- Stand: 26. März 2005 - Volltextsuche - Datenschutz - Sicherheit - News and more! - Suchmaschinen - Google (Test 2/2003 - gut - 2,1)Rechtsprechung des BGH zum Mietrecht - 1997 - 1998 - 1999 - 2000 - 2001 - 2002 - 2003 - 2004 - 2005
BGH, Urteil vom 27.11.2003 - IX ZR 76/00 (NJW 2004, 1523)
Zur haftungsausfüllenden Kausalität, wenn ein Rechtsanwalt bei Verhandlungen zur Änderung eines langfristigen Mietvertrages über Apothekenbetriebsräume die rechtlichen Grenzen missachtet, die sich aus dem apothekenrechtlichen Verbot der Umsatzmiete und dem unabdingbaren Kündigungsrecht der Mietvertragsparteien bei einseitiger Verlängerung der Mietdauer durch Ausübung entsprechender Optionen über die Zeitgrenze von 30 Jahren hinaus ergeben.
Verhandeln Mietvertragsparteien über einen Baukostenzuschuss des Mieters, so entsteht bei anwaltlich verschuldetem Einigungsmangel der Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen seinen Rechtsanwalt erst, wenn sich das Risiko des vertragslosen Zustandes verwirklicht.
BGH, Urteil vom 19.11.2003 - XII ZR 68/00 (NJW 2004, 774)
Ersatzansprüche des Vermieters/Verpächters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Miet-/Pachtsache gegen den vollmachtlosenVertreter des Mieters/Pächters (§ 179 I BGB) verjähren in der kurzenVerjährungsfrist des § 558 I BGB a.F./§ 548 I BGB n.F.
Die "Rückgabe" der Miet-/Pachtsache i.S. von § 558 II BGB a.F./ § 548 IBGB n.F. setzt grundsätzlich einen vollständigen Besitzverlust des Mieters/Pächters sowie die Kenntnis des Vermieters/Verpächters hiervon voraus (Bestätigung von Senatsurteil vom 7. 2. 2001 - XII ZR 118/98 - NJ2001; 535).
BGH, Urteil vom 19.11.2003 - VIII ZR 160/03 (NJW 2004, 1380)
Zur Berechnung der Kappungsgrenze bei einer Teilinklusivmiete.
Bei Vereinbarung einer (Teil-) Inklusivmiete wird die bei einerMieterhöhung zu beachtende Kappungsgrenze nach dem Inklusivbetrag berechnet; denn der Begriff "Miete" in § 558 BGB differenziert nicht zwischen einer Netto- und einer (Teil-) Inklusivmiete.
BGH, Urteil vom 12.11.2003 - VIII ZR 52/03 (NJW 2004, 1379)
Ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ist gegeben, wenn der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels die dort vorgesehene Mietspannerichtig nennt und die erhöhte Miete angibt.
Liegt die verlangte Miete oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne, so ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht.
BGH, Urteil vom 12.11.2003 - VIII ZR 41/03 (NJW-RR 2004, 518)
Zu einem "vorläufigen Mietverzicht" bei durch öffentliche Mittelgeförderten Baumaßnahmen.
Nach § 2 MHRG kann der Vermieter lediglich die Zustimmung des Mieters zu einem berechtigten Erhöhungsverlangen beanspruchen; hiergegen verstößt eine Mietvertragsabrede, wonach für die Dauer der MietpreisbindungaufdieGeltendmachung eines gesondert ausgewiesenen Modernisierungszuschlags verzichtet wird.
BGH, Urteil vom 05.11.2003 - XII ZR 134/02 (NJW 2004, 1103)
Ist ein Mietvertrag nicht in der für langfristige Mietverträge vorgeschriebenen Schriftform (§ 550 BGB = § 566 a.F. BGB) abgeschlossen worden, so ist eine darauf gestützte vorzeitige Kündigung nicht deshalb treuwidrig, weil der Mietvertrag zuvor jahrelang anstandslos durchgeführtworden ist.
BGH, Urteil vom 05.11.2003 - VIII ZR 371/02 (NJW 2004, 56)
Für die Aufnahme eines Lebensgefährten in eine gemietete Wohnung bedarf der Mieter der Erlaubnis des Vermieters. Auf die Erteilung der Erlaubnis hat er im Regelfall einen Anspruch.
BGH, Urteil vom 05.11.2003 - VIII ZR 10/03 (NJW 2004, 1598)
Eine analoge Anwendung des § 321 a ZPO scheidet jedenfalls dann aus, wenn gegen eine Entscheidung, die unter Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör ergangen ist, die Rechtsbeschwerde statthaft ist. Hat eine Partei auf Grund eines ausdrücklichen Hinweises des Gerichts gegen einen Beschluss, mit dem ihre Berufung unter Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör als unzulässig verworfen worden ist, verfahrensfehlerhaft die Abhilfe analog § 321 a ZPO beantragt, anstatt das an sich statthafteRechtsmittel der
Rechtsbeschwerde (§ 574 I Nr. 1 i.V. mit § 522 I Satz 3ZPO) einzulegen, so darf ihr nach dem Meistbegünstigungsprinzip die Wahl des falschen Rechtsbehelfs nicht zum Nachteil gereichen.
Die in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen eines Wohnungsmietvertrages enthaltene Klausel "Bei preisgebundenem Wohnraum gilt die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vertraglichvereinbart" verstößt nicht gegen das Transparenzgebot.
Zu den Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung bei preisgebundenem Wohnraum.
BGH, Urteil vom 31.10.2003 - V ZR 423/02 (NJW 2004, 64)
Ein zu dem Kauf hinzutretender Beratungsvertrag kann zustande kommen, wenn der Verkäufer den Käufer unter Zuhilfenahme einer Berechnung der Rentierlichkeit zum Ankauf einer Immobilie bewegt (im Anschluss an Senat BGHZ 140, 111 = NJW 1999, 638 = NZM 1999, 518 L).
Anders als die bei Vertragsverhandlungen gesetzlich geschuldete Aufklärung, kann die vom Verkäufer vertraglich übernommene Beratung sich grundsätzlich auch dann nicht auf einen Teilaspekt beschränken, wenn der Käufer bei gebotener Wahrnehmung seiner Interessen die Unvollständigkeit erkennen könnte.
Hat die Beratung des Verkäufers den Erwerb und die Unterhaltung einerImmobilie zum Gegenstand, darf sich die Berechnung des Eigenaufwands des Käufers nicht auf das Jahr der Anschaffung beschränken, wenn eineVeränderung der Mieteinnahmen oder der Unterhaltungskosten abzusehen ist.
Werden die Unterhaltungskosten des Sondereigentums aus einem Mietpool der Wohnungseigentümer bestritten, der vom Verwalter des Gemeinschaftseigentums mit verwaltet wird, dürfen sie bei der Berechnung des Eigenaufwands des Käufers nicht unberücksichtigt bleiben; die Berücksichtigung kann in der Weise geschehen, dass zur Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum eine solche für das Sondereigentum hinzutritt.
BGH, Urteil vom 22.10.2003 - XII ZR 119/02 (NJW-RR 2004, 657)
§ 571 BGB a.F. setzt voraus, dass das vermietete Grundstück durch denVermieter veräußert wird. Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" gilt nicht hinsichtlich der Rechte gegen den früheren Eigentümer, der nicht Vermieter ist, wenn der zunächst eigentumslose Vermieter Eigentum erwirbt.
BGH, Urteil vom 21.10.2003 - X ZR 66/01 (NJW 2004, 777 L)
Ein Unternehmer, der mit einem Dritten (hier: Wohnungsbauunternehmen als Verwalter von Mietwohnungen) einen Werkvertrag geschlossen hat, indem die Entgeltfrage umfassend geregelt ist, hat gegen den durch die Erbringung der Werkleistung Mitbegünstigten (hier: Wohnungseigentümer) keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag, auch wenn er seinen Entgeltanspruchgegenüber dem anderen Vertragsteil nicht durchsetzen kann.
Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag und aus § 179 BGB können nebeneinander bestehen (Bestätigung von BGH NJW-RR 1989, 970).
BGH, Urteil vom 17.10.2003 - V ZR 84/02 (NJW-RR 2004, 79)
Der Mieter, der Büro- oder Gewerberäume unter der vertragsgemäßen Voraussetzung eines intakten, aber erst noch zu erreichenden Umfelds mietet, kann die Miete mindern, wenn Umstände, die die Nutzung objektiverschweren und wirtschaftliche Nachteile mit sich bringen (hier: Überplanung eines ehemaligen Eisenbahnareals im Rahmen der Stadtentwicklung und teilweise Nichtumsetzung des Konzepts), die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht nur unerheblich beeinflussen.
Für Vorteile, die den Schaden mindern, ist grundsätzlich der Schädiger darlegungs- und beweispflichtig. Deshalb muss zunächst der Schädiger im Sinne der Darlegungslast geltend machen, dass ein Vorteil (hier: Steuervorteile aus - überteuertem - Grundstückserwerb) anzurechnen ist, wobei er zugleich in Rechnung stellen muss, dass ein etwaiger Steuervorteil des Geschädigten dadurch wieder ausgeglichen sein kann, dass ein zugesprochener Schadensersatzbetrag seinerseits zu versteuern ist.
Die in zulässiger Weise erhobene Feststellungsklage braucht nicht in eine Leistungsklage umgestellt zu werden, wenn der Schaden im Verlauf des Prozesses bezifferbar geworden ist.
BGH, Urteil vom 15.10.2003 - VIII ZR 142/03 (BeckRs 2003, 09201)
Auch im Verfahren über die Nichtzulassungsbeschwerde kommt eineEinstellung der Räumungszwangsvollstreckung aus dem für vorläufigvollstreckbar erklärten Urteil grundsätzlich nicht in Betracht, wenn der Mieter vor dem Berufungsgericht keinen Vollstreckungsschutzantrag gestellt hat. Der Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist ersetzt den Vollstreckungsschutzantrag nicht.
BGH, Urteil vom 10.10.2003 - V ZR 39/02 (NZM 2004, 156)
Zu dem an den Berechtigten herauszugebenden Entgelt gehört auch der Teil des Mietzinses, der von dem Verfügungsberechtigten als Umsatzsteuerausgewiesen ist; der Verfügungsberechtigte kann diesen jedoch in dem Verhältnis kürzen, in dem die Vorsteuer seines Unternehmens zur Gesamtheit der als Umsatzsteuer ausgewiesenen Mietanteile steht.
BGH, Urteil vom 08.10.2003 -XII ZR 329/00 (NJOZ 2004, 87)
Hat sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter im Falle der Standortentwicklung einen gleichwertigen Ersatzstandort zur Verfügung zustellen, so trägt er das Risiko der Erfüllbarkeit dieser Verpflichtung. Die Rechtsfolgen des vom Vermieter zu vertretenden Unvermögens regelt § 325BGB a.F. Danach kann der Mieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen oder vom Vertrag zurücktreten; er kann auch gem. § 542 BGB a.F. kündigen. Das Unvermögen führt aber nicht ohne weiteres zu einer Beendigung des Mietvertrags.
Der Vermieter hat auch kein Recht, den Mietvertrag wegen des von ihm zu vertretendenUnvermögens aus wichtigem. Grund zu kündigen. Selbst beim Vorliegen der Voraussetzungen für einen Wegfall der Geschäftsgrundlage, kann er sich darauf nichtberufen, weil die Gründe hierfür in seinem Risikobereich liegen.
BGH, Urteil vom 25.09.2003 - VII ZR 357/02 (NJW 2003, 3766)
Infolge von Baumängeln entstandene Mietausfälle gehören zu den engenMangelfolgeschäden, auch wenn sie nicht beim Auftraggeber, sondern nach Weiterveräußerung beim Erwerber entstanden sind.
Die Prozesskosten aus den Streitigkeiten um die Mietausfälle gehörenebenfalls zu den engen Mangelfolgeschäden.
BGH, Urteil vom 24.09.2003 - XII ZR 70/02 (NJW 2004, 294)
Zu den Auswirkungen der rechtskräftigen Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses auf die nachfolgende Leistungsklage auf Mietzins.
Tatsachen, die im maßgebenden Zeitpunkt des Vorprozesses schonvorhanden waren, aber nicht vorgetragen wurden, sind mit dem Ziel, das"kontradiktorische Gegenteil" der früher festgestellten Rechtsfolge auszusprechen, insoweit ausgeschlossen, als sie zu dem im Vorprozess vorgetragenen Lebensvorgang gehören.
BGH, Urteil vom 16.09.2003 - VIII ZR 187/03 (NJW 2004, 838 L)
Beim mietvertraglich vereinbarten "betreuten Wohnen" in der hierfür mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnanlage kann der Mieter die Betreuungsleistungen nicht kündigen und sich dabei die preisgünstige Wohnung erhalten.
BGH, Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 58/03 (NJW 2003, 3767)
Zur Frage der Fortgeltung einer wegen öffentlicher Förderung von Modernisierungsmaßnahmen vertraglich vereinbarten Beschränkung von Mieterhöhungen, wenn der neue Vermieter das Wohnhaus in der Zwangsversteigerung erworben hat, ohne die Verpflichtungen aus dem öffentlich-rechtlichen Fördervertrag von dem Rechtsvorgänger zu übernehmen.
BGH, Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03 (NJW-RR 2004, 12)
Wird ein Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft, das von der Genossenschaft durch einen Dauernutzungsvertrag eine Wohnung gemietet hat, gem. § 68 GenG wegen genossenschaftswidrigen Verhaltens aus der Genossenschaft ausgeschlossen und wird die von ihm genutzte Wohnung für ein anderes Mitglied benötigt, so hat die Genossenschaft ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses.
BGH, Urteil vom 27.08.2003 - XII ZR 277/00 (BeckRs 2003, 07832)
Ist ein vertraglich vereinbarter Eigentumsübergang an einem Gebäudemangels selbstständigen Gebäudeeigentums ausgeschlossen, führt die interessengerechte Auslegung eines zwischen den Parteien zeitgleichabgeschlossenen langfristigen Mietvertrags über das dazu gehörendeGrundstück zu dem Ergebnis, dass auch das Gebäude mit vermietet ist.
BGH, Urteil vom 19.08.2003 - VIII ZR 188/03 (BeckRs 2003, 07463)
Hat der Mieter im Räumungsklageverfahren vor dem Berufungsgericht keinen Vollstreckungsschutzantrag gestellt, kann aus dem für vorläufigvollstreckbar erklärten Urteil grundsätzlich zwangsvollstreckt werden, auch wenn die Revision zugelassen und eingelegt worden ist.
BGH, Urteil vom 18.07.2003 - V ZR 275/02 /NZM 2003, 912)
Der Anspruch aus § 988 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährung nach§ 195 BGB a.F.
Nach § 988 BGB herauszugebende Gebrauchsvorteile stellen auch dann keine wiederkehrenden Leistungen i.S.d.§197BGBa.F. dar, wenn sie nachdem objektiven Mietzins zu berechnen sind.
Der Begriff der wiederkehrenden Leistungen in § 258 ZPO einerseits und§ 197 BGB a.F. andererseits ist wegen der unterschiedlichen Zielsetzungen bei der Vorschriften nicht deckungsgleich.
BGH, Urteil vom 16.07.2003 - VIII ZR 274/02 (NJW 2003, 2601)
Hat ein Wohnungsmieter, dessen Mietvertrag vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. 9. 2001 geschlossen worden ist, in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. sein Recht zur Minderung der Miete verloren, weil er den Mangel längere Zeit nicht gerügt und die Miete ungekürzt und vorbehaltlos weiter gezahlt hat, so verbleibt es hinsichtlich der bis zum 1. 9. 2001 fällig gewordenen Mieten bei diesem Rechtsverlust. Die Bestimmungen des Mietrechtsreformgesetzes und der hierzu ergangenen Übergangsvorschriften führen nicht zu einem Wiederaufleben des Minderungsrechts.
Für nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes fälliggewordene Mieten scheidet eine analoge Anwendung des § 536b BGB, der an die Stelle des § 539 BGB a.F. getreten ist, aus. Insoweit beurteilt sich die Frage, ob und in welchem Umfang ein Mieter wegen eines Mangels der Wohnung die Miete mindern kann, ausschließlich nach § 536c BGB. Dies gilt auch für Mietverträge, die vor dem 1. 9. 2001 abgeschlossen worden sind.
Soweit hiernach das Minderungsrecht des Mieters nach dem 1. 9. 2001 nicht entsprechend der bisherigen Rechtsprechung zur analogen Anwendung des § 539 BGB a.F. erloschen ist, bleibt jedoch zu prüfen, ob der Mieter dieses Recht unter den strengeren Voraussetzungen der Verwirkung (§ 242BGB) oder des stillschweigenden Verzichts verloren hat.
BGH, Urteil vom 16.07.2003 - VIII ZR 11/03 (NJW 2003, 3342)
Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat. Dies gilt auch dann, wenn für die Verpflichtungen des Zwangsverwalters die Vorschriften des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. 6. 2001 noch nicht heranzuziehen sind.
BGH, Urteil vom 16.07.2003 - VIII ZR 286/02 (NJW 2003, 2900)
Nach § 14 I Satz 1 MHG durften in den neuen Ländern bei Mietverträgen, die vor dem 11. 6. 1995 abgeschlossen worden waren, bis zum 31. 12. 1997unter den dort genannten weiteren Voraussetzungen Betriebskosten i.S. des§ 27 der Zweiten Berechnungsverordnung durch schriftliche Erklärung auf die Mieter umgelegt werden. In diesen Fällen ist § 4 II Satz 2 MHG, wo nach die Erklärung nur wirksam ist, wenn in der Erklärung der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird, nicht heranzuziehen.
Zum Entgelt für die Wärmelieferung bei der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme i.S. von Nr. 4 c der Anlage 3 zu § 27 I der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. 10.1990 zählen die kompletten vom Versorgungsunternehmen berechneten Kosten, einschließlich der darin enthaltenen Investitions- und Verwaltungskosten und auch der Unternehmergewinn des Lieferanten.
Der Einzelrichter im Berufungsverfahren kann die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache zulassen. Darin liegt jedenfalls dann kein Entzug des gesetzlichen Richters i. S. von Art. 101 I 2 GG, wenn sich die grundsätzliche Bedeutung nicht aus einer wesentlichen Änderung der Prozesslage nach der Übertragung des Rechtsstreits durch das Kollegium ergibt.
BGH, Urteil vom 16.07.2003 - XII ZR 65/02 (NJW 2003, 3053)
Zur Einhaltung der Schriftform beim Abschluss eines langfristigen Mietvertrages durch einen für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechtshandelnden Vertreter.
BGH, Urteil vom 16.07.2003 - VIII ZR 30/03 (NJW 2003, 2902)
Zur ergänzenden Vertragsauslegung eines Wärmelieferungsvertrags zwischen einem Energieversorgungsunternehmen und einem Grundstückseigentümer hinsichtlich des Grundkostenanteils für leerstehende Mietwohnungen.
BGH, Urteil vom 15.07.2003 - VIII ZB 30/03 (NJW 2003, 3278)
§119 I Nr. 1 lit. b GVG findet auch auf Mietstreitigkeiten Anwendung.
BGH, Urteil vom 15.07.2003 - VI ZR 361/02 (NJW 2003, 3480)
Zu den Voraussetzungen einer Bindung des Berufungsgerichts an die erstinstanzlich auf Grund eines Sachverständigengutachtens getroffenen Feststellungen.
Verlangt der Geschädigte den zur Wiederherstellung erforderlichenGeldbetrag i. S. des § 249 II Satz 1 BGB (fiktiv) auf Basis eines Sachverständigengutachtens, das eine bestimmte Art einerordnungsgemäßen Reparatur vorsieht, so kann er grundsätzlich nur für die erforderliche Dauer dieser Reparatur Ersatz der Kosten für die Anmietung eines Ersatzfahrzeugs beanspruchen.
BGH, Urteil vom 11.07.2003 - V ZR 430/02 (NZM 2003, 868)
Zustehen" i.S. von § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG können Mieteinnahmen dem Verfügungsberechtigten auch dann, wenn er nicht selbst Vertragspartner des Mieters ist, wohl aber gegen jenen aus Geschäftsbesorgung oderGeschäftsführung ohne Auftrag einen Anspruch auf Herausgabe der Mieteinnahmen aus einem Mietverhältnis hat.
Zur schriftlichen Geltendmachung des Anspruchs i.S. von § 7 Abs. 8 Satz2 VermG ist erforderlich, aber auch ausreichend, dass der Berechtigte an den Verfügungsberechtigten ein Schreiben richtet, dem dieser entnehmen kann, dass er die Herausgabe der Mieteinnahmen beansprucht. DiesenAnforderungen genügt ein Schreiben, in dem "die ab dem 1. 7. 1994 zu erstellende und zu übermittelnde Abrechnung gem. § 7 Abs. 7 VermG"geltend gemacht wird.
Eine Vollmacht für das Restitutionsverfahren ermächtigt nur zur Abgabe und Entgegennahme von Erklärungen zu Ansprüchen, über die in diesem Verfahren eine Entscheidung getroffen werden kann, nicht dagegen auch zur Geltendmachung von Ansprüchen auf Herausgabe von Mieteinnahmen, über die nicht im Restitutionsverfahren, sondern durch die ordentlichen Gerichte zu entscheiden ist.
BGH, Urteil vom 09.07.2003 - VIII ZR 26/03 (NJW 2003, 3265)
Wohnungseigentum ist auch dann "nach der Überlassung an den Mieter"i.S. des § 564b II Nr. 2 Satz 2 BGB a.F. begründet worden, wenn der Mieter, dem gekündigt wurde, zur Zeit der Begründung des Wohnungseigentums als Angehöriger in der Wohnung lebte und mit dem Tode des damaligen Mieterskraft Gesetzes in das Mietverhältnis eingetreten ist. Der Angehörige rückt auch bezüglich der Wartefrist, die der Vermieter für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu beachten hat, in die Rechtsposition des verstorbenenMieters ein.
Zur Frage der Nachkündigung im Räumungsrechtsstreit, wenn keine neuen Kündigungsgründe oder sonstige Umstände geltend gemacht werden, und zur Zulassung einer in der Revisionserwiderung vorsorglich unterBezug auf die Gründe der in Streit stehenden Kündigung erklärten weiterenKündigung.
BGH, Urteil vom 09.07.2003 - VIII ZR 276/02 (NJW 2003, 2604)
Geschwister sind kraft ihres nahen Verwandtschaftsverhältnissesprivilegierte Angehörige des Vermieters i.S. von § 564 b II Satz 1 Nr. 2 BGB a.F. (jetzt: § 573 II Nr. 2 BGB).
Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter eine vergleichbare,imselbenHaus oder in derselben Wohnanlage ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werdensoll, zur Anmietung anzubieten. Auf andere Wohnungen erstreckt sich die Anbietpflicht nicht.
Kommt der Vermieter seiner Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.
BGH, Urteil vom 09.07.2003 - VIII ZR 311/02 (NJW 2003, 2604)
Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten
Kommt der Vermieter dieser Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.
BGH, Urteil vom 07.07.2003 - II ZR 18/01 (NJW-RR 2003, 1351)
Die Verpflichtung eines Treuhandgesellschafters zur Aufklärung künftiger Anleger eines Fonds über alle wesentlichen Umstände der Anlage umfasst auch Angaben hinsichtlich des Umfangs einer zugesagten Mietgarantie.
BGH, Urteil vom 02.07.2003 - XII ZR 34/02 (NJW 2003, 2987)
Der isolierten Abtretung von Mietzinsansprüchen ohne gleichzeitige Übernahme der Pflichten aus einem Mietvertrag steht weder der Schutzzweck des § 571 BGB a. F., noch die enge Verknüpfung von Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag entgegen.
BGH, Urteil vom 02.07.2003 - XII ZR 74/01 (NJW 2003, 2742)
Zur Frage der Nichtigkeit des gesamten Mietvertrags, wenn im schriftlichen Mietvertrag eine wesentlich geringere Miete dokumentiert wird, als sie in einer mündlichen Nebenabrede tatsächlich vereinbart wurde.
BGH, Urteil vom 25.06.2003 - VIII ZR 335/02 (NJW 2003, 3192)
Die kumulative formularmäßige Überbürdung der turnusmäßigen Schönheitsreparatur- und Endrenovierungspflicht auf den Mieter ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam.
Eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung kommt auch dann in Betracht, wenn die Klauseln äußerlich getrennt sind und eine der Klauseln für sich betrachtet unwirksam ist.
BGH, Urteil vom 25.06.2003 - VIII ZR 344/02 (NJW 2003, 2899)
Zur Rückforderung einer Mietkaution bei unwirksamer Fälligkeitsklausel.
BGH, Urteil vom 24.06.2003 - IX ZR 120/02 (NJW 2004, 954 L)
Erteilt der Wohnungseigentümer als Vermieter dem Verwalter den Auftrag, auf einem von ihm einzurichtenden Konto die von den Mietern geschuldeten Zahlungen einzuziehen, und verwendet der Verwalter dieses Konto zugleich zur Abwicklung eigener Zahlungsvorgänge, so steht dem Vermieter in der Insolvenz des Verwalters an den vor Insolvenzeröffnung auf dem Konto eingegangenen Mietzahlungen weder ein Aussonderungs- noch ein Ersatzaussonderungsrecht zu.
BGH, Urteil vom 18.06.2003 - VIII ZR 240/02 (NJW 2003, 2739)
§ 573 c IV BGB ist auf Formularklauseln in einem vor dem 1.9.2001abgeschlossenen Mietvertrag, die hinsichtlich der Kündigungsfristen die damalige gesetzliche Regelung wörtlich oder sinngemäß wiedergeben, nach Art. 229 § 3XEGBGBnicht anzuwenden.
BGH, Urteil vom 18.06.2003 - VIII ZR 324/02 (BeckRs 2003, 06245)
Im Altmietvertrag wirksam vereinbarte Kündigungsfristen sind durch die Mietrechtsreform nicht unwirksam geworden.
BGH, Urteil vom 21.05.2003 - VIII ZB 10/03 (NJOZ 2003, 3008)
Der Beschwerdestreitwert ist auch bei Klagen auf Erhöhung oderHerabsetzung von Mieten und Nebenkostenpauschalen nach § 9 ZPO zu bestimmen, unabhängig von einer abweichenden Bemessung des Gebührenstreitwertes nach § 16 GKG. Wird statt einer Leistungsklage einepositive Feststellungsklage erhoben, ist für die Feststellung des Gegenstandswerts nach § 9 ZPO ein Abzug in Höhe von 20 % vorzunehmen.
BGH, Urteil vom 14.05.2003 - VIII ZR 308/02 (NJW 2003, 2234)
Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit eineUnwirksamkeit der Gesamtregelung - kann sich aus dem Zusammenwirkenzweier Formularklauseln (hier: Schönheitsreparatur- und Endrenovierungspflicht) auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (Bestätigung von BGHZ 127, 245, 253 f. =NJW 1995, 254).
BGH, Urteil vom 30.04.2003 - VIII ZR 163/02 (Armbrüster, LMK 2004, 22)
Zur Einschränkung des Herausgabeanspruchs gemäß § 556 III BGB a.F., §985 BGB durch den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz im gestuften Mietverhältnis (Art. 3 I GG).
BGH, Urteil vom 30.04.2003 - VIII ZR 278/02 (BeckRs 2003, 04862)
Die Direktabrechnung der Wasserkosten zwischen Wohnungsmieter und Versorgungsunternehmen setzt die Zustimmung des Wasserversorgungsunternehmens voraus. Der wohnungsvermietendeGrundstückseigentümer, der seinen mietvertraglichen Verpflichtungen nur durch die vom Versorgungsunternehmen (VU) gewährleisteteWasserversorgung nachkommen kann und die Versorgungsleistungen zulässt, nimmt jedenfalls konkludent das Vertragsangebot des VU auf Wasserversorgung an.
Bei einseitiger Preisbestimmung und Rechnungsstellung durch das Versorgungsunternehmen kann der Kunde im Rahmen der Zahlungsklage die Unangemessenheit und damit die Unverbindlichkeit der Preisbestimmung geltend machen.
BGH, Urteil vom 30.04.2003 - VIII ZR 162/02 (NJW 2003, 3054)
Zum Zustandekommen eines Wasserversorgungsvertrags durch konkludentes Handeln.
Im Zahlungsprozess gegen den Kunden trifft das Versorgungsunternehmen die Darlegungs- und Beweislast für die Billigkeit der Ermessensausübung bei Festsetzung des Leistungsentgelts; das Bestreiten der Billigkeit der Preisbestimmung des Versorgungsunternehmens durch den Kunden wird durch die Regelung des § 30 Nr. 1 AVBWasserV nicht ausgeschlossen.
Das Wasserversorgungsunternehmen ist grundsätzlich nicht verpflichtet, Versorgungsverträge mit den Mietern unter gleichzeitiger Entlassung des Grundstückseigentümers als Vermieter aus seinem Vertragsverhältnis abzuschließen.
BGH, Urteil vom 30.04.2003 - VIII ZR 279/02 (NJW 2003, 3131)
Zur Einschränkung des Herausgabeanspruchs gem. § 556 III BGB a.F., §985 BGB durch den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz im gestuften Mietverhältnis (Art. 3 I GG).
BGH, Urteil vom 08.04.2003 - KZR 39/99 (NJW 2003, 2684)
Ein marktbeherrschender Vermieter darf, ohne gegen das Verbot unbilligerBehinderung nach § 20 I GWB zu verstoßen, in begrenzter Zahl zur Verfügung stehende Gewerbeflächen nur in einer Weise vermieten, die den Marktzutritt für aktuelle und potentielle Wettbewerber des Mieters nicht für einen längeren Zeitraum als fünf Jahre blockiert. Das setzt regelmäßig eineFeststellung des Bedarfs durch Ausschreibung bei der erstmaligen Vermietung sowie die Wiederholung dieses Vorgehens in entsprechendenzeitlichen Abständen voraus.
BGH, Urteil vom 03.04.2003 - IX ZR 163/02 (NZM 2003, 472)
Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Vermieters begründet der Anspruch des Mieters auf Herstellung eines zum vertragsgemäßen Gebrauchgeeigneten Zustands der Mietsache unabhängig davon, ob der mangelhafteZustand vor oder nach Eröffnung des Verfahrens entstanden ist, bei fortdauernden Mietverhältnis eine Masseschuld.
BGH, Urteil vom 26.03.2003 - VIII ZR 333/02 (NJW 2003, 2320)
Der Zwangsverwalter eines Grundstücks hat die Betriebskosten für einMietobjekt auch für solche Abrechnungszeiträume abzurechnen, die vor seiner Bestellung liegen, sofern eine etwaige Nachforderung von der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfasst wird (§1123 II Satz 1 BGB; §§ 21, 148 I Satz 1 ZVG).
Soweit der Zwangsverwalter zur Abrechnung verpflichtet ist, hat er auch ein etwaiges Vorauszahlungsguthaben an den Mieter auszuzahlen; dies gilt auch dann, wenn ihm die betreffenden Vorauszahlungen nicht unmittelbarzugeflossen sind.
BGH, Urteil vom 26.03.2003 - XII ZR 167/01 (NJW-RR 2003, 873)
Zur Berücksichtigung eines Leistungsverweigerungsrechts des Mieters bei Mängeln der Mietsache.
Der formularvertragliche Ausschluss von mietvertraglich begründeten Zurückbehaltungsrechten kann sich auch auf die Einrede des nichterfüllten Vertrags nach §320 BGB erstrecken.
BGH, Urteil vom 19.03.2003 - XII ZR 123/00 (NJW 2003, 2306)
Bei der Inanspruchnahme auf Zahlung von Elternunterhalt ist der Wohnwert eines Eigenheims grundsätzlich nicht mit der bei einerFremdvermietung erzielbaren objektiven Marktmiete, sondern auf der Grundlage des unter den gegebenen Verhältnissen ersparten Mietzinses zu bemessen.
Zur Berücksichtigung des Tilgungsanteils von Darlehensraten, die auf zur Finanzierung des Eigenheims eingegangene Verbindlichkeiten geleistetwerden.
Zur Abzugsfähigkeit von Lebensversicherungsprämien.
Der dem Unterhaltspflichtigen zu belassende angemessene Eigenbedarf kann in der Weise bestimmt werden, dass der den (Tabellen-) Selbstbehaltübersteigende Betrag des zu berücksichtigenden Einkommens nur zur Hälfte für den Elternunterhalt einzusetzen ist und im übrigen den Selbstbehalt des Unterhaltspflichtigen erhöht.
BGH, Urteil vom 18.03.2003 - VI ZR 152/02 (NJW 2003, 1938)
Veranlasst ein Mietwagenunternehmen, dass seine unfallgeschädigten Kunden ihre Ansprüche gegen den Schädiger auf Ersatz der Mietwagenkosten an ein zur Rechtsberatung zugelassenes Inkassobüro abtreten, welches die Forderung seinerseits an das Mietwagenunternehmen zur Sicherung abtritt, so sind die Abtretungen nichtig, wenn dieses Vorgehen eine Schadensregulierung - insbesondere die Durchsetzung des Unfallersatztarifs - durch das Mietwagenunternehmen unter Umgehung des Art. 1 § 1 RBerG und der dazu entwickelten Rechtsprechungsgrundsätzebezweckt.
BGH, Urteil vom 13.03.2003 - III ZR 299/02 (NJW 2003, 1393)
Dem (gewöhnlichen) Verwalter nach §§ 20 ff. WEG ist ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nicht nach § 2 II 1 Nr. 2WoVermittG versagt; er ist nicht Verwalter von Wohnräumen i.S. dieserBestimmung.
BGH, Urteil vom 13.03.2003 - IX ZR 199/00 (NJW 2003, 2235)
Zur Auslegung einer Garantie für "erzielbare",jedoch nicht "erzielte"Mieten als Mietgarantie oder Vermietungsgarantie.
BGH, Urteil vom 12.03.2003 -XII ZR 18/00 (NJW 2003, 2158)
Die revisionsgerichtliche Prüfung der Wahrung der Schriftform einer beiden Akten befindlichen Urkunde beschränkt sich auf die getroffenen Feststellungen zu deren Beschaffenheit, wenn das Berufungsurteil nur auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils verweist und dieser keine Bezugnahme auf die Urkunde enthält.
Zur Formfreiheit der Zustimmung des Mieters zu einem Vermieterwechsel, den der alte und der neue Vermieter in einem der Schriftform des § 566BGB a. F. genügendenNachtrag zu einem langfristigen Mietvertragvereinbart haben.
Zum Fortbestand der Besitzeinräumungspflicht des Vermieters, der sich zur Herstellung des Mietobjekts verpflichtet hat, das Grundstück abernachträglich an einen Dritten verkauft, der es bebaut und anderweitigvermietet.
Zur Angemessenheit einer in einem Gewerbemietvertrag über ein noch zu errichtendes Gebäude ohne zeitliche Begrenzung vereinbarten Vertragsstrafe für jeden Tag der Überschreitung des vereinbartenMietbeginns.
BGH, Urteil vom 12.03.2003 - VIII ZR 175/02 (BeckRs 2003, 03579)
Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie i. S. von § 3 III S. 2MHG (seit 1.9.2001: § 559b I S. 2 BGB) bedarf es nicht der Beifügung einer Wärmebedarfsrechnung.
BGH, Urteil vom 03.03.2003 - IX ZR 163/02 (InVo 2003, 305)
Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Vermieters begründet der Anspruch des Mieters auf Herstellung eines zum vertragsgemäßen Gebrauchgeeigneten Zustandes der Mietsache unabhängig davon, ob der mangelhafteZustand vor oder nach Eröffnung des Verfahrens entstanden ist, bei fortdauerndem Mietverhältnis eine Masseschuld.
BGH, Urteil vom 26.02.2003 - XII ZR 66/01 (NJW-RR 2003, 727)
An der Rechtsprechung des BGH, wonach der Mieter sein Minderungsrecht durch vorbehaltlose Mietzahlung über einen längeren Zeitraum verliert, wird nach erneuter Prüfung festgehalten.
Nimmt der Vermieter seinerseits eine Mietminderung des Mieters übereinen längeren Zeitraum rügelos hin, so kann der Mieter zu Recht darauf vertrauen, die vereinbarte Miete werde nicht rückwirkend verlangt werden. Ob diese Rechtsfolge aus einer quasi spiegelbildlichen Anwendung des § 539BGB a.F. resultiert, kann jedenfalls bei Vorliegen der allgemeinen Verwirkungsvoraussetzungen offen bleiben.
BGH, Urteil vom 31.01.2003 - V ZR 333/01 (NJW 2003, 1317)
Ist der "nicht abgewohnte" Teil eines zur Errichtung eines Wohngebäudes zur Verfügung gestellten Betrags dem Zahlenden beim Auszug zu erstatten ,kommt zwischen ihm und dem Zahlungsempfänger ein Mietvertrag zu Stande; die Höhe des Mietzinses kann durch das Gericht in ergänzender Vertragsauslegung oder analog §§ 612 II, 632 II BGB bestimmt werden (imAnschluss an Senat, NJW 1997, 2671 = NJWE-MietR 1997, 273 L).
BGH, Urteil vom 31.01.2003 - V ZR 389/01 (NJW-RR 2003, 700)
Der Verkäufer eines angeblich gut vermieteten Objekts hat den Käufer auf eine ihm bekannte mangelnde Bonität des Mieters hinzuweisen; der Makler ist verpflichtet, darauf hinzuweisen, dass er die Bonität des Mieters nichtgeprüft habe.
BGH, Urteil vom 29.01.2003 - XII ZR 6/00 (NJW-RR 2003, 727)
Soll die geschuldete Miete durch Sachverständigengutachten nach § 317BGB neu bestimmt werden, so ist der Schiedsgutachter verpflichtet, die im konkreten Einzelfall geschuldete Miete zu bestimmen, nicht hingegen soll er die ortsübliche Miete ermitteln.
BGH, Urteil vom 22.01.2003 - VIII ZR 244/02( NJW 2003, 1246)
Zur Frage der Zumutbarkeit und Eignung eines Nachmieters, wenn sich der Vermieter unter der Bedingung, dass ein solcher Nachmieter gefunden wird, mit einer Entlassung des Mieters aus dem Mietvertrag einverstanden erklärt.
BGH, Urteil vom 17.01.2003 - V ZR 137/02 (DNotZ 2003, 431)
Den Vermieter trifft bei Eintritt des Vorkaufsfalls zugunsten des Mieters die mietvertragliche Nebenpflicht, den Mieter über sein Vorkaufsrecht zu unterrichten und ihm den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrages mitzuteilen. Diese Pflicht ist verletzt, wenn dem Mieter der Vertragsinhalt unrichtig oder unvollständig zur Kenntnis gebracht wird. Im Fall einer solchen Pflichtverletzung spricht eine Vermutung für"aufklärungsrichtiges" Verhalten des Mieters.