings kommt dem einfachen Mietspiegel angesichts der Wertung des Gesetzgebers nicht die in § 558d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu. Er stellt jedoch ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Diese Indizwirkung besteht auch dann, wenn ein einfacher Mietspiegel nicht von der Gemeinde, sondern gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter erstellt wurde. Solchen von den Interessenvertretern beider Seiten erstellten Mietspiegeln allgemein jegliche Aussagekraft im Erkenntnisverfahren abzusprechen (so AG Frankfurt am Main, NJW-RR 1989, 12 f.; DWW 1991, 54; Börstinghaus, WuM 1997, 421, 423), ist nicht gerechtfertigt. Es liegt vielmehr eher fern anzunehmen, die Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter würden einen Mietspiegel erstellen oder billigen, der den Interessen ihrer jeweiligen Mitglieder widerspricht, weil er die ortsübliche Vergleichsmiete, die tatsächlichen Verhältnisse ignorierend, unzutreffend abbildet.

Ob die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen der auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch genommene Mieter gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhebt. Trägt der Mieter etwa substantiiert vor, den Verfassern des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial, wird der Tatrichter dem nachzugehen haben. Verbleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, so ist die Indizwirkung erschüttert. In diesem Fall ist es Sache des Vermieters als Anspruchsteller, für seinen Vortrag, die von ihm verlangte neue Miete liege innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, anderweit Beweis anzutreten.

b) Nach diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht die Ortsüblichkeit der vom Kläger geforderten Miete rechtsfehlerfrei festgestellt. Der Mietspiegel, auf den er sein Mieterhöhungsverlangen stützt, ist für das Gebiet der Stadt Schorndorf von dem Haus-/Wohnungs- und Grundeigentümerverein Schorndorf und Umgebung e.V., dem Deutschen Mieterbund - Mieterverein Waiblingen und Umgebung e.V. (Beratungsstelle Schorndorf) und dem Bürgermeisteramt der Stadt Schorndorf gemeinsam erstellt worden. Die Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter einerseits der Mieter-, andererseits der Vermieterseite spricht nach der Lebenserfahrung bereits dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet. Durch die Beteiligung des Bürgermeisteramts der Stadt Schorndorf wird diese Erfahrungstatsache noch zusätzlich gestützt. Unter diesen Umständen ist die Tatsache, dass dieser Mietspiegel für Vergleichswohnungen Mieten in der vom Kläger verlangten Höhe als ortsüblich ausweist, ein Indiz dafür, dass die vom Kläger verlangte erhöhte Miete auch für den vergleichbaren Mietmarkt der Stadt Backnang im Rahmen der ortsüblichen Miete liegt.

Die gegen diesen Mietspiegel erhobenen, von der Revision erneut aufgegriffenen Einwendungen des Beklagten in den Tatsacheninstanzen können die Indizwirkung des Mietspiegels nicht erschüttern, denn sie erschöpfen sich in der unsubstantiierten Behauptung, der Mietspiegel sei ‚ohne Erhebung von Daten erstellt und nur ausgehandelt sowie unter Beobachtung statistischer Werte des Bundesamtes ausgelotet und einvernehmlich festgelegt' worden.

Dem weiteren Vortrag des Beklagten, für Wohnungen in Backnang seien gegenüber den Mieten in der Stadt Schorndorf Abschläge in Höhe von 5 % bis 7 % zu machen, musste das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision nicht nachgehen, da geringfügige Schwankungen der Entgelte in der im Mietspiegel genannten Spanne der Vergleichsmiete berücksichtigt sind. ..."

*** (LG)

Die Berliner Mietspiegel 2013 bietet zumindest als einfacher Mietspiegel eine geeignete und hinreichende tatsächliche Grundlage für die Zivilgerichte, die zwischen den Parteien streitige Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO zu bestimmen. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf es dazu nicht, selbst wenn eine Partei erhebliche Einwände gegen die Wissenschaftlichkeit der Mietspiegelerstellung erhoben haben sollte. Zur zweifelhaften Verwertbarkeit gerichtlicher Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete im Falle der Anonymisierung der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen (offen gelassen). Zum konkludenten Abschluss eines Beweisvertrages bei vom Mieter prozessual unwidersprochener vermieterseitiger Einordnung der Wohnung in den örtlichen Mietspiegel im Rahmen der Klageschrift (offen gelassen). Die in den Grenzen des Ortsteils Prenzlauer Berg gelegenen Wohnungen erfüllen das wohnwerterhöhende Merkmal des Berliner Mietspiegels 2013 "Bevorzugte Citylage" nicht (LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 - 67 S 120/15).

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Die Berliner Mietspiegel 2013 bietet zumindest als einfacher Mietspiegel eine geeignete und hinreichende tatsächliche Grundlage für die Zivilgerichte, die zwischen den Parteien streitige Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO zu bestimmen. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf es dazu nicht, selbst wenn eine Partei erhebliche Einwände gegen die Wissenschaftlichkeit der Mietspiegelerstellung erhoben haben sollte. Zur zweifelhaften Verwertbarkeit gerichtlicher Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete im Falle der Anonymisierung der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen (offen gelassen). Zum konkludenten Abschluss eines Beweisvertrages bei vom Mieter prozessual unwidersprochener vermieterseitiger Einordnung der Wohnung in den örtlichen Mietspiegel im Rahmen der Klageschrift (offen gelassen). Die in den Grenzen des Ortsteils Prenzlauer Berg gelegenen Wohnungen erfüllen das wohnwerterhöhende Merkmal des Berliner Mietspiegels 2013 "Bevorzugte Citylage" nicht (LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 - 67 S 120/15)

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§ 558d Qualifizierter Mietspiegel

(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.

(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.

(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Leitsätze/Entscheidungen:

Zu den Anforderungen an das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels (Bestätigung des Senatsurteils vom 21. November 2012, VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775; BGH, Urteil vom 06.11.2013 - VIII ZR 346/12):

„... Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin nach §§ 558 ff. BGB auf Zustimmung zu der von ihr verlangten Mieterhöhung nicht verneint werden.

1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht noch angenommen, dass die Klägerin ihr Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß nach § 558a BGB begründet hat. Die Klägerin hat sich zur Begründung der angestrebten Mieterhöhung auf die Benennung von sechs Vergleichswohnungen gestützt (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB; vgl. auch Senatsurteil vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NJW-RR 2012, 710 Rn. 10 f.) und - seine Eignung als qualifizierter Mietspiegel unterstellend - zusätzlich die im Berliner Mietspiegel 2009 vorgesehenen Angaben zur Wohnung mitgeteilt (§ 558a Abs. 3 BGB).

2. Die Ausführungen des Berufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens sind hingegen von Rechtsfehlern beeinflusst. Der Senat hat - nach Erlass des Berufungsurteils - im Urteil vom 21. November 2012 (VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 ff.) in einer vergleichbaren Sachverhaltsgestaltung grundlegend zu der Frage Stellung genommen, unter welchen Voraussetzungen ein qualifizierter Mietspiegel gegeben ist, der die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB auslöst. Gemessen an diesen Maßstäben hätte das Berufungsgericht auch im Streitfall die ortsübliche Vergleichsmiete nicht allein unter Verweis auf die in § 558d Abs. 3 BGB einem qualifizierten Mietspiegel zugeschriebene Vermutung feststellen dürfen.

a) Bei der dem Tatrichter obliegenden Prüfung, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, darf die ortsübliche Vergleichsmiete nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NZM 2010, 665 Rn. 9; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 13; vgl. BVerfGE 37, 132, 143). Dabei ist der Tatrichter im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 BGB beschränkt. Existiert ein ordnungsgemäßer Mietspiegel (§ 558c BGB, § 558d BGB), der Angaben für die in Rede stehende Wohnung enthält, so darf dieser vom Tatrichter berücksichtigt werden.

b) Dabei kommt bei einem Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB; qualifizierter Mietspiegel), die in § 558d Abs. 3 BGB vorgesehene Vermutungswirkung zur Anwendung. Der Gesetzgeber misst einem solchen Mietspiegel eine besondere Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der in ihm enthaltenen Daten und breite Akzeptanz zu (BT-Drucks. 14/4553, S. 57). Aus diesen Gründen wird von Gesetzes wegen (§ 292 ZPO) vermutet, dass die in einem qualifizierten, die zeitlichen Vorgaben des § 558d Abs. 2 BGB einhaltenden Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 15).

c) Voraussetzung für das Eingreifen der gesetzlichen Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB ist jedoch, dass der vom Tatrichter herangezogene Mietspiegel die Tatbestandsmerkmale des § 558d Abs. 1 BGB unstreitig, offenkundig (§ 291 ZPO) oder nachweislich erfüllt (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 21 mwN). Auf eine Prüfung dieser Anforderungen kann nicht schon deswegen verzichtet werden, weil der Mietspiegel von seinem Ersteller als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet oder von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht worden ist. Denn diese Umstände beweisen noch nicht, dass die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB auch tatsächlich vorliegen, der Mietspiegel also nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 19 mwN). Einwendungen gegen die Wissenschaftlichkeit der Datenerhebung und -auswertung ist daher - anders als das Berufungsgericht meint - nicht erst im Rahmen der Widerlegung der gesetzlichen Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB nachzugehen, sondern schon bei Prüfung, ob die - für das Eingreifen der Vermutung erforderlichen - Voraussetzungen des § 558d Abs. 1 BGB gegeben sind.

aa) Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist allerdings zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 22 mwN). Hierbei ist zu beachten, dass der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes bei Einführung des qualifizierten Mietspiegels davon ausgegangen ist, dass dessen Erstellung dokumentiert wird (BT-Drucks. 14/4553, S. 57). Informationen, die sich aus einer derartigen Dokumentation ergeben, kann die Partei, die den qualifizierten Mietspiegel nicht anerkennen will, nicht mehr mit Nichtwissen bestreiten. Sie muss sich vielmehr mit dem Inhalt der Dokumentation substantiiert auseinandersetzen, soweit dies ohne Fachkenntnisse - etwa auf dem Gebiet der Statistik - möglich ist (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 23).

bb) Im Falle eines substantiierten Bestreitens der Voraussetzungen des § 558d Abs. 1 BGB ist über deren Vorliegen - soweit diese nicht offenkundig sind - nach allgemein gültigen Regeln Beweis zu erheben.

(1) Anders als die Revisionserwiderung meint, kann hierbei nicht schon unter Hinweis auf die Beweiskraftwirkung des § 418 Abs. 1 ZPO von einer (weiteren) Prüfung der Voraussetzungen des § 558d Abs. 1 BGB abgesehen werden. Die Revisionserwiderung macht insoweit geltend, der Berliner Mietspiegel 2009 erbringe als ‚verkörperte Gedankenerklärung in Form einer statistischen Datenauswertung und Interpretation', die die Stadt Berlin als Ausstellerin erkennen lasse, gemäß § 418 Abs. 1 ZPO vollen Beweis dafür, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handele.

Es ist bereits fraglich, ob der Berliner Mietspiegel 2009 eine öffentliche Urkunde im Sinne des § 418 Abs. 1 ZPO darstellt. Dies kann letztlich offen bleiben. Denn die Stadt Berlin hat die im Mietspiegel enthaltenen Daten weder erhoben noch ausgewertet, sondern lediglich die darin getroffenen Aussagen als zutreffend anerkannt (Amtsblatt für Berlin 2009, S. 1409). Die Beweiskraftwirkung des § 418 Abs. 1 ZPO reicht aber nur so weit, wie gewährleistet ist, dass die zur Beurkundung berufene Amtsperson die Tatsachen selbst verwirklicht oder aufgrund eigener Wahrnehmungen zuverlässig festgestellt hat (BVerfG, NJW-RR 1992, 1084, 1085; BGH, Beschluss vom 6. Mai 2004 - IX ZB 43/03, NJW 2004, 2386 unter II 2 b). Eine eventuelle Beweiskraft des Berliner Mietspiegels 2009 könnte sich damit nur auf den Umstand erstrecken, dass die Stadt Berlin ihn als einen nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten Mietspiegel akzeptiert hat. Dass der Mietspiegel tatsächlich unter Beachtung allgemein anerkannter wissenschaftlicher Methoden erstellt worden ist, wäre dagegen von einer möglichen Beweiskraftwirkung des § 418 Abs. 1 ZPO nicht umfasst.

(2) Wird das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels, also dessen Ausrichtung an anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen, substantiiert bestritten, muss das Gericht daher - gegebenenfalls unter Einholung amtlicher Auskünfte gemäß § 273 Abs. 2 Nr. 2 oder § 358a Nr. 2 ZPO - über das Vorliegen der in § 558d Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen Beweis erheben. Die Einhaltung/Nichteinhaltung anerkannter wissenschaftlicher Grundsätze wird sich, sofern sie sich nicht bereits - etwa aufgrund der im Mietspiegel oder den hierzu veröffentlichten Erläuterungen enthaltenen (aussagekräftigen) Angaben zum Verfahren der Datengewinnung und -auswertung sowie zu den einzelnen Bewertungsschritten - als offenkundig darstellt oder vom Gericht in eigener Sachkunde beurteilt werden kann - häufig nur durch ein Sachverständigengutachten klären lassen (vgl. Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 19 mwN).

Es wird aber durchaus auch Fälle geben, in denen eine ausreichende Klärung aufgrund ergiebiger Erläuterungen im Mietspiegel und ergänzend eingeholter amtlicher Auskünfte, durch Anhörung sachverständiger Zeugen (§ 414 ZPO) - etwa von Experten, die an der Erstellung des Mietspiegels maßgeblich beteiligt waren - oder kraft eigener Sachkunde des Gerichts erreicht werden kann (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 19, 24).

Ob im Bestreitensfall ein Sachverständigengutachten erforderlich ist, hängt vorrangig von der Art der gegen den Mietspiegel vorgebrachten Einwendungen, der Aussagekraft der vorhandenen und zugänglichen Dokumentation der Datenerhebung und Datenauswertung, dem Inhalt der Erläuterungen zu der im Mietspiegel angewandten Methodik und der eigenen Sachkunde des Gerichts ab (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 19). In den Fällen, in denen für eine ausreichende Klärung der Streitfragen die Einschaltung eines Sachverständigen unumgänglich ist, wird unter Umständen die Möglichkeit bestehen, auf bereits existierende Gutachten zurückzugreifen. Ein in einem anderen Verfahren über die Frage der Einhaltung anerkannter wissenschaftlicher Methoden erhobenes Gutachten kann gegebenenfalls entweder nach § 411a ZPO als Sachverständigenbeweis oder nach §§ 415 ff. ZPO als Urkundenbeweis verwertet werden (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 25).

cc) Gemessen an den vorstehenden Grundsätzen hätte das Berufungsgericht im Streitfall die ortsübliche Vergleichsmiete nicht allein unter Heranziehung der in § 558d Abs. 3 BGB einem qualifizierten Mietspiegel zugeschriebenen Vermutungswirkung feststellen dürfen, sondern hätte dem Einwand der Klägerin nachgehen müssen, der Mietspiegel 2009 der Stadt Berlin sei nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden. Dieses Bestreiten war - unabhängig von der Frage, ob der vom Berufungsgericht herangezogene Endbericht über die Grundlagendaten für den Mietspiegel 2009 nicht, so die Rüge der Revision, allgemein zugänglich ist - auch hinreichend substantiiert. Die Klägerin hat moniert, die Einordnung der Wohngebiete im Berliner Mietspiegel 2009 beruhe nicht auf überprüfbaren anerkannten wissenschaftlichen Erkenntnissen und Erhebungen, sondern auf einer willkürlichen und realitätsfremden, nicht am tatsächlichen Mietniveau orientierten Einteilung einzelner Straßen und Gebiete in die drei Wohnlagen ‚einfach', ‚mittel' und ‚gut', wobei die im Münchener Mietspiegel vorgesehene Kategorie ‚beste Wohnlage' gar nicht vorgesehen sei. Hierbei hat sie insbesondere die Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in die Kategorie ‚einfache Wohnlage' bemängelt und dazu vorgetragen, die Wohnung liege in einem - vor allem wegen seiner Infrastruktur - besonders beliebten Innenstadtgebiet (Berlin-Mitte), in dem deutlich über dem einschlägigen Höchstwert des Berliner Mietspiegels 2009 gezahlte Mieten erzielt würden. Dies werde exemplarisch dadurch belegt, dass von 42 Wohnungen im Bestand der Klägerin (T. straße und ) nur vier innerhalb der im einschlägigen Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne lägen. Dass für Wohnungen in der T. straße das gleiche Mietniveau gelten solle wie für Wohnungen in den Randgebieten Berlins - etwa dem Märkischen Viertel, Mahrzahn-Waltersdorf oder Neukölln -, die ebenfalls der einfachen Wohnlage zugeordnet würden, sei auch deswegen lebensfremd, weil in diesen Stadtteilen andere Mieter- und Infrastrukturen sowie eine gänzliche andere Bauweise (keine Altbauten) vorhanden seien und auch ansonsten andere Verhältnisse herrschten. Die Klägerin hat damit die Richtigkeit und Repräsentativität des dem Mietspiegel zugrunde gelegten Datenmaterials substantiiert in Frage gestellt. Mit diesen Einwänden hat sich das Berufungsgericht in seinen Urteilsgründen nicht hinreichend befasst. Es ist lediglich auf die Rüge der Klägerin eingegangen, der Berliner Mietspiegel 2009 sehe nicht die Kategorie ‚beste Wohnlage' vor. Dass das Berufungsgericht sämtliche Einwendungen der Klägerin aus eigener Sachkunde und ausschließlich unter Verwertung ordnungsgemäß in den Prozess eingeführter Unterlagen hätte widerlegen können, ist weder dem Berufungsurteil zu entnehmen noch sonst ersichtlich. Das Berufungsgericht hätte daher den Berliner Mietspiegel 2009 nicht ohne Durchführung einer Beweisaufnahme als qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB bewerten dürfen.

3. Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO).

a) Zwar hätte das Erhöhungsbegehren der Klägerin nach ihrem bisherigen Vortrag auch dann keinen Erfolg gehabt, wenn das Berufungsgericht nicht oder jedenfalls nicht unter Heranziehung der Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB auf den Berliner Mietspiegel 2009 zurückgegriffen hätte. Denn die Klägerin hat für ihre von der Beklagten in Abrede gestellte Behauptung, die begehrte Miete von 4,89 € pro Quadratmeter sei ortsüblich, keinen Beweis angeboten. Sie hat sich insofern lediglich auf die bereits im Erhöhungsverlangen genannten sechs Vergleichswohnungen bezogen. Abgesehen davon, dass die Beklagte die Vergleichbarkeit der benannten Wohnungen bestritten hat, stellen sechs Wohnungen im Regelfall eine zu geringe Datengrundlage dar, um im Prozess die ortsübliche Vergleichsmiete zu beweisen (vgl. Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 28 [zu vier Vergleichswohnungen] mwN); dies gilt insbesondere, wenn man bedenkt, dass sie alle aus dem Bestand der Klägerin stammen (vgl. Senatsurteil vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, NJW 2013, 2963 Rn. 22).

b) Allerdings hat dieser Gesichtspunkt im bisherigen Prozessverlauf keine Rolle gespielt, weswegen - falls das Berufungsgericht im weiteren Verfahren diesen Weg wählen wollte - der Klägerin gegebenenfalls Gelegenheit zu geben wäre, einen entsprechenden Beweisantritt nachzuholen (vgl. Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 28). Bei der Würdigung eines zur Ortsüblichkeit der verlangten Miete eingeholten Sachverständigengutachtens wird der Tatrichter aber zu berücksichtigen haben, dass in den Fällen, in denen ein qualifizierter Mietspiegel für das betroffene Wohngebiet vorliegt, diesem eine besondere Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der in ihm enthaltenen Daten zukommt (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 57; Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 29). ..."

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Auf die Prüfung, ob ein Mietspiegel die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt, kann im Bestreitensfall nicht schon deswegen verzichtet werden, weil der Mietspiegel von seinem Ersteller als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet oder von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht worden ist. Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels trägt diejenige Partei, die sich die Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB zu Nutze machen will (BGH, Urteil vom 21.11.2012 - VIII ZR 46/12).

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„... 1. Die Angriffe der Revision gegen die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung von Nr. 5 der Erläuterungen zum Mietspiegel 2007 der Stadt Regensburg greifen nicht durch.

a) Die Auslegung des Mietspiegels 2007 der Stadt Regensburg unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung. Denn ebenso wie bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen (vgl. dazu Senatsurteil vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 294/09, NJW 2010, 2877 Rn. 11 mwN) besteht auch bei einem Mietspiegel im Sinne von § 558a Abs. 2 Nr. 1, §§ 558c, 558d BGB ein Bedürfnis nach einheitlicher Handhabung, das es rechtfertigt, einen Mietspiegel innerhalb seines Geltungsbereichs wie eine revisible Rechtsnorm zu behandeln.

b) Die Revision meint, Nr. 5 der Erläuterung zum Mietspiegel 2007 der Stadt Regensburg sei so zu verstehen, dass der Vermieter neben den Zuschlägen gemäß den Tabellen 2 bis 6 des Mietspiegels einen weiteren Zuschlag von bis zu 20 % der Basismiete verlangen könne, ohne dass dieser weitere Zuschlag begründet werden müsse. Das trifft, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, nicht zu.

Nr. 5 der Erläuterungen regelt in Ergänzung von Nr. 3 der Erläuterungen, dass die Berechnung der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß den Tabellen 1 bis 6 nicht allein maßgebend ist, sondern die für die konkrete Wohnung zu ermittelnde ortsübliche Vergleichsmiete - die sogenannte ‚Einzelvergleichsmiete' (Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 b; vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2621 unter II 2 c; vom 21. Oktober 2010 - (VIII ZR 30/09, WuM 2009, 746 Rn. 15) - um eine gewisse Spanne darüber oder darunter liegen kann, und zwar um ‚+/- 20 % der zugrunde liegenden Basismiete'. Wenn es im Anschluss daran heißt, dass Abweichungen von der ortsüblichen Vergleichsmiete insbesondere anhand nicht im Mietspiegel ausgewiesener Merkmale zu begründen wären, so bedeutet dies, dass die Einzelvergleichsmiete aus bestimmten Gründen um bis zu 20 % (der Basismiete) nach oben oder unten von der nach den Tabellen 1 bis 6 errechneten durchschnittlichen Vergleichsmiete abweichen kann. So hat es - mit Recht - auch der Kläger selbst gesehen. Denn er hat in seinem Mieterhöhungsverlangen den gemäß Nr. 5 der Erläuterungen geforderten Zuschlag von 15 % mit konkreten Merkmalen der Wohnung begründet (‚Zuschlag für übergroße Terrasse mit Aussicht zur Altstadt/Donau').

2. Entgegen der Auffassung der Revision ist aus der vorbezeichneten Senatsrechtsprechung nicht herzuleiten, dass der Vermieter berechtigt wäre, den nach Nr. 5 der Erläuterungen zum Mietspiegel 2007 der Stadt Regensburg möglichen Zuschlag von bis zu 20 % zu der nach Nr. 3 der Erläuterungen errechneten durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete ohne jede Begründung zu verlangen.

a) Der Senat hat entschieden, dass der Tatrichter innerhalb der in einem qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Spanne die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung - das heißt die Einzelvergleichsmiete - festzustellen und hierfür die Wohnung innerhalb der Spanne des Mietspiegels einzustufen hat (Urteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO; vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, aaO). Er hat darauf hingewiesen, dass die Einzelvergleichsmiete ihrerseits schon deshalb nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne übereinstimmen kann, weil sonst die Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel jegliche Funktion verlieren würde (Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO). Dabei kann sich auch die Einzelvergleichsmiete innerhalb einer gewissen Bandbreite bewegen, die ihrerseits innerhalb der (umfassenderen) Mietspiegelspanne liegt (vgl. Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, aaO).

Davon ist der Senat entgegen der Auffassung der Revision in seinem Urteil vom 21. Oktober 2010 (VIII ZR 30/09, aaO) nicht abgewichen. In dieser Entscheidung hat der Senat seine Rechtsprechung lediglich dahin ergänzt, dass der Vermieter die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben darf (aaO Rn. 15). Der Senat hat nicht, wie die Revision meint, entgegen seinem Urteil vom 20. April 2005 (VIII ZR 110/04, aaO) entschieden, dass bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete etwa ‚generell' - das heißt unabhängig von den Merkmalen der Wohnung - der obere Wert einer im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Spanne angesetzt werden dürfte.

b) Die Auffassung der Revision, dass diese Grundsätze der Senatsrechtsprechung auf den Mietspiegel 2007 der Stadt Regensburg nicht übertragbar seien und deshalb dem Kläger zugestanden werden müsse, die Mietspiegelspanne nach oben voll auszunutzen, trifft nicht zu und findet auch in der von der Revision angeführten Kommentarliteratur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 558 BGB Rn. 137) keine Stütze. Die Einzelvergleichsmiete ist daher nach dem Mietspiegel 2007 der Stadt Regensburg in der Weise zu ermitteln, dass auf der Grundlage der nach den Tabellen 1 bis 6 errechneten durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete geprüft wird, ob auf Grund konkreter Merkmale der Wohnung ein Zu- oder Abschlag zur durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete von bis zu 20 % der Basismiete gemäß Nr. 5 der Erläuterungen zum Mietspiegel gerechtfertigt ist. Das Begründungserfordernis in Nr. 5 der Erläuterungen steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats.

3. Vergeblich beanstandet die Revision, dass das Berufungsgericht - in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht - wegen der vom Kläger geltend gemachten besonderen Vorzüge der Wohnung (übergroße Terrasse; Aussicht auf die Altstadt und Donau) einen Zuschlag nach Nr. 5 der Erläuterungen von nicht mehr als 3 % der Basismiete für gerechtfertigt gehalten hat. Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung werden von der Revision nicht dargelegt und sind auch nicht ersichtlich. Insbesondere zeigt die Revision nicht auf, dass das Berufungsgericht entscheidungserheblichen Sachvortrag des Klägers übergangen hätte.

Entgegen der Auffassung der Revision war das Berufungsgericht berechtigt, die Angemessenheit des Zuschlags selbst zu beurteilen, ohne zuvor ein Sachverständigengutachten einzuholen. Der Senat hat entschieden, dass die Einzelvergleichsmiete - soweit kein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB vorhanden ist - in der Regel durch Sachverständigengutachten festgestellt werden kann (Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, aaO); zwingend ist dies aber nicht. Erst recht kann von der Einholung eines Sachverständigengutachtens abgesehen werden, wenn - wie hier - ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt und das Gericht über die - auch von der Revision nicht angezweifelte - Ortskenntnis verfügt, die erforderlich ist, um die Berechtigung des vom Kläger beanspruchten Zuschlags selbst beurteilen zu können. ..."

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„... Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 13. Juli 2006 formell ordnungsgemäß begründet worden (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Die Klage hätte nicht als unzulässig abgewiesen werden dürfen.

Wie der Senat (Urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573) - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden hat, ist bei Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel - wie im vorliegenden Fall - nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Der Mieter kann dann ohne Weiteres prüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt (Senat, aaO, Tz. 16 m.w.N.). So ist es hier. Ob die Mietwohnung der Beklagten in das Mietspiegelfeld H 7 oder, wie die Beklagte meint, in das Feld H 6 einzuordnen ist, ist keine Frage der Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens und bedarf hier deswegen keiner Entscheidung. ..." (BGH, Urteil vom 11.03.2009 - VIII ZR 316/07)

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Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 558d BGB) Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist. Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen (BGH, Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 11/07):

„... Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Mieterhöhungsverlangen des Klägers im Schreiben vom 29. Oktober 2003 in einer den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Weise begründet worden (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung hätte deshalb vom Berufungsgericht nicht wegen eines formellen Mangels des Erhöhungsverlangens als unzulässig abgewiesen werden dürfen.

1. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen; auf diese Weise sollen überflüssige Prozesse vermieden werden (Senatsurteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, NJW-RR 2006, 1599, Tz. 13; Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 10 m.w.N.; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 558a Rdnr. 8). Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter ‚konkrete Hinweise' auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt (Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NZM 2004, 219, unter II 2 b, zu § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG); dabei dürfen jedoch an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (Senatsurteil vom 12. November 2003, aaO; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 558a Rdnr. 19: ‚erste Hinweise'; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558a Rdnr. 14 f.). Danach muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (Blank/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 9; Staudinger/Emmerich, aaO; MünchKommBGB/Artz, aaO).

2. Nimmt der Vermieter - wie im vorliegenden Fall - zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 558d BGB), so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen; dies ergibt sich nicht nur aus dem Zweck des Begründungserfordernisses, sondern unmittelbar aus der Bestimmung des § 558a Abs. 3 BGB. Das Begründungserfordernis nach § 558a Abs. 1 BGB wird durch § 558a Abs. 3 BGB für den Fall des Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels (§ 558d BGB) dahin konkretisiert, dass der Vermieter die Angaben, die ein qualifizierter Mietspiegel für die Wohnung enthält, dem Mieter im Erhöhungsverlangen in jedem Fall mitzuteilen hat, das heißt unabhängig davon, ob der Vermieter die Mieterhöhung auf diesen Mietspiegel oder auf ein anderes Begründungsmittel des § 558a Abs. 2 BGB stützt. Diese Bestimmung dient dazu, das Mieterhöhungsverlangen transparenter zu machen, und schreibt deshalb zwingend vor, dass der Vermieter die Angaben des qualifizierten Mietspiegels zur Wohnung in seinem Mieterhöhungsverlangen ‚stets' mitzuteilen hat (Gesetzentwurf der Bundesregierung für das Mietrechtsreformgesetz, BT-Drs. 14/4553, S. 55). Auch wenn die Vorschrift in erster Linie eine besondere Anforderung an die Begründung des Erhöhungsverlangens in den Fällen des § 558a Abs. 2 Nr. 2 bis 4 BGB stellt, so erfasst sie doch auch den Fall des § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB, in dem der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens unmittelbar auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug nimmt.

3. Das Erhöhungsverlangen des Klägers vom 29. Oktober 2003 genügt den Anforderungen nach § 558a Abs. 3 BGB.

a) Bei der hier maßgeblichen Berliner Mietspiegeltabelle 2003 für die westlichen Bezirke handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel, der ein Raster aus mit Buchstaben und Ziffern bezeichneten Feldern enthält, in denen für bestimmte Kategorien von Wohnungen (gegliedert nach Größenordnung, Zeitraum der Bezugsfertigkeit, Wohnlage und Ausstattung) jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist. In einem solchen Fall einer eindeutigen Zuordnung tatsächlicher Gegebenheiten einer Wohnung zu einer bestimmten Spanne in einem genau bezeichneten Feld des Mietspiegels ist im Erhöhungsverlangen die Mitteilung des konkreten Mietspiegelfeldes, das hinsichtlich Größe, Alter, Wohnlage und Ausstattung nach der Auffassung des Vermieters für die gemietete Wohnung einschlägig ist, ausreichend, um den Mieter auf die im Mietspiegel enthaltenen Angaben für die Wohnung, insbesondere die dort angegebene Spanne, hinzuweisen. Der Mietspiegel selbst muss dem Erhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn es sich - wie im vorliegenden Fall - um einen im Amtsblatt veröffentlichten und damit allgemein zugänglichen Mietspiegel handelt (vgl. MünchKommBGB/Artz, aaO, Rdnr. 18 m.w.N.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a Rdnr. 34; Staudinger/Emmerich, aaO, Rdnr. 25).

Mehr als die Angabe des für die Wohnung - nach Auffassung des Vermieters - einschlägigen Mietspiegelfeldes, das sowohl die Voraussetzungen für die Einordnung der Wohnung in dieses Feld als auch die sich daraus ergebende Spanne ausweist, ist nicht erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Bereits aufgrund der Mitteilung des Mietspiegelfeldes, das die Spanne enthält, kann der Mieter das betreffende Feld ohne weiteres im Mietspiegel finden und überprüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt (vgl. Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 558a Rdnr. 14a). Einer darüber hinausgehenden, ausdrücklichen Mitteilung der Spanne bedarf es dazu nicht (aA Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 163). Auch aus der Gesetzesbegründung zu § 558a Abs. 3 BGB (BT-Drs. 14/4553, aaO) ist eine weitergehende Begründungspflicht des Vermieters nicht herzuleiten. Soweit demgegenüber das Senatsurteil vom 12. November 2003 (aaO) zum Begründungserfordernis nach § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG - ohne Einschränkung - gefordert hat, dass der Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützen will, zur Begründung seines Begehrens die in der entsprechenden Kategorie des Mietspiegels genannten Mietzinsspannen (in jedem Fall) anzugeben hat, hält der Senat daran nicht fest.

b) Danach ist das Erhöhungsverlangen des Klägers vom 29. Oktober 2003 in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Über die Angaben des Mietspiegels für die Wohnung (§ 558a Abs. 3 BGB) hat der Kläger die Beklagten informiert, indem er ihnen mitgeteilt hat, dass ihre Wohnung in das Mietspiegelfeld J1 des Berliner Mietspiegels 2003 für die westlichen Bezirke einzuordnen ist. Die Beklagten konnten, wenn sie die Berechtigung des Erhöhungsverlangens überprüfen wollten, durch Einblick in das Mietspiegelfeld J1 des Berliner Mietspiegels 2003 auf einen Blick ablesen, von welchen tatsächlichen Gegebenheiten der Wohnung hinsichtlich der Wohnfläche (90 qm und mehr), des Zeitraums der Bezugsfertigkeit (bis 1918), der Wohnlage (einfach) und der Ausstattung (mit Sammelheizung oder Bad, mit WC in der Wohnung) der Kläger ausgegangen ist und welche Spanne der Mietspiegel für eine solche Wohnung ausweist (2,46 € - 3,44 €/qm). Dem berechtigten Informationsbedürfnis der Beklagten, einen konkreten Hinweis zur Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu erhalten, hat der Kläger damit genügt. ..."

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Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt. Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und sind deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB in die Ausgangsmiete einzurechnen. Eine gegenteilige Parteivereinbarung gäbe dem Vermieter die Möglichkeit zur Mieterhöhung über den in § 558 BGB vorgesehenen Rahmen hinaus und ist deshalb gemäß § 558 Abs. 6, § 557 Abs. 4 BGB wegen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Gibt der Vermieter in einem Mieterhöhungsbegehren nach § 558a BGB eine unzutreffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete unterlässt, führt das nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage; das Mieterhöhungsbegehren ist jedoch unbegründet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der früheren Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. November 2003, VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b und Urteil vom 19. Juli 2006, VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, unter II 2 a, b; BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 331/06).

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Zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete, den der Vermieter mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten aufweist, bedarf es der Angabe der auf die Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten; die Angabe eines statistischen Durchschnittswerts für Betriebskosten genügt nicht (im Anschluss an Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227; BGH, Versäumnisurteil vom 12.07.2006 - VIII ZR 215/05).

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Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen (BGH, Urteil vom 26.10.2005 - VIII ZR 41/05 zu § 558 a BGB).

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Zur Zulässigkeit der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens, wenn zur Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelspannen eines qualifizierten Mietspiegels eine Orientierungshilfe als Schätzgrundlage zur Verfügung steht (BGH, Urteil vom 20.04.2005 - VIII ZR 110/04).

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Ein Mieterhöhungsverlangen ist aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter in der Begründung auf die Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung für die Modernisierung der Wohnung und die dadurch veranlaßte Kürzung der Mieterhöhung hinweist, den Kürzungsbetrag jedoch nicht nachvollziehbar erläutert. Dies gilt auch dann, wenn der Hinweis auf einem Versehen beruht, weil eine solche Förderung in Wirklichkeit nicht erfolgt und deshalb eine Kürzung nicht erforderlich ist (im Anschluß an Senatsurteil vom 25. Februar 2004, VIII ZR 116/03; BGH, Urteil vom 12.05.2004 - VIII ZR 234/03 zu § 2 MHG).

*** (LG)

Die Berliner Mietspiegel 2013 bietet zumindest als einfacher Mietspiegel eine geeignete und hinreichende tatsächliche Grundlage für die Zivilgerichte, die zwischen den Parteien streitige Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO zu bestimmen. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf es dazu nicht, selbst wenn eine Partei erhebliche Einwände gegen die Wissenschaftlichkeit der Mietspiegelerstellung erhoben haben sollte. Zur zweifelhaften Verwertbarkeit gerichtlicher Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete im Falle der Anonymisierung der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen (offen gelassen). Zum konkludenten Abschluss eines Beweisvertrages bei vom Mieter prozessual unwidersprochener vermieterseitiger Einordnung der Wohnung in den örtlichen Mietspiegel im Rahmen der Klageschrift (offen gelassen). Die in den Grenzen des Ortsteils Prenzlauer Berg gelegenen Wohnungen erfüllen das wohnwerterhöhende Merkmal des Berliner Mietspiegels 2013 "Bevorzugte Citylage" nicht (LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 - 67 S 120/15).

***

„... Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen, da der Kläger keinen Anspruch auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung hat. Denn nach dem Berliner Mietspiegel 2013 übersteigt die aktuelle Nettokaltmiete der Beklagten bereits die ortsübliche Vergleichsmiete, wie das Amtsgericht im Einzelnen zutreffend ausgeführt hat. Bei dem Berliner Mietspiegel 2013 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558 d Abs. 1 BGB, da er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist und vom Land Berlin sowie Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist. Hiervon geht das Gericht entsprechend der Veröffentlichung des Mietspiegels als qualifizierter Mietspiegel sowie des Methodenberichts betreffend die Dokumentation der Arbeitsschritte und Ergebnisse dieses Mietspiegels aus, da substantiierte Einwände gegen das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels nicht vorgebracht worden sind. Denn von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels - wie dies vorliegend der Fall ist - in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist. Dabei muss sie sich mit dem Inhalt der Dokumentation substantiiert auseinandersetzen, soweit dies ohne Fachkenntnisse möglich ist (BGH NJW 2014, 79). Dies ist vorliegend nicht geschehen.

Soweit der Kläger meint, die unterschiedliche Einordnung der Grundstücke … und … bei der Wohnlage sei fehlerhaft und auch nicht begründet worden oder sachlich begründbar, ist nicht erkennbar, weshalb dies gegen die Erstellung des Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen sprechen sollte. Selbst unterstellt, der Mietspiegel enthielte insoweit einen Fehler, ist nicht erkennbar, weshalb durch einen solchen Einzelfall die Erstellung nach wissenschaftlichen Grundsätzen in Frage zu stellen wäre. Hinzukommt, dass es für die Lagebestimmung nach den Bewertungskriterien entsprechend dem Methodenbericht maßgeblich auch auf das Straßenbild ankommt, welches bei einem Eckhaus anders sein kann, als bei dessen Nachbarhaus, worauf das Amtsgericht zutreffend hingewiesen hat.

Auch der pauschale Hinweis, dass es im Gegensatz zum Münchener Mietspiegel in Berlin an einer Dokumentation von den drei Wohnlagen fehle, ist nicht nachvollziehbar. Die Definition der Wohnlagen sowie die Bewertungskriterien für die Zuordnung der Wohnungen zu diesen Wohnlagen finden sich auf den Seiten 65 ff. des Methodenberichts. Unklar bleibt auch, weshalb der Umstand, dass es im Gegensatz zu "München, wo es vier Wohnlagen gebe, an einer besten Lage fehle", gegen die Annahme der Erstellung des Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen sprechen sollte (vgl. auch Schmidt/Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Auflage, §§ 558 c 558 d BGB Rn. 103). Auch die von dem Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen herausgegebenen Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln 2002 (abgedruckt bei Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O, Anhang zu §§ 558 c, 558 d BGB) stellen ausdrücklich fest, dass sich in der Praxis die Unterteilung in zwei oder drei Wohnlagen (z. B. einfach, mittel, gut) bewährt habe. Auch der Einwand des Klägers, bei den Grundlagendaten handele es sich um reine Zufallsstichproben, welche besonders beliebte Quartierswohnlagen außer Acht ließen, ist nicht stichhaltig. Bereits auf Seite 10 in Ziffer 4.3 des Methodenberichts wird ausdrücklich klargestellt, dass es sich bei der Neuerhebung um eine disproportionale Zufallstichprobe handelt, also eine Differenzierung nach der Wohnlage erfolgte und die Stichprobengröße so angelegt werde, dass für alle Wohnlagen eine ausreichende Auswahl von Mietpreisangaben erzielt werden konnten. Entgegen der Behauptung des Klägers ist auch nicht erkennbar, dass sich die Datenpanne, die es bei der Erstellung des Berliner Mietspiegels 2011 gegeben hat, auf die nachfolgenden Jahrgänge auswirkt, da die Mieter- und Vermieterbefragungen erneut erfolgten und nicht lediglich die Ergebnisse für 2013 fortgeschrieben wurden. Unklar bleibt schließlich, weshalb der Umstand, dass Wohnungsbaugesellschaften bei rund 60.000 Wohnungen Mieterhöhungserklärungen nicht hätten "verschicken dürfen", auf die Wissenschaftlichkeit der Erstellung des Mietspiegels irgendeinen Einfluss haben sollte. Wenn sich bei 60.000 Wohnungen die Miete nicht verändert, hat dies offensichtlich auch Einfluss auf das Mietenbild, welches durch den Mietspiegel wiedergegeben werden soll.

Schließlich hat der Kläger substantiierte Einwände gegen die Vermutungswirkung des Berliner Mietspiegels 2013 im Sinne von § 558 d Abs. 3 BGB nicht vorgebracht. Soweit er darauf verweist, dass sich die fehlerhafte Einordnung der Wohnung … aus dem Vergleich zur Einordnung der Wohnung … ergebe, spricht gerade der Vergleich dieser beiden Häuser für eine unterschiedliche Einordnung betreffend die Wohnlage. Bei dem Grundstück … handelt es sich um ein Eckhaus, dessen eine Seite zur … liegt, deren Wohnungen sich durchweg in guter Wohnlage befinden, so dass die Abgrenzung zum Nachbargrundstück mit der Hausnummer … sachlich gerechtfertigt erscheint. Im Übrigen fehlt es auch an einem Beweisantritt des Klägers für seine Behauptung, dass die verlangte Miete ortsüblich sei. Die benannten fünf Wohnungen stellen eine zu geringe Datengrundlage dar, um die ortsübliche Miete zu beweisen. ..." (LG Berlin, Urteil vom 20.04.2015 - 18 S 411/13).

***

„... I. Die Berufungsklägerin macht gegen die Berufungsbeklagten einen Anspruch auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen um 57,21 € geltend. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Wegen der Einzelheiten wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Berufungsklägerin, die ihr ursprüngliches Ziel in vollem Umfang weiterverfolgt. Die Berufungsklägerin rügt die vom Amtsgericht vorgenommene Einordnung der Wohnung in den Dortmunder Mietspiegel. Bei zutreffender Würdigung sei vor dem Hintergrund der Gartenbenutzung und der Wohnanlage eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,38 € ortsüblich und angemessen.

II. Die zulässige Berufung hat aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, die durch das Berufungsvorbringen nicht entkräftet werden, offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung, eine Entscheidung ist zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ebenfalls nicht erforderlich. Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung ist nicht geboten (§ 522 ZPO).

Die Kammer schließt sich insoweit den umfassenden und überzeugenden Ausführungen des Amtsgerichts nach eigener Prüfung der Sach- und Rechtslage vollumfänglich an.

Die Berufungsbegründung gibt lediglich zu folgenden Anmerkungen Anlass:

1. Grundlage für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558, 558d BGB ist der qualifizierte Dortmunder Mietspiegel.

Der von der Berufungsklägerin vertretenen Ansicht, der Dortmunder Mietspiegel weise aufgrund der fehlenden Berücksichtigung lagebedingter Vor- und Nachteile offenkundige Mängel auf, sodass die angemessene Erhöhung durch Sachverständigengutachten zu ermitteln sei, folgt die Kammer nicht.

Bei dem Dortmunder Mietspiegel handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel iSd § 558d BGB. Er wurde auf der Grundlage einer repräsentativen Stichprobe auf Datenbasis des Dortmunder Gebäudebestandes erstellt und ausgewertet. Wegen der Einzelheiten wird auf das Gutachten des Forschungsinstitutes InWIS vom 05.10.2011 verwiesen (vgl. Anlage zum Schriftsatz der Berufungsklägerin vom 25.06.2014). Insoweit fand auch die Lage der Wohnung Berücksichtigung bei der Erstellung des Mietspiegels. Zur Vermeidung von Wiederholungen verweist die Kammer insoweit auf die umfangreichen Darlegungen im amtsgerichtlichen Urteil (S. 9 bis 10). Dass insoweit das Forschungsinstitut InWIS zu dem Ergebnis kommt, die Lage in einem Stadtteil (Makrolage) habe gegenüber der konkreten Lage eines Hauses (Mikrolage) keine eindeutig ablesbaren Einflüsse gehabt, mag in der Schlussfolgerung der Berufungsklägerin nicht Zusagen, entspricht jedoch der angewandten statistischen Methode und ist deshalb nicht zu beanstanden. Unterschiede in der Makrolage im Hinblick auf Grünflächen, Einkaufsmöglichkeiten u.ä. können daher im Rahmen der individuellen Einordnung der Wohnung in der von der Mietspiegeltabelle vorgegebenen Spanne Berücksichtigung finden. Eine Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten ist jedoch nicht veranlasst.

2. Bildet daher der qualifizierte Dortmunder Mietspiegel den Ausgangspunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete, so ist die von der Berufungsklägerin vermietete Wohnung zunächst einzugruppieren.

Unstreitig ist die Wohnung der Baualters- und Modernisierungsklasse 4 zuzuordnen. Soweit die Berufungsklägerin der Ansicht ist, das Gebrauchsrecht an dem hinteren Gartenteil sei einer Terrasse gleichzusetzen, kann dies nicht überzeugen. Das Amtsgericht hat sich in seinen Entscheidungsgründen umfassend hiermit auseinandergesetzt und dies überzeugend abgelehnt.

Liegen daher keine Sonderausstattungsmerkmale vor, ist die Wohnung - wie vom Amtsgericht angenommen - in der Ausstattungsklasse 3 einzugruppieren, was einer ortsüblichen Vergleichsmiete zwischen 4,12 €/qm und 5,19 €/qm und einem Median von 4,62 €/qm entspricht.

3. Nach der ständigen Rspr. der Kammer (vgl. Beschl. v. 25.06.2012 - 11 S 90/12) ist bei Zugrundelegung von qualifizierten Mietspiegeln in aller Regel nur der Mittelwert der Mietspiegelspanne (sog. Median) zuzuerkennen. Dieser Mittelwert ist der innerhalb der Spanne am häufigsten verlangte - ortsübliche - Mietzins. Insoweit handelt es sich gerade um den Mietzins, bei dem die in Betracht kommenden Wohnwertmerkmale (Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) als durchschnittlich anzusehen sind. Ein im oberen Bereich des zulässigen Rahmens liegender Mietzins kann dementsprechend nur verlangt werden, wenn diese Vergleichsmerkmale als überdurchschnittlich eingeordnet werden können.

a) Auch wenn die Möglichkeit der Gartenbenutzung nicht als Sonderausstattungsmerkmal für eine Eingruppierung in die Ausstattungsklasse anzusehen ist, muss dieser Umstand bei der Bewertung der Einzelvergleichsmiete positiv Berücksichtigung finden.

b) Soweit sich die Berufungsklägerin gegen die vom Amtsgericht vorgenommene negative Berücksichtigung der Art der Beheizung wendet, vermag sie hiermit nicht durchzudringen.

Die von der Berufungsklägerin vorgenommene Art der Wärmeversorgung mittels eines Contractors ist nach Ansicht der Kammer im Rahmen der Feststellung der Einzelvergleichsmiete negativ zu berücksichtigen.

Soweit die Berufungsklägerin der Ansicht ist, der Mieter sei durch das Contracting nicht schlechter gestellt, da er bei Ausbau der alten Heizungsanlage keine modernisierungsbedingte Anhebung für den Einbau einer neuen Anlage nach § 559 BGB erhalte, kann dem nicht gefolgt werden. Diese Argumentation setzt nämlich voraus, dass im Laufe der Mietzeit eine Modernisierung der Heizungsanlage notwendig werden sollte. Hierbei handelt sich jedoch lediglich um eine hypothetische Erwägung, die bei der Bemessung der Einzelvergleichsmiete nicht zu berücksichtigen ist.

Beweggrund für den Vermieter, die Wärmeversorgung auf einen externen Dienstleister zu übertragen, ist vielmehr sein Bestreben, Investitionen für die Errichtung oder Modernisierung von Heizungsanlagen auszulagern. Die damit einhergehende Problematik liegt darin, dass neben den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zusätzlich das Entgelt für die Wärmelieferung verlangt werden kann. Damit ist die Wärmeversorgung mittels Contractor - vergleichbar der Fernwärme - für den Mieter strukturell mit zusätzlichen Kosten verbunden. Dieser strukturelle Nachteil für den Mieter lag auch den einschlägigen BGH-Entscheidungen zugrunde. So hat der BGH schon früh deutlich gemacht, dass einer Umlage dieser Mehrkosten nur bei Bestehen einer vertraglichen Regelung in Betracht komme (vgl. Urt. v. 06.04.2005 - VIII ZR 54/04).

Diese Mehrkosten rechtfertigen somit eine negative Berücksichtigung der Art der Wärmeversorgung - ohne dass es auf die Kostenentwicklung im Einzelfall ankommen kann. Für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind nämlich nicht individuelle Faktoren maßgebend, sondern es ist auf eine generell-abstrakte Betrachtungsweise abzustellen. So ist etwa das Negativkriterium „Fernwärme" bei der Festsetzung der Vergleichsmiete im Rahmen des Mietspiegels unabhängig von der tatsächlichen Kostenbelastung des konkreten Mieters abstrakt mit einem Abschlag von -0,26 €/qm zu bewerten. Vor diesem Hintergrund muss die Kammer nicht berücksichtigen, wie sich im konkreten Einzelfall die Belastung des Mieters durch die Umstellung der Wärmeversorgung verändert hat.

Aus der in § 556c BGB festgeschriebenen Kostenneutralität kann ebenfalls nicht gefolgert werden, dass dem Gesichtspunkt „Wärmecontractor" im Rahmen der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete keine Bedeutung zukommen könne. § 556c BGB legt die Voraussetzungen fest, unter denen die Umstellung der Eigenversorgung auf die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser - sei es durch eine Fernwärmeversorgung oder einen sog. „Wärmecontractor" - zulässig ist. Soweit das Merkmal „Wärmecontractor" jedoch bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete Berücksichtigung findet, geht es nicht um die Zulässigkeit einer geplanten Umstellung, sondern um eine bereits durchgeführte Umstellung. Die in § 556c BGB festgeschriebene Kostenneutralität gilt aber nur für den Zeitpunkt der Umstellung. Sie hindert den Wärmelieferanten nicht daran, später seinen Preis nach der im Wärmeliefervertrag vereinbarten Preisanpassungsklausel (vgl. § 3 WärmeLV) zu erhöhen, wenn z. B. die eingesetzten Energiekosten steigen (Schmidt-Futterer, § 556c Rn. 28). Zudem gilt § 556c BGB - und damit die Kostenneutralität - nicht für Vereinbarungen beim Neuabschluss des Mietvertrags (Gesetzesbegründung BT-Drucks. 17/10485 S. 23) sowie bei einem Wechsel des Contractors bzw. der Verlängerung eines Wärmelieferungsvertrags - selbst wenn der Lieferpreis sich hierdurch erhöhen sollte (Blank/Börstinghaus-Blank, § 556c Rn. 7).

Weiter ist es unerheblich, dass im Rahmen des Mietspiegels der Umstand „Wärmecontractor" keine Berücksichtigung gefunden hat. Ebenso wie die Berufungsklägerin einen positiven Faktor wie Gartennutzung, der ebenfalls keinen Niederschlag als Ausstattungsfaktor im Mietspiegel gefunden hat, berücksichtigt wissen will, gilt dies naturgemäß auch für negative Merkmale. Eine Rosinentheorie dergestalt, dass gegenüber positiven Merkmalen negative Faktoren, die mangels statistischer Relevanz keinen Eingang in den Mietspiegel genommen haben, nicht zu berücksichtigen sind, ist zurückzuweisen.

c) Die Mansarde wird durch die Kammer - auch vor dem Hintergrund der nunmehr vorgetragenen Beheizbarkeit - entsprechend der Ansicht des Amtsgerichts negativ bewertet. Sie weist für sich genommen jedenfalls den Nachteil auf, dass sie von dem übrigen Zimmern räumlich getrennt ist und aufgrund der Dachschrägen im Sommer einer deutlich höheren Wärmeentwicklung ausgesetzt ist. Dies mag im Einzelfall - wie die Berufungsklägerin vorträgt - von einem Mieter nicht als Nachteil empfunden werden, doch kommt es hierauf aufgrund der gebotenen abstrakt-generellen Sichtweise nicht an.

d) Die vorgenannten Nachteile werden weder durch den eingangs dargestellten Vorteil der Gartennutzung noch durch die Lage der Wohnung ausgeglichen. Zwar weist die Lage der Wohnung aus Sicht der Kammer positive Merkmale auf, doch rechtfertigen diese jedenfalls keine Überschreitung des Medians. Insoweit kann auf die erstinstanzlichen Ausführungen vollumfänglich verwiesen werden.

Ausdrücklich weist die Kammer in diesem Zusammenhang auf die hohe Lärmbelastung durch Straße und Eisenbahn hin. Auch wenn der im Rahmen des Mietspiegels angegebene Grenzwert - äußerst knapp - nicht erreicht wird, ist dieser Umstand bei der Bewertung der Einzelvergleichsmiete zu berücksichtigen (vgl. auch die obigen Ausführungen).

Vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen ist die vom Amtsgericht vorgenommene Gesamtabwägung aller Faktoren zur Bestimmung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete nicht nur naheliegend, sondern aus Sicht der Kammer überzeugend. ..." (LG Dortmund, Beschluss vom 24.03.2015 - 11 S 124/14)

***

„... Der Beklagte ist aufgrund der formell wirksamen Mieterhöhungserklärung vom 21. Dezember 2009 gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Nettomiete für die von ihm innegehaltene Wohnung von 291,43 EUR um 58,28 EUR auf monatlich 349,71 EUR ab dem 1. März 2010 zuzustimmen. Diese Miete übersteigt die ortsübliche Miete nicht.

Über die Höhe der zwischen den Parteien streitigen ortüblichen Miete hat die Kammer ein Gutachten des Sachverständigen St. B. vom 27. März 2015 eingeholt. Dieser hat durch eine Gegenüberstellung der streitgegenständlichen Wohnung mit 16 Vergleichsobjekten dargelegt, dass sich die ortübliche Nettokaltmiete für die vom Beklagten innegehaltene Wohnung im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens am 22. Dezember 2009 auf 5,47 EUR/m² belief, d.h. bei einer Größe der Wohnung von 69,6 m² auf insgesamt 380,71 EUR. Die Kammer schließt sich den nachvollziehbaren und überzeugenden Ausführungen an. Die verlangte Zustimmung auf 349,71 EUR übersteigt diese Miete nicht und liegt unter der aufgrund der Kappungsgrenze von 20 % gemäß § 558 Abs. 3 BGB zulässigen Miete, die sich unter Berücksichtigung der am 1. März 2007 in Höhe von 291,43 EUR geschuldeten Miete auf 349,72 EUR beläuft. Die Einwände des Beklagten gegen das Gutachten greifen nicht durch.

Soweit der Beklagte geltend macht, bei Überlassung der Wohnung erhebliche Instandsetzungsarbeiten vertraglich übernommen zu haben und hierzu auf einen mit der damaligen Vermieterin abgeschlossenen Werkvertrag verweist, übersieht er, dass insoweit eine Entlohnung vereinbart worden war, indem ihm für 1 ½ Jahre eine Mietfreiheit gewährt worden ist. Es ist nicht erkennbar, dass dies ein völlig unangemessener Ausgleich wäre. Der Beklagte trägt insoweit auch keine konkreten Anhaltspunkte vor. Im Übrigen ist die Vereinbarung 1996 erfolgt und sind die Aufwendungen nunmehr nach 13 Jahren Mietzeit abgewohnt.

Dass das Bad bei Vertragsbeginn nicht gefliest war und die Einbauküche vom Beklagten stammt, hat der Sachverständige im Gutachten (dort S. 16) berücksichtigt, indem er einen Ausstattungsfaktor von 0,90 für die streitgegenständliche Wohnung zugrunde legt (u.a. Bad nicht gefliest und Küche ohne Herd/Spüle). Die vom Beklagten beanstandete bessere Ausstattung der Vergleichsobjekte kommt dagegen in einem Ausstattungsfaktor von 0,95 bzw. 1,00 zum Ausdruck (vgl. S. 19 ff. des Gutachtens).

Der lediglich pauschale Hinweis, dass die Berücksichtigung nicht ausreichend sei, stellt keine konkrete Auseinandersetzung mit den Ausführungen des Sachverständigen dar und beruht letztlich nur auf dem Gedanken, dass dem Beklagten die vom Sachverständigen festgestellte Miete zu hoch erscheint.

Die ortübliche Miete war im vorliegenden Fall nicht aufgrund des Berliner Mietspiegels 2009 zu ermitteln. Dem Berliner Mietspiegel 2009 kommt die Vermutungswirkung gemäß § 558 d Abs. 3 BGB, dass die ausgewiesenen Entgelte die ortübliche Miete wiedergeben, nicht zu. Zwar ist der Berliner Mietspiegel 2009 als qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB bezeichnet und vom Land Berlin sowie jeweils mehreren Interessenverbänden sowohl der Mieter als auch der Vermieter anerkannt worden (ABl. 2009, S. 1409). Dass die hierfür gemäß § 558 d Abs. 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen, nämlich die Erstellung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen, eingehalten sind, hat der Beklagte jedoch nicht bewiesen.

Da an einen qualifizierten Mietspiegel bestimmte Rechtsfolgen geknüpft sind (Hinweispflicht im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens nach § 558 a Abs. 3 BGB, Vermutungswirkung nach § 558 d Abs. 3 BGB), muss die Frage, ob es sich um einen - ordnungsgemäß erstellten und anerkannten - qualifizierte Mietspiegel handelt, für die betroffenen Parteien auch überprüfbar sein (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 57). Auf die Prüfung, ob ein Mietspiegel die Anforderungen des § 558 d Abs. 1 BGB erfüllt, kann im Bestreitensfall nicht schon deswegen verzichtet werden, weil der Mietspiegel von seinem Ersteller als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet oder von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht worden ist. Denn diese Umstände beweisen noch nicht, dass die Voraussetzungen des § 558 d Abs. 1 BGB auch tatsächlich erfüllt sind, insbesondere der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist (BGH, Urteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, GE 2013, 197).

Die Klägerin hat im vorliegenden Fall die Grundlagen für die Annahme eines qualifizierten Mietspiegels hinreichend substantiiert bestritten, soweit ihr dies ohne besondere Fachkenntnisse - etwa auf dem Gebiet der Statistik - und unter Berücksichtigung der veröffentlichten Dokumentationen möglich ist.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, GE 2013, 197) hat hierzu ausgeführt:

‚Denn die Klägerin hat bestritten, dass der Mietspiegel 2009 der Stadt Berlin nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Dieses Bestreiten war … auch hinreichend substantiiert. Die Klägerin hat moniert, die Einordnung der Wohngebiete im Berliner Mietspiegel 2009 beruhe - anders als etwa beim Münchner Mietspiegel - nicht auf überprüfbaren anerkannten wissenschaftlichen Erkenntnissen und Erhebungen, sondern auf einer willkürlichen und realitätsfremden, nicht am tatsächlichen Mietniveau orientierten Einteilung einzelner Straßen und Gebiete in die drei Wohnlagen 'einfach', 'mittel' und 'gut', wobei die im Münchner Mietspiegel vorgesehene Kategorie 'beste Wohnlage' gar nicht vorgesehen sei. Hierbei hat sie insbesondere die im Straßenverzeichnis zum Mietspiegel 2009 vorgenommene Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in die Kategorie 'einfache Wohnlage' bemängelt und dazu vorgetragen, die Wohnung liege in einem - vor allem wegen seiner Infrastruktur - besonders beliebten Innenstadtgebiet (Berlin-Mitte), in dem deutlich über dem einschlägigen Höchstwert des Berliner Mietspiegels 2009 liegende Mieten erzielt würden. Dies werde exemplarisch dadurch belegt, dass von 30 Wohnungen im Bestand der Klägerin nur drei innerhalb der im einschlägigen Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne lägen. Die Klägerin hat damit die Richtigkeit und Repräsentativität des dem Mietspiegel zugrunde gelegten Datenmaterials substantiiert in Frage gestellt.'

Der Berliner Mietspiegel 2009 war auch nicht als ‚einfacher' Mietspiegel im Sinne von § 558 c BGB zur Ermittlung der ortsüblichen Miete heranzuziehen.

Auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels als eine von mehreren tauglichen Grundlagen für ein Mieterhöhungsverlangen kann ein einfacher Mietspiegel im Mieterhöhungsprozess zwar weiterhin geeignete Erkenntnisquelle bei der richterlichen Überzeugungsbildung sein. Allerdings kommt dem einfachen Mietspiegel angesichts der Wertung des Gesetzgebers nicht die in § 558 d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu. Er stellt jedoch ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Ob die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen der auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch genommene Mieter gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhebt (BGH, Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, GE 2010, 1049).

Die oben dargelegten Einwände der Klägerin betreffen indes nicht nur die Frage, ob das grundsätzliche Verfahren anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht. Sie beanstandet vielmehr konkret unter Angabe von Mieten für 30 andere vergleichbare Wohnungen, dass der Berliner Mietspiegel 2009 jedenfalls betreffend das hier einschlägige Rasterfeld auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial beruhe. Dies betrifft auch die Grundlagen des einfachen Mietspiegels, begründet Zweifel an dessen Verlässlichkeit und erschüttert auch dessen Indizwirkung. Aus diesem Grund scheidet eine Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2009 für die Ermittlung der ortsüblichen Miete als Schätzgrundlage im Sinne eines einfachen Mietspiegels gemäß § 287 ZPO im vorliegenden Fall aus.

Da sich die von Seiten der Klägerin in Frage gestellte Einhaltung der wissenschaftlichen Grundsätze nicht aufgrund der veröffentlichten Dokumentationen als offenkundig darstellt und vom Gericht nicht aus eigener Sachkunde beurteilt werden konnte, war hierüber Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zu erheben.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, GE 2013, 197) hat hierzu ausgeführt:

‚Die Einhaltung/Nichteinhaltung anerkannter wissenschaftlicher Grundsätze wird sich, sofern sie sich nicht bereits - etwa aufgrund der im Mietspiegel oder den hierzu veröffentlichten Erläuterungen enthaltenen (aussagekräftigen) Angaben zum Verfahren der Datengewinnung und -auswertung sowie zu den einzelnen Bewertungsschritten - als offenkundig darstellt oder vom Gericht in eigener Sachkunde beurteilt werden kann, häufig nur durch ein Sachverständigengutachten klären lassen. …

Die Notwendigkeit, bei Bestreiten des Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels hierüber Beweis zu erheben, birgt allerdings die Gefahr in sich, dass die in § 558d Abs. 3 BGB vorgesehene Vermutung ihre verfahrensvereinfachende Funktion (vgl. hierzu Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c cc) im Ergebnis weitgehend einbüßt. Denn die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Frage, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde, ist in aller Regel kosten- und zeitaufwändig. Diese Auswirkungen sind jedoch als unvermeidbar hinzunehmen.'

Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Berliner Mietspiegel 2009 den Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels gemäß § 558 d Abs. 1 BGB genügt, obliegt dem Beklagten.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, GE 2013, 197) hat hierzu ausgeführt:

‚Sofern der Mieter diese gesteigerte Richtigkeitsgewähr (eines qualifizierten Mietspiegels) für sich in Anspruch nehmen und sich die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB zu Nutze machen will, muss er … darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass der verwendete Mietspiegel die Voraussetzungen des § 558 d Abs. 1 BGB erfüllt und es sich somit um einen qualifizierten Mietspiegel handelt.'

Die Ausführungen des Sachverständigen Prof. Dr. ... ... sowohl im schriftlichen Gutachten vom 17. April 2014 als auch in der mündlichen Erläuterung im Verhandlungstermin am 5. August 2014 begründen in dieser Hinsicht mindestens erhebliche Zweifel, sodass der dem Beklagten obliegende Beweis danach als nicht geführt anzusehen ist.

Dabei können die von ihm getroffenen Feststellungen hinsichtlich der Zu- und Abschläge für die Sondermerkmale ebenso dahinstehen wie die in Bezug auf die Ermittlung der Nettomiete im Falle einer vereinbarten Bruttokaltmiete erhobenen Bedenken des Sachverständigen. Erstere sind im vorliegenden Fall nicht einschlägig, letztere wirken sich aufgrund der geringen Fallzahlen nicht maßgeblich aus.

Der Sachverständige hat aber auch im Übrigen - sowohl wegen der Repräsentanz der Daten aufgrund der geringen Rückläuferquote als auch angesichts der bei der Extremwertbereinigung angewandten Standardabweichung statt der Boxplot-Methode - maßgebliche Defizite bei der Einhaltung anerkannter wissenschaftlicher Grundsätze dargetan. So reiche unter anderem die fehlende Dokumentation verschiedener zentraler Schritte, etwa die regressionsanalytische Ermittlung der Zu- und Abschläge zu den Tabellenwerten des Mietspiegels, bereits aus, von fehlender Qualifikation auszugehen, wobei sich der Sachverständige im Einzelnen hierzu auf statistikwissenschaftliche Literaturmeinungen bezieht. Ferner sei bei der Extremwertbereinigung die dort gewählte rein mechanisch-statistische Vorgangsweise, nämlich die Eliminierung aller Werte außerhalb eines 95 %-Vertrauensintervalls für den jeweiligen Zellenmittelwert, genauso wie die Charakterisierung von Ausreißern als Mietwerte, die signifikant von den anderen Messwerten eines Tabellenfeldes abweichen, für diese Zwecke ungeeignet, weil - wie im Detail erläutert wird - die Bedeutung des statistischen Signifikanzbegriffs missverstanden werde.

In der mündlichen Erläuterung seines schriftlichen Gutachtens hat der Sachverständige darüber hinaus darauf hingewiesen, dass eine Rücklaufquote von nur 10 % in der Sozialwissenschaft bereits als Disqualifikation zu werten sei, weil zwar das Ergebnis - unter anderem aus Zufallsgründen - repräsentativ sein könne, jedoch den Regelungen des Zustandekommens widerspreche.

Soweit der Beklagte unter Bezugnahme auf die von ihm eingeholte Stellungnahme des Herrn Dr. M Clar vom 2. Juni 2014 die Feststellungen des Sachverständigen Prof. Dr. ... ... als unzutreffend beanstandet, übersieht er offenbar die eingangs dargestellte Darlegungs- und Beweislast. Das Gutachten des Sachverständigen Prof. Dr. Wolfgang Krämer ist Beweismittel für die Beweisbehauptung des Beklagten, der Mietspiegel sei ein qualifizierter. Diese Beweisbehauptung ist nicht bereits dann als bewiesen anzusehen, wenn er die entgegenstehenden Ausführungen des Sachverständigen Prof. Dr. W. K. als unzutreffend angreift.

Auch aus den vom Beklagten herangezogenen Angaben des Herrn Dr. M C. ergibt sich nicht, dass bei der Erstellung des Berliner Mietspiegels 2009 die anerkannten wissenschaftlichen statistischen Grundsätze eingehalten sind. Er legt die danach anzuwendenden Grundsätze nämlich nicht dar, sondern beschränkt sich darauf, die Ansicht zu vertreten, die Ausführungen des Sachverständigen Prof. Dr. W. K. seien nicht zutreffend. Er räumt vielmehr auch ein, dass letztlich unklar sei, wie das beim Berliner Mietspiegel 2009 angewandte Verfahren der Extremwertbereinigung statistisch begründet werde. Der bloße Hinweis darauf, dass in gleicher Weise bei der Erstellung von Mietspiegeln in anderen Städten verfahren werde, trägt nicht bereits die Annahme, dass diese Verfahrensweise richtig ist und anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.

Soweit sich der Beklagte auf die vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung herausgegebenen ‚Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln' beruft, führt dies zu keinen anderen Ergebnis. Denn zum einen ist bereits nicht erkennbar, dass diese ihrerseits auf den wissenschaftlichen Grundsätzen beruhen, die für einen qualifizierten Mietspiegel einzuhalten sind. Zum anderen haben sie als lediglich unverbindliche Richtlinien nicht die Wirkung einer gemäß § 558 c Abs. 5 BGB möglichen, aber bislang nicht erlassenen Rechtsverordnung.

Die Einholung eines weiteren Gutachtens war nicht geboten, weil weder die Feststellungen des vorliegenden noch die hierzu erhobenen Einwendungen Anlass für eine neuerliche Begutachtung geben. Das Gutachten ist nicht ungenügend im Sinne von § 412 ZPO. Es ist weder unvollständig noch widersprüchlich noch nicht überzeugend. Es sind auch keine Anhaltspunkte erkennbar, dass der Sachverständige von unzutreffenden Tatsachen ausgegangen ist oder nicht die erforderliche Sachkunde hat oder es neue wissenschaftliche Erkenntnisse betreffend die Beweisfrage gibt (Zimmermann in MüKo, 4. Aufl. 2012, § 412 ZPO, Rn 2 m.w.N.).

Wenn danach aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen Prof. Dr. W. K. der vom Beklagten zu erbringende Beweis für die Qualifikation des Berliner Mietspiegels 2009 nicht geführt ist, so ist er beweisfällig für dessen Vermutungswirkung geblieben. ..." (LG Berlin, Urteil vom 17. 07.2015 - 63 S 220/11)

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Die Berliner Mietspiegel 2013 bietet zumindest als einfacher Mietspiegel eine geeignete und hinreichende tatsächliche Grundlage für die Zivilgerichte, die zwischen den Parteien streitige Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO zu bestimmen. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf es dazu nicht, selbst wenn eine Partei erhebliche Einwände gegen die Wissenschaftlichkeit der Mietspiegelerstellung erhoben haben sollte. Zur zweifelhaften Verwertbarkeit gerichtlicher Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete im Falle der Anonymisierung der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen (offen gelassen). Zum konkludenten Abschluss eines Beweisvertrages bei vom Mieter prozessual unwidersprochener vermieterseitiger Einordnung der Wohnung in den örtlichen Mietspiegel im Rahmen der Klageschrift (offen gelassen). Die in den Grenzen des Ortsteils Prenzlauer Berg gelegenen Wohnungen erfüllen das wohnwerterhöhende Merkmal des Berliner Mietspiegels 2013 "Bevorzugte Citylage" nicht (LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 - 67 S 120/15)

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„... Zu Recht hat das Amtsgericht zur Ermittlung der Ortsüblichkeit der von der Klägerin verlangten erhöhten Miete den Mietspiegel 2013 zugrunde gelegt.

Es gilt die tatsächliche Vermutung nach § 558 d Abs. 3 BGB, wonach vermutet wird, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Denn der Mietspiegel 2013 stellt einen qualifizierten Mietspiegel i.S.d. § 558 d BGB dar.

Der Mietspiegel 2013 ist auch dann anwendbar, wenn, wie hier, das Erhöhungsverlangen nach dem für die Erstellung des Mietspiegels 2013 festgelegten Stichtag, aber vor dem Inkrafttreten des Mietspiegels 2013 dem Mieter zugegangen ist. Denn es ist Aufgabe des Gerichts, die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens festzustellen (vgl. Urteil des BGH vom 29.02.2012 - VIII ZR 346/10, des Kammergerichts vom 12.11.2009 - 8 U 106/09, jeweils zitiert nach juris). Zur Klärung dieser tatsächlichen Frage ist der spätere Mietspiegel besser geeignet, da er die ortsübliche Miete zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens besser abbildet, weil der Zeitpunkt der Erhebung der Daten für die Erstellung des Mietspiegels näher am Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens liegt als der frühere Mietspiegel (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 11. Aufl. 2013, Rn. 46 zu § 558 d BGB). Dass zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens der spätere Mietspiegel noch nicht in Kraft war und dementsprechend die Mieterhöhung mit dem früheren Mietspiegel begründet wurde, steht dem nicht entgegen. Denn die Notwendigkeit der Angaben nach § 558 a BGB dienen der Begründung des Mieterhöhungsverlangens, während es bei der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung um die materielle Berechtigung zur Mieterhöhung geht (vgl. Schmidt-Futterer, a.a.O.). Soweit sich der Kläger auf eine nicht hinnehmbare Rechtsunsicherheit beruft, kann dem ebenfalls nicht gefolgt werden, weil die Frage der Ortsüblichkeit keine Rechtsfrage, sondern eine Tatsachenfrage ist.

Unter Zugrundelegung des Mietspiegels 2013 ist die bisherige Miete von 885,94 EUR ortsüblich.

Die erstinstanzliche Einteilung in das Mietspiegelfach K 7 und die Annahme der positiven Gruppen 1 bis 3 wurden mit der Berufung nicht beanstandet.

Hinsichtlich der Gruppe 4 hat die Berufung Erfolg, soweit darauf gestellt wird, dass ein wohnwertminderndes Merkmal vorliegt, weil der Energieverbrauchskennwert größer als 170 kWh/(m²a) ist. Ob es im streitgegenständlichen Mehrfamilienhaus Leerstände gab, kann dabei offen bleiben.

Der Energieverbrauchskennwert ist der sich aus dem Energieverbrauch der letzten drei Jahre nach bestimmten Maßgaben unter Heranziehung bestimmter Parameter zu ermittelnde Wert.

Die Gültigkeitsdauer eines Energieausweises nach § 17 Abs. 6 EnVO besagt nicht, dass ein gültiger Energieausweis zur Ermittlung des Energieverbrauchskennwerts zwingend zugrunde zu legen ist. Denn zur Klärung der tatsächlichen Frage nach dem Energieverbrauchskennwert zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens ist auf die Werte abzustellen, die de Energieverbrauchskennwert zu diesem Zeitpunkt am Besten abbilden.

Vorliegend hat der Beklagte die auf der Grundlage des Energieausweises 2009 erfolgten Behauptungen des Klägers zum Energieverbrauchskennwert erheblich bestritten, indem er statt der Werte für die Jahre 2006 bis 2008 die aktuelleren Werte für die Jahre 2010 bis 2012 vorgetragen hat. Gegen diese Werte hat der Kläger seinerseits keine durchgreifenden Einwendungen erhoben.

Der Energieverbrauchskennwert berechnet sich nach diesen Maßstäben zunächst anhand des Energieverbrauchs, den der Beklagte für die Jahre 2010 bis 2012 mitgeteilt hat (94.955 kwh für 2012, 92.616 kwh für 2011, 92.567 für kwh für 2010). Wie in der als Anlage K 21 vom Kläger eingereichten Kundeninformation dargelegt wurde, ist sodann eine Umrechnung mit dem Faktor 0,9 zur Ermittlung des Energiekennwerts (unterer Heizwert) vorzunehmen (85.459,4 für 2012; 83.354,4 für 2011; 83.310,3 für 2010). Sodann erfolgt eine Klimabereinigung durch Multiplizierung dieses Energiekennwerts mit den Faktoren 1,12, für 2012 1,24 für 2011; 0,95 für 2010.

Dieses Ergebnis ist durch 544,67 zu dividieren, dh, durch die Wohn- und Heizfläche von 453,89 m², die mit dem für Mehrfamilienhäuser geltenden Faktor 1,2 multipliziert wird. Dies ergibt für 2010 bis 2012 einen durchschnittlichen Energiekennwert von 170,27 kWh/ m² (175,73 kWh/ m² für 2012, 189,76 kWh/ m² für 2011 und von 145,31 kWh/ m² für 2010).

Der Warmwasseranteil ist bereits in den oben genannten Werte enthalten, da eine dezentrale Warmwasserbereitung nicht gegeben ist.

Es kann dahin gestellt bleiben, ob die Gruppe 5 negativ oder neutral zu bewerten ist. Denn selbst unter Zugrundelegung eines neutralen Merkmals entspricht die vom Kläger begehrte Erhöhung nicht der ortsüblichen Miete. Die Spanne zwischen dem mittleren und dem höheren Wert des Mietspiegelfachs K 7 beträgt 1,35. unter Berücksichtigung von drei positiven und einem negativen Merkmal sind zum Mittelwert von 6,93 ein Betrag von 0,54 (40% von 1,35) zu addieren. Das Ergebnis von 7,47 multipliziert durch die Größe der Wohnung von 118,60 m² ergibt die bisherige Miete von 885,94 EUR. ..." (LG Berlin, Urteil vom 07.11.2014 - 65 S 527/13)

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„... Die Berufung ist auch begründet, da die Klägerin Zustimmung zur geforderten Mieterhöhung nicht verlangen kann.

Bei dem im Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens der Klägerin vom 28.09.2011 gültigen Mietenspiegel 2010 der Stadt Nürnberg handelt es sich unstreitig um einen qualifizierten Mietspiegel i.S.v. § 558d BGB. Damit können sich die Beklagten auf die Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB stützen.

Die Klägerin, die eine Miete von 8,85 €/qm fordert, die bei weitem die sich nach diesem Mietspiegel ergebende ortsübliche Vergleichsmiete von max. 7,80 € (Wohnungsgröße ab 80 qm, Baujahre 1949 - 1971, gute Wohnungsqualität) übersteigt, hat diese Vermutungswirkung nicht entkräftet. Das von ihr zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens herangezogene Gutachten der Sachverständigen ... ist - genauso wie das Gutachten des Sachverständigen (... - nicht geeignet, diese Vermutung zu wiederlegen, wofür der volle Beweis des Gegenteils erforderlich wäre (§ 292 ZPO, vgl. BGH, Urteil v. 16.06.2010, VIII ZR 99/09, WuM 2010, 505). Der Bundesgerichtshof hat dazu weiter ausgeführt: ‚Bei der Würdigung eines zur Ortsüblichkeit der verlangten Miete eingeholten Sachverständigengutachtens wird der Tatrichter zu berücksichtigen haben, dass in den Fällen, in denen ein qualifizierter Mietspiegel für das betroffene Wohngebiet vorliegt, diesem eine besondere Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der in ihm enthaltenen Daten zukommt.' (Urteil v. 21.11.2012, VIII ZR 46/12, WuM 2013, 110). Es ist daher weder zulässig, auf einen Mietspiegel zurückzugreifen, der weder im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens noch im Zeitpunkt der Wirksamkeit der Erhöhung Gültigkeit hatte (sondern Stichtag: 01.08.2012). Noch reicht es aus, lediglich durch Gutachten eine andere ortsübliche Miete zu ermitteln, wie das bei einem einfachen Mietspiegel möglich ist.

Vielmehr ist eine methodische Durchleuchtung des qualifizierten Mietspiegels und zusätzlich eine neue Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete erforderlich (LG Frankfurt, Urteil v. 10.08.2010, 2/11 S 339/09, WuM 2010, 570; Schmidt-Futterer §§ 558c, 558d BGB, Rn. 106). ‚Gegenüber dem individuellen Sachverständigengutachten hat' nämlich ‚der qualifizierte Mietspiegel den Vorteil eines Rückgriffs auf ein in aller Regel breiteres Datenmaterial sowie der größeren Transparenz bei der Aufstellung und Anwendung' (LG Frankfurt a.a.O., BGH, Urteil v. 20.04.2005, VIII ZR 110/04), so dass eine Auseinandersetzung mit den methodischen Grundlagen des Mietspiegels unabdingbar ist. Eine solche ist hier aber nicht einmal ansatzweise erfolgt, auf den Hinweis der Kammer mit Verfügung vom 18.09.2013 wird Bezug genommen. Das Gutachten ... orientiert sich ohnehin nur scheinbar an dem Mietspiegel, behauptet aber ohne weitere Begründung inzident, aufgrund von 10 Pluspunkten könne die geltende Obergrenze überschritten werden. Das Gutachten ..., das eigenes Vergleichsmaterial heranzieht, weist nur eine einzige Vergleichswohnung (von 12) aus, die überhaupt einen höheren Vergleichswert als den derzeit von den Beklagten gezahlten Mietpreis hat, und kommt bei ‚durchschnittlicher bis guter Wohnungsqualität' lediglich aufgrund der guten Lage zur Überschreitung der Obergrenze. Dies überzeugt die Kammer im Hinblick auf die erhebliche Überschreitung der im qualifizierten Mietspiegel enthaltenen Werte nicht, so dass auch unter Berücksichtigung der Entscheidung des LG Berlin v. 20.07.2004, 65 S 370/03, nach der unter engen Voraussetzungen durch ein Vergleichsgutachten eine Widerlegung der Vermutungswirkung möglich ist, keine andere Entscheidung gerechtfertigt ist. Vorliegend ist demnach der damals gültige Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgebend, so dass eine Erhöhung der bereits jetzt darüber liegenden von den Beklagten gezahlten Miete nicht verlangt werden konnte.

Es kann daher dahinstehen, dass bereits gegen die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens Bedenken bestehen, weil es entgegen § 558a Abs. 3 BGB die Angaben des qualifizierten Mietspiegels für die Wohnung nicht mitteilt, sondern diese sich nur indirekt aus dem beigefügten Gutachten ergeben. ..." (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 19.11.2013 - 7 S 3185/13)

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Auch für die Prüfung der Berechtigung zur Erhöhung der Miete einer sehr einfach ausgestatteten Wohnung ("Substandardwohnung") ist der Kieler Mietspiegel (hier: 2004) als Schätzgrundlage heranzuziehen. In diesen Fällen sind Abzüge nach den Anwendungshinweisen des Mietspiegels (Seiten 11, 13) vorzunehmen und die Vergleichsmiete durch Schätzung zu ermitteln (LG Kiel, Beschluss vom 11. 01. 2007 - 1 S 252/05):

„... Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat den Beklagten zu Recht verurteilt, der mit der Klage verfolgten Mieterhöhung zuzustimmen. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass es sich bei seiner Entscheidung maßgeblich am Kieler Mietspiegel orientiert und davon abgesehen hat, ein kostspieliges Sachverständigengutachten einzuholen. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung der Kammer, Mieterhöhungsstreitigkeiten grundsätzlich allein auf der Grundlage des Kieler Mietspiegels und ohne die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu lösen (vgl. LG Kiel WuM 1999, 292). Hierfür spricht letztlich auch die Vorschrift des § 558 d Abs. 3 BGB, wonach dem qualifizierten Mietspiegel im Prozess eine Vermutungswirkung zukommt. Ausweislich der Seite 2 des Kieler Mietspiegels handelt es sich hier um einen solchen qualifizierten Mietspiegel.

Dieses Vorgehen entspricht im Übrigen auch der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Denn ein Sachverständiger müsste im Rahmen der Gutachtenerstellung nach Besichtigung der zu begutachtenden Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine ausreichend große, repräsentative Stichprobe vergleichbarer Wohnungen ermitteln. Dies stellt einen erheblichen Aufwand dar, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe in aller Regel außer Verhältnis steht. Die Verwendung eines qualifizierten Mietspiegels nebst Schätzung der Spanneneinordnung durch das Gericht gemäß § 287 ZPO garantiert im Interesse beider Parteien eine rasche Entscheidung und vermeidet die Entstehung von Gutachterkosten, die im Falle eines Teilunterliegens den Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern oder sogar aufzehren können. Der Vorzug von Mietspiegeln besteht vor allem darin, dass ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem noch angemessenen Verhältnis stünde (vgl. BGH NJW 2005, 2074).

Nach alledem durfte das Amtsgericht von der Einholung eines Sachverständigengutachtens absehen und konnte den Rechtsstreit auf der Grundlage des Kieler Mietspiegels entscheiden. Dem steht auch nicht entgegen, dass es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung um eine relativ schlichte Behausung, eine so genannte ‚Substandardwohnung' handelt, die in der Mietspiegeltabelle nicht ausgewiesen wird. Denn nach dem von dem Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung (GEWOS) erstellten Endbericht zum Kieler Mietspiegel 2000 ist für solche Wohnungen von der Spalte 1 (Baualter vor 1976 und Küche und Bad normal) ein Abschlag von der im jeweiligen Mietspiegelfeld ausgewiesenen Nettokaltmiete zu ermitteln (Seite 8 des Endberichts). Das bedeutet also, dass in diesen Fällen Abzüge nach den Anwendungshinweisen des Mietspiegels (Seite 11, 13) vorzunehmen sind und die Vergleichsmiete durch Schätzung zu ermitteln ist.

Das ihm nach § 287 Abs. 2 ZPO eröffnete Schätzermessen hat das Amtsgericht ohne Rechtsfehler ausgeübt. Es hat sich zutreffend bei seiner Entscheidung auf die Tabelle 2, Feld 1 a für die Spanneneinordnung gestützt, was als Orientierungshilfe auch hinreichend aussagekräftig ist, weil es sich um ein vergleichsweise gut belegtes Feld handelt. Die vorgenommenen Abzüge sind ebenfalls sachgerecht und nicht zu beanstanden, so dass sich im Ergebnis eine Vergleichsmiete errechnet, die noch immer deutlich über dem liegt, was mit der Klage beansprucht wird. ..."

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§ 558e Mietdatenbank (Fassung vom 02.01.2002)

Eine Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.

Leitsätze/Entscheidungen:

„... 2. Der erweiterte pfändungsfreie Teil gemäß § 850 f Abs. 1 lit. a) ZPO entspricht dem Betrag, der nach den Vorschriften des SGB XII an den Schuldner ergänzend als Sozialhilfe zum Lebensunterhalt zu leisten wäre (Stein/Jonas/Brehm, ZPO, 22. Aufl., 2008, § 850 f Rdn. 3). Die Kosten für Unterkunft und Heizung werden nach konkretem Bedarf ersetzt, soweit sie nicht den angemessenen Umfang übersteigen (Stein/Jonas/Brehm, aaO). Die Angemessenheit der Aufwendungen ist nach den konkreten Umständen des Einzelfalls unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten konkret zu ermitteln (BSG, FEVS 60, 145, 149). Dabei ist vorrangig das ortsübliche Mietpreisniveau, wie es sich aus einem qualifizierten Mietspiegel (§ 558 d BGB), einem Mietspiegel (§ 558 c BGB) oder unmittelbar aus einer Mietdatenbank (§ 558 e BGB) ableiten lässt, heranzuziehen (vgl. BGH, Beschluss vom 18. Juli 2003 - IXa ZB 151/03, BGHZ 156, 30, 37; BSG, aaO). Sie geben in der Regel einen zuverlässigen Aufschluss über die aktuelle örtliche Wohnungsmarktlage (BSG, aaO). Dagegen erlauben die Werte der Tabelle zu § 8 WoGG a.F. allenfalls eine Annäherung an die Angemessenheit der Aufwendungen (Berlit in LPK-SGB XII, 8. Aufl., 2008, § 29 Rdn. 39). Ein Rückgriff auf die Tabellenwerte in § 8 WoGG a.F. ist daher erst dann zulässig, wenn alle anderen Erkenntnismöglichkeiten und Mittel zur Ermittlung der Angemessenheit der Kosten des Wohnraums ausgeschöpft sind (vgl. BSG, FEVS 58, 271, 274). ..." (BGH, Beschluss vom 23.07.2009 - VII ZB 103/08)

*** (LG)

Auch für die Prüfung der Berechtigung zur Erhöhung der Miete einer sehr einfach ausgestatteten Wohnung ("Substandardwohnung") ist der Kieler Mietspiegel (hier: 2004) als Schätzgrundlage heranzuziehen. In diesen Fällen sind Abzüge nach den Anwendungshinweisen des Mietspiegels (Seiten 11, 13) vorzunehmen und die Vergleichsmiete durch Schätzung zu ermitteln (LG Kiel, Beschluss vom 11. 01. 2007 - 1 S 252/05):

„... Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat den Beklagten zu Recht verurteilt, der mit der Klage verfolgten Mieterhöhung zuzustimmen. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass es sich bei seiner Entscheidung maßgeblich am Kieler Mietspiegel orientiert und davon abgesehen hat, ein kostspieliges Sachverständigengutachten einzuholen. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung der Kammer, Mieterhöhungsstreitigkeiten grundsätzlich allein auf der Grundlage des Kieler Mietspiegels und ohne die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu lösen (vgl. LG Kiel WuM 1999, 292). Hierfür spricht letztlich auch die Vorschrift des § 558 d Abs. 3 BGB, wonach dem qualifizierten Mietspiegel im Prozess eine Vermutungswirkung zukommt. Ausweislich der Seite 2 des Kieler Mietspiegels handelt es sich hier um einen solchen qualifizierten Mietspiegel.

Dieses Vorgehen entspricht im Übrigen auch der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Denn ein Sachverständiger müsste im Rahmen der Gutachtenerstellung nach Besichtigung der zu begutachtenden Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine ausreichend große, repräsentative Stichprobe vergleichbarer Wohnungen ermitteln. Dies stellt einen erheblichen Aufwand dar, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe in aller Regel außer Verhältnis steht. Die Verwendung eines qualifizierten Mietspiegels nebst Schätzung der Spanneneinordnung durch das Gericht gemäß § 287 ZPO garantiert im Interesse beider Parteien eine rasche Entscheidung und vermeidet die Entstehung von Gutachterkosten, die im Falle eines Teilunterliegens den Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern oder sogar aufzehren können. Der Vorzug von Mietspiegeln besteht vor allem darin, dass ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem noch angemessenen Verhältnis stünde (vgl. BGH NJW 2005, 2074).

Nach alledem durfte das Amtsgericht von der Einholung eines Sachverständigengutachtens absehen und konnte den Rechtsstreit auf der Grundlage des Kieler Mietspiegels entscheiden. Dem steht auch nicht entgegen, dass es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung um eine relativ schlichte Behausung, eine so genannte ‚Substandardwohnung' handelt, die in der Mietspiegeltabelle nicht ausgewiesen wird. Denn nach dem von dem Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung (GEWOS) erstellten Endbericht zum Kieler Mietspiegel 2000 ist für solche Wohnungen von der Spalte 1 (Baualter vor 1976 und Küche und Bad normal) ein Abschlag von der im jeweiligen Mietspiegelfeld ausgewiesenen Nettokaltmiete zu ermitteln (Seite 8 des Endberichts). Das bedeutet also, dass in diesen Fällen Abzüge nach den Anwendungshinweisen des Mietspiegels (Seite 11, 13) vorzunehmen sind und die Vergleichsmiete durch Schätzung zu ermitteln ist.

Das ihm nach § 287 Abs. 2 ZPO eröffnete Schätzermessen hat das Amtsgericht ohne Rechtsfehler ausgeübt. Es hat sich zutreffend bei seiner Entscheidung auf die Tabelle 2, Feld 1 a für die Spanneneinordnung gestützt, was als Orientierungshilfe auch hinreichend aussagekräftig ist, weil es sich um ein vergleichsweise gut belegtes Feld handelt. Die vorgenommenen Abzüge sind ebenfalls sachgerecht und nicht zu beanstanden, so dass sich im Ergebnis eine Vergleichsmiete errechnet, die noch immer deutlich über dem liegt, was mit der Klage beansprucht wird. ..."

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§ 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (Fassung vom 11.03.2013)

(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.

(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn

1. die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder
2. die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.

(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Leitsätze/Entscheidungen:

„... 1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es eine Fortbildung des Rechts für erforderlich hält. Es möchte durch eine Entscheidung des Senats geklärt wissen, ob eine Mieterhöhung nach § 559 BGB, die mehr als zehn Prozent höher ausfällt als in der Modernisierungsankündigung angegeben, nach § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB insgesamt erst sechs Monate später wirksam wird oder ob dies nur für den Teil der Mieterhöhung gilt, der diese Grenze überschreitet.

Diese Frage, über die - wie das Berufungsgericht selbst erkannt hat - ein Meinungsstreit in der Rechtsprechung der Instanzgerichte nicht besteht, rechtfertigt die Zulassung der Revision unter dem Gesichtspunkt einer Fortbildung des Rechts nicht. Es liegt auch keiner der weiteren in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor. Denn die vom Berufungsgericht gestellte Frage lässt sich - wie es das Berufungsgericht auch getan hat - bereits anhand des Wortlautes der Vorschrift beantworteten. Dabei geht es im Streitfall um die Vorschrift des § 559b BGB sowie des § 554 BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung (im Folgenden aF), weil die Modernisierungsankündigung der Klägerin nach den Feststellungen des Berufungsgerichts vom 16. Juni 2011 datiert und dem Beklagten somit vor dem gemäß der Übergangsvorschrift maßgeblichen Zeitpunkt des 1. Mai 2013 (vgl. Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB) zugegangen ist.

Die gesetzliche Regelung in § 559b Abs. 2 BGB aF unterscheidet nicht danach, ob eine Modernisierungsankündigung ganz unterblieben ist oder nicht den gesetzlichen Anforderungen genügt oder ob die spätere tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent übersteigt. Hieraus ergibt sich die vom Berufungsgericht zutreffend gezogene Schlussfolgerung, dass in allen vom Gesetz genannten Fällen die Wirksamkeit der gesamten Mieterhöhung um sechs Monate hinausgeschoben ist (zu dem Fall, dass eine Modernisierungsankündigung ganz unterblieben ist, vgl. Senatsurteil vom 2. März 2011 - VIII ZR 164/10, NJW 2011, 1220 Rn. 14 f.).

2. Nach den vorstehenden Erwägungen hat die Revision auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass die Wirksamkeit der Mieterhöhung insgesamt um sechs Monate hinausgeschoben ist.

a) Aus dem Umstand, dass der Gesetzgeber mit der Möglichkeit der Mieterhöhung nach § 559 BGB einen Anreiz zur Modernisierung geben wollte, ergibt sich entgegen der Auffassung der Revision nicht, dass bei Überschreiten der angekündigten Mieterhöhung um mehr als zehn Prozent die Mieterhöhung nur im Umfang der Überschreitung der ursprünglich angekündigten Mieterhöhung später wirksam werde. Denn der Gesetzgeber hat ersichtlich auch die Interessen des Mieters im Blick gehabt, über eine beabsichtigte Modernisierung rechtzeitig und zutreffend informiert zu werden. Dies gilt auch für die Berechtigung der verlangten Mieterhöhung, zu deren Überprüfung dem Mieter hinreichend Gelegenheit eingeräumt werden soll. Diese Intention des Gesetzgebers ergibt sich schon aus den - von der Revision auch zitierten - Gesetzesmaterialien zu der Vorgängervorschrift, § 3 Abs. 4 MHG (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 12, linke Spalte). Am Ende der Gesetzesbegründung zu § 3 MHG ist insoweit ausgeführt, dass eine Ankündigung des Vermieters für den Mieter "ohne praktischen Wert" sei, wenn die tatsächliche Erhöhung um mehr als zehn Prozent höher ausfalle als die angekündigte, und dass deshalb die gleiche Folge eintreten solle wie in dem Fall, dass dem Mieter die voraussichtliche Mieterhöhung (überhaupt) nicht mitgeteilt worden sei. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber bei einer Überschreitung der zunächst angekündigten Mietererhöhung um mehr als zehn Prozent - gegen den Wortlaut - eine bloße Staffelung des Wirksamwerdens der Mieterhöhung hat ausreichen lassen wollen, sind somit nicht ersichtlich und werden von der Revision nicht aufgezeigt. Den Gesetzesmaterialien zu der hier anwendbaren Vorschrift des § 559b Abs. 2 BGB aF ist zu entnehmen, dass eine inhaltliche Änderung gegenüber der Regelung in § 3 Abs. 4 MHG insoweit nicht beabsichtigt war (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58).

b) Entgegen der von der Revision angeführten vereinzelten Literaturmeinung (Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 2. Aufl., § 559b Rn. 64) ergibt sich aus der Befugnis des Vermieters, zugunsten des Mieters eine Mieterhöhung so zu staffeln, dass sie teilweise erst zu einem späteren Zeitpunkt verlangt wird, als es nach den gesetzlichen Bestimmungen möglich wäre, keine andere Beurteilung. Denn bei einer Überschreitung der angekündigten Mieterhöhung um mehr als zehn Prozent steht dem Vermieter gerade nicht das Recht zu, die Mieterhöhung zu der in § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB genannten Frist durchzuführen. Vielmehr wird eine derartige Mieterhöhung insgesamt erst zu einem um sechs Monate hinausgeschobenen Zeitpunkt wirksam.

3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. ..." (BGH, Beschluss vom 06.10.2015 - VIII ZR 76/15)

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„... Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Voraussetzungen für eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB aF bei einem Teil der Baumaßnahmen (Gegensprechanlage, Kellerelektrik) nicht vorliegen (dazu unten unter 1). Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht entschieden, dass die Beklagte die Miete - neben der im Revisionsverfahren nicht mehr im Streit stehenden Erhöhung für die Herstellung der Pergola - wegen der Wärmedämmung der Dachflächen und der Kellerdecken, der Erneuerung der Fenster und Haustüren sowie der Modernisierung der Heizung und der Schließanlage wirksam erhöht hat (dazu unten unter 2). Jedoch hat das Berufungsgericht insoweit nicht den richtigen Zeitpunkt für das Wirksamwerden der Mieterhöhung angesetzt, weil es die früheren Mieterhöhungen vom 28. April 2011, vom 28. Juli 2011 und vom 28. November 2011 wegen einer seiner Auffassung nach unzulässigen Bedingung, einem ohne Rechtsbindungswillen erfolgten Abzug von Instandsetzungskosten sowie wegen mangelnder Substanti-ierung der für die Modernisierung angesetzten Kosten rechtsfehlerhaft für unwirksam erachtet hat (dazu unten unter 3). Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Beklagten weder die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung versagt (dazu unten unter 4) noch die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung zugesprochen werden (dazu unten unter 5).

1. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass die Erneuerung der Gegensprechanlage und der Kellerelektrik eine Modernisierungsmieterhöhung hier nicht rechtfertigt. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, die Beklagte habe insoweit nicht dargelegt, dass hierdurch gegenüber dem bisher vertraglich geschuldeten Zustand eine Verbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung bewirkt worden sei, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nicht frei von Rechtsfehlern ist hingegen die Annahme des Berufungsgerichts, dass auch die Errichtung des eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes eine Modernisierungsmieterhöhung nicht rechtfertigt.

a) Gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB finden auf den vorliegenden Rechtsstreit die §§ 554, 559 bis 559b BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung (im Folgenden jeweils: aF) Anwendung, weil den Klägern die Modernisierungsankündigungen nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF vor dem 1. Mai 2013 zugegangen sind.

b) Hinsichtlich der Gegensprechanlage hat das Berufungsgericht - entgegen der Auffassung der Revision - zutreffend darauf abgestellt, dass durch die Baumaßnahmen der Beklagten lediglich die vorhandene Anlage ersetzt wurde. Die Beklagte hätte daher näher darlegen müssen, inwieweit durch die neue Anlage eine Wohnwertverbesserung erzielt wurde, die über die bloße Instandsetzung der defekten vorhandenen Anlage hinausgeht. Hieran fehlt es. Übergangenen Sachvortrag der Beklagten hierzu zeigt die Revision nicht auf.

c) Hinsichtlich der übrigen Elektroinstallationen hat das Berufungsgericht eine Wohnwert- und Komforterhöhung ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Es ist dabei zutreffend davon ausgegangen, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527 unter II A 2 b; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, WuM 2010, 235 Rn. 33). Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO). Zwar kann auch ein unter diesem Mindeststandard liegender Zustand der Wohnung vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO Rn. 33 f.). Entsprechende Feststellungen hat das Berufungsgericht jedoch - von der Revision unbeanstandet - nicht getroffen.

d) Zu Recht beanstandet die Revision hingegen, dass das Berufungsgericht die Errichtung eines eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes nicht als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF angesehen hat. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft verkannt, dass mit der Schaffung einer Sicherheitseinrichtung regelmäßig eine Verbesserung der Mietsache verbunden ist, indem einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Unbefugte entgegengewirkt wird. So ist es auch hier. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, entfällt die darin liegende Verbesserung nicht deshalb, weil ein Schließmechanismus - notwendigerweise - auch betätigt werden muss. Das Gleiche gilt für den Umstand, dass der neue Müllplatz für die Mieter etwas weiter vom Haus entfernt ist als der bisherige Müllstandort; dafür, dass sich der Müllplatz nunmehr außerhalb des Grundstücks oder in unzumutbarer Entfernung von den Wohnungen der Kläger befindet und die Wohnwertverbesserung dadurch wieder entscheidend eingeschränkt wird, bestehen keine Anhaltspunkte.

2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung im Hinblick auf die Dämmung des Steildachs und der Kellerdecken, die Modernisierung der Heizung, den Einbau einer neuen Schließanlage, die Erneuerung der Fenster in den Wohnungen und den Treppenhäusern sowie der Haustüren vorliegen, weil die neue Schließanlage mit einer erheblichen Komfortverbesserung verbunden ist und die übrigen Maßnahmen - was zwischen den Parteien außer Streit steht und auch von der Anschlussrevision nicht in Zweifel gezogen wird - zur Einsparung von Energie führen.

Auch die weitere tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass die Beklagte im Hinblick auf die aufgewendeten Kosten und den etwaigen Instandsetzungsaufwand jeweils ihrer Darlegungslast genügt und die Kläger ihr Vorbringen nicht hinreichend bestritten haben, ist frei von Rechtsfehlern. Die von der Anschlussrevision hinsichtlich dieser Feststellungen geltend gemachten Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer weiteren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen.

3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Mieterhöhung wegen der soeben (unter 2) genannten Baumaßnahmen nicht erst aufgrund der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2011 mit Wirkung ab 1. Februar 2012 - hinsichtlich der Dämmung der Kellerdecken, der Modernisierung der Heizung und des Einbaus einer neuen Schließanlage - beziehungsweise aufgrund der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 mit Wirkung ab 1. Juli 2012 - hinsichtlich der Dämmung des Steildachs und der Erneuerung der Fenster in den Wohnungen und den Treppenhäusern sowie der Haustüren - eingetreten.

a) Allerdings ist dem Berufungsgericht im Ergebnis darin beizupflichten, dass die (erste) Erklärung vom 23. Dezember 2010 eine Mieterhöhung nicht bewirkt hat. Denn diese Mieterhöhungserklärung ist schon aus formellen Gründen unwirksam, weil sie keine ausreichenden Angaben zum Anteil der Instandsetzungskosten enthält. Derartige Angaben waren aber erforderlich, weil es sich um Baumaßnahmen handelte, die zu einem erheblichen Umfang nicht umlegbare Instandsetzungsmaßnahmen enthielten.

aa) Gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF ist in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken (Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann (BT-Drucks. 7/2011, S. 11 f. [zu § 3 MHG]; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58 f. [zu der inhaltsgleichen Vorschrift des § 559b BGB]).

Allerdings sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313; ebenso Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a).

bb) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden (KG, WuM 2006, 450; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 559 Rn. 67 f., 70; vgl. auch Senatsurteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d [zum preisgebundenen Wohnraum]). Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden (Emmerich/ Sonnenschein, aaO Rn. 8; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559b BGB Rn. 18).

Da auch insoweit keine überhöhten formellen Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es entgegen einer teilweise vertretene Auffassung keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung (so aber Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, aaO; Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 559b Rn. 8; BeckOK-BGB/Schüller, Stand 1. Mai 2014, § 559b Rn. 12 f.; jeweils mwN). Vielmehr ist es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen (KG, aaO; LG Kassel, WuM 1992, 444; LG Stralsund, WuM 1996, 229; LG Dresden, WuM 1998, 216 f. [jeweils zu § 3 MHG]; LG Landau (Pfalz), ZMR 2009, 211; LG Berlin, ZMR 2012, 352; Erman/ Dickersbach, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 7 und 9; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 6; jurisPK-BGB/Heilmann, 6. Aufl., § 559b BGB Rn. 5; Emmerich/Sonnenschein, aaO).

cc) In der ersten Mieterhöhungserklärung hat die Beklagte zu den ersparten Instandsetzungskosten der durchgeführten Baumaßnahmen (Wärmedämmung der Steildachflächen, Erneuerung der Fenster in den Treppenhäusern und den Wohnungen der Kläger) lediglich ausgeführt, sie habe durch diese Baumaßnahmen Instandsetzungsaufwendungen erspart und die jeweiligen Kosten bei den angegebenen Gesamtkosten bereits vorab berücksichtigt, ohne jedoch diese Kosten betragsmäßig, in Form einer Quote oder sonst näher zu bezeichnen. Dies genügt - entgegen der Auffassung der Revision - den formalen Anforderungen des § 559b BGB aF nicht, weil sich die Kläger auf diese Weise noch nicht einmal ein ungefähres Bild von der Größenordnung des berücksichtigten Instandsetzungsaufwands und damit von der Plausibilität der auf sie umgelegten Kosten machen konnte.

Aus dem in der Mieterhöhungserklärung enthaltenen Verweis auf die Modernisierungsankündigung vom 1. Februar 2010 ergibt sich nichts anderes. Zwar kann für die Auslegung von Mieterhöhungserklärungen auf weiteren Schriftwechsel der Vertragsparteien zurückgegriffen werden (Senatsbeschluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 9). Die Modernisierungsankündigungen enthalten allerdings ebenfalls keine Informationen zu den in Abzug gebrachten Instandsetzungsaufwendungen.

b) In der (zweiten) Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 hat die Beklagte die durchgeführten Maßnahmen hingegen in einer § 559b Abs. 1 BGB aF genügenden Weise erläutert. Sie hat verdeutlicht, welche Baumaßnahmen sie als reine Modernisierungsmaßnahme ansieht und deshalb von einem Abzug für Instandsetzungsaufwendungen abgesehen hat. Im Übrigen hat sie nunmehr die von ihr berücksichtigten Instandsetzungskosten beziffert.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese Mieterhöhungserklärung auch nicht deswegen unwirksam, weil die Beklagte die Mieterhöhung in unzulässiger Weise davon abhängig gemacht habe, dass sie die durch die Bauverzögerungen entstandenen Mehrkosten nicht von dritter Seite ausgeglichen erhalte. Zwar ist eine Mieterhöhungserklärung - wie jede Gestaltungserklärung (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 unter II 2 e [zur Kündigung]; Staudinger/Bork, BGB, Neubearb. 2010, Vorbem. zu §§ 158 ff. Rn. 38) - bedingungsfeindlich. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen einer solchen Bedingung aber rechtsfehlerhaft bejaht. An diese Würdigung ist der Senat nicht gebunden. Zwar kann die tatrichterliche Auslegung von Willenserklärungen, soweit es - wie hier - um Individualerklärungen geht, in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 2. April 2014 - VIII ZR 46/13, BB 2014, 1425 Rn. 17; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 16; jeweils mwN). Ein solcher Rechtsfehler liegt hier jedoch vor.

aa) Gemäß § 133 BGB ist bei der Auslegung einseitiger Willenserklärungen der wirkliche Wille des Erklärenden zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Deshalb hat der Tatrichter eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung so auszulegen, wie der Erklärungsempfänger sie nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen musste (BGH, Urteil vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30 mwN; Senatsbeschluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, aaO).

bb) Diese Auslegungsregel hat das Berufungsgericht nicht ausreichend berücksichtigt und verkannt, dass bereits der Wortlaut der Mieterhöhungserklärung einer Bedingung - also einer Bestimmung, welche die Rechtswirkungen des Geschäfts von einem künftigen, noch ungewissen Ereignis abhängig macht (MünchKommBGB/Westermann, 6. Aufl., § 158 Rn. 8; Staudinger/Bork, aaO Rn. 4) - entgegensteht. Denn die Beklagte hat deutlich gemacht, dass sie den aus ihrer Sicht bestehenden Verzögerungsschaden in erster Linie gegenüber den für den Baustopp verantwortlichen Mietern geltend machen wolle. Sie hat sich lediglich vorbehalten, im Falle eines Scheiterns weitere ‚Mieterhöhungen soweit möglich' durch eine ‚gesonderte, unabhängige Erklärung' nachzuholen.

Soweit sie den Abzug von Instandsetzungskosten in dieser - und in den beiden nachfolgenden - Mieterhöhungserklärungen jeweils als ‚vorsorglich (ohne Rechtsanspruch und Verpflichtung, jederzeit widerruflich)' bezeichnet hat, gilt nichts anderes. Wie die Revision zutreffend beanstandet, hat das Berufungsgericht diese Zusätze rechtsfehlerhaft dahin ausgelegt, dass der Beklagten in Bezug auf die Erklärung und die dieser zugrunde liegenden Berechnung der Rechtsbindungswille gefehlt habe.

Die Beklagte hat durch die Geltendmachung der Mieterhöhung verdeutlicht, dass sie ab 1. Juli 2011 Zahlung der von ihr bezifferten erhöhten Miete begehrt. Dafür, dass sie sich hinsichtlich des geltend gemachten Erhöhungsbetrages nicht sogleich hätte binden und damit ihrer - durch zwei Modernisierungsankündigungen vorbereiteten, form- und fristgerechten - Erklärung die rechtliche Gestaltungswirkung und damit jeden wirtschaftlichen Sinn hätte nehmen wollen, ergeben sich bei verständiger Würdigung keine Anhaltspunkte.

cc) Der Wirksamkeit der zweiten Mieterhöhungserklärung steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte sich weitere Mieterhöhungen wegen noch nicht fertiggestellter Modernisierungsmaßnahmen vorbehalten hat. Zwar kann das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b BGB aF grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber - wie vorliegend - tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen (Erman/ Dickersbach, aaO Rn. 17; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 43). Da der Mieter von bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen bereits profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 554, 559, 559b BGB aF eingeräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen.

4. Die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung kann der Beklagten mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht versagt werden.

a) Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den Zustand der Fassade Lichtbilder in seine Würdigung einbezogen hat, die in den selbständigen Beweisverfahren anderer Mieter erstellt worden sind. Die von ihr erhobene Rüge, das Verfahren nach § 411a ZPO sei nicht eingehalten worden, hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen.

b) Die Revision macht aber zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht die Substantiierungsanforderungen hinsichtlich der Instandsetzungskosten überspannt und dadurch versäumt hat, den entscheidungserheblichen Sachvortrag der Beklagten in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben.

Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 16; Senatsbeschlüsse vom 16. Juli 2013 - VIII ZR 384/12, IHR 2014, 58 unter II 2 a; vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, WuM 2012, 311 Rn. 6; vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; jeweils mwN).

Den beschriebenen Anforderungen wird das Vorbringen der Beklagten gerecht. Die Beklagte hat - wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat - substantiiert dargelegt, welchen Anteil der Fassade sie für instandsetzungsbedürftig gehalten hat. Sie hat außerdem behauptet, dass die kleineren Putzarbeiten ohne Gerüst mit Hilfe einer langen Leiter hätten durchgeführt werden können. Für ihre Behauptungen hat sie Zeugen- und Sachverständigenbeweis angetreten. Diese Beweise hätte das Berufungsgericht erheben müssen, um die erforderlichen Feststellungen zu treffen oder zumindest eine geeignete Schätzgrundlage zu ermitteln.

c) Das Berufungsgericht ist außerdem davon ausgegangen, dass die Dämmung der Außenfassade eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der §§ 554, 559 BGB aF darstellt und ein erheblicher Teil der Kosten für die Fassadenarbeiten den umlagefähigen Modernisierungsaufwand betrifft. Sofern genaue Feststellungen zu den ersparten Instandsetzungskosten nicht möglich sein sollten, hätte das Berufungsgericht jedenfalls einen Mindesterhöhungsbetrag gemäß § 287 ZPO schätzen müssen. Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht auch hier die Anforderungen rechtsfehlerhaft überspannt hat. Steht - wie hier - dem Grunde nach fest, dass eine Forderung besteht, und bedarf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Im Unterschied zu den strengen Anforderungen des § 286 Abs. 1 ZPO reicht bei der Entscheidung über die Höhe einer Forderung eine erhebliche, auf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbildung aus (BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, NJW 2013, 2584 Rn. 20; vom 9. April 1992 - IX ZR 104/91, NJW-RR 1992, 997 unter II 1).

Zwar ist es Sache des Anspruchstellers, diejenigen Umstände vorzutragen und gegebenenfalls zu beweisen, die seine Vorstellungen zur Anspruchshöhe rechtfertigen sollen. Enthält der diesbezügliche Vortrag Lücken oder Unklarheiten, so ist es in der Regel jedoch nicht gerechtfertigt, dem jedenfalls in irgendeiner Höhe Berechtigten jeden Ersatz zu versagen. Der Tatrichter muss vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nach § 287 ZPO nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestbetrages möglich ist, und darf eine solche Schätzung erst dann gänzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher konkreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, aaO; vom 6. Dezember 2012 - VII ZR 84/10, NJW 2013, 525 Rn. 23 f.; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434 Rn. 19; vom 24. Juni 2009 - VIII ZR 332/07, NJW-RR 2009, 1404 Rn. 16; vom 23. Oktober 1991 - XII ZR 144/90, WM 1992, 36 unter 3 a).

Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht außer Acht gelassen. Zwar hat es die Möglichkeit einer Schätzung des Instandsetzungsaufwandes und einer damit einhergehenden Schätzung des Erhöhungsbetrages gesehen. Es hat aber rechtsfehlerhaft die Durchführung der Schätzung davon abhängig gemacht, dass die Beklagte weiteren Vortrag zu den - von ihr nicht für erforderlich erachteten - Gerüstkosten hält.

5. Wie die Anschlussrevision zu Recht geltend macht, ist die Würdigung des Berufungsgerichts nach den vorgenannten Grundsätzen auch im Hinblick auf die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung nicht frei von Rechtsfehlern. Das Berufungsgericht hat - entgegen der Auffassung der Anschlussrevisionserwiderung - verkannt, dass die Kläger den Vortrag der Beklagten, bezüglich der Rollläden sei kein Instandsetzungsaufwand erspart worden, substantiiert bestritten haben. Die klagenden Mieter haben unter Beweisantritt sowie unter Bezugnahme auf das im selbständigen Beweisverfahren eingeholte Sachverständigengutachten zu dem Instandsetzungsbedarf der in den Wohnungen vorhandenen Rollläden vorgetragen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war die Angabe näherer Einzelheiten nicht erforderlich, sondern das Bestehen und der Umfang des behaupteten Instandsetzungsbedarfs - insbesondere im Hinblick auf die gemäß dem von den Klägern angeführten Sachverständigengutachten nicht wasserdicht montierten Rollladenschienen - tatrichterlich aufzuklären, gegebenenfalls unter Rückgriff auf § 287 ZPO.

Diese Ausführungen gelten aus den oben (unter II 3 a und b) genannten Gründen bereits ab dem mit der zweiten Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 geltend gemachten Zeitpunkt der Mieterhöhung (1. Juli 2011). ..." (BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 89/13).

***

Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (Fortführung von BGH, Urteil vom 3. März 2004, VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d). Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu nicht; erforderlich, aber auch ausreichend ist es, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen. Ein Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden; werden jedoch tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen. Zur Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des umlagefähigen Modernisierungsaufwands (BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 88/13 zu § 559 BGB a.F.).

***

„... Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Voraussetzungen für eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB aF bei einem Teil der Baumaßnahmen (Gegensprechanlage, Kellerelektrik) nicht vorliegen (dazu unten unter 1). Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht entschieden, dass die Beklagte die Miete - neben der im Revisionsverfahren nicht mehr im Streit stehenden Erhöhung für die Herstellung der Pergola - wegen der Wärmedämmung der Dachflächen und der Kellerdecken, der Erneuerung der Fenster und Haustüren sowie der Modernisierung der Heizung und der Schließanlage wirksam erhöht hat (dazu unten unter 2). Jedoch hat das Berufungsgericht insoweit nicht den richtigen Zeitpunkt für das Wirksamwerden der Mieterhöhung angesetzt, weil es die früheren Mieterhöhungen vom 28. April 2011 und vom 28. Juli 2011 wegen einer seiner Auffassung nach unzulässigen Bedingung sowie wegen mangelnder Substantiierung der für die Modernisierung angesetzten Kosten rechtsfehlerhaft für unwirksam erachtet hat (dazu unten unter 3). Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Beklagten weder die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung versagt (dazu unten unter 4) noch die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung zugesprochen werden (dazu unten unter 5).

1. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass die Erneuerung der Gegensprechanlage und der Kellerelektrik eine Modernisierungsmieterhöhung hier nicht rechtfertigt. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, die Beklagte habe insoweit nicht dargelegt, dass hierdurch gegenüber dem bisher vertraglich geschuldeten Zustand eine Verbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung bewirkt worden sei, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nicht frei von Rechtsfehlern ist hingegen die Annahme des Berufungsgerichts, dass auch die Errichtung des eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes eine Modernisierungsmieterhöhung nicht rechtfertigt.

a) Gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB finden auf den vorliegenden Rechtsstreit die §§ 554, 559 bis 559b BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung (im Folgenden jeweils: aF) Anwendung, weil dem Kläger die Modernisierungsankündigungen nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF vor dem 1. Mai 2013 zugegangen sind.

b) Hinsichtlich der Gegensprechanlage hat das Berufungsgericht - entgegen der Auffassung der Revision - zutreffend darauf abgestellt, dass durch die Baumaßnahmen der Beklagten lediglich die vorhandene Anlage ersetzt wurde. Die Beklagte hätte daher näher darlegen müssen, inwieweit durch die neue Anlage eine Wohnwertverbesserung erzielt wurde, die über die bloße Instandsetzung der defekten vorhandenen Anlage hinausgeht. Hieran fehlt es. Übergangenen Sachvortrag der Beklagten hierzu zeigt die Revision nicht auf.

c) Hinsichtlich der übrigen Elektroinstallationen hat das Berufungsgericht eine Wohnwert- und Komforterhöhung ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Es ist dabei zutreffend davon ausgegangen, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527 unter II A 2 b; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, WuM 2010, 235 Rn. 33). Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO). Zwar kann auch ein unter diesem Mindeststandard liegender Zustand der Wohnung vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO Rn. 33 f.). Entsprechende Feststellungen hat das Berufungsgericht jedoch - von der Revision unbeanstandet - nicht getroffen.

d) Zu Recht beanstandet die Revision hingegen, dass das Berufungsgericht die Errichtung eines eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes nicht als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF angesehen hat. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft verkannt, dass mit der Schaffung einer Sicherheitseinrichtung regelmäßig eine Verbesserung der Mietsache verbunden ist, indem einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Unbefugte entgegengewirkt wird. So ist es auch hier. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, entfällt die darin liegende Verbesserung nicht deshalb, weil ein Schließmechanismus - notwendigerweise - auch betätigt werden muss. Das Gleiche gilt für den Umstand, dass der neue Müllplatz für die Mieter etwas weiter vom Haus entfernt ist als der bisherige Müllstandort; dafür, dass sich der Müllplatz nunmehr außerhalb des Grundstücks oder in unzumutbarer Entfernung von der Wohnung des Klägers befindet und die Wohnwertverbesserung dadurch wieder entscheidend eingeschränkt wird, bestehen keine Anhaltspunkte.

2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung im Hinblick auf die Dämmung des Steildachs und der Kellerdecken, die Modernisierung der Heizung, den Einbau einer neuen Schließanlage, die Erneuerung der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der Haustüren vorliegen, weil die neue Schließanlage mit einer erheblichen Komfortverbesserung verbunden ist und die übrigen Maßnahmen - was zwischen den Parteien außer Streit steht und auch von der Anschlussrevision nicht in Zweifel gezogen wird - zur Einsparung von Energie führen.

Auch die weitere tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass die Beklagte im Hinblick auf die aufgewendeten Kosten und den etwaigen Instandsetzungsaufwand jeweils ihrer Darlegungslast genügt und der Kläger ihr Vorbringen nicht hinreichend bestritten hat, ist frei von Rechtsfehlern. Die von der Anschlussrevision hinsichtlich dieser Feststellungen geltend gemachten Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer weiteren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen.

3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Mieterhöhung wegen der soeben (unter 2) genannten Baumaßnahmen nicht erst aufgrund der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2011 mit Wirkung ab 1. Februar 2012 - hinsichtlich der Dämmung der Kellerdecken, der Modernisierung der Heizung und des Einbaus einer neuen Schließanlage - beziehungsweise aufgrund der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 mit Wirkung ab 1. Juli 2012 - hinsichtlich der Dämmung des Steildachs und der Erneuerung der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der Haustüren - eingetreten.

a) Allerdings ist dem Berufungsgericht im Ergebnis darin beizupflichten, dass die (erste) Erklärung vom 23. Dezember 2010 eine Mieterhöhung nicht bewirkt hat. Denn diese Mieterhöhungserklärung ist schon aus formellen Gründen unwirksam, weil sie keine ausreichenden Angaben zum Anteil der Instandsetzungskosten enthält. Derartige Angaben waren aber erforderlich, weil es sich um Baumaßnahmen handelte, die zu einem erheblichen Umfang nicht umlegbare Instandsetzungsmaßnahmen enthielten.

aa) Gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF ist in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken (Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann (BT-Drucks. 7/2011, S. 11 f. [zu § 3 MHG]; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58 f. [zu der inhaltsgleichen Vorschrift des § 559b BGB]).

Allerdings sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313; ebenso Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a).

bb) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden (KG, WuM 2006, 450; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 559 Rn. 67 f., 70; vgl. auch Senatsurteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d [zum preisgebundenen Wohnraum]). Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden (Emmerich/Sonnenschein, aaO Rn. 8; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559b BGB Rn. 18).

Da auch insoweit keine überhöhten formellen Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es entgegen einer teilweise vertretenen Auffassung keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung (so aber Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, aaO; Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 559b Rn. 8; BeckOK-BGB/Schüller, Stand 1. Mai 2014, § 559b Rn. 12 f.; jeweils mwN). Vielmehr ist es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen (KG, aaO; LG Kassel, WuM 1992, 444; LG Stralsund, WuM 1996, 229; LG Dresden, WuM 1998, 216 f. [jeweils zu § 3 MHG]; LG Landau (Pfalz), ZMR 2009, 211; LG Berlin, ZMR 2012, 352; Erman/ Dickersbach, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 7 und 9; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 6; jurisPK-BGB/Heilmann, 6. Aufl., § 559b BGB Rn. 5; Emmerich/Sonnenschein, aaO).

cc) In der ersten Mieterhöhungserklärung hat die Beklagte zu den ersparten Instandsetzungskosten der durchgeführten Baumaßnahmen (Wärmedämmung der Steildachflächen, Erneuerung der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung des Klägers) lediglich ausgeführt, sie habe durch diese Baumaßnahmen Instandsetzungsaufwendungen erspart und die jeweiligen Kosten bei den angegebenen Gesamtkosten bereits vorab berücksichtigt, ohne jedoch diese Kosten betragsmäßig, in Form einer Quote oder sonst näher zu bezeichnen. Dies genügt - entgegen der Auffassung der Revision - den formalen Anforderungen des § 559b BGB aF nicht, weil sich der Kläger auf diese Weise noch nicht einmal ein ungefähres Bild von der Größenordnung des berücksichtigten Instandsetzungsaufwands und damit von der Plausibilität der auf ihn umgelegten Kosten machen konnte.

Aus dem in der Mieterhöhungserklärung enthaltenen Verweis auf die Modernisierungsankündigung vom 1. Februar 2010 ergibt sich nichts anderes. Zwar kann für die Auslegung von Mieterhöhungserklärungen auf weiteren Schriftwechsel der Vertragsparteien zurückgegriffen werden (Senatsbeschluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 9). Die Modernisierungsankündigungen enthalten allerdings ebenfalls keine Informationen zu den in Abzug gebrachten Instandsetzungsaufwendungen.

b) In der (zweiten) Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 hat die Beklagte die durchgeführten Maßnahmen hingegen in einer § 559b Abs. 1 BGB aF genügenden Weise erläutert. Sie hat verdeutlicht, welche Baumaßnahmen sie als reine Modernisierungsmaßnahme ansieht und deshalb von einem Abzug für Instandsetzungsaufwendungen abgesehen hat. Im Übrigen hat sie nunmehr die von ihr berücksichtigten Instandsetzungskosten beziffert.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese Mieterhöhungserklärung auch nicht deswegen unwirksam, weil die Beklagte die Mieterhöhung in unzulässiger Weise davon abhängig gemacht habe, dass sie die durch die Bauverzögerungen entstandenen Mehrkosten nicht von dritter Seite ausgeglichen erhalte. Zwar ist eine Mieterhöhungserklärung - wie jede Gestaltungserklärung (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 unter II 2 e [zur Kündigung]; Staudinger/Bork, BGB, Neubearb. 2010, Vorbem. zu §§ 158 ff. Rn. 38) - bedingungsfeindlich. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen einer solchen Bedingung aber rechtsfehlerhaft bejaht. An diese Würdigung ist der Senat nicht gebunden. Zwar kann die tatrichterliche Auslegung von Willenserklärungen, soweit es - wie hier - um Individualerklärungen geht, in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 2. April 2014 - VIII ZR 46/13, BB 2014, 1425 Rn. 17; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 16; jeweils mwN). Ein solcher Rechtsfehler liegt hier jedoch vor.

aa) Gemäß § 133 BGB ist bei der Auslegung einseitiger Willenserklärungen der wirkliche Wille des Erklärenden zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Deshalb hat der Tatrichter eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung so auszulegen, wie der Erklärungsempfänger sie nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen musste (BGH, Urteil vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30 mwN; Senatsbeschluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, aaO).

bb) Diese Auslegungsregel hat das Berufungsgericht nicht ausreichend berücksichtigt und verkannt, dass bereits der Wortlaut der Mieterhöhungserklärung einer Bedingung - also einer Bestimmung, welche die Rechtswirkungen des Geschäfts von einem künftigen, noch ungewissen Ereignis abhängig macht (MünchKommBGB/Westermann, 6. Aufl., § 158 Rn. 8; Staudinger/Bork, aaO Rn. 4) - entgegensteht. Denn die Beklagte hat deutlich gemacht, dass sie den aus ihrer Sicht bestehenden Verzögerungsschaden in erster Linie gegenüber den für den Baustopp verantwortlichen Mietern geltend machen wolle. Sie hat sich lediglich vorbehalten, im Falle eines Scheiterns weitere ‚Mieterhöhungen soweit möglich' durch eine ‚gesonderte, unabhängige Erklärung' nachzuholen.

Soweit sie den Abzug von Instandsetzungskosten in dieser - und in den beiden nachfolgenden - Mieterhöhungserklärungen jeweils als ‚vorsorglich (ohne Rechtsanspruch und Verpflichtung, jederzeit widerruflich)' bezeichnet hat, gilt nichts anderes. Diese Zusätze sind auch nicht etwa dahin zu verstehen, dass der Beklagten in Bezug auf die Erklärung und die dieser zugrunde liegenden Berechnung der Rechtsbindungswille gefehlt hätte.

Die Beklagte hat durch die Geltendmachung der Mieterhöhung verdeutlicht, dass sie ab 1. Juli 2011 Zahlung der von ihr bezifferten erhöhten Miete begehrt. Dafür, dass sie sich hinsichtlich des geltend gemachten Erhöhungsbetrages nicht sogleich hätte binden und damit ihrer - durch zwei Modernisierungsankündigungen vorbereiteten, form- und fristgerechten - Erklärung die rechtliche Gestaltungswirkung und damit jeden wirtschaftlichen Sinn hätte nehmen wollen, ergeben sich bei verständiger Würdigung keine Anhaltspunkte.

cc) Der Wirksamkeit der zweiten Mieterhöhungserklärung steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte sich weitere Mieterhöhungen wegen noch nicht fertiggestellter Modernisierungsmaßnahmen vorbehalten hat. Zwar kann das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b BGB aF grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber - wie vorliegend - tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen (Erman/ Dickersbach, aaO Rn. 17; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 43). Da der Mieter von bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen bereits profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 554, 559, 559b BGB aF eingeräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen.

4. Die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung kann der Beklagten mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht versagt werden.

a) Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den Zustand der Fassade Lichtbilder in seine Würdigung einbezogen hat, die in den selbständigen Beweisverfahren anderer Mieter erstellt worden sind. Die von ihr erhobene Rüge, das Verfahren nach § 411a ZPO sei nicht eingehalten worden, hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen.

b) Die Revision macht aber zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht die Substantiierungsanforderungen hinsichtlich der Instandsetzungskosten überspannt und dadurch versäumt hat, den entscheidungserheblichen Sachvortrag der Beklagten in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben.

Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 16; Senatsbeschlüsse vom 16. Juli 2013 - VIII ZR 384/12, IHR 2014, 58 unter II 2 a; vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, WuM 2012, 311 Rn. 6; vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; jeweils mwN).

Den beschriebenen Anforderungen wird das Vorbringen der Beklagten gerecht. Die Beklagte hat - wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat - substantiiert dargelegt, welchen Anteil der Fassade sie für instandsetzungsbedürftig gehalten hat. Sie hat außerdem behauptet, dass die kleineren Putzarbeiten ohne Gerüst mit Hilfe einer langen Leiter hätten durchgeführt werden können. Für ihre Behauptungen hat sie Zeugen- und Sachverständigenbeweis angetreten. Diese Beweise hätte das Berufungsgericht erheben müssen, um die erforderlichen Feststellungen zu treffen oder zumindest eine geeignete Schätzgrundlage zu ermitteln.

c) Das Berufungsgericht ist außerdem davon ausgegangen, dass die Dämmung der Außenfassade eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der §§ 554, 559 BGB aF darstellt und ein erheblicher Teil der Kosten für die Fassadenarbeiten den umlagefähigen Modernisierungsaufwand betrifft. Sofern genaue Feststellungen zu den ersparten Instandsetzungskosten nicht möglich sein sollten, hätte das Berufungsgericht jedenfalls einen Mindesterhöhungsbetrag gemäß § 287 ZPO schätzen müssen. Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht auch hier die Anforderungen rechtsfehlerhaft überspannt hat. Steht - wie hier - dem Grunde nach fest, dass eine Forderung besteht, und bedarf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Im Unterschied zu den strengen Anforderungen des § 286 Abs. 1 ZPO reicht bei der Entscheidung über die Höhe einer Forderung eine erhebliche, auf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbildung aus (BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, NJW 2013, 2584 Rn. 20; vom 9. April 1992 - IX ZR 104/91, NJW-RR 1992, 997 unter II 1).

Zwar ist es Sache des Anspruchstellers, diejenigen Umstände vorzutragen und gegebenenfalls zu beweisen, die seine Vorstellungen zur Anspruchshöhe rechtfertigen sollen. Enthält der diesbezügliche Vortrag Lücken oder Unklarheiten, so ist es in der Regel jedoch nicht gerechtfertigt, dem jedenfalls in irgendeiner Höhe Berechtigten jeden Ersatz zu versagen. Der Tatrichter muss vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nach § 287 ZPO nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestbetrages möglich ist, und darf eine solche Schätzung erst dann gänzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher konkreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, aaO; vom 6. Dezember 2012 - VII ZR 84/10, NJW 2013, 525 Rn. 23 f.; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434 Rn. 19; vom 24. Juni 2009 - VIII ZR 332/07, NJW-RR 2009, 1404 Rn. 16; vom 23. Oktober 1991 - XII ZR 144/90, WM 1992, 36 unter 3 a).

Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht außer Acht gelassen. Zwar hat es die Möglichkeit einer Schätzung des Instandsetzungsaufwandes und einer damit einhergehenden Schätzung des Erhöhungsbetrages gesehen. Es hat aber rechtsfehlerhaft die Durchführung der Schätzung davon abhängig gemacht, dass die Beklagte weiteren Vortrag zu den - von ihr nicht für erforderlich erachteten - Gerüstkosten hält.

5. Wie die Anschlussrevision zu Recht geltend macht, ist die Würdigung des Berufungsgerichts nach den vorgenannten Grundsätzen auch im Hinblick auf die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung nicht frei von Rechtsfehlern. Das Berufungsgericht hat - entgegen der Auffassung der Anschlussrevisionserwiderung - verkannt, dass der Kläger den Vortrag der Beklagten, bezüglich der Rollläden sei kein Instandsetzungsaufwand erspart worden, substantiiert bestritten hat. Der klagende Mieter hat unter Beweisantritt sowie unter Bezugnahme auf das im selbständigen Beweisverfahren eingeholte Sachverständigengutachten zu dem Instandsetzungsbedarf der in der Wohnung vorhandenen Rollläden vorgetragen. Aus dem vom Kläger angeführten Sachverständigengutachten ergibt sich unter anderem, dass der Rollladen im Schlafzimmer in jeder Hinsicht defekt sei und deshalb komplett ersetzt werden müsse. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war die Angabe näherer Einzelheiten nicht erforderlich, sondern das Bestehen und der Umfang des behaupteten Instandsetzungsbedarfs tatrichterlich aufzuklären, gegebenenfalls unter Rückgriff auf § 287 ZPO.

Diese Ausführungen gelten aus den oben (unter II 3 a und b) genannten Gründen bereits ab dem mit der zweiten Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 geltend gemachten Zeitpunkt der Mieterhöhung (1. Juli 2011). ..." (BGH, Urteil vom 15.11.2014 - VIII ZR 87/13).

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Zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme nach § 554 BGB in der Fassung vom 2. Januar 2002 bei Vereinbarung einer Indexmiete gemäß § 557b BGB (BGH, Urteil vom 12.03.2014 - VIII ZR 147/13):

„... Mit Schreiben vom 15. Februar 2010 kündigte die Klägerin zunächst den Einbau einer zentralen Heizungsanlage und die Umlage der Modernisierungskosten nach § 559 BGB (1,25 € je qm) sowie die Erhebung von Heizkostenvorauszahlungen (0,90 € je qm) an. Später nahm sie hiervon Abstand und teilte dem Beklagten mit Schreiben vom 18. August 2010, konkretisiert durch das Schreiben vom 22. Februar 2012 mit, dass sie nunmehr beabsichtige, die Ofenheizung durch eine Versorgung mit Fernwärme zu ersetzen. Sie kündigte die dafür erforderlichen Umbaumaßnahmen im Einzelnen an und erbat die Zustimmung des Beklagten hierzu. Bezüglich der Kosten teilte sie mit, dass eine Erhöhung der Miete nach § 559 BGB nicht erfolgen werde, für die Kosten der Belieferung mit Fernwärme würden allerdings monatliche Vorschüsse in Höhe von 1,96 € je qm, für die Wohnung des Beklagten insgesamt 104,59 €, erhoben werden. Der Beklagte stimmte der Durchführung der von der Klägerin angekündigten baulichen Maßnahmen nicht zu.

Das Amtsgericht hat die Klage auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. ... Die Revision hat keinen Erfolg.

I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Der Klägerin stehe der begehrte Duldungsanspruch gegen den Beklagten gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB zu. Der Anschluss der Wohnung an ein Fernwärmenetz mit gleichzeitigem Anschluss an eine zentrale Warmwasserversorgung stelle eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB dar, da mit ihr in Bezug auf die Beheizung eine dauerhafte Verbesserung des Wohnkomforts verbunden sei. Auch ergebe sich eine Einsparung von Primärenergie.

Die Ankündigung vom 22. Februar 2012 genüge den Anforderungen von § 554 Abs. 3 BGB. Die vorgesehenen Maßnahmen seien ausreichend in Textform erläutert. Der Beklagte dürfe die Duldung der Arbeiten auch nicht wegen der damit verbundenen erstmaligen Umlegung von Betriebskosten für Heizung und Warmwasser und der Erhebung entsprechender Nebenkostenvorschüsse verweigern. Zwar sei zwischen den Parteien eine Indexmiete gemäß § 557b Abs. 1 BGB vereinbart und deshalb eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 BGB). Darauf komme es jedoch nicht an, da die Klägerin die Miete nicht gemäß § 559 BGB erhöhen wolle. Die erstmalige Erhebung von Betriebskosten für die Beheizung und Wassererwärmung stelle keine solche Mieterhöhung dar. Daran ändere sich auch nichts dadurch, dass hier infolge der gewerblichen Lieferung durch Dritte in den Betriebskosten Anteile enthalten seien, die für Verwaltung, Investition und Abschreibung und den Unternehmergewinn kalkuliert seien. Hierin liege auch keine unzulässige Umgehung des Schutzzwecks von § 557b Abs. 2 BGB. Denn es gebe eine entsprechende Umlegungsvereinbarung zwischen den Parteien.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs komme es entscheidend darauf an, ob es eine mietvertragliche Vereinbarung gebe, die dem Vermieter die Umlage der Kosten der Fernwärmelieferung gestatte. Wenn der Bundesgerichtshof insoweit bereits die Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung, die in § 2 Nr. 4c die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung umfasse, als Grundlage für die Umstellung auf Fernwärme und die Umlage der dadurch entstehenden Kosten der Wärmelieferung ausreichen lasse, müsse das erst recht gelten, wenn die entsprechenden Kosten - wie hier - ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt seien.

II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen.

Das Berufungsgericht hat der Klägerin zu Recht einen Anspruch auf Duldung der Modernisierung bezüglich der Beheizung und Warmwasserversorgung der Wohnung gemäß § 554 Abs. 2 BGB aF gegen den Beklagten zuerkannt. Die vorgenannte Vorschrift ist gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB anwendbar, weil die Ankündigung der Klägerin vom 22. Februar 2012 gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF dem Beklagten vor dem 1. Mai 2013 zugegangen ist. Dem Duldungsanspruch steht - entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht der Schutzzweck des § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB entgegen.

1. Wie das Berufungsgericht - von der Revision unangegriffen - festgestellt hat, wird durch die Umstellung der Wärmeversorgung der vom Beklagten gemieteten Wohnung vom Ofenheizungsbetrieb auf den Anschluss an das Fernwärmenetz eine dauerhafte Wohnkomfortverbesserung der Mietsache im Sinne von § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB aF erreicht. Ebenso ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Modernisierungsankündigung der Klägerin im Schreiben vom 22. Februar 2012 als den Anforderungen des § 554 Abs. 3 BGB aF genügend angesehen hat.

2. Entgegen der Auffassung der Revision steht es dem Duldungsanspruch der Klägerin auch nicht entgegen, dass die Parteien eine Indexmiete vereinbart haben und der Klägerin deshalb eine Mieterhöhung nach § 559 BGB verwehrt ist. Denn einen Ausschluss der Duldungspflicht sieht § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB aF nur für den Fall vor, dass die Maßnahme für den Mieter mit einer unzumutbaren Härte verbunden ist. Anhaltspunkte dafür, dass die von der Klägerin geplanten Modernisierungsmaßnahmen mit Rücksicht darauf, dass die Klägerin die Kosten der Fernwärmelieferung anschließend anteilig auf den Beklagten umlegen will und insoweit monatliche Vorauszahlungen in Höhe von 104,59 € begehrt, eine unzumutbare Härte darstellen, sind vom Berufungsgericht nicht festgestellt. Soweit die Revision geltend macht, der Schutzzweck des § 557b Abs. 2 BGB verbiete es, die für eine zentrale Beheizung erforderlichen Investitionen durch den Lieferanten der Fernwärme vornehmen und in die dem Mieter auferlegten Kosten der Fernwärmelieferung einfließen zu lassen, so kann dies von vornherein nicht dazu führen, dass der Beklagte die Modernisierungsmaßnahmen nicht zu dulden hätte. Denn § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB verwehrt dem Vermieter lediglich eine auf § 559 BGB gestützte Mieterhöhung, gibt dem Mieter aber nicht das Recht, die Duldung einer Modernisierungsmaßnahme unabhängig von den Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB aF zu verweigern.

Die Frage, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe Betriebskosten (der Fernwärme) auf den Beklagten umgelegt werden können, sind im Rahmen des hier allein zu entscheidenden Duldungsanspruchs nicht streitgegenständlich. ..."

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Zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten zählen auch Aufwendungen zur Wiederherstellung einer durch die Bauarbeiten beschädigten Dekoration. Diese Kosten können auch dann gemäß § 559 Abs. 1 BGB umgelegt werden, wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt und der Vermieter ihm die Aufwendungen gemäß § 554 Abs. 4 BGB erstattet hat (BGH, Urteil vom 30.03.2011 - VIII ZR 173/10).

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Die Mieterhöhung wegen einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündigt hat (BGH, Urteil vom 02.03.2011 - VIII ZR 164/10).

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Ob öffentliche Förderungsmittel als Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen gewährt werden und damit im Rahmen der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens anzugeben sind, beurteilt sich grundsätzlich nach dem im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck (BGH, Urteil vom 19.01.2011 - VIII ZR 87/10).

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„... 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Beklagte dem Rückforderungsanspruch der Klägerin entgegenhalten kann, dass eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage geboten ist und sie sich deshalb nicht an der im Jahr 1981 vereinbarten Ausgangsmiete festhalten lassen muss. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, kann das Fehlen der Geschäftsgrundlage vom Verpflichteten auch einredeweise geltend gemacht werden (MünchKommBGB/Roth, 5. Aufl., § 313 Rdnr. 91). Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht ferner zu Recht angenommen, dass die Preisgebundenheit der Wohnung Geschäftsgrundlage des Mietvertrags war und dass eine Vertragsanpassung erforderlich ist, weil der Beklagten ein unverändertes Festhalten am Vertrag nicht zumutbar ist. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Auffassung des Berufungsgerichts, die Vertragsanpassung sei in der Weise vorzunehmen, dass - ohne Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete - jeweils die Miete geschuldet sei, die sich aus den bis zum Jahr 2007 vorgenommenen Kostenmieterhöhungen ergebe.

a) Die Geschäftsgrundlage eines Vertrages wird nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gebildet durch die bei Vertragsschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut (BGHZ 120, 10, 23; Senatsurteile vom 15. November 2000 - VIII ZR 324/99, WM 2001, 523, unter II 1 a, sowie vom 8. Februar 2006 - VIII ZR 304/04, WM 2006, 828, Tz. 8). Diese Voraussetzungen sind hinsichtlich der Preisgebundenheit der Wohnung der Klägerin erfüllt. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts entsprach es den Vorstellungen der Mietvertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages im Jahre 1981, dass die Wohnung der Klägerin der Mietpreisbindung unterliegt und die Miete deshalb nach den für die Kostenmiete geltenden Vorschriften erhöht werden kann.

Ob ein bestimmter Umstand Geschäftsgrundlage ist, unterliegt der tatrichterlichen Beurteilung, die für das Revisionsgericht nur dann nicht bindend ist, wenn gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind (Senatsurteil vom 15. November 2000 aaO, unter II 1 b). Einen derartigen Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. Die Preisgebundenheit einer Wohnung ist kein Umstand, der nach der gesetzlichen Regelung der Risikosphäre des Vermieters zugeordnet ist. Die Einordnung einer Wohnung als preisfreier oder preisgebundener Wohnraum steht nicht im Belieben des Vermieters, sondern richtet sich nach den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen (hier § 17 Abs. 1 II. WoBauG). Entgegen der Auffassung der Revision steht der Annahme, dass die Preisgebundenheit der Wohnung Geschäftsgrundlage war, nicht entgegen, dass dieser Umstand in § 1 des Mietvertrags Niederschlag gefunden hat. Insoweit hat das Berufungsgericht zu Recht darauf abgestellt, dass die Preisgebundenheit der Wohnung der Parteidisposition nicht unterliegt (Senatsurteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05, NZM 2007, 283, Tz. 15) und deshalb nicht Vertragsgegenstand geworden sein kann.

Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich auch der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 8. Mai 2002 (XII ZR 8/00, NJW 2002, 2384), wonach bei der Staffelmiete jede Partei das Risiko trägt, dass sich die Marktmiete aus ihrer Sicht ungünstiger entwickelt als die jeweilige Mietstaffel, mangels Vergleichbarkeit nichts dafür entnehmen, dass die Einordnung einer Wohnung als preisgebunden oder preisfrei allein der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen wäre und deshalb nicht Geschäftsgrundlage eines Mietvertrags sein könnte.

b) Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass der Beklagten ein unverändertes Festhalten am Mietvertrag angesichts des erst nach langjähriger Vertragsdauer zu Tage getretenen Fehlens der Geschäftsgrundlage nicht zumutbar ist, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Das Berufungsgericht hat darauf abgestellt, dass die vor mehr als 25 Jahren vereinbarte Ausgangsmiete nur etwa 35 % der zuletzt geforderten Kostenmiete und nur etwa 39 % der ortsüblichen Vergleichsmiete des Jahres 2007 beträgt, die Beklagte Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB für die Vergangenheit nicht mehr nachholen und den Stand der ortsüblichen Vergleichsmiete auch für die Zukunft mit Rücksicht auf die Kappungsgrenze und die Sperrfrist des § 558 BGB nicht in absehbarer Zeit erreichen kann. Ohne eine Vertragsanpassung würde sowohl für den Zeitraum vom 1. Januar 2004 bis zum 30. Juni 2007, für den die Klägerin Rückforderungsansprüche geltend macht, als auch für die Zeit ab 1. Juli 2007 ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bestehen, weil die Klägerin dann über einen längeren Zeitraum - eine Kündigung ist der Beklagten wegen des sozialen Kündigungsschutzes verwehrt - nur eine Miete zahlen müsste, die weniger als die Hälfte sowohl der Kostenmiete als auch der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt.

Ohne Erfolg wendet die Revision ein, dass der Beklagten während des Mietverhältnisses Zweifel an der Preisgebundenheit der Wohnung gekommen sein müssten und sie aus diesem Grund nicht schutzwürdig sei. Diesen Gesichtspunkt hat das Berufungsgericht bei der gebotenen umfassenden Interessenabwägung berücksichtigt, aber nicht für durchgreifend erachtet. Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf.

c) Zu weit geht allerdings die Schlussfolgerung des Berufungsgerichts, die Vertragsanpassung sei in der Weise vorzunehmen, dass - ohne Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete - jeweils die Miete geschuldet sei, die sich aus den bis zum Jahr 2007 vorgenommenen Kostenmieterhöhungen ergebe. Das Berufungsgericht hat hierbei nicht berücksichtigt, dass bei nicht preisgebundenem Wohnraum Mieterhöhungen - von der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB abgesehen - nur bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden können (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine Vertragsanpassung im Interesse der Beklagten ist hier nicht schon deshalb erforderlich, weil sie die Miete angesichts der fehlenden Preisbindung der Wohnung nicht nach §§ 10, 8a WoBindG erhöhen kann, denn auch bei preisfreiem Wohnraum hat der Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen, nämlich nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Notwendigkeit einer Vertragsanpassung ergibt sich vielmehr erst aus dem Zeitablauf seit dem Beginn des Mietverhältnisses und dem Umstand, dass die Beklagte nach § 558 BGB mögliche Mieterhöhungen im Vertrauen auf das Bestehen der Preisbindung über einen Zeitraum von mehr als 25 Jahren nicht geltend gemacht hat und sie jetzt nicht mehr nachholen kann. Hinzu kommt, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, dass die Beklagte ohne eine Vertragsanpassung auch durch künftige Mieterhöhungen die ortsübliche Vergleichsmiete in absehbarer Zeit nicht annähernd erreichen dürfte.

Es liegt zwar nahe, dass die Beklagte als gewerbliche Vermieterin, falls die Parteien nicht von preisgebundenem Wohnraum ausgegangen wären, seit Beginn des Mietverhältnisses Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB durchgeführt und in den Grenzen dieser Vorschrift auch die Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erreicht hätte. Obergrenze für eine Anpassung des Vertrages ist damit aber die ortsübliche Vergleichsmiete; auch aus dem Gesichtspunkt der Verwirkung oder der unzulässigen Rechtsausübung kann der Klägerin die Rückforderung der in den Jahren 2004 bis 2007 gezahlten Miete insoweit nicht verwehrt werden, als sie Zahlungen über die ortsübliche Miete hinaus erbracht hat. Dies hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, indem es sämtliche Rückzahlungsansprüche der Klägerin verneint hat, obwohl es davon ausgeht, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete im Jahr 2007 auf monatlich 474,35 € belief und die Klägerin schon seit April 2005 eine diesen Betrag deutlich übersteigende Miete gezahlt hat. Dass die Klägerin nicht geltend gemacht hat, dass die Miete überhöht sei, geht entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht zu ihren Lasten. Da die Beklagte Vertragsanpassung verlangt, ist es ihre Sache darzulegen, welche Mieterhöhungen sie nach §§ 558 ff. BGB hätte durchsetzen können.

3. Für die Feststellungsklage gelten die vorstehenden Ausführungen entsprechend. Auch insoweit hat das Berufungsgericht die Klage zu Unrecht vollständig abgewiesen. Zwar kann die Klägerin nach den vorstehenden Ausführungen nicht verlangen, dass für den Zeitraum ab Januar 2008 noch die Ausgangsmiete von 186,01 € gilt. Der Antrag der Klägerin enthält jedoch als Minus, dass jedenfalls ein geringerer Betrag als die von der Beklagten zuletzt geforderte Miete von 529,23 € maßgeblich sein soll. Da die ortsübliche Vergleichsmiete des Jahres 2007 deutlich niedriger lag, dürfte die der Beklagten im Wege der Vertragsanpassung insoweit zustehende Miete den Betrag der letzten Kostenmieterhöhung nicht erreichen. ..." (BGH, Urteil vom 07.07.2010 - VIII ZR 279/09)

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Der Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen (BGH, Urteil vom 17.12.2008 - VIII ZR 41/08, VIII ZR 84/08).

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Der Anschluss einer mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Mietwohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz ist eine Maßnahme zur Einsparung von Energie, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich zu dulden hat. Die Pflicht zur Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 554 Abs. 3 BGB) bezieht sich nur auf die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zu erwartende Mieterhöhung nach § 559 BGB und nicht auf eine etwa mögliche Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB (BGH, Urteil vom 24.09.2008 - VIII ZR 275/07).

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„... Die Urteilsfeststellungen belegen nach dem Gesamtzusammenhang der Urteilsgründe, dass der Angeklagte durch unwahren Sachvortrag, nämlich dass die Betreiber der Vermietergesellschaften (sogenannte Wohnanlagegesellschaften) nicht an den Gewinnen aus den Fernwärmelieferungsverträgen beteiligt werden sollten (vgl. insbesondere UA S. 26 f.), der Zivilklage der E. E. mbH (E.) zum Erfolg verhelfen wollte. Das Landgericht hat sich insbesondere anhand interner Firmenunterlagen (vgl. UA S. 51 ff.) davon überzeugt, dass zugunsten der Wohnanlagegesellschaften in den Fernwärmelieferungsverträgen tatsächlich ein Gewinn in Höhe von 0,38 DM pro Quadratmeter eingerechnet war. Die dem zugrundeliegende Beweiswürdigung des Landgerichts ist für sich genommen nicht zu beanstanden. Auch dieser Gewinn sollte - verdeckt - auf die Mieter umgelegt werden (vgl. insbesondere UA S. 69 f.) und letztendlich von der E. als ‚kick-back' an die Wohnanlagegesellschaften zurückfließen. Eine derartige Gewinnumlage zugunsten des Vermieters ist mietrechtlich nicht zulässig (vgl. BGH NJW 2006, 2185, 2186). Sie ist insbesondere nicht als Umlage von Modernisierungskosten von den Voraussetzungen der §§ 559 ff. BGB gedeckt (vgl. BGH aaO). Insbesondere haben die Vermieter - unbeschadet der Beschränkung der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB - eine Mieterhöhung nicht gegenüber den Mietern erklärt (§ 559b BGB). Nur aufgrund einer solchen rechtsgestaltenden Mieterhöhungserklärung (vgl. dazu Weidenkaff in Palandt, BGB 67. Aufl. § 559b Rdn. 4; Heintzmann in Soergel, BGB 13. Aufl. § 559b Rdn. 1; Artz in Münchener Kommentar zum BGB, 4. Aufl. § 559b Rdn. 2) wären Modernisierungskosten auf die Mieter umlegbar. Daher durfte in den zwischen der E. und den Wohnanlagegesellschaften geschlossenen Fernwärmelieferungsverträgen kein Gewinnaufschlag zugunsten der Vermietergesellschaften und zu Lasten der Mieter vorgenommen werden (vgl. § 559b Abs. 3, § 559 Abs. 3 BGB). ..." (BGH, Beschluss vom 02.04.2008 - 5 StR 129/07)

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Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt. Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und sind deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB in die Ausgangsmiete einzurechnen. Eine gegenteilige Parteivereinbarung gäbe dem Vermieter die Möglichkeit zur Mieterhöhung über den in § 558 BGB vorgesehenen Rahmen hinaus und ist deshalb gemäß § 558 Abs. 6, § 557 Abs. 4 BGB wegen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Gibt der Vermieter in einem Mieterhöhungsbegehren nach § 558a BGB eine unzutreffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete unterlässt, führt das nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage; das Mieterhöhungsbegehren ist jedoch unbegründet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der früheren Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. November 2003, VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b und Urteil vom 19. Juli 2006, VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, unter II 2 a, b; BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 331/06).

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Einer Mieterhöhung wegen Modernisierung steht nicht entgegen, dass der Vermieter den Beginn der Modernisierungsarbeiten weniger als drei Monate vorher angekündigt und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat (BGH, Urteil vom 19.09.2007 - VIII ZR 6/07):

„... 2. Streit besteht zwischen den Parteien allein darüber, ob eine Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB ausgeschlossen ist, wenn die Mitteilung des Vermieters über die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme dem Mieter - wie hier - entgegen § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB später als drei Monate vor Beginn der Maßnahme zugegangen ist und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat.

a) Das Landgericht hat diese Frage in Übereinstimmung mit einer in der Rechtsprechung (KG Berlin NJW-RR 1988, 1420; LG Berlin NZM 1999, 219 - beide Entscheidungen zur Vorgängervorschrift § 541b Abs. 2 Satz 1 BGB aF -) und im Schrifttum (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht 9. Aufl., § 559b BGB Rdnr. 49, 52; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 554 Rdnr. 41) vertretenen Ansicht bejaht.

Nach anderer Ansicht steht die Nichteinhaltung der vorgenannten Frist jedenfalls nicht grundsätzlich einer Mieterhöhung nach § 559 BGB entgegen (Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III A Rdnr. 555, zu § 3 MHG).

b) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Dies folgt aus dem Wortlaut des Gesetzes. Denn nach § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB verlängert sich bei unterlassener Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB lediglich die Frist des § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB für die (geforderte und) geschuldete Mieterhöhung um sechs Monate. Hat somit die gänzlich unterlassene Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nur eine Verzögerung des Eintritts der Mieterhöhung zur Folge, so kann die erfolgte, wenn auch verspätete Mitteilung keine für den Vermieter nachteiligere Folge auslösen. Dies entspricht auch der im Gesetzgebungsverfahren vertretenen Ansicht. Danach sollten Mängel der Modernisierungsmitteilung aus anderen als den jetzt in § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB genannten Gründen für die anschließende Mieterhöhung ohne Bedeutung sein (Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drs. 14/4553 S. 58 f.). Im weiteren Gesetzgebungsverfahren finden sich davon abweichende Äußerungen nicht.

Auch der Gesetzeszweck spricht dafür, dass die Nichteinhaltung der Frist für die Modernisierungsmitteilung einer späteren Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht entgegensteht.

Soweit die dem Vermieter gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB obliegende Mitteilungspflicht Art, Umfang, Dauer und Beginn der Modernisierungsarbeiten betrifft, wird dem Mieter durch die vorgesehene Frist ein gewisser Zeitraum zugebilligt, um sich auf die beabsichtigten (Bau-)Maßnahmen und die für ihn damit in der Regel verbundenen Beeinträchtigungen einzustellen oder von seinem Sonderkündigungsrecht (§ 554 Abs. 3 Satz 2 BGB) Gebrauch zu machen, denn die vom Vermieter einzuhaltende Ankündigungsfrist und das Sonderkündigungsrecht des Mieters sind so aufeinander abgestimmt, dass das Mietverhältnis im Falle der Kündigung des Mieters vor Beginn der Baumaßnahmen endet. Diese Harmonisierung der Fristen - nicht ein besonderes Interesse des Mieters gerade an der Einhaltung der Drei-Monats-Frist - war nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 14/4553, S. 49) der Grund für die Erhöhung der in der Vorgängervorschrift (§ 541b Abs. 2 Satz 1 BGB aF) vorgesehenen Mitteilungsfrist von zwei Monaten auf nunmehr drei Monate in § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB.

Die Mitteilungspflicht dient dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, nicht aber der Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Diese Bestimmung soll dem Vermieter - wie schon die Vorgängervorschrift des § 3 MHG - im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben (Staudinger/Emmerich, aaO, § 559 Rdnr. 1; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559 Rdnr. 6). Hiermit ist die auch vom Berufungsgericht vertretene Auffassung nicht zu vereinbaren, die dem Vermieter die Mieterhöhung für eine nach § 554 Abs. 2 BGB tatsächlich durchgeführte Modernisierung wegen Verstoßes gegen eine Verfahrensvorschrift im Ergebnis auf Dauer versagt. ..."

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„... 2. Entgegen der Auffassung der Revision ist zwischen den Klägern und dem Amt B. als Verwalterin des Grundstücks auch keine vertragliche Vereinbarung über eine Erhöhung des Nutzungsentgelts zustande gekommen. Die Erhöhungserklärung nach § 6 NutzEV ist eine einseitige rechtsgestaltende Willenserklärung, wie sich aus § 6 Abs. 2 Satz 1 NutzEV ergibt. Sie kann daher nicht als Angebot auf Abschluss einer Erhöhungsvereinbarung, das der Annahme durch die Nutzer bedarf, ausgelegt oder nach § 140 BGB in ein solches umgedeutet werden (vgl. BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 VIII ZR 199/04 NJW-RR 205, 1464 ff. Rz. 15, 19 sowie zur einseitigen Mieterhöhungserklärung nach §§ 559, 560 BGB im Gegensatz zum - zustimmungsbedürftigen - Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 Abs. 1 Satz 1, 558 a BGB Börstinghaus in Schmitt-Futterer Mietrecht 9. Aufl. § 558 a BGB Rdn. 6). Deshalb kommt es auch nicht darauf an, ob in der vorbehaltlosen Zahlung der Kläger in Höhe von 974,40 DM (2000 bis 2002), die der Höhe nach der Erhöhungserklärung vom 3. August 1995 entsprach, eine derartige Annahmeerklärung gesehen werden kann.

Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, dass der Kläger zu 1 die Zahlung des Betrages von 406,20 DM im Jahre 1999 in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht dahingehend erklärt hat, dass die Kläger die Zahlung von ‚ursprünglich vereinbarten 1,20 Mark' weiterhin geleistet hätten, nachdem die damalige Verpächterin sich geweigert habe, zur Rechtfertigung ihrer Erhöhungserklärung (vom 13. August 1997) auf 1,80 DM/m² ein Gutachten vorzulegen.

Abgesehen davon, dass ein Preis von 1,20 DM/m² bei einer Grundstücksgröße von 812 m² nicht den 1999 gezahlten Betrag von 406,20 DM ergibt, sondern den erst später gezahlten Betrag von 974,40 DM, stellt die Aussage des Klägers zu 1, dieser Betrag sei ‚vereinbart', eine Rechtsbehauptung dar, der sich keine Tatsachen entnehmen lassen, aus denen auf eine rechtsgeschäftliche übereinstimmende Erklärung aller Beteiligten, diesen Betrag als neues Nutzungsentgelt zu vereinbaren, geschlossen werden könnte. Bei einem juristischen Laien kann bereits nicht unterstellt werden, dass ihm der Unterschied zwischen einer einseitigen Mieterhöhung und einer Erhöhungsvereinbarung bewusst ist, und erst recht nicht die Kenntnis, dass eine einseitige Erhöhungserklärung kein Vertragsangebot darstellt, das er hätte annehmen können.

3. Es bedarf auch keiner Entscheidung, ob die Auffassung zutrifft, ein Nutzer dürfe sich nach Treu und Glauben auf die Nichtigkeit einer Erhöhungserklärung nicht mehr berufen, wenn er sich damit ‚einverstanden erklärt' habe (so Schilling in Rädler/Raupach/Bezzenberger aaO § 6 NutzEV Rdn. 3 e). Denn in keinem der streitgegenständlichen Jahre haben die Kläger ein Nutzungsentgelt gezahlt, das der Erhöhungserklärung für das jeweilige Jahr entsprach. Bereits für die Zeit ab 1. November 1997 hatte die Verwalterin des Grundstücks nämlich das von den Klägern zu zahlende jährliche Nutzungsentgelt auf 1.461,60 DM heraufgesetzt. Allenfalls kann in der Zahlung der 243,60 DM jeweils übersteigenden Entgelte ein Angebot der Kläger gesehen werden, sich auf den jeweils gezahlten Betrag zu einigen. Dem Vortrag der Parteien ist aber nicht zu entnehmen, dass die Verwalterin dieses Angebot angenommen hätte.

4. Entgegen der Auffassung der Revision steht dem Rückforderungsverlangen der Kläger auch nicht gemäß § 242 BGB (Verwirkung) der Umstand entgegen, dass die Kläger über Jahre hinweg Überzahlungen geleistet haben. Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es über längere Zeit nicht geltend gemacht hat und sich der Verpflichtete darauf eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde, wobei der Verstoß gegen Treu und Glauben in der illoyalen Verspätung der Rechtsausübung liegt (st. Rspr.; BGHZ 105, 290, 298; BGH, Urteil vom 14. November 2002 VII ZR 23/02, NJW 2003, 824 , jeweils m.w.N.). Eine Verwirkung kommt nur dann in Betracht, wenn - abgesehen vom bloßen Zeitablauf - Umstände vorliegen, die für den Schuldner (hier: des Rückforderungsanspruchs) einen Vertrauenstatbestand schaffen und die spätere Geltendmachung des Rechts als treuwidrig erscheinen lassen (BGH, Urteil vom 26. Mai 1992 VI ZR 230/91, NJW-RR 1992, 1240 unter II 1 b m.w.N.). Die Kläger haben indes durch die vorbehaltlose Zahlung keinen Vertrauenstatbestand gesetzt, welcher ein besonderes Vertrauen der Verwalterin und später der Beklagten darauf rechtfertigen konnte, dass keine Rückforderungsansprüche mehr geltend gemacht würden, zumal die Höhe der Zahlungen erkennen ließ, dass die Kläger zur Zahlung der jeweils geforderten Beträge gerade nicht bereit waren.

5. Auch § 814 BGB steht dem Rückzahlungsanspruch der Kläger nicht entgegen. Die Rückforderung des zum Zwecke einer Verbindlichkeit Geleisteten ist nur dann ausgeschlossen, wenn der Leistende im Zeitpunkt der Leistung positive Kenntnis von der Rechtslage hatte (st. Rspr.; BGH, Urteil vom 7. Mai 1997 IV ZR 35/96, NJW 1997, 2381 unter II 4 a m.w.N.). Das hat die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte nicht vorgetragen. ..." (BGH, Urteil vom 21.03.2007 - XII ZR 176/04)

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Ersetzt der Vermieter vorhandene Isolierglasfenster durch neue Fenster, kann er die Miete aufgrund dieser Maßnahme nach § 559 Abs. 1 BGB nur dann erhöhen, wenn er in der Erläuterung der Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster (etwa durch Angabe des Wärmedurchgangskoeffizienten) beschreibt, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter keine weiteren Erkenntnisse über die Qualität der alten Fenster hat (BGH, Urteil vom 25.01.2006 - VIII ZR 47/05).

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„... Die zulässige Revision hat nur zu einem geringen Teil Erfolg (Mietzins bezüglich Januar 1995); im übrigen hält das Berufungsurteil ihren Rügen stand.

1. Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsurteil erfülle nicht die Mindestanforderungen an die Darstellung des Tatbestandes, da es die in der Berufungsinstanz gestellten Anträge nicht wiedergebe. Auf das Berufungsverfahren ist die Zivilprozeßordnung in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung anzuwenden, da die mündliche Verhandlung vor dem Amtsgericht am 1. November 2002 geschlossen wurde (§ 26 Nr. 5 EGZPO). Zutreffend geht die Revision davon aus, daß auch nach § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO n.F. die Aufnahme der Berufungsanträge in das Berufungsurteil nicht entbehrlich ist. Der Antrag des Berufungsklägers braucht zwar nicht unbedingt wörtlich wiedergegeben zu werden; jedoch muß aus dem Zusammenhang wenigstens sinngemäß deutlich werden, was der Berufungskläger mit seinem Rechtsmittel erstrebt (Senatsurteile vom 26. Februar 2003 -VIII ZR 262/02, BGHZ 154, 99, 100 f.; vom 22. Dezember 2003 -VIII ZR 122/03, unter II 2 und vom 7. Januar 2004 -VIII ZR 110/03, jeweils zur Veröffentlichung bestimmt; BGH, Urteil vom 6. Juni 2003 -V ZR 392/02, NJW-RR 2003, 1290 = WM 2003, 2424 unter II 1 a; BGH, Beschluß vom 13. August 2003, XII ZR 303/02, NJW 2003, 3352 = WM 2003, 2209 unter II 4 a, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Dieser Anforderung wird das angefochtene Urteil gerecht.

Zwar enthalten die Urteilsgründe die Berufungsanträge nicht wörtlich; entgegen der Ansicht der Revision ergibt sich aus dem Urteil jedoch, daß lediglich die Beklagte Berufung eingelegt hat und daß sie eine Abweisung der Klage im gesamten Umfang ihrer Verurteilung erstrebt. Im Rubrum des Urteils ist allein die Beklagte als Berufungsklägerin aufgeführt, während die Klägerin als Berufungsbeklagte bezeichnet ist. In den Gründen führt das Berufungsgericht aus, das Amtsgericht habe der Klage teilweise stattgegeben, die Beklagte begründe ihr Rechtsmittel und die Klägerin verteidige das Urteil. Dem entspricht der klageabweisende Tenor.

2. In der Sache hat das klageabweisende Urteil des Berufungsgerichts Bestand, soweit die Klägerin eine Rückzahlung der Mietzinserhöhung für den Zeitraum von Februar 1995 bis April 1999 verlangt. Hinsichtlich des Monats Januar 1995 hat die Klägerin dagegen einen Rückzahlungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB, da sie insoweit den erhöhten Mietzins ohne Rechtsgrund geleistet hat.

a) Rechtsgrundlage für die Erhöhung des Mietzinses bis zur Höhe des zulässigen Entgelts ist § 10 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), der nach der Übergangsvorschrift des § 50 Abs. 1 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) in Verbindung mit § 1 WoBindG anzuwenden ist. Den Feststellungen des Berufungsgerichts ist zu entnehmen, daß es sich um öffentlich geförderten Wohnraum im Sinne des § 1 WoBindG handelt; dies wird von der Revision auch nicht in Zweifel gezogen.

Demgegenüber hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen, daß § 3 Nr. 7 des Mietvertrags Rechtsgrundlage sei. Es ist zwar zutreffend davon ausgegangen, daß im Falle der Vereinbarung einer Mietpreisgleitklausel, d.h. der Vereinbarung des jeweils zulässigen Mietzinses als vertraglich geschuldeter Miete (§ 4 Abs. 8 Satz 1 Neubaumietenverordnung - NMV), diese den Rechtsgrund für das Behalten dürfen des erhöhten Mietzinses bildet, soweit die zulässige Kostenmiete nicht überschritten wird (Senatsurteile vom 22. April 1981 -VIII ZR 103/80, NJW 1982, 1587 = WM 1981, 1178 unter 2 c bb und vom 5. November 2003 -VIII ZR 10/03, WuM 2004, 25 unter II 2 a).

Die Revision rügt jedoch mit Erfolg, daß die formularmäßige Bestimmung in § 3 Nr. 6 des Mietvertrags einer Inhaltskontrolle nicht standhält. Sie ist unwirksam, da sie gegen das sich aus § 9 AGBG ergebende und nunmehr in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich geregelte Transparenzgebot verstößt. Danach kann sich eine unangemessene Benachteiligung auch daraus ergeben, daß die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Das Transparenzgebot schließt auch nach der neuen gesetzlichen Regelung das Bestimmtheitsgebot ein. Dieses verlangt, daß die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschrieben werden, daß für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen. Eine Klausel genügt dem Bestimmtheitsgebot nur dann, wenn sie im Rahmen des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichten des Vertragspartners des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglich umschreibt (Senatsurteil vom 5. November 2003, aaO, unter II 2 b aa zu § 9 AGBG).

Nach der Mietpreisgleitklausel des Formularmietvertrags, der dem Senatsurteil vom 5. November 2003 (aaO) zugrundelag und die der Senat als wirksam angesehen hat, galt bei preisgebundenem Wohnraum die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vereinbart. Dies entspricht der Formulierung in § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV, der mit der ‚zulässigen Miete' die gesetzlich (höchst-) zulässige Kostenmiete nach § 8 Abs. 1 WoBindG meint (vgl. Senat, aaO; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Heix, Wohnungsbaurecht, NMV 1970 § 4 Anm. 8.2). Im Gegensatz dazu ergibt sich weder aus § 3 Nr. 7 des vorliegenden Mietvertrags noch aus dem weiteren Vertragsinhalt, unter welchen Voraussetzungen und bis zu welcher Höhe die Mieterhöhungen -wie es in der Klausel formuliert ist -‚eintreten' und von dem Mieter zu tragen sein sollen. Der Vertragsbestimmung ist nicht mit der zur Erfüllung des Transparenzgebots notwendigen Deutlichkeit zu entnehmen, daß die jeweilige Kostenmiete als preisrechtlich höchstzulässige Miete (§ 8 Abs. 1 WoBindG) geschuldet sein soll. Dies gilt um so mehr, als sich § 3 Nr. 6 des Mietvertrags nach seinem Wortlaut entgegen der von der Beklagten in ihrer Revisionserwiderungsschrift vertretenen Auffassung erkennbar auf die Vergleichsmietenregelung für den preisfreien Wohnraum bezieht (§ 2 MHG, nunmehr § 558 BGB). Soweit die Beklagte im Revisionsverfahren des weiteren darauf verweist, daß die Parteien im Mietvertrag eine vorläufige Gesamtmiete vereinbart haben, läßt sich dies dem Vertrag nicht entnehmen; im übrigen ließe sich auch hieraus nicht erschließen, unter welchen Voraussetzungen eine Mietänderung eintreten soll.

Die Klausel benachteiligt den Mieter nach § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) aus dem weiteren Grunde unangemessen, daß sie den ‚Eintritt' der Mieterhöhung ohne zeitliche Begrenzung zurückwirken läßt. Dies ist mit der zwingenden Mieterschutzvorschrift des § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV nicht vereinbar, wonach der Vermieter auf Grund einer Vereinbarung gemäß Satz 1 (Preisgleitklausel) eine zulässige Mieterhöhung wegen Erhöhung der laufenden Aufwendungen grundsätzlich nur für einen zurückliegenden Zeitraum seit Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres nachfordern darf (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar 1993 -VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 = WM 1993, 660 unter II 2 b hinsichtlich der Rückwirkungsmöglichkeit bei der Erhöhung von Betriebskosten nach § 4 MHG).

b) Entgegen der Ansicht der Revision ist für das Revisionsverfahren nicht von der Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung vom 29. Dezember 1994 auszugehen. Zwar hat das Berufungsgericht -von der Annahme einer wirksam vereinbarten Mietpreisgleitklausel aus folgerichtig -nicht geprüft, ob die Erklärung der Beklagten den formellen Anforderungen gemäß § 10 Abs. 1 WoBindG, § 4 Abs. 7 NMV genügt. Der Senat kann diese rechtliche Prüfung aufgrund der getroffenen Feststellungen jedoch selbst vornehmen. Danach ergeben sich keine Bedenken. Auch die Revision erhebt insoweit keine Einwendungen.

c) Die Mieterhöhung ist auch materiellrechtlich wirksam, weil sie die nach § 8 Abs. 1 WoBindG in Verbindung mit § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV und § 11 Abs. 4 Nr. 1, Abs. 6 Satz 1 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung -II. BV) zulässige Kostenmiete als Entgelt, das zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist, nicht übersteigt. Danach kann der Vermieter eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Ansatz der erhöhten laufenden Aufwendungen unter anderem dann aufstellen, wenn er mit Zustimmung der Bewilligungsstelle bauliche Maßnahmen (Modernisierungsmaßnahmen) vorgenommen hat, die nachhaltig Einsparung von Heizenergie bewirken. Hierfür reicht es aus, wenn überhaupt eine meßbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist (Rechtsentscheid des Senats vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. zu dem insoweit wortgleichen § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG). Daß die Wärmedämmfassade, die nach dem erstinstanzlich eingeholten Sachverständigengutachten für die Wohnung der Klägerin rechnerisch eine Energieeinsparung von 2.410,32 kWh/Jahr (entspricht etwa 14,8 %) bewirkt, in diesem Sinne nachhaltig Heizenergie einspart, ist nicht zweifelhaft und wird auch von der Revision nicht in Zweifel gezogen.

d) Hinsichtlich der Höhe der anzusetzenden Modernisierungskosten kann die Revision nicht mit Erfolg rügen, das Berufungsgericht habe entscheidungserheblichen Vortrag der Klägerin übergangen, indem es einen etwaigen Instandsetzungsanteil der Maßnahme als unerheblich angesehen hat. Die Klägerin hat die Höhe der Modernisierungskosten bestritten und insoweit unwidersprochen vorgetragen, die Gebäudefassade sei erheblich instandsetzungsbedürftig gewesen; der Putz sei abgeblättert und es seien Risse im Mauerwerk vorhanden gewesen.

Es bedarf keiner Entscheidung, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Beklagte ersparte Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten von den Baukosten der Modernisierungsmaßnahme in Abzug zu bringen hatte (vgl. LG Köln WuM 1998, 293; Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn-und Mietrecht, II. BV § 11 Anm. 11; für den Bereich des preisfreien Wohnraums Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 559 Rdnr. 159 ff. m.w.Nachw.). Die Klägerin hat keine Tatsachen vorgetragen, die den Schluß zulassen, daß Instandhaltungs-bzw. Instandsetzungskosten den seitens der Beklagten in Höhe von 10 % der Baukosten pauschal abgezogenen Betrag von 254.790,-DM überschritten hätten. Insbesondere hat sie das Ausmaß der behaupteten Schäden nicht konkretisiert. Ihr pauschaler Vortrag genügt nicht, um einen insoweit höheren Instandsetzungsbedarf darzulegen (vgl. insoweit auch Senatsurteil vom 12. März 2003 - VIII ZR 175/02, BGHReport 2003, 784 = DWW 2003, 229).

e) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht zu Recht keine Begrenzung der Mieterhöhung unter wirtschaftlichen Zumutbarkeitsgesichtspunkten angenommen.

aa) In Rechtsprechung und Literatur wird hinsichtlich Mieterhöhungen wegen energiesparender Modernisierungsmaßnahmen im preisfreien Wohnraum nach § 559 Abs. 1 BGB (früher § 3 MHG) verbreitet die Auffassung vertreten, der Betrag der Mieterhöhung dürfe nicht außer Verhältnis zu der für den Mieter zu erwartenden Ersparnis von Heizkosten stehen; die Zulässigkeit der Mieterhöhung sei durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit begrenzt (OLG Karlsruhe OLGZ 1985, 252 = ZMR 1984, 411 = WuM 1985, 17 unter Berufung auf § 13 ModEnG; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 778; Gramlich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Mietrechtsreform 2001, § 559 Rdnr. 6; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559 Rdnr. 81 ff.; MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 3 MHG Rdnr. 10). Teilweise wird eine solche Begrenzung aus § 242 BGB als Verbot, den Mieter mit den finanziellen Folgen wirtschaftlich unsinniger Maßnahmen zu belasten, abgeleitet (Staudinger/Emmerich (2003) § 559 Rdnr. 34). Verschiedentlich wird hiernach die Erhöhung des Mietzinses auf das Doppelte (u.a. LG Köln ZMR 1998, 562; LG Lüneburg WuM 2001, 83; Ehlert in Bamberger/Roth, BGB, § 559 Rdnr. 19; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 559 Rdnr. 13; aus Praktikabilitätsgründen für den Regelfall auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rdnr. 84) bzw. Dreifache (LG Berlin MM 1994, 396) der Heizkostenersparnis begrenzt (gegen die Anwendung starrer Grenzen dagegen OLG Karlsruhe, aaO; Staudinger/Emmerich, aaO Rdnr. 35 m.w.Nachw.; Feckler, ZMR 1998, 545).

Nach anderer Auffassung soll die Zulässigkeit der Mieterhöhung insbesondere im Hinblick auf das vom Gesetzgeber im Allgemeininteresse verfolgte Ziel der Energieeinsparung nicht durch einen Bezug zu der bewirkten Heizkostenersparnis begrenzt sein (AG Lichtenberg NJW-RR 2003, 1309; Schläger, ZMR 2002, 580, 581; Blümmel, GE 2002, 1244; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 559 Rdnr. 11, 27; Kinne, ZMR 2003, 396, 402).

Für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird diese Frage, soweit ersichtlich, in Rechtsprechung und Literatur nicht behandelt. Sie stellt sich dort jedoch in gleicher Weise (vgl. insoweit auch BVerwG WuM 1990, 566, 567).

bb) Der Senat hat die Frage in dem Rechtsentscheid vom 10. April 2002 zu § 3 MHG offengelassen (BGHZ 150, 277, 284 f.). Er entscheidet sie nunmehr dahingehend, daß die Mieterhöhung wegen energieeinsparender Modernisierungsmaßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der erzielten Heizkostenersparnis begrenzt wird.

(1) Für eine solche Begrenzung nach Art einer ‚Kappungsgrenze' besteht keine gesetzliche Grundlage. Die Regelungen für den preisgebundenen Wohnraum (§§ 8-8b WoBindG, § 6 NMV, § 11 Abs. 4-6 II. BV; nunmehr § 28 WoFG) und den preisfreien Wohnraum (§§ 559-559 b BGB; § 3 MHG) regeln die Zulässigkeit einer Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter, ohne eine Begrenzung im Hinblick auf die zu erwartende Heizkostenersparnis vorzusehen.

Eine Begrenzung läßt sich für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums auch nicht aus § 13 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie in der Fassung vom 12. Juli 1978 (ModEnG) ableiten, wonach die als Zuschüsse zur Deckung der Kosten der Modernisierung bewilligten Mittel der Höhe nach so zu bemessen sind, daß die Erhöhung der Mieten oder Belastungen tragbar ist und in einem angemessenen Verhältnis zu den Vorteilen aus der Modernisierung steht. Diese Regelung ist durch Art. 36 Rechtsbereinigungsgesetz vom 16. Dezember 1986 aufgehoben worden. Davon abgesehen hat sie sich nicht an den Vermieter, sondern mit öffentlich-rechtlicher Wirkung an die staatlichen Bewilligungsstellen gerichtet.

Aus dem von der Revision angeführten § 7 Abs. 1 Satz 1 II. BV folgt nichts anderes. Danach dürfen Baukosten nur angesetzt werden, soweit sie bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände, bei wirtschaftlicher Bauausführung und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Die Vorschrift regelt jedoch nicht Zulässigkeit und Grenzen einer Mieterhöhung. Daß die von der Beklagten angesetzten Baukosten als solche überhöht und aus diesem Grunde unwirtschaftlich gewesen seien, hat die Klägerin nicht geltend gemacht.

(2) Der Gesetzgeber hat im volkswirtschaftlichen Interesse an einer Modernisierung des Wohnbestandes - auch zum Zwecke der Energieeinsparung - von einer begrenzenden Regelung bewußt abgesehen.

Der Regierungsentwurf zu § 3 MHG enthielt zum Schutz der Mieter eine Kappungsgrenze, wonach die durch Modernisierungsmaßnahmen erhöhte Miete 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht sollte übersteigen dürfen (Entwurf eines Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum, BT-Drucks. 7/2011 S. 5, 11 f.). Diese Kappungsgrenze wurde im weiteren Gesetzgebungsverfahren mit der Begründung gestrichen, daß bei einer solchen Regelung die Durchsetzung von Mieterhöhungen erschwert und dadurch der Anreiz zur dringend notwendigen Modernisierung oft entfallen würde (Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 7/2638 S. 4). Auch der Vorschlag des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau zu dem Entwurf des Ersten Gesetzes zur Änderung des Wohnungsmodernisierungsgesetzes, in § 3 MHG eine Härteklausel einzufügen, wonach der Vermieter insoweit nicht zu einer Mieterhöhung wegen Modernisierung berechtigt sein solle, als die Mieterhöhung in einem erheblichen Mißverhältnis zu den für den Mieter zu erwartenden Vorteilen stehe (BT-Drucks. 8/1782 S. 6), fand keine Berücksichtigung.

In der Begründung des Gesetzentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 ist unter Hinweis auf volkswirtschaftliche und umweltpolitische Interessen ausgeführt, daß ein Anreiz zur Durchführung von Wohnungsmodernisierungen weiterhin erforderlich sei (BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 58). Im Verfahren vor dem Bundesrat nahmen die Ausschüsse ausdrücklich auf die Grenze von 200 %, die sich in der Rechtsprechung bei Energiesparmaßnahmen herausgebildet habe, Bezug und empfahlen, eine Aufnahme des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit zu prüfen (BR-Drucks. 439/2/00 S. 24). Diese Empfehlung fand keinen Eingang in das Gesetz.

(3) Die Begrenzung der Mieterhöhung durch das Verhältnis zu den ersparten Heizkosten folgt entgegen der Ansicht der Revision auch nicht aus dem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB. Dem steht die Entscheidung des Gesetzgebers entgegen, der von einer begrenzenden Regelung, wie ausgeführt, bewußt Abstand genommen hat. Das hierfür maßgebliche allgemein-und umweltpolitische Interesse an der Durchführung energiesparender Modernisierungsmaßnahmen ist einer Bewertung allein nach Kostengesichtspunkten nicht zugänglich. Jedoch wäre auch eine Begrenzung nach wirtschaftlichen Zumutbarkeitskriterien Zweifeln unterworfen. So wird die tatsächliche Heizkostenersparnis von Umständen wie der Lage der Wohnung, Lüftungsverhalten und Wärmebedarf der Bewohner, aber auch von äußeren Temperaturbedingungen und insbesondere im Falle ansteigender Energiepreise (vgl. im einzelnen Feckler, aaO, 546 f.) so stark beeinflußt, daß sich die Modernisierung langfristig auch für den einzelnen Mieter als ‚rentabel', jedenfalls aber als nicht unverhältnismäßig darstellen kann.

(4) Daraus folgt jedoch nicht, daß der Mieter gegenüber Modernisierungsmaßnahmen schutzlos gestellt ist. Für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums bedarf es nach § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV, § 11 Abs. 7 II. BV der Zustimmung der Bewilligungsstelle zu der Modernisierungsmaßnahme, in deren Rahmen auch die Auswirkungen auf das Mietpreisniveau zu berücksichtigen sind (BVerwG WuM 1990, 566, 567; vgl. nunmehr § 6 Abs. 1 Nr. 6, § 7 Nr. 1, §§ 13, 28 WoFG). Nach § 541b Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. (jetzt mit geringfügigen Änderungen § 554 Abs. 2 BGB), der vorliegend gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 6 EGBGB anzuwenden ist, hat der Mieter Maßnahmen unter anderem zur Einsparung von Heizenergie zu dulden, es sei denn, daß die Maßnahme für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei ist unter anderem auch die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses zu berücksichtigen (Satz 2).

Diese Härteklausel findet auch für Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum nach § 10 WoBindG Anwendung (BayObLG WuM 1996, 749 m.w.Nachw.). Die Klägerin hat jedoch keine Tatsachen vorgetragen, die zu einer solchen Prüfung Anlaß geben.

f) Die Erklärung der Beklagten vom 29. Dezember 1994 wurde gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1, 2. Halbsatz WoBindG ab dem Ersten des übernächsten Monats, dem 1. Februar 1995, wirksam. Für den Zeitraum von Februar 1995 bis April 1999 kann die Klägerin eine Rückzahlung von Mietzins mithin nicht verlangen. Für den Monat Januar 1995 besteht hingegen ein Rückzahlungsanspruch, der sich auf 44,48 € nebst Zinsen beziffert (53,32 € von dem Amtsgericht bereits anteilig rechtskräftig aberkannten Betrags in Höhe von 8,84 €). ..." (BGH, Urteil vom 03.03.2004 - VIII ZR 150/03)

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Im Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird die Zulässigkeit einer Mieterhöhung wegen energiesparender Modernisierungsmaßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der hierdurch bewirkten Heizkostenersparnis (sog. Gebot der Wirtschaftlichkeit) begrenzt (BGH, Urteil vom 03.03.2004 - VIII ZR 149/03).

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„... d) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht zu Recht keine Begrenzung der Mieterhöhung unter wirtschaftlichen Zumutbarkeitsgesichtspunkten angenommen.

aa) In Rechtsprechung und Literatur wird hinsichtlich Mieterhöhungen wegen energiesparender Modernisierungsmaßnahmen im preisfreien Wohnraum nach § 559 Abs. 1 BGB (früher § 3 MHG) verbreitet die Auffassung vertreten, der Betrag der Mieterhöhung dürfe nicht außer Verhältnis zu der für den Mieter zu erwartenden Ersparnis von Heizkosten stehen; die Zulässigkeit der Mieterhöhung sei durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit begrenzt (OLG Karlsruhe OLGZ 1985, 252 = ZMR 1984, 411 = WuM 1985, 17 unter Berufung auf § 13 ModEnG; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 778; Gramlich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Mietrechtsreform 2001, § 559 Rdnr. 6; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559 Rdnr. 81 ff.; MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 3 MHG Rdnr. 10). Teilweise wird eine solche Begrenzung aus § 242 BGB als Verbot, den Mieter mit den finanziellen Folgen wirtschaftlich unsinniger Maßnahmen zu belasten, abgeleitet (Staudinger/Emmerich (2003) § 559 Rdnr. 34). Verschiedentlich wird hiernach die Erhöhung des Mietzinses auf das Doppelte (u.a. LG Köln ZMR 1998, 562; LG Lüneburg WuM 2001, 83; Ehlert in Bamberger/Roth, BGB, § 559 Rdnr. 19; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 559 Rdnr. 13; aus Praktikabilitätsgründen für den Regelfall auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rdnr. 84) bzw. Dreifache (LG Berlin MM 1994, 396) der Heizkostenersparnis begrenzt (gegen die Anwendung starrer Grenzen dagegen OLG Karlsruhe, aaO; Staudinger/Emmerich, aaO Rdnr. 35 m.w.Nachw.; Feckler, ZMR 1998, 545).

Nach anderer Auffassung soll die Zulässigkeit der Mieterhöhung insbesondere im Hinblick auf das vom Gesetzgeber im Allgemeininteresse verfolgte Ziel der Energieeinsparung nicht durch einen Bezug zu der bewirkten Heizkostenersparnis begrenzt sein (AG Lichtenberg NJW-RR 2003, 1309; Schläger, ZMR 2002, 580, 581; Blümmel, GE 2002, 1244; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 559 Rdnr. 11, 27; Kinne, ZMR 2003, 396, 402).

Für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird diese Frage, soweit ersichtlich, in Rechtsprechung und Literatur nicht behandelt. Sie stellt sich dort jedoch in gleicher Weise (vgl. insoweit auch BVerwG WuM 1990, 566, 567).

bb) Der Senat hat die Frage in dem Rechtsentscheid vom 10. April 2002 zu § 3 MHG offengelassen (BGHZ 150, 277, 284 f.). Er entscheidet sie nunmehr dahingehend, daß die Mieterhöhung wegen energieeinsparender Modernisierungsmaßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der erzielten Heizkostenersparnis begrenzt wird.

(1) Für eine solche Begrenzung nach Art einer ‚Kappungsgrenze' besteht keine gesetzliche Grundlage. Die Regelungen für den preisgebundenen Wohnraum (§§ 8-8b WoBindG, § 6 NMV, § 11 Abs. 4-6 II. BV; nunmehr § 28 WoFG) und den preisfreien Wohnraum (§§ 559-559b BGB; § 3 MHG) regeln die Zulässigkeit einer Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter, ohne eine Begrenzung im Hinblick auf die zu erwartende Heizkostenersparnis vorzusehen.

Eine Begrenzung läßt sich für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums auch nicht aus § 13 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie in der Fassung vom 12. Juli 1978 (ModEnG) ableiten, wonach die als Zuschüsse zur Deckung der Kosten der Modernisierung bewilligten Mittel der Höhe nach so zu bemessen sind, daß die Erhöhung der Mieten oder Belastungen tragbar ist und in einem angemessenen Verhältnis zu den Vorteilen aus der Modernisierung steht. Diese Regelung ist durch Art. 36 Rechtsbereinigungsgesetz vom 16. Dezember 1986 aufgehoben worden. Davon abgesehen hat sie sich nicht an den Vermieter, sondern mit öffentlich-rechtlicher Wirkung an die staatlichen Bewilligungsstellen gerichtet.

Aus dem von der Revision angeführten § 7 Abs. 1 Satz 1 II. BV folgt nichts anderes. Danach dürfen Baukosten nur angesetzt werden, soweit sie bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände, bei wirtschaftlicher Bauausführung und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Die Vorschrift regelt jedoch nicht Zulässigkeit und Grenzen einer Mieterhöhung. Daß die von der Beklagten angesetzten Baukosten als solche überhöht und aus diesem Grunde unwirtschaftlich gewesen seien, hat die Klägerin nicht geltend gemacht.

(2) Der Gesetzgeber hat im volkswirtschaftlichen Interesse an einer Modernisierung des Wohnbestandes - auch zum Zwecke der Energieeinsparung - von einer begrenzenden Regelung bewußt abgesehen.

Der Regierungsentwurf zu § 3 MHG enthielt zum Schutz der Mieter eine Kappungsgrenze, wonach die durch Modernisierungsmaßnahmen erhöhte Miete 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht sollte übersteigen dürfen (Entwurf eines Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum, BT-Drucks. 7/2011 S. 5, 11 f.). Diese Kappungsgrenze wurde im weiteren Gesetzgebungsverfahren mit der Begründung gestrichen, daß bei einer solchen Regelung die Durchsetzung von Mieterhöhungen erschwert und dadurch der Anreiz zur dringend notwendigen Modernisierung oft entfallen würde (Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 7/2638 S. 4). Auch der Vorschlag des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau zu dem Entwurf des Ersten Gesetzes zur Änderung des Wohnungsmodernisierungsgesetzes, in § 3 MHG eine Härteklausel einzufügen, wonach der Vermieter insoweit nicht zu einer Mieterhöhung wegen Modernisierung berechtigt sein solle, als die Mieterhöhung in einem erheblichen Mißverhältnis zu den für den Mieter zu erwartenden Vorteilen stehe (BT-Drucks. 8/1782 S. 6), fand keine Berücksichtigung.

In der Begründung des Gesetzentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 ist unter Hinweis auf volkswirtschaftliche und umweltpolitische Interessen ausgeführt, daß ein Anreiz zur Durchführung von Wohnungsmodernisierungen weiterhin erforderlich sei (BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 58). Im Verfahren vor dem Bundesrat nahmen die Ausschüsse ausdrücklich auf die Grenze von 200 %, die sich in der Rechtsprechung bei Energiesparmaßnahmen herausgebildet habe, Bezug und empfahlen, eine Aufnahme des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit zu prüfen (BR-Drucks. 439/2/00 S. 24). Diese Empfehlung fand keinen Eingang in das Gesetz.

(3) Die Begrenzung der Mieterhöhung durch das Verhältnis zu den ersparten Heizkosten folgt entgegen der Ansicht der Revision auch nicht aus dem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB. Dem steht die Entscheidung des Gesetzgebers entgegen, der von einer begrenzenden Regelung, wie ausgeführt, bewußt Abstand genommen hat. Das hierfür maßgebliche allgemein- und umweltpolitische Interesse an der Durchführung energiesparender Modernisierungsmaßnahmen ist einer Bewertung allein nach Kostengesichtspunkten nicht zugänglich. Jedoch wäre auch eine Begrenzung nach wirtschaftlichen Zumutbarkeitskriterien Zweifeln unterworfen. So wird die tatsächliche Heizkostenersparnis von Umständen wie der Lage der Wohnung, Lüftungsverhalten und Wärmebedarf der Bewohner, aber auch von äußeren Temperaturbedingungen und insbesondere im Falle ansteigender Energiepreise (vgl. im einzelnen Feckler, aaO, 546 f.) so stark beeinflußt, daß sich die Modernisierung langfristig auch für den einzelnen Mieter als ‚rentabel', jedenfalls aber als nicht unverhältnismäßig darstellen kann.

(4) Daraus folgt jedoch nicht, daß der Mieter gegenüber Modernisierungsmaßnahmen schutzlos gestellt ist. Für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums bedarf es nach § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV, § 11 Abs. 7 II. BV der Zustimmung der Bewilligungsstelle zu der Modernisierungsmaßnahme, in deren Rahmen auch die Auswirkungen auf das Mietpreisniveau zu berücksichtigen sind (BVerwG WuM 1990, 566, 567; vgl. nunmehr § 6 Abs. 1 Nr. 6, § 7 Nr. 1, §§ 13, 28 WoFG). Nach § 541b Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. (jetzt mit geringfügigen Änderungen § 554 Abs. 2 BGB), der vorliegend gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 6 EGBGB anzuwenden ist, hat der Mieter Maßnahmen unter anderem zur Einsparung von Heizenergie zu dulden, es sei denn, daß die Maßnahme für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei ist unter anderem auch die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses zu berücksichtigen (Satz 2). Diese Härteklausel findet auch für Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum nach § 10 WoBindG Anwendung (BayObLG WuM 1996, 749 m.w.Nachw.). Die Klägerin hat jedoch keine Tatsachen vorgetragen, die zu einer solchen Prüfung Anlaß geben.

e) Die Mietzinserhöhung wurde jedenfalls ab Januar 1995, dem Beginn des Rückforderungszeitraums, wirksam. § 3 des Mietvertrags verweist hinsichtlich des Zeitpunkts der Mietzinsänderung auf die gesetzliche Regelung. Nach § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV darf der Vermieter aufgrund einer Vereinbarung nach Satz 1 (Mietpreisgleitklausel) eine zulässige Mieterhöhung wegen Erhöhung der laufenden Aufwendungen für einen zurückliegenden Zeitraum seit Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres nachfordern. Die mit Schreiben der Beklagten vom 29. Dezember 1994 rückwirkend ab 1. Januar 1994 geltend gemachte Mieterhöhung erfaßt damit zulässigerweise den gesamten Zeitraum der Rückforderung seit Januar 1995. Der Klägerin steht daher kein Rückforderungsanspruch zu. ..." (BGH, Urteil vom 03.03.2004 - VIII ZR 152/03)

***

Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung wegen baulicher Maßnahmen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Schallschutz) und der Einsparung von Heizenergie (Einbau von Isolierglasfenstern; BGH, Versäumnisurteil vom 07.01.2004 - VIII ZR 156/03).

*** (LG)

„... Die Berufung der Beklagten ist unbegründet. Der Klägerin steht der vom Amtsgericht zuerkannte Zahlungsanspruch über 2.138,67 EUR zu, da die Voraussetzungen des § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt sind. Die Beklagte ist hinsichtlich der von der Klägerin für den Zeitraum ab Mai 2012 bis Juli 2014 auf die Modernisierungserklärung vom 30. August 2011 geleisteten Erhöhungsbeträge von monatlich 79,71 EUR ohne Rechtsgrund bereichert. Auf das im Einzelnen streitige Verhältnis einer Vergleichsmieten- zu einer Modernisierungsmieterhöhung kommt es dabei nicht an (vgl. Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2014, § 559 Rz. 7-9 m.w.N.). Die Zahlungen der Klägerin sind zumindest deshalb ohne Rechtsgrund erfolgt, weil die Beklagte zuvor gemäß § 397 Abs. 1 BGB wirksam auf das Recht zur weiteren (modernisierungsbedingten) Erhöhung der Miete wegen der streitgegenständlichen Maßnahmen verzichtet hat.

Gemäß § 397 Abs. 1 BGB erlischt ein Schuldverhältnis, wenn der Gläubiger dem Schuldner durch Vertrag die Schuld erlässt. Die an einen Erlassvertrag zu stellenden Anforderung sind streng (st. Rspr., vgl. zuletzt BGH, Urt. v. 10. Juni 2015 - VIII ZR 99/14, juris Tz. 19 m.w.N.), hier aber ausnahmsweise erfüllt:

Die Beklagte hat nach Durchführung unmittelbar zuvor abgeschlossener Modernisierungsmaßnahmen mit Schreiben vom 29. Oktober 2010 die Erhöhung der Miete um 37,32 EUR gemäß § 558 BGB verlangt, ohne die etwaig gegebene Möglichkeit zur gleichzeitigen oder späteren Erhöhung der Miete nach § 559 BGB a.F. zu erwähnen oder sie sich ausdrücklich vorzubehalten. Unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB war das Schreiben vom 29. Oktober 2010 angesichts des zuvor vor dem Amtsgericht Mitte erfolgten streitigen Duldungsverfahrens und der unmittelbar zuvor abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahmen so zu verstehen, dass die Beklagte bereits mit diesem Schreiben sämtliche auch aus der Modernisierung herrührenden Rechte geltend machen und auf etwaige überschießende Rechte verzichten wollte.

Dies folgt nicht nur daraus, dass die im Zustimmungsverlangen in Bezug genommenen Vergleichswohnungen sämtlich solche sind, die ebenfalls den durch die Modernisierung der streitgegenständlichen Wohnung geschaffenen Grundstandard aufweisen. Denn vor dem Hintergrund der zuvor erfolgten streitigen Auseinandersetzungen war aus dem Schreiben mangels gegenteiliger Ausführungen auch abzuleiten, dass die Beklagte beabsichtigte, das gesamte Mietverhältnis hinsichtlich sämtlicher aus den streitgegenständlichen Maßnahmen herrührender Ansprüche einer endgültig befriedenden Regelung unter Aufgabe etwaig überschießender eigener Ansprüche zuzuführen. Für eine konkludente vollständige Abgeltung im Wege des Teilverzichts ist es auch zu berücksichtigen, ob sich einer der Vertragspartner zu einer substantiellen Gegenleistung verpflichtet und die Einigung in einer Situation erheblicher Unsicherheit für beide Parteien erfolgt (vgl. BGH, a.a.O. Tz. 20). Diese besonderen Begleitumstände waren hier erfüllt. Denn die Beklagte hat von der Klägerin mit dem Schreiben vom 29. Oktober 2010 auf Grundlage des - durch die zwischen den Parteien hinsichtlich Art und Umfang bis heute streitigen Modernisierungsmaßnahmen geschaffenen - neuen Ausstattungszustandes und der gegensätzlichen Rechtsauffassungen zur alternativen oder kumulativen Erhöhungsmöglichkeit nach den §§ 558 und 559 BGB die Zustimmung zu einer substantiellen Mieterhöhung verlangt; dem ist die Klägerin einschränkungslos nachgekommen.

Demnach konnte die Klägerin davon ausgehen, dass sich die Beklagte hinsichtlich der streitgegenständlichen Maßnahmen mit einer Erhöhung der Nettokaltmiete unter Zugrundelegung des durch die unmittelbar zuvor durch die Modernisierung geschaffenen Ausstattungsstandards "begnügen" würde (vgl. BGH, Urt. v. 25. September 1978 - VII ZR 281/77, NJW 1979, 720 Tz. 11). Die Beklagte muss deshalb ihr im Schreiben vom 29. Oktober 2010 zu Tage getretenes und über zehn Monate bis zum Schreiben vom 30. August 2011 unverändertes Verhalten nach Treu und Glauben als Verzicht auf den Ersatz weiterer Erhöhungsansprüche gegen sich gelten lassen. Dieser Auslegung entspricht auch ihr späteres Verhalten, das für die Auslegung ebenfalls heranzuziehen ist (vgl. Ellenberger, in: Palandt, BGB, 74. Aufl. 2015, § 133 Rz. 17 m.w.N.). Denn die Beklagte hat in Entsprechung zu dem nach den obigen Erwägungen auszulegenden Erklärungsgehalt ihres Schreibens vom 29. Oktober 2010 über einen längeren Zeitraum keine weiteren Ansprüche aus § 559 BGB geltend gemacht, obwohl ihr dies nach ihrer Rechtsauffassung bereits vor, spätestens aber zum Zeitpunkt des Schreibens vom 29. Oktober 2010 möglich gewesen wäre.

Den Verzicht der Beklagten hat die Klägerin durch schlüssiges Verhalten angenommen, indem sie dem geltend gemachten Erhöhungsbetrag zugestimmt und sich danach den Umständen nach damit einverstanden erklärt hat, dass die Klägerin eine über die damit erfolgte Erhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB hinausgehende Modernisierungsmieterhöhung nicht mehr verlangen würde (vgl. BGH, a.a.O Tz. 12).

Der von der Klägerin geltend gemachte Kondiktionsanspruch ist nicht gemäß § 814 BGB ausgeschlossen, weil die von der Klägerin vorgenommenen Zahlungen unter Vorbehalt erfolgt sind (vgl. Sprau, in: Palandt, BGB, 74. Aufl. 2015, § 812 Rz. 5 m.w.N.). Das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt. Er ist aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils, auf die die Kammer Bezug nimmt und denen nichts hinzuzufügen ist, auch nicht verwirkt.

Davon ausgehend bedurften weder das im Einzelne streitige und höchstrichterlich bislang ungeklärte Verhältnis der §§ 558 und 559 BGB (a.F.) (vgl. dazu Emmerich, a.a.O) noch die dem Grunde und der Höhe nach zwischen den Parteien streitigen Kosten der Modernisierung einer abschließenden Entscheidung der Kammer.

Die Berufung der Klägerin ist hingegen begründet. Sie rügt zu Recht, dass das Amtsgericht die erhobene negative Feststellungsklage wegen des Vorrangs der zugleich erhobenen Leistungsklage abgewiesen hat. Eine Feststellungsklage ist - im hier gegebenen Falle der ansonsten gegebenen Voraussetzungen des § 256 Abs. 1 ZPO - zulässig, wenn der gleichzeitig erhobene Leistungsantrag des Feststellungsklägers nicht den gesamten zur Beurteilung stehenden Zeitraum abdeckt, auch wenn bereits ein Teil des Anspruchs bezifferbar oder sogar beziffert ist (vgl. Greger, in: Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 256 Rz. 7a, 8 m.w.N.). So liegt der Fall hier, in dem der Leistungsantrag der Klägerin nur den Zeitraum bis einschließlich Juli 2014 umfasst, die zwischen den Parteien streitige Modernisierungserhöhung jedoch zeitlich darüber hinausweist. Der Feststellungsantrag ist begründet, da die streitgegenständliche Modernisierungsmieterhöhung aus den Erwägungen zur Zurückweisung der Berufung der Beklagten nicht gerechtfertigt war.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1, 708 Nr. 10 Satz 1, 713 ZPO. Gründe, die Revision zuzulassen, bestanden wegen der von der Kammer in einem Einzelfall vorgenommenen Auslegung nicht. ..." (LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 - 67 S 130/15)

***

„... Die Klägerin kann von der Beklagten nach § 555d Abs. 1 BGB die Duldung der jetzt noch streitgegenständlichen Maßnahmen verlangen.

Zu Unrecht meint die Beklagte die Modernisierungsankündigung vom16. Mai 2012 sei formell unwirksam. Es war zur Einhaltung der Vorgaben von § 554 Abs. 3 S. 1 BGB a.F. nicht erforderlich, dass die Klägerin hinsichtlich jeder einzelnen Maßnahme angab, welche Mieterhöhung daraus jeweils resultieren soll. Etwas anderes ergibt sich insbesondere nicht aus dem Urteil der Kammer vom 8. März 2013 - 63 S 267/12 - (Grundeigentum 2013, 747f). Zwar hat die Kammer dort ausgeführt, dass es nicht ausreichend sei, die voraussichtliche Mieterhöhung in einem einheitlichen Betrag und nicht für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme getrennt auszuweisen. Dies hat sie damit begründet, dass der Mieter auf einer hinreichenden Beurteilungsgrundlage entscheiden können müsse, welche der Vielzahl einzelner Maßnahmen er zu dulden hat und ob, ggf. welche der einzelnen Maßnahmen für ihn mit einer Härte i.S.d. § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB aF verbunden ist. Von beidem hänge maßgeblich die von ihm zu treffende Entscheidung ab, ob er von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB aF Gebrauch machen möchte (Kammer, a.a.O.). Diesem Informationsbedürfnis wird aber auch dann genügt, wenn der Vermieter - wie hier - die jeweiligen Kosten der einzelnen Maßnahmen angibt. Denn anhand dieser Informationen kann der Mieter selbst errechnen, welche Mieterhöhung die jeweilige Maßnahme voraussichtlich nach sich ziehen wird. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter ihm - wie hier - den entsprechenden Rechenweg mitteilt.

Ohne Erfolg macht die Beklagte zudem geltend, die bloße Angabe der Wärmedurchgangskoeffizienten sei deshalb nicht ausreichend, weil dabei die vorhandenen Rollläden nicht berücksichtigt würden. Denn weil in Bezug auf die vorhandenen Rollläden keine Änderung erfolgen soll, können diese bei der Erläuterung einer Energieeinsparung außer Betracht bleiben.

Die in Rede stehende Maßnahme stellt eine solche zur Einsparung von Energie dar.

Nach dem Sachverständigengutachten ist die Behauptung der Klägerin, dass die vorhandenen Fenster einen U-Wert von (allenfalls) 2,0 W/m²K haben, bewiesen. Der Sachverständige kommt zu dem Ergebnis, dass die Glasflächen der Fenster selbst schon einen U-Wert von 3,1 W/m²K haben. Entgegen der Ansicht der Beklagten kommt es nicht darauf an, ob die Fensterrahmen aus Kunststoff oder Aluminium gefertigt sind. Nach den Feststellungen des Sachverständigen ist der Rahmenanteil mit 30 % zu berücksichtigen. Dies bedeutet, dass auf die Glasflächen 70 % entfallen. Selbst wenn man den Rahmen völlig unberücksichtigt lassen würde, wäre schon allein aufgrund der Glasfläche ein U-Wert von 2,17 W/m²K gegeben (70 % von 3,1 W/m²K). Der U-Wert des Rahmens kann nur noch zu einer Erhöhung dieses Wertes führen.

Soweit die Beklagte auch den U-Wert der einzubauenden Fenster bestritten hat, ist dies unerheblich. Denn nachdem die Klägerin den Einbau von Fenstern mit einem U-Wert von1,3 W/m²K angekündigt hat, braucht die Beklagte auch nur den Einbau solcher Fenster zu dulden. Der Einbau von Fenstern mit einem schlechteren U-Wert ist von dem Duldungstitel nicht umfasst.

Soweit die Beklagte geltend macht, dass der Einbau der neuen Fenster nicht DIN-gerecht erfolgen werde, weil eine nutzerunabhängige Lüftung nicht vorgesehen sei, hat sie damit ebenfalls keinen Erfolg. Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die tenorierten Maßnahmen nach den Regeln der Technik auszuführen sind. Wenn dazu gehört, dass die Fenster über eine nutzerunabhängige Lüftungsmöglichkeit verfügen, braucht die Beklagte auch nur den Einbau solcher Fenster zu dulden, die über entsprechende Ausstattungsmerkmale verfügen. Dies ist aber nicht im hiesigen Erkenntnisverfahren zu klären, weil es nicht Aufgabe dieses Verfahrens ist, jedes technische Detail der durchzuführenden Maßnahmen vorzugeben.

Der Duldungspflicht der Beklagten steht ebenfalls nicht entgegen, dass die Klägerin bisher kein Lüftungskonzept erstellt hat. Denn für die Beklagte selbst kann ein solches allenfalls dann erforderlich sein, wenn die neuen Fenster tatsächlich eingebaut wurden.

Der Umstand, dass die Beklagte Ende der 1980er/Anfang der 1990er Jahre die Fenster selbst austauschen ließ, begründet im Hinblick auf den seitdem verstrichenen Zeitraum keine Härte. Dies ergibt sich hier insbesondere aus den Modernisierungsvereinbarungen vom 14. Februar 1989 und 15. Februar 1993. Nach den darin in § 2 Abs. 5 bzw. Abs. 6 enthaltenen Entschädigungsregelungen für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses ist davon auszugehen, dass die Maßnahmen der Beklagten nach zehn Jahren abgewohnt sein sollen.

Der Umstand, dass die Beklagte an den Fenstern Rollladenkästen mit Rollläden anbringen ließ, begründet ebenfalls keine Härte. Es kann dahinstehen, ob die Beklagte nachvollziehbar erläutert hat, weshalb die bisherigen Rollläden nicht mehr zusammen mit den neuen Fenstern nutzbar sein sollen. Selbst wenn dies der Fall sein sollte, hätte die Beklagte einen Anspruch gegen die Klägerin, dass diese die neuen Fenster mit gleichwertigen Rollläden versieht. Die Klägerin hat im Übrigen selbst erklärt, dass die Rollläden erhalten bleiben sollen.

Es kann hier im Ergebnis offen bleiben, ob in Hinblick auf die zu erwartende Mieterhöhung eine finanzielle Härte gemäß § 554 Abs. 1 S. 2 u. S. 3 BGB aF besteht. Generalisierende Aussagen sind insoweit nicht möglich (BGH, Beschl. v. 10. Dezember 2013 - VIII ZR 174/13 - NZM 2014, 193).

Auf den Einwand der finanziellen Härte kommt es hier deshalb nicht an, weil die Klägerin mit Schriftsatz vom 30. Januar 2014 vorsorglich noch einmal eine neue Modernisierungsankündigung erklärt hat. Insoweit gilt neues Recht (Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB). Die zu erwartende Mieterhöhung kann dem Duldungsanspruch danach nicht mehr entgegengehalten werden (§ 555d Abs. 2 S. 2 BGB).

Der Duldungsanspruch der Klägerin ist nicht durch die Modernisierungsvereinbarungen vom 14. Februar 1989 und 15. Februar 1993 ausgeschlossen. Denn diese stehen der Durchführung energiesparender Maßnahmen in der Wohnung der Beklagten nicht entgegen, wie sich aus § 2 Abs. 4 der jeweiligen Vereinbarung ergibt. Die Kammer hatte bereits im Verfahren 63 S 203/11, in dem es um die Pflicht des Mieters zur Duldung der Umstellung der Gasetagenheizung, die er auf eigene Kosten vor 20 Jahren eingebaut hat, auf die im Haus vorhandene Zentralheizung ging, über eine vergleichbare Modernisierungsvereinbarung zu entscheiden. Im Urteil vom 10. Januar 2012 (Grundeigentum 2012, 270f) hat sie insoweit ausgeführt:

‚Ob möglicherweise etwas anderes zu gelten hat, wenn durch die geplante Maßnahme eine erst vor kurzer Zeit vom Mieter vorgenommene und genehmigte Modernisierung zunichte gemacht würde, muss hier nicht entschieden werden. Die von der Beklagten Anfang der Neunzigerjahre eingebaute Gasetagenheizung ist mittlerweile abgewohnt. § 2 (6) der Modernisierungsvereinbarung lässt sich entnehmen, dass die Beklagte im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses nach länger als 10 Jahren keine Entschädigung für den Einbau der Heizung mehr erhalten sollte.

Unerheblich ist, in wessen Eigentum die von der Beklagten eingebaute Gasetagenheizung steht. Auf § 2 (1) der Modernisierungsvereinbarung kommt es insofern nicht an. Da die Beklagte auf ihr Wegnahmerecht verzichtet hat, steht die Gasetagenheizung ohnehin unabhängig von den sonstigen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien gem. §§ 93, 94 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB im Eigentum des Grundstückseigentümers, weil die Heizung nicht nur für einen vorübergehenden Zweck im Sinne von § 95 Abs. 2 BGB in das Gebäude eingefügt wurde. Dies vermag nichts daran zu ändern, dass die Gasetagenheizung für den Kläger im Hinblick auf die Möglichkeit, im laufenden Mietverhältnis eine höhere Miete zu erzielen, keinen Nutzen hat.

Der Umstand, dass der Rechtsvorgänger des Klägers den Einbau der Gasetagenheizung durch die Beklagte genehmigt hatte, steht der Duldungsverpflichtung der Beklagten gleichfalls nicht entgegen. Einen Verzicht auf Modernisierungen durch den Vermieter haben die Parteien in § 2 (4) der Modernisierungsvereinbarung jedenfalls für energieeinsparende Maßnahmen nicht vereinbart.'

An diesem Ergebnis, welches entsprechend auf den hiesigen Fall übertragen werden kann, hält die Kammer fest. Zwar ist das genannte Urteil der Kammer durch den Bundesgerichtshof mit Urteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 25/12 - (NJW-RR 2012, 1480) aufgehoben worden. Diese Aufhebung beruhte aber lediglich darauf, dass die Kammer die Energieeinsparung im Hinblick auf die ursprünglich in der Wohnung vorhanden gewesenen Heizquellen (Ofen, Badeofen, Gasheizgerät) bejaht und nicht geprüft hatte, ob eine solche Energieeinsparung auch im Vergleich mit der vom Mieter installierten Gasetagenheizung gegeben wäre und dass die Kammer den Härteeinwand des Mieters nicht geprüft hatte (BGH a.a.O., Tz 11). Die Auffassung der Kammer, dass die Modernisierungsvereinbarung eine Verpflichtung des Mieters zur Duldung von Maßnahmen zur Energieeinsparung nicht entgegenstehe, hat der Bundesgerichtshof dagegen nicht beanstandet. Hätte die genannte Vereinbarung der Duldungspflicht entgegengestanden, hätte es der vom Bundesgerichtshof geforderten Feststellungen nicht bedurft.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Der Angriff der Beklagten gegen die vom Amtsgericht auf der Grundlage von § 91a ZPO getroffene Kostenentscheidung hat keinen Erfolg. Zu Unrecht geht sie auch insoweit davon aus, dass die Modernisierungsankündigung vom 16. Mai 2012 unwirksam gewesen sei. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen verwiesen. ..." (LG Berlin, Urteil vom 19.12.2014 - 63 S 103/14)

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§ 559a Anrechnung von Drittmitteln (Fassung 11.03.2013)

(1) Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559.

(2) Werden die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens. Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen. Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.

(3) Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die Modernisierungsmaßnahmen stehen einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich. Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten.

(4) Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe Zuschüsse oder Darlehen für die einzelnen Wohnungen gewährt worden sind, so sind sie nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Leitsätze/Entscheidungen:

„... Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Voraussetzungen für eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB aF bei einem Teil der Baumaßnahmen (Rollläden, Gegensprechanlage, Kellerelektrik) nicht vorliegen (dazu unten unter 1). Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht entschieden, dass die Beklagte die Miete - neben der im Revisionsverfahren nicht mehr im Streit stehenden Erhöhung für die Herstellung der Pergola - wegen der Wärmedämmung der Dachflächen und der Kellerdecken, der Erneuerung der Fenster und Haustüren sowie der Modernisierung der Heizung und der Schließanlage wirksam erhöht hat (dazu unten unter 2). Jedoch hat das Berufungsgericht insoweit nicht den richtigen Zeitpunkt für das Wirksamwerden der Mieterhöhung angesetzt, weil es die früheren Mieterhöhungen vom 28. April 2011, vom 28. Juli 2011 und vom 28. November 2011 wegen einer seiner Auffassung nach unzulässigen Bedingung, einem ohne Rechtsbindungswillen erfolgten Abzug von Instandsetzungskosten sowie wegen mangelnder Substantiierung der für die Modernisierung angesetzten Kosten rechtsfehlerhaft für unwirksam erachtet hat (dazu unten unter 3). Die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung kann der Beklagten mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung ebenfalls nicht versagt werden (dazu unten unter 4).

1. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass die Erneuerung der Rollläden, der Gegensprechanlage und der Kellerelektrik eine Modernisierungsmieterhöhung hier nicht rechtfertigt. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, die Beklagte habe insoweit nicht dargelegt, dass hierdurch gegenüber dem bisher vertraglich geschuldeten Zustand eine Verbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung bewirkt worden sei, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nicht frei von Rechtsfehlern ist hingegen die Annahme des Berufungsgerichts, dass auch die Errichtung des eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes eine Modernisierungsmieterhöhung nicht rechtfertigt.

a) Gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB finden auf den vorliegenden Rechtsstreit die §§ 554, 559 bis 559b BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung (im Folgenden jeweils: aF) Anwendung, weil dem Kläger die Modernisierungsankündigungen nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF vor dem 1. Mai 2013 zugegangen sind.

b) Hinsichtlich der Gegensprechanlage hat das Berufungsgericht - entgegen der Auffassung der Revision - zutreffend darauf abgestellt, dass durch die Baumaßnahmen der Beklagten lediglich die vorhandene Anlage ersetzt wurde. Die Beklagte hätte daher näher darlegen müssen, inwieweit durch die neue Anlage eine Wohnwertverbesserung erzielt wurde, die über die bloße Instandsetzung der defekten vorhandenen Anlage hinausgeht. Hieran fehlt es. Übergangenen Sachvortrag der Beklagten hierzu zeigt die Revision nicht auf.

c) Hinsichtlich der übrigen Elektroinstallationen hat das Berufungsgericht eine Wohnwert- und Komforterhöhung ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Es ist dabei zutreffend davon ausgegangen, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527 unter II A 2 b; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, WuM 2010, 235 Rn. 33). Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO). Zwar kann auch ein unter diesem Mindeststandard liegender Zustand der Wohnung vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO Rn. 33 f.). Entsprechende Feststellungen hat das Berufungsgericht jedoch - von der Revision unbeanstandet - nicht getroffen.

d) Auch bezüglich der Rollläden hat das Berufungsgericht eine Berechtigung zur Modernisierungsmieterhöhung rechtsfehlerfrei verneint. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass die alten Rollläden wegen Mängeln der Gurte funktionsunfähig waren. Nach den - vom Berufungsgericht in Bezug genommenen - tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts wiesen die hölzernen Rollläden gravierende Mängel auf, die im Einzelnen in einem Gutachten aufgeführt waren, das in dem die Wohnung des Klägers betreffenden selbständigen Beweisverfahren 207 H 3/09 eingeholt worden war. Das Berufungsgericht hat in diesem Zusammenhang zu Recht darauf abgestellt, dass die Beklagte nicht - wie erforderlich - näher dargelegt habe, inwieweit ihr durch den Einbau der wärmegedämmten Rollläden ein Aufwand über den ohnehin erforderlichen Instandsetzungsaufwand hinaus entstanden sei. Hiergegen wendet sich die Revision mit ihrem Hinweis auf nicht die Wohnung des Klägers betreffende Ausführungen des Sachverständigen und auch sonst vergeblich. Die in diesem Zusammenhang erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 ZPO).

e) Zu Recht beanstandet die Revision hingegen, dass das Berufungsgericht die Errichtung eines eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes nicht als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF angesehen hat. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft verkannt, dass mit der Schaffung einer Sicherheitseinrichtung regelmäßig eine Verbesserung der Mietsache verbunden ist, indem einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Unbefugte entgegengewirkt wird. So ist es auch hier. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, entfällt die darin liegende Verbesserung nicht deshalb, weil ein Schließmechanismus - notwendigerweise - auch betätigt werden muss. Das Gleiche gilt für den Umstand, dass der neue Müllplatz für die Mieter etwas weiter vom Haus entfernt ist als der bisherige Müllstandort; dafür, dass sich der Müllplatz nunmehr außerhalb des Grundstücks oder in unzumutbarer Entfernung von der Wohnung des Klägers befindet und die Wohnwertverbesserung dadurch wieder entscheidend eingeschränkt wird, bestehen keine Anhaltspunkte.

2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung im Hinblick auf die Dämmung des Steildachs und der Kellerdecken, die Modernisierung der Heizung, den Einbau einer neuen Schließanlage, die Erneuerung der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der Haustüren vorliegen, weil die neue Schließanlage mit einer erheblichen Komfortverbesserung verbunden ist und die übrigen Maßnahmen - was zwischen den Parteien außer Streit steht und auch von der Anschlussrevision nicht in Zweifel gezogen wird - zur Einsparung von Energie führen.

Auch die weitere tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass die Beklagte im Hinblick auf die aufgewendeten Kosten und den etwaigen Instandsetzungsaufwand jeweils ihrer Darlegungslast genügt und der Kläger ihr Vorbringen nicht hinreichend bestritten hat, ist frei von Rechtsfehlern. Die von der Anschlussrevision hinsichtlich dieser Feststellungen geltend gemachten Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer weiteren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen.

3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Mieterhöhung wegen der soeben (unter 2) genannten Baumaßnahmen nicht erst aufgrund der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2011 mit Wirkung ab 1. Februar 2012 - hinsichtlich der Dämmung der Kellerdecken, der Modernisierung der Heizung und des Einbaus einer neuen Schließanlage - beziehungsweise aufgrund der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 mit Wirkung ab 1. Juli 2012 - hinsichtlich der Dämmung des Steildachs und der Erneuerung der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der Haustüren - eingetreten.

a) Allerdings ist dem Berufungsgericht im Ergebnis darin beizupflichten, dass die (erste) Erklärung vom 23. Dezember 2010 eine Mieterhöhung nicht bewirkt hat. Denn diese Mieterhöhungserklärung ist schon aus formellen Gründen unwirksam, weil sie keine ausreichenden Angaben zum Anteil der Instandsetzungskosten enthält. Derartige Angaben waren aber erforderlich, weil es sich um Baumaßnahmen handelte, die zu einem erheblichen Umfang nicht umlegbare Instandsetzungsmaßnahmen enthielten.

aa) Gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF ist in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken (Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann (BT-Drucks. 7/2011, S. 11 f. [zu § 3 MHG]; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58 f. [zu der inhaltsgleichen Vorschrift des § 559b BGB]).

Allerdings sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313; ebenso Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a).

bb) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden (KG, WuM 2006, 450; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 559 Rn. 67 f., 70; vgl. auch Senatsurteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d [zum preisgebundenen Wohnraum]). Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden (Emmerich/Sonnenschein, aaO Rn. 8; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559b BGB Rn. 18).

Da auch insoweit keine überhöhten formellen Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es entgegen einer teilweise vertretenen Auffassung keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung (so aber Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO; Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 559b Rn. 8; BeckOK-BGB/Schüller, Stand 1. Mai 2014, § 559b Rn. 12 f.; jeweils mwN). Vielmehr ist es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen (KG, aaO; LG Kassel, WuM 1992, 444; LG Stralsund, WuM 1996, 229; LG Dresden, WuM 1998, 216 f. [jeweils zu § 3 MHG]; LG Landau (Pfalz), ZMR 2009, 211; LG Berlin, ZMR 2012, 352; Erman/Dickersbach, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 7 und 9; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 6; jurisPK-BGB/Heilmann, 6. Aufl., § 559b BGB Rn. 5; Emmerich/Sonnenschein, aaO).

cc) In der ersten Mieterhöhungserklärung hat die Beklagte zu den ersparten Instandsetzungskosten der durchgeführten Baumaßnahmen (Wärmedämmung der Steildachflächen, Erneuerung der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung des Klägers) lediglich ausgeführt, sie habe durch diese Baumaßnahmen Instandsetzungsaufwendungen erspart und die jeweiligen Kosten bei den angegebenen Gesamtkosten bereits vorab berücksichtigt, ohne jedoch diese Kosten betragsmäßig, in Form einer Quote oder sonst näher zu bezeichnen. Dies genügt - entgegen der Auffassung der Revision - den formalen Anforderungen des § 559b BGB aF nicht, weil sich der Kläger auf diese Weise noch nicht einmal ein ungefähres Bild von der Größenordnung des berücksichtigten Instandsetzungsaufwands und damit von der Plausibilität der auf ihn umgelegten Kosten machen konnte.

Aus dem in der Mieterhöhungserklärung enthaltenen Verweis auf die Modernisierungsankündigung vom 1. Februar 2010 ergibt sich nichts anderes. Zwar kann für die Auslegung von Mieterhöhungserklärungen auf weiteren Schriftwechsel der Vertragsparteien zurückgegriffen werden (Senatsbeschluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 9). Die Modernisierungsankündigungen enthalten allerdings ebenfalls keine Informationen zu den in Abzug gebrachten Instandsetzungsaufwendungen.

b) In der (zweiten) Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 hat die Beklagte die durchgeführten Maßnahmen hingegen in einer § 559b Abs. 1 BGB aF genügenden Weise erläutert. Sie hat verdeutlicht, welche Baumaßnahmen sie als reine Modernisierungsmaßnahme ansieht und deshalb von einem Abzug für Instandsetzungsaufwendungen abgesehen hat. Im Übrigen hat sie nunmehr die von ihr berücksichtigten Instandsetzungskosten beziffert.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese Mieterhöhungserklärung auch nicht deswegen unwirksam, weil die Beklagte die Mieterhöhung in unzulässiger Weise davon abhängig gemacht habe, dass sie die durch die Bauverzögerungen entstandenen Mehrkosten nicht von dritter Seite ausgeglichen erhalte. Zwar ist eine Mieterhöhungserklärung - wie jede Gestaltungserklärung (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 unter II 2 e [zur Kündigung]; Staudinger/Bork, BGB, Neubearb. 2010, Vorbem. zu §§ 158 ff. Rn. 38) - bedingungsfeindlich. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen einer solchen Bedingung aber rechtsfehlerhaft bejaht. An diese Würdigung ist der Senat nicht gebunden. Zwar kann die tatrichterliche Auslegung von Willenserklärungen, soweit es - wie hier - um Individualerklärungen geht, in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 2. April 2014 - VIII ZR 46/13, BB 2014, 1425 Rn. 17; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 16; jeweils mwN). Ein solcher Rechtsfehler liegt hier jedoch vor.

aa) Gemäß § 133 BGB ist bei der Auslegung einseitiger Willenserklärungen der wirkliche Wille des Erklärenden zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Deshalb hat der Tatrichter eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung so auszulegen, wie der Erklärungsempfänger sie nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen musste (BGH, Urteil vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30 mwN; Senatsbeschluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, aaO).

bb) Diese Auslegungsregel hat das Berufungsgericht nicht ausreichend berücksichtigt und verkannt, dass bereits der Wortlaut der Mieterhöhungserklärung einer Bedingung - also einer Bestimmung, welche die Rechtswirkungen des Geschäfts von einem künftigen, noch ungewissen Ereignis abhängig macht (MünchKommBGB/Westermann, 6. Aufl., § 158 Rn. 8; Staudinger/Bork, aaO Rn. 4) - entgegensteht. Denn die Beklagte hat deutlich gemacht, dass sie den aus ihrer Sicht bestehenden Verzögerungsschaden in erster Linie gegenüber den für den Baustopp verantwortlichen Mietern geltend machen wolle. Sie hat sich lediglich vorbehalten, im Falle eines Scheiterns weitere ‚Mieterhöhungen soweit möglich' durch eine ‚gesonderte, unabhängige Erklärung' nachzuholen.

Soweit sie den Abzug von Instandsetzungskosten in dieser - und in den beiden nachfolgenden - Mieterhöhungserklärungen jeweils als ‚vorsorglich (ohne Rechtsanspruch und Verpflichtung, jederzeit widerruflich)' bezeichnet hat, gilt nichts anderes. Wie die Revision zutreffend beanstandet, hat das Berufungsgericht diese Zusätze rechtsfehlerhaft dahin ausgelegt, dass der Beklagten in Bezug auf die Erklärung und die dieser zugrunde liegenden Berechnung der Rechtsbindungswille gefehlt habe.

Die Beklagte hat durch die Geltendmachung der Mieterhöhung verdeutlicht, dass sie ab 1. Juli 2011 Zahlung der von ihr bezifferten erhöhten Miete begehrt. Dafür, dass sie sich hinsichtlich des geltend gemachten Erhöhungsbetrages nicht sogleich hätte binden und damit ihrer - durch zwei Modernisierungsankündigungen vorbereiteten, form- und fristgerechten - Erklärung die rechtliche Gestaltungswirkung und damit jeden wirtschaftlichen Sinn hätte nehmen wollen, ergeben sich bei verständiger Würdigung keine Anhaltspunkte.

cc) Der Wirksamkeit der zweiten Mieterhöhungserklärung steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte sich weitere Mieterhöhungen wegen noch nicht fertiggestellter Modernisierungsmaßnahmen vorbehalten hat. Zwar kann das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b BGB aF grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber - wie vorliegend - tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen (Erman/Dickersbach, aaO Rn. 17; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 43). Da der Mieter von bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen bereits profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 554, 559, 559b BGB aF eingeräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen.

4. Die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung kann der Beklagten mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht versagt werden.

a) Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den Zustand der Fassade Lichtbilder in seine Würdigung einbezogen hat, die in den selbständigen Beweisverfahren anderer Mieter erstellt worden sind. Die von ihr erhobene Rüge, das Verfahren nach § 411a ZPO sei nicht eingehalten worden, hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen.

b) Die Revision macht aber zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht die Substantiierungsanforderungen hinsichtlich der Instandsetzungskosten überspannt und dadurch versäumt hat, den entscheidungserheblichen Sachvortrag der Beklagten in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben.

Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 16; Senatsbeschlüsse vom 16. Juli 2013 - VIII ZR 384/12, IHR 2014, 58 unter II 2 a; vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, WuM 2012, 311 Rn. 6; vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; jeweils mwN).

Den beschriebenen Anforderungen wird das Vorbringen der Beklagten gerecht. Die Beklagte hat - wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat - substantiiert dargelegt, welchen Anteil der Fassade sie für instandsetzungsbedürftig gehalten hat. Sie hat außerdem behauptet, dass die kleineren Putzarbeiten ohne Gerüst mit Hilfe einer langen Leiter hätten durchgeführt werden können. Für ihre Behauptungen hat sie Zeugen- und Sachverständigenbeweis angetreten. Diese Beweise hätte das Berufungsgericht erheben müssen, um die erforderlichen Feststellungen zu treffen oder zumindest eine geeignete Schätzgrundlage zu ermitteln.

c) Das Berufungsgericht ist außerdem davon ausgegangen, dass die Dämmung der Außenfassade eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der §§ 554, 559 BGB aF darstellt und ein erheblicher Teil der Kosten für die Fassadenarbeiten den umlagefähigen Modernisierungsaufwand betrifft. Sofern genaue Feststellungen zu den ersparten Instandsetzungskosten nicht möglich sein sollten, hätte das Berufungsgericht jedenfalls einen Mindesterhöhungsbetrag gemäß § 287 ZPO schätzen müssen. Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht auch hier die Anforderungen rechtsfehlerhaft überspannt hat. Steht - wie hier - dem Grunde nach fest, dass eine Forderung besteht, und bedarf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Im Unterschied zu den strengen Anforderungen des § 286 Abs. 1 ZPO reicht bei der Entscheidung über die Höhe einer Forderung eine erhebliche, auf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbildung aus (BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, NJW 2013, 2584 Rn. 20; vom 9. April 1992 - IX ZR 104/91, NJW-RR 1992, 997 unter II 1).

Zwar ist es Sache des Anspruchstellers, diejenigen Umstände vorzutragen und gegebenenfalls zu beweisen, die seine Vorstellungen zur Anspruchshöhe rechtfertigen sollen. Enthält der diesbezügliche Vortrag Lücken oder Unklarheiten, so ist es in der Regel jedoch nicht gerechtfertigt, dem jedenfalls in irgendeiner Höhe Berechtigten jeden Ersatz zu versagen. Der Tatrichter muss vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nach § 287 ZPO nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestbetrages möglich ist, und darf eine solche Schätzung erst dann gänzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher konkreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, aaO; vom 6. Dezember 2012 - VII ZR 84/10, NJW 2013, 525 Rn. 23 f.; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434 Rn. 19; vom 24. Juni 2009 - VIII ZR 332/07, NJW-RR 2009, 1404 Rn. 16; vom 23. Oktober 1991 - XII ZR 144/90, WM 1992, 36 unter 3 a).

Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht außer Acht gelassen. Zwar hat es die Möglichkeit einer Schätzung des Instandsetzungsaufwandes und einer damit einhergehenden Schätzung des Erhöhungsbetrages gesehen. Es hat aber rechtsfehlerhaft die Durchführung der Schätzung davon abhängig gemacht, dass die Beklagte weiteren Vortrag zu den - von ihr nicht für erforderlich erachteten - Gerüstkosten hält. ..." (BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 86/13)

***

„... Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Mieterhöhungsverlangen entspricht den formellen Anforderungen des § 558 BGB. Die Annahme des Berufungsgerichts, bei den der Klägerin gewährten Mitteln handele es sich nicht nur um für Instandsetzungsarbeiten, sondern (auch) um in dem Mieterhöhungsverlangen anzugebende Drittmittel für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 558 Abs. 5 in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB, trifft nicht zu.

1. Das Berufungsgericht hat zwar im Ausgangspunkt zutreffend den in dem Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck als entscheidendes Kriterium dafür angesehen, ob die Zuschüsse für Instandsetzungs- oder für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden. Rechtsirrig meint das Berufungsgericht jedoch, § 1 des Förderungsvertrages entnehmen zu können, dass die Zuschüsse (auch) der Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen dienen sollten, hingegen die Regelung in § 4 Abs. 7 des Förderungsvertrages, wonach die Fördermittel ausschließlich zur Deckung unrentierlicher Kosten für Instandsetzungsarbeiten bestimmt seien, allein den Zweck verfolge, den Vermieter von der Anrechnung der Drittmittel bei Mieterhöhungen freizustellen (vgl. für einen gleich gelagerten Fall Senatsurteil vom 19. Januar 2011 - VIII ZR 87/10, zur Veröffentlichung bestimmt, zu einer wortgleichen Vertragsbestimmung).

Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrachtung, dass § 1 des Förderungsvertrages keine Aussage über den Förderungszweck trifft, sondern in § 1 Abs. 2 diesbezüglich auf § 4 des Förderungsvertrages verweist. In § 4 Abs. 7 des Förderungsvertrages ist der für die Beurteilung maßgebende Förderungszweck indes abschließend und unmissverständlich beschrieben. Danach ‚sind die Baukostenzuschüsse als Beitrag zur Deckung der unrentierlichen Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen' und der Aufwendungszuschuss ‚als Beitrag zur Deckung von Bewirtschaftungsdefiziten aus den laufenden Aufwendungen für Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt'. Damit betrafen die Zuschüsse ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen; hierfür gewährte Drittmittel führen jedoch nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht zu einer Kürzung der neu verlangten Miete (vgl. Senatsurteil vom 19. Januar 2011, aaO).

2. Soweit zu Gunsten der Beklagten für die Wohnung ein gültiger Wohnberechtigungsschein vorliegt, lässt dies den Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete gemäß § 558 Abs. 1 BGB nicht entfallen. Die öffentliche Förderung durch die Vergabe eines Wohnberechtigungsscheins nach § 5 Wohnungsbindungsgesetz an den Mieter hat nicht zur Folge, dass die Zustimmung zu einer höheren Miete bei Vorliegen der Voraussetzungen gemäß § 558 BGB verweigert werden könnte (AG Pankow-Weißensee, GE 2009, 1629 f.). Die Miete ist nur solange entsprechend der Vereinbarung der Parteien in § 4 der Anlage 2 zum Mietvertrag reduziert zu zahlen, wie die Beklagte der Klägerin fristgerecht einen gültigen Wohnberechtigungsschein nachweisen kann. ..." (BGH, Urteil vom 19.01.2011 - VIII ZR 12/10)

***

„... Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Wie der Senat in seiner noch zu den §§ 2, 3 MHG ergangenen Entscheidung (Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, WuM 2004, 283) dargelegt hat, sind bei der Mieterhöhung wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende Kürzungsbeträge nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen; entsprechendes hat für die Nachfolgebestimmungen der §§ 558, 559 a BGB zu gelten. Vielmehr bedürfen die vorgenannten Vorschriften einer den Anforderungen des Art. 14 GG gerecht werdenden verfassungskonformen Auslegung dahingehend, daß die Anrechnung nur für einen bestimmten Zeitraum zu erfolgen hat. Würde dem Eigentümer eines öffentlich geförderten Wohnraums auf unbegrenzte Zeit verboten, für diesen Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen, und zwar auch dann, wenn die geförderte Maßnahme längst nicht mehr mieterhöhend wirkt und der Zuschuß somit "aufgebraucht" ist, wäre er ungerechtfertigt schlechter gestellt als derjenige Vermieter, der für eine Modernisierung privates Vermögen aufgewendet hat. Damit würde der Zweck der Regelungen der §§ 558 und 559 a BGB verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen durch Einsatz öffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter soweit wie möglich auf die Inanspruchnahme einer Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Diese von Verfassungs wegen vorzunehmende Auslegung ist auch bei der jetzigen gesetzlichen Regelung der §§ 558, 559 a BGB geboten (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 246).

Dabei kann für den vorliegenden Fall dahingestellt bleiben, ob der Zeitraum, in dem Kürzungsbeträge von der Mieterhöhung abzusetzen sind, auf 10 oder auf 12 Jahre festzulegen ist. Jedenfalls mehr als 25 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit und etwa 26 Jahre nach Gewährung des Zuschusses ist die gewährte Förderung durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt.
Da somit Kürzungsbeträge nach den §§ 558 Abs. 5, 559 a BGB von der begehrten Mieterhöhung nicht abzuziehen waren, bedurfte es in dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin auch keiner Angaben über die gewährten Fördermittel (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Aus diesem Grund stellt sich die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen auch dann noch Kürzungsbeträge ausweisen muß, wenn zwischenzeitlich ein Mieterwechsel unter Abschluß eines neuen Mietvertrages stattgefunden hat, im vorliegenden Fall nicht. Das Mieterhöhungsverlangen vom 14. Februar 2002 war formell wirksam. ..." (BGH, Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 285/03)

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Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG erfordert es grundsätzlich, daß der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung in das Erhöhungsverlangen aufnimmt. Zur Bindung eines Vermieters hinsichtlich eines Mieterhöhungsverlangens nach den §§ 2, 3 MHG, wenn er öffentliche Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung in Anspruch genommen hat (BGH, Urteil vom 25.02.2004 - VIII ZR 116/03).

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Zur Zulässigkeit einer Mieterhöhung bei einem Mietvertrag, in dem die vermietete Wohnung als "öffentlich gefördert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebunden" bezeichnet wird (BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 115/03).

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Zur Frage der Fortgeltung einer wegen öffentlicher Förderung von Modernisierungsmaßnahmen vertraglich vereinbarten Beschränkung von Mieterhöhungen, wenn der neue Vermieter das Wohnhaus in der Zwangsversteigerung erworben hat, ohne die Verpflichtungen aus dem öffentlich-rechtlichen Fördervertrag von dem Rechtsvorgänger zu übernehmen (BGH, Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 58/03).

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§ 559b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung (Fassung vom 11.03.2013)

(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird. § 555c Absatz 3 gilt entsprechend.

(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn

1. der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht nach den Vorschriften des § 555c Absatz 1 und 3 bis 5 angekündigt hat oder
2. die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Leitsätze/Entscheidungen:

„... 1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es eine Fortbildung des Rechts für erforderlich hält. Es möchte durch eine Entscheidung des Senats geklärt wissen, ob eine Mieterhöhung nach § 559 BGB, die mehr als zehn Prozent höher ausfällt als in der Modernisierungsankündigung angegeben, nach § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB insgesamt erst sechs Monate später wirksam wird oder ob dies nur für den Teil der Mieterhöhung gilt, der diese Grenze überschreitet.

Diese Frage, über die - wie das Berufungsgericht selbst erkannt hat - ein Meinungsstreit in der Rechtsprechung der Instanzgerichte nicht besteht, rechtfertigt die Zulassung der Revision unter dem Gesichtspunkt einer Fortbildung des Rechts nicht. Es liegt auch keiner der weiteren in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor. Denn die vom Berufungsgericht gestellte Frage lässt sich - wie es das Berufungsgericht auch getan hat - bereits anhand des Wortlautes der Vorschrift beantworteten. Dabei geht es im Streitfall um die Vorschrift des § 559b BGB sowie des § 554 BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung (im Folgenden aF), weil die Modernisierungsankündigung der Klägerin nach den Feststellungen des Berufungsgerichts vom 16. Juni 2011 datiert und dem Beklagten somit vor dem gemäß der Übergangsvorschrift maßgeblichen Zeitpunkt des 1. Mai 2013 (vgl. Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB) zugegangen ist.

Die gesetzliche Regelung in § 559b Abs. 2 BGB aF unterscheidet nicht danach, ob eine Modernisierungsankündigung ganz unterblieben ist oder nicht den gesetzlichen Anforderungen genügt oder ob die spätere tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent übersteigt. Hieraus ergibt sich die vom Berufungsgericht zutreffend gezogene Schlussfolgerung, dass in allen vom Gesetz genannten Fällen die Wirksamkeit der gesamten Mieterhöhung um sechs Monate hinausgeschoben ist (zu dem Fall, dass eine Modernisierungsankündigung ganz unterblieben ist, vgl. Senatsurteil vom 2. März 2011 - VIII ZR 164/10, NJW 2011, 1220 Rn. 14 f.).

2. Nach den vorstehenden Erwägungen hat die Revision auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass die Wirksamkeit der Mieterhöhung insgesamt um sechs Monate hinausgeschoben ist.

a) Aus dem Umstand, dass der Gesetzgeber mit der Möglichkeit der Mieterhöhung nach § 559 BGB einen Anreiz zur Modernisierung geben wollte, ergibt sich entgegen der Auffassung der Revision nicht, dass bei Überschreiten der angekündigten Mieterhöhung um mehr als zehn Prozent die Mieterhöhung nur im Umfang der Überschreitung der ursprünglich angekündigten Mieterhöhung später wirksam werde. Denn der Gesetzgeber hat ersichtlich auch die Interessen des Mieters im Blick gehabt, über eine beabsichtigte Modernisierung rechtzeitig und zutreffend informiert zu werden. Dies gilt auch für die Berechtigung der verlangten Mieterhöhung, zu deren Überprüfung dem Mieter hinreichend Gelegenheit eingeräumt werden soll. Diese Intention des Gesetzgebers ergibt sich schon aus den - von der Revision auch zitierten - Gesetzesmaterialien zu der Vorgängervorschrift, § 3 Abs. 4 MHG (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 12, linke Spalte). Am Ende der Gesetzesbegründung zu § 3 MHG ist insoweit ausgeführt, dass eine Ankündigung des Vermieters für den Mieter "ohne praktischen Wert" sei, wenn die tatsächliche Erhöhung um mehr als zehn Prozent höher ausfalle als die angekündigte, und dass deshalb die gleiche Folge eintreten solle wie in dem Fall, dass dem Mieter die voraussichtliche Mieterhöhung (überhaupt) nicht mitgeteilt worden sei. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber bei einer Überschreitung der zunächst angekündigten Mietererhöhung um mehr als zehn Prozent - gegen den Wortlaut - eine bloße Staffelung des Wirksamwerdens der Mieterhöhung hat ausreichen lassen wollen, sind somit nicht ersichtlich und werden von der Revision nicht aufgezeigt. Den Gesetzesmaterialien zu der hier anwendbaren Vorschrift des § 559b Abs. 2 BGB aF ist zu entnehmen, dass eine inhaltliche Änderung gegenüber der Regelung in § 3 Abs. 4 MHG insoweit nicht beabsichtigt war (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58).

b) Entgegen der von der Revision angeführten vereinzelten Literaturmeinung (Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 2. Aufl., § 559b Rn. 64) ergibt sich aus der Befugnis des Vermieters, zugunsten des Mieters eine Mieterhöhung so zu staffeln, dass sie teilweise erst zu einem späteren Zeitpunkt verlangt wird, als es nach den gesetzlichen Bestimmungen möglich wäre, keine andere Beurteilung. Denn bei einer Überschreitung der angekündigten Mieterhöhung um mehr als zehn Prozent steht dem Vermieter gerade nicht das Recht zu, die Mieterhöhung zu der in § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB genannten Frist durchzuführen. Vielmehr wird eine derartige Mieterhöhung insgesamt erst zu einem um sechs Monate hinausgeschobenen Zeitpunkt wirksam.

3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. ..." (BGH, Beschluss vom 06.10.2015 - VIII ZR 76/15)

***

„... Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Voraussetzungen für eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB aF bei einem Teil der Baumaßnahmen (Gegensprechanlage, Kellerelektrik) nicht vorliegen (dazu unten unter 1). Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht entschieden, dass die Beklagte die Miete - neben der im Revisionsverfahren nicht mehr im Streit stehenden Erhöhung für die Herstellung der Pergola - wegen der Wärmedämmung der Dachflächen und der Kellerdecken, der Erneuerung der Fenster und Haustüren sowie der Modernisierung der Heizung und der Schließanlage wirksam erhöht hat (dazu unten unter 2). Jedoch hat das Berufungsgericht insoweit nicht den richtigen Zeitpunkt für das Wirksamwerden der Mieterhöhung angesetzt, weil es die früheren Mieterhöhungen vom 28. April 2011, vom 28. Juli 2011 und vom 28. November 2011 wegen einer seiner Auffassung nach unzulässigen Bedingung, einem ohne Rechtsbindungswillen erfolgten Abzug von Instandsetzungskosten sowie wegen mangelnder Substanti-ierung der für die Modernisierung angesetzten Kosten rechtsfehlerhaft für unwirksam erachtet hat (dazu unten unter 3). Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Beklagten weder die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung versagt (dazu unten unter 4) noch die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung zugesprochen werden (dazu unten unter 5).

1. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass die Erneuerung der Gegensprechanlage und der Kellerelektrik eine Modernisierungsmieterhöhung hier nicht rechtfertigt. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, die Beklagte habe insoweit nicht dargelegt, dass hierdurch gegenüber dem bisher vertraglich geschuldeten Zustand eine Verbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung bewirkt worden sei, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nicht frei von Rechtsfehlern ist hingegen die Annahme des Berufungsgerichts, dass auch die Errichtung des eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes eine Modernisierungsmieterhöhung nicht rechtfertigt.

a) Gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB finden auf den vorliegenden Rechtsstreit die §§ 554, 559 bis 559b BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung (im Folgenden jeweils: aF) Anwendung, weil den Klägern die Modernisierungsankündigungen nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF vor dem 1. Mai 2013 zugegangen sind.

b) Hinsichtlich der Gegensprechanlage hat das Berufungsgericht - entgegen der Auffassung der Revision - zutreffend darauf abgestellt, dass durch die Baumaßnahmen der Beklagten lediglich die vorhandene Anlage ersetzt wurde. Die Beklagte hätte daher näher darlegen müssen, inwieweit durch die neue Anlage eine Wohnwertverbesserung erzielt wurde, die über die bloße Instandsetzung der defekten vorhandenen Anlage hinausgeht. Hieran fehlt es. Übergangenen Sachvortrag der Beklagten hierzu zeigt die Revision nicht auf.

c) Hinsichtlich der übrigen Elektroinstallationen hat das Berufungsgericht eine Wohnwert- und Komforterhöhung ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Es ist dabei zutreffend davon ausgegangen, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527 unter II A 2 b; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, WuM 2010, 235 Rn. 33). Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO). Zwar kann auch ein unter diesem Mindeststandard liegender Zustand der Wohnung vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO Rn. 33 f.). Entsprechende Feststellungen hat das Berufungsgericht jedoch - von der Revision unbeanstandet - nicht getroffen.

d) Zu Recht beanstandet die Revision hingegen, dass das Berufungsgericht die Errichtung eines eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes nicht als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF angesehen hat. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft verkannt, dass mit der Schaffung einer Sicherheitseinrichtung regelmäßig eine Verbesserung der Mietsache verbunden ist, indem einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Unbefugte entgegengewirkt wird. So ist es auch hier. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, entfällt die darin liegende Verbesserung nicht deshalb, weil ein Schließmechanismus - notwendigerweise - auch betätigt werden muss. Das Gleiche gilt für den Umstand, dass der neue Müllplatz für die Mieter etwas weiter vom Haus entfernt ist als der bisherige Müllstandort; dafür, dass sich der Müllplatz nunmehr außerhalb des Grundstücks oder in unzumutbarer Entfernung von den Wohnungen der Kläger befindet und die Wohnwertverbesserung dadurch wieder entscheidend eingeschränkt wird, bestehen keine Anhaltspunkte.

2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung im Hinblick auf die Dämmung des Steildachs und der Kellerdecken, die Modernisierung der Heizung, den Einbau einer neuen Schließanlage, die Erneuerung der Fenster in den Wohnungen und den Treppenhäusern sowie der Haustüren vorliegen, weil die neue Schließanlage mit einer erheblichen Komfortverbesserung verbunden ist und die übrigen Maßnahmen - was zwischen den Parteien außer Streit steht und auch von der Anschlussrevision nicht in Zweifel gezogen wird - zur Einsparung von Energie führen.

Auch die weitere tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass die Beklagte im Hinblick auf die aufgewendeten Kosten und den etwaigen Instandsetzungsaufwand jeweils ihrer Darlegungslast genügt und die Kläger ihr Vorbringen nicht hinreichend bestritten haben, ist frei von Rechtsfehlern. Die von der Anschlussrevision hinsichtlich dieser Feststellungen geltend gemachten Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer weiteren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen.

3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Mieterhöhung wegen der soeben (unter 2) genannten Baumaßnahmen nicht erst aufgrund der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2011 mit Wirkung ab 1. Februar 2012 - hinsichtlich der Dämmung der Kellerdecken, der Modernisierung der Heizung und des Einbaus einer neuen Schließanlage - beziehungsweise aufgrund der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 mit Wirkung ab 1. Juli 2012 - hinsichtlich der Dämmung des Steildachs und der Erneuerung der Fenster in den Wohnungen und den Treppenhäusern sowie der Haustüren - eingetreten.

a) Allerdings ist dem Berufungsgericht im Ergebnis darin beizupflichten, dass die (erste) Erklärung vom 23. Dezember 2010 eine Mieterhöhung nicht bewirkt hat. Denn diese Mieterhöhungserklärung ist schon aus formellen Gründen unwirksam, weil sie keine ausreichenden Angaben zum Anteil der Instandsetzungskosten enthält. Derartige Angaben waren aber erforderlich, weil es sich um Baumaßnahmen handelte, die zu einem erheblichen Umfang nicht umlegbare Instandsetzungsmaßnahmen enthielten.

aa) Gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF ist in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken (Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann (BT-Drucks. 7/2011, S. 11 f. [zu § 3 MHG]; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58 f. [zu der inhaltsgleichen Vorschrift des § 559b BGB]).

Allerdings sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313; ebenso Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a).

bb) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden (KG, WuM 2006, 450; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 559 Rn. 67 f., 70; vgl. auch Senatsurteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d [zum preisgebundenen Wohnraum]). Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden (Emmerich/ Sonnenschein, aaO Rn. 8; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559b BGB Rn. 18).

Da auch insoweit keine überhöhten formellen Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es entgegen einer teilweise vertretene Auffassung keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung (so aber Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, aaO; Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 559b Rn. 8; BeckOK-BGB/Schüller, Stand 1. Mai 2014, § 559b Rn. 12 f.; jeweils mwN). Vielmehr ist es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen (KG, aaO; LG Kassel, WuM 1992, 444; LG Stralsund, WuM 1996, 229; LG Dresden, WuM 1998, 216 f. [jeweils zu § 3 MHG]; LG Landau (Pfalz), ZMR 2009, 211; LG Berlin, ZMR 2012, 352; Erman/ Dickersbach, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 7 und 9; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 6; jurisPK-BGB/Heilmann, 6. Aufl., § 559b BGB Rn. 5; Emmerich/Sonnenschein, aaO).

cc) In der ersten Mieterhöhungserklärung hat die Beklagte zu den ersparten Instandsetzungskosten der durchgeführten Baumaßnahmen (Wärmedämmung der Steildachflächen, Erneuerung der Fenster in den Treppenhäusern und den Wohnungen der Kläger) lediglich ausgeführt, sie habe durch diese Baumaßnahmen Instandsetzungsaufwendungen erspart und die jeweiligen Kosten bei den angegebenen Gesamtkosten bereits vorab berücksichtigt, ohne jedoch diese Kosten betragsmäßig, in Form einer Quote oder sonst näher zu bezeichnen. Dies genügt - entgegen der Auffassung der Revision - den formalen Anforderungen des § 559b BGB aF nicht, weil sich die Kläger auf diese Weise noch nicht einmal ein ungefähres Bild von der Größenordnung des berücksichtigten Instandsetzungsaufwands und damit von der Plausibilität der auf sie umgelegten Kosten machen konnte.

Aus dem in der Mieterhöhungserklärung enthaltenen Verweis auf die Modernisierungsankündigung vom 1. Februar 2010 ergibt sich nichts anderes. Zwar kann für die Auslegung von Mieterhöhungserklärungen auf weiteren Schriftwechsel der Vertragsparteien zurückgegriffen werden (Senatsbeschluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 9). Die Modernisierungsankündigungen enthalten allerdings ebenfalls keine Informationen zu den in Abzug gebrachten Instandsetzungsaufwendungen.

b) In der (zweiten) Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 hat die Beklagte die durchgeführten Maßnahmen hingegen in einer § 559b Abs. 1 BGB aF genügenden Weise erläutert. Sie hat verdeutlicht, welche Baumaßnahmen sie als reine Modernisierungsmaßnahme ansieht und deshalb von einem Abzug für Instandsetzungsaufwendungen abgesehen hat. Im Übrigen hat sie nunmehr die von ihr berücksichtigten Instandsetzungskosten beziffert.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese Mieterhöhungserklärung auch nicht deswegen unwirksam, weil die Beklagte die Mieterhöhung in unzulässiger Weise davon abhängig gemacht habe, dass sie die durch die Bauverzögerungen entstandenen Mehrkosten nicht von dritter Seite ausgeglichen erhalte. Zwar ist eine Mieterhöhungserklärung - wie jede Gestaltungserklärung (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 unter II 2 e [zur Kündigung]; Staudinger/Bork, BGB, Neubearb. 2010, Vorbem. zu §§ 158 ff. Rn. 38) - bedingungsfeindlich. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen einer solchen Bedingung aber rechtsfehlerhaft bejaht. An diese Würdigung ist der Senat nicht gebunden. Zwar kann die tatrichterliche Auslegung von Willenserklärungen, soweit es - wie hier - um Individualerklärungen geht, in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 2. April 2014 - VIII ZR 46/13, BB 2014, 1425 Rn. 17; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 16; jeweils mwN). Ein solcher Rechtsfehler liegt hier jedoch vor.

aa) Gemäß § 133 BGB ist bei der Auslegung einseitiger Willenserklärungen der wirkliche Wille des Erklärenden zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Deshalb hat der Tatrichter eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung so auszulegen, wie der Erklärungsempfänger sie nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen musste (BGH, Urteil vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30 mwN; Senatsbeschluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, aaO).

bb) Diese Auslegungsregel hat das Berufungsgericht nicht ausreichend berücksichtigt und verkannt, dass bereits der Wortlaut der Mieterhöhungserklärung einer Bedingung - also einer Bestimmung, welche die Rechtswirkungen des Geschäfts von einem künftigen, noch ungewissen Ereignis abhängig macht (MünchKommBGB/Westermann, 6. Aufl., § 158 Rn. 8; Staudinger/Bork, aaO Rn. 4) - entgegensteht. Denn die Beklagte hat deutlich gemacht, dass sie den aus ihrer Sicht bestehenden Verzögerungsschaden in erster Linie gegenüber den für den Baustopp verantwortlichen Mietern geltend machen wolle. Sie hat sich lediglich vorbehalten, im Falle eines Scheiterns weitere ‚Mieterhöhungen soweit möglich' durch eine ‚gesonderte, unabhängige Erklärung' nachzuholen.

Soweit sie den Abzug von Instandsetzungskosten in dieser - und in den beiden nachfolgenden - Mieterhöhungserklärungen jeweils als ‚vorsorglich (ohne Rechtsanspruch und Verpflichtung, jederzeit widerruflich)' bezeichnet hat, gilt nichts anderes. Wie die Revision zutreffend beanstandet, hat das Berufungsgericht diese Zusätze rechtsfehlerhaft dahin ausgelegt, dass der Beklagten in Bezug auf die Erklärung und die dieser zugrunde liegenden Berechnung der Rechtsbindungswille gefehlt habe.

Die Beklagte hat durch die Geltendmachung der Mieterhöhung verdeutlicht, dass sie ab 1. Juli 2011 Zahlung der von ihr bezifferten erhöhten Miete begehrt. Dafür, dass sie sich hinsichtlich des geltend gemachten Erhöhungsbetrages nicht sogleich hätte binden und damit ihrer - durch zwei Modernisierungsankündigungen vorbereiteten, form- und fristgerechten - Erklärung die rechtliche Gestaltungswirkung und damit jeden wirtschaftlichen Sinn hätte nehmen wollen, ergeben sich bei verständiger Würdigung keine Anhaltspunkte.

cc) Der Wirksamkeit der zweiten Mieterhöhungserklärung steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte sich weitere Mieterhöhungen wegen noch nicht fertiggestellter Modernisierungsmaßnahmen vorbehalten hat. Zwar kann das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b BGB aF grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber - wie vorliegend - tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen (Erman/ Dickersbach, aaO Rn. 17; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 43). Da der Mieter von bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen bereits profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 554, 559, 559b BGB aF eingeräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen.

4. Die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung kann der Beklagten mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht versagt werden.

a) Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den Zustand der Fassade Lichtbilder in seine Würdigung einbezogen hat, die in den selbständigen Beweisverfahren anderer Mieter erstellt worden sind. Die von ihr erhobene Rüge, das Verfahren nach § 411a ZPO sei nicht eingehalten worden, hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen.

b) Die Revision macht aber zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht die Substantiierungsanforderungen hinsichtlich der Instandsetzungskosten überspannt und dadurch versäumt hat, den entscheidungserheblichen Sachvortrag der Beklagten in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben.

Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 16; Senatsbeschlüsse vom 16. Juli 2013 - VIII ZR 384/12, IHR 2014, 58 unter II 2 a; vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, WuM 2012, 311 Rn. 6; vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; jeweils mwN).

Den beschriebenen Anforderungen wird das Vorbringen der Beklagten gerecht. Die Beklagte hat - wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat - substantiiert dargelegt, welchen Anteil der Fassade sie für instandsetzungsbedürftig gehalten hat. Sie hat außerdem behauptet, dass die kleineren Putzarbeiten ohne Gerüst mit Hilfe einer langen Leiter hätten durchgeführt werden können. Für ihre Behauptungen hat sie Zeugen- und Sachverständigenbeweis angetreten. Diese Beweise hätte das Berufungsgericht erheben müssen, um die erforderlichen Feststellungen zu treffen oder zumindest eine geeignete Schätzgrundlage zu ermitteln.

c) Das Berufungsgericht ist außerdem davon ausgegangen, dass die Dämmung der Außenfassade eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der §§ 554, 559 BGB aF darstellt und ein erheblicher Teil der Kosten für die Fassadenarbeiten den umlagefähigen Modernisierungsaufwand betrifft. Sofern genaue Feststellungen zu den ersparten Instandsetzungskosten nicht möglich sein sollten, hätte das Berufungsgericht jedenfalls einen Mindesterhöhungsbetrag gemäß § 287 ZPO schätzen müssen. Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht auch hier die Anforderungen rechtsfehlerhaft überspannt hat. Steht - wie hier - dem Grunde nach fest, dass eine Forderung besteht, und bedarf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Im Unterschied zu den strengen Anforderungen des § 286 Abs. 1 ZPO reicht bei der Entscheidung über die Höhe einer Forderung eine erhebliche, auf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbildung aus (BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, NJW 2013, 2584 Rn. 20; vom 9. April 1992 - IX ZR 104/91, NJW-RR 1992, 997 unter II 1).

Zwar ist es Sache des Anspruchstellers, diejenigen Umstände vorzutragen und gegebenenfalls zu beweisen, die seine Vorstellungen zur Anspruchshöhe rechtfertigen sollen. Enthält der diesbezügliche Vortrag Lücken oder Unklarheiten, so ist es in der Regel jedoch nicht gerechtfertigt, dem jedenfalls in irgendeiner Höhe Berechtigten jeden Ersatz zu versagen. Der Tatrichter muss vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nach § 287 ZPO nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestbetrages möglich ist, und darf eine solche Schätzung erst dann gänzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher konkreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, aaO; vom 6. Dezember 2012 - VII ZR 84/10, NJW 2013, 525 Rn. 23 f.; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434 Rn. 19; vom 24. Juni 2009 - VIII ZR 332/07, NJW-RR 2009, 1404 Rn. 16; vom 23. Oktober 1991 - XII ZR 144/90, WM 1992, 36 unter 3 a).

Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht außer Acht gelassen. Zwar hat es die Möglichkeit einer Schätzung des Instandsetzungsaufwandes und einer damit einhergehenden Schätzung des Erhöhungsbetrages gesehen. Es hat aber rechtsfehlerhaft die Durchführung der Schätzung davon abhängig gemacht, dass die Beklagte weiteren Vortrag zu den - von ihr nicht für erforderlich erachteten - Gerüstkosten hält.

5. Wie die Anschlussrevision zu Recht geltend macht, ist die Würdigung des Berufungsgerichts nach den vorgenannten Grundsätzen auch im Hinblick auf die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung nicht frei von Rechtsfehlern. Das Berufungsgericht hat - entgegen der Auffassung der Anschlussrevisionserwiderung - verkannt, dass die Kläger den Vortrag der Beklagten, bezüglich der Rollläden sei kein Instandsetzungsaufwand erspart worden, substantiiert bestritten haben. Die klagenden Mieter haben unter Beweisantritt sowie unter Bezugnahme auf das im selbständigen Beweisverfahren eingeholte Sachverständigengutachten zu dem Instandsetzungsbedarf der in den Wohnungen vorhandenen Rollläden vorgetragen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war die Angabe näherer Einzelheiten nicht erforderlich, sondern das Bestehen und der Umfang des behaupteten Instandsetzungsbedarfs - insbesondere im Hinblick auf die gemäß dem von den Klägern angeführten Sachverständigengutachten nicht wasserdicht montierten Rollladenschienen - tatrichterlich aufzuklären, gegebenenfalls unter Rückgriff auf § 287 ZPO.

Diese Ausführungen gelten aus den oben (unter II 3 a und b) genannten Gründen bereits ab dem mit der zweiten Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 geltend gemachten Zeitpunkt der Mieterhöhung (1. Juli 2011). ..." (BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 89/13).

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„... Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Voraussetzungen für eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB aF bei einem Teil der Baumaßnahmen (Rollläden, Gegensprechanlage, Kellerelektrik) nicht vorliegen (dazu unten unter 1). Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht entschieden, dass die Beklagte die Miete - neben der im Revisionsverfahren nicht mehr im Streit stehenden Erhöhung für die Herstellung der Pergola - wegen der Wärmedämmung der Dachflächen und der Kellerdecken, der Erneuerung der Fenster und Haustüren sowie der Modernisierung der Heizung und der Schließanlage wirksam erhöht hat (dazu unten unter 2). Jedoch hat das Berufungsgericht insoweit nicht den richtigen Zeitpunkt für das Wirksamwerden der Mieterhöhung angesetzt, weil es die früheren Mieterhöhungen vom 28. April 2011, vom 28. Juli 2011 und vom 28. November 2011 wegen einer seiner Auffassung nach unzulässigen Bedingung, einem ohne Rechtsbindungswillen erfolgten Abzug von Instandsetzungskosten sowie wegen mangelnder Substantiierung der für die Modernisierung angesetzten Kosten rechtsfehlerhaft für unwirksam erachtet hat (dazu unten unter 3). Die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung kann der Beklagten mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung ebenfalls nicht versagt werden (dazu unten unter 4).

1. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass die Erneuerung der Rollläden, der Gegensprechanlage und der Kellerelektrik eine Modernisierungsmieterhöhung hier nicht rechtfertigt. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, die Beklagte habe insoweit nicht dargelegt, dass hierdurch gegenüber dem bisher vertraglich geschuldeten Zustand eine Verbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung bewirkt worden sei, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nicht frei von Rechtsfehlern ist hingegen die Annahme des Berufungsgerichts, dass auch die Errichtung des eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes eine Modernisierungsmieterhöhung nicht rechtfertigt.

a) Gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB finden auf den vorliegenden Rechtsstreit die §§ 554, 559 bis 559b BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung (im Folgenden jeweils: aF) Anwendung, weil dem Kläger die Modernisierungsankündigungen nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF vor dem 1. Mai 2013 zugegangen sind.

b) Hinsichtlich der Gegensprechanlage hat das Berufungsgericht - entgegen der Auffassung der Revision - zutreffend darauf abgestellt, dass durch die Baumaßnahmen der Beklagten lediglich die vorhandene Anlage ersetzt wurde. Die Beklagte hätte daher näher darlegen müssen, inwieweit durch die neue Anlage eine Wohnwertverbesserung erzielt wurde, die über die bloße Instandsetzung der defekten vorhandenen Anlage hinausgeht. Hieran fehlt es. Übergangenen Sachvortrag der Beklagten hierzu zeigt die Revision nicht auf.

c) Hinsichtlich der übrigen Elektroinstallationen hat das Berufungsgericht eine Wohnwert- und Komforterhöhung ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Es ist dabei zutreffend davon ausgegangen, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527 unter II A 2 b; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, WuM 2010, 235 Rn. 33). Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO). Zwar kann auch ein unter diesem Mindeststandard liegender Zustand der Wohnung vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO Rn. 33 f.). Entsprechende Feststellungen hat das Berufungsgericht jedoch - von der Revision unbeanstandet - nicht getroffen.

d) Auch bezüglich der Rollläden hat das Berufungsgericht eine Berechtigung zur Modernisierungsmieterhöhung rechtsfehlerfrei verneint. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass die alten Rollläden wegen Mängeln der Gurte funktionsunfähig waren. Nach den - vom Berufungsgericht in Bezug genommenen - tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts wiesen die hölzernen Rollläden gravierende Mängel auf, die im Einzelnen in einem Gutachten aufgeführt waren, das in dem die Wohnung des Klägers betreffenden selbständigen Beweisverfahren 207 H 3/09 eingeholt worden war. Das Berufungsgericht hat in diesem Zusammenhang zu Recht darauf abgestellt, dass die Beklagte nicht - wie erforderlich - näher dargelegt habe, inwieweit ihr durch den Einbau der wärmegedämmten Rollläden ein Aufwand über den ohnehin erforderlichen Instandsetzungsaufwand hinaus entstanden sei. Hiergegen wendet sich die Revision mit ihrem Hinweis auf nicht die Wohnung des Klägers betreffende Ausführungen des Sachverständigen und auch sonst vergeblich. Die in diesem Zusammenhang erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 ZPO).

e) Zu Recht beanstandet die Revision hingegen, dass das Berufungsgericht die Errichtung eines eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes nicht als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF angesehen hat. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft verkannt, dass mit der Schaffung einer Sicherheitseinrichtung regelmäßig eine Verbesserung der Mietsache verbunden ist, indem einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Unbefugte entgegengewirkt wird. So ist es auch hier. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, entfällt die darin liegende Verbesserung nicht deshalb, weil ein Schließmechanismus - notwendigerweise - auch betätigt werden muss. Das Gleiche gilt für den Umstand, dass der neue Müllplatz für die Mieter etwas weiter vom Haus entfernt ist als der bisherige Müllstandort; dafür, dass sich der Müllplatz nunmehr außerhalb des Grundstücks oder in unzumutbarer Entfernung von der Wohnung des Klägers befindet und die Wohnwertverbesserung dadurch wieder entscheidend eingeschränkt wird, bestehen keine Anhaltspunkte.

2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung im Hinblick auf die Dämmung des Steildachs und der Kellerdecken, die Modernisierung der Heizung, den Einbau einer neuen Schließanlage, die Erneuerung der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der Haustüren vorliegen, weil die neue Schließanlage mit einer erheblichen Komfortverbesserung verbunden ist und die übrigen Maßnahmen - was zwischen den Parteien außer Streit steht und auch von der Anschlussrevision nicht in Zweifel gezogen wird - zur Einsparung von Energie führen.

Auch die weitere tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass die Beklagte im Hinblick auf die aufgewendeten Kosten und den etwaigen Instandsetzungsaufwand jeweils ihrer Darlegungslast genügt und der Kläger ihr Vorbringen nicht hinreichend bestritten hat, ist frei von Rechtsfehlern. Die von der Anschlussrevision hinsichtlich dieser Feststellungen geltend gemachten Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer weiteren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen.

3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Mieterhöhung wegen der soeben (unter 2) genannten Baumaßnahmen nicht erst aufgrund der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2011 mit Wirkung ab 1. Februar 2012 - hinsichtlich der Dämmung der Kellerdecken, der Modernisierung der Heizung und des Einbaus einer neuen Schließanlage - beziehungsweise aufgrund der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 mit Wirkung ab 1. Juli 2012 - hinsichtlich der Dämmung des Steildachs und der Erneuerung der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der Haustüren - eingetreten.

a) Allerdings ist dem Berufungsgericht im Ergebnis darin beizupflichten, dass die (erste) Erklärung vom 23. Dezember 2010 eine Mieterhöhung nicht bewirkt hat. Denn diese Mieterhöhungserklärung ist schon aus formellen Gründen unwirksam, weil sie keine ausreichenden Angaben zum Anteil der Instandsetzungskosten enthält. Derartige Angaben waren aber erforderlich, weil es sich um Baumaßnahmen handelte, die zu einem erheblichen Umfang nicht umlegbare Instandsetzungsmaßnahmen enthielten.

aa) Gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF ist in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken (Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann (BT-Drucks. 7/2011, S. 11 f. [zu § 3 MHG]; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58 f. [zu der inhaltsgleichen Vorschrift des § 559b BGB]).

Allerdings sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313; ebenso Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a).

bb) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden (KG, WuM 2006, 450; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 559 Rn. 67 f., 70; vgl. auch Senatsurteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d [zum preisgebundenen Wohnraum]). Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden (Emmerich/Sonnenschein, aaO Rn. 8; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559b BGB Rn. 18).

Da auch insoweit keine überhöhten formellen Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es entgegen einer teilweise vertretenen Auffassung keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung (so aber Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO; Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 559b Rn. 8; BeckOK-BGB/Schüller, Stand 1. Mai 2014, § 559b Rn. 12 f.; jeweils mwN). Vielmehr ist es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen (KG, aaO; LG Kassel, WuM 1992, 444; LG Stralsund, WuM 1996, 229; LG Dresden, WuM 1998, 216 f. [jeweils zu § 3 MHG]; LG Landau (Pfalz), ZMR 2009, 211; LG Berlin, ZMR 2012, 352; Erman/Dickersbach, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 7 und 9; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 6; jurisPK-BGB/Heilmann, 6. Aufl., § 559b BGB Rn. 5; Emmerich/Sonnenschein, aaO).

cc) In der ersten Mieterhöhungserklärung hat die Beklagte zu den ersparten Instandsetzungskosten der durchgeführten Baumaßnahmen (Wärmedämmung der Steildachflächen, Erneuerung der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung des Klägers) lediglich ausgeführt, sie habe durch diese Baumaßnahmen Instandsetzungsaufwendungen erspart und die jeweiligen Kosten bei den angegebenen Gesamtkosten bereits vorab berücksichtigt, ohne jedoch diese Kosten betragsmäßig, in Form einer Quote oder sonst näher zu bezeichnen. Dies genügt - entgegen der Auffassung der Revision - den formalen Anforderungen des § 559b BGB aF nicht, weil sich der Kläger auf diese Weise noch nicht einmal ein ungefähres Bild von der Größenordnung des berücksichtigten Instandsetzungsaufwands und damit von der Plausibilität der auf ihn umgelegten Kosten machen konnte.

Aus dem in der Mieterhöhungserklärung enthaltenen Verweis auf die Modernisierungsankündigung vom 1. Februar 2010 ergibt sich nichts anderes. Zwar kann für die Auslegung von Mieterhöhungserklärungen auf weiteren Schriftwechsel der Vertragsparteien zurückgegriffen werden (Senatsbeschluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 9). Die Modernisierungsankündigungen enthalten allerdings ebenfalls keine Informationen zu den in Abzug gebrachten Instandsetzungsaufwendungen.

b) In der (zweiten) Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 hat die Beklagte die durchgeführten Maßnahmen hingegen in einer § 559b Abs. 1 BGB aF genügenden Weise erläutert. Sie hat verdeutlicht, welche Baumaßnahmen sie als reine Modernisierungsmaßnahme ansieht und deshalb von einem Abzug für Instandsetzungsaufwendungen abgesehen hat. Im Übrigen hat sie nunmehr die von ihr berücksichtigten Instandsetzungskosten beziffert.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese Mieterhöhungserklärung auch nicht deswegen unwirksam, weil die Beklagte die Mieterhöhung in unzulässiger Weise davon abhängig gemacht habe, dass sie die durch die Bauverzögerungen entstandenen Mehrkosten nicht von dritter Seite ausgeglichen erhalte. Zwar ist eine Mieterhöhungserklärung - wie jede Gestaltungserklärung (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 unter II 2 e [zur Kündigung]; Staudinger/Bork, BGB, Neubearb. 2010, Vorbem. zu §§ 158 ff. Rn. 38) - bedingungsfeindlich. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen einer solchen Bedingung aber rechtsfehlerhaft bejaht. An diese Würdigung ist der Senat nicht gebunden. Zwar kann die tatrichterliche Auslegung von Willenserklärungen, soweit es - wie hier - um Individualerklärungen geht, in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 2. April 2014 - VIII ZR 46/13, BB 2014, 1425 Rn. 17; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 16; jeweils mwN). Ein solcher Rechtsfehler liegt hier jedoch vor.

aa) Gemäß § 133 BGB ist bei der Auslegung einseitiger Willenserklärungen der wirkliche Wille des Erklärenden zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Deshalb hat der Tatrichter eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung so auszulegen, wie der Erklärungsempfänger sie nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen musste (BGH, Urteil vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30 mwN; Senatsbeschluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, aaO).

bb) Diese Auslegungsregel hat das Berufungsgericht nicht ausreichend berücksichtigt und verkannt, dass bereits der Wortlaut der Mieterhöhungserklärung einer Bedingung - also einer Bestimmung, welche die Rechtswirkungen des Geschäfts von einem künftigen, noch ungewissen Ereignis abhängig macht (MünchKommBGB/Westermann, 6. Aufl., § 158 Rn. 8; Staudinger/Bork, aaO Rn. 4) - entgegensteht. Denn die Beklagte hat deutlich gemacht, dass sie den aus ihrer Sicht bestehenden Verzögerungsschaden in erster Linie gegenüber den für den Baustopp verantwortlichen Mietern geltend machen wolle. Sie hat sich lediglich vorbehalten, im Falle eines Scheiterns weitere ‚Mieterhöhungen soweit möglich' durch eine ‚gesonderte, unabhängige Erklärung' nachzuholen.

Soweit sie den Abzug von Instandsetzungskosten in dieser - und in den beiden nachfolgenden - Mieterhöhungserklärungen jeweils als ‚vorsorglich (ohne Rechtsanspruch und Verpflichtung, jederzeit widerruflich)' bezeichnet hat, gilt nichts anderes. Wie die Revision zutreffend beanstandet, hat das Berufungsgericht diese Zusätze rechtsfehlerhaft dahin ausgelegt, dass der Beklagten in Bezug auf die Erklärung und die dieser zugrunde liegenden Berechnung der Rechtsbindungswille gefehlt habe.

Die Beklagte hat durch die Geltendmachung der Mieterhöhung verdeutlicht, dass sie ab 1. Juli 2011 Zahlung der von ihr bezifferten erhöhten Miete begehrt. Dafür, dass sie sich hinsichtlich des geltend gemachten Erhöhungsbetrages nicht sogleich hätte binden und damit ihrer - durch zwei Modernisierungsankündigungen vorbereiteten, form- und fristgerechten - Erklärung die rechtliche Gestaltungswirkung und damit jeden wirtschaftlichen Sinn hätte nehmen wollen, ergeben sich bei verständiger Würdigung keine Anhaltspunkte.

cc) Der Wirksamkeit der zweiten Mieterhöhungserklärung steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte sich weitere Mieterhöhungen wegen noch nicht fertiggestellter Modernisierungsmaßnahmen vorbehalten hat. Zwar kann das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b BGB aF grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber - wie vorliegend - tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen (Erman/Dickersbach, aaO Rn. 17; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 43). Da der Mieter von bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen bereits profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 554, 559, 559b BGB aF eingeräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen.

4. Die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung kann der Beklagten mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht versagt werden.

a) Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den Zustand der Fassade Lichtbilder in seine Würdigung einbezogen hat, die in den selbständigen Beweisverfahren anderer Mieter erstellt worden sind. Die von ihr erhobene Rüge, das Verfahren nach § 411a ZPO sei nicht eingehalten worden, hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen.

b) Die Revision macht aber zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht die Substantiierungsanforderungen hinsichtlich der Instandsetzungskosten überspannt und dadurch versäumt hat, den entscheidungserheblichen Sachvortrag der Beklagten in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben.

Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 16; Senatsbeschlüsse vom 16. Juli 2013 - VIII ZR 384/12, IHR 2014, 58 unter II 2 a; vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, WuM 2012, 311 Rn. 6; vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; jeweils mwN).

Den beschriebenen Anforderungen wird das Vorbringen der Beklagten gerecht. Die Beklagte hat - wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat - substantiiert dargelegt, welchen Anteil der Fassade sie für instandsetzungsbedürftig gehalten hat. Sie hat außerdem behauptet, dass die kleineren Putzarbeiten ohne Gerüst mit Hilfe einer langen Leiter hätten durchgeführt werden können. Für ihre Behauptungen hat sie Zeugen- und Sachverständigenbeweis angetreten. Diese Beweise hätte das Berufungsgericht erheben müssen, um die erforderlichen Feststellungen zu treffen oder zumindest eine geeignete Schätzgrundlage zu ermitteln.

c) Das Berufungsgericht ist außerdem davon ausgegangen, dass die Dämmung der Außenfassade eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der §§ 554, 559 BGB aF darstellt und ein erheblicher Teil der Kosten für die Fassadenarbeiten den umlagefähigen Modernisierungsaufwand betrifft. Sofern genaue Feststellungen zu den ersparten Instandsetzungskosten nicht möglich sein sollten, hätte das Berufungsgericht jedenfalls einen Mindesterhöhungsbetrag gemäß § 287 ZPO schätzen müssen. Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht auch hier die Anforderungen rechtsfehlerhaft überspannt hat. Steht - wie hier - dem Grunde nach fest, dass eine Forderung besteht, und bedarf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Im Unterschied zu den strengen Anforderungen des § 286 Abs. 1 ZPO reicht bei der Entscheidung über die Höhe einer Forderung eine erhebliche, auf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbildung aus (BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, NJW 2013, 2584 Rn. 20; vom 9. April 1992 - IX ZR 104/91, NJW-RR 1992, 997 unter II 1).

Zwar ist es Sache des Anspruchstellers, diejenigen Umstände vorzutragen und gegebenenfalls zu beweisen, die seine Vorstellungen zur Anspruchshöhe rechtfertigen sollen. Enthält der diesbezügliche Vortrag Lücken oder Unklarheiten, so ist es in der Regel jedoch nicht gerechtfertigt, dem jedenfalls in irgendeiner Höhe Berechtigten jeden Ersatz zu versagen. Der Tatrichter muss vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nach § 287 ZPO nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestbetrages möglich ist, und darf eine solche Schätzung erst dann gänzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher konkreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, aaO; vom 6. Dezember 2012 - VII ZR 84/10, NJW 2013, 525 Rn. 23 f.; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434 Rn. 19; vom 24. Juni 2009 - VIII ZR 332/07, NJW-RR 2009, 1404 Rn. 16; vom 23. Oktober 1991 - XII ZR 144/90, WM 1992, 36 unter 3 a).

Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht außer Acht gelassen. Zwar hat es die Möglichkeit einer Schätzung des Instandsetzungsaufwandes und einer damit einhergehenden Schätzung des Erhöhungsbetrages gesehen. Es hat aber rechtsfehlerhaft die Durchführung der Schätzung davon abhängig gemacht, dass die Beklagte weiteren Vortrag zu den - von ihr nicht für erforderlich erachteten - Gerüstkosten hält. ..." (BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 86/13)

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„... Die vom Berufungsgericht genannte Rechtsfrage ist nicht grundsätzlicher Natur. Die Frage, ob dem Vermieter umlagefähige Kosten für Modernisierungsmaßnahmen erst mit der Begleichung der ihm hierfür in Rechnung gestellten Bauleistungen entstehen, hat keine grundsätzliche Bedeutung, denn offensichtlich entstehen diese Kosten jedenfalls - in Form einer fälligen Verbindlichkeit gegenüber dem Bauunternehmer - mit der Ausstellung der Rechnung über die durchgeführten Arbeiten. Dass in der Rechtsprechung der Instanzgerichte hierzu abweichende Auffassungen vertreten werden, ist nicht ersichtlich. Die ganz herrschende Meinung in der Literatur lässt als Nachweis der entstandenen Kosten die Vorlage der Rechnungen ausreichen (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 559b Rn. 5; MünchKommBGB/Artz, 6. Aufl., § 559b Rn. 9; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 559b Rn.19; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 559b BGB Rn. 38 mwN). Die vereinzelt gebliebene abweichende Literaturmeinung (Kinne, ZMR 2001, 868, 869; Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl., § 559b BGB Rn. 3), die Kosten entstünden dem Vermieter erst im Zeitpunkt des Mittelabflusses (Zahlung), verleiht der Frage kein grundsätzliches Gewicht.

2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg.

In der Revisionsinstanz ist zwischen den Parteien nur noch im Streit, ob das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 19. Dezember 2008 auch ohne Beifügung von Zahlungsnachweisen wirksam ist, obgleich die Klägerin dem Verlangen des Beklagten - der die Zahlung der ausgewiesenen Rechnungsbeträge durch den Vermieter ohne nähere Darlegung bestritten hat - auf Vorlage von Zahlungsbelegen nicht nachgekommen ist. Das Berufungsgericht hat dies rechtfehlerfrei bejaht.

Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hatte der Beklagte (unstreitig) Einsicht in die dem Erhöhungsverlangen zugrunde liegenden Rechnungen. Einwendungen, dass die in Rechnung gestellten Maßnahmen nicht durchgeführt worden wären, hat der Beklagte nicht vorgebracht. Übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf. ..." (BGH, Beschluss vom 20.03.2012 - VIII ZR 294/11)

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Einer Mieterhöhung wegen Modernisierung steht nicht entgegen, dass der Vermieter den Beginn der Modernisierungsarbeiten weniger als drei Monate vorher angekündigt und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat (BGH, Urteil vom 19.09.2007 - VIII ZR 6/07):

„... 2. Streit besteht zwischen den Parteien allein darüber, ob eine Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB ausgeschlossen ist, wenn die Mitteilung des Vermieters über die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme dem Mieter - wie hier - entgegen § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB später als drei Monate vor Beginn der Maßnahme zugegangen ist und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat.

a) Das Landgericht hat diese Frage in Übereinstimmung mit einer in der Rechtsprechung (KG Berlin NJW-RR 1988, 1420; LG Berlin NZM 1999, 219 - beide Entscheidungen zur Vorgängervorschrift § 541b Abs. 2 Satz 1 BGB aF -) und im Schrifttum (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht 9. Aufl., § 559b BGB Rdnr. 49, 52; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 554 Rdnr. 41) vertretenen Ansicht bejaht.

Nach anderer Ansicht steht die Nichteinhaltung der vorgenannten Frist jedenfalls nicht grundsätzlich einer Mieterhöhung nach § 559 BGB entgegen (Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III A Rdnr. 555, zu § 3 MHG).

b) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Dies folgt aus dem Wortlaut des Gesetzes. Denn nach § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB verlängert sich bei unterlassener Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB lediglich die Frist des § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB für die (geforderte und) geschuldete Mieterhöhung um sechs Monate. Hat somit die gänzlich unterlassene Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nur eine Verzögerung des Eintritts der Mieterhöhung zur Folge, so kann die erfolgte, wenn auch verspätete Mitteilung keine für den Vermieter nachteiligere Folge auslösen. Dies entspricht auch der im Gesetzgebungsverfahren vertretenen Ansicht. Danach sollten Mängel der Modernisierungsmitteilung aus anderen als den jetzt in § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB genannten Gründen für die anschließende Mieterhöhung ohne Bedeutung sein (Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drs. 14/4553 S. 58 f.). Im weiteren Gesetzgebungsverfahren finden sich davon abweichende Äußerungen nicht.

Auch der Gesetzeszweck spricht dafür, dass die Nichteinhaltung der Frist für die Modernisierungsmitteilung einer späteren Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht entgegensteht.

Soweit die dem Vermieter gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB obliegende Mitteilungspflicht Art, Umfang, Dauer und Beginn der Modernisierungsarbeiten betrifft, wird dem Mieter durch die vorgesehene Frist ein gewisser Zeitraum zugebilligt, um sich auf die beabsichtigten (Bau-)Maßnahmen und die für ihn damit in der Regel verbundenen Beeinträchtigungen einzustellen oder von seinem Sonderkündigungsrecht (§ 554 Abs. 3 Satz 2 BGB) Gebrauch zu machen, denn die vom Vermieter einzuhaltende Ankündigungsfrist und das Sonderkündigungsrecht des Mieters sind so aufeinander abgestimmt, dass das Mietverhältnis im Falle der Kündigung des Mieters vor Beginn der Baumaßnahmen endet. Diese Harmonisierung der Fristen - nicht ein besonderes Interesse des Mieters gerade an der Einhaltung der Drei-Monats-Frist - war nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 14/4553, S. 49) der Grund für die Erhöhung der in der Vorgängervorschrift (§ 541b Abs. 2 Satz 1 BGB aF) vorgesehenen Mitteilungsfrist von zwei Monaten auf nunmehr drei Monate in § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB.

Die Mitteilungspflicht dient dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, nicht aber der Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Diese Bestimmung soll dem Vermieter - wie schon die Vorgängervorschrift des § 3 MHG - im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben (Staudinger/Emmerich, aaO, § 559 Rdnr. 1; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559 Rdnr. 6). Hiermit ist die auch vom Berufungsgericht vertretene Auffassung nicht zu vereinbaren, die dem Vermieter die Mieterhöhung für eine nach § 554 Abs. 2 BGB tatsächlich durchgeführte Modernisierung wegen Verstoßes gegen eine Verfahrensvorschrift im Ergebnis auf Dauer versagt. ..."

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Ersetzt der Vermieter vorhandene Isolierglasfenster durch neue Fenster, kann er die Miete aufgrund dieser Maßnahme nach § 559 Abs. 1 BGB nur dann erhöhen, wenn er in der Erläuterung der Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster (etwa durch Angabe des Wärmedurchgangskoeffizienten) beschreibt, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter keine weiteren Erkenntnisse über die Qualität der alten Fenster hat (BGH, Urteil vom 25.01.2006 - VIII ZR 47/05).

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„... a) Zutreffend hat das Berufungsgericht ausgeführt, daß zur formellen Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 3 MHG die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung im technischen Sinne nicht nötig ist. Wie der Senat im Rechtsentscheid vom 10. April 2002 (ARZ 3/01 unter III 2, NJW 2002, 2036; zur Veröffentlichung in BGHZ 150, 277 vorgesehen) entschieden hat, bedarf es zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie im Sinne von § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG (seit 1. September 2001: § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB) nicht der Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ist es vielmehr erforderlich, aber auch ausreichend, daß der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegt, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt (Senat aaO; ebenso im Ergebnis auch Berl.VerfGH NJW-RR 2001, 1160, entgegen KG WuM 2000, 535). Der Senat hat es genügen lassen, daß in dem Mieterhöhungsverlangen die Veränderung des Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert) genannt wird, dagegen hat er die Angabe eines bestimmten Maßes an Energieersparnis nicht für erforderlich gehalten (Senat aaO unter III 2 a). Diesen Anforderungen genügt die Mieterhöhungserklärung der Klägerin vom 21. September 2000.

b) Die Beklagten können auch nicht mit ihrem Einwand gegen den Betrag der von der Klägerin geltend gemachten Mieterhöhung durchdringen. Soweit sie geltend machen, bei dem Anbringen des Außenputzes handelte es sich um Instandsetzungsarbeiten, nicht jedoch um Modernisierungsmaßnahmen, haben sie nicht substantiiert vorgetragen, inwieweit der zuvor an dem Gebäude vorhandene Putz schadhaft gewesen ist. Die pauschale Behauptung, der Putz sei rissig und schmutzig gewesen, genügt dafür ebensowenig wie der Hinweis auf das Alter des Putzes von 30 Jahren. Dagegen hat die Klägerin bereits in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 21. September 2000 eingehend dargelegt, daß vor Beginn der Baumaßnahme der vorhandene Putz überprüft und festgestellt worden sei, daß an der gesamten Fassade keine schadhaften, insbesondere gerissenen oder abgeplatzten Stellen vorhanden gewesen seien; der Putz habe vielmehr fest an der Fassade gehaftet und auf absehbare Zeit sei eine Erneuerung nicht erforderlich gewesen. In gleicher Weise hat sie auch im Berufungsverfahren vorgetragen. Angesichts dessen hätten die Beklagten zur Erforderlichkeit einer Instandsetzung des Außenputzes substantiiert vortragen müssen und sich nicht auf pauschale Behauptungen beschränken dürfen. ..." (BGH, Urteil vom 12.03.2003 - VIII ZR 175/02).

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„... 1. Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG setzt die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 3 Abs. 1 MHG neben einer Berechnung der Mieterhöhung aus den entstandenen Kosten voraus, daß darin die Erhöhung entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MHG erläutert wird. Aus der Bezugnahme auf die materiellen Voraussetzungen der Mieterhöhung nach § 3 Abs. 1 MHG folgt, daß der Vermieter in der Erklärung darlegen muß, inwiefern die von ihm durchgeführten baulichen Maßnahmen solche sind, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken.

Bei Baumaßnahmen, deren Modernisierungswert sich erst aufgrund ihrer technischen Wirkungen erschließt, ist es nicht ausreichend, wenn der Vermieter lediglich behauptet, die Maßnahme diene einem der drei in § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG genannten Modernisierungszwecke. Denn die für die Erhöhungserklärung vorgeschriebene Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung soll dem Mieter die Gelegenheit verschaffen, die geforderte Mieterhöhung auf ihre Berechtigung zu überprüfen (Begründung zum Entwurf des MHG, BR-Drucks. 161/74, S. 12). Andererseits legt schon der vom Gesetz gebrauchte Begriff ‚erläutern' nahe, daß die Mieterhöhungserklärung nicht eine in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erschöpfende Begründung dafür zu enthalten braucht, warum die einzelnen Baumaßnahmen solche im Sinne des § 3 Abs. 1 MHG darstellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Palandt/Weidenkaff, § 559 b Rdnr. 3; Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rdnr. 564; Staudinger/Emmerich, § 3 MHG Rdnr. 118). Der Gesetzgeber ist deshalb davon ausgegangen, daß dem Mieter eine Überprüfung der Berechtigung der Mieterhöhung auch aufgrund der Erläuterung nicht selten nur unter Zuziehung von sachkundigen Personen möglich sein wird (Entwurfsbegründung aaO). Bei Baumaßnahmen, für deren Beurteilung es umfangreicher technischer Darlegungen bedürfte, ist es deshalb ausreichend, wenn der Vermieter die durchgeführte bauliche Maßnahme so genau beschreibt, daß der Mieter allein anhand dessen, wenn auch unter Umständen unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen Person, beurteilen kann, ob die Baumaßnahme eine solche des § 3 Abs. 1 MHG ist.

2. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, daß der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muß, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. Dazu bedarf es jedoch nicht der Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung.

a) Entgegen der Auffassung des Kammergerichts (Rechtsentscheid, aaO) ergibt sich aus dem Erfordernis der Nachhaltigkeit der Energieeinsparung nicht die Notwendigkeit, in der Mieterhöhungserklärung anzugeben, in welchem Maß sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt. Nachhaltig im Sinne des § 3 MHG ist die Einsparung schon dann, wenn überhaupt eine meßbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist. Für den Begriff der Nachhaltigkeit ist nicht die Feststellung einer bestimmten Mindestenergieeinsparung erforderlich. Zwar wird die Ansicht vertreten, Nachhaltigkeit sei nur anzunehmen, wenn die Einsparung mehr als geringfügig ist, also ein bestimmtes Mindestmaß überschreitet (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 3 MHG Rdnr. 78; Staudinger/Emmerich § 3 MHG Rdnr. 62). Dem steht jedoch entgegen, daß im Gesetzgebungsverfahren, aufgrund dessen die Durchführung von Maßnahmen zur Heizenergieersparnis als weiterer Erhöhungsgrund in § 3 Abs. 1 MHG eingefügt worden ist, ausdrücklich hervorgehoben wurde, eine Einsparung von Heizenergie sei nachhaltig, wenn sie nicht nur vorübergehend bestehe. Dagegen solle es für die Auslegung des Begriffs ‚nachhaltig' nicht erforderlich sein, daß sich die Maßnahme nicht nur geringfügig energiesparend auswirke (Bericht des Rechtsausschusses, auf dessen Vorschlag die Fassung von § 3 Abs. 1 MHG zurückgeht, in: BT-Drucks. 8/1782, S. 6).

b) Der Vermieter braucht mithin nicht ein bestimmtes Maß der voraussichtlich einzusparenden Heizenergie, sondern lediglich Tatsachen darzulegen, aus denen sich als Folge der durchgeführten Baumaßnahmen eine dauerhafte Energieeinsparung ergibt. Dazu bedarf es aber nicht notwendig der Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung. Ohnehin wäre eine solche nur dann aussagekräftig, wenn sie aufgrund zweier Berechnungen den Jahresheizwärmebedarf des Gebäudes vor und nach der Durchführung der Baumaßnahme angibt. Ausreichend für eine plausible Darlegung eines Energieeinsparungseffektes der durchgeführten Maßnahmen ist jedenfalls die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert) der renovierten Außenbauteile. Bei einer nennenswerten Veränderung dieser Meßgrößen ergibt sich bei sonst gleichen Bedingungen ohne weiteres eine Einsparung an Heizenergie; denn die k-Werte der Außenhülle des Gebäudes gehen als Faktoren in die Berechnung des Wärmebedarfs ein.

c) Die Notwendigkeit einer Darlegung des Maßes der zu erwartenden Energieeinsparung durch Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung in der Mieterhöhungserklärung kann auch nicht damit gerechtfertigt werden, daß dem Mieter bereits aus der Mieterhöhungserklärung erkennbar sein muß, ob die Mieterhöhung im Verhältnis zu der für ihn zu erwartenden Heizkostenersparnis wirtschaftlich ist.

Die Meinung, eine Mieterhöhungserklärung wegen energiesparender Baumaßnahmen erfordere die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung, wird teilweise damit begründet, der Mieter müsse anhand der Erhöhungserklärung die Möglichkeit haben, festzustellen, wie hoch die zu erwartende Einsparung seiner Heizkosten ist (vgl. LG Berlin GE 1999, 575; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 3 MHG Rdnr. 217; ähnlich Barthelmeß, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 3 Rdnr. 11 e). Diese Erwägung beruht auf der Ansicht, eine Mieterhöhung wegen energiesparender Baumaßnahmen sei in der Höhe dadurch begrenzt, daß sie nicht außer Verhältnis zu der für den Mieter durch die Maßnahme zu erwartenden Einsparung an Heizkosten stehen dürfe (vgl. OLG Karlsruhe (RE) WuM 1985, 17 = ZMR 1984, 411; Barthelmeß, aaO; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 5. Aufl., § 159 Rdnr. 20 f; MünchKomm-BGB/Voelskow, § 3 MHG, 3. Aufl., Rdnr. 10; Schultz in: Bub/Treier, aaO, Kap. III, Rdnr. 570; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 82-86 m.w.Nachw.; Staudinger/Emmerich, § 3 MHG Rdnr. 64 f). Nach der Gegenauffassung soll im Hinblick auf den vom Gesetz allein verfolgten Zweck einer Energieeinsparung im Allgemeininteresse eine Erhöhung nach § 3 Abs. 1 MHG lediglich den von § 5 Abs. 2 Satz 1 oder Satz 2 WiStrG gezogenen Grenzen unterfallen, die oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (Lammel, Wohnraummietrecht, § 3 MHG Rdnr. 27 und 38; Thomsen, Modernisierung von preisfreiem Wohnraum, 1998, S. 166 f mit S. 154 f; ähnlich Feckler ZMR 1998, 545, 548).

Ob und in welcher Weise der Umfang einer nach § 3 MHG an sich berechtigten Mieterhöhung wegen energiesparender baulicher Maßnahmen einer Zumutbarkeitsgrenze unterliegt, bedarf für die vorgelegte Frage nach dem Umfang der Erläuterungspflicht in der Erhöhungserklärung jedoch keiner Entscheidung. Selbst wenn die Mieterhöhung die für den Mieter zu erwartende Heizkostenersparnis nicht unverhältnismäßig übersteigen darf, braucht jedenfalls der Vermieter den Umfang der zu erwartenden konkreten Energie- oder Kosteneinsparung nicht schon in der Mieterhöhungserklärung darzulegen; diese Frage ist vielmehr gegebenenfalls in dem späteren Prozeß über die materielle Berechtigung der Mieterhöhung zu klären. Nach dem eindeutigen Wortlaut von § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG erstreckt sich die Obliegenheit zur Erläuterung der Mieterhöhung ausschließlich auf die in § 3 Abs. 1 MHG genannten Voraussetzungen des Rechts zur Mieterhöhung. Eine Begrenzung der Mieterhöhung in dem oben dargestellten Sinne würde sich jedoch aus Normen und Rechtsgrundsätzen außerhalb des Regelungsbereiches des § 3 Abs. 1 MHG ergeben. Das Bestehen einer Zumutbarkeitsgrenze wird nämlich einerseits aus dem in dem aufgehobenen § 13 ModEnG enthaltenen Wirtschaftlichkeitsgebot (OLG Karlsruhe (RE), aaO; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 3 MHG Rdnr. 83) oder aus § 242 BGB (Staudinger/Emmerich § 3 MHG Rdnr. 64) und andererseits aus § 5 WiStrG in Verbindung mit § 134 BGB hergeleitet, also aus Normen, auf deren Voraussetzungen sich die Erläuterung nicht zu erstrecken braucht.

d) Gegen ein Erfordernis zur Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung in der Mieterhöhungserklärung sprechen ferner praktische Erwägungen. Hält man die Vorlage einer solchen Berechnung für erforderlich, müßte der Vermieter auch bei kleineren baulichen Maßnahmen, etwa bei Einbau einzelner neuer Fenster, eine solche Berechnung von einem Architekten oder Ingenieur erstellen lassen, obwohl bei kleineren Baumaßnahmen deren Leistungen üblicherweise nicht in Anspruch genommen werden.

Einer Wärmebedarfsberechnung kann der Mieter zudem ohnehin nicht seinen voraussichtlichen Heizenergiebedarf entnehmen. Sie gibt nämlich lediglich den abstrakten Jahresheizwärmebedarf für das gesamte Gebäude an. Für die Ermittlung der konkreten voraussichtlichen Heizkostenersparnis eines Mieters bedarf es weiterer Kenntnisse und Berechnungen (vgl. Dittert, WuM 2001, S. 6 ff). Der Mieter müßte deshalb, selbst dann wenn ihm der alte und neue Jahresheizwärmebedarf mitgeteilt wird, einen Fachmann damit betrauen, daraus seine konkrete voraussichtliche Heizkostenersparnis zu ermitteln.

3. Mit der Angabe der k-Werte oder einer gegenständlichen Beschreibung der durchgeführten Baumaßnahmen verfügt der Mieter daher im Regelfall über ausreichende Anhaltspunkte, um, notfalls unter Zuhilfenahme eines Fachmannes, die Behauptungen des Vermieters substantiiert bestreiten zu können. Ob und in welchem Maß tatsächlich eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie eintritt, die eine Mieterhöhung rechtfertigt, muß im Zweifelsfall mittels eines Sachverständigengutachtens geklärt werden. Die Frage der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, die den Gegenstand des Vorlageverfahrens bildet, wird dadurch nicht berührt. ..." (BGH, Beschluss vom 10.04.2002 - VIII ARZ 3/01).

*** (LG)

„... Die Mieterhöhungserklärung des Beklagten vom 29. Januar 2014 hat für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht zu einer Erhöhung der von der Klägerin geschuldeten Miete geführt. Da die tatsächliche Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die in der an Kündigung genannte Mieterhöhung um mehr als 10 % übersteigt, verschiebt sich der Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung gemäß § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB um sechs Monate nach hinten, sodass für die Zeit vor dem 1. Oktober 2014 keine Mieterhöhung eingetreten ist.

Der Kläger kann nicht einen Teilbetrag der Mieterhöhung, welcher die angekündigte Mieterhöhung nicht übersteigt, bereits ab dem 1. April 2014 verlangen. Nach vorangegangenen Modernisierungsmaßnahmen ist eine Mieterhöhungserklärung gemäß §§ 559, 559 b BGB nach Abschluss der Bauarbeiten zulässig und begründet auf der Grundlage der umlagefähigen Baukosten dann die sich danach ergebende Mieterhöhung. Eine Teilbarkeit der Erhöhung kommt hierbei nur insoweit in Betracht, als es sich um trennbare Modernisierungsmaßnahmen handelt, soweit diese zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertig gestellt werden. In diesem Fall ist es sachgerecht, dass der Mieter, der von diesen Maßnahmen bereits profitiert, hierfür auch die anteilige Mieterhöhung schuldet (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, GE 2015, 245). Maßgeblich ist hierfür jedoch, dass die einzelnen Maßnahmen trennbar sind.

Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Auch wenn man die Erneuerung der Fenster und die Dämmung der Fassade nicht als einheitliche Maßnahme und eine getrennte Mieterhöhung für Fenster- und Fassadenarbeiten als zulässig ansähe, sind diese zum einen nicht zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertig gestellt worden und zum anderen übersteigt für beide Maßnahme die mit streitgegenständlichen Mieterhöhungserklärung geltend gemachte Mieterhöhung die mit der Ankündigung mitgeteilte um jeweils mehr als 10 %, nämlich Fenster 94,47 EUR gegenüber 73,56 EUR und Fassade 118,29 EUR gegenüber 66,60 EUR. Danach wäre auch bei einer getrennten Mieterhöhungserklärung für beide Maßnahmen der Erhöhungszeitpunkt gemäß § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB um sechs Monate hinausgeschoben.

Eine gestaffelte Mieterhöhung für einzelne Maßnahmen sieht das Gesetz in § 559 b Abs. 2 BGB jedoch nicht vor. Dafür spricht bereits wohl der Wortlaut in § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB, der keine Einschränkung etwa dahin enthält, dass sich die Mieterhöhung um sechs Monate hinausschiebt, "soweit" sie die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt. Ebenfalls wird kein Unterschied zwischen einer fehlenden bzw. einer unzureichenden Ankündigung oder einer nur zu gering angegeben Mieterhöhung gemacht. Das spricht nach Auffassung der Kammer dafür, dass die Mieterhöhung insgesamt gemeint ist, sodass sich der Wirksamkeitszeitpunkt einer Mieterhöhung (insgesamt) um sechs Monate hinausschiebt, wenn entweder keine Erhöhungserklärung abgegeben worden ist oder die angekündigte Mieterhöhungserklärung um mehr als 10 % überschritten wird. Soweit ersichtlich wird weder in Rechtsprechung noch in der Literatur die Auffassung vertreten, dass eine Differenzierung der Mieterhöhung in Bezug auf eine Teilwirksamkeit betreffend die angekündigte Mieterhöhung und einer hinausgeschobene Wirksamkeit des überschießenden Betrags in Betracht kommt. ..." (LG Berlin, Urteil vom 10.03.2015 - 63 S 330/14)

***

„... Die Berufung des Klägers hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Das Amtsgericht hat die auf Zahlung der Modernisierungsmieterhöhungsbeträge gerichtete Klage zu Recht und mit zutreffender Begründung abgewiesen. Hinsichtlich der Begründung wird vollen Umfangs Bezug genommen auf die Gründe des angefochtenen Urteils. Die Berufungsbegründung rechtfertigt keine anderweitige Beurteilung der Sach- und Rechtslage, sondern gibt lediglich Anlass zu den folgenden ergänzenden Anmerkungen:

Zu Recht und in Übereinstimmung mit der hierzu ergangenen Rechtsprechung ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass ein Vermieter, der im Zeitpunkt einer baulich abgeschlossenen Modernisierung zunächst eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der (fiktiven) Basis des nicht modernisierten Zustands und sodann eine Modernisierungserhöhung nach § 559 BGB vornehmen will, dafür Sorge zu tragen hat, dass sein Vorgehen transparent ist und insbesondere klar ist, dass die Erhöhung nach § 558 BGB auf der Basis des vormaligen, nicht modernisierten Zustands erfolgen soll. Denn nur in diesem Fall ist die - unzulässige - Kumulation ausgeschlossen. Hierzu hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB einen ausdrücklichen Vorbehalt zu erklären, aus dem sich für den Mieter in der gebotenen Eindeutigkeit ergibt, dass die Modernisierung noch Gegenstand einer weiteren - dann auf § 559 BGB beruhenden - Mieterhöhung werden wird (so zutreffend AG Lichtenberg, MM 2002, S. 483; AG Kerpen ZMR 2011, S. 802 mit zust. Anm. Börstinghaus, jurisPR-MietR 25/2011 Anm. 5).

An einem entsprechend klaren und eindeutigen Vorbehalt fehlt es vorliegend, und zwar auch unter Berücksichtigung des konkreten Wortlauts des - erst in der Berufungsinstanz zur Akte gelangten - Zustimmungsverlangens des Klägers vom 11.4.2012. Dieses Schreiben verhält sich an keiner Stelle ausdrücklich zu der Frage, in welchem Verhältnis die begehrte Erhöhung zu der im Raume stehenden Modernisierungserhöhung stehen soll, und insbesondere enthält das Schreiben keinen ausdrücklichen Vorbehalt des Inhalts, dass die vorgenommenen Modernisierungen noch Gegenstand einer weiteren Mieterhöhung sein sollen. Entgegen der Auffassung des Klägers stellen auch die im Zustimmungsverlangen vom 11.4.2012 angekreuzten bzw. gerade nicht angekreuzten Ausstattungsmerkmale nicht die gebotene Klarheit her. Dass das Merkmal ‚Balkon ... mit einer Nutzfläche größer als 7 m² und einer Mindesttiefe von 1,50 m' nicht angekreuzt ist, hat überhaupt keinen Erklärungswert, zumal der im Zuge der Modernisierungsarbeiten errichtete Balkon lediglich eine Fläche von 3,64 x 1,80 = 6,552 m², mithin weniger als 7 m² aufweist, so dass das Kästchen in keinem Falle hätte angekreuzt werden dürfen. Es verbleibt mithin allein der Umstand, dass das Ausstattungsmerkmal ‚Aufzug bei Wohnungen in bis zu fünfgeschossigen Häusern' nicht angekreuzt ist. Dies allein - ein unterbliebenes Kreuz in einer längeren, kleingedruckten Liste teils kompliziert formulierter Ausstattungsmerkmale - reicht jedoch zur Herstellung der gebotenen Klarheit und Eindeutigkeit nicht aus. Dies gilt umso mehr, als die Parteien sich ausweislich der als Anlagen Bg 1 (a-e) und Bg 2 zur Akte gereichten Korrespondenz anlässlich von Mieterhöhungsverlangen der vorangegangenen Jahre aufgrund von Auseinandersetzungen über die Richtigkeit der für etwaige Ausstattungsmerkmale zu setzenden Kreuze zwischenzeitlich darauf verständigt hatten, dass die klägerische Hausverwaltung von der Setzung entsprechender Kreuze auf dem Formular für Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB absieht.

Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch erscheint eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten. ..." (LG Hamburg, Beschluss vom 03.04.2014 - 311 S 123/13)

***

Eine unterlassene oder lediglich pauschale - und nicht weiter erläuterte - Angabe von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsabschlägen in einer Modernisierungserhöhungserklärung berührt nicht die formelle Ordnungsgemäßheit der Erhöhungserklärung. Die materielle Ordnungsgemäßheit der Erhöhungserklärung steht im Hinblick auf zwischen den Mietvertragsparteien im Streit stehende Instandhaltungs- oder Instandsetzungsabschläge erst dann in Frage, wenn der Mieter im Prozess konkret einen höheren als den vom Vermieter in der Erhöhungserklärung vorgenommenen Instandsetzungs- oder Instandhaltungsbedarf dartut (LG Berlin, Urteil vom 27.03.2014 - 67 S 421/13 zu § 559 b BGB a.F.).

***

„... Dem Kläger steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Zahlung von Miete für den im Zuge des Anbaus neu errichteten Teil der Wohnung gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu.

1. Die Erweiterungsfläche ist von der mit 55qm vereinbarten Wohnfläche (§ 1 Ziff. 1 des Mietvertrags vom 18.01.1979) nicht umfasst.

Die Vertragsparteien haben sich auch nicht auf eine Vergrößerung der Mietfläche geeinigt; eine solche Einigung liegt insbesondere nicht in der Vereinbarung der Parteien vom 09.03.2011 (Anlage K 2, Bl. 20 d. A.). Die Beklagte verspricht in der Vereinbarung lediglich, die Modernisierungsmaßnahme zu dulden, also von einem etwaigen Unterlassungsanspruch gemäß § 554 BGB a. F. keinen Gebrauch zu machen. Ging es der Beklagten hiernach erkennbar um die Erhaltung des Vorbehalts der Unzumutbarkeit der Modernisierungsmaßnahme - die Schaffung neuen Wohnraums durch Vergrößerung der Wohnfläche - nach § 554 Abs. 2 BGB a. F., scheidet eine einvernehmliche Vergrößerung der Vertragsfläche aus.

2. Eine Erhöhung der Vertragsmiete ist auch nicht als Kehrseite einer Duldungspflicht der Beklagten gemäß § 554 Abs. 2 BGB a. F. eingetreten.

Wohl dürfte der Beklagten die Duldung der Wohnflächenerweiterung im Hinblick auf die objektive Verbesserung des Wohnwerts nicht unzumutbar gemäß § 554 Abs. 2 BGB a. F. gewesen sein. Insbesondere geht die Erweiterung der Wohnung zu einer 3-Zimmer-Wohnung mit knapp 90 qm nicht im Sinne einer "Luxussanierung" über den allgemein üblichen Zustand gemäß § 554 Abs. 2 S. 4 BGB a. F. hinaus, zumal die Wohnung durch den Anbau flächenmäßig in den Zustand nach der Zerstörung des Anbaus im zweiten Weltkrieg zurückversetzt wird.

Auch eine Duldungspflicht der Beklagten gemäß § 554 Abs. 2 BGB a. F. führt indes nicht zu einer Änderung der Vertragsmiete.

Bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter ist zu unterscheiden zwischen der Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter die Durchführung der Maßnahmen dulden muss und der Frage, ob der Vermieter berechtigt ist, wegen der durchgeführten Modernisierung die Miete zu erhöhen und gegebenenfalls in welchem Umfang. Während Ersteres Gegenstand des § 554 BGB ist, betrifft § 559 BGB die Mieterhöhung bei Modernisierung, die zuvor in § 3 MHG geregelt war (BT-Drs. 14/4553, S. 58). Aus keinem dieser beiden Aspekte kann der Kläger indes einen Anspruch auf Zahlung einer erhöhten Miete herleiten.

Aus § 559 BGB a. F. kann der Kläger die Zahlung von Miete für die Erweiterungsfläche nicht verlangen. Die Norm erfasst den Fall der Schaffung neuen Wohnraums - Wohnflächenvergrößerung - bereits nach dem Wortlaut nicht.

Es ist auch keine Mieterhöhung ipso iure aufgrund der Duldungspflicht nach § 554 Abs. 2 a. F. BGB eingetreten (a. A. Börstinghaus, jurisPR-MietR 13/2013 Anm. 3). §§ 535-536a BGB bleiben von § 554 BGB unberührt (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 2011, § 554 Rn. 318); dies gilt grundsätzlich auch für die Zahlungspflichten des Mieters nach § 535 Abs. 2 BGB. Ob die Duldungspflicht des Mieters im konkreten Einzelfall mit einem Recht des Vermieters zur Erhöhung der Vertragsmiete einhergeht, richtet sich vielmehr nach § 559 BGB. Bereits der Umstand, dass der Gesetzgeber ein Regelungsbedürfnis zur Schaffung dieser Norm gesehen hat, spricht dafür, dass nach seiner Vorstellung der Vermieter nicht automatisch eine höhere Vertragsmiete verlangen kann, wenn er eine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme vornimmt. Eine solche Gestaltungsmacht des Vermieters, der es trotz Fehlens einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung (vgl. §§ 315ff. BGB) bzw. einer gesetzlichen Grundlage (ex. § 559 BGB) einseitig in der Hand hätte, das Mietverhältnis in wesentlichen Teilen umzugestalten, wäre auch systemwidrig. Es stünde zudem wertungsmäßig nicht mit dem abgestimmten Regelungskonzept der §§ 544, 559 BGB im Einklang, wenn eine Mieterhöhung infolge einer Vergrößerung der Mietsache - also einem potentiell besonders bedeutenden Eingriff in das Vertragsgefüge - automatisch eintreten würde, während der Vermieter bei vergleichsweise nachrangigen Änderungen wie dem Einbau neuer Heizkörper eine erhöhte Miete nur nach Maßgabe der §§ 559ff. BGB verlangen könnte. Dies gilt zumal im Hinblick darauf, dass - wie der vorliegende Fall zeigt - die Grenzen der Duldungspflicht bei einer Wohnflächenveränderung durchaus weit gezogen sein können. Gegen eine automatische Anpassung der Miete infolge einer Wohnflächenerweiterung spricht schließlich, dass der Maßstab bzw. Umfang einer solchen Mieterhöhung unklar wäre, da insoweit verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten in Frage kommen.

3. Ein Anspruch des Klägers auf Zahlung von Miete für die Erweiterungsfläche ergibt sich schließlich auch nicht aus einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrages. Die Argumentation des Klägers, die Vertragsparteien hätten sich, wenn sie im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages eine mögliche Vergrößerung der 57qm großen Wohnung um fast 30qm bedacht hätten, redlicherweise auf eine entsprechend höhere Miete verständigt, wobei der hypothetische Parteiwille bezüglich der Miethöhe mangels konkreter Anknüpfungspunkte anhand objektiver Maßstäbe, insbesondere dem Gebot von Treu und Glauben, zu ermitteln sei, verfängt nicht.

Richtig ist im Ansatzpunkt, dass die Vertragsparteien bei Abschluss des ursprünglichen Mietvertrags eine mögliche Vergrößerung der Wohnung nicht in Betracht gezogen haben. Die Parteien haben diese Lücke auch nicht nachträglich geschlossen, insbesondere nicht durch die Vereinbarung vom 09.03.2011 (Anlage K 2, Bl. 20f. d. A.), die die Frage der künftig geschuldeten Miete für die erweiterte Mietfläche ausdrücklich offen lässt ("in einem späteren Verfahren").

Die Regelungslücke kann jedoch durch ergänzende Vertragsauslegung nicht geschlossen werden, da dies zu einer unzulässigen Erweiterung des Vertragsgegenstandes führen würde (vgl. allgemein hierzu BGH, NJW 1980, 2347 m. w. Nw.). Die ergänzende Auslegung darf nicht den Inhalt der Erklärungen verändern (BGH, NJW-RR 1989, 1490). Verboten ist die Schaffung einer über den wesentlichen Inhalt eines Vertrags hinausgehenden zusätzlichen Bindung (BGHZ 16, 71). Das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien kann insoweit berücksichtigt werden, als es Rückschlüsse auf den tatsächlichen Willen zulässt (BAG, ZIP 1991, 1446).

Die vorgenannte Schranke soll die Wahrung der Privatautonomie gewährleisten und das richterliche Aufdrängen einer ungewollten Regelung unterbinden. Die ergänzende Auslegung muss sich als zwingende selbstverständliche Folge aus dem ganzen Zusammenhang des Vereinbarten ergeben, so dass ohne die vorgenommene Ergänzung das Ergebnis in offenbarem Widerspruch mit dem nach dem Inhalt des Vertrages tatsächlich Vereinbarten stehen würde (BGH, a. a. O.). Sie darf nicht über das rechtliche Beziehungsfeld hinausgreifen, das geregelt werden sollte (Busche, in: Münchener Kommentar zum BGB, 2012, § 157 Rn. 56).

Nach diesen Grundsätzen weist der Mietvertrag im Lichte der Vereinbarung vom 09.03.2011 keine durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließende Regelungslücke auf. Die Parteien haben in der Vereinbarung vom 09.03.2011 nicht nur ausdrücklich offengelassen, ob und inwieweit dem Kläger im Hinblick auf die Vergrößerung der Mieträumlichkeiten ein Anspruch auf eine erhöhte Miete zusteht. Sie haben sich nicht einmal auf die Vergrößerung der gemieteten Wohnung selbst geeinigt. Für die Anmietung einer gegenüber dem Bestand bei Vertragsschluss im Jahr 1979 um mehr als die Hälfte größeren Wohnung mit drei statt zwei Zimmern hatten die Parteien keinen gemeinsamen Regelungsplan. Es handelt sich in der Gesamtwürdigung um einen anderen Vertragsgegenstand, der einer nach den Regeln der Privatautonomie ausgehandelten Einigung bedürfte. Für eine solche Einigung bestünden insbesondere hinsichtlich der Preisfindung verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten, was bereits für sich genommen einer ergänzenden Vertragsauslegung entgegensteht, wenn der Wille der Parteien - wie hier - nicht in die eine oder in die andere Richtung weist (BGHZ 143, 95).

Dieses Ergebnis belastet den Vermieter auch nicht unbillig. Unternimmt er eine erhebliche Vergrößerung der Mietsache, ohne hierüber - und insbesondere über die künftig geschuldete Miete - eine bindende Vereinbarung mit dem Mieter zu treffen, etwa weil sein wirtschaftliches Interesse dahin geht, die geplante Baumaßnahme zeitnah in die Tat umzusetzen, trägt er das Risiko, bis zu einer Neuvermietung nur die bisherige Vertragsmiete zu erhalten. ..." (LG Köln, Urteil vom 26.09.2013 - 1 S 275/12)

***

§ 560 Veränderungen von Betriebskosten (Fassung ab 02.01.2002)

(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.

(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Leitsätze/Entscheidungen:

„... 1. Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei nach einer Abrechnung der Betriebskosten durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Hierfür genügte nach der (bisherigen) Rechtsprechung des Senats allerdings eine formell ordnungsgemäße Abrechnung; auf die inhaltliche Richtigkeit kam es danach nicht an (Senatsurteile vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07, NZM 2008, 121 Rn. 15, 18; vom 25. November 2009 - VIII ZR 322/08, NZM 2010, 315 Rn. 16 sowie vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, NZM 2010, 736 Rn. 26). Hieran hält der Senat nicht fest.

Die bisherige Rechtsprechung des Senats beruhte auf der Überlegung, dass über die Anpassung der Vorauszahlungen alsbald nach einer Abrechnung Klarheit herrschen sollte und deshalb möglicherweise aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung nicht in diesem Rahmen ausgetragen werden sollten zumal es lediglich um vorläufige Zahlungen geht über die im Rahmen der späteren Jahresrechnung noch Rechenschaft abzulegen ist.

Allerdings wird bei dieser Sichtweise der mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgte Zweck nicht hinreichend berücksichtigt. Durch die Anpassung soll eine möglichst realistische Bemessung der Vorauszahlungen erreicht werden, so dass bei der späteren Abrechnung weder ein großes Guthaben des Mieters noch eine hohe Nachforderung des Vermieters entstehen. Aus diesem Grund dürfen nach der Rechtsprechung des Senats bereits absehbare Kostensteigerungen bei der Anpassung berücksichtigt werden, während ein abstrakter Sicherheitszuschlag nicht zulässig ist (Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 294/10, NZM 2011, 880 Rn. 25). Blieben inhaltliche Fehler, die das Abrechnungsergebnis zu Lasten des Mieters verändern, bei der Anpassung unberücksichtigt, hätte das zur Folge, dass die Vorauszahlungen nicht mehr - wie geboten - nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode bemessen würden. Vielmehr eröffnete eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.

Hinzu kommt, dass der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung vertraglich verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Dies wäre aber der Fall, wenn der Vermieter die Anpassung jeweils auf der Basis der letzten Abrechnung auch dann vornehmen dürfte, wenn inhaltliche Fehler das Abrechnungsergebnis zum Nachteil des Mieters verschieben. Besonders gravierende Konsequenzen für den Mieter könnten sich ergeben, wenn sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein Mietrückstand in kündigungsrelevanter Höhe aufbaut. In letzter Konsequenz könnte dies bedeuten, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden könnte, zu denen es überhaupt nur kommen konnte, weil er selbst eine fehlerhafte Abrechnung erstellt hatte, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastete. Ein solches Ergebnis wäre mit dem durch Artikel 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten Besitzrecht des Mieters an der von ihm gemieteten Wohnung als dem Mittelpunkt seiner privaten Existenz (vgl. BVerfGE 89, 1, 5 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659, sowie NZM 2004, 186) nicht vereinbar. Eine Anpassung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB ist daher nur insoweit begründet, als sie auf einer auch inhaltlich korrekten Abrechnung beruht; an der bisherigen gegenteiligen Auffassung hält der Senat, wie bereits ausgeführt, nicht fest. Die damit verbundene Konsequenz, dass der Streit über die inhaltliche Richtigkeit einer Abrechnung auch in einem Rechtsstreit über eine Klage auf Zahlung erhöhter Vorauszahlungen oder eine auf Nichtzahlung derartiger Beträge gestützte Räumungsklage geklärt werden muss und diesen gegebenenfalls verlängert, ist hinzunehmen.

2. Im vorliegenden Fall waren die Abrechnungen des Klägers für die Jahre 2007 und 2008 nach den insoweit von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts bezüglich der Positionen Wasser, Abwasser und Hausmeister unrichtig und verblieb nach Korrektur dieser Fehler kein Saldo zum Nachteil der Beklagten. Eine Erhöhung der Vorauszahlungen wäre daher nur insoweit möglich gewesen, als dies durch bereits absehbare Kostensteigerungen geboten gewesen war. Dies wird vom Kläger nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich.

3. Die weitere vom Berufungsgericht erörterte Frage, ob der Wirksamkeit der vom Kläger erklärten Kündigungen außerdem die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entgegensteht, bedarf deshalb keiner Entscheidung. ..." (BGH, Urteil vom 15.05.2012 - VIII ZR 245/11)

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Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer - bereits eingetretener oder noch eintretender - Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen "abstrakten" Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten (BGH, Urteil vom 28.09.2011 - VIII ZR 294/10).

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Bei Wegfall der Preisbindung ist die zuletzt geschuldete Kostenmiete - einschließlich etwaiger Zuschläge nach § 26 NMV - nunmehr als "Marktmiete" zu zahlen. Die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist steht einer Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht entgegen (BGH, Urteil vom 16.06.2010 - VIII ZR 258/09).

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Sieht der Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung nur die Umlage einzelner Betriebskosten vor (Teilinklusivmiete), kann der Vermieter durch einseitige Erklärung - für die Zukunft - die Umlage weiterer Betriebskosten im Sinne des § 27 II. Berechnungsverordnung erreichen, indem er dem Mieter diese nach Art und Höhe bekannt gibt; dies kann auch dadurch geschehen, dass er dem Mieter eine - formell ordnungsgemäße - Betriebskostenabrechnung erteilt, die derartige Betriebskosten umfasst (BGH, Urteil vom 14.04.2010 - VIII ZR 120/09).

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„... 2. Entgegen der Auffassung der Revision ist zwischen den Klägern und dem Amt B. als Verwalterin des Grundstücks auch keine vertragliche Vereinbarung über eine Erhöhung des Nutzungsentgelts zustande gekommen. Die Erhöhungserklärung nach § 6 NutzEV ist eine einseitige rechtsgestaltende Willenserklärung, wie sich aus § 6 Abs. 2 Satz 1 NutzEV ergibt. Sie kann daher nicht als Angebot auf Abschluss einer Erhöhungsvereinbarung, das der Annahme durch die Nutzer bedarf, ausgelegt oder nach § 140 BGB in ein solches umgedeutet werden (vgl. BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 VIII ZR 199/04 NJW-RR 205, 1464 ff. Rz. 15, 19 sowie zur einseitigen Mieterhöhungserklärung nach §§ 559, 560 BGB im Gegensatz zum - zustimmungsbedürftigen - Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 Abs. 1 Satz 1, 558 a BGB Börstinghaus in Schmitt-Futterer Mietrecht 9. Aufl. § 558 a BGB Rdn. 6). Deshalb kommt es auch nicht darauf an, ob in der vorbehaltlosen Zahlung der Kläger in Höhe von 974,40 DM (2000 bis 2002), die der Höhe nach der Erhöhungserklärung vom 3. August 1995 entsprach, eine derartige Annahmeerklärung gesehen werden kann.

Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, dass der Kläger zu 1 die Zahlung des Betrages von 406,20 DM im Jahre 1999 in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht dahingehend erklärt hat, dass die Kläger die Zahlung von "ursprünglich vereinbarten 1,20 Mark" weiterhin geleistet hätten, nachdem die damalige Verpächterin sich geweigert habe, zur Rechtfertigung ihrer Erhöhungserklärung (vom 13. August 1997) auf 1,80 DM/m² ein Gutachten vorzulegen.

Abgesehen davon, dass ein Preis von 1,20 DM/m² bei einer Grundstücksgröße von 812 m² nicht den 1999 gezahlten Betrag von 406,20 DM ergibt, sondern den erst später gezahlten Betrag von 974,40 DM, stellt die Aussage des Klägers zu 1, dieser Betrag sei "vereinbart", eine Rechtsbehauptung dar, der sich keine Tatsachen entnehmen lassen, aus denen auf eine rechtsgeschäftliche übereinstimmende Erklärung aller Beteiligten, diesen Betrag als neues Nutzungsentgelt zu vereinbaren, geschlossen werden könnte. Bei einem juristischen Laien kann bereits nicht unterstellt werden, dass ihm der Unterschied zwischen einer einseitigen Mieterhöhung und einer Erhöhungsvereinbarung bewusst ist, und erst recht nicht die Kenntnis, dass eine einseitige Erhöhungserklärung kein Vertragsangebot darstellt, das er hätte annehmen können.

3. Es bedarf auch keiner Entscheidung, ob die Auffassung zutrifft, ein Nutzer dürfe sich nach Treu und Glauben auf die Nichtigkeit einer Erhöhungserklärung nicht mehr berufen, wenn er sich damit "einverstanden erklärt" habe (so Schilling in Rädler/Raupach/Bezzenberger aaO § 6 NutzEV Rdn. 3 e). Denn in keinem der streitgegenständlichen Jahre haben die Kläger ein Nutzungsentgelt gezahlt, das der Erhöhungserklärung für das jeweilige Jahr entsprach. Bereits für die Zeit ab 1. November 1997 hatte die Verwalterin des Grundstücks nämlich das von den Klägern zu zahlende jährliche Nutzungsentgelt auf 1.461,60 DM heraufgesetzt. Allenfalls kann in der Zahlung der 243,60 DM jeweils übersteigenden Entgelte ein Angebot der Kläger gesehen werden, sich auf den jeweils gezahlten Betrag zu einigen. Dem Vortrag der Parteien ist aber nicht zu entnehmen, dass die Verwalterin dieses Angebot angenommen hätte.

4. Entgegen der Auffassung der Revision steht dem Rückforderungsverlangen der Kläger auch nicht gemäß § 242 BGB (Verwirkung) der Umstand entgegen, dass die Kläger über Jahre hinweg Überzahlungen geleistet haben. Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es über längere Zeit nicht geltend gemacht hat und sich der Verpflichtete darauf eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde, wobei der Verstoß gegen Treu und Glauben in der illoyalen Verspätung der Rechtsausübung liegt (st. Rspr.; BGHZ 105, 290, 298; BGH, Urteil vom 14. November 2002 VII ZR 23/02, NJW 2003, 824 , jeweils m.w.N.). Eine Verwirkung kommt nur dann in Betracht, wenn - abgesehen vom bloßen Zeitablauf - Umstände vorliegen, die für den Schuldner (hier: des Rückforderungsanspruchs) einen Vertrauenstatbestand schaffen und die spätere Geltendmachung des Rechts als treuwidrig erscheinen lassen (BGH, Urteil vom 26. Mai 1992 VI ZR 230/91, NJW-RR 1992, 1240 unter II 1 b m.w.N.). Die Kläger haben indes durch die vorbehaltlose Zahlung keinen Vertrauenstatbestand gesetzt, welcher ein besonderes Vertrauen der Verwalterin und später der Beklagten darauf rechtfertigen konnte, dass keine Rückforderungsansprüche mehr geltend gemacht würden, zumal die Höhe der Zahlungen erkennen ließ, dass die Kläger zur Zahlung der jeweils geforderten Beträge gerade nicht bereit waren.

5. Auch § 814 BGB steht dem Rückzahlungsanspruch der Kläger nicht entgegen. Die Rückforderung des zum Zwecke einer Verbindlichkeit Geleisteten ist nur dann ausgeschlossen, wenn der Leistende im Zeitpunkt der Leistung positive Kenntnis von der Rechtslage hatte (st. Rspr.; BGH, Urteil vom 7. Mai 1997 IV ZR 35/96, NJW 1997, 2381 unter II 4 a m.w.N.). Das hat die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte nicht vorgetragen. ..." (BGH, Urteil vom 21.03.2007 - XII ZR 176/04)

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„... 2. Die materiell-rechtlichen Rügen der Revision sind jedoch teilweise begründet.

a) Mit zutreffender Begründung hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, daß die Erhöhungserklärung der Klägerin vom 6. September 2000 die durch die Vorschrift des - gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 3 EGBGB hier noch anwendbaren - § 4 Abs. 2 MHG in Verbindung mit § 126 BGB (in der bis zum 31. Juli 2001 geltenden Fassung) vorgeschriebene Schriftform gewahrt hat.

Nach der neueren gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur gesetzlichen Schriftform (sog. Auflockerungsrechtsprechung) ist die erforderliche Einheit der Urkunde gewahrt, wenn die Zusammengehörigkeit einer aus mehreren Blättern bestehenden Urkunde entweder durch körperliche Verbindung oder sonst in geeigneter Weise erkennbar gemacht worden ist. Letzteres kann durch fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitliche graphische Gestaltung, inhaltlichen Zusammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale geschehen, sofern sich hieraus die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter zweifelsfrei ergibt (BGHZ 136, 357). Besteht die Urkunde aus einem Hauptteil und Anlagen, so müssen die Anlagen in der Haupturkunde so genau bezeichnet sein, daß eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist (BGH, Urteil vom 18. Dezember 2002 - XII ZR 253/01, NJW 2003, 1248 = BGHReport 2003, 525). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

In ihrem Schreiben vom 6. September 2000 hat die Klägerin die Gründe für die Veränderungen der Betriebskosten im wesentlichen dargelegt. Auf die als Anlagen beigefügte detaillierte Abrechnung der Betriebskosten des Jahres 1999 einschließlich der Vergleichszahlen für 1995 sowie die Erläuterungen hierzu hat sie ausdrücklich hingewiesen. Beide, aus jeweils zwei Blättern bestehende Anlagen enthielten einen fortlaufenden Text. Bei dieser Sachlage konnte weder für die Beklagte noch für einen unbeteiligten Dritten irgendein Zweifel bestehen, daß sämtliche sechs Blätter ein zusammengehörendes Schriftstück darstellten. Damit war der gesetzlichen Schriftform (§ 126 BGB) Genüge getan.

b) Zu Recht rügt die Revision aber, die Klägerin sei schon dem Grunde nach nicht berechtigt gewesen, die Miete wegen gestiegener Betriebskosten zu erhöhen. Dies sei vielmehr nur dann zulässig, wenn die Betriebskosten im Mietvertrag als Nebenkosten in Form einer Pauschale oder einer Vorauszahlung vereinbart seien; daran fehle es hier.

aa) Durch einen Wohnungsmietvertrag, der als Miete nur einen bestimmten Betrag - hier: zuzüglich Heiz- und Warmwasserkosten - vorsieht, werden im Regelfall alle umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten (§ 546 BGB a.F.). Bei einer derartigen Teilinklusivmiete war nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 MHG ausgeschlossen (Senatsurteil vom 19. November 2003 - VIII ZR 160/03 unter II 2 m.w.Nachw., zur Veröffentlichung vorgesehen). Dies trifft entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch für den vorliegenden Fall zu. Zwar handelte es sich bei der Wohnung der Beklagten nach den von der Revision unangegriffenen Ausführungen des Landgerichts ursprünglich um preisgebundenen Wohnraum; für diesen Wohnraum (im Land Berlin) galten in der Zeit vom 1. Januar 1988 bis zum 31. Dezember 1994 die Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) nur nach Maßgabe der §§ 2, 3 und 5 bis 7 des Gesetzes zur dauerhaften Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin vom 14. Juli 1987 (GVW). Nach § 7 Abs. 3 und 4 GVW waren während der Geltungsdauer des Gesetzes - bewußt abweichend von § 4 Abs. 2 MHG (vgl. dazu Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer, BGB/Mietrecht 3, 13. Bearbeitung 1997, § 4 MHRG, Rdnr. 87) - Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten grundsätzlich zulässig; von dieser Möglichkeit hat die Klägerin im Jahr 1994 Gebrauch gemacht. Mit dem Außerkrafttreten des GVW am 31. Dezember 1994 (§ 10 Abs. 2 GVW) ist diese Möglichkeit jedoch entfallen. Seit dem 1. Januar 1995 galt daher - bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 (hier: § 560 BGB n.F.) - auch im Land Berlin wie im übrigen Bundesgebiet das Gesetz zur Regelung der Miethöhe ohne Einschränkung. Die Steigerung von Betriebskosten konnte mithin auch in Berlin von diesem Zeitpunkt an nur noch im Rahmen einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Miete gemäß § 2 MHG (jetzt: § 558 BGB) berücksichtigt werden. Eine solche Mieterhöhung hat die Klägerin im Jahr 1995 mit Zustimmung der Beklagten vorgenommen. Um eine derartige Anpassung der Miete geht es im vorliegenden Verfahren aber nicht.

bb) Soweit sich die Klägerin in diesem Zusammenhang auf den formularmäßigen Erhöhungsvorbehalt in § 3 Nr. 7 des Mietvertrages beruft, übersieht sie, daß eine derartige Klausel nach der Rechtsprechung des Senats unwirksam ist (Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 = WM 1993, 660 unter II 2). Ebenso scheidet eine Mieterhöhung nach § 3 Nr. 6 des Mietvertrages aus, weil es mangels entsprechender Angaben in den in Betracht kommenden Nummern 2 und 3 des § 3 an einem hinreichenden Anknüpfungspunkt für die Bestimmung fehlt, welche Betriebskosten in der Teilinklusivmiete enthalten und deshalb möglicherweise bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen sind, und welche Nebenkosten von vornherein hiervon ausgeschlossen sind, weil der Vermieter sie ohnehin zu tragen hat. Diese Unsicherheit ist mit dem aus § 9 AGBG abgeleiteten Transparenzgebot nicht zu vereinbaren.

cc) Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, daß die Beklagte die im Jahr 1994 von der Klägerin vorgenommenen Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten akzeptiert hat. Ein stillschweigendes Einverständnis auch mit künftigen derartigen Mieterhöhungen lag darin schon deshalb nicht, weil die Maßnahme der damaligen Gesetzeslage im Land Berlin entsprach und ein Widerspruch der Beklagten daher aussichtslos gewesen wäre.

c) Der Klägerin ist es mithin grundsätzlich verwehrt, die Miete unter Hinweis auf gestiegene Betriebskosten zu erhöhen. Eine Ausnahme gilt jedoch für die Aufzugskosten, die die Klägerin im Jahr 1999 erstmals in die Berechnung der Betriebskosten einbezogen hat. Diese Kosten sind, wie sich aus den vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Unterlagen ergibt und im übrigen zwischen den Parteien unstreitig ist, durch den nachträglichen Einbau von Aufzügen in die Wohnanlage neu entstanden; sie wurden von der Klägerin zunächst über Vorauszahlungen der Mieter abgerechnet. Solche neu eingeführten Betriebskosten rechtfertigen ausnahmsweise die Erhöhung der Miete, weil sie von der Teilinklusivmietenabrede nicht erfaßt sind und sich die Parteien überdies durch die von der Klägerin vorgenommene und von der Beklagten widerspruchslos akzeptierte Berechnung der Aufzugskosten ab dem Zeitpunkt ihrer erstmaligen Entstehung konkludent hierüber geeinigt haben (vgl. dazu auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 4 MHG Rdnr. 33). Eine zusätzliche Belastung der Beklagten folgt aus der Umstellung von der Vorauszahlung auf die Umlage nicht.

Die Klägerin ist auch nicht aus sonstigen Gründen an der Geltendmachung dieser Kosten gehindert. Aufzugskosten zählen zu den Betriebskosten im Sinne des § 27 der damals noch geltenden II. Berechnungsverordnung (BV) (Nr. 7 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV); sie können deshalb Gegenstand einer Vorauszahlungs- oder Umlagevereinbarung gemäß § 4 Abs. 1 und 2 MHG sein. Ihrer Einbeziehung steht, anders als die Revision meint, das bereits erwähnte Senatsurteil vom 20. Januar 1993 nicht entgegen. In jenem Verfahren hatte der Senat im Rahmen eines Verbandsklageverfahrens die Wirksamkeit einer Klausel mit der Begründung verneint, sie erfasse auch solche Nebenkosten, die nicht in der Anlage 3 zu § 27 II. BV aufgezählt seien. Letzteres ist bei den Aufzugskosten, wie ausgeführt, indessen nicht der Fall. ..." (BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 101/03)

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Zur Zulässigkeit der Erhöhung einer Teilinklusivmiete wegen gestiegener Betriebskosten nach Außerkrafttreten des Gesetzes zur dauerhaften Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVW) am 31. Dezember 1994 (BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 99/03).

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§ 561 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung

(1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.

(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Leitsätze/Entscheidungen:

Der Vermieter ist nicht gehindert, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren als dem in § 558b Abs. 1 BGB bestimmten Zeitraum geltend zu machen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 8. Juni 2011, VIII ZR 204/10, NJW-RR 2011, 1382 Rn. 11). Geht dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen zu, in dem der Vermieter einen späteren als den sich aus § 558b Abs. 1 BGB ergebenden Wirksamkeitszeitpunkt benennt, kann sich der Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung vom Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Ende des übernächsten Monats lösen mit der sich anschließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB; BGH, Urteil vom 25. 09.2013 - VIII ZR 280/12).

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BGH erledigt von 01.01.2002 bis 18.11.2015
LG erledigt von 29.10.2013 bis 16.07.2015

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Mietpreise Marburg - mieterfeindliche Rechtsprechung

Im Bereich Marburg herrscht Wohnungsnot. StudentInnen finden keine bezahlbaren Wohnungen. Im vergangenen Jahr mussten einige von ihnen zu Beginn des Semesters im Freien übernachten. Arme und Bedürftige werden geschröpft. In der Rechtsprechung gibt es dazu zwei Tendenzen.

Soweit es die Bezieher von Hartz-IV-Leistungen betrifft, werden die Mietpreise anhand von zweifelhaften "Mietpreisübersichten" auf lächerliche Beträge herunter gerechnet (z.B. Kaltmieten von ca. € 5,00 bis € 6,00 für einen 1-Personen-Haushalt von 45 m²) . So werden angeblich "angemessene Unterkunftskosten" ermittelt und Leistungen gekürzt. Dadurch verlieren Familien ihre Wohnungen, weil sie die tatsächlich höheren Mieten nicht bezahlen können. Wenn es aber darum geht, den Gewinn der Vermieter zu erhöhen, lässt sich in der Marburger Justiz die gegenteilige Tendenz erkennen. Wiederrum gestützt auf "Mietpreisübersichten" werden Mieter dazu gezwungen, Kaltmieten bis zu € 9,48 zu akzeptieren. Dabei bedienen sich die Gerichte der Hilfe williger Gutachter. Diesem Treiben muss entschieden entgegen getreten werden.

Siehe auch

http://www.kanzlei-doehmer.de/mieterhoehung.htm

Zur einer vergleichbaren Situation in Wuppertal:

http://www.jungewelt.de/2014/07-23/018.php?sstr=Mietobergrenzen

Alternativer Runder Tisch vom 24.07.2014

" Wem gehört die Stadt? Bei dieser Frage geht es nicht nur um die immer dramatischeren Auswirkungen des kapitalgetriebenen Wohnungsmarktes, um knappen Wohnraum und steigende Mieten; sondern es geht auch um die Nutzung von öffentlichem Raum allgemein, um Ressourcenzugänge und ein diskriminierungsfreies Zusammenleben in einem Raum, der kollektiv und kontinuierlich durch seine Bewohner*innen ausgehandelt und definiert wird. Wir sind alle an der Produktion und Reproduktion dieser Stadt und was sie ausmacht beteiligt. Und wir haben das Recht darüber zu entscheiden, was wo und wie entstehen soll. Die Stadtverwaltung sieht dieses Beteiligungsrecht in dem von ihr einberufenen Runden Tischen verwirklicht. Die Stadt bevorzugt es - ebenso wie die Universität und vor allem auch die private Immobilienbranche - Planungsvorhaben intransparent und anweisend statt wirklich öffentlich und aushandelnd - durchzusetzen. Die Stadtpolitik spielt die verschiedenen Interessengruppen in der Wohnraumdebatte gegeneinander aus. Mit der Universität als wichtigem Standortfaktor ist es für das Management der Stadt lukrativer das studentische Wohnen zu fördern als zentral gelegene Sozialwohnungen zu bauen. Neue Sozialwohnungen entstehen stattdessen auf dem Richtsberg, werden also am Stadtrand gebaut - schlecht angebunden und kein Störfaktor fürs marktkonforme historische Stadtbild. Wohnraum wird leider vor allem nach Einkommen verteilt und so wird der Entscheidungsspielraum über die eigenen Wände für unterschiedliche Menschen unterschiedlich weit eingeschränkt und zwar entlang finanzieller und diskriminierender Ungleichheitsstrukturen: Für Asylsuchende und Geduldete sind die Möglichkeiten der freien Wohnwahl zusätzlich eingeschränkt. Sie sind nach dem Asylbewerberleistungsgesetz dazu verpflichtet in Wohnheimen oder Lagern zu leben. Diese befinden sich meist in ländlichen Gebieten mit schlechter Anbindung an die Stadt, so auch in Marburg-Biedenkopf. Das alte Arbeitsgericht in der Gutenbergstraße gehört dem Land Hessen, stand über 2 Jahre lang leer und wird zukünftig von der Universität für zwei lausige Seminarräume und Büros genutzt werden. Wer hat davon mitbekommen? Wer durfte mitentscheiden? An wen wird gedacht und an wen nicht? Auf der Wiese vor dem Arbeitsgericht sowie auf dem Parkplatz auf der anderen Straßenseite sollen zwei Studi-Wohnheime entstehen. Wir haben einen besseren Vorschlag: Zwei Wohnhäuser, selbstverwaltet, nach diversen Statusgruppen quotiert, barrierefrei - und ins Alte Arbeitsgericht ein Soziales Zentrum als unkommerzieller Veranstaltungsort, sowie als Raum für Austausch und Begegnung. Beispiele für solche selbstverwaltete Wohnräume wollen wir mittels einer Fotoausstellung auf der Wiese vor dem alten Arbeitsgericht präsentieren. Kommt am 2.8.2014 um 14:00 Uhr auf die Wiese vor dem ehemaligen Arbeitsgericht (Gutenbergstr. 29a) zur symbolischen Besetzung auf der aus euren Ideen an Ort und Stelle ein alternatives Wohnprojekt gebaut wird. Es grüßt, der Alternative Runder Tisch"