Rechtsprechung des BGH zum Mietrecht 1997

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Rechtsprechung des BGH zum Mietrecht - 1997 - 1998 - 1999 - 2000 - 2001 - 2002 - 2003 - 2004 - 2005

BGH, 19. 12. 1997, V ZR 112/96 (NJW 98, 898)

Zum Vertrauensschaden des Käufers bei Unterbleiben der Aufklärung über die Sozialbindung der gekauften Wohnung und im Falle der unzutreffenden Angabe des Verkäufers, die Mietverträge und Steuerersparnisse machten die laufenden Unkosten der Finanzierung wett (im Anschluss an Senat, NJW 1998, 302 = WM 97, 2309 = BB 97, 2553 = MDR 98, 25).

BGH, 10. 12. 1997, XII ZR 119/96 (NJW 98, 896)

Der Verkäufer eines Grundstücks kann den Käufer (jedenfalls) ermächtigen, einen bestehenden Mietvertrag im eigenen Namen zu kündigen, schon bevor der Käufer mit der Eintragung im Grundbuch in den Mietvertrag eintritt.

BGH, 3. 12. 1997, XII ZR 6/96 (NJW 98, 531)

Zu den Voraussetzungen, unter denen ein Vermieter die von ihm erteilte Zustimmung zu einer zwischen dem bisherigen und einem neuen Mieter vereinbarten Vertragsübernahme wegen arglistiger Täuschung anfechten kann (Fortführung von BGHZ 96, 302 = NJW 1986, 918 = LM § 123 BGB Nr. 65 und Abgrenzung zu BGHZ 31, 321 = NJW 1960, 621 = LM § 415 BGB Nr. 2).

BGH, 26. 11. 1997, XII ZR 308/95 (NZM 98, 156)

Gegen die Annahme einer die Wirkungen des Rechtsgeschäfts hinausschiebenden Bedingung spricht es, wenn die Vertragsparteien schon für die Zeit vor Bedingungseintritt wechselseitige Rechte und/oder Pflichten begründet haben, namentlich wenn der Gewerberaummieter innerhalb bestimmter Vorgaben Änderungswünsche realisieren kann, zugleich aber auch seinerseits rechtzeitig vor Bedingungseintritt Dispositionen für den alsbald nach Fertigstellung aufzunehmenden Betrieb treffen muß, und wenn diejenige Vertragspartei, die sich auf die Vereinbarung einer Bedingung beruft, trotz deren Ausbleibens später so verhält, als sei ein wirksamer Vertrag zustandegekommen, von dem sie sich erst noch lösen müsse.

Bei der Auslegung einer vertraglichen Bestimmung über den Mietzeitbeginn für ein noch zu erstellendes Gewerbeobjekt ("Bezugsfertigstellung") ist maßgeblich auf die Interessenlage der Beteiligten abzustellen.

BGH, 26. 11. 1997, XII ZR 28/96 (NJW 98, 594)

Wenn der Brand beim Mietgebrauch entstanden ist und Ursachen, die in den Obhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, ausgeräumt sind, trägt der Mieter die Beweislast dafür, daß er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat (Fortführung von BGHZ 66, 349 = NJW 1976, 1315 und BGHZ 126, 124 = NJW 1994, 2019).

Die Kündigung des Mieters gem. § 542 BGB ist ausgeschlossen, wenn er die Störung des vertragsmäßigen Gebrauchs, hier infolge eines Brandes, selbst zu vertreten hat.

BGH, 19. 11. 1997, XII ZR 281/95 (WM 98, 566)

Eine Leistungsklage auf Ersatz eines Mietausfallschadens unterbricht die Verjährung für künftige Mietausfälle auch dann nicht, wenn es sich um einen einheitlichen Verzugsschaden handelt (Klarstellung zu Senat, BGHZ 128, 74, 82 = NJW 1995, 252 = LM H.4/1995 § 224 BGB Nr. 2).

BGH, 13. 11. 1997, X ZR 144/94 (NJW 98, 1059)

Übernimmt der Wertgutachter Eigentümerangaben zum Mietertrag ungeprüft in sein Gutachten, das, wie ihm bekannt, dem Kreditgeber des Eigentümers vorgelegt werden soll, und weist er auf diesen Umstand nicht gesondert hin, so liegt darin eine stillschweigende Abbedingung von § 334 BGB mit der Folge, daß dem Kreditgeber in Ansehung des dann falschen Wertgutachtens mehr Rechte zustehen können als dem Gutachtenauftraggeber.

Die geringe Höhe des Honorars des Gutachters, die aus dem Gutachten nicht hervorgeht, erlaubt keinerleit Rückschlüsse auf die vom Gutachter bei Erstellung des Gutachtens angewendete Sorgfalt, namentlich bei der ungeprüften Verwendung von Daten des Hauseigentümers die tatsächlichen Mieteinnahmen betreffend.

BGH, 5. 11. 1997 VIII ZR 55/97 (NJW 98, 595)

Eine gem. dem Mietvertrag geleistete Vorauszahlung des Mietzinses in einem Einmalbetrag ist dem Erwerber des Mietobjekts gegenüber wirksam, wenn die Höhe des Mietzinses nicht nach wiederkehrenden Zeitabschnitten (etwa

Monaten) bemessen ist (Fortführung von BGHZ 37, 346 = NJW 1962, 1860 = LM § 57 ZVG Nr. 3).

BGH, 24. 10. 1997, V ZR 187/96 (NJW 98, 534)

Ist entgegen der Angabe des Verkäufers eines Grundstücks von der einem Mieter eingeräumten Verlängerungsoption Gebrauch gemacht worden, so bedeutet dies einen (behebbaren) Rechtsmangel des verkauften Grundstücks.

BGH, 22. 10. 1997, XII ZR 142/95 (ZMR 98, 137)

Zur Frage, ob der Anspruch auf Nutzungsentschädigung aus § 987, 990 BGB bei nichtigem Mietvertrag wie ein Mietzinsanspruch der Umsatzsteuer unterliegt (Fortführung von BGHZ 104, 285f. = NJW 1988, 2665 = LM § 557 BGB Nr. 16 und Senat, NJW-RR 1996, 460 = LM H. 4/1996 § 584b BGB Nr. 1).

BGH, 22. 10. 1997, XII ZR 142/95 (ZMR 98, 137)

Zur Frage der Unwirksamkeit eines Vertrags über die entgeltliche Überlassung von Apothekenräumen nebst Einrichtung nach dem Apothekengesetz.

BGH, 8. 10. 1997, VIII ZR 373/96 (NJW 98, 445)

Veräußert der Eigentümer die Mietwohnung, ohne die gegenüber der Förderstelle eingegangene Verpflichtung dem Erwerber aufzuerlegen, so ist der Erwerber an die sich aus der Fördermaßnahme ergebende Mieterhöhungsbegrenzung nicht gebunden. § 571 BGB ist nicht anwendbar.

Hat sich der Eigentümer einer Mietwohnung im Zusammenhang mit der Inanspruchnahme öffentlicher Förderungsmittel für Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen zur Begrenzung von Mieterhöhungen verpflichtet (§ 14 I ModEnG), so begründet dies lediglich eine vertragliche Bindung gegenüber der Förderstelle und keine gesetzliche Mietpreisbindung.

BGH, 17. 9. 1997, XII ZR 296/95 ( NJW 98, 62)

Eine Vereinbarung über einen Mieterwechsel wahrt die Schriftform des § 566 BGB jedenfalls dann, wenn der Eintretende seine Mieterstellung gegenüber dem Vermieter oder einem Grundstückserwerber dadurch nachweisen kann, daß die Urkunde über den Vertragseintritt eine ausdrückliche Bezugnahme auf den ursprünglichen Mietvertrag enthält.

BGH, 10. 9. 1997, XII ZR 222/95 (NJW 98, 374)

Die Abweisung einer früheren, auf eine außerordentliche Kündigung gestützte Räumungsklage hindert den Vermieter nicht, eine erneute Kündigung und Räumungsklage darauf zu stützen, daß der Mieter das beanstandete Verhalten nach der letzten mündlichen Verhandlung des Vorprozesses fortgesetzt hat.

BGH, 10. 9. 1997, VIII ARZ 1/97 (NJW 97, 3437)

Die gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter zur Entgegennahme von Erklärungen durch die in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel: "Erklärungen, deren Wirkung die Mieter berührt, müssen von der gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich jedoch gegenseitig zur Entgegennahme... solcher Erklärungen. Diese Vollmacht gilt auch für die Entgegennahme von Kündigungen, jedoch nicht für ... Mietaufhebungsverträge" ist wirksam.



BGH, 20. 6. 1997, V ZR 39/96 (NJW 97, 2671)

Haben die Parteien eines Grundstückskaufvertrages für eine darin vereinbarte Wohnrechtsbestellung als Entgelt die "Zahlung von Miete" vereinbart und deren Höhe bewußt offengelassen, so ist der Vertrag nicht unter dem Gesichtspunkt fehlender Bestimmtheit einer Leistung unwirksam, sondern nach mietvertraglichen Grundsätzen (vgl. dazu BGH, NJW-RR 1992, 517) zu ergänzen.

BGH, 18. 6. 1997, XII ZR 63/95 (NJW 97, 2674)

Zu den Voraussetzungen, unter denen die vorbehaltlose Weiterzahlung des ungeminderten Mietzinses trotz nach Vertragsschluß erlangte Kenntnis des Mangels in entsprechender Anwendung des § 539 BGB zum Ausschluß von Gewährleistungsrechten führt (Fortführung des Senatsurteils NJW-RR 1992, 267).

BGH, 18. 6. 1997, XII ZR 192/95 (NJW 97, 2813)

Hat der Vermieter bei den Vertragsverhandlungen unrichtige Angaben über die Beschaffenheit der Mietsache gemacht, schließen die Gewährleistungsregeln des Mietrechts Schadensersatzansprüche des Mieters aus culpa in contrahendo aus, wenn der Vermieter lediglich fahrlässig gehandelt hat. Gegen den mit Arglist handelnden Vermieter kann der Mieter dagegen aus culpa in contrahendo Ersatz des - nicht auf das Erfüllungsinteresse beschränkten - Vertrauensschadens geltend machen (Fortführung von BGH, NJW 1980, 777, 780 = LM § 537 BGB Nr. 26).

Die mietrechtlichen Gewährleistungsregeln wegen eines Sachmangels sind grundsätzlich erst anwendbar, wenn die Mietsache übergeben worden ist (Bestätigung von BGHZ 85, 267, 270 = NJW 1983, 446 = LM § 535 BGB Nr. 79). Das gilt auch in Fällen anfänglicher objektiver Unmöglichkeit (Abgrenzung von BGHZ 93, 142, 144 = NJW 1984, 1025 = LM § 306 BGB Nr. 8).

BGH, 16. 6. 1997, II ZR 154/96 (NJW 97, 3026)

Vermieten mehrere Miteigentümer ein Grundstück an eine GmbH, an welcher nur einer als Gesellschafter beteiligt ist, und stellt die Vermietung für ihn eine eigenkapitalersetzende Gesellschafterhilfe dar, so müssen sich die Miteigentümer die mit Rücksicht auf das Eingreifen der Eigenkapitalersatzregeln fehlende Durchsetzbarkeit der Mietzinsforderung in der Höhe entgegenhalten lassen, die der internen Berechtigung des Gesellschafters an dem Mietzinsanspruch entspricht.

BGH, 11. 6. 1997, XII ZR 254/95 (WuM 97, 488)

Der Minderung geltend machende Mieter genügt seiner Darlegungslast, wenn er den konkreten Sachmangel bezeichnet; das mit dem Mangel einhergehende Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung braucht er nicht vorzutragen.



BGH, 14. 5. 1997, XII ZR 140/95 (NJW-RR 97, 1216)

Nach Beendigung eines Mietverhältnisses über ein Ackergelände ist der Mieter verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen, und ist verpflichtet, evtl. errichtete Betonsockel und Oberflächenbefestigungen zu entfernen.

BGH, 23. 4. 1997, VIII ZR 212/96 (NJW 97, 1845)

§ 4a II WoVermittG findet auf Ablösungsvereinbarungen entsprechende Anwendung, in denen sich der bisherige Mieter im Zusammenhang mit der anderweitigen Vermietung der Wohnung von dem Wohnungssuchenden für andere Leistungen als die Überlassung einer Einrichtung oder eines Inventarstückes ein überhöhtes Entgelt zahlen läßt.

Eine Abstandsvereinbarung i. S. des § 4a I WoVermittG liegt nicht vor, wenn die vereinbarte Zahlung für die Übernahme von Sachen oder die Abgeltung von Renovierungsarbeiten des bisherigen Mieters erfolgt.

BGH, 17. 4. 1997, III ZR 182/96 (NJW-RR 97, 884)

Ein Maklerlohnanspruch für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Mietvertrags setzt voraus, daß bereits im Zeitpunkt des Nachweises die Gelegenheit zum Anmieten des Grundstücksteils, über den später der Mietvertrag zustande kommt, bestand. Die Vermittlungsleistung eines Maklers muß ebenfalls auf den Gegenstand bezogen sein, der Inhalt des provisionspflichtigen Vertrags wird.

BGH, 21. 3. 1997, V ZR 355/95 (DtZ 97, 229)

Besondere Umstände des Geschäfts können dem Rückschluß von einem besonders groben Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten entgegenstehen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Vertragsparteien bei schwieriger Bewertungssituation (hier: Mietwohngrundstücke in den neuen Ländern) zur Bestimmung des Kaufpreises ein Verkehrswertgutachten eingeholt haben, das erkennbar nicht grob unrichtig ist, und der Verkauf durch einen geschäftserfahrenen Konkursverwalter erfolgt.

BGH, 21. 3. 1997, V ZR 217/95 (NJW 97, 1983)

Gestattet der Eigentümer einem Dritten die Benutzung eines Grundstücks zum Betrieb einer Tankstelle durch Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrages mit einem Mineralölhandelsunternehmen, verjähren die Ansprüche des Eigentümers gegen das Mineralölhandelsunternehmen wegen Veränderungen des Grundstücks nach § 558 BGB.

BGH, 14. 3. 1997, V ZR 129/95 (DtZ 97, 223)

Die Wirkungen des Bescheides, der dem Mieter eines zurückzuübertragenden Grundstücks ein Vorkaufsrecht einräumt, treten zu dem Zeitpunkt ein, zu dem der Bescheid unanfechtbar wird. Nimmt der Berechtigte den Widerspruch gegen diesen Bescheid zurück, so tritt die Unanfechtbarkeit des Bescheids nicht vor dem Zeitpunkt der Rücknahme ein.

BGH, 12. 3. 1997, VIII ARZ 3/96 (NJW 97, 1695)

Nach dem Tod des Mieters kann der Vermieter das Mietverhältnis aufgrund des Sonderkündigungsrechts gem. § 569 BGB gegenüber dem Erben des Mieters, der mit dem verstorbenen Mieter in der Wohnung keinen gemeinsamen Hausstand geführt hat und nicht gem. § 569a BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i. S. des § 564b hat.

BGH, 26. 2. 1997, XII ZR 233/96 (NJW-RR 97, 648)

Als Streitwert für einen Räumungsanspruch ist der Jahresmietzins, festgestellt nach einem objektiven Maßstab, anzusetzen. Liegt ein schriftlicher Mietvertrag mit einer Mietzinsregelung vor, dann ist dieser Betrag zugrunde zu legen, gegebenenfalls bei Untervermietung mit einem Zuschlag für höheren Verwaltungsaufwand und höhere Abnutzung.