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Rechtsprechung des BGH 2005 zum Mietrecht

- Stand: 5. Juli 2006 - Volltextsuche - Datenschutz - Sicherheit - News and more! - Suchmaschinen - Google (Test 2/2003 - gut - 2,1)

Rechtsprechung des BGH zum Mietrecht - 1997 - 1998 - 1999 - 2000 - 2001 - 2002 - 2003 - 2004 - 2005 - 2006

BGH, Urteil vom 16.11.2005 - XII ZR 124/03 (NZM 2006, 179)

Zur Anwendbarkeit des § 572 a. F. BGB, wenn das vermietete Gewerbegrundstück schon vor In-Kraft-Treten des neuen Mietrechts zum 1. 9. 2001 veräußert und das Mietverhältnis vor diesem Zeitpunkt beendet war (im Anschluss an BGH, NZM 2005, 639 = NJW-RR 2005, 962). Zur Darlegungs- und Beweislast des Mieters eines vor dem 1. 9. 2001 veräußerten Gewerbegrundstücks, wenn er vom Erwerber eine an den Vorvermieter gezahlte Kaution zurückverlangen will (im Anschluss an BGH, NZM 2005, 907 = NJW 2005, 3494). Allein die wirtschaftliche und personelle Verflechtung zwischen veräußerndem Alt-Vermieter und erwerbendem neuen Vermieter ist kein hinreichendes Indiz für die Annahme einer Kautionsübertragung aus Anlass des Veräußerungsfalls.

BGH, Urteil vom 16.11.2005 - VIII ZR 218/04

Hat der Mieter außerordentlich gekündigt und ist in einem Vorprozess hierüber entschieden worden, so ist im Regelfall kein schutzwürdiges Interesse ersichtlich, das ihn dazu berechtigen könnte, das ihm kraft Gesetzes zustehende Recht zur ordentlichen Kündigung über den nach § 767 II ZPO für die Präklusion maßgeblichen Zeitpunkt hinaus "aufzusparen" und diese Einwendung erst gegenüber dem vollstreckbaren Titel vorzubringen. Eine von § 10 II 6 MHRG erfasste Zwangslage kann für den Mieter auch während eines laufenden Mietverhältnisses entstehen, etwa wenn ein befristetes Mietverhältnis ausläuft und der Vermieter zur Fortsetzung des Mietverhältnisses lediglich unter der Bedingung einer Staffelmietvereinbarung und eines langfristigen Kündigungsausschlusses bereit ist oder wenn der Mieter einer solchen Vertragsänderung zustimmt, um eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters abzuwenden.

BGH, Urteil vom 16.11.2005 - VIII ZR 5/05 (NZM 2006, 98)

Zum Anspruch des Mieters gegen den Vermieter, die Anbringung einer Parabolantenne am Balkon der Mietwohnung zu dulden.

BGH, Urteil vom 16.11.2005 - VIII ZR 218/04 (NJW-RR 2006, 229)

Hat der Mieter außerordentlich gekündigt und ist in einem Vorprozess hierüber entschieden worden, so ist im Regelfall kein schutzwürdiges Interesse ersichtlich, das ihn dazu berechtigen könnte, das ihm kraft Gesetzes zustehende Recht zur ordentlichen Kündigung über den nach § 767 II ZPO für die Präklusion maßgeblichen Zeitpunkt hinaus "aufzusparen" und diese Einwendung erst gegenüber dem vollstreckbaren Titel vorzubringen. Eine von § 10 II 6 MHRG erfasste Zwangslage kann für den Mieter auch während eines laufenden Mietverhältnisses entstehen, etwa wenn ein befristetes Mietverhältnis ausläuft und der Vermieter zur Fortsetzung des Mietverhältnisses lediglich unter der Bedingung einer Staffelmietvereinbarung und eines langfristigen Kündigungsausschlusses bereit ist oder wenn der Mieter einer solchen Vertragsänderung zustimmt, um eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters abzuwenden. Der mit einer Vollstreckungsabwehrklage geltend gemachte Einwand des Mieters gegenüber dem titulierten Anspruch des Vermieters auf Zahlung zukünftig fällig werdender Miete, das Mietverhältnis sei auf Grund einer von ihm nach Abschluss des Vorprozesses erklärten ordentlichen Kündigung beendet, ist jedenfalls dann nach § 767 II ZPO ausgeschlossen, wenn der Mieter im Vorprozess Einwendungen erhoben hat, die sich wegen einer von ihm ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung gegen den Fortbestand des Mietverhältnisses richteten.



BGH, Urteil vom 28.09.2005 - VIII ZR 101/04 (NZM 2005, 861)

Dass die durch einen Umbau im Mieterwunsch vergrößerte Wohnung vor Abschluss des Mietverhältnisses nicht neu vermessen worden war, spricht angesichts einer genauen Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag für eine Auslegung dahingehend, dass die Vertragsparteien eine bestimmte Wohnungsgröße verbindlich festlegen wollten.
BGH, Urteil vom 07.09.2005 - VIII ZR 24/05

Solange ein Mieter nach dem Tod seines Vermieters keine Gewissheit darüber erlangen kann, wer Gläubiger seiner Mietverpflichtungen geworden ist, unterbleiben seine Mietzahlungen infolge eines Umstandes, den er nicht zu vertreten hat.

BGH, Urteil vom 28.07.2005 - III ZR 290/04

Ein Geschäftsbesorger, der beauftragt und bevollmächtigt ist, den Entschluss eines Anlegers, eine Investition einzugehen, durch den Abschluss der hierfür erforderlichen Verträge (z.B. Grundstückskauf-, Werklieferungs-, Baubetreuungs-, Miet-, Mietgarantie-, Verwalter- und Steuerberatungsverträge) zu vollziehen, hat den Interessenten vor Abschluss der Verträge auf eine versteckte überhöhte Innenprovision hinzuweisen, wenn ihm diese positiv bekannt ist (Fortführung des Senatsurteils BGHZ 158, 110 ff. = NJW 2004, 1732 = NZM 2004, 272). Dies gilt auch, wenn der Geschäftsbesorgungsvertrag wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz unwirksam ist.

BGH, Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 371/04

Zu den formellen Anforderungen an eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung. Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird.

BGH, Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 253/04 (NJW 2005, 2995)

Zur Frage, ob der vom Vermieter beabsichtigte Anschluss einer Wohnanlage an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz im Empfangsbereich des terrestrischen Digitalfernsehens (DVB-T) - hier: in Berlin - eine Verbesserung der Mietsache i.S. des § 554 II 1 BGB darstellt. Der eine Modernisierung beabsichtigende Vermieter ist nicht darauf beschränkt, die Wohnung nur auf den durchschnittlichen Standard des gegenwärtigen Wohnungsmarkts anzuheben; eine derartige Einschränkung der duldungspflichtigen Baumaßnahmen widerspräche nicht nur dem Begriff der vom Gesetzgeber beabsichtigten und auch so bezeichneten Modernisierung" älterer Wohnungen, sondern liefe auch dem allgemeinen Interesse an einer laufenden Verbesserung des Wohnungsbestands zuwider. Deshalb darf der Vermieter bis zur Grenze einer unzulässigen Luxusmodernisierung" die Attraktivität seiner Wohnungen auch durch eine überdurchschnittliche Ausstattung erhöhen und damit die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt vorantreiben, selbst wenn die Nachfrage nach solcher Ausstattung im Zeitpunkt der Vornahme der Maßnahme noch verhältnismäßig gering sein mag.



BGH, Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 199/04

Hat sich der Vermieter im Mietvertrag eine einseitige Neufestsetzung der Miete vorbehalten und hat er in seinen an die Mieter gerichteten Mieterhöhungsschreiben erkennbar auf der Grundlage dieser - nach § 557 IV BGB - unwirksamen vertraglichen Regelung sein einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin, vom Empfängerhorizont der Mieter ausgehend, kein Angebot zum Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung. Schon deshalb kann in der Zahlung der erhöhten Miete seitens der Mieter eine stillschweigende Zustimmung zu der Mieterhöhung nicht gesehen werden.

BGH, Urteil vom 13.07.2005 - VIII ZR 311/04

Zur Instandhaltungspflicht des Vermieters, dem der Nießbrauch an der Mietsache zusteht, gegenüber dem Eigentümer, der die Sache gemietet hat. Der Nießbraucher hat lediglich für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Hierzu gehören Verschleißreparaturen, nicht jedoch Maßnahmen, die - wie die Erneuerung der Elektroinstallation - darüber hinausgehen; diese obliegen dem - mietenden - Eigentümer selbst. Deshalb ist deren Geltendmachung gegenüber dem Nießbraucher rechtsmissbräuchlich.

BGH, Urteil vom 13.07.2005 - VIII ZR 255/04 (NJW 2005, 2620)

Zum konkludenten Eintritt eines Ehegatten als weiterer Mieter in den von seinem Ehepartner und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag. Ein konkludenter Eintritt in den Mietvertrag liegt insbesondere dann vor, wenn der Ehegatte im eigenen Namen Willenserklärungen gegenüber der Hausverwaltung abgibt und den Schriftverkehr im eigenen Namen führt, die Wohnung jahrelang allein nutzt, Mietzahlungen leistet, Schönheitsreparaturen ausführt, die Kündigung des Mietverhältnisses erklärt und eine geleistete Mietkaution "zurückfordert".



BGH, Urteil vom 06.07.2005 - VIII ZR 322/04 (NJW 2005, 2621)

Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist nicht deshalb unwirksam, weil sich die Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der vom gerichtlichen Sachverständigen festgestellten örtlichen Vergleichsmiete befindet.

BGH, Urteil vom 29.06.2005 - VIII ZR 344/04

Die Vierjahresfrist des § 10 II 6 MHRG beginnt nicht erst mit dem Zeitpunkt des Bezugs der Wohnung durch die Mieter zu laufen, sondern bereits mit Abschluss des Mietvertrags und der gleichzeitig vereinbarten Staffelmiete.

BGH, Urteil vom 23.06.2005 - IX ZR 419/00 (NZM 2005, 700)

Der Zwangsverwalter muss die Gefahr für das seiner Obhut anvertraute Eigentum durch Feststellungen vor Ort aufklären, wenn er nach erhaltenen Hinweisen mit der Möglichkeit zu rechnen hat, dass ein Mieter durch seinen vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung den Schuldner nicht unwesentlich schädigt. Versäumt der Zwangsverwalter die für ein wirksames Eingreifen gegen eine Wohnungsverwahrlosung erforderlichen Feststellungen, trifft ihn die Beweislast, dass der bei Aufhebung der Zwangsverwaltung bestehende Verwahrlosungsschaden an der Mietwohnung nicht auf seinem Unterlassen beruht.

BGH, Urteil vom 15.06.2005 - XII ZR 291/01 (NJW 2005, 2775)

Zur Frage der Verwirkung des Rechts zur fristlosen Kündigung bei zunächst hingenommenem, aber weiter auflaufendem Rückstand mit einem Teil des Mietzinses (hier: Mehrwertsteuer).



BGH, Urteil vom 15.06.2005 - XII ZR 238/02 (NJW-RR 2005, 1258)

Zur Mitverpflichtung eines Ehegatten durch den anderen in Angelegenheiten des gemeinsamen Lebens gem. § 11 FGB (hier: Abschluss eines Nutzungsvertrags über ein Grundstück zu Erholungszwecken in der damaligen DDR). Die einseitige Erhöhungserklärung gem. § 6 Nutzungsentgeltverordnung hat rechtsgestaltende Wirkung dahin, dass sich die Höhe der Zahlungsverpflichtung ohne Zustimmung des Nutzers ändert. Stehen auf Seiten des Nutzers mehrere Personen, so muss die Erhöhungserklärung allen Nutzern zugehen. Dabei ist auf der Nutzerseite Stellvertretung zugelassen. Die Erklärung muss aber an alle Nutzer gerichtet sein.

BGH, Urteil vom 15.06.2005 - XII ZR 82/02 (NZM 2005, 704)

Zu den Anforderungen an die Darlegungslast einer Mietvertragspartei, die sich darauf beruft, eine im Mietvertrag in Bezug genommene Baubeschreibung habe der anderen Mietvertragspartei vor Vertragsschluss vorgelegen.

BGH, Urteil vom 09.06.2005 - IX ZR 160/04

Ist ein Mietzinsanspruch bereits vor Begründung des Grundpfandrechts, aus dem ein Gläubiger die Beschlagnahme erwirkt hat, abgetreten worden, fällt er gleichwohl in den Haftungsverband. Die Abtretung des Anspruchs auf den Mietzins für eine unbewegliche Sache an einen bevorrechtigten Grundpfandrechtsgläubiger wird selbst im Falle der Beschlagnahme durch einen nachrangigen Grundpfandrechtsgläubiger diesem gegenüber unwirksam.



BGH, Urteil vom 01.06.2005 - VIII ZR 216/04 (NJW 2005, 2701)

Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozess geltend gemacht werden. Auf der Grundlage des seit dem 1.1.2002 geltenden Rechts ist grundsätzlich das Berufungsgericht zur Verhandlung und Entscheidung des Nachverfahrens zuständig, wenn die erste Instanz die Klage abgewiesen hat und das Vorbehaltsurteil erst auf Rechtsmittel der Klagepartei hin ergeht; eine fortbestehende Anhängigkeit des Nachverfahrens in erster Instanz kommt in diesem Fall nicht in Betracht, weil der Rechtsstreit durch die Berufung gegen das klageabweisende Urteil vollständig in der Berufungsinstanz angefallen ist.

BGH, Urteil vom 01.06.2005 - VIII ZR 84/04

Die Vereinbarung einer Mieterhöhung nach Modernisierung der Wohnungsbeheizung durch Einbau einer Heizungs- und Warmwasseraufbereitung statt der vorhandenen Ofenheizung hat auch dann Bestand, wenn der Vermieter die Zentralheizung später an einen Contractor verpachtet. Bei Wärmecontracting im laufenden Mietverhältnis ohne Zustimmung des Mieters darf der Vermieter nur Kosten gemäß § 7 II HeizkV umlegen.

BGH, Urteil vom 25.05.2005 - VIII ZR 301/03

Ein Zwangsverwalter, der auf Rückgabe einer Mietsicherheit klageweise in Anspruch genommen wird, ist zur Führung des Prozesses jedenfalls dann nicht mehr befugt, wenn die Zwangsverwaltung vor Rechtshängigkeit der Streitsache aufgehoben worden ist. In diesem Fall ist die Klage mangels Prozessführungsbefugnis des als Zwangsverwalter in Anspruch genommenen Beklagten als unzulässig abzuweisen.



BGH, Urteil vom 18.05.2005 - VIII ZR 368/03 (NJW 2005, 2395)

Zur Darlegungs- und Beweislast im Schadensersatzprozess des Mieters wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung. Eine sog. "Vorratskündigung", der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch zu Grunde liegt, ist unzulässig. Der Umstand, dass der Vermieter die Wohnung nach dem Auszug des wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieters zunächst saniert hat, um sie nach seinen Vorstellungen herzurichten, steht einem Eigenbedarf nicht entgegen, auch wenn sich die Sanierung - etwa auf Grund begrenzter finanzieller Mittel oder wegen der Vornahme von Eigenleistungen - über einen Zeitraum erstreckt, der die dafür normalerweise erforderliche Dauer überschreitet. Auch unter dem Blickwinkel des Art. 14 GG ist es nicht zu beanstanden, in Fällen des nicht verwirklichten Eigenbedarfs dem Vermieter die Darlegungslast für die in seinem Kenntnisbereich liegenden Umstände, die den Sinneswandel bewirkt haben sollen, aufzuerlegen und insoweit strenge Anforderungen zu stellen; erst wenn der Vortrag des Vermieters dem genügt, obliegt dem Mieter der Beweis für seine Behauptung, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestanden hatte.

BGH, Urteil vom 04.05.2005 - VIII ZR 5/04 (NJW-RR 2005, 1169)

Verbindet der Vermieter von Wohnraum die Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung mit einer Klage auf Zahlung der erhöhten Miete, so bestehen im Berufungsverfahren gegen die Zulässigkeit der Zahlungsklage jedenfalls dann keine Bedenken (mehr), wenn der Mieter in erster Instanz verurteilt worden ist, der Mieterhöhung zuzustimmen, und diese Verurteilung vor der Berufungsverhandlung über die Zahlungsklage in Teilrechtskraft erwachsen ist. Die zweimonatige Kündigungssperre für den Wohnraumvermieter nach § 569 III Nr. 3 BGB gilt auch dann, wenn der Mieter rechtskräftig verurteilt worden ist, einer rückwirkenden Mieterhöhung zuzustimmen.

BGH, Entscheidung vom 04.05.2005 - VIII ZR 94/04

Wird der Mieter verurteilt, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zuzustimmen, wird seine Verpflichtung zur Zahlung der erhöhten Miete für die Zeit ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils fällig. Verzug mit den Erhöhungsbeträgen kann daher nicht rückwirkend eintreten, sondern erst nach Rechtskraft des Zustimmungsurteils begründet werden.

BGH, Entscheidung vom 04.05.2005 - XII ZR 254/01

Auch bei der Miete von Geschäftsräumen stellt eine Mietfläche, die um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt, einen nicht unerheblichen Mangel dar (im Anschluss an BGH, NZM 2004, 456, und NZM 2004, 453 = NJW 2004, 1947). Die für die Minderung aufgestellten Grundsätze für die Erheblichkeit der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs können auch für die fristlose Kündigung gem. § 542 BGB a. F. herangezogen werden.



BGH, Entscheidung vom 21.04.2005 - III ZR 293/04 (NJW 2005, 2008)

Zur Frage, ob die Parteien eines Vertrags, der das Betreute Wohnen" zum Gegenstand hat, Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters vereinbaren können, die sich tatbestandlich an die Bestimmungen des Heimgesetzes anlehnen (hier: beabsichtigte Aufgabe eines Senioren-Wohnsitzes). Entfällt ein erheblicher Teil des Entgelts im Vertragsmodell "Betreutes Wohnen", das sich aus Elementen des Miet-, Dienst- und Kaufvertragsrechts zusammensetzt, auf die angebotenen und vorgehaltenen Betreuungsleistungen, so kann das bei der rechtlichen Qualifikation des Vertragswerks nicht unbeachtet bleiben; der Eigenart eines solchen Vertragswerks wird vielmehr grundsätzlich nur die Unterstellung unter ein einziges Vertragsrecht gerecht, nämlich unter dasjenige, in dessen Bereich der Schwerpunkt des Vertrags liegt. Bestimmungen desjenigen Vertragsrechts, bei dem der Schwerpunkt des Vertrags nicht liegt, können gleichwohl herangezogen werden, wenn allein hierdurch die Eigenart des Vertrags richtig gewürdigt wird. (Leitsatz der Redaktion)

BGH, Entscheidung vom 20.04.2005 - XII ZR 29/02

Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrags ist gewahrt, wenn der Vermieter mit dem Altmieter schriftlich vereinbart, dass der Neumieter in den Vertrag eintritt und dieser der Vertragsübernahme formlos zustimmt.

BGH, Entscheidung vom 20.04.2005 - VIII ZR 110/04

Zur Zulässigkeit der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 287 ZPO im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens, wenn zur Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelspannen eines qualifizierten Mietspiegels eine Orientierungshilfe als Schätzgrundlage zur Verfügung steht. Ist die Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der im einschlägigen qualifizierten Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch Sachverständigengutachten mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe des Mietspiegels außer Verhältnis steht, so darf die ortsübliche Vergleichsmiete gem. § 287 ZPO geschätzt werden. (Leitsatz der Redaktion)



BGH, Entscheidung vom 20.04.2005 - XII ZR 192/01 (NJW 2005, 1861)

Auch bei einem für längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag bedarf die nachträgliche Vereinbarung der auch unbefristeten Herabsetzung des Mietzinses nicht der Schriftform, wenn der Vermieter sie jederzeit zumindest mit Wirkung für die Zukunft widerrufen darf.

BGH, Entscheidung vom 19.04.2005 - VI ZR 37/04 (NJW 2005, 1933)

Ein Unfallersatztarif ist nur insoweit ein erforderlicher Aufwand zur Schadensbeseitigung gem. § 249 Satz 2 BGB a.F., als die Besonderheiten dieses Tarifs einen gegenüber dem Normaltarif höheren Preis aus betriebswirtschaftlicher Sicht rechtfertigen, weil sie auf Leistungen des Vermieters beruhen, die durch die besondere Unfallsituation veranlasst und infolgedessen zur Schadensbehebung erforderlich sind (Bestätigung von Senat, NJW 2005, 51).Einen ungerechtfertigt überhöhten Unfallersatztarif kann der Geschädigte nur ersetzt verlangen, wenn er darlegt und gegebenenfalls beweist, dass ihm unter Berücksichtigung seiner individuellen Erkenntnis- und Einflussmöglichkeiten sowie den gerade für ihn bestehenden Schwierigkeiten unter zumutbaren Anstrengungen auf dem in seiner Lage zeitlich und örtlich relevanten Markt kein wesentlich günstigerer Tarif zugänglich war.

BGH, Entscheidung vom 14.04.2005 - V ZB 6/05

Der Zwangsverwalter ist befugt, von dem Schuldner (Grundstückseigentümer) die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Mieter des Objekts geleisteten Mietkaution zu verlangen. Der Beschluss über die Anordnung der Zwangsverwaltung stellt zusammen mit der Ermächtigung des Zwangsverwalters zur Besitzergreifung einen Vollstreckungstitel dar, auf Grund dessen wegen dieses Anspruchs nach § 883 ZPO vollstreckt werden kann.



BGH, Entscheidung vom 13.04.2005 - VIII ZR 44/04

Bei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt hat, ist auf das gesamte Gebiet der Gemeinde und nicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die Mietwohnung befindet. Das Tatbestandsmerkmal des "geringen Angebots" ist deshalb nicht erfüllt, wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist.

BGH, Entscheidung vom 06.04.2005 - VIII ZR 54/04 (NJW 2005, 1776)

Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen ("Wärmecontracting"), bedarf es einer Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen.

BGH, Entscheidung vom 06.04.2005 - VIII ZR 192/04 (NJW 2005, 1862)

Hat der Mieter von Wohnraum im Mietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen, so wird der entsprechende Anspruch des Vermieters, sofern kein Fristenplan vereinbart ist, fällig, sobald aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht; darauf, ob bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist, kommt es nicht an. Gerät der Mieter während eines bestehenden Mietverhältnisses mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug, kann der Vermieter von ihm einen Vorschuß in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten verlangen (im Anschl. an Senat, BGHZ 111, 301 = NJW 1990, 2376).

BGH, Entscheidung vom 06.04.2005 - XII ZR 225/03 (NJW 2005, 1713)

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.

BGH, Urteil vom 06.04.2005 - VIII ZR 27/04 (NJW 2005, 1574)

In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein auch beiderseitiger formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.



BGH, Urteil vom 06.04.2005 - VIII ZR 155/04 (NJW 2005, 1572)

Gem. Art. 229 § 3 X EGBGB ist § 573 c IV BGB auf vor dem 1.9.2001 geschlossene Mietverträge auch dann nicht anzuwenden, wenn die Kündigung nach dem 31.12.2002 erklärt worden ist. Diese Übergangsregelung zum Mietrechtsreformgesetz wird nicht mit Wirkung ab 1.1.2003 durch die Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 5 S. 2 EGBGB verdrängt.

BGH, Entscheidung vom 06.04.2005 - XII ZR 132/03

Zur Trennbarkeit einer in Formularmietverträgen über Geschäftsräume unbedenklichen salvatorischen Erhaltungsklausel von einer zugleich vereinbarten, im Hinblick auf das AGBG bedenklichen salvatorischen Ersetzungsklausel (im Anschluss an BGHZ 145, 203 [212] = NJW 2001, 292). Zur Auslegung einer Klausel in einem Nachtrag zu einem langfristigen Mietvertrag, mit der sich die Parteien verpflichten, den Nachtrag dem Mietvertrag anzuheften, wenn dieser selbst aus mehreren nicht miteinander verbundenen Urkunden besteht. Zur Frage, ob der für eine GmbH geleisteten Unterschrift unter einen langfristigen Mietvertrag zur Wahrung der Schriftform ein die Vertretung kennzeichnender Zusatz beizufügen ist (Abgrenzung zu Senat, NZM 2003, 801 = NJW 2003, 3053 [3054]; NZM 2004, 97 = NJW 2004, 1103). Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrags ist gewahrt, wenn trotz Fehlens eines Vertretungszusatzes beim Unterzeichner klar ist, dass er eine Gesellschaft als Mietpartei verpflichten will (hier: Unterzeichner ist im Mietvertragsrubrum nicht genannt) und wenn mehrere ursprünglich nicht der gesetzlichen Schriftform entsprechende Urkunden anlässlich einer Nachtragsvereinbarung mit derselben zu einer einheitlichen Urkunde verbunden und auf diese Weise mit Blick auf den Nachtrag aufgekommene Zweifel über die Einhaltung der Schriftform beseitigt werden sollen, was in der Folge nicht geschieht; denn insoweit sind die Mietvertragsparteien verpflichtet, an der nachträglichen Herstellung der gesetzlichen Schriftform mitzuwirken. (Leitsatz 4 von der Redaktion).

BGH, Entscheidung vom 05.04.2005 - VIII ZR 78/04 (NZM 2005, 452 L)

Ohne Rücksicht auf eine konkrete praktische Notwendigkeit in der Wohnanlage (hier: knapp 240 Einheiten bei abstraktem Vortrag zum Sicherheitsbedürfnis insbesondere älterer Mieter in Berlin) sind die Kosten für einen Concierge-Dienst (Pförtner) nicht erstattungsfähig. (Leitsatz der Redaktion)



BGH, Entscheidung vom 16.03.2005 - VIII ZR 14/04 (NJW 2005, 1715)

Zur Wirksamkeit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses, die nach dem Auszug eines Mitmieters allein gegenüber dem die Wohnung weiter nutzenden Mieter ausgesprochen worden ist (im Anschluss an BGH, NZM 2004, 419 = NJW 2004, 1797). Ist der Mitmieter bereits vor einem Vermieterwechsel aus dem Mietverhältnis ausgeschieden und ist der neue Vermieter mit dessen Ausscheiden einverstanden, so bedarf es keiner entsprechenden Erklärung gegenüber dem ausgeschiedenen Mitmieter. Für die Wirksamkeit der nur gegenüber dem verbliebenen Mieter ausgesprochenen Kündigung ist unter diesen Umständen allein fraglich, ob die von der Mitmieterin begehrte und jedenfalls vom neuen Vermieter akzeptierte Entlassung aus dem Mietverhältnis daran scheitert, dass der verbliebene Mieter seine Zustimmung dazu aus Rechtsgründen verweigern darf. (Leitsatz der Redaktion).

BGH, Entscheidung vom 11.03.2005 - V ZR 153/04

Der Berechtigte hat dem Verfügungsberechtigten entsprechend § 3 III 4 VermG auch Aufwendungen für außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen zu ersetzen. Auf die Aufwendungen sind die dem Verfügungsberechtigten verbleibenden Mieten und die gezogenen Vorteile einer Eigennutzung des Grundstücks anzurechnen, soweit sie nicht durch Betriebs- und Verwaltungskosten sowie Abschreibungen nach § 18 II VermG aufgezehrt werden (Fortführung von BGH, NJW 2002, 2242 [2245]). Zu den Aufwendungen gehören auch Darlehenskosten, allerdings nur in dem Umfang, in dem der Berechtigte das Darlehen nach §§ 16 II, V, X, 18 II VermG zu übernehmen hat. Ist eine Erbengemeinschaft Verfügungsberechtigte, kann ein Miterbe Erstattung an sich verlangen, wenn die anderen Miterben damit einverstanden sind oder dies die einzige in Betracht kommende Möglichkeit einer Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft ist. Der Verfügungsberechtigte hat den Berechtigten nach Maßgabe von § 16 X VermG nicht nur von den Verpflichtungen aus der Grundschuld, sondern auch von den Verpflichtungen aus dem gesicherten Darlehen freizustellen.

BGH, Urteil vom 09.03.2005 - VIII ZR 57/04 (NJW 2005, 1499)

Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, erst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen.



BGH, Urteil vom 09.03.2005 - VIII ZR 17/04 (NJW 2005, 1426)

Eine mietvertragliche Formularklausel über Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen hat und die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in nach der Art der Räume gestaffelten Zeitabständen von drei, fünf und sieben Jahren erforderlich werden, ist nicht dahin auszulegen, dass die dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturverpflichtung unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf anknüpft. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.

BGH, Entscheidung vom 09.03.2005 - VIII ZR 330/03

Der Senat hält an seiner Rechtsprechung fest, dass der Zwangsverwalter einer Mietwohnung dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution verpflichtet ist, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat (im Anschl. an Senat, NJW 2003, 3342 = NZM 2003, 849).

BGH, Entscheidung vom 09.03.2005 - VIII ZR 381/03

Nimmt das Berufungsgericht im Tatbestand auf die tatsächlichen Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils Bezug und geht es in seinen weiteren Ausführungen von entscheidungserheblichen Tatsachen aus, die im Widerspruch zum Tatbestand des angefochtenen Urteils stehen, ohne diese Abweichung zu erläutern, ist das Revisionsgericht an solche Tatsachen nicht gebunden. Das angefochtene Urteil ist dann schon deshalb aufzuheben, weil sein Tatbestand keine verlässliche Beurteilungsgrundlage für das Revisionsgericht bildet. Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung hat dem Mieter eine von diesem an den Vermieter geleistete Kaution nur dann herauszugeben, wenn eine derartige Verpflichtung auch den Zwangsvollstreckungsschuldner selbst, der das vermietete Grundstück erworben hat, getroffen hätte. Hat ein Käufer ein vermietetes Grundstück vor dem 1. 9. 2001 erworben, so ist er dem Mieter gegenüber zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution nur verpflichtet, wenn dem Erwerber die Kaution ausgehändigt wird oder wenn er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt (§ 572 S. 2 BGB a.F.). Die Vorschrift des § 566 a S. 1 BGB findet auf Veräußerungsgeschäfte, die vor dem 1. 9. 2001 abgeschlossen worden sind, keine Anwendung.



BGH, Urteil vom 02.03.2005 - VIII ZR 118/04 (NJW-RR 2005, 596)

Kann der ausländische, (hier: russische Mieter fünf Heimatprogramme mittels von ihm zusätzlich anzuschaffenden Decoders über den hauseigenen Kabelanschluss empfangen und stört die geplante Parabolantenne am hierfür vorgesehenen Platz - Metallgitter eines Fensters an der rückwärtigen Außenfassade) das Gesamtbild der Gebäudefassade, weil diese Seite Gehwegen, Parkplätzen und Nachbarhäusern zugewandt ist, so ist es nicht weiter zu beanstanden, wenn das Instanzgericht dem Eigentumsrecht des Vermieters aus Art. 14 GG Vorrang einräumt. (Leitsatz der Redaktion)

BGH, Urteil vom 28.02.2005 - II ZR 103/02 (DStR 2005, 705)

Der Gesellschafter unterliegt (ebenfalls) den Rechtsfolgen des Eigenkapitalersatzes, wenn ein von ihm beherrschtes Unternehmen der Gesellschaft in der Krise eine Finanzierungshilfe gewährt. Wird der Gesellschaft ein von ihrem Gesellschafter angemietetes Betriebsgrundstück, das ihr nach Eigenkapitalersatzregeln zu belassen ist, durch einen Grundpfandrechtsgläubiger entzogen, so kann die Gesellschaft von dem Gesellschafter Ersatz in Höhe des Wertes des verlorenen Nutzungsrechts verlangen. Bei der Bemessung des Anspruchs kann der zwischen der Gesellschaft und dem Gesellschafter vereinbarte Mietzins eine Richtschnur bilden.

BGH, Entscheidung vom 21.02.2005 - II ZR 112/03 (DStR 2005, 659)

Der Lauf der fünfjährigen Verjährungsfrist des § 43 IV GmbHG beginnt mit der Entstehung des Anspruchs. Auf die Kenntnis der Gesellschafter von den anspruchsbegründenden Tatsachen kommt es nicht an. Der Fristbeginn ist deswegen auch nicht hinausgeschoben, wenn der pflichtwidrig handelnde Geschäftsführer das Entstehen des Schadens verheimlicht hat. Neben einem Anspruch aus § 43 II GmbHG kann ein selbstständig verjährender Anspruch nach § 823 II BGB i. V. m. § 266 StGB bestehen. Der Untreuetatbestand ist verwirklicht, wenn der Geschäftsführer weiß, dass die Gesellschaft für einen bestimmten Gegenstand (hier: Maschinen) keine Verwendung hat, dennoch aber einen Mietkaufvertrag hierüber abschließt und die in der Verpflichtung zur Mietzinszahlung für den nutzlosen Gegenstand verbundene Vermögensgefährdung billigend in Kauf nimmt.



BGH, Urteil vom 16.02.2005 - XII ZR 24/02 (NJW 2005, 1503 L)

Der XII. Zivilsenat des BGH folgt der Rechtsprechung des VIII. Senats in der Frage, ob die bisherige Rechtsprechung des BGH zur analogen Anwendung des § 539 BGB a. F. auf Fälle, in denen im Verlauf der Mietzeit ein Mangel auftritt und der Mieter die Miete gleichwohl über längere Zeit vorbehaltlos weiterbezahlt, auch nach In-Kraft-Treten des neuen Mietrechts für § 536b BGB fortgilt, für den Bereich der gewerblichen Miete und verneint mithin eine analoge Anwendung des ab dem 1.9.2001 geltenden § 536b BGB. (Leitsatz der Redaktion).

BGH, Urteil vom 16.02.2005 - VIII ZR 48/04 (NJW 2005, 1188)

Ein formularmäßiger Renovierungsintervall von vier Jahren für das Streichen der Fenster, Türen, Heizkörper, Versorgungs- und Abflussleitungen sowie der Einbaumöbel in Küchen und Bädern benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. (Leitsatz der Redaktion). Ein formularmäßiger Schönheitsreparatur-Fristenplan, der Arbeiten "spätestens" nach Ablauf bestimmter Zeiträume auszuführen anordnet, wird durch die zusätzliche Klausel: Lässt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine Verkürzung, so kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen verlängern oder verkürzen. Zu einem "weichen" Fristenplan, gegen den aus Sicht des Klauselkontrollrechts nichts zu erinnern ist (Leitsatz der Redaktion)

BGH, Urteil vom 16.02.2005 - VIII ZR 6/04 (NZM 2005, 334)

Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 I, II 1 Nr. 3 lit. a, 569 III Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 III Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 II Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen.



BGH, Urteil vom 16.02.2005 - XII ZR 162/01 (NZM 2005, 340)

Zur Auslegung einer Klausel, die den Mieter berechtigt, die Rechte und Pflichten aus einem langfristigen Mietvertrag auf einen Nachmieter zu übertragen, und zu den sich daraus ergebenden Voraussetzungen eines Mieterwechsels. Zur Beweislast für eine Verletzung der Pflicht des Vermieters, den Kündigungsschaden (hier: Mietausfall) abzuwenden oder zu mindern.

BGH, Urteil vom 15.02.2005 - VI ZR 74/04 (NJW 2005, 1041)

Mietet nach einem Verkehrsunfall der Geschädigte ein Ersatzfahrzeug zu einem so genannten Unfallersatztarif an, kann er Erstattung dieser Kosten vom Schädiger nur insoweit ersetzt verlangen, als sie gem. § 249 II Satz 1 BGB erforderlich waren (Bestätigung der Senatsurteile vom 12.10.2004, NJW 2005, 51, und vom 26. 10. 2004, NJW 2005, 135). Wird für ein bei einem Verkehrsunfall beschädigtes Kraftfahrzeug ein Ersatzfahrzeug angemietet und dabei Vollkaskoschutz vereinbart, sind die hierfür erforderlichen Mehraufwendungen in der Regel als adäquate Schadensfolge anzusehen. Ob im Einzelfall Abzüge unter dem Gesichtspunkt eines Vorteilsausgleichs in Betracht kommen, unterliegt der tatrichterlichen Beurteilung gem. § 287 ZPO.

BGH, Urteil vom 09.02.2005 - VIII ZR 22/04

Befindet sich der Vermieter von Wohnraum dem Mieter gegenüber mit der Beseitigung eines Mangels im Verzug, so wirkt im Fall der Grundstücksübereignung die einmal eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt derSchaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber.

BGH, Urteil vom 19.01.2005 - VIII ZR 114/04 (NJW 2005, 739)

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gem. §§ 548 I 2, 200 S. 1 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen. Zur Frage der Anwendung des intertemporalen (Kollisions-)Rechts (Mietrechts- und Schuldrechtsreform) mit Blick auf das Verjährungsrecht für Ansprüche nach Mietende.