Mietvertrag - Gewerberaum - Geschaeftsraum - Kuendigung - Sonderkuendigungsrecht - Mieter - Erhaltungsmassnahmen - Laufzeit - dreissig - Jahre - Tod - Prozesse - Serie - Unzumutbarkeit - Insolvenz - Verbesserung

Mietvertrag, Gewerberaum, Geschäftsraum, Kündigung, Sonderkündigungsrecht, Mieter, Erhaltungsmaßnahmen, Laufzeit, dreißig, Jahre, Tod, Prozesse, Serie, Unzumutbarkeit, Insolvenz, Verbesserung, Versetzung

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Sonderkündigungsrechte des Mieters

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Stand: 30. März 2013

Stichwort Kündigungsgrund/Tatbestand Norm/Entscheidung/Fundstelle

Dreißigjähriges Mietverhältnis und darüber Nach Ablauf der 30 Jahre kann jede Partei mit gesetzlicher Frist kündigen. Ausnahme: Vertrag auf Lebenszeit. § 544 BGB

Kündigungsfrist (1) Kann ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, so gelten mit Ausnahme der Kündigung gegenüber Erben des Mieters nach § 564 die §§ 573 und 573a entsprechend.
(2) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats (gesetzliche Frist). § 573a Abs. 1 Satz 2 findet keine Anwendung.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. § 573d BGB

Kündigungszeitpunkt Die Kündigung muss nicht zum erstmöglichen Zeitpunkt erklärt werden. BGH vom 20.02.1992 - III ZR 193/90, BGHZ 117, 236

Erhaltungsmaßnahmen Mieter will Erhaltungsmaßnahmen der Mieträume nicht hinnehmen. Sonderkündigungsrecht bis zum Ablauf des Monats, der auf die Vermietermitteilung folgt. Frist: Ablauf des folgenden Monats. §§ 554 Abs. 3 Satz 2, 578 Abs. 2 BGB

Insolvenz des Vermieters Die Insolvenz des Vermieters ohne weitere Störung des Mietverhältnisses begründet grundsätzlich keine nachhaltige Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses mit der Folge einer Kündigung aus wichtigem Grund nach § 242 BGB. OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 173

Modernisierungsmaßnahmen Mieter will Erhaltungsmaßnahmen der Mieträume nicht hinnehmen. Kündigungsrecht bis zum Ablauf des Monats, der auf die Vermietermitteilung folgt. Frist: Ablauf des folgenden Monats. §§ 554 Abs. 3 Satz 2, 578 Abs. 2 BGB

Serie gegenseitiger Prozesse Eine Serie gegenseitiger Prozesse begründet grundsätzlich keine nachhaltige Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses mit der Folge einer Kündigung aus wichtigem Grund nach § 242 BGB. OLG Hamm, NJW-RR 1993, 16

Tod des Mieters Erben des Mieters und Vermieter haben Sonderkündigungsrecht zum erstmöglichen Kündigungstermin. § 580 BGB

Einhaltung des erstmöglichen Kündigungstermins setzt Kenntnis des kündigungsberechtigten Erben von seiner Erbenstellung voraus. OLG Düsseldorf, ZMR 1994, 114

Untermiete Verweigerte Erlaubnis zur Untervermietung gibt Sonderkündigungsrecht. § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB

Eine Formularklausel, durch die das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen wird, ist bei gewerblicher Miete unzulässig. BGH vom 24.05.1995 - XII ZR 172/94, NJW 1995, 2034; a.A. Wolf/Eckert/Ball, Rdn. 959

Unzumutbarkeit der Fortsetzung Sonderkündungsrecht aus wichtigem Grund nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ist möglich, wenn einem der Vertragspartner die Fortsetzung oder die Aufnahme des Mietverhältnisses nicht (mehr) zuzumuten ist. Erforderlich ist dafür, dass Grundlagen des Vertrages wegfallen, die nicht in die Risikosphäre des Kündigenden fallen. OLG Düsseldorf vom 06.06.2000 -24 U 186/99, MDR 2001, 83

Verbesserung der Mieträume Siehe „Erhaltungsmaßnahmen", „Modernisierungsmaßnahmen"

Versetzung des Mieters Wohl einzig denkbarer Fall des Sonderkündigungsrechts bei Unternehmern/Selbständigen: Notare, da diese auch ein öffentliches Amt bekleiden; nach BGH vom 27.11.1991 - XII ZR 252/90, NJW 1992, 1158, steht diesen aber kein Sonderkündigungsrecht zu. § 570 BGB a.F.

Stichwort	Kündigungsgrund/Tatbestand	Norm/Entscheidung/Fundstelle
Dreißigjähriges Mietverhältnis und darüber	Nach Ablauf der 30 Jahre kann jede Partei mit gesetzlicher Frist kündigen. Ausnahme: Vertrag auf Lebenszeit.	§ 544 BGB
Kündigungsfrist	(1) Kann ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, so gelten mit Ausnahme der Kündigung gegenüber Erben des Mieters nach § 564 die §§ 573 und 573a entsprechend. (2) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats (gesetzliche Frist). § 573a Abs. 1 Satz 2 findet keine Anwendung. (3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.	§ 573d BGB
Kündigungszeitpunkt	Die Kündigung muss nicht zum erstmöglichen Zeitpunkt erklärt werden.	BGH vom 20.02.1992 - III ZR 193/90, BGHZ 117, 236
Erhaltungsmaßnahmen	Mieter will Erhaltungsmaßnahmen der Mieträume nicht hinnehmen. Sonderkündigungsrecht bis zum Ablauf des Monats, der auf die Vermietermitteilung folgt. Frist: Ablauf des folgenden Monats.	§§ 554 Abs. 3 Satz 2, 578 Abs. 2 BGB
Insolvenz des Vermieters	Die Insolvenz des Vermieters ohne weitere Störung des Mietverhältnisses begründet grundsätzlich keine nachhaltige Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses mit der Folge einer Kündigung aus wichtigem Grund nach § 242 BGB.	OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 173
Modernisierungsmaßnahmen	Mieter will Erhaltungsmaßnahmen der Mieträume nicht hinnehmen. Kündigungsrecht bis zum Ablauf des Monats, der auf die Vermietermitteilung folgt. Frist: Ablauf des folgenden Monats.	§§ 554 Abs. 3 Satz 2, 578 Abs. 2 BGB
Serie gegenseitiger Prozesse	Eine Serie gegenseitiger Prozesse begründet grundsätzlich keine nachhaltige Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses mit der Folge einer Kündigung aus wichtigem Grund nach § 242 BGB.	OLG Hamm, NJW-RR 1993, 16
Tod des Mieters	Erben des Mieters und Vermieter haben Sonderkündigungsrecht zum erstmöglichen Kündigungstermin.	§ 580 BGB
	Einhaltung des erstmöglichen Kündigungstermins setzt Kenntnis des kündigungsberechtigten Erben von seiner Erbenstellung voraus.	OLG Düsseldorf, ZMR 1994, 114
Untermiete	Verweigerte Erlaubnis zur Untervermietung gibt Sonderkündigungsrecht.	§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB
	Eine Formularklausel, durch die das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen wird, ist bei gewerblicher Miete unzulässig.	BGH vom 24.05.1995 - XII ZR 172/94, NJW 1995, 2034; a.A. Wolf/Eckert/Ball, Rdn. 959
Unzumutbarkeit der Fortsetzung	Sonderkündungsrecht aus wichtigem Grund nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ist möglich, wenn einem der Vertragspartner die Fortsetzung oder die Aufnahme des Mietverhältnisses nicht (mehr) zuzumuten ist. Erforderlich ist dafür, dass Grundlagen des Vertrages wegfallen, die nicht in die Risikosphäre des Kündigenden fallen.	OLG Düsseldorf vom 06.06.2000 -24 U 186/99, MDR 2001, 83
Verbesserung der Mieträume	Siehe „Erhaltungsmaßnahmen", „Modernisierungsmaßnahmen"
Versetzung des Mieters	Wohl einzig denkbarer Fall des Sonderkündigungsrechts bei Unternehmern/Selbständigen: Notare, da diese auch ein öffentliches Amt bekleiden; nach BGH vom 27.11.1991 - XII ZR 252/90, NJW 1992, 1158, steht diesen aber kein Sonderkündigungsrecht zu.	§ 570 BGB a.F.