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Mietrecht - KD Mainlaw - www.mainlaw.de

Stand: 8. August 2014

Neu: Seite zum Thema Mieterhöhung

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Links zum Mietrecht

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www.vermieter-ratgeber.de
www.wdr.de
www.wowi.de

Grundlagen des (Wohnraum-) Mietrechts

Vertragsschluss

Schriftform ist erforderlich bei Wohnraummietverträgen. Ein Mietvertragsformular erhalten erhalten Sie u.a. vom Mieterverein Gießen aus dem Internet.

Eigentümerwechsel führt nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses; vielmehr tritt der neue Eigentümer als Vermieter in das Mietverhältnis ein - Kauf bricht nicht Miete.



Mietgebrauch

Untervermietung ist ohne Erlaubnis des Vermieters grundsätzlich nicht gestattet.

Obdachloseneinweisung - Schadensersatz

Die Einweisung eines Obdachlosen in eine private Wohnung begründet zwischen der Einweisungsbehörde und dem Eigentümer keine Rechtsbeziehung der Art, dass die Behörde das Verschulden des Eingewiesenen als ihres Erfüllungsgehilfen zu vertreten hätte, wenn dieser durch unsachgemäßen Gebrauch der Wohnung oder mutwillig Schäden anrichtet (BGH, Beschluss vom 21.12.2005 - III ZR 148/05):

„... Der Kläger hatte seine Eigentumswohnung an die Eheleute D. mit mehreren Kindern vermietet, jedoch Anfang August 2001 wegen Zahlungsrückständen der Mieter die fristlose Kündigung des Mietvertrages erklärt. Daraufhin wies das Ordnungsamt der beklagten Stadt mit Verfügung vom 29. August 2001 im Einvernehmen mit dem Kläger - unter Festsetzung einer vom Ordnungsamt zu tragenden monatlichen Nutzungsvergütung - die Mieter zur Abwendung einer Obdachlosigkeit in ihre bisherige Wohnung ein. Die bis zum 30. November 2001 befristete Einweisung verlängerte die Beklagte durch Bescheid vom 28. November 2001 bis zum 30. Juni 2002 und mit Verfügung vom 27. Juni 2002 nochmals über diesen Zeitpunkt hinaus. Anfang September 2002 zogen die Eheleute D. aus der Wohnung aus.

Der Kläger verlangt von der Beklagten eine Entschädigung für die Schäden, die die früheren Mieter nach ihrer Einweisung durch unsachgemäßen Gebrauch der Wohnung und bei ihrem Auszug angerichtet hätten. Er hat außerdem die Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz desjenigen Schadens begehrt, der ihm dadurch entstanden sei, dass ein von ihm mit einem Dritten am 15. Juli 2002 - zu einem erhöhten Mietzins - abgeschlossener Mietvertrag über die Wohnung wegen der (nochmaligen) Einweisung der Eheleute D. nicht habe vollzogen werden können. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen.

Die gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des Berufungsgerichts gerichtete Beschwerde des Klägers hat keinen Erfolg. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

1. Wird, wie im Falle der Einweisung eines Obdachlosen in eine private Wohnung, zur Abwehr einer Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung ein Nichtstörer durch die Ordnungsbehörde in Anspruch genommen (in Schleswig-Holstein: nach § 220 des Landesverwaltungsgesetzes - LVwG), so kann der in Anspruch Genommene Entschädigung für den ihm hierdurch entstandenen Schaden verlangen. Für entgangenen Gewinn, der über den Ausfall des gewöhnlichen Verdienstes oder Nutzungsentgelts hinausgeht, und ‚für Vermögensnachteile, die nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit der zu entschädigenden Maßnahme stehen', ist jedoch nach § 223 Abs. 1 Satz 2 LVwG eine Entschädigung nur zu leisten, wenn und soweit dies zur Abwendung unbilliger Härten geboten erscheint.

a) Zu der inhaltsgleichen Vorschrift des § 40 Abs. 1 Satz 2 des Nordrhein-Westfälischen Ordnungsbehördengesetzes hat der Senat (BGHZ 131, 163, 166 ff) ausgesprochen: Der Begriff der ‚Unmittelbarkeit' hat bei der Bemessung des Umfangs der geschuldeten Entschädigung eine ähnliche Abgrenzungsfunktion für die Zurechnung wie das Erfordernis der Unmittelbarkeit der behördlichen Einwirkungen auf eine Rechtsposition des Betroffenen, wenn es um die Haftung aus enteignendem oder aus enteignungsgleichem Eingriff oder wegen einer rechtswidrigen ordnungsbehördlichen Maßnahme geht. In diesem Zusammenhang wird das Kriterium der Unmittelbarkeit nicht in einem formalen Sinne verstanden, sondern es betrifft die Zurechenbarkeit der hoheitlichen Maßnahme; nötig ist ein innerer Zusammenhang mit dieser Maßnahme, d.h. es muss sich eine besondere Gefahr verwirklichen, die bereits in der hoheitlichen Maßnahme selbst angelegt ist. In diesem Sinne ist das Tatbestandsmerkmal der Unmittelbarkeit ein Kriterium für die wertende Zurechnung der Schadensfolge nach Verantwortlichkeiten und Risikosphären.

In diesem Urteil (BGH aaO S. 167 f) hat der Senat weiter ausgesprochen, bei der Einweisung eines bisherigen Mieters sei das Verhältnis zwischen diesem und dem Eigentümer typischerweise dadurch gekennzeichnet, dass der bisherige Mieter und Eingewiesene sich als zahlungsunfähig oder -unwillig erwiesen, der Eigentümer deshalb das Mietverhältnis gekündigt, einen Räumungstitel erwirkt, anschließend die Vollstreckung der Räumung in die Wege geleitet habe und erst durch die im letzten Augenblick ergangene Einweisungsverfügung der Ordnungsbehörde daran gehindert worden sei, die Wohnung frei zu bekommen und den bisherigen Mieter ‚loszuwerden'. Es liege auf der Hand, dass derartige Abläufe zu erheblichen Spannungen im Verhältnis (bisheriger) Vermieter/Mieter führten und dass sich mit solchen Spannungen - vor dem Hintergrund des zwischen den bisherigen Mietparteien nunmehr bestehenden vertragslosen Zustandes - situationsbedingt das Risiko eines unsachgemäßen Gebrauchs bis hin zur mutwilligen Beschädigung der Wohnung verbinde. Im Ergebnis ist der Bundesgerichtshof in dem dortigen Fall davon ausgegangen, dass sich mit den an der Wohnung angerichteten Schäden besondere, durch die behördliche Einweisung begründete Gefahren ausgewirkt hätten und die Schäden bei wertender Beurteilung unmittelbare Folgen der Einweisungsmaßnahme der Behörde seien.

b) Wenn demgegenüber das Berufungsgericht im Streitfall unter Feststellung eines von der erwähnten typischen Fallgestaltung abweichenden Sachverhalts - wonach bei Erlass der Einweisungsverfügung zwar eine Kündigung wegen Mietrückständen ausgesprochen war, jedoch weder ein Räumungsprozess stattgefunden hatte noch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in Gang gesetzt worden waren und weitere Umstände dafür sprachen, dass das Verhältnis zwischen dem Kläger und den Eheleuten D. insgesamt ‚in Ordnung' war - in einer sich von BGHZ 131, 163 abgrenzenden wertenden Beurteilung die ‚Unmittelbarkeit' der nach dem Klägervortrag von den Eingewiesenen angerichteten Schäden verneint hat, so bewegt sich dies in dem dem Tatrichter grundsätzlich gegebenen Beurteilungsspielraum. Soweit die Nichtzulassungsbeschwerde dies angreift, versucht sie vergeblich, einen Revisionszulassungsgrund darzulegen. Ein Anlass, in diesem Zusammenhang über die genannte BGH-Entscheidung hinaus weitere allgemeine Leitlinien für die Beurteilung aufzustellen, besteht nicht.

2. Die Nichtzulassungsbeschwerde führt als klärungsbedürftige Grundsatzfrage an, ob es im vorliegenden Zusammenhang neben dem Entschädigungsanspruch des Nichtstörers (§§ 221, 223 LVwG) noch eine weitere Anspruchsgrundlage für den von der Wohnungseinweisung betroffenen Eigentümer gibt, nämlich eine schuldrechtliche oder schuldrechtsähnliche Sonderbeziehung zwischen der Beklagten (Einweisungsbehörde) und dem Kläger (Eigentümer) unter Heranziehung des Rechtsgedankens des § 278 BGB (Einstandspflicht der Einweisungsbehörde für das Verschulden der Eingewiesenen). Auch hieraus ergibt sich kein Revisionszulassungsgrund. Der Senat hat die von der Nichtzulassungsbeschwerde aufgeworfene Frage zwar in BGHZ 131, 163, 165 ausdrücklich offen gelassen, sie ist indessen - und zwar auch und gerade im Hinblick auf die aus diesem Urteil folgende Reichweite des polizeirechtlichen Entschädigungsanspruchs des in Anspruch genommenen Nichtstörers - (eindeutig) zu verneinen. Da im Übrigen die Nichtzulassungsbeschwerde selbst keine in diese Richtung gehenden Stimmen zu benennen vermag und auch keine durchgreifenden Argumente für eine solche Ansicht anführt, fehlt es insgesamt an einer - weiteren - Klärungsbedürftigkeit.

Zwar besteht aufgrund der zwangsweisen Heranziehung des Eigentümers eine polizeirechtliche Sonderbeziehung zwischen Einweisungsbehörde und Eigentümer, die man als verwaltungsrechtliches Schuldverhältnis bezeichnen kann (März JR 1998, 111, 113; vgl. Senat, BGHZ 130, 332, 337: ‚Eine Art öffentlichrechtliches Verwahrungsverhältnis zwischen der Behörde und dem Eigentümer'). Dies führt insbesondere dazu, dass, falls der Obdachlose nach Ablauf der Einweisungsfrist sich weigerte auszuziehen, die Einweisungsbehörde gegenüber dem Eigentümer verpflichtet ist, die Wohnung frei zu machen (BGHZ 130, 332, 334 ff). Diese Sonderbeziehung kann auch sonst gewisse Obhutspflichten der Behörde in Bezug auf die in Anspruch genommene Wohnung begründen. Keineswegs beinhaltet sie aber die allgemeine Verpflichtung der Ordnungsbehörde zu einer ordnungsgemäßen Nutzung, vergleichbar der Pflicht zum ‚vertragsgemäßen Gebrauch', wie sie den Mieter beim Mietvertrag trifft. Diese Verpflichtung des Mieters korrespondiert damit, dass ihm vom Vermieter der Gebrauch der vermieteten Sache gewährt wird; aus diesem Zusammenhang ist auch folgerichtig, dass der Mieter für den Fall, dass er den ihm gebührenden Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlässt, dem Vermieter gegenüber für den Dritten haftet (vgl. § 540 Abs. 2 BGB). So liegt der Fall bei der Inanspruchnahme einer Wohnung durch die Behörde zwecks Einweisung eines Obdachlosen nicht. Die Behörde erhält hierdurch nicht das Recht, über die Wohnung wie ein Nutzungsberechtigter zu verfügen; die Nutzung der Wohnung durch die von der Behörde eingewiesenen Personen ist auch nicht gleichzeitig Nutzung der Räume durch die Behörde (vgl. aber OVG Münster NVwZ 1991, 905, 906). Die Obdachlosenbehörde beansprucht nicht den Gebrauch für sich und trifft in tatsächlicher Hinsicht auch keine Anstalten zum eigenen Gebrauch oder zum Gebrauch durch einen anderen in ihrem eigenen Interesse. Mithin gibt sie auch nicht etwa den Gebrauch der Wohnung, statt sie selbst zu nutzen, an den Obdachlosen weiter, sie ‚überlässt' also nicht dem Obdachlosen den Gebrauch in einer einem Untermietverhältnis vergleichbaren Weise. Vielmehr disponiert sie über die Wohnung lediglich dahin, dass sie den Obdachlosen in die Wohnung einweist, d.h. ihm die Wohnung zum Wohnen zur Verfügung stellt und sie dem Eigentümer gegenüber mit der Anordnung, den Eingewiesenen wohnen zu lassen, beschlagnahmt. Diese Disposition der Ordnungsbehörde erschöpft sich also darin, dass sie dem Obdachlosen bzw. dem, dem die Obdachlosigkeit droht, das (Weiter-)Wohnen ermöglicht. Das ist kein (eigener) Gebrauch der Wohnräume, der als Kehrseite eine Verpflichtung der Behörde zum ‚sachgerechten Gebrauch' hätte. Daher kommt auch keine Schadensersatzpflicht der Obdachlosenbehörde für ‚Exzessschäden', die auf ein schuldhaftes oder sogar mutwilliges Verhalten des Eingewiesenen zurückgehen, unter Einbeziehung des Rechtsgedankens des § 278 BGB in Betracht. ..."



Räumungsfrist

Das LG Gießen hat in seinem Beschluss vom 14.011.1999 - 1 T 10/99 - folgendes ausgeführt: ... Gründe: Die Schuldnerin ist durch das am 31.7.1998 verkündete Urteil des Amtsgerichts Gießen zur Räumung der von ihr innegehaltenen Mietwohnung verurteilt worden. Ihre Berufung hatte keinen Erfolg. In dem am 23.12.1998 verkündeten Urteil der Kammer wurde ihr eine Räumungsfrist bis zum 31.1.1999 bewilligt. Der Gewährung einer längeren Frist stand die Schwere der Pflichtverletzung der Schuldnerin entgegen. Mit dem am 12.1.1999 bei dem Amtsgericht - Vollstreckungsgericht - eingegangenen Antrag begehrt die Schuldnerin Vollstreckungsschutz durch Gewährung einer Räumungsfrist von 3 Monaten. Zur Begründung wird im wesentlichen angeführt, dass sie binnen 3 1/2 Wochen keine Ersatzwohnung finden könne. Das Amtsgericht hat die Gewährung einer Räumungsfrist durch Beschluss vom 14.1.1999 - auf den Bezug genommen wird (Bl. 6/7 d. A.) - versagt. Die dagegen eingelegte sofortige Beschwerde ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat der Schuldnerin zu Recht Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO verweigert. Es sind keine Gründe dafür vorgetragen, dass eine Zwangsvollstreckung eine unangemessene Härte bedeuten könnte. Abgesehen davon, dass die anwaltlich beratene Schuldnerin es versäumt hat, einen Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist bei dem Prozessgericht erster Instanz zu stellen (§ 721 Abs. 3 ZPO), sind besondere Umstände für ihre Schutzbedürftigkeit nicht vorgetragen worden. Nach Abschluss des Berufungsverfahrens wird wieder das Gericht erster Instanz zuständig, dass auch über die vom Berufungsgericht gewährte Räumungsfrist entscheiden kann (Lammel, Wohnraummietrecht, § 721 ZPO, Rn. 43). Insoweit ist die Schuldnerin untätig geblieben. Räumungsschutz nach § 765a ZPO ist aber nur zuzubilligen, wenn die Voraussetzungen für den Antrag nach § 721 ZPO so spät eingetreten sind, dass die Antragsfrist nicht eingehalten werden kann (Zöller-Stöber, 19. Aufl., § 765a ZPO, Rn. 13). Hinzu kommt, dass die Schuldnerin sich seit der Entscheidung erster Instanz - also über einen Zeitraum von über 5 Monaten in keiner Weise um Ersatzwohnraum gekümmert hat. Andernfalls hätte sie - bei der derzeit entspannten Lage auf dem Wohnungsmarkt im Landgerichtsbezirk Gießen - ohne weiteres inzwischen eine Wohnung finden können. Schließlich steht eine Obdachlosigkeit, die i.d.R. die zuständigen Sozialbehörden abgewendet wird (Lammel a.a.O., § 765a ZPO, Rn. 19), bisher nur abstrakt im Raum. Es ist auch nicht dargelegt, dass infolge der Räumung eine schwere Gesundheitsgefährdung zu erwarten steht. Der Schuldner muß dartun, dass er durch die Räumung erhebliche, gegebenenfalls lebensgefährliche Schäden erleidet (BVerfG, MDR 90, 116). Gegen eine Verlängerung der Räumungsfrist sprechen dagegen die von der Schuldnerin begangenen schweren Pflichtverletzungen, die der Gläubigerin ein weiteres Zusammenleben unter einem Dach nicht mehr zumutbar machen. ...



Raucherwohnung - Schadensersatz

Die Beklagten waren vom 3. Januar 2000 bis zum 31. Januar 2004 Mieter einer Wohnung des Klägers in Hockenheim. Mit Schreiben vom 19. Januar 2004 forderte der Kläger die Beklagten unter Fristsetzung zur Vornahme von Tapezier- und Reinigungsarbeiten sowie zu weiteren Mängelbeseitigungsmaßnahmen auf. Dies lehnten die Beklagten ab. Mit seiner Klage hat der Kläger von den Beklagten unter anderem Zahlung von Schadensersatz wegen der Kosten von Maler- und Reinigungsarbeiten an Wänden und Decken (4.996,89 €) sowie an Türen und Türrahmen (2.177,50 €), der Reinigung von Fenstern (727,50 €) sowie der Küche einschließlich der mitvermieteten Einbauküche und des Kellers (308 €) begehrt. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage die Auszahlung einer Mietkaution verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage im Wesentlichen stattgegeben. Die Berufung des Klägers ist ohne Erfolg geblieben. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers zurückgewiesen.

Ein Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen steht dem Kläger hinsichtlich der Kosten für Malerarbeiten nicht zu. Sowohl § 8 Ziff. 2 und 3 des vom Kläger verwendeten Formularmietvertrags, die die Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen regeln, als auch § 8 Ziff. 5, der eine Pflicht des Mieters zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses enthält, sind unwirksam. Diese Klauseln haben aus der Sicht eines verständigen Mieters die Bedeutung, dass der Mieter nach Ablauf der dort festgelegten, verbindlichen Fristen von drei Jahren beziehungsweise von fünf Jahren auch dann zur Renovierung verpflichtet ist, wenn die Wohnung nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig ist. Wie der Bundesgerichtshof bereits wiederholt entschieden hat, benachteiligt eine solche "starre" Fälligkeitsregelung den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Die Unwirksamkeit der vorgenannten Fälligkeitsregelungen hat auch die Unwirksamkeit der entsprechenden Verpflichtungen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen nach § 8 Ziff. 2 und 3 sowie zur Renovierung der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 8 Ziff. 5 zur Folge, weil es sich nicht um Fälligkeitsregelungen handelt, die von der Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen trennbar sind. Der Bundesgerichtshof hat auch das Vorliegen der Voraussetzungen für eine ergänzende Vertragsauslegung verneint. An die Stelle der unwirksamen Vertragsbestimmungen tritt die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB; danach ist die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache zu der auch die Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört dem Vermieter auferlegt.

Der Kläger kann Schadensersatz auch nicht wegen der von ihm geltend gemachten Verunreinigungen der Wohnung durch "Nikotinrückstände" verlangen, weil die Beklagten insoweit keine vertragliche Pflicht verletzt haben. Der Mieter ist zur Nutzung des gemieteten Wohnraums innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB). Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Liegt eine wirksame, das Rauchen in der Wohnung einschränkende Vereinbarung nicht vor, verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig. Der Bundesgerichtshof hat offen gelassen, ob ausnahmsweise eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung der Wohnung anzunehmen ist, wenn "exzessives" Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat, weil ein solcher Fall hier nicht gegeben war. Auch eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Schädigung der Mietsache, die zur Schadensersatzpflicht des Mieters führen würde, lag nicht vor. Der Vermieter wird dadurch, dass der Mieter durch Tabakkonsum verursachte Gebrauchsspuren grundsätzlich nicht zu vertreten hat, nicht unbillig benachteiligt. Denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen auch im Wege der formularvertraglichen Vereinbarung auf den Mieter abzuwälzen, wie es in der Praxis weithin üblich ist; an einer solchen - wirksamen Vereinbarung fehlte es hier jedoch.

Dem Kläger steht über den bereits vom Amtsgericht zuerkannten Betrag hinaus auch kein Anspruch gegen die Beklagten auf Schadensersatz hinsichtlich der Kosten für die Reinigung von Fenstern sowie der Küche und des Kellers zu. Die Beklagten haben ihre vertragliche Pflicht zur Rückgabe der Mieträume in besenreinem Zustand (§ 17 Ziff. 1 des Mietvertrags), die sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen beschränkt, nicht verletzt." (BGH, Urteil vom 28.06.2006 - VIII ZR 124/05 - PM 93/2006 - Urteil im Volltext: BGH280606)



Räumung bei Suicidgefahr

„... Die Beklagten sind Mieter, die Kläger Vermieter einer Wohnung in H. S. . Die Kläger kündigten das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs des Klägers zu 2. Durch Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 11. März 2005 sind die Beklagten zur Herausgabe des Mietobjekts verurteilt worden, wobei eine Räumungsfrist bis zum 31. Juni 2005 bewilligt wurde. Die Berufung der Beklagten gegen das erstinstanzliche Urteil hat das Landgericht Hamburg zurückgewiesen und dabei eine Räumungsfrist bis zum 31. März 2006 gewährt.

Gegen die Nichtzulassung der Revision in dem ihnen am 4. Januar 2006 zugestellten Berufungsurteil haben die Beklagten am 3. Februar 2006 Beschwerde eingelegt. Die Frist für die Begründung der Nichtzulassungsbeschwerde ist (zuletzt) bis zum 6. Juni 2006 verlängert worden. Am 22. Mai 2006 ist die Begründung der Nichtzulassungsbeschwerde eingegangen. ...

1. Wird Revision gegen ein für vorläufig vollstreckbar erklärtes Urteil eingelegt, so ordnet das Revisionsgericht auf Antrag gemäß § 719 Abs. 2 ZPO an, wenn die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde, sofern nicht ein überwiegendes Interesse des Gläubigers entgegensteht. Im Verfahren über die Nichtzulassungsbeschwerde gilt dies entsprechend (§ 544 Abs. 5 Satz 2 ZPO).

2. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann sich zwar der Schuldner nur dann auf die Gefahr eines nicht zu ersetzenden Nachteils berufen, wenn er bereits in der Berufungsinstanz einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO gestellt hat. Hat der Schuldner dies versäumt, kommt eine Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 719 Abs. 2 ZPO grundsätzlich nicht in Betracht. Allerdings sind in besonderen Fällen Ausnahmen zu machen (vgl. Senatsbeschluss vom 27. Oktober 2004 - VIII ZR 215/04, Grundeigentum 2004, 1523 unter II m.w.Nachw.). So liegt es hier. Die Beklagten durften darauf vertrauen, vor Rechtskraft der Räumungsfrist würde nicht vollstreckt werden, auch wenn ein Antrag nach § 712 ZPO nicht gestellt werde. Denn laut Protokoll der Sitzung beim Amtsgericht vom 2. Februar 2005 hat der Klägervertreter damals erklärt, ‚dass aus einem etwaigen günstigen Urteil bis zur Rechtskraft nicht vollstreckt werden wird'.

3. Die Beklagten machen unter Vorlage ärztlicher Atteste geltend, die Durchführung der Zwangsvollstreckung sei für die Beklagte zu 1 mit einer akuten Suizidgefahr verbunden. Wie auch das Bundesverfassungsgericht im Beschluss vom 27. Juni 2005 - 1 BvR 224/05 angenommen hat, kann es in einem solchen Fall angezeigt erscheinen, zur Durchsetzung des Grundrechts des Vollstreckungsschuldners auf Leben und körperliche Unversehrtheit aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG die Zwangsvollstreckung (einstweilen) einzustellen. Ein solcher Fall liegt hier vor. Doch kann von einem Schuldner jedes zumutbare Bemühen um eine Verringerung des Gesundheitsrisikos verlangt werden (BVerfG aaO). Vom Schuldner - hier der Beklagten zu 1 - ist deshalb zu verlangen, sich in stationäre Behandlung zu begeben, wenn anders die Gefahr der Selbsttötung nicht abgewendet werden kann.

4. Der Senat hat deshalb die Zwangsvollstreckung (nur) bis Mitte Juni 2006 eingestellt, damit die Beklagte zu 1 eine realistische Möglichkeit erhält, sich in stationäre ärztliche Behandlung zu begeben. Soweit die Anträge der Beklagten darüber hinausgehen, sind diese aus den vorgenannten Gründen abzuweisen. ..." (BGH, Beschluss vom 23.05.2006 - VIII ZR 28/06)



Schäden infolge von Mängeln

Treten infolge eines Mangels der Mietsache Schäden an Sachen des Mieters ein, muss dieser die Schäden nach Grund und Höhe auch dann beweisen, wenn der Vermieter behauptet, diese seien bereits aufgrund eines früheren Schadensereignisses eingetreten. Eine Umkehr der Beweislast zu Lasten des Vermieters findet nicht statt (BGH, Urteil vom 07.06.2006 - XII ZR 47/04 - BGB § 538 a.F.; ZPO § 287).



Schadensersatz wegen vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung

Zur Darlegungs- und Beweislast im Schadensersatzprozeß des Mieters wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung hat der BGH folgendes entschieden:

„Die Kläger waren Mieter einer Wohnung im Erdgeschoß eines Hauses in Mannheim, das ursprünglich im Eigentum der Eltern der Klägerin zu 2 und des Beklagten stand. Seit Herbst 1998 ist der Beklagte, der die im gleichen Haus gelegene Souterrainwohnung bewohnt, Eigentümer des Hausgrundstücks. Im Dezember 1998 kündigte der Beklagte das mit den Klägern bestehende Mietverhältnis zum 31. Dezember 1999 mit der Begründung, er wolle "in die größere, hellere und trockenere Wohnung im Erdgeschoß einziehen". Die Kläger räumten die Wohnung und mieteten eine andere Wohnung zu einem höheren Mietzins. In der folgenden Zeit nahm der Beklagte in der Erdgeschoßwohnung Sanierungsarbeiten vor, die sich bis in das Jahr 2002 hinzogen. Nachdem er geheiratet hatte, vermietete er die Erdgeschoßwohnung Mitte des Jahres 2002 anderweitig. Er lebt mit seiner Ehefrau in der durch Umbau vergrößerten Souterrainwohnung.

Die Kläger haben Schadensersatz wegen Umzugskosten und wegen der Differenz zwischen der ursprünglichen und der in der neuen Wohnung gezahlten Miete verlangt sowie die Feststellung begehrt, daß der Beklagte verpflichtet ist, auch den künftig infolge der Kündigung entstehenden Schaden zu ersetzen. Sie haben vorgetragen, der Beklagte habe zu keinem Zeitpunkt beabsichtigt, die Erdgeschoßwohnung selbst zu nutzen. Der Beklagte hat vorgetragen, er habe sich erst zu Beginn des Jahres 2002 entschlossen, seine Lebensgefährtin zu heiraten und die Souterrainwohnung zur gemeinsamen Ehewohnung auszubauen, weil die Erdgeschoßwohnung als Familienwohnung zu klein sei.

Die Klage hatte in den Vorinstanzen überwiegend Erfolg. Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Beklagten führte zur Aufhebung und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht, weil es weiterer Feststellungen zu der Frage bedarf, ob der von dem Beklagten mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf vorgeschoben war.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bestätigt, daß ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung ausspricht, die wegen eines fehlenden Kündigungsgrundes unwirksam ist, dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist. Nicht gefolgt ist der Bundesgerichtshof der Auffassung des Berufungsgerichts, daß der Vermieter für das Vorliegen seines mit der Kündigung behaupteten Selbstnutzungswillens die Darlegungs- und Beweislast trage.

Grundsätzlich hat derjenige, der aus einer ihm günstigen Norm Rechte herleitet, deren tatsächliche Voraussetzungen darzulegen und zu beweisen. Diese Verteilung der Beweislast gilt auch für den Schadensersatzanspruch, den der Mieter gegen den früheren Vermieter wegen einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung geltend macht. Eine sachliche Rechtfertigung dafür, bei diesem Anspruch von dem allgemeinen Grundsatz der Beweislastverteilung abzuweichen, ist, wie der Bundesgerichtshof im einzelnen ausgeführt hat, nicht gegeben. Der Mieter wird dadurch, daß ihm der Beweis für den fehlenden Selbstnutzungswillen des Vermieters auferlegt wird, nicht in unbilliger Weise belastet. Denn der Vermieter darf sich im Prozeß nicht darauf beschränken, die Behauptung des Mieters, daß der Kündigung ein Selbstnutzungswille des Vermieters nicht zugrunde gelegen habe, schlicht zu bestreiten. Setzt der Vermieter den mit der Kündigung behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, daß der Eigenbedarf als Kündigungsgrund nur vorgeschoben war. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Erst wenn der Vortrag des Vermieters dem genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, daß ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestanden hatte.

Daß der Beklagte seinen ursprünglichen Selbstnutzungswillen und die tatsächlichen Gründe für dessen spätere Aufgabe substantiiert und plausibel dargelegt hat, war für das Revisionsverfahren zu unterstellen. Daher ist es nun Sache der Kläger, ihre anspruchsbegründende Behauptung, der Beklagte habe von Anfang an nicht beabsichtigt, in die von ihnen gemietete Wohnung einzuziehen, zu beweisen. Die Kläger haben für ihr Vorbringen auch Zeugenbeweis angetreten.

Das Vorbringen der Kläger war nicht bereits aufgrund eines Beweises des ersten Anscheins als erwiesen anzusehen. Der Bundesgerichtshof hat offengelassen, ob unter bestimmten Voraussetzungen ein Anscheinsbeweis zugunsten des Mieters dafür sprechen kann, daß ein Eigenbedarf schon ursprünglich nicht bestand, wenn der mit der Kündigung behauptete Eigenbedarf nicht verwirklicht wird. Im vorliegenden Fall waren die Voraussetzungen für einen Beweis des ersten Anscheins jedenfalls nicht erfüllt, weil allein der große zeitliche Abstand zwischen der Räumung der Wohnung und deren erneuter Vermietung es nicht als hinreichend naheliegend erscheinen läßt, daß sich der Beklagte bereits vor dem Auszug der Kläger zur Neuvermietung der Wohnung entschlossen hatte (BGH, Urteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, Pressemitteilung Nr. 75/2005)




Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete

... Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Klägerin gemäß § 558 BGB auf Zustimmung zu der geltend gemachten Mieterhöhung verneint.

1. Dabei ist es zunächst zutreffend davon ausgegangen, daß auf die von der Klägerin erklärte Mieterhöhung, wie sich aus Art. 229 § 3 Ziffer 2 EGBGB ergibt, die Vorschriften der §§ 558 ff. BGB anzuwenden sind, weil das Mieterhöhungsverlangen nach dem 1. September 2001 gestellt wurde. Ferner hat es zu Recht angenommen, daß das Mieterhöhungsverlangen ausreichend erklärt und begründet, mithin im Sinne des § 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB formell wirksam war.

2. Die Rüge der Revision (§§ 286, 287 ZPO), das Berufungsgericht habe die örtliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1, 2 BGB) verfahrensfehlerhaft festgestellt, greift nicht durch.

Ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist vom Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret von dem Vermieter geltend gemachte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist. Soweit sich der Vermieter - wie hier - auf einen qualifizierten Mietspiegel berufen hat, erfolgt diese Überprüfung anhand eines Vergleichs der in dem Mietspiegel ausgewiesenen Mietzinsspanne mit dem begehrten erhöhten Mietzins. In diesem Rahmen hat der Tatrichter den Mietzins zu ermitteln, den der Vermieter berechtigterweise verlangen kann (vgl. Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379 unter II 2 c). Er hat mithin die in § 558 Abs. 2 BGB definierte ortsübliche Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung festzustellen und die Wohnung innerhalb der Spanne einzustufen (vgl. MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558 Rdnr. 8; § 558 b Rdnr. 16; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 561, III Rdnr. 755; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 b Rdnr. 121). Die zur Einordnung der fraglichen Wohnung in die Mietzinsspanne erforderlichen Feststellungen (§ 558 BGB) hat das Berufungsgericht verfahrensfehlerfrei getroffen (§§ 286, 287 Abs. 2 ZPO).

a) Zu Recht ist das Berufungsgericht zunächst davon ausgegangen, dass hinsichtlich der Spannenwerte des Berliner Mietspiegels 2003 (Amtsblatt für Berlin vom 27. März 2003, S. 1121 ff.) gemäß § 558 d Abs. 3 BGB die Vermutungswirkung des § 292 ZPO eingreift. Nach § 558 d Abs. 3 BGB wird vermutet, daß die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Einen über den Oberwert des Mietspiegels hinausgehenden Mietzins verlangt die Klägerin nicht.

b) Die Auffassung der Revision, für die materielle Berechtigung der Mieterhöhung reiche bereits aus, daß sich das Erhöhungsverlangen überhaupt im Rahmen des Mietspiegels halte, greift nicht durch. Es mag zwar richtig sein, daß die ortsübliche Vergleichsmiete kein punktgenauer Wert ist, sondern sich innerhalb einer Spanne bewegt. Die Feststellung, ob die verlangte Miete die ortsübliche Miete übersteigt, erfordert indes im Prozeß eine konkrete Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Diese kann schon deshalb nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne übereinstimmen, weil die Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel sonst jegliche Funktion verlieren würde (vgl. Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379 unter II 2 c; Münch-KommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558 b Rdnr. 16; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 561, 755; zu § 2 MHG a.F.: Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz und Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 173; a.A. Blümmel GE 2003, 1005, 1006).

c) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne durch Schätzung gemäß § 287 ZPO ermittelt. Es ist entgegen der Auffassung der Revision nicht zu beanstanden, daß es den Sachverhalt nicht durch Einholung eines Sachverständigengutachtens vollständig aufgeklärt hat (§ 286 ZPO).

aa) Die Voraussetzungen des § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 ZPO sind gegeben. Eine Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der im einschlägigen Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch Sachverständigengutachten gemäß §§ 286 Abs. 1, 144 Abs. 1, 402 ff. ZPO wäre im vorliegenden Fall mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis steht (vgl. BVerfG, NJW 1992, 1377; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558 b Rdnr. 16; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 8. Aufl., § 558 b Rdnr. 121; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 743, 747f, 753; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 558 b Rdnr. 41; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VIII Rdnr. 83; Börstinghaus NZM 2002, 273, 278; a. A. OLG Hamburg, NJW 1983, 1803, 1804).

Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfordert die Ermittlung der tatsächlich und üblicherweise gezahlten Miete für vergleichbare Wohnungen (BVerfGE 37, 132, 143). Sie ist ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 560). Ein Sachverständiger müßte im Rahmen der Gutachtenerstellung nach Besichtigung der zu begutachtenden Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine ausreichend große, repräsentative Stichprobe vergleichbarer Wohnungen ermitteln (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 b Rdnr. 102, 104, 121; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 565 f.; zu § 2 MHG a.F.: Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz und Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 174a, 178).

bb) Ein Sachverständigengutachten, das die obengenannten Voraussetzungen erfüllt, würde einen erheblichen Aufwand verursachen, der nur dazu diente, die Wohnung in die Mietspiegelspanne von 3,30 €/m2 bis 4,43 €/m2 einzuordnen. Ein solcher Aufwand ist jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn - wie hier - zusätzlich zu dem qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist (§ 558 d Abs. 1 BGB), eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht. Bei der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung handelt es sich um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden (Berliner Mietspiegel 2003, aaO, Ziffer 4, S. 1123). Sie berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse sowohl der Praxis als auch der Rechtsprechung (Berliner Mietspiegel 2003, aaO, Ziffer 12, S. 1143). Wenn - wie die Revision meint - auch bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in der Regel ein Sachverständigengutachten zur Spanneneinordnung einzuholen wäre, würde die in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltene Vermutung ihre verfahrensvereinfachende Funktion weitgehend verlieren. Die Verwendung eines qualifizierten Mietspiegels nebst Schätzung der Spanneneinordnung durch das Gericht gemäß § 287 ZPO garantiert im Interesse beider Parteien eine rasche Entscheidung und vermeidet die Entstehung von Gutachterkosten, die im Falle eines Teilunterliegens den Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern oder sogar aufzehren können (vgl. zur Rechtslage vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes BVerfG, NJW 1992, 1377; BVerwG, NJW 1996, 2046, 2047).

cc) Eine Verletzung des Grundsatzes auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) ist entgegen der Auffassung der Revision nicht gegeben. Das Verfahrensgrundrecht des Art. 103 Abs. 1 GG bietet keinen Schutz davor, daß Beweismittel aus Gründen des formellen oder materiellen Rechts unberücksichtigt bleiben (BVerfG, WuM 1991, 523). Die gerichtliche Verwendung eines geeigneten Mietspiegels ohne Heranziehung eines Sachverständigen ist verfassungsrechtlich unbedenklich. Der Vorzug von Mietspiegeln besteht vor allem darin, daß ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem noch angemessenen Verhältnis stünde (vgl. zur Rechtslage vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes BVerfG, NJW 1992, 1377; BVerfG, WuM 1991, 523; WM 1992, 707, 708; BVerwG, NJW 1996, 2046, 2047).

d) Das Berufungsgericht hat auch das ihm gemäß § 287 Abs. 2 ZPO eröffnete Schätzermessen ohne Rechtsfehler ausgeübt.

aa) Die Ausübung des dem Berufungsgericht eingeräumten tatrichterlichen Schätzermessens kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf grundsätzlich falschen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruht und ob wesentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer Acht gelassen worden sind (vgl. Senatsurteil vom 9. Juni 1999 - VIII ZR 336/98, NJW 1999, 3487 unter II 4 m.w.Nachw.). Der Tatrichter muß bei der Ausübung seines Ermessens alle wesentlichen Gesichtspunkte, die Erfahrungssätze und Denkgesetze beachtet haben (Urteil vom 18. Februar 1993 - III ZR 23/92, NJW-RR 1993, 795 unter II 2 m.w.Nachw.). Zur Ermöglichung der Überprüfung muß der Tatrichter die tatsächlichen Grundlagen der Schätzung und ihrer Auswertung darlegen (Urteil vom 26. März 2003 - XII ZR 167/01, NJW-RR 2003, 873, 874 unter 4 m.w.Nachw.).

bb) Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht vorliegend beachtet. Es hat als Grundlage der Schätzung die unter Ziffer 12 des Berliner Mietspiegels veröffentlichte Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zugrundegelegt. Dies ist nicht zu beanstanden. Die Orientierungshilfe enthält 5 Merkmalsgruppen (Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld), die jeweils wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale einer Wohnung aufführen und Einfluß auf die ortsübliche Vergleichsmiete haben können (Berliner Mietspiegel 2003, Amtsblatt für Berlin 2003 vom 27. März 2003, S. 1143 f.). Die Berücksichtigung dieser Merkmale wird bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete empfohlen (Berliner Mietspiegel ebenda). Da die auf allgemeinen Erfahrungen beruhende Orientierungshilfe einen Einfluß der Merkmalsgruppen auf die Miethöhe innerhalb der Mietspiegelspannen wiedergibt und deshalb eine Grundlage für eine sachgerechte Differenzierung darstellt, kann - was revisionsrechtlich allein überprüfbar ist - nicht festgestellt werden, daß das Berufungsgericht bei der Heranziehung der Orientierungshilfe grundsätzlich falsche oder offensichtlich unrichtige Erwägungen angestellt hat. Auch wenn der Orientierungshilfe die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB nicht zukommt (vgl. Berliner Mietspiegel 2003, aaO, S. 1121, 1123), hindert dies entgegen der Auffassung der Revision ihre Heranziehung als Schätzgrundlage des § 287 ZPO nicht; hätte eine Orientierungshilfe Vermutungswirkung (§§ 558 d Abs. 3 BGB, 292 ZPO), wäre eine Schätzung ohnehin entbehrlich. Schließlich hat das Berufungsgericht sich auch nicht fälschlich an die Orientierungshilfe für gebunden gehalten, sondern sein Schätzermessen ausreichend ausgeübt (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 558 b Rdnr. 32). Es hat die Orientierungshilfe unter anderem deshalb herangezogen, weil ihr wie dem Mietspiegel eine umfassende Datenmenge zugrunde liegt und so erwartet werden kann, daß die Verhältnisse auf dem Berliner Wohnungsmarkt hinreichend abgebildet werden. Das Berufungsgericht hat hinzugefügt, von einem Sachverständigengutachten seien, da dem Sachverständigen in der Regel umfangreichere Datenmengen nicht zur Verfügung stünden, in der Regel keine besseren Erkenntnisse zu erwarten.

Die von dem Berufungsgericht aufgrund der Orientierungshilfe im einzelnen vorgenommene Spanneneinordnung wird von der Revision nicht angegriffen (BGH, Urteil vom 20.04.2005 - VIII ZR 110/04).




Schönheitsreparaturen

„... Das Berufungsgericht (OLG Karlsruhe, NJW 2007, 3004) hat im Wesentlichen ausgeführt:

Die in § 14b Nr. 2 des zwischen den Parteien abgeschlossenen Formularmietvertrages enthaltene Klausel über laufende Schönheitsreparaturen sei gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Die Klausel enthalte eine starre Fristenregelung, da der Fristenplan nicht lediglich für den Regelfall des tatsächlichen Renovierungsbedarfs gelte, sondern den Mieter die Renovierungsverpflichtung stets nach Ablauf der Fristen und unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf treffe.

Im Falle der Unwirksamkeit der Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei der Vermieter berechtigt, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen. Der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen komme als Hauptleistungspflicht aus dem Mietvertrag Entgeltcharakter zu, da der Vermieter bei der Bemessung der verlangten Miete einkalkuliere, ob er in regelmäßigen Abständen Aufwendungen für Schönheitsreparaturen habe oder nicht. Dann müsse die fehlende Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen, aber Auswirkung auf die Miethöhe haben, wobei kein sachlicher Grund für eine Differenzierung ersichtlich sei, ob die Mietvertragsparteien von vornherein von einer Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter Abstand genommen hätten oder ob sich nach Vertragsabschluss herausstelle, dass wegen der Unwirksamkeit einer Klausel im Formularmietvertrag der Mieter keine Schönheitsreparaturen leisten müsse.

II. Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf 378,04 € wegen Unwirksamkeit der formularvertraglich vereinbarten Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Beklagte zusteht.

Ob die formularvertragliche Schönheitsreparaturenklausel, wie das Berufungsgericht meint, wegen eines starren Fristenplans in § 14b Nr. 2 des Mietvertrages unwirksam ist oder ob die Renovierungspflicht in § 7 Nr. 2 des Mietvertrages geregelt ist und dieser Klausel als Individualabrede der Vorrang zukommt, so dass eine abschließende Regelung der Renovierungspflicht auf dieser Grundlage besteht, wie die Revision meint, kann dabei offen bleiben. Der geltend gemachte Anspruch muss schon deshalb ausscheiden, weil es für den begehrten Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete an einer rechtlichen Grundlage fehlt.

Der Senat hat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete geltend zu machen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB bietet hierfür keine Grundlage, denn nach dieser Vorschrift kann der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen. Dies steht auch in Einklang mit dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung, die es dem Vermieter ermöglichen soll, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Danach bilden die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von den Klägern geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen (Senatsurteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, NJW 2008, 2840, zur Veröffentlichung in BGHZ 177, 186 vorgesehen, Tz. 9 ff.). ..." (BGH, Urteil vom 11.02.2009 - VIII ZR 118/07)

***

Der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache auch nach dem neuen Recht in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Grundsätzlich ist er zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist (§ 535 I BGB n. F.). Die Vertragsparteien können vertraglich eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vereinbaren und dies gegebenenfalls bei der Höhe der Miete berücksichtigen.

***

Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat. Die formularmäßige unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin (BGH, Urteil vom 18.06.2008 - VIII ZR 224/07 zu BGB §§ 307 Abs. 1 Satz 1 Bb, 535 Abs. 1 Satz 2).

***

Eine Abgeltungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Mieter für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind, dazu verpflichtet, "angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen", ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist grundsätzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen (Bestätigung von BGHZ 132, 6, 12; BGH, Urteil vom 05.03.2008 - VIII ZR 95/07 zu BGB § 307 Abs. 1 Satz 2 Bb, § 306 Abs. 2).

***

Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist auch dann insgesamt - und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 c; BGH, Urteil vom 28.03.2007 - VIII ZR 199/06 zu BGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 307 Abs. 1 Satz 1 Bb).

***

„... Tatbestand: Die Kläger hatten von der Beklagten eine Wohnung in Berlin gemietet. Der Formularmietvertrag vom 30. April 2001 enthält u. a. folgende Regelungen:

‚§ 4 Mietzins, Nebenkosten und Schönheitsreparaturen
…

6. Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen (vgl. § 13).

Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %; dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt.

…

§ 13 Gebrauch der Mieträume, Schönheitsreparaturen

1. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. ...'

Die Kläger versahen die Wohnung mit einer Markise zum Preis von 6.250 DM und ließen für 6.702,15 DM Teppichboden verlegen. Nachdem es wegen der von den Klägern als unzureichend empfundenen Trittschalldämmung der Wohnung zu Meinungsverschiedenheiten gekommen war, hoben die Parteien das Mietverhältnis einvernehmlich zum 31. Januar 2004 auf.

Die Kläger beließen bei ihrem Auszug den Teppichboden und die Markise in der Wohnung. Schönheitsreparaturen führten sie nicht aus. Die Beklagte ermittelte die Kosten der Schönheitsreparaturen durch Einholung eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes mit 14.391,59 €. Mit Schreiben vom 27. Juli 2004 verlangte sie von den Klägern entsprechend der Regelung in § 4 Ziffer 6 des Mietvertrages hiervon 40 % (5.756,64 €) und erklärte insoweit die Aufrechnung gegenüber dem Anspruch der Kläger auf Entschädigung für die Markise und den Teppichboden.

Mit der Klage verlangen die Kläger Ersatz des Zeitwertes des Teppichbodens in Höhe von 2.570,06 € und der Markise in Höhe von 2.662,98 €, ferner Erstattung eines Guthabens in Höhe von 642,27 € aus der Abrechnung der Nebenkosten sowie Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von 7.669,38 € nebst ausgerechneter Zinsen (Gesamtbetrag Kaution und Zinsen: 8.058,13 €). Hilfsweise stützen sie die Klage auf Schadensersatzansprüche wegen Umzugskosten (5.855,66 €), wegen der für die neue Wohnung gezahlten Maklerprovision (5.001,92 €) und weiterer Kosten (12.018,30 €). Die Beklagte hat gegenüber den als solchen unstreitigen Ansprüchen auf Rückzahlung der Kaution und des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung die Aufrechnung mit rückständigen Mietzinsforderungen für die Monate Oktober 2003 bis Januar 2004 erklärt.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit der vom Senat insoweit zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren Anspruch auf Zahlung von Wertersatz für die Markise und den Teppichboden weiter.

Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

Ein Anspruch der Kläger auf Erstattung des Zeitwertes der Markise und des Teppichbodens sei - wie das Amtsgericht zutreffend angenommen habe - an sich gegeben. Allerdings greife die von der Beklagten erklärte Aufrechnung durch, weil die zur Aufrechnung gestellte Forderung der Vermieterin wegen unterlassener Schönheitsreparaturen berechtigt sei. Die im Mietvertrag enthaltene Regelung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Kläger halte der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB stand. § 13 Abs. 1 des Mietvertrages bestimme, dass die Schönheitsreparaturen ‚im Allgemeinen' in den im Einzelnen genannten Zeitabständen fällig werden, und enthalte deshalb keine starre Fristenregelung.

Darüber hinaus sei auch die so genannte Quotenklausel in § 4 Abs. 6 Satz 3 des Mietvertrages wirksam vereinbart worden. Zwar bestimme auch die Quotenklausel Fristen, innerhalb derer sich der Schadensersatzanspruch erhöhe. Gleichwohl sei die Klausel nicht wegen starrer Fristen unwirksam, denn sie verlöre ihren Sinn, wenn die vorgesehenen Fristen ebenfalls je nach dem Zustand der Wohnung verkürzt oder verlängert würden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei die Vereinbarung einer solchen Quotenklausel zulässig, weil die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Entgeltcharakter habe, also Teil des vom Mieter zu erbringenden Mietzinses sei. Dieser Mietzins ginge dem Vermieter aber verloren, wenn man ihm nicht gestattete, mittels Vereinbarung einer Quotenklausel anteilig Ausgleich zu erlangen. Dem Mieter entstehe auch kein Nachteil, weil sich die Höhe der durch einen Kostenvoranschlag zu ermittelnden Kosten auch nach dem Zustand der Wohnung richte, so dass auch ein besonders guter Erhaltungszustand der Wohnung Berücksichtigung finde.

II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung im entscheidenden Punkt nicht stand.

1. Gegenstand des Revisionsverfahrens ist allein die Frage, ob die Beklagte gegenüber dem Anspruch der Kläger auf Wertersatz in Höhe von zusammen 5.233,04 € für die in der Wohnung zurückgelassene Markise und den Teppichboden wirksam mit einem Anspruch auf Erstattung anteiliger Kosten der Schönheitsreparaturen aufgerechnet hat. Der Wertersatzanspruch der Kläger als solcher ist der Revisionsentscheidung ungeprüft zugrunde zu legen (vgl. BGHZ 109, 179; BGH, Urteil vom 9. Juni 2005 - III ZR 436/04, NZBau 2005, 509, unter II 1).

2. Die von der Beklagten erklärte Aufrechnung ist unwirksam, weil ihr der zur Aufrechnung gestellte Anspruch gegen die Kläger auf anteilige Erstattung der Kosten von Schönheitsreparaturen nicht zusteht.

a) Ein Anspruch der Beklagten auf Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gemäß § 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 4 Nr. 6, § 13 des Mietvertrages kommt von vornherein nicht in Betracht, weil die Verpflichtung der Kläger zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses im November 2003 nach dem in § 13 Nr. 1 vereinbarten Fristenplan noch nicht fällig war und die Beklagte einen vorzeitigen Renovierungsbedarf auch nicht geltend gemacht hat. Das Zahlungsverlangen der Beklagten kann seine Grundlage daher nur in der in § 4 Nr. 6 des Formularmietvertrages enthaltenen so genannten Abgeltungsklausel haben.

b) Diese Formularklausel ist jedoch nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778, unter II 2 b bb (2)).

aa) § 4 Nr. 6 des Mietvertrages verpflichtet den Mieter zur Zahlung anteiliger Renovierungskosten, wenn die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind und er sie auch nicht - zur Vermeidung der Zahlungspflicht - vorzeitig ausführt oder ausführen lässt. Der vom Mieter zu zahlende Betrag ist dabei allein nach dem Zeitablauf seit der letzten Renovierung gestaffelt und jeweils in einem festen Prozentsatz der Kosten angegeben, die sich aus einem vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes ergeben. Eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung sieht die Klausel nicht vor; es handelt sich deshalb um eine Abgeltungsklausel mit ‚starrer' Berechnungsgrundlage.

bb) Eine Formularklausel, die den Mieter zur zeitanteiligen Abgeltung von Renovierungskosten nach einer ‚starren', an einem Fristenplan ausgerichteten Berechnungsgrundlage verpflichtet, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO). Eine derartige Klausel benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustandes der Wohnung nicht zulässt und deshalb dazu führen kann, dass der Mieter - gemessen am Abnutzungsgrad der Wohnung und der Zeitspanne bis zur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen - eine übermäßig hohe Abgeltungsquote zu tragen hat und dadurch insoweit auch zur zeitanteiligen Abgeltung zukünftiger Instandhaltungskosten verpflichtet wird; eine solche Regelung ist mit dem Grundgedanken des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unvereinbar und deshalb als Formularklausel unwirksam.

cc) Die in § 4 Nr. 6 des Mietvertrags enthaltene Abgeltungsklausel ist insgesamt unwirksam. Eine teilweise Aufrechterhaltung der Klausel scheidet aus, weil ohne die darin angegebenen feststehenden Fristen und Prozentsätze schon sprachlich keine eigenständige Regelung verbliebe und deshalb eine auf eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion hinauslaufende Umformulierung erforderlich wäre (vgl. Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO, unter II 2 c). ..." (BGH, Urteil vom 07.03.2007 - VIII ZR 247/05 )

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Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote), ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (BGH, Urteil vom 18.10.2006 - VIII ZR 52/06 zu BGB §§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 Bb, 535 Abs. 1 Satz 2).

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Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass formularvertragliche Abgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen, die sich an "starren" Fristen und Prozentsätzen ausrichten, unwirksam sind, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Formularmäßige Wohnraummietverträge enthalten in der Praxis meist Klauseln, die den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses innerhalb bestimmter Fristen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten. Der heute vom Bundesgerichtshof entschiedene Fall betraf eine damit verwandte, in formularmäßigen Wohnraummietverträgen ebenfalls häufig gebrauchte, sogenannte Abgeltungsklausel. Der Zweck von Abgeltungsklauseln besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzen Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern.

In dem der heutigen Entscheidung zugrunde liegenden Fall hat der Mieter am Ende der rund zweijährigen Mietzeit Rückzahlung der Kaution verlangt. Die Vermieterin hat die Kaution mit zeitanteiligen Renovierungskosten verrechnet. Nach der im Mietvertrag der Parteien enthaltenen Abgeltungsklausel muss der Mieter, wenn er vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen vorgesehenen Fristen auszieht, seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch anteilige Zahlung der Kosten der Schönheitsreparaturen nach festgelegten Prozentsätzen, die sich in Abhängigkeit von der Nutzungsdauer erhöhen, nachkommen. Beispielsweise bestimmt die Klausel, dass der Mieter nach einer Nutzungsdauer von mehr als zwei, aber nicht mehr als drei Jahren für Küche und Bad 66% der Kosten der Schönheitsreparaturen zu entrichten habe, für Wohn- und Schlafzimmer 40% und für Nebenräume 42,85%.

Das Amtsgericht hat der Klage des Mieters auf Rückzahlung der Kaution im Wesentlichen stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Vermieterin zurückgewiesen. Es hat das auf die Abgeltungsklausel gestützte Zahlungsverlangen der Vermieterin als unbegründet erachtet und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass die Klausel wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam sei (§ 307 BGB), weil sie eine Kostenbeteiligung des Mieters auf der Grundlage ‚starrer' Fristen und Prozentsätze vorsehe.

Der Bundesgerichtshof hat die vom Landgericht zugelassene Revision der Vermieterin zurückgewiesen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Formularbestimmungen unwirksam, wenn sie dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem ‚starren' Fristenplan auferlegen (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586). Denn dadurch kann der Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet werden, obwohl unter Umständen tatsächlich noch kein Renovierungsbedarf besteht, weil der Mieter die Wohnung beispielsweise nur unterdurchschnittlich genutzt hat. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass diese Erwägungen auf Abgeltungsklauseln zu übertragen sind. Abgeltungsklauseln auf einer ‚starren' Berechnungsgrundlage benachteiligen den Mieter unangemessen, weil sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zulassen. Denn bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung führt eine ‚starre' Abgeltungsregelung dazu, dass der Mieter mit (erheblich) höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspricht. Soweit der Bundesgerichtshof Abgeltungsklauseln mit ‚starren' Fristen und Prozentsätzen in früheren Entscheidungen als wirksam angesehen hat (z.B. Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663), hält er daran nicht fest (BGH, Urteil vom 18.10.2006 - VIII ZR 52/06 - Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit ‚starren' Fristen - PM Nr. 141/2006).

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Schönheitsreparaturen werden in Formularverträgen i.d.R. auf den Mieter übertragen. Renovierungsklauseln können aber unter bestimmten Voraussetzungen unwirksam sein. Sonst ist Instandhaltung Sache des Vermieters. Dazu folgende Ausführungen:

1. Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel

"Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre)."

enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb unwirksam.

2. Eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 152/05 zu BGB §§ 538, 307 Bb).

Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 109/05 zu BGB §§ 538, 307 Bb).

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„ ... Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist der in Ziff. 5 Abs. 2 der AVB der Klägerin enthaltene Teil des Fristenplans, wonach die Anstriche der Fenster, Türen, Heizkörper, Versorgungs- und Abflußleitungen sowie der Einbaumöbel in Küchen und Bädern spätestens alle vier Jahre durchzuführen sind, nicht nach § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG (nunmehr § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam.

1. Zu Unrecht beanstandet das Berufungsgericht, daß der Renovierungsturnus von vier Jahren, den Ziff. 5 Abs. 2 der AVB für die Durchführung der Anstricharbeiten in Küchen und Bädern unter anderem an Fenstern, Türen und Heizkörpern vorschreibe, für sich gesehen unangemessen kurz sei. Diese Fristenbestimmung, die - wie noch auszuführen ist - nicht im Sinne eines "starren" Fristenplans zu verstehen ist, trägt dem in Schönheitsreparaturklauseln üblicherweise berücksichtigten Umstand Rechnung, daß die Anstriche in Küchen und Bädern durch die dort auftretende Feuchtigkeit stärkeren Einwirkungen ausgesetzt sind als in Wohnräumen. Für die Angemessenheit dieses Renovierungsintervalls im Regelfall spricht auch der Vergleich mit dem Fristenplan, der in § 7 Fußnote 1 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I enthalten ist (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., Vor § 535 Rdnr. 87). Danach sind Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschen "im allgemeinen" bereits nach Ablauf von drei Jahren erforderlich; längere Regelfristen sind hinsichtlich der Anstricharbeiten an Fenstern, Türen, Heizkörpern und Leitungsrohren nicht vorgesehen. Der Fristenplan des Mustermietvertrags wird in Rechtsprechung und Schrifttum auch im Falle der formularvertraglichen Vereinbarung allgemein als zulässig angesehen (vgl. Senatsurteile BGHZ 92, 363, 368 f.; 101, 253, 263 f.; Urteil vom 28. April 2004, NJW 2004, 2087, unter III; Urteil vom 23. Juni 2004, NJW 2004, 2586, unter II 2 b; OLG Bremen, NJW 1983, 689; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 1 C Rdnr. 3; Knops in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 55). Ziff. 5 Abs. 2 der AVB trifft gegenüber dem im Mustermietvertrag für Küchen, Bäder und Duschen angegebenen Regelintervall von drei Jahren hinsichtlich der genannten Anstricharbeiten eine dem Mieter günstigere Regelung.

2. Die in den AVB der Klägerin enthaltene Fristenbestimmung ist nicht als "starrer" Fristenplan anzusehen, der gegebenenfalls geeignet ist, den Mieter im Sinne des § 9 AGBG beziehungsweise § 307 BGB unangemessen zu benachteiligen (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2; Urteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1).

a) Die Auslegung der Klausel unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Prüfung, da sie über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Die AVB in der Fassung vom Februar 1968 waren ausweislich des abschließenden Zusatzes zum Vertragsformular unter anderem Bestandteil der Mietverträge der N. und der N. S. ; von einer Verwendung über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus ist daher auszugehen.

b) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ständiger Rechtsprechung gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.). Die in Ziff. 5 Abs. 2 der AVB enthaltene Fristenbestimmung verpflichtet den Mieter nicht zur Vornahme allein am Fristenplan ausgerichteter Schönheitsreparaturen ohne Rücksicht auf einen tatsächlich bestehenden Renovierungsbedarf. Vielmehr kann gemäß Ziff. 5 Abs. 3 der AVB von der Geltung der in Ziff. 5 Abs. 2 genannten Fristen unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrades der gemieteten Räume abgewichen werden. Danach kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen verlängern oder verkürzen, wenn in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zulässt oder eine Verkürzung erfordert. Dass Ziff. 5 Abs. 3 der AVB zugunsten des Mieters eine Verlängerung der in Absatz 2 vereinbarten Fristen zulässt, hat auch das Berufungsgericht nicht verkannt. Aus der Regelung der Ziff. 5 Abs. 2 der AVB folgt, dass der Vermieter zur Fristverlängerung verpflichtet ist, soweit die vermieteten Räume nicht renovierungsbedürftig sind. Die Entscheidung über die Fristverlängerung ist nicht in das Belieben des Vermieters gestellt. Seine Bestimmung ist für den Mieter nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht (§ 315 Abs. 3 Satz 1 BGB). Der Vermieter muß daher auf die Interessen des Mieters in angemessener Weise Rücksicht nehmen. Verlangt er nach Ablauf der in Ziff. 5 Abs. 2 der AVB enthaltenen Fristen vom Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen, ohne dass tatsächlich ein Renovierungsbedarf besteht, entspricht dies nicht billigem Ermessen. Durch die Formulierung "kann" unterscheidet sich die Klausel zwar nach ihrem Wortlaut von der formularvertraglichen Bestimmung, die dem - vom Berufungsgericht in Bezug genommenen - Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 9. Juli 1987 (BayObLGZ 1987, 243) zugrunde lag. Dort sollte der Vermieter auf Antrag des Mieters zu einer Verlängerung der Ausführungsfristen "verpflichtet" sein. Auch die Klausel, die der nach Erlaß des Berufungsurteils ergangenen Entscheidung des Senats vom 20. Oktober 2004 (VIII ZR 378/03, WuM 2005, 50) zugrunde lag, räumte dem Mieter einen Anspruch auf Verlängerung der Fristen ein. Jedoch stellt die vorliegende Regelung den Mieter nicht schlechter als die Klauseln, die Gegenstand der vorgenannten Entscheidungen waren. Zwar wird durch diese Formulierungen dem Mieter ausdrücklich ein Anspruch auf Verlängerung der Fristen zugebilligt, sofern die Voraussetzungen dafür sachlich gegeben sind. Die vorliegend zu beurteilende Klausel gewährt dem Mieter aber nicht weniger Rechte. Das Ermessen des Vermieters, die Fristen des Plans gemäß Ziff. 5 Abs. 3 der AVB zu verlängern, reduziert sich nach dem formularmäßig vorgegebenen Maßstab der Billigkeit "auf Null", soweit der Zustand der Wohnung eine Renovierung nicht erfordert.

c) Zu Unrecht meint das Berufungsgericht daher, dass die in Ziff. 5 Abs. 2 und 3 der AVB enthaltene Fristenbestimmung dem Interesse des Mieters, nicht unabhängig von einem tatsächlichen Bedarf renovieren zu müssen, nicht hinreichend Rechnung trägt und sie daher gemäß § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG (nunmehr § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam sei. Der Senat hat in dem genannten Urteil vom 20. Oktober 2004 einen formularvertraglichen Fristenplan mit einer Fristenverlängerungsklausel, die Ziff. 5 Abs. 3 der AVB der Klägerin - wie ausgeführt - im wesentlichen entspricht, als wirksam angesehen (aaO, unter II 1 a). Nichts anderes gilt hinsichtlich der in den AVB der Klägerin enthaltenen Fristenbestimmung, die dem Mieter im Ergebnis gleichfalls einen Anspruch auf Fristverlängerung bei fehlendem Renovierungsbedarf zubilligt. ... (BGH, Urteil vom 16.02.2005 - VIII ZR 48/04).

Dieser Entscheidung lagen folgende AGB im Mietvertrag zugrunde:

„ ... Ziffer 5 Erhaltung der Mietsache ...

2. Die Mieter haben während der Mietzeit die von ihnen gemäß § 3 Abs. 4 a des Vertrages übernommenen Schönheitsreparaturen ohne besondere Aufforderung durch den Vermieter nach Maßgabe des folgenden Fristenplanes auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen sämtliche Anstriche sowie das Tapezieren innerhalb der Wohnung, insbesondere das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster und Eingangstüren, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungs- und Abflussleitungen sowie sämtliche sonstigen Anstriche innerhalb der Wohnung einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln, und zwar spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume:

In Wohnküchen alle 2 Jahre, in Koch-/Eßküchen oder Kochnischen alle 3 Jahre, in Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle 5 Jahre, in Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in sonstigen Nebenräumen alle 7 Jahre. Abweichend hiervon sind die Anstriche der Fenster, Türen, Heizkörper, Versorgungs- und Abflußleitungen sowie der Einbaumöbel in Küchen und Bädern spätestens alle 4 Jahre durchzuführen. ...

3. Läßt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine Verkürzung, so kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen verlängern oder verkürzen."

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Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (im Anschluss an BGH, Urteile vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235; und vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - NZM 2003, 755; BGH, Urteil vom 06.04.2005 - XII ZR 308/02 - zu BGB § 536 a.F.; AGBG § 9).

„... Tatbestand: Die Parteien streiten darum, ob die Beklagten Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, unvollständiger Räumung sowie Beschädigung eines gewerblichen Mietobjektes zu leisten haben. Die Klägerin war seit 1. August 1970 Pächterin eines Gaststättenobjektes in W.. Sie unterverpachtete das Objekt (Restaurant samt Wirtewohnung) ab 1971 an die Beklagten. Das Rechtsverhältnis der Parteien bestimmt sich nach dem Pachtvertrag vom 18. Januar 1979, mit dem ein früherer Pachtvertrag abgelöst worden ist. § 7 des Pachtvertrages lautet:

‚Pächter erkennt an, das Pachtobjekt in ordentlichem und gebrauchsfähigem/renoviertem Zustand erhalten zu haben.Der Pächter hat das Pachtobjekt nebst Inventar pfleglich zu behandeln und auf seine Kosten dauernd instand zu setzen. Er hat stets für ausreichende Lüftung, Heizung und Reinigung aller ihm überlassenen Räume zu sorgen.

Die Instandhaltung umfaßt alle Erhaltungsarbeiten und die sogenannten Schönheitsreparaturen. Die Schönheitsreparaturen sind vom Pächter ohne Aufforderung in angemessenen Abständen mindestens alle zwei Jahre (Toiletten und Küche jährlich) sachgemäß und fachgerecht ausführen zu lassen. Die Verpächterin ist berechtigt, den Pächter zur sachgemäßen Durchführung dieser Arbeiten anzuhalten und nach ergebnislosem Ablauf einer angemessenen Frist die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Pächters vornehmen zu lassen.'

In § 17 des Vertrages heißt es:

‚Bei Auszug hat der Pächter das Pachtobjekt vollständig geräumt und in

a) renoviertem und besenreinem ... Zustand mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben. …'

Sowohl das Haupt- als auch das Unterpachtverhältnis endeten aufgrund eines Räumungsvergleichs der Parteien mit den Hauseigentümern. Die Beklagten zogen am 8. Januar 1999 aus, ohne Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das Landgericht hat die Klage der Unterverpächterin auf Ersatz der Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen, die vollständige Räumung und die Beseitigung von Schäden abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 11.317,53 € nebst Zinsen verurteilt. Dagegen wenden sich die Beklagten mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe: Das Rechtsmittel hat überwiegend Erfolg.

I. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, auf die schuldrechtlichen Pflichten der Parteien seien die bis 31. Dezember 2001 geltenden Vorschriften des BGB anzuwenden. Die Beklagten seien ihrer Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht nachgekommen. Nach §§ 17 a, 7 Abs. 3 des Mietvertrages seien sie zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Vertragsende unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Zwar sei auf den Vertrag das AGBG anwendbar. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stelle die von § 536 BGB abweichende formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 9 Abs. 1 AGBG dar. Eine andere Beurteilung gelte auch nicht für die Regelung des § 17 a des Pachtvertrages, wonach die Pächter verpflichtet seien, unabhängig von der Durchführung der letzten Schönheitsreparatur die Räume in renoviertem Zustand zurückzugeben, ihnen also unabhängig von dem Grund der durch sie erfolgten Abnutzung eine Endrenovierungspflicht auferlegt werde. Für die Wohnraummiete sei zwar anerkannt, daß eine solche Klausel den Mieter unangemessen benachteilige und deshalb gemäß § 9 AGBG unwirksam sei.

Das werde damit begründet, daß die Übernahme der laufenden Schönheitsreparaturen einen Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung darstelle und damit letztlich auch dem Mieter zugute komme, der die Gebrauchsspuren beseitige und damit die renovierte Wohnung wieder nutzen könne. Dagegen komme eine Endrenovierung, die die durchgeführten laufenden Schönheitsreparaturen unberücksichtigt lasse, allein dem Vermieter zugute, der entgegen dem Leitbild der §§ 536, 548 BGB eine Wohnung erhalte, die gerade keine auf den vertragsgemäßen Gebrauch zurückgehenden Abnutzungserscheinungen mehr aufweise. Eine solche vom gesetzlichen Leitbild abweichende Regelung sei gemäß § 9 AGBG unwirksam.

Bei Geschäftsraummietverträgen gelte diese Argumentation aber nicht. Hier handele es sich in der Regel um geschäftserfahrene Mieter, die nicht so schutzbedürftig wie ein Wohnraummieter seien. Deshalb sehe das BGB für Wohnraummietverträge besondere Schutzvorschriften vor. So sei der Kündigungsschutz stärker ausgeprägt als bei gewerblicher Miete. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs benachteilige in einem Wohnraummietvertrag eine Formularklausel, die eine monatlich im voraus zu zahlende Miete vorsehe, bei einem Zusammentreffen mit einer die Aufrechnung mit Gegenforderungen beschränkenden Klausel den Mieter unangemessen, weil er im Falle eines zur Minderung berechtigenden Mangels im Folgemonat mit dem ihm zustehenden Bereicherungsanspruch wegen Überzahlung der Miete nicht aufrechnen könne. In gewerblichen Pachtverträgen halte der Bundesgerichtshof diese Beschränkung für zulässig. Nach der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts München stelle in gewerblichen Mietverträgen eine formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter anders als bei der Wohnraummiete auch dann keine unangemessene Benachteiligung dar, wenn der Mieter die Räume in abgenutztem Zustand übernommen habe. Daraus folge, daß jedenfalls bei Geschäftsraummiete größere Einschränkungen des Mieters/ Pächters durch AGB hingenommen würden. Deshalb sei die Endrenovierungsklausel für den Mieter/Pächter von Gewerberäumen nicht unangemessen. Der Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen einschließlich eines dadurch bedingten Nutzungsausfalles betrage 11.526,33 €.

Daneben stehe der Klägerin ein Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung des Holzfußbodens in Höhe von 2.400 DM (= 1.227,10 €) sowie ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Entfernung eines Bretterverschlages samt Sperrmüll in Höhe von 1.100 DM (= 562,42 €) zu. Nach Verrechnung mit dem Kautionsguthaben in Höhe von 3.908,38 DM betrage die Forderung der Klägerin 22.135,16 DM (= 11.317,53 €).

2. Die Auffassung des Oberlandesgerichts ist nicht frei von Rechtsirrtum. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß auf die Inhaltskontrolle der Formularklauseln § 9 AGBG anzuwenden ist, weil das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2002 beendet worden ist (vgl. Art. 229 § 5 EGBGB).

a) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung wurden die Klauseln nicht dadurch zu Individualvereinbarungen, daß die Parteien den Mietvertrag durch Individualvertrag verlängert haben.

b) In der Rechtsprechung zur Wohnraummiete wird seit langem die Auffassung vertreten, daß eine Regelung in einem Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 9 AGBG (jetzt: § 307 BGB) unwirksam ist (OLG Hamm ZMR 1981, 179; OLG Frankfurt WuM 1981, 272). Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich dieser Rechtsprechung angeschlossen (Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97 - NJW 1998, 3114, 3115) und darüber hinaus entschieden, daß im Wohnraummietrecht auch jeweils für sich unbedenkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtheit zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen können. Er hält in solchen Fällen sowohl die Endrenovierungsklausel als auch die Klausel, die die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter regelt, für unwirksam (Urteil vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235; Urteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - NZM 2003, 755).

Ob diese Auffassung auf Mietverträge über Geschäftsräume übertragen werden kann, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Die überwiegende Auffassung bejaht dies (OLG Hamm ZMR 2002, 822, 823; LG Hamburg WuM 1994, 675, 676; Scheuer in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. V A 207; Herrlein/Kandelhard/Knops Mietrecht 2. Aufl. § 535 Rdn. 54; Hansen in Ulmer/Brandner AGBG 9. Aufl. Anh. §§ 9-11 Rdn. 509; Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 8. Aufl. § 538 Rdn. 128 wollen danach differenzieren, ob die Räumlichkeiten dem Mieter renoviert oder unrenoviert überlassen worden sind). Eine Mindermeinung, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, ist der Auffassung, daß der Geschäftsraummieter nicht wie ein Wohnraummieter sozial schutzbedürftig sei (OLG Celle NZM 2003, 599; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-, und Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 376 halten die Klausel für wirksam, wollen das Verhalten des Vermieters aber als rechtsmißbräuchlich behandeln, wenn bei Rückgabe des Mietobjektes die letzte Renovierung nur kurze Zeit zurückliegt).

c) Der erkennende Senat schließt sich der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats für den Bereich der Geschäftsraummiete an. Nach der gesetzlichen Regelung hat die Schönheitsreparaturen nicht der Mieter, sondern der Vermieter vorzunehmen. Das folgt aus seiner Verpflichtung in § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (Langenberg Schönheitsreparaturen Instandhaltung und Rückbau 2. Aufl. S. 22 Rdn. 1). Auch das Mietrechtsreformgesetz hat daran nichts geändert (Haas Das neue Mietrecht - Mietrechtsreformgesetz E 12, 63). Von diesem gesetzlichen Leitbild weicht die Vertragspraxis, insbesondere in Formularverträgen, seit langem ab. Auch der Bundesgerichtshof (Rechtsentscheid vom 30. Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84 - WuM 1985, 46) hat es demgemäß gebilligt, daß in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden dürfen, obwohl nach § 9 AGBG (jetzt: § 307 BGB) eine Bestimmung, die von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweicht, in der Regel als unangemessen und damit unwirksam anzusehen ist. Begründet wird dies mit einer langen, bereits Verkehrssitte gewordenen Übung (Langenberg aaO S. 24 Rdn. 6). Die in Formularmietverträgen enthaltene Verpflichtung des Mieters, neben der Durchführung der Schönheitsreparaturen die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zurückzugeben, entfernt sich noch weiter vom gesetzlichen Leitbild und führt zu einer zusätzlichen Verschärfung zu Lasten des Mieters. Er muß in diesen Fällen eine Endrenovierung vornehmen unabhängig davon, wann die letzte Schönheitsreparatur erfolgt ist und ob ein Bedarf hierfür besteht. Eine so weit gehende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild hat der VIII. Zivilsenat nicht mehr mit § 307 BGB vereinbar angesehen (BGH, Urteil vom 14. Mai 2003 aaO; Urteil vom 25. Juni 2003 aaO). Dem schließt sich der Senat entgegen den von Wolf/Eckert/Ball (aaO Rdn. 377) vorgebrachten Bedenken auch für den Bereich der Geschäftsraummiete an. Der Einwand, der VIII. Zivilsenat sei nicht auf den Aspekt eingegangen, daß die Schönheitsreparatur Teil der Gegenleistung zur Gebrauchsgewährung sei und die Überwälzung demgemäß in die Kalkulation der Miete eingehe, berücksichtigt nicht ausreichend, daß dem Mieter - abweichend von der gesetzlichen Regelung - ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt wird. Er muß die Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur und dem Zustand der Mietsache durchführen. Daß die vertragliche Äquivalenz einschneidend gestört werden kann, wenn dem Vermieter zur Abgeltung der Gebrauchsgewährung nur die Mietzahlung verbleibt, hat sich der Vermieter selbst zuzuschreiben. Wenn er dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt, trägt er das Risiko der Gesamtunwirksamkeit und kann sich nicht darauf berufen, daß dadurch das vertragliche Gleichgewicht gestört wird. Der Senat sieht keinen überzeugenden Grund, für den Bereich der Geschäftsraummiete der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates nicht zu folgen.

aa) Zu Unrecht beruft sich das Berufungsgericht für die von ihm vertretene Auffassung auf den besonderen Schutz, den das BGB dem Wohnraummieter gewährt. Zwar sieht das Gesetz für Teilbereiche einen besonderen Schutz des Wohnraummieters vor. So ist z.B. der Kündigungsschutz des Wohnraummieters stärker ausgeprägt (vgl. § 573 BGB). Ferner darf das Minderungsrecht nicht zum Nachteil des Mieters beschränkt werden (§ 536 Abs. 4 BGB), worauf das Berufungsgericht unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 127, 245) verweist. Für den Bereich der Schönheitsreparaturen fehlt es aber an einer Besserstellung des Wohnraummieters. Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schuldet der Vermieter von Geschäftsräumen die Durchführung der Schönheitsreparaturen ebenso wie der Wohnraumvermieter. Das Gesetz behandelt die Vermieter in beiden Fällen gleich.

bb) Aus der vereinzelten Besserstellung des Wohnraummieters kann nicht der Schluß gezogen werden, das Gesetz habe den Mieter von Geschäftsräumen generell weniger vor belastenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen schützen wollen. Zwar erlaubt das Gesetz eine weitergehende Beschränkung der Rechte des Geschäftsraummieters (vgl. § 24 AGBG = § 310 BGB, wonach die Klauselverbote der §§ 10, 11 AGBG = §§ 308, 309 BGB für Unternehmer nicht gelten). Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist aber in den §§ 10, 11 AGBG nicht geregelt. Sie ist an § 9 AGBG zu messen, einer Bestimmung, die für Unternehmer und Verbraucher gleichermaßen gilt.

cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann auch nicht wegen einer allgemein geringeren Schutzbedürftigkeit des Geschäftsraummieters von einer Vereinbarkeit der Klausel mit § 9 AGBG in Geschäftsraummietverträgen ausgegangen werden. Zwar trifft es zu, daß der geschäftserfahrene Unternehmer nicht in gleichem Maße schutzbedürftig ist wie ein Verbraucher. Das kann z.B. der Fall sein, wenn der Unternehmer Geschäfte der betreffenden Art häufig abschließt. Er kann deshalb mit den Risiken des Geschäfts vielfach besser vertraut und dadurch zu einer entsprechenden Vorsorge in der Lage sein (vgl. Palandt/Heinrichs BGB 64. Aufl. § 307 Rdn. 40). Für den hier betroffenen Regelungsbereich gelten diese Überlegungen aber nicht. Geschäftsräume werden regelmäßig langfristig vermietet. Die Problematik der Endrenovierung stellt sich meist erst am Ende einer (langen) Vertragslaufzeit. Der Mieter, insbesondere derjenige, der zum ersten Mal Geschäftsräume mietet, geht in der Regel nicht davon aus, daß er - unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur - in jedem Fall eine Endrenovierung durchführen muß. Selbst wenn er die Problematik erkennt, kann nicht ohne weiteres unterstellt werden, daß ihm die örtliche Marktsituation die Abwehr einer solchen seine gesetzlichen Rechte beschneidenden Klausel ermöglicht. Auch der Hinweis, der Geschäftsraummieter könne die Kosten der Endrenovierung in die Preise für seine Waren und Dienstleistungen einkalkulieren, überzeugt nicht. Zum einen ist bereits zweifelhaft, ob die jeweilige Marktsituation eine solche Abwälzung erlaubt. Zum anderen ließe sich mit dieser Argumentation jede für den Geschäftsraummieter nachteilige Klausel rechtfertigen. Dem Mieter von Geschäftsräumen kann aber nicht zugemutet werden, die finanziellen Nachteile, die ihm durch eine seine gesetzlichen Rechte beschneidende Klausel auferlegt werden, durch die mit geschäftlichen Risiken verbundene Erhöhung seiner Preise aufzufangen. Daß in Einzelfällen ein Geschäftsraummieter sich auf die Nachteile, die mit einer solchen Klausel verbunden sind, einzustellen vermag, ist nicht entscheidend. Auch im Verkehr mit Unternehmern ist nicht auf die Schutzbedürftigkeit im Einzelfall, sondern auf eine überindividuelle, generalisierende Betrachtungsweise abzustellen (Palandt/Heinrichs aaO § 307 Rdn. 40).

dd) Der Senat hält es auch nicht für einen gangbaren Weg, von der Zulässigkeit der Renovierungsklausel auszugehen und im Einzelfall die Berufung auf eine unangemessene Benachteiligung gemäß § 242 BGB zuzulassen, wenn die letzte Schönheitsreparatur erst kurz vor dem Auszug des Mieters liegt. Das Gesetz sieht eine solche Differenzierung nicht vor. Nach der Regelung des § 9 AGBG sind unangemessene Klauseln unwirksam. Die §§ 9, 10, 11 AGBG schließen in ihrem Anwendungsbereich als ‚leges speciales' den Rückgriff auf § 242 BGB aus (vgl. BGHZ 114, 338, 340; Staudinger/Coester BGB (1998) § 9 AGBG Rdn. 37 m.w.N.). Bei der Prüfung der Angemessenheit ist - wie ausgeführt - nicht auf den Einzelfall abzustellen, sondern von einem generalisierenden objektiven Maßstab auszugehen. Das schließt es allerdings nicht aus, dass die Berufung auf eine (wirksame) Klausel im Einzelfall treuwidrig sein kann (Palandt/Heinrichs aaO Vorb. v. § 307 Rdn. 17).

ee) Der Senat hält auch eine Differenzierung danach, ob die Räumlichkeiten dem Mieter renoviert oder unrenoviert überlassen worden sind, wie sie Langenberg (aaO S. 34 Rdn. 28) vorschlägt, nicht für geboten. Auch der VIII. Zivilsenat hat für den Bereich des Wohnraummietrechtes nicht darauf abgestellt. Entscheidend ist vielmehr allein, daß der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur die Mietsache renoviert zu übergeben hätte. Es ist kein Grund ersichtlich, insoweit für die Geschäftsraummiete abweichend vom Wohnraummietrecht eine weitere Unterscheidung vorzunehmen.

c) Damit kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit es der Klägerin Schadensersatz wegen Unterlassung der Schönheitsreparaturen sowie eine Entschädigung wegen entgangener Nutzung in Höhe von insgesamt 11.526,33 € zugesprochen hat. Bei Unwirksamkeit der vorgenannten Klauseln haben die Beklagten durch das Unterlassen der Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung keine ihnen obliegende Pflicht verletzt. Es muß daher insoweit bei der klageabweisenden Entscheidung des Landgerichts verbleiben. ..."

***



Anspruch des Vermieters auf Kostenvorschuss des Mieters für Schönheitsreparaturen

Der u.a. für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hatte sich mit der Frage zu befassen, ob der Vermieter während eines laufenden Mietverhältnisses vom Mieter Zahlung eines Kostenvorschusses für die Durchführung vertraglich übernommener Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn der Mieter damit in Verzug ist. Der Senat hat dies in Fortführung seiner früheren Rechtsprechung zum Gewerberaummietrecht bejaht.

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung im Hause der Klägerin. Im Mietvertrag aus dem Jahre 1958 ist bestimmt, daß die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden. Bestimmte Fristen für die Durchführung der Arbeiten sind nicht vereinbart worden. Mit der Klage hat die Klägerin den Beklagten auf Zahlung eines Kostenvorschusses von Höhe von ca. 13.000 € zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen. Der Beklagte hat bisher trotz entsprechender Aufforderungen keine Schönheitsreparaturen in der angemieteten Wohnung ausgeführt. Die Wohnung ist renovierungsbedürftig, der Aufwand für die Renovierung beläuft sich nach einem vorgelegten Kostenvoranschlag auf den eingeklagten Betrag.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat auf die Berufung der Klägerin das erstinstanzliche Urteil abgeändert und den Beklagten zur Zahlung des Vorschusses verurteilt.

Der Senat hat das Urteil des Landgerichts bestätigt. Er hat dabei zunächst auf sein Urteil aus dem Jahre 1990 (BGHZ 111, 301) Bezug genommen. In jener Entscheidung hat der Senat für einen Fall der Gewerberaummiete ausgesprochen, dass der Vermieter - sofern der Mieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen hat - auch während des laufenden Mietverhältnisses die Vornahme solcher Reparaturen vom Mieter verlangen kann. Der Senat hat in seiner heutigen Entscheidung klargestellt, dass dies auch für die Wohnraummiete gilt und dass der Anspruch des Vermieters mangels eines Fristenplanes fällig wird, sobald die Mietwohnung bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedürftig ist. Dies gilt unabhängig davon, ob infolge bislang unterlassener Renovierungen bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist. Damit hat der Senat verschiedentlich anders lautende Entscheidungen der Instanzgerichte nicht gebilligt.

Wenn der Mieter seiner Pflicht zur Renovierung nicht rechtzeitig nachkommt, kann der Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Kosten verlangen und die Maßnahme selbst durchführen (BGH, Urteil vom 06.04.2005 - VIII ZR - 192/04 - Pressemitteilung Nr. 55/2005).

Tierhaltung

Tierhaltung kann jedenfalls nicht uneingeschränkt verboten werden.

Mietpreisüberhöhung - Wirtschaftsstrafgesetz

Bei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt hat, ist auf das gesamte Gebiet der Gemeinde und nicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die Mietwohnung befindet. Das Tatbestandsmerkmal des "geringen Angebots" ist deshalb nicht erfüllt, wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist (BGH, Urteil vom 13.04.2005 - VIII ZR 44/04 - zu WiStG § 5 II 1).



Mietzins

Die Mietvertragsparteien können auch nach dem neuen Recht frei entscheiden, ob sie eine Brutto-, eine Netto- oder eine Teilinklusivmiete vereinbaren wollen. Die Vertragsparteien können nach § 556 1 BGB n. F. vereinbaren, dass der Mieter die in § 27 der II. BerechnungsVO abschließend aufgeführten Betriebskosten zu tragen hat.

Mietzins kann bis zur Grenze des Mietwuchers bzw. der Mietpreisüberhöhung frei vereinbart werden; zuviel gezahlten Mietzins kann der Mieter zurückverlangen.

Nachforderungen aus dem jährlichen Nebenkostenabrechnungssaldo sind kein Mietzins im Sinne des § 554 Abs. 1 BGB sind (vgl. OLG Koblenz RE NJW 1994, 2369).



Nachholrecht

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a I BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist (§ 569 III Nr. 2 BGB).

Siehe auch unter „Zahlungsverzug".



Mobilfunksendeanlage - Unterlassungsanspruch des Wohnraummieters

„... Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in GE 2005, 547 veröffentlicht ist, hat zur Begründung ausgeführt:

Die Kläger hätten die Voraussetzungen für den geltend gemachten Unterlassungsanspruch nicht bewiesen. Zwar könnten dem Mieter einer Wohnung Abwehransprüche nach § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB gegen Immissionen zustehen, die vom Betrieb einer Mobilfunksendeanlage ausgingen. Der Anspruch sei jedoch ausgeschlossen, wenn der betroffene Mieter die von der Mobilfunkanlage ausgehenden Beeinträchtigungen durch elektromagnetische Felder als unwesentlich dulden müsse (§ 906 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB). Dies sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme der Fall. Der Sachverständige Prof. Dr. W. habe in seinem Gutachten unter Berücksichtigung der Standortbescheinigungen vom 26. November 1999 und vom 25. März 2003 ausgeführt, dass die Anlage die maßgeblichen Grenzwerte der 26. Bundesimmissionsschutzverordnung (BImSchV) sowie des Entwurfs DIN VDE 0848-3-1 (VDE 0848 Teil 3-1): 2002-05 einhalte und die Wohnung der Kläger außerhalb des Sicherheitsabstandes liege. In seinem Ergänzungsgutachten habe der Sachverständige weiter ausgeführt, dass die Störfestigkeit von Herzschrittmachern entsprechend den Werten der DIN VDE 0848-3-1 eingehalten sei und die Wohnung der Kläger außerhalb des Einwirkungsbereichs für aktive Körperhilfen gemäß § 10 Abs. 1 der Verordnung über das Nachweisverfahren zur Begrenzung elektromagnetischer Felder (BEMFV) liege. Ausweislich des Gutachtens, dem sich die Kammer anschließe, und der Standortbescheinigung vom 25. März 2003 werde damit den geltenden Grenz- und Richtwerten eindeutig genügt. Wissenschaftlich gesicherte Erkenntnisse hinsichtlich einer Gesundheitsgefährdung im Bereich der hier in Rede stehenden Einwirkungen unterhalb der derzeit geltenden Grenzwerte lägen auch unter Berücksichtigung der von beiden Parteien vorgelegten Gutachten nicht vor.

Die Kläger könnten sich zur Begründung ihres Unterlassungsanspruchs auch nicht auf eine gesteigerte vertragliche Fürsorgepflicht des Beklagten berufen. Der Vermieter sei aufgrund des Mietvertrags verpflichtet, die Richt- und Grenzwerte nach der Bundesimmissionsschutzverordnung einzuhalten, die sich an nachweisbaren Gesundheitsgefahren durch Hochfrequenzfelder orientierten. Eine weitergehende Fürsorgepflicht des Vermieters, allen denkbaren abstrakten Gefahren entgegenzuwirken, bestehe nicht. Maßgeblich sei das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen; die Befürchtung des Mieters, die Anlage sei dennoch gesundheitsgefährdend, reiche nicht aus. Im vorliegenden Fall sei weder eine Störbeeinflussung der Funktion des Herzschrittmachers noch eine Gesundheitsgefährdung des Klägers zu 2 bewiesen.

II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision der Kläger zurückzuweisen ist. Die Kläger haben keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Unterlassung des Betriebs der Mobilfunksendeanlage, deren Einrichtung der Beklagte seiner Streithelferin aufgrund des Nutzungsvertrags vom 11./24. September 1999 gestattet hat.

Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Unterlassungsanspruch der Kläger entsprechend § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB verneint; hiergegen erhebt die Revision keine Beanstandungen. Entgegen der Auffassung der Revision steht den Klägern auch kein Unterlassungsanspruch auf mietvertraglicher Grundlage zu. Dieser lässt sich im vorliegenden Fall nicht mit der Verpflichtung des Vermieters begründen, dem Mieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).

1. a) Maßgebend für die Frage, ob die Wohnung eine vertragsgemäße Beschaffenheit aufweist, sind in erster Linie die vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Die Revision macht nicht geltend, dass die Parteien eine Vereinbarung getroffen haben, die es dem Beklagten untersagt, auf seinem Hausgrundstück einem Dritten den Betrieb einer Mobilfunksendeanlage zu gestatten. Dies ist auch im Übrigen nicht ersichtlich. Fehlt eine vertragliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der gemieteten Wohnung - wozu auch Einwirkungen durch Immissionen gehören können -, ist die Einhaltung der einschlägigen technischen Normen geschuldet (Senat, Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, WuM 2004, 715, unter II 1). Dem entsprechend ist in der Rechtsprechung und im Schrifttum anerkannt, dass eine Mietwohnung keinen Sachmangel (§ 536 BGB) aufweist, wenn eine in der Nähe gelegene Mobilfunksendeanlage die in der 26. BImSchV festgelegten Grenzwerte für elektromagnetische Felder nicht überschreitet (LG Berlin, NZM 2003, 60; LG Karlsruhe, DWW 2004, 57 m.w.Nachw.; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., Vor § 535 Rdnr. 60; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 536 Rdnr. 20 m.w.Nachw.; Staudinger/ Emmerich, BGB (2003), § 536 Rdnr. 30; a.A. AG München, WuM 1999, 111; Kniep, WuM 2002, 598, 600).

Dass das Berufungsgericht die Einhaltung der in der 26. BImSchV sowie in den unangegriffen herangezogenen DIN-Normen festgelegten Grenzwerte als ausreichend angesehen hat, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Ein anderer Beurteilungsmaßstab ist entgegen der Auffassung der Revision nicht deshalb anzulegen, weil die wissenschaftliche Diskussion über die von Mobilfunksendeanlagen ausgehenden Gefahren noch nicht abgeschlossen ist. Die vom Verordnungsgeber in der 26. BImSchV festgelegten Grenzwerte beruhen auf den übereinstimmenden Empfehlungen internationaler und nationaler Sachverständigengremien, unter anderem der Strahlenschutzkommission, die sich an nachweisbaren Gesundheitsgefahren orientieren. Der Verordnungsgeber hatte weiter gehende Schutzmaßnahmen abgelehnt, weil sie sich nicht auf verlässliche wissenschaftliche Erkenntnisse stützen könnten (vgl. BVerfG, Beschluss vom 28. Februar 2002 - 1 BvR 1676/01, NJW 2002, 1638, unter I 1 m.w.Nachw.; BGH, Urteil vom 13. Februar 2004 - V ZR 217/03, NJW 2004, 1317, unter II zur nachbarrechtlichen Duldungspflicht gemäß § 906 Abs. 1 BGB). Die Revision, die auf von den Klägern in den Tatsacheninstanzen vorgetragene wissenschaftliche Stellungnahmen verweist, zeigt nicht auf, dass bisher nicht berücksichtigte Forschungsergebnisse vorliegen, wonach die vom Verordnungsgeber in der 26. BImSchV festgelegten Grenzwerte unzureichend sind, weil sie nicht mehr dem heutigen Erkenntnisstand entsprechen würden. Hierfür bestehen auch im Übrigen keine Anhaltspunkte; insbesondere wird laufend eine Risikobewertung durch internationale und nationale Fachkommissionen vorgenommen (vgl. dazu BVerfG, aaO, unter I 1 und III 1 c m.w.Nachw.; vgl. auch OLG Frankfurt, NJW-RR 2005, 1544 f.; Wahlfels, DRiZ 2006, 51, 52).

b) Das sachverständig beratene Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei festgestellt, dass die vorgenannten Grenzwerte betreffend die Mietwohnung der Kläger - auch hinsichtlich der Störfestigkeit des vom Kläger zu 2 verwendeten Herzschrittmachers - nicht überschritten werden. Soweit die Revision rügt, das Berufungsgericht habe verfahrensfehlerhaft nicht berücksichtigt, die Kläger hätten das vom Sachverständigen Prof. Dr. W. in seinem Gutachten zugrunde gelegte Vorhandensein von Aluminiumfolie und Mineralwolle als Dämmstoff im Haus des Beklagten in Abrede gestellt, hat der Senat diese Rüge geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet; von einer weiteren Begründung wird abgesehen (§ 564 Satz 1 ZPO).

2. Entgegen der Auffassung der Revision liegt ein Mangel der Mietwohnung auch nicht darin begründet, dass die Kläger dem "Restrisiko" einer Gesundheitsgefährdung ausgesetzt seien. Zwar kann nach der Verkehrsanschauung gegebenenfalls bereits die begründete Besorgnis einer Gesundheitsgefahr die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume zu Wohnzwecken beeinträchtigen (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1987, 968, 969 und NZM 2003, 395, 396; BayObLG, NJW-RR 1999, 1533, 1534; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rdnr. 1333; Staudinger/Emmerich, aaO, Rdnr. 8, 12 f.). Dass die Gesundheit der Kläger durch den Betrieb der Mobilfunksendeanlage (konkret) gefährdet wird, hat das Berufungsgericht jedoch rechtsfehlerfrei verneint; auch die Revision zeigt eine solche auf wissenschaftlichen Erkenntnissen gründende Gefahr nicht auf. ..." (BGH, Urteil vom 15.03.2006 - VIII ZR 74/05).



Eintritt des Ehegatten in das Mietverhältnis

Im Urteil des VIII. Zivilsenats vom 13.07.2005 - VIII ZR 255/04 - heißt es dazu:

„ ... Die Beklagte zu 2 ist dem Mietvertrag vom 19. Juli 1984 jedenfalls nach dem Auszug des Beklagten zu 1 im Mai 1995 aus der bis zu diesem Zeitpunkt gemeinsam genutzten Ehewohnung beigetreten und hierdurch mit allen Rechten und Pflichten Mietvertragspartei geworden. Dies hat das Berufungsgericht, wie die Revision zu Recht rügt, verkannt, weil es den Sachverhalt unvollständig und in einer der Erfahrung des täglichen Lebens widersprechenden Weise gewürdigt hat (§§ 133, 157 BGB). Der Senat kann die Auslegung der für den Vertragsbeitritt maßgeblichen Erklärungen selbst vornehmen, weil weitere Feststellungen insoweit nicht zu erwarten sind (Senatsurteile BGHZ 124, 39, 45; Urteil vom 16. Dezember 1998 - VIII ZR 197/97, NJW 1999, 1022 = WM 1999, 922, unter II 2 b).

2. Die Voraussetzungen eines - stillschweigenden - Vertragsbeitritts (§§ 305 a.F., 145 ff. BGB), der zwischen dem Vermieter und dem in das Vertragsverhältnis eintretenden Mieter unter Zustimmung des bisherigen Mieters vereinbart werden kann (vgl. Senatsurteile BGHZ 65, 49, 51 ff.; 72, 394, 397 f.; BGH, Urteil vom 4. Dezember 1997 - VII ZR 187/96, NJW-RR 1998, 594 = WM 1998, 767, unter II 2 b), liegen vor.

Die Beklagte zu 2 hat gegenüber der von den Klägern beauftragten Hausverwaltung Erklärungen abgegeben, die nach ihrem objektiven Erklärungswert vom Empfängerhorizont aus dahin zu verstehen sind, daß die Beklagte eigene Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis begründen wollte. Ohne Bedeutung ist, ob die Beklagte zu 2 eine vertragliche Verpflichtung zu begründen beabsichtigte. Trotz fehlenden Erklärungsbewußtseins (Rechtsbindungswillens, Geschäftswillens) liegt eine Willenserklärung vor, wenn der Erklärende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen und vermeiden können, daß seine Äußerung nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte als Willenserklärung aufgefaßt werden durfte, und wenn der Empfänger sie auch tatsächlich so verstanden hat (BGHZ 91, 324, 327 ff.; 109, 171, 177 f. m.w.Nachw.). So verhält es sich hier.

Nach der Trennung von ihrem (damaligen) Ehemann im Mai 1995 ist die Beklagte gegenüber der von den Klägern beauftragten Hausverwaltung jahrelang wie eine Mieterin aufgetreten. Zu keinem Zeitpunkt hat sie dabei - ausdrücklich oder stillschweigend - zu erkennen gegeben, daß sie lediglich im Namen des Beklagten zu 1 und nicht in Wahrnehmung eigener vertraglicher Rechte und Pflichten handele. Die Beklagte nutzte die Wohnung seit Mai 1995 allein. Schriftverkehr mit der Hausverwaltung führte sie in eigenem Namen. Nach dem unstreitigen Parteivorbringen leistete sie Mietzahlungen in der nach dem Mietvertrag vom 19. Juli 1984 geschuldeten Höhe; einem an beide Beklagte gerichteten Mieterhöhungsverlangen vom 8. März 1996 kam die Beklagte widerspruchslos nach. Nach ihrem Vorbringen führte sie in der Wohnung noch nach dem Auszug des Beklagten zu 1 Schönheitsreparaturen aus. Mit Schreiben vom 28. Juli 1998 kündigte sie - ohne dabei ihren früheren Ehemann auch nur zu erwähnen - das Mietverhältnis. Mit weiterem Schreiben vom 5. Juli 1999 bat sie darum, "den Mietvertrag" bis zum 1. Oktober 1999 "zu verlängern", da sie noch keine neue Wohnung gefunden habe; auch in diesem Zusammenhang trat die Beklagte zu 2 ausschließlich im eigenen Namen und ohne Andeutung einer Vertretung für den Beklagten zu 1 auf. In gleicher Weise teilte sie in einem Schreiben vom 5. Oktober 1999 der Hausverwaltung ihren Auszug mit und berief sich auf die nach § 20 Ziff. 4 des Mietvertrags geleistete, verzinste Mietkaution in Höhe von 2.200 DM, die sie noch "gut habe". Im vorliegenden Rechtsstreit hat sie mit dem Kautionsguthaben die Aufrechnung gegenüber den Ansprüchen der Kläger erklärt.

Bei Würdigung aller dieser Umstände aus der Sicht eines verständigen und redlichen Vermieters besteht kein Zweifel, dass die Beklagte zu 2 selbst als Partei des Mietvertrages aufgetreten ist und daß die von den Klägern bevollmächtigte Hausverwaltung dies auch so verstanden hat (§§ 164 Abs. 3, 166 Abs. 1 BGB). Die Annahme des Berufungsgerichts, es sei ebenso möglich, daß die Beklagte zu 2 die geschilderten Handlungen "jeweils im Einvernehmen mit dem Beklagten zu 1 vornahm, ohne selbst Mieterin werden zu wollen", ist fernliegend und mit dem objektiven Erklärungswert der von der Beklagten zu 2 abgegebenen Erklärungen nicht vereinbar. Im übrigen käme es bei der gebotenen objektiven Würdigung ohnehin nicht darauf an, ob die Beklagte zu 2 - entgegen dem äußeren Erscheinungsbild ihres Auftretens - Mieterin werden "wollte" oder nicht.

Die Kläger haben, vertreten durch ihre Hausverwaltung, konkludent die Annahme des Beitritts der Beklagten zu 2 in das Mietverhältnis erklärt. Dabei kommt es nicht entscheidend darauf an, ob der Hausverwaltung bekannt war, daß sich die beklagten Eheleute getrennt hatten und die Beklagte zu 2 seit Mai 1995 die Wohnung allein nutzte. Die Hausverwaltung hat die Beklagte zu 2 - entsprechend ihrer Aufnahme in das Rubrum des Mietvertragsformulars vom 19. Juli 1984 durch den Beklagten zu 1 - für die Beklagte zu 2 erkennbar als Mieterin angesehen und den Mietvertrag als auch für die Beklagte zu 2 bindend behandelt. Dies ergibt sich bereits aus dem Mieterhöhungsverlangen vom 8. März 1996, der Bestätigung des Antrags der Beklagten zu 2 auf Verlängerung des Mietverhältnisses bis Oktober 1999 durch Schreiben der Hausverwaltung vom 15. Juli 1999 und der Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen mit Schreiben vom 29. Dezember 1999, die jeweils an beide Beklagte gerichtet sind.

Der Beklagte zu 1 hat dem Eintritt der Beklagten zu 2 in das Mietverhältnis stillschweigend zugestimmt (§ 182 Abs. 1 BGB), indem er - was zumindest der Beklagten zu 2 bekannt war - aus der Wohnung ausgezogen ist und der mit seinem Wissen in der Wohnung verbleibenden Beklagten zu 2 die Erfüllung der gegenüber den Vermietern bestehenden mietvertraglichen Verpflichtungen überlassen hat. ..."



Fälligkeit

Der Mietzins ist nach § 556 b 1 BGB n. F. am Beginn der Mietzeit oder der vereinbarten Zeitabschnitte fällig.

Formlose Fortsetzung eines Mietvertrages - Schriftform

Zur formlosen Fortsetzung eines Mietvertrages bei einer im Ausgangsvertrag enthaltenen Schriftformklausel (BGH, Urteil vom 08.10.2008 - XII ZR 66/06 zu BGB §§ 535, 154 Abs. 1, 2):

„... Die Klägerin macht als Rechtsnachfolgerin des Landes Berlin gegen die Beklagten für die Zeit von Januar 2001 bis März 2003 Mietzins- und Nutzungsentschädigungsansprüche geltend.

Die Beklagte zu 1 ist eine zum Betrieb eines Gesundheitszentrums gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Die übrigen Beklagten, die Gesellschafter der Beklagten zu 1, sind Ärzte, Apotheker, Zahntechnikermeister und Geschäftsführer (Beklagter zu 2).

Das Land Berlin (als Vermieterin) und die Beklagte zu 1 (als Mieterin) schlossen am 18. Dezember 1992 einen zunächst bis zum 30. Juni 1994 befristeten Rahmen-Mietvertrag über ein Ärztehaus (frühere Poliklinik) zu einem monatlichen Mietzins von (ursprünglich) 29.240,05 DM. Ausweislich des Vertrages war der Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages beabsichtigt. Nach § 5 Nr. 2 des Vertrages übernahm der Mieter vor dem Hintergrund des abzuschließenden Erbbaurechtsvertrages die Instandhaltung des Mietobjekts einschließlich der Schönheitsreparaturen. § 8 Nr. 6 sieht für den Fall, dass der Erbbaurechtsvertrag nicht zustande kommt, eine Entschädigung des Mieters für durchgeführte Veränderungen vor.

Der Rahmen-Mietvertrag enthält ferner in § 2 Nr. 4 die Regelung, dass die Bestimmungen des § 568 BGB (a.F. = § 545 BGB n.F.) keine Anwendung finden, und eine Vereinbarung, durch die das abgelaufene Mietverhältnis fortgesetzt oder erneuert wird, der Schriftform bedarf.

Zu der beabsichtigten Bestellung eines Erbbaurechts kam es nicht. Deswegen verlängerten die Vertragsparteien den Rahmen-Mietvertrag durch schriftliche Mietnachträge von Jahr zu Jahr, zuletzt durch den 10. Mietnachtrag vom 3./14. August 1998 bis zum Abschluss eines - nunmehr angestrebten - Kaufvertrages, längstens bis zum 30. Juni 1999. In diesem 10. Mietnachtrag wurde die Kaltmiete auf monatlich 22.514,84 DM reduziert. Auch die Verhandlungen über einen Kaufvertrag scheiterten. Das für das Land Berlin handelnde Bezirksamt L. (im Folgenden: Bezirksamt) teilte der Beklagten zu 1 durch Schreiben vom 1. Juli 1999 mit, dass rückwirkend zum 1. Juli 1999 ein neuer Nachtrag mit entsprechend geändertem Mietzins übergeben werden würde und bis zu dessen Abschluss der Rahmen-Mietvertrag einschließlich des 10. Mietnachtrags gelten würden. Wegen Unstimmigkeiten über die Höhe des Mietzinses wurde ein erneuter Mietnachtrag nicht vereinbart. In der Folgezeit verhandelten die Vertragsparteien über vorhandene Mängel und über die Anrechnung von Aufwendungen der Beklagten zu 1.

Das Bezirksamt erkannte mit Schreiben vom 28. April 2000 wegen vorhandener Mängel eine Mietzinsreduzierung von 30 % an, ferner Bauleistungen der Beklagten zu 1. Es verrechnete die Beträge mit Mietzinsforderungen und gelangte bis einschließlich April 2000 zu einer Restmietforderung von 1.678,84 DM. In der an das Bezirksamt zurückgesandten Anlage des Schreibens erklärte sich der Beklagte zu 2 als Vertreter der Beklagten zu 1 damit einverstanden.

Die Beklagte zu 1 zahlte neben dem errechneten Rückstand in den Folgemonaten zunächst den um 30 % reduzierten Monatsbetrag. Später zahlte sie hingegen nur noch unregelmäßig.

Das Eigentum an dem Mietobjekt ist im Jahr 2001 vom Land Berlin auf die Klägerin übergegangen. Die Klägerin kündigte als Rechtsnachfolgerin des Landes Berlin das Mietverhältnis durch Schreiben vom 18. Januar 2002 fristlos wegen Zahlungsverzuges. Sie verlangt - auch aus abgetretenem Recht des Landes Berlin - Mietzinsen bzw. Nutzungsentschädigung von monatlich 8.058,15 € (70 % des Mietzinses) für die Zeit von Januar 2001 bis März 2003.

Das Landgericht hat die Beklagten zu 1 bis 3 und 5 bis 12 durch Teilurteil antragsgemäß verurteilt.

Dagegen haben die Beklagten Berufung eingelegt. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Beklagten zu 3 durch Versäumnisteilurteil als unzulässig verworfen. Der Beklagte zu 9 ist während des Berufungsrechtszugs verstorben. Insoweit hat das Berufungsgericht das Verfahren abgetrennt. Es hat sodann auf
die Berufung der Beklagten zu 1, 2, 5 bis 8 und 10 bis 12 die gegen diese gerichtete Zahlungsklage abgewiesen.

Mit der - vom Senat zugelassenen - Revision verfolgt die Klägerin ihre zweitinstanzlich gestellten Schlussanträge weiter.

Entscheidungsgründe: Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

I. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass der Rahmen-Mietvertrag über den 10. Mietnachtrag hinaus nicht wirksam verlängert worden sei. Der Mietvertrag sei mit dem 30. Juni 1999 ausgelaufen, weil es an einer schriftlichen Verlängerungsvereinbarung fehle. Das Verlängerungsangebot des Bezirksamtes vom 1. Juli 1999 sei von der Beklagten zu 1 nicht rechtzeitig angenommen worden. Über die Höhe des Mietzinses sei keine Einigung erzielt worden.

Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung hat das Berufungsgericht nicht zuerkannt, weil es an einem hinreichenden Vortrag der Klägerin zum objektiven Mietwert des überlassenen Objekts gemangelt habe. Ansprüche auf Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB bestünden nicht, denn die Beklagte zu 1 habe der Klägerin das Mietobjekt nicht vorenthalten. An einem Anspruch aus §§ 990, 987, 989 BGB fehle es, weil die Beklagte zu 1 zum Besitz berechtigt gewesen sei.

II. Diese Ausführungen halten in wesentlichen Punkten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

1. Das Berufungsgericht hat Mietzinsansprüche verneint, weil es an einer wirksamen Verlängerung des Rahmen-Mietvertrages vom 18. Dezember 1992 fehle.

Diese Beurteilung ist rechtsfehlerhaft. Ein Mietvertrag bestand entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts über den 30. Juni 1999 hinaus. Ob der Rahmen-Mietvertrag fortgesetzt worden ist oder ob ein neuer Vertrag abgeschlossen wurde, kann offen bleiben (zur Abgrenzung von Vertragsänderung und neuem Vertragsschluss siehe Senatsurteil vom 26. Februar 1992 - XII ZR 129/90 - NJW 1992, 2283). Denn die Vermieterin und die Beklagte zu 1 als Mieterin sind sich jedenfalls über die wesentlichen Vertragsbestandteile einig geworden, die für die Begründung des Klageanspruchs hinreichend sind. Der Vertrag ist erst durch die Kündigung der Klägerin vom 18. Januar 2002 beendet worden.

Die Beklagte zu 1 haftet als Mieterin, die übrigen Beklagten als ihre Gesellschafter entsprechend § 128 Satz 1 HGB (BGHZ 146, 341).

a) Aufgrund der Feststellungen des Berufungsgerichts ist davon auszugehen, dass sich die Klägerin und die Beklagte zu 1 über die Fortsetzung des Mietverhältnisses über den 30. Juni 1999 hinaus einig waren. Die Nutzung des Mietobjekts ist trotz des nicht - entsprechend vorausgegangener Übung - vereinbarten Mietnachtrags im Einvernehmen der Vertragsparteien fortgesetzt worden. Wie aus der Mitteilung des Bezirksamts vom 1. Juli 1999 zu erkennen ist, war die Vermieterin mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses grundsätzlich einverstanden. Aus dem Schreiben ergab sich bereits, dass der Mietzins zu ändern war, was offensichtlich im Zusammenhang mit den gescheiterten Kaufvertragsverhandlungen stand. Auch wenn die Vertragsparteien zur Höhe des neu zu vereinbarenden Mietzinses zunächst noch unterschiedlicher Auffassung waren, erzielten sie später auch insoweit eine Einigung.

Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Landgerichts, auf die das angefochtene Urteil Bezug genommen hat, unterzeichnete der Beklagte zu 2 für die Beklagte zu 1 die Anlage zum Schreiben vom 28. April 2000 und erklärte sich mit der vom Bezirksamt in dem Schreiben vorgeschlagenen Regelung einverstanden. Damit trafen die Vertragsparteien nicht nur eine Einigung über die Verrechnung der bis April 2000 aufgelaufenen Mietzinsforderungen mit Gegenforderungen der Beklagten zu 1. Sie legten in diesem Schreiben auch den laufenden Mietzins - ausgehend von dem zuletzt im 10. Mietnachtrag vom 3./14. August 1998 vereinbarten Mietzins von 22.514,84 DM - auf einen um 30 % reduzierten Monatsbetrag (15.760,39 DM) fest, wie es sich in der Folge auch an den entsprechenden Mietzahlungen der Beklagten zu 1 gezeigt hat.

Einer (nachträglichen) Einigung über die vertragswesentlichen Fragen stehen die vom Berufungsgericht im angefochtenen Urteil angeführten Angaben des Beklagten zu 2 in der mündlichen Verhandlung in zweiter Instanz nicht entgegen. Der Beklagte zu 2 hat danach erklärt, "dass die Parteien sich gerade auf neue Mietbedingungen wegen des desolaten Zustandes des Mietobjektes nicht hätten einigen können". Dies hat sich für das Berufungsgericht zudem aus den einleitenden Bemerkungen im Schreiben des Bezirksamtes vom 28. April 2000 ergeben, nach dem "aufgrund der bisher vorhandenen grundsätzlichen Abweichungen beider Vertragspartner zur Höhe der zu vereinbarenden Miete und der zugrunde zu legenden Mietfläche (…) bisher keine Nachtragsvereinbarung zustande (kam)".

Diese Feststellungen schließen aber eine einvernehmliche Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht aus. Sie können vielmehr - abgesehen von der gesondert zu prüfenden Schriftform - nur die Zeit bis zu der im April 2000 erzielten Einigung betreffen. Dies gilt zum einen, soweit zunächst noch der Zustand des Mietobjekts und vorhandene Mängel einer Verständigung im Wege gestanden hatten. Durch das Schreiben des Bezirksamtes vom 28. April 2000 und die Einverständniserklärung des Beklagten zu 2 wurde jedoch eine Einigung erzielt, die dem Streit um den Zustand des Mietobjekts Rechnung trug. Weil die Vertragsparteien den zu zahlenden Mietzins festlegten, kann es auch auf die korrekt zu veranschlagende Mietfläche nicht mehr angekommen sein. Der vom Berufungsgericht angeführte Dissens hinsichtlich der wesentlichen Vertragsbestandteile war demnach nur ein vorübergehender und wurde durch die Vereinbarung vom April/Mai 2000 (auch rückwirkend) behoben.

Aus den anschließenden Zahlungen des vereinbarten Monatsbetrages über mehrere Monate ergibt sich auch eine Einigung über den laufenden Mietzins. Dass es sich hier entgegen der Revisionserwiderung nicht nur um eine Nutzungsentschädigung handeln sollte, liegt schon darin begründet, dass die Beklagten ein erhebliches, wenn nicht sogar beruflich existenzielles Interesse an einer rechtlich gesicherten weiteren Nutzung des Mietobjektes hatten. Bei einem vertragslosen Zustand wären sie dagegen auf jederzeitiges Verlangen der Vermieterin zur Räumung des Objekts verpflichtet gewesen.

Dass das Berufungsgericht aufgrund der beschriebenen Umstände zum Ergebnis gelangt ist, die (Vertrags-)Parteien hätten sich über die Konditionen des zu verlängernden Vertrages nicht verständigen können, beruht zum einen darauf, dass es die Einigung über die wesentlichen Vertragsbestandteile nicht von der Schriftform getrennt hat. Zum anderen hat das Berufungsgericht verkannt, dass eine Einigung an einer verspäteten Annahme auf das Schreiben vom 1. Juli 1999 (abgesehen von dessen Rechtsqualität) nur dann scheitert, wenn mit der Annahmeerklärung die Vertragsverhandlungen der Parteien auch beendet sind. Hier setzten die Parteien ihre Verhandlungen - aus naheliegenden Gründen - indessen unstreitig fort. Diese führten schließlich zu der Einigung durch das Schreiben des Bezirksamtes vom 28. April 2000 und der dies bestätigenden Einverständniserklärung des Beklagten zu 2.

Dass in dem Rahmen-Mietvertrag § 568 BGB (a.F. = § 545 BGB n.F.) abbedungen ist, steht dem nicht entgegen. Die Vorschrift regelt die Vertragsfortsetzung allein aufgrund fortgesetzter Nutzung der Mietsache und Schweigens des Vermieters. Sie erfasst daher von ihrem Regelungsbereich her schon nicht den hier angenommenen Vertragsschluss.

b) Der Fortbestand des Mietverhältnisses scheitert entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht an der in § 2 Nr. 4 des Rahmen-Mietvertrages vom 18. Dezember 1992 enthaltenen Schriftformklausel.

Auch wenn der Schriftwechsel der Vertragsparteien den Formerfordernissen der §§ 126 Abs. 2, 127 Abs. 2 BGB nicht genügt, führt der Mangel der vertraglich vereinbarten Schriftform hier nicht zum Scheitern des Vertragsschlusses nach § 154 Abs. 2 BGB. Das Nichtzustandekommen des Vertrages ist nach der Auslegungsregel des § 154 Abs. 2 BGB nur im Zweifel Rechtsfolge einer vereinbarten, aber nicht eingehaltenen Form. Die Regel des § 154 Abs. 2 BGB greift nicht ein, wenn die Schriftform für die Parteien keine konstitutive Bedeutung hat, der Vertragsschluss also nicht mit der Beurkundung steht und fällt.

An einer konstitutiven Bedeutung fehlt es etwa dann, wenn die Schriftform nur Beweiszwecken dienen soll. Aber auch wenn die Parteien den noch nicht beurkundeten Vertrag einvernehmlich in Vollzug setzen, können sie damit zu erkennen geben, dass der Vertrag ohne Rücksicht auf die nicht eingehaltene Schriftform wirksam werden soll (vgl. BGHZ 119, 283, 291; BGH NJW-RR 1997, 669, 670; KG MDR 2005, 1276).

Im vorliegenden Fall sind die Vertragsparteien jedenfalls im zuletzt genannten Sinne verfahren. Auch wenn ihre Vorstellungen zur Miethöhe zunächst noch offenkundig voneinander abwichen, waren die Vertragsparteien von vornherein darum bemüht, zu einer inhaltlichen Einigung zu gelangen. Diese war im Hinblick auf die vertragswesentlichen Punkte im April/Mai 2000 - auch rückwirkend - erzielt. Wie der Mietzins ermittelt worden war, ergab sich aus dem Schreiben des Bezirksamtes vom 28. April 2000 und der darauf bezogenen Einverständniserklärung des Beklagten zu 2. Dass der Mietzins auch künftig in dieser Höhe zu entrichten war, ergab sich aus den Zahlungen der Beklagten zu 1 in den Folgemonaten, so dass jedenfalls zu Beweiszwecken eine Beurkundung nicht mehr erforderlich war. Wenn die (Vertrags-)Parteien unter diesen Umständen von einer Beurkundung des Vertrages absahen und den Vertrag über das Auslaufen des 10. Mietnachtrags mit dem 30. Juni 1999 hinaus bis zur Kündigung durch die Klägerin über mehr als zwei Jahre fortsetzten, belegt dies, dass sie die Schriftform nicht als für die Wirksamkeit des Vertrages unerlässlich ansahen. Das gilt erst recht, weil die rechtlich gesicherte Nutzung des Mietobjekts - wie oben ausgeführt - für die Beklagten von erheblicher Bedeutung war.

Die in § 2 Nr. 4 des Rahmen-Mietvertrages enthaltene Schriftformklausel ist somit durch schlüssiges Verhalten der Vertragsparteien abbedungen worden. Ob es sich bei der Klausel um eine allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB (§ 1 AGBG) handelt (vgl. Senat BGHZ 164, 133, 136), kann hierfür offen bleiben. Denn auch eine Individualvereinbarung wäre wirksam abbedungen worden. Ob die Klausel in vollem Umfang entfallen sollte oder nur für eine Übergangszeit bis zum Abschluss eines der früheren Handhabung entsprechenden weiteren Mietnachtrages, kann offen bleiben, weil jedenfalls auch für die Übergangszeit der mit der Klage geltend gemachte Mietzins geschuldet ist.

2. Die Beklagte zu 1 schuldet gemäß § 546 a Abs. 1 BGB, die übrigen Beklagten als Gesellschafter in Verbindung mit § 128 Satz 1 HGB ab Wirksamwerden der fristlosen Kündigung vom 18. Januar 2002 eine Nutzungsentschädigung in Höhe des vereinbarten Mietzinses. Auf den - aus den Feststellungen der Vorinstanzen nicht ersichtlichen - genauen Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung kommt es nicht entscheidend an, weil der Anspruch auf Nutzungsentschädigung der Höhe nach dem Mietzinsanspruch entspricht.

Die Ansicht des Berufungsgerichts, es fehle an der notwendigen Vorenthaltung, ist für die Zeit nach Zugang der Kündigung nicht haltbar. Nach dem Inhalt des Kündigungsschreibens der Klägerin konnte ihr Wille, das Mietobjekt zurückzuerhalten, nicht zweifelhaft sein. Wenn die Parteien in der Folgezeit bis zur Klageerhebung weiter über alternative Lösungen verhandelten, schließt dies den Rücknahmewillen der Klägerin nicht aus, wie die Revision mit Recht geltend macht.

III. Das Berufungsurteil ist demnach aufzuheben. Der Senat kann in der Sache selbst nicht abschließend entscheiden, weil weitere Feststellungen erforderlich sind. Das Berufungsgericht hat die mit der Berufung gegen die Tatsachenfeststellungen des Landgerichts vorgebrachten Einwendungen zwar weitgehend erledigt. Zu den mit der Berufung der Beklagten zu 1 und 5 bis 12 geltend gemachten Gegenforderungen wegen in Absprache mit der Vermieterin gemachten Aufwendungen, die allerdings zum Teil bereits vor der Einigung aufgrund des Schreibens vom 28. April 2000 datieren, hat das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. Die von der Beklagten zu 1 offensichtlich zur Aufrechnung gestellten Forderungen (wegen der Gesellschafter vgl. § 129 Abs. 3 HGB) sind nicht von vornherein unschlüssig, und zwar weder im Hinblick auf die möglicherweise noch gültige Regelung in § 8 Nr. 6 des Rahmen-Mietvertrages noch auf die von den Vertragsparteien ausweislich des Schreibens vom 28. April 2000 einvernehmlich praktizierte Verrechnung mit dem - bereits reduzierten - Mietzins. Ebenfalls ist mit der Berufung die vom Landgericht vorgenommene Verrechnung der von der Beklagten zu 1 erbrachten Mietzahlungen sowie der vereinnahmten Mietsicherheit beanstandet worden. Zu beiden Fragen werden die Parteien vor dem Berufungsgericht Gelegenheit zu ergänzendem Vortrag haben. ..."

Aufrechnung

Die von der Rechtsprechung des BGH entwickelten Grundsätze zur Frage der Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Einschränkung der Aufrechnungsbefugnis des Mieters im Zusammenhang mit einer ebenfalls formularvertraglich geregelten Mietvorauszahlungspflicht (vgl. BGH NJW 1995, 254) betreffen lediglich Wohnraummietverhältnisse und sind auf Geschäftsraummietverträge nicht anzuwenden, da insoweit § 573 Abs.3 BGB nicht gilt (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn. II 425; OLG Hamburg NZM 1998, 264, 265; Fritz, Gewerberaummietrecht, 1991, Rz. 152; Wollckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, Rn. 478; Bub, Gewerberaummietvertrag und AGB-Gesetz, NZM 1998, 793). Danach sind bei Geschäftsraummietverhältnissen zwar generelle Aufrechnungsverbote unzulässig, nicht jedoch das hier vereinbarte Verbot der Aufrechnung mit Ansprüchen, die bestritten oder nicht rechtskräftig festgestellt sind (OLG Frankfurt am Main, Urt. v. 05.11.1998, 4 U 57/98).



Betriebskosten - Einsicht in Belege - Kopien

Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten nach dem Flächenmaßstab ab, ohne einen Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten vorzunehmen, so trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass diese Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten geboten ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419; BGH, Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 251/05 zu BGB § 556a Abs. 1).

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„... Die Beklagten waren Mieter einer - nicht preisgebundenen - Wohnung der Kläger in W. . Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die Beklagten unter anderem für die Kosten der Heizungs- und Warmwasserversorgung sowie des Wasserverbrauchs Vorauszahlungen zu leisten haben. Das Mietverhältnis endete am 31. August 2002. Die den Beklagten übermittelte Abrechnung vom 9. Dezember 2002 über die Heiz- und Warmwasserkosten sowie über "Hausnebenkosten" (Kalt- und Abwasser) für das Jahr 2001 ergab eine Nachforderung der Kläger in Höhe von 1.115,95 €. Mit Schreiben vom 20. Februar 2003 bat der Mieterverein W. e.V. im Auftrag der Beklagten um Übersendung von Kopien verschiedener Abrechnungsunterlagen gegen Kostenerstattung und machte für die Beklagten bis dahin ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der Nachforderung geltend. Die Kläger lehnten die Übersendung von Kopien ab, boten aber den Beklagten die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in H. oder in W. an. Die Beklagten gingen darauf nicht ein.

Die Kläger verrechneten einen Teilbetrag von 693,15 € aus dem Kautionsguthaben der Beklagten mit der von ihnen geltend gemachten Nachforderung und haben mit ihrer Klage Zahlung des danach noch offenen Restbetrags von 422,80 € nebst Zinsen verlangt. Die Beklagten haben von den Klägern im Wege der Widerklage die Auszahlung ihres gesamten Kautionsguthabens in Höhe von 929,64 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage - bis auf einen Teil der Zinsforderung - stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr erstinstanzliches Klagebegehren sowie ihren Antrag auf Abweisung der Widerklage weiter.

Entscheidungsgründe: Die Revision der Kläger hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen auf die seiner Auffassung nach zutreffende Entscheidung des Amtsgerichts Bezug genommen, wonach die geltend gemachte Nachforderung der Kläger aus der Heizkosten- und Wasserabrechnung für das Jahr 2001 nicht fällig sei, weil der Fälligkeit der Anspruch der Beklagten auf Überlassung von Belegkopien zur Abrechnung vom 9. Dezember 2002 entgegenstehe; das Angebot der Kläger auf Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen am Ort der Verwaltung in H. oder am Ort der Mietwohnung in W. sei demgegenüber nicht ausreichend. Die Widerklage auf Rückzahlung des Kautionsguthabens sei begründet. Eine weitere Zurückhaltung der Kaution seitens der Kläger sei nicht mehr gerechtfertigt, nachdem es die Kläger durch die verweigerte Übersendung von Belegkopien vereitelt hätten, dass die Berechtigung ihrer Nachforderung in angemessener Zeit habe geklärt werden können.

II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann weder den Klägern ein Anspruch auf Zahlung restlicher 422,80 € aus der Betriebskostenabrechnung vom 9. Dezember 2002 (§ 556 Abs. 3 BGB) versagt werden noch den Beklagten ein Anspruch auf Rückzahlung ihres Kautionsguthabens in Höhe des von den Klägern mit der Betriebskostennachforderung verrechneten Teilbetrages von 693,15 € zugebilligt werden.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts fehlt es der Nachforderung der Kläger aus der Abrechnung vom 9. Dezember 2002 nicht deshalb an der Fälligkeit, weil die Kläger dem Verlangen der Beklagten nach Übersendung von Kopien der Abrechnungsbelege nicht nachgekommen sind. Wie der Senat - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden hat, hat der Mieter preisfreien Wohnraums grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung (Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419, unter II A 1 a bb). Dem berechtigten Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung wird vielmehr im Regelfall bereits dadurch Rechnung getragen, dass der Mieter vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen und sich hierbei, soweit erforderlich, fachkundiger Hilfe bedienen kann; ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien von Rechnungsbelegen kommt deshalb nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann (Senatsurteil vom 8. März 2006, aaO unter II A 1 a bb (2) (b)). Dass ein solcher Ausnahmefall hier vorliegt und den Beklagten die - unter anderem am Ort der Mietwohnung in W. angebotene - Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen nicht zumutbar wäre, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und ist auch im Übrigen nicht ersichtlich.

III. Das Berufungsurteil kann somit keinen Bestand haben, soweit in den Vorinstanzen die Klage mangels Fälligkeit abgewiesen und der auf Auszahlung des Kautionsguthabens gerichteten Widerklage in Höhe des Teilbetrages von 693,15 €, den die Kläger mit der ihnen möglicherweise zustehenden Betriebskostennachforderung von 1.115,95 € verrechnet haben, stattgegeben worden ist. Insoweit ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif, weil es dazu weiterer tatsächlicher Feststellungen bedarf. Die Sache ist daher unter Aufhebung des Berufungsurteils an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Im Zuge der neuerlichen Verhandlung und Entscheidung wird ferner zu klären sein, ob die Beklagten den nach Verrechnung des Teilbetrages von 693,15 € verbleibenden Restbetrag ihres Kautionsguthabens, das sich - auch nach der Berechnung der Kläger - auf 929,64 € beläuft, in Höhe von 236,49 € noch beanspruchen können oder ob dieser Differenzbetrag, wie aus dem von den Klägern vorgelegten Konto-Auszug vom 16. April 2003 (Anlage K 2, GA 33) ersichtlich, bereits anderweit mit Forderungen der Kläger verrechnet worden ist. ..." (BGH, Urteil vom 13.09.2006 - 13. September 2006)

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„Der Beklagte ist Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung der Klägerin in Berlin. Mit ihrer Klage hat die Klägerin unter anderem Zahlung rückständiger Mieten sowie Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen verlangt. Der Beklagte hat beanstandet, dass die Klägerin die im selben Gebäude befindlichen Gewerbeflächen und die darauf entfallenden Kosten in den Betriebskostenabrechnungen nicht vorweg abgezogen und ihm darüber hinaus trotz eines entsprechenden Verlangens keine Fotokopien zu den einzelnen Abrechnungsbelegen überlassen habe. Im Übrigen hat der Beklagte wegen der von ihm beanstandeten Abrechnungsweise die Aufrechnung erklärt und Widerklage erhoben. Das Berufungsgericht hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben und die Widerklage insgesamt abgewiesen.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision des Beklagten zurückgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass bei der Abrechnung des Vermieters von preisfreiem Wohnraum über Betriebskosten soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben ein Vorwegabzug der Kosten, die auf die in einem gemischt genutzten Gebäude befindlichen Gewerbeflächen entfallen, jedenfalls dann nicht geboten ist, wenn sie hinsichtlich aller oder einzelner Betriebskostenarten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen. Der Vorwegabzug ist nur für bestimmte Mietverhältnisse im öffentlich geförderten Wohnungsbau gesetzlich vorgeschrieben (§ 20 Abs. 2 Satz 2 der Neubaumietenverordnung). Er soll verhindern, dass die Wohnungsmieter mit Kosten belastet werden, die allein oder in höherem Maße aufgrund einer gewerblichen Nutzung in gemischt genutzten Objekten entstehen. Dem Wohnungsmieter entsteht jedoch kein Nachteil, wenn er durch die Umlage der auf das Gebäude entfallenden Gesamtkosten nach einem einheitlich für alle Mieter geltenden Maßstab nicht schlechter gestellt wird als im Falle einer Voraufteilung zwischen Wohn- und Gewerbeflächen. Hierdurch wird auch dem Interesse beider Mietvertragsparteien an einer Vereinfachung der Abrechnung Rechnung getragen. Nach diesen Grundsätzen waren die Betriebskostenabrechnungen der Klägerin ordnungsgemäß. Das Berufungsgericht hatte angenommen, die in dem Gebäude befindlichen fünf Gewerbebetriebe darunter ein Job-Center und ein Internet-Café hätten keine erhebliche Mehrbelastung hinsichtlich der einzelnen Betriebskostenarten verursacht. Diese Würdigung des Berufungsgerichts, die vom Bundesgerichtshof nur auf das Vorliegen von Rechtsfehlern zu überprüfen ist, war aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Des Weiteren hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Mieter preisfreien Wohnraums grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung hat. Einen solchen Anspruch des Mieters sieht das Gesetz für den Bereich des preisfreien Wohnraumes nicht vor. Einer entsprechenden Anwendung des § 29 Abs. 2 Satz 1 der Neubaumietenverordnung, der für bestimmte preisgebundene Wohnraummietverhältnisse dem Mieter einen Anspruch auf Überlassung von Ablichtungen gegen Kostenerstattung einräumt, steht entgegen, dass eine dem Willen des Gesetzgebers zuwiderlaufende Regelungslücke des Gesetzes nicht vorliegt. Auch ein Anspruch des Mieters nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) auf Übersendung von Fotokopien war im vorliegenden Fall nicht gegeben. Der Vermieter kann ein berechtigtes Interesse daran haben, den Mieter auf die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege zu verweisen die dessen Interesse an einer Überprüfung der Abrechnung in der Regel hinreichend Rechnung trägt , um den durch die Anfertigung von Fotokopien entstehenden zusätzlichen Aufwand zu vermeiden und dem Mieter mögliche Unklarheiten im Gespräch sofort zu erläutern. Hierdurch kann Fehlverständnissen der Abrechnung und zeitlichen Verzögerungen durch ein Verlangen des Mieters nach Übersendung weiterer Kopien von Rechnungsbelegen wie es auch der Beklagte, dem die Klägerin während des Rechtsstreits rund 300 Fotokopien von Abrechnungsbelegen übermittelt hatte, gestellt hatte vorgebeugt werden. Dieses Interesse des Vermieters würde nicht hinreichend berücksichtigt, wenn er dem Mieter stets auch gegen Kostenerstattung auf dessen Anforderung hin Belegkopien zu überlassen hätte.

Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien kommt nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) allerdings ausnahmsweise dann in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann. So lag der Fall hier jedoch nicht. Dass dem Beklagten die Einsichtnahme in den Geschäftsräumen der ebenfalls in Berlin gelegenen Hausverwaltung nicht unzumutbar war, hatte das Berufungsgericht mit rechtsfehlerfreien und von der Revision nicht beanstandeten Erwägungen angenommen (BGH, Urteil vom 08.03.2006 - VIII ZR 78/05, PM 34/2006 zu BGB §§ 259 Abs. 1, 556 Abs. 3 Satz 1, 556 a Abs. 1).

Leitsatz der im Volltext abrufbaren Entscheidung lautet:

a) Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist - soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben - ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen.

b) Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung.



Betriebskostenabrechnung - Jahresfrist

Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben (BGH, Urteil vom 05.07.2006 - VIII ZR 220/05).

Betriebskosten - Nahwärme

„... 2. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, das Berufungsgericht habe die zur Aufrechnung gestellten Ansprüche der Beklagten zu Unrecht verneint. Der Beklagten stehen die geltend gemachten Nachforderungen aus den verschiedenen Heizkostenabrechnungen nicht zu. Es fehlt hierzu an einer Vereinbarung im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB.

a) Die Parteien haben die Versorgung mit Nahwärme nicht vertraglich geregelt. Das Ergebnis der Auslegung des Mietvertrages durch das Landgericht, wonach eine Grundlage für die Umlegung der durch die SHB berechneten Kosten auf den Kläger fehle, ist nicht zu beanstanden. Dabei kann dahinstehen, ob die entsprechenden Klauseln im Vertrag außerhalb des Bezirks des Landgerichts in gleicher oder ähnlicher Fassung verwendet werden und deshalb einer unbeschränkten Nachprüfung durch das Revisionsgericht unterliegen. Denn auch eine Auslegung des Vertrages durch den Senat führt zu keinem anderen Ergebnis.

§ 5 Nr. 1 des Vertrages regelt nur eine Pflicht des Vermieters. Die beispielhafte Aufzählung der Betriebskosten in § 5 Nr. 4 führt einige der in § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung vom 20. Januar 1989 (BGBl. I S. 115 - künftig HeizKV) aufgeführten Kostenarten an. Die Kosten einer Wärmelieferung bzw. das Entgelt für einen Wärmecontractor werden nicht genannt. Die Aufzählung erschöpft sich in der Nennung von Kosten, die sämtlich beim Betrieb einer zentralen Heizungsanlage durch den Vermieter entstehen.

Dass in § 5 Nr. 6 des Vertrages auch die Kostentragung einer Versorgung mit Fernwärme/Fernwarmwasser geregelt ist, ist im vorliegenden Zusammenhang nicht von Bedeutung. Denn die Versorgung mit Wärme und Warmwasser erfolgt im Streitfall nicht mittels Fernwärme, sondern durch sogenannte Nahwärme. Dabei kommt es hier nicht darauf an, ob eine Versorgung durch Nahwärme schon dann nicht mehr anzunehmen ist, wenn sich die Heizungsanlage im Nachbargebäude oder sonst in der Nachbarschaft befindet. Denn die Anlage befindet sich in dem Gebäude, in dem die Mietwohnung liegt. Zu Unrecht meint die Revision, die vertraglich genannte Möglichkeit eines Fernwärmebezugs mit Kostentragung durch den Mieter erfasse auch die Versorgung mit Nahwärme; entscheidend sei insofern lediglich, dass die Beklagte Heizwärme und Warmwasser im Wege eines Fremdbezuges von einem Dritten beschaffe.

b) Aus den Entscheidungen des Senats vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04, NJW 2005, 1776 und vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 78/06, z.V.b., folgt nichts anderes. In dem dem Urteil vom 13. Juni 2007 (aaO II 1) zugrunde liegenden Vertrag war - anders als hier - ausdrücklich geregelt, dass der Mieter bei einer Fremdbelieferung die anteiligen Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser zu tragen habe. Die Entscheidung vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04 (aaO) erging zu einer während eines laufenden Mietverhältnisses vom Vermieter vorgenommenen Umstellung der Heizungsart. Die dortige Aussage, für eine während eines laufenden Mietverhältnisses vollzogene Umstellung bedürfe es einer vertraglichen Grundlage, wenn dem Mieter zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen, besagt nicht, dass dann keine vertragliche Grundlage für die Umlage der Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme erforderlich sei, wenn die Umstellung vor Abschluss des Mietvertrages erfolgt ist. ..." (BGH, Urteil vom 20.06.2007 - VIII ZR 244/06)

Betriebskosten - Nebenkosten
Verbrauchsabhängige Abrechnung ab 01.09.2009: http://www.bmvbs.de & http://www.heizspiegel.de

Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass der Vermieter Betriebskosten, die nach der mietvertraglichen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten, abredewidrig konkret abgerechnet habe (Fortführung Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283; BGH, Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 80/07 zu BGB § 556).

Regelungen zu den Betriebskosten nach dem Mietrechtsreformgesetz sind in §§ 556, 556 a, 560 BGB n. F. enthalten. § 556 BGB n. F. regelt Art und Umfang der Umlage von Betriebskosten sowie die Abrechnung bei Betriebskostenvorauszahlungen. Aus § 556 a BGB n. F. ergibt sich der Umlagemaßstab bei Vorauszahlungen. § 560 BGB n. F. befasst sich mit einer Mieterhöhung oder - reduzierung bei einer Veränderung der Betriebskosten.

Umlagefähig sind nur die in der neuen Betriebskostenverordnung (BKV) (Anlage 3 zu § 27 der II. BerechnungsVO a. F.) auf geführten Betriebskosten. Eine vertragliche Erweiterung dieses Katalogs zu Lasten des Mieters ist nach § 556 IV BGB n. F. unzulässig.

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind (BGH, Urteil vom 14.02.2007 - VIII ZR 1/06 zu BGB § 556 Abs. 3).

Betriebskosten können als Pauschale oder als Vorauszahlung erhoben werden (§ 556 II BGB n. F.)

Vorauszahlungen über Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden (§ 556 II BGB n. F.).

Der Vermieter hat die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Dabei hat er den ,,Grundsatz der Wirtschaftlichkeit" zu beachten (§ 556 III BGB n. F.). Spätestens zwölf Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode muß dem Mieter die Abrechnung vorgelegt werden. Versäumt der Vermieter diese Frist, kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten (z. B. Zugang des Grundsteuerbescheides nach Ablauf der Abrechnungsfrist).

Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen (BGH, vom 09.03.2005 - VIII ZR 57/04 zu MHG § 4 I 2 BGB § 556 III, 259, 273).

Der Mieter muss seine Einwendungen gegen die Abrechnung binnen zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung geltend machen. Eine Ausnahme von dem Einwendungsausschluss wird gemacht, wenn der Mieter die verspätete Geltendmachung seiner Einwendungen z. B. wegen einer schweren Erkrankung nicht zu vertreten hat.

Der Umlagemaßstab für die Abrechnung der Betriebskostenvorauszahlungen folgt aus § 556 a BGB n. F. geregelt. Der Vermieter kann den Umlagemaßstab nicht mehr nach billigem Ermessen bestimmen, wenn die Mietvertragsparteien darüber keine Vereinbarung getroffen haben ( § 556 a 1 BGB n. F.). In Verträge kann ein vorrangiges Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters für den Abrechnungsschlüssel aufgenommen werden. Es gilt der Wohnflächenmaßstab. Werden die Betriebskosten verursachungs- oder verbrauchsabhängig erfasst, muß nach Verursachung oder Verbrauch abgerechnet werden.

Der Vermieter kann einseitig eine verbrauchs- und verursachungsabhängige Abrechnung einführen, wenn im Vertrag etwas anderes vereinbart ist.

Bei einer Veränderung der Betriebskosten können der Vermieter und der Mieter nach der Betriebskostenabrechnung und auf deren Grundlage die Vorauszahlung angemessen erhöhen oder reduzieren, ohne dass es hierzu eines ausdrücklichen vertraglichen Vorbehalts bedarf (§ 560 IV BGB n. F.).

Als wichtige Übergangsvorschrift für die Betriebskostenvorauszahlung ist Art. 229 § 3 IX EGBGB (Art. 2 MietRRefG) zu nennen. Die Ausschlussfristen für Mieter und Vermieter in § 556 III BGB n. F. sowie der neue Umlagemaßstab in § 556 a 1 BGB n. F. sind nicht auf Betriebskostenabrechnungen anwendbar, deren Abrechnungszeitraum vor dem 1.9.2001 abgeschlossen war (Art. 229 § 3 IX EGBGB (Art. 2 MietRRefG). Die Neuregelungen für die Betriebskosten gelten also erstmals für alle Abrechnungsperioden, die nach dem 31.08.2001 enden.

Für Betriebskostenpauschalen gelten die §§ 556 II, 556 a II und 560 I bis III BGB n. F.. In vorformulierte Verträge kann ein Erhöhungsvorbehalt für die Pauschalen aufgenommen werden.



Betriebskostenabrechnung - Vorauszahlung - Pauschale

„... Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in M. , die bei Abschluss des Mietvertrags im Jahr 1982 der Mutter des Klägers gehörte. Im Februar 2004 trat der Kläger als neuer Eigentümer anstelle seiner Mutter in das Mietverhältnis ein. Nach dem Mietvertrag haben die Beklagten neben der Grundmiete anteilige Betriebskosten zu tragen und darauf als ‚Vorauspauschale' bezeichnete monatliche Vorauszahlungen in Höhe von (ursprünglich 40 DM, jetzt) 20,45 € zu leisten, über die sodann abzurechnen ist. Für die Jahre 1982 bis 2002 wurden den Beklagten keine Betriebskostenabrechnungen erteilt. Im Oktober 2004 rechnete der Kläger die Betriebskosten für das Jahr 2003 ab; danach haben die Beklagten 946,85 € nachzuzahlen. Das Amtsgericht hat die auf Zahlung dieses Betrages nebst Zinsen gerichtete Klage abgewiesen, das Landgericht hat ihr stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. ...

Der Kläger habe Anspruch auf Zahlung des mit der Betriebskostenabrechnung vom 8. Oktober 2004 geforderten Betrages. Die Auslegung des Vertrages ergebe, dass die Beklagten alle Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung anteilig zu tragen und hierauf Vorauszahlungen geschuldet hätten. Etwas anderes ergebe sich nicht daraus, dass in diesem Zusammenhang im Vertrag auch das Wort ‚Vorauspauschale' verwendet werde. Die Beklagten schuldeten die Bezahlung des geforderten Betrages aus der Betriebskostenabrechnung, obwohl ihnen gegenüber seit Beginn des Mietverhältnisses Betriebs- und Nebenkosten nicht abgerechnet worden seien. Dieser Umstand habe jedoch den Mietvertrag nicht geändert. Der Anspruch des Klägers sei auch nicht verwirkt; für die Beklagten sei durch das Unterlassen der Abrechnungen allenfalls ein Vertrauenstatbestand dahingehend geschaffen worden, dass der Kläger für zurückliegende Zeiträume keine Nachforderungen stellen werde.

II. Diese Beurteilung hält einer rechtlichen Nachprüfung stand. Zutreffend hat das Berufungsgericht die Beklagten für verpflichtet gehalten, die in der Höhe nicht bestrittenen Betriebskosten zu bezahlen.

1. Das Landgericht hat den schriftlichen Mietvertrag dahin ausgelegt, dass es sich bei der monatlich auf die Betriebskosten zu zahlenden ‚Vorauspauschale' nicht um eine Pauschale, sondern um eine Vorauszahlung handelt, über die jährlich abzurechnen ist. Dies lässt keinen Rechtsfehler erkennen und wird von der Revision hingenommen.

2. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, dass die schriftlich vereinbarte Regelung betreffend die Abrechnung der Betriebskosten nicht dadurch konkludent in eine Pauschalabgeltungsregelung abgeändert worden ist, dass die ursprüngliche Vermieterin zu keiner Zeit Betriebskosten abgerechnet hat. Wie auch die Revision nicht verkennt, unterliegt die tatrichterliche Beurteilung der Frage, ob Vertragsparteien eine ursprüngliche vertragliche Regelung durch eine - ausdrückliche oder konkludente - Individualvereinbarung abgeändert haben, in der Revisionsinstanz nur einer eingeschränkten Nachprüfung darauf, ob das Berufungsgericht gegen gesetzliche Auslegungsregeln, Denk- oder Erfahrungsgesetze verstoßen oder die Tatsachengrundlage der Auslegung verfahrensfehlerhaft festgestellt hat. Dieser Nachprüfung hält die Beurteilung des Verhaltens der ursprünglichen Mietvertragsparteien durch das Berufungsgericht stand.

Dabei bedarf es keiner Auseinandersetzung mit der Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe aus dem Fehlen eines schriftlichen Änderungsantrags der Vermieterin nicht folgern dürfen, dass deren sonstiges Verhalten aus der Sicht der Mieter nicht auf einen Vertragsänderungswillen habe schließen lassen. Denn das vom Berufungsgericht gewonnene Auslegungsergebnis wird jedenfalls durch die weitere, rechtsfehlerfreie Erwägung getragen, dass es bei dem langjährigen Unterlassen der Betriebskostenabrechnung aus der Sicht der Mieter schon an einer auf Vertragsänderung gerichteten Willensbetätigung der damaligen Vermieterin fehlt.

Allerdings kann ein die Umlage der Betriebskosten betreffender Änderungsvertrag, wie auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat, grundsätzlich auch stillschweigend zustande kommen (Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283, Tz. 18, m.w.N.). Erforderlich ist dafür aber ein Verhalten der einen Vertragspartei, das aus der Sicht der anderen Partei einen entsprechenden Vertragsänderungswillen erkennen lässt. Wie der Senat für den umgekehrten Fall einer konkludenten Erweiterung der Vereinbarung über die Umlage der Betriebskosten entschieden hat, lässt sich aus der Sicht des Mieters der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, nicht ohne Weiteres, sondern nur bei Vorliegen besonderer Umstände der Wille des Vermieters entnehmen, eine Änderung des Mietvertrags herbeizuführen (Senat, aaO, Tz. 19, m.w.N.). Das gilt auch für die hier in Rede stehende Einschränkung der Umlagevereinbarung und erst recht dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - das unter dem Blickwinkel eines konkludenten Änderungsangebots zu beurteilende Verhalten in einem bloßen Untätigbleiben besteht. Besondere Umstände, die aus der Sicht der Beklagten für die Annahme hätten sprechen können, die damalige Vermieterin wolle durch das Unterlassen der jährlichen Betriebskostenabrechnung den Mietvertrag zu ihrem Nachteil dahin abändern, dass die vereinbarte Abrechnung für die Zukunft ausgeschlossen sein solle, sind von den Beklagten nicht vorgetragen worden und auch nicht ersichtlich.

Die von der Revision aufgezeigten Fälle, in denen die Rechtsprechung dem Schweigen oder Untätigbleiben in bestimmten Situationen einen Erklärungsgehalt beigelegt hat (BGHZ 152, 63; 109, 171 und 91, 324), weisen in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Besonderheiten auf, mit denen der vorliegende Fall nicht vergleichbar ist.

3. Ohne Erfolg rügt die Revision, der Forderung des Klägers stehe der Gesichtspunkt der Verwirkung (§ 242 BGB) entgegen. Dies hat das Berufungsgericht zutreffend verneint.

Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es über längere Zeit nicht geltend macht und sich der Verpflichtete darauf eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde, wobei der Verstoß gegen Treu und Glauben in der illoyalen Verspätung der Rechtsausübung liegt. Eine Verwirkung kommt nur dann in Betracht, wenn - abgesehen vom bloßen Zeitablauf - Umstände vorliegen, die für den Schuldner einen Vertrauenstatbestand schaffen und die spätere Geltendmachung des Rechts als treuwidrig erscheinen lassen (st.Rspr., vgl. nur Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 199/04, NJW-RR 2005, 1464, unter II 4 m.w.N.). Solche vertrauensbildenden Umstände sind hier weder dargetan noch ersichtlich. ..." (BGH, Beschluss vom 13.02.2008 - VIII ZR 14/06)




Betriebskostenabrechnung - Leistungsprinzip - Abflussprinzip

§§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig (BGH, Urteil vom 20.02. 2008 - VIII ZR 49/07):

„... Die Klägerin ist seit 1997 Mieterin einer in B. gelegenen Wohnung der Beklagten. Nach dem Mietvertrag hat die Klägerin die Betriebskosten, unter anderem für Wasserversorgung und Abwasser, gesondert zu tragen und hierfür monatliche Vorauszahlungen zu entrichten, über die die Beklagte einmal jährlich abzurechnen hat. Der Wasserverbrauch der Klägerin wird durch einen in der Wohnung installierten Wasserzähler ermittelt.

Die Wasserversorgung der Gebäude der Beklagten nehmen die B. vor, deren Abrechnungsturnus nicht mit dem Kalenderjahr übereinstimmt. Wegen der Wasserkosten hat die Beklagte vier Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst. Mit "Turnusrechnungen" vom 31. August 2004 und 7. September 2004 rechneten die B. für die Zeit vom 23. September 2003 bis zum 27. Juli 2004 (Q. Straße ), vom 24. September 2003 bis zum 19. Juli 2004 (L. Straße ) und vom 23. September 2003 bis zum 19. Juli 2004 (Q. Straße und Sch. Straße 10) über die von der Beklagten geleisteten Abschlagszahlungen ab. Die Beklagte beglich die sich aus den Abrechnungen ergebenden Nachforderungen der B. .

In die Betriebskostenabrechnung vom 28. November 2005 für den Abrechnungszeitraum 2004 stellte die Beklagte die im Jahr 2004 von ihr an die B. erbrachten Vorauszahlungen und Nachzahlungen ein und legte die Gesamtkosten nach dem Verhältnis des in den einzelnen Mietwohnungen abgelesenen Einzelverbrauchs zum Gesamtverbrauch auf die Mieter um. Nach dieser Abrechnung hat die Klägerin - neben unstreitigen weiteren Betriebskosten von 1.235,45 € - Wasser- und Abwasserkosten in Höhe von 1.128,57 € zu tragen, denen geleistete Vorauszahlungen in Höhe von 1.991,16 € gegenüber stehen.

Mit der Klage verlangt die Klägerin einen Teil der von ihr entrichteten Vorauszahlungen für die Jahre 2002, 2003 und 2004 zurück. Das Amtsgericht hat die Beklagte verurteilt, Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2002 in Höhe von 239,71 € und für das Jahr 2003 in Höhe von 163,25 € zurückzuzahlen; im Übrigen hat es die Klage abgewiesen.

Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagte verurteilt, der Klägerin auch für den Abrechnungszeitraum des Jahres 2004 einen Teil der auf die Wasser- und Abwasserkosten geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von 215,96 € zu erstatten. Die weitergehende Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr auf Zurückweisung der Berufung gerichtetes Begehren weiter.

Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. ... Der Klägerin steht kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung auf Rückzahlung anteiliger Betriebskosten für die Wasserversorgung und Schmutzwasserentsorgung für das Jahr 2004 zu. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war es der Beklagten nicht verwehrt, nach dem so genannten Abflussprinzip zu verfahren. Die Beklagte durfte deshalb die von ihr selbst im Jahr 2004 an die B. geleisteten fälligen Zahlungen für Wasser und Abwasser im Abrechnungszeitraum 2004 anteilig auf die Klägerin umlegen.

1. Wie die nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB jährlich abzurechnenden Betriebskosten dem jeweiligen Abrechnungszeitraum zuzuordnen sind, wird in Rechtsprechung und Literatur nicht einheitlich beurteilt.

a) Nach dem vom Berufungsgericht für allein zulässig gehaltenen Leistungsprinzip (auch Zeitabgrenzungs- oder Verbrauchsprinzip genannt) sind diejenigen Betriebskosten abzurechnen, die für den jeweiligen Abrechnungszeitraum angefallen sind (ebenso LG Hamburg, NZM 2001, 806, 807). Das entspricht der in der Literatur überwiegend vertretenen Auffassung (Staudinger/ Weitemeyer, BGB (2006), § 556 Rdnr. 117; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 556 Rdnr. 132; Schneider in: Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand: September 2007, § 556 Rdnr. 308 ff.; Betriebskostenkommentar/Rips, 2. Aufl., Rdnr. 1860, 1951; Both in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 556 Rdnr. 60; Beyerle in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2006, Kap. 11 Rdnr. 125, 142). Sofern nicht die Heizkostenverordnung anwendbar sei, könne ein anderes Abrechnungsprinzip zwar grundsätzlich vereinbart werden (Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 535 Rdnr. 93; zweifelnd Staudinger/Weitemeyer, aaO); sei eine solche Vereinbarung nicht getroffen worden, stehe dem Vermieter jedoch kein Wahlrecht zu (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl., Rdnr. 3198). Nach dieser Auffassung sind die im Jahr 2003 für den Wasserverbrauch angefallenen Kosten dem Abrechnungszeitraum 2003 zuzuordnen, auch wenn sie dem Vermieter erst im Jahr 2004 in Rechnung gestellt werden.

b) Demgegenüber wird auch eine Abrechnung nach dem so genannten Abflussprinzip (auch Abrechnung nach Rechnungen oder Ausgabenabrechnung genannt) für zulässig gehalten, nach dem die Beklagte verfahren ist. Danach kann der Vermieter alle Kosten, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird, in die Abrechnung einstellen (LG Wiesbaden, NZM 2002, 944; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556 Rdnr. 54a, 78a, m.w.N.). Werden dem Vermieter - wie hier - im Jahr 2004 Wasserkosten für das Jahr 2003 berechnet, die er im Jahr 2004 begleicht, so kann er die Belastung nach dieser Auffassung in die Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 einbeziehen.

c) Nach einer vermittelnden Auffassung kann der Vermieter nach dem Abflussprinzip jedenfalls dann abrechnen, wenn eine Mehrbelastung des Mieters ausgeschlossen ist, weil - wie im vorliegenden Fall - im Jahr des Verbrauchs und im Jahr der Abrechnung kein Mieterwechsel stattgefunden hat (LG Berlin, Zivilkammer 63, GE 2007, 368 und GE 2007, 451; LG Berlin, Zivilkammer 64, GE 2006, 725 und GE 1999, 1129, 1131; LG Berlin, Zivilkammer 62, MM 2004, 374 LS; LG Düsseldorf, DWW 1990, 51; Blank, DWW 1992, 65 f.).

2. Die Streitfrage konnte im Senatsurteil vom 5. Juli 2006 dahinstehen, weil in dem dort entschiedenen Fall der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nicht nach dem Abfluss-, sondern nach dem Leistungsprinzip vorgenommen hatte (VIII ZR 220/05, WuM 2006, 516 = NJW 2006, 3350, Tz. 13). Der Senat entscheidet die Streitfrage nunmehr dahin, dass dem Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip grundsätzlich nicht verwehrt ist.

a) Den Vorschriften der §§ 556 ff. BGB und den Gesetzesmaterialien (BT-Drs. 14/4553, S. 50 ff.) ist nicht zu entnehmen, dass das Bürgerliche Gesetzbuch den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Betriebskosten festlegt (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdnr. 303; Bieber, BGH-Report 2006, 1340). Auch vertraglich ist die Beklagte nicht an eine bestimmte Abrechnungsmethode gebunden.

aa) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist aus § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB nicht herzuleiten, dass eine Betriebskostenabrechnung allein nach dem Leistungsprinzip zulässig wäre. Nach dieser Bestimmung sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Diese Vorschrift trifft keine Bestimmung über die Zuordnung von Betriebskosten zu einem bestimmten Abrechnungszeitraum. Wie die Revision zutreffend geltend macht, wird auch eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip dem Verbrauch bzw. der Verursachung als Abrechnungsmaßstab gerecht.

bb) § 556 Abs. 3 Satz 1, 2 und 3 BGB stehen einer Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip ebenfalls nicht entgegen. Danach ist die - jährlich vorzunehmende - Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter regelmäßig ausgeschlossen. Eine in Rechtsprechung und Literatur vertretene Auffassung, die sich auch die Revisionserwiderung zu Eigen macht, verweist darauf, dass für den Nachforderungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bei einer Abrechnung nach dem Abflussprinzip kein Bedürfnis bestehe, weil sich dieser in erster Linie bei Abrechnungen nach dem Leistungsprinzip auswirke und bei Anwendung des Abflussprinzips kaum eintrete, und zieht daraus den Schluss, § 556 BGB erlaube nur die Abrechnung nach dem Leistungsprinzip (Staudinger/Weitemeyer, aaO; Betriebskostenkommentar/ Rips, aaO, Rdnr. 1953).

Diese Überlegung rechtfertigt indessen nicht die Schlussfolgerung, der Gesetzgeber habe eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip ausschließen wollen. Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen sollen eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, WuM 2007, 196 = NJW 2007, 1059, Tz. 13, m.w.N.).

cc) Gegen die Zulässigkeit einer Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip lässt sich auch nicht anführen, dass dem Mieter ein Vergleich der Kostenentwicklung über verschiedene Abrechnungsperioden hinweg erschwert werde (so aber Schneider, aaO, § 556 Rdnr. 310; vgl. auch Schmidt-Futterer/ Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 305). Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung folgt aus diesem Gesichtspunkt nicht, dass dem Vermieter eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip untersagt ist, denn ein solches Erfordernis richtet das Gesetz an eine Betriebskostenabrechnung nicht. Zudem ist die Anwendung des Abflussprinzips auch für den Mieter von Vorteil, weil ihm die Kontrolle der jeweiligen Betriebskostenabrechnung vereinfacht wird; denn er kann anhand des Fälligkeitsdatums der Rechnung des Versorgers leicht feststellen, ob ein in die Abrechnung eingestellter Betrag zum Abrechnungszeitraum gehört (vgl. Blank, DWW 1992, 65, 66).

b) Auch das Abflussprinzip ermöglicht grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem es auf die Kosten abstellt, mit denen der Vermieter im Abrechnungszeitraum vom Leistungsträger jeweils tatsächlich belastet wird. Die Betriebskostenabrechnung vereinfacht sich dadurch jedenfalls für bestimmte Betriebskostenarten für den Vermieter unter Umständen erheblich (vgl. Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 556 Rdnr. 101). Das veranschaulicht besonders der vorliegende Fall, in dem die Beklagte für die nach dem Kalenderjahr vorgenommene Abrechnung mehrere Mietobjekte zu einer (zulässigen) Wirtschaftseinheit zusammengefasst hat, während der Versorger jeweils etwa im August oder September eines Jahres "Turnusrechnungen" erstellt, die sich - ungefähr - auf die vorangegangenen zwölf Monate beziehen. Nach der vom Berufungsgericht geforderten Abrechnungsweise wäre der Beklagten eine - im Interesse beider Vertragsparteien liegende - zeitnahe Abrechnung nicht möglich. Denn sie könnte eine vollständige Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2004 erst nach Erhalt der weiteren Turnusrechnungen der B. für die von diesen gewählte Abrechnungsperiode 2004/2005 (also voraussichtlich im September 2005) erstellen. Außerdem müsste die Beklagte bei einer Abrechnung nach dem Leistungsprinzip die von den B. für die Zeiträume 2003/2004 und 2004/2005 abgerechneten Beträge jeweils - im Wege einer Schätzung oder mit Hilfe einer zusätzlichen Ablesung des Gesamtverbrauchs am Ende des Kalenderjahrs - den einzelnen Kalenderjahren zuordnen. Der damit verbundene zusätzliche Aufwand ist für den Vermieter nicht zumutbar und wird von schutzwürdigen Interessen des Mieters nicht gefordert. Gewisse Ungenauigkeiten, die sich durch eine konkrete Messung des (Gesamt)Verbrauchs zum Ende des Abrechnungszeitraums des Vermieters vermeiden ließen, sind hinzunehmen (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 310; vgl. auch Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, WuM 2006, 200 = NJW 2006, 1419, Tz. 17). Ob der Vermieter in besonders gelagerten Fällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, weil das Miet-verhältnis der Parteien durchgängig sowohl im Verbrauchs- als auch im Ab-rechnungszeitraum bestand. ..."



Umlagefähige Betriebskosten

Folgende Betriebskosten können grundsätzlich umgelegt werden:

Zu § 27 Abs. 1: Aufstellung der Betriebskosten

Betriebskosten sind nachstehende Kosten, die dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum (Erbbaurecht) am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, daß sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden:

1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks

Hierzu gehört namentlich die Grundsteuer, jedoch nicht die Hypothekengewinnabgabe.

2. Die Kosten der Wasserversorgung

Hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilungen die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.

3. Die Kosten der Entwässerung

Hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücks entwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebes einer Entwässerungspumpe.

4. Die Kosten

a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage;

hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihre Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;

oder

b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage;

hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums;

oder

c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a; hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a;

oder

d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen; hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch einen Fachmann sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.

- Die Richtlinie 92/42/EWG des Rates vom 21. Mai 1992 über die Wirkungsgrade von mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickten neuen Warmwasserheizkesseln (HeizkesselwirkungsgradVO http://europa.eu.int/eur-lex/de/lif/dat/1992/de_392L0042.html und http://europa.eu.int/eur-lex/de/lif/dat/1993/de_393L0068.html) ist zu beachten. -

5. Die Kosten

a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage;

hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmungentsprechend Nummer 4 Buchstabe a;

oder

b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser,auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a; hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warm wassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a;

oder

c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten;

hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Inneren der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch einen Fachmann.

- Die Richtlinie 92/42/EWG des Rates vom 21. Mai 1992 über die Wirkungsgrade von mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickten neuen Warmwasserheizkesseln (HeizkesselwirkungsgradVO http://europa.eu.int/eur-lex/de/lif/dat/1992/de_392L0042.html und http://europa.eu.int/eur-lex/de/lif/dat/1993/de_393L0068.html) ist zu beachten. -

6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

oder

b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

oder

c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.

- Die Richtlinie 92/42/EWG des Rates vom 21. Mai 1992 über die Wirkungsgrade von mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickten neuen Warmwasserheizkesseln (HeizkesselwirkungsgradVO http://europa.eu.int/eur-lex/de/lif/dat/1992/de_392L0042.html und http://europa.eu.int/eur-lex/de/lif/dat/1993/de_393L0068.html) ist zu beachten. -

7. Die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzuges

Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.

8. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr

Hierzu gehören die für die öffentliche Straßenreinigung und Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren oder die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen.

9. Die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung

Zu den Kosten der Hausreinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzuges.

10. Die Kosten der Gartenpflege

Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.

11. Die Kosten der Beleuchtung

Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsambenutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen.

12. Die Kosten der Schornsteinreinigung

Hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind.

13. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung

Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

14. Die Kosten für den Hauswart

Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer (Erbbauberechtigte) dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft.

Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 nicht angesetzt werden.

15. Die Kosten

a) des Betriebs der Gemeinschafts- Antennenlage;

hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zurWirtschaftseinheit gehörende Antennenanlage;

oder

b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage;

hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse.

16. Die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung

Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der maschinellen Einrichtung, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sich nichtdort bereits berücksichtigt sind.

17. Sonstige Betriebskosten

Das sind die in den Nummern 1 bis 16 nicht genannten Betriebskosten, namentlich die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen.



Umlagefähige Betriebskosten nach der ab 01.01.2004 geltenden Fassung der BKV (Synopse)

Ab 1. 1. 2004 gültige Betriebskostenverordnung	Bis 31. 12.2003 gültige II Berechnungsverordnung
§ 1 Betriebskosten	§ 27 II. BV
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude. Anlagen. Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.	(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum am Grundstück (Erbbaurecht) oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Der Ermittlung der Betriebskosten ist die dieser Verordnung beigefügte Anlage 3 "Aufstellung der Betriebskosten" zugrunde zu legen. (2) Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers (Erbbauberechtigten), durch die Betriebskosten erspart werden, dürfen mit dem Betrage angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte. Die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht: 1 . die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten). 2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungsund Instandsetzungskosten).
§ 2 Aufstellung der Betriebskosten Betriebskosten im Sinne von S 1 sind:	Anlage 3 Betriebskosten sind nachstehende Kosten, die dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum (Erbbaurecht) am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, daß sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden:
1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks Hierzu gehört namentlich die Grundsteuer.	1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks Hierzu gehört namentlich die Grundsteuer, jedoch nicht die Hypotbekengewinnabgabe.
2. die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten derWartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;	2. Die Kosten der Wasserversorgung Hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.
3. die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;	3. Die Kosten der Entwässerung Hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe.
4. die Kosten a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem BundesImmissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlicb der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung; oder b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums; oder c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a;	4. Die Kosten a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage; hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem BundesImmissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; oder b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage; hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums; oder c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a; hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a;
oder	oder
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten. hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.	d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen; hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch einen Fachmann sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.
5. die Kosten	5. Die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage.	a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage;
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a;	hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a;
oder	oder
b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a;	b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a,	hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a;
oder	oder
c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,	c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten;
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;	hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch einen Fachmann.
6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen	6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,	a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
oder	oder
b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,	b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort berücksichtigt sind;
oder	oder
c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;	c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.
7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs.	7. Die Kosten des Betriebs des masch. Personen- oder Lastenaufzuges
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;	Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.
8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,	8. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern. Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;	Hierzu gehören die für die öffentliche Straßenreinigung und Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen.
9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,	9. Die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;	Zu den Kosten der Hausreinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzuges.
10. die Kosten der Gartenpflege.	10. Die Kosten der Gartenpflege
hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand un der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;	Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand un der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;
11. die Kosten der Beleuchtung.	11. Die Kosten der Beleuchtung
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge. Flure. Treppen. Keller. Bodenräume, Waschküchen;	Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen.
12. die Kosten der Schornsteinreinigung.	12. Die Kosten der Schornsteinreinigung
hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;	Hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind.
13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,	13. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Oltank und den Aufzug;	Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.
14. die Kosten für den Hauswart,	14. Die Kosten für den Hauswart
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeiten, gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;	Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer (Erbbauberechtigte) dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 nicht angesetzt werden.
15. die Kosten	15. Die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urbeberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen;	a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage; hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zur Wirtschaftseinheit gehörende Antennenanlage;
oder	oder
b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse;	b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage; hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse.
16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,	16. Die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung
hierzu gehören die Kosten des Betriebstroms, die Kosten der Überwachung. Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;	Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der maschinellen Einrichtung, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.
17. sonstige Betriebskosten,	17. Sonstige Betriebskosten
hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.	Das sind die in den Nummern 1 bis 16 nicht genannten Betriebskosten, namentlich die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen.

Betriebskostenabrechnung muß nachvollziehbar sein, sonst wird der Nachzahlungsanspruch des Vermieters nicht fällig.



Verteilerschlüssel - unwirksam

Ist in der Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 BGB) der Verteilerschlüssel unverständlich, liegt ein formeller Mangel vor, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b). Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar (BGH, Urteil vom 09.04.2008 - VIII ZR 84/07 zu BGB § 212 Abs. 1 Nr. 1, § 556 Abs. 3).

Mieterhöhung

Die Vertragsparteien können während des Mietverhältnisses eine Erhöhung der Miete zu vereinbaren (§ 557 1 BGB n. F.). Verneinbarte Mieterhöhungen sind nur als Staffel- oder Indexmiete zulässig. Die Staffelmiete kann ohne zeitliche Begrenzung vereinbart werden. Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden. Bei der Indexmiete kann als zulässiger Preisindex künftig nur noch der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte vereinbart werden. Eine Mindestlaufzeit von Indexmietvereinbarungen ist nicht mehr erforderlich. Bei einer Änderung der Miete muß nicht nur die eingetretene Indexsteigerung, sondern auch die geänderte Miete oder der konkrete Erhöhungsbetrag angegeben werden.

Der Vermieter hat einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete hat, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung mindestens 15 Monate unverändert geblieben ist.

Die Kappungsgrenze ist von 30 % auf 20 % vermindert worden (§ 558 III BGB n. F.). Bei einer Erhöhung des Mietzinses auf die ortsübliche Vergleichmiete darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als zwanzig vom Hundert verändern.

Der Vermieter kann zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens Bezug nehmen auf

- einen Mietspiegel (§ 558 c BGB n. F.),
- ein Sachverständigengutachten (§ 558 a II BGB n. F.),
- entsprechende Entgelte für mind.drei Vergleichswohnungen, die auch seine eigenen sein können (§ 558 a II BGB n . F.),
- einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558 d I BGB n. F.) oder
- eine Mietdatenbank (§ 558 e BGB n. F.).


Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558 III BGB n. F.).

Eine Modernisierungsumlage in Höhe von jährlich 11% der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten kann nach § 559 I BGB n. F. erhoben werden. Es können alle baulichen Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, umgelegt werden. Dies gilt auch, wenn der Vermieter andere bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat.

Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung.

Der Vermieter muß dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen (§ 554 III BGB n. F.).

Für Mieterhöhungsverlangen, die vor dem 1.9.2001 zugegangen sind, gilt grundsätzlich das bisherige Recht (Art. 229 § 3 1 Nr.2 EGBGB).

***

„... Das Berufungsgericht (OLG Karlsruhe, NJW 2007, 3004) hat im Wesentlichen ausgeführt:

Die in § 14b Nr. 2 des zwischen den Parteien abgeschlossenen Formularmietvertrages enthaltene Klausel über laufende Schönheitsreparaturen sei gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Die Klausel enthalte eine starre Fristenregelung, da der Fristenplan nicht lediglich für den Regelfall des tatsächlichen Renovierungsbedarfs gelte, sondern den Mieter die Renovierungsverpflichtung stets nach Ablauf der Fristen und unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf treffe.

Im Falle der Unwirksamkeit der Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei der Vermieter berechtigt, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen. Der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen komme als Hauptleistungspflicht aus dem Mietvertrag Entgeltcharakter zu, da der Vermieter bei der Bemessung der verlangten Miete einkalkuliere, ob er in regelmäßigen Abständen Aufwendungen für Schönheitsreparaturen habe oder nicht. Dann müsse die fehlende Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen, aber Auswirkung auf die Miethöhe haben, wobei kein sachlicher Grund für eine Differenzierung ersichtlich sei, ob die Mietvertragsparteien von vornherein von einer Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter Abstand genommen hätten oder ob sich nach Vertragsabschluss herausstelle, dass wegen der Unwirksamkeit einer Klausel im Formularmietvertrag der Mieter keine Schönheitsreparaturen leisten müsse.

II. Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf 378,04 € wegen Unwirksamkeit der formularvertraglich vereinbarten Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Beklagte zusteht.

Ob die formularvertragliche Schönheitsreparaturenklausel, wie das Berufungsgericht meint, wegen eines starren Fristenplans in § 14b Nr. 2 des Mietvertrages unwirksam ist oder ob die Renovierungspflicht in § 7 Nr. 2 des Mietvertrages geregelt ist und dieser Klausel als Individualabrede der Vorrang zukommt, so dass eine abschließende Regelung der Renovierungspflicht auf dieser Grundlage besteht, wie die Revision meint, kann dabei offen bleiben. Der geltend gemachte Anspruch muss schon deshalb ausscheiden, weil es für den begehrten Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete an einer rechtlichen Grundlage fehlt.

Der Senat hat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete geltend zu machen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB bietet hierfür keine Grundlage, denn nach dieser Vorschrift kann der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen. Dies steht auch in Einklang mit dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung, die es dem Vermieter ermöglichen soll, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Danach bilden die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von den Klägern geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen (Senatsurteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, NJW 2008, 2840, zur Veröffentlichung in BGHZ 177, 186 vorgesehen, Tz. 9 ff.). ..." (BGH, Urteil vom 11.02.2009 - VIII ZR 118/07)



Gewährleistung

Minderung kann der Mieter unabhängig davon verlangen, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat. Die Minderung (und auch der Schadensersatzanspruch) ist ausgeschlossen, wenn der Mangel bereits bei Vertragschluss vorhanden war, wenn der Mieter in Kenntnis des Mangels den Mietzins vorbehaltlos weiter entrichtet oder wenn er den Mangel zu vertreten hat.

Nach der Rechtsprechung des BGH reicht eine vorbehaltlose Zahlung über die Dauer von 6 Monaten in der Regel aus, Gewährleistungsrechte des Mieters - auch für die Zukunft - auszuschließen (vgl. BGH NJW 1997, 2674 m.w.N.). Dies gilt auch für Geschäftsraummietverträge (OLG Frankfurt am Main, Urt. v. 5. November 1998, 4 U 57/98).

Schadensersatz hat der Vermieter zu leisten, wenn ein Mangel bereits bei Vertragsschluss vorhanden ist, wenn er den Mangel zu vertreten hat oder wenn er mit der Beseitigung in Verzug gerät. Der Mieter muß Schadensersatz leisten, wenn er die Mietsache schuldhaft beschädigt oder wenn er einen Mangel nicht unverzüglich angezeigt hat. Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten.

Liegen Mängel vor, ist der Mietzins zu mindern. Einzelheiten dazu finden Sie in der Internet-Mietminderungstabelle.



Haftung - Vermieter

„... Tatbestand: Die Klägerin macht Schadensersatz aus einem Mietvertrag geltend. Sie mietete von der Beklagten mit Vertrag vom 31. Mai 1991 Räume zum Betrieb einer Arztpraxis. Am 28. Dezember 2001 kam es in der Praxis der Klägerin zur Beschädigung von Elektrogeräten. Ursache hierfür war, dass sich im Stromzähler eine Aluminium-Klemmschraube gelöst hatte. Der Zähler steht im Eigentum des Elektrizitätsversorgungsunternehmens, der Streithelferin der Klägerin, die die Klägerin mit Strom beliefert hat. Er befindet sich im Gebäude der Beklagten, aber außerhalb der Mieträume. Er ist verplombt und darf nur von der Streithelferin geöffnet werden.

Das Landgericht hat der Klageforderung von 7.652,50 € in Höhe eines Betrages von 4.675,93 € nebst Zinsen stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht das Urteil des Landgerichts aufgehoben und die Klage insgesamt abgewiesen. Die Anschlussberufung der Klägerin wurde zurückgewiesen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe: Die Revision bleibt ohne Erfolg.

1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt: Ein anfänglicher Mangel der Mietsache sei nicht dargelegt. Die Klägerin habe keine Anhaltspunkte für das Vorliegen einer bestimmten Sollbeschaffenheit der Elektroinstallation vorgetragen. Demgemäß habe sie bei Abschluss des Mietvertrages nur eine Installation erwarten können, wie sie für vergleichbare Objekte üblich gewesen sei. Bei dem Mietobjekt handele es sich um einen DDR-Plattenbau, der 1971 errichtet und 1991, bei Abschluss des Mietvertrages, nicht saniert gewesen sei. Die Klägerin habe nicht vorgetragen, dass die Elektroinstallation von dem danach zu erwartenden Standard abgewichen sei. Sie behaupte nicht, dass die den Schaden auslösende Klemme bereits 1991 defekt gewesen sei. Vielmehr gehe sie von einer mangelhaften Wartung aus.

Die Lösung der Aluminiumklemme habe zu einer Spannung von 400 V am Nulleiter geführt. Darin sei zwar ein nachträglicher Mangel der Mietsache zu sehen, obwohl die Zähleranlage sich außerhalb der Mieträume befunden habe. Diesen Mangel habe die Beklagte aber nicht zu vertreten. Zwar sei der Vermieter verpflichtet, die Elektroinstallation der Mietsache zu warten und zu überprüfen. Eine solche Verpflichtung bestehe aber nicht für die im Eigentum des Elektrizitätsversorgungsunternehmens stehende Zähleranlage, in der der schadenbegründende Fehler aufgetreten sei. Die Mieterin könne keine Überwachungsleistung erwarten, durch deren Erfüllung der Vermieter gezwungen wäre, unbefugt in fremde Rechte einzugreifen. Die Zähleranlage stehe im Eigentum des Elektrizitätsversorgungsunternehmens. Die Überwachung und Unterhaltung dieser Einrichtung sei deren Aufgabe. Durch die Verplombung der Zählereinrichtung versage das Elektrizitätsversorgungsunternehmen Dritten den Zugriff mit absoluter Wirkung. Für die Vermieterin sei der Bereich des Zählers, in dem der Defekt aufgetreten sei, zu Wartungszwecken nicht zugänglich. Schließlich habe das Elektrizitätsunternehmen - wenn auch gegenüber dem Stromkunden - gemäß § 18 der Elektrizitäts-Versorgungsbedingungen-Verordnung (AVBEltV) die Verpflichtung zur Wartung. Es würde die Anforderungen an die Verantwortlichkeit des Vermieters für Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters überspannen, wenn der Vermieter uneingeschränkt für Schäden einzustehen hätte, die im Verantwortungsbereich des Elektrizitätsversorgungsunternehmens entstanden seien, dem die Haftungserleichterung nach § 6 AVBEltV zugute komme.

2. Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand.

a) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Klägerin habe unwidersprochen vorgetragen, das verwendete Leitermaterial (Aluminium) führe zu einer sehr viel schnelleren Lockerung der Kontakte. Wenn sich deshalb jederzeit Spannungsspitzen bilden könnten, so weiche bereits diese risikoträchtige Art der Installation von der Sollbeschaffenheit der Mietsache negativ ab; ein Mangel im Sinne des § 536 a BGB liege nicht erst dann vor, wenn sich die unzulängliche Elektroinstallation in einer Spannungsspitze realisiere.

aa) Ein Mangel der Mietsache liegt dann vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Es sind allein die Vertragsparteien, die durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmen, welchen Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter und von da ab während der gesamten Vertragsdauer aufweisen muss (Emmerich Mietrecht 8. Aufl. § 536 Rdn. 2). Ein Mangel ist nur dann anzunehmen, wenn die "Ist-Beschaffenheit" des Mietobjekts von der "Soll-Beschaffenheit" der Mietsache abweicht. Haben die Parteien einen konkret gegebenen schlechten Bauzustand als vertragsgemäß vereinbart, so sind insoweit Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche des Mieters ausgeschlossen.

Ist keine ausdrückliche Regelung zum "Soll-Zustand" getroffen, muss anhand von Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB) geprüft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund seines Vertrages vom Vermieter verlangen kann. Dabei ist die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 8. Aufl. § 536 BGB Rdn. 7; Herrlein/Kandelhard Mietrecht 2. Aufl. § 536 Rdn. 7). In der Regel ist auf den Standard zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen, wobei Veränderungen der Anschauungen über den vertragsgemäßen Standard oder neue wissenschaftliche Erkenntnisse im Einzelfall zu einer Vertragsanpassung führen können (Eisenschmid aaO Rdn. 19; Kandelhard aaO Rdn. 23).

bb) Diese Maßstäbe hat das Berufungsgericht beachtet und einen anfänglichen Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 1. Alt. BGB zu Recht verneint. Es ist durch Auslegung des Vertrages zu dem Ergebnis gelangt, dass die Klägerin bei Abschluss des Vertrages nur eine Elektroinstallation erwarten konnte, wie sie für vergleichbare Objekte üblich war. Nach der nicht angegriffenen Feststellung des Berufungsgerichts handelt es sich bei dem Gebäude, in dem sich die Mieträume befinden, um einen DDR-Plattenbau, der 1971 neu errichtet und bei Abschluss des Mietvertrages im Jahre 1991 nicht saniert war. Mangels gegenteiligen Vortrages der Klägerin durfte das Berufungsgericht davon ausgehen, dass die Elektroinstallation danach nicht von dem zu erwartenden Standard abwich und die schadenauslösende Aluminiumklemme nicht bereits 1991 defekt war.

Die Auslegung von Verträgen ist grundsätzlich dem Tatrichter vorbehalten. Dessen Auslegung ist für das Revisionsgericht bindend, wenn sie rechtsfehlerfrei vorgenommen worden ist und zu einem vertretbaren Auslegungsergebnis führt, auch wenn ein anderes Auslegungsergebnis möglich erscheint oder sogar näher liegt. Die tatrichterliche Auslegung kann deshalb vom Revisionsgericht grundsätzlich nur daraufhin überprüft werden, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt worden ist, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, wie Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder ob die Auslegung auf einem im Revisionsverfahren gerügten Verfahrensfehler beruht (BGH, Senatsurteil vom 21. September 2005 - XII ZR 66/03 - NZM 2006, 54 f.). Solche revisionsrechtlich relevanten Auslegungsfehler werden von der Revision nicht aufgezeigt und sind auch nicht ersichtlich.

b) Ebenfalls ohne Erfolg macht die Revision geltend, das Berufungsgericht habe zu Unrecht einen Verstoß der Beklagten gegen ihre Überwachungspflicht verneint. Zwar ist der Schaden unstreitig durch einen Defekt der Zählereinrichtung entstanden, der bei regelmäßiger Überwachung hätte vermieden werden können. Das Berufungsgericht ist aber ohne Rechtsverstoß davon ausgegangen, dass die Beklagte zur Überwachung des Zählerkastens nicht verpflichtet war.

aa) Allerdings scheidet, wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat, ein Schadensersatzanspruch nicht schon deshalb aus, weil die Zähleranlage sich außerhalb der Mieträume befindet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 27. März 1972 - VIII ZR 177/70 - WM 1972, 658) können nämlich auch solche Gefahrenquellen, die sich zwar außerhalb der Mietsache, aber im selben Gebäude befinden und sich während der Mietzeit auf die Mieträume auswirken, einen Mangel der Mietsache darstellen. Dem liegt die Erwägung zugrunde, dass der Vermieter für Gefahrenquellen, die zu seinem Herrschafts- und Einflussbereich gehören, einstehen muss. Der Mieter darf darauf vertrauen, dass der Vermieter die Mietsache jedenfalls vor solchen Gefahrenquellen schützt, für die er verantwortlich ist.

bb) So liegen die Dinge im vorliegenden Fall aber nicht. Zu Recht weist das Berufungsgericht nämlich darauf hin, dass sich der Zählerkasten zwar im Gebäude der Vermieterin befindet, die Kontrolle des Kastens aber dem Einfluss der Vermieterin entzogen ist. Der Zähler steht im Eigentum der Streithelferin, war verplombt und durfte von der Beklagten nicht geöffnet werden. Diese war damit zu einer effektiven Überwachung von vornherein nicht in der Lage, ohne ihrerseits die Rechte des Elektrizitätsversorgungsunternehmens zu verletzen. Die Anbringung, Überwachung und Unterhaltung der Mess- und Steuereinrichtung war, worauf das Berufungsgericht zu Recht hinweist, nach § 18 Abs. 3 Satz 3 AVBEltV Aufgabe des Elektrizitätsversorgungsunternehmens.

Es kommt hinzu, dass die Klägerin mit der Streithelferin einen eigenen Stromlieferungsvertrag geschlossen hat. Der Zähler des Elektrizitätsversorgungsunternehmens, an dem der Mangel aufgetreten ist, kam zwar mittelbar auch der Vermieterin zugute, diente aber in erster Linie der Durchführung des Liefervertrages mit der Klägerin. Diese konnte danach redlicherweise nicht davon ausgehen, dass die Beklagte den Zähler, nur weil er in ihrem Gebäude angebracht war, überwachen würde. Sie durfte und musste vielmehr damit rechnen, dass diese Aufgabe von ihrer Lieferantin, der Streithelferin erfüllt würde. ..." (BGH, Urteil vom 10. Mai 2006 - XII ZR 23/04)



Altverträge - Übergangsvorschriften

Die Vorschriften des Mietrechtsreformgesetzes gelten auch für bereits bestehende Mietverträge. Art. 229 § 3 EGBGB (Art. 2 Nr.1 MietRRefG) sieht von dem Grundsatz, dass ab In-Kraft-Treten das neue Recht gilt, für bestimmte laufende Verfahren und bestimmte Vertragsinhalte Ausnahmen vor. Insoweit gilt das alte Recht fort.

Für die Frage, ob ein alter oder ein neuer Vertrag vorliegt, kommt es nach Ansicht des Bundesjustizministeriums nicht darauf an, wann das Mietverhältnis beginnt bzw. begonnen hat. Maßgebend soll allein sein, wann der schriftliche Mietvertrag unterzeichnet worden ist (Quelle: WM 2001, 423, 424).

Kündigung

Kündigungserklärung hat schriftlich zu erfolgen. Die Kündigung bedarf künftig auch bei besonderem Wohnraum, der nicht oder nur eingeschränkt dem Mieterschutz unterliegt, der Schriftform (z.B. bei möbliertem Wohnraum, § 549 II BGB n. F.).

Nach Art. 229 § 3 1 Nr.1 EGBGB ist auf Kündigungen, die vor dem 01.09.2001 zugegangen sind, das bisherige Recht anzuwenden.

Eine ordentliche Kündigung setzt nach § 573 BGB n. F. einen Kündigungsgrund in Form eines berechtigten Interesses des Vermieters an der Kündigung voraus (schuldhafte Vertragsverletzung, Eigenbedarf, wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses). Mieter kann der Kündigung widersprechen bei Vorliegen eines Härtefalls. Die ordentliche Kündigung befristeter Mietverhältnisse ist ausgeschlossen.



Kündigung und Kaution

Zum Kündigungsrecht des Vermieters gemäß § 543 Abs. 1 BGB bei Nichtzahlung der Kaution durch den Mieter von Gewerberaum:

„... 1. Das Berufungsgericht hat zu Recht und mit zutreffender Begründung verneint, dass die Beklagte dem Kläger die Kautionszahlung erlassen habe und dass die Beklagte bei Erklärung der fristlosen Kündigung ihren Anspruch auf die Kaution verwirkt gehabt habe. Insoweit wird das Urteil von der Revision auch nicht angegriffen.

2. Die Revision macht jedoch geltend, die von der Beklagten mit Schriftsatz vom 24. September 2003 erklärte fristlose Kündigung sei schon deswegen unwirksam, weil sich die Beklagte zu diesem Zeitpunkt - entgegen den Ausführungen des Berufungsgerichts - hinsichtlich der Kaution im Annahmeverzug befunden habe. Zwar möge die Beklagte durch das wörtliche Angebot des Klägers kurz nach dem 21. August 2003 - wie das Berufungsgericht ausführe - noch nicht in Annahmeverzug geraten sein, weil das Angebot des Klägers vor und nicht nach der Ablehnung der Kautionsleistung durch die Beklagte erfolgt sei. Doch habe das Oberlandesgericht nicht beachtet, dass der Kläger das mündliche Angebot vom 9. September 2003 und das schriftliche Angebot vom 10. September 2003 nach dieser Ablehnung der Kautionsleistung gemacht habe. Auch habe das Berufungsgericht verkannt, dass das mündliche Angebot vom 9. September ohne weiteres in Einklang zu bringen sei mit dem nachfolgenden schriftlichen Angebot, in dem die Übersendung der Mietkaution in Form einer Bankbürgschaft bis zum 20. September 2003 angetragen worden sei. Die Beklagte sei daher durch beide Angebote nach § 295 BGB in Annahmeverzug geraten.

Dem ist jedoch nicht zu folgen. Wenn man mit der Revision davon ausgeht, dass das mündliche Angebot vom 9. September und das schriftliche Angebot vom 10. September 2003 inhaltlich übereinstimmten, so hätte - weil die Beklagte zuvor angeblich abgelehnt hatte, die Kaution entgegenzunehmen - in beiden Fällen zwar ein wörtliches Angebot gemäß § 295 BGB genügt, um die Beklagte in Verzug der Annahme zu setzen. Ein solches Angebot hätte aber der geschuldeten Leistung, also der sofortigen Stellung einer Kaution in Höhe von 30.677,51 €, entsprechen müssen (vgl. Palandt/Heinrichs BGB 66. Aufl. § 295 Rdn. 3). Dies hat der Kläger der Beklagten jedoch nicht angeboten. Vielmehr sollte nach seinem Angebot die Kaution nicht sofort am 9. bzw. 10. September 2003, sondern erst am 20. September 2003 und lediglich in Höhe von 30.000 € gestellt werden. Außerdem sollte laut Schreiben vom 10. September 2003 für den Fall, dass der Kläger die Kaution nicht stellte, das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember 2003 fortdauern und mit diesem Zeitpunkt enden.

3. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Beklagte das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis mit Schriftsatz vom 24. September 2003 wirksam aus wichtigem Grund gekündigt hat.

Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung; diese obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob der Tatrichter die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt hat oder ob er die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt hat (BGH Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04 - NJW 2006, 1585, 1586 m.w.N.). Das Revisionsgericht kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt hat oder ob dem Tatrichter von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, er etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt oder Erfahrungssätze verletzt hat. Dies ist hier nicht der Fall.

a) Demgegenüber macht die Revision geltend, dass bei der Prüfung der Frage, ob dem Kündigungsberechtigten die Fortsetzung des Vertrages unzumutbar ist, strenge Anforderungen zu stellen seien. Die Nichtzahlung der Kaution stelle in der Regel keine derart schwerwiegende Störung des Mietverhältnisses dar, dass dem Vermieter dessen Fortsetzung nicht mehr zuzumuten wäre.

Dem kann nicht gefolgt werden. Die Kaution befriedigt regelmäßig ein legitimes Sicherungsbedürfnis des Vermieters. Die Nichtzahlung der Kaution stellt damit grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Der Vermieter kann daher jedenfalls im Bereich der Gewerberaummiete vor der Kündigung in der Regel nicht auf die Einklagung der Kaution verwiesen werden (vgl. Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 9. Aufl. § 543 BGB Rdn. 178 f. m.w.N.).

b) Weiter rügt die Revision, das Berufungsgericht sei bei der Gesamtabwägung, ob dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Ausspruch der Kündigung unzumutbar gewesen sei, von einem unrichtigen Sachverhalt ausgegangen. Es habe nämlich angenommen, dass die Beklagte aufgrund der Entwicklung des Mietverhältnisses ab April 2003 (wieder) einen Grund für die Sicherung ihrer Ansprüche aus dem Mietverhältnis gehabt habe. Dabei habe es seinen Erwägungen zugrunde gelegt, dass sich der Kläger in der notariellen Urkunde vom 29. März 2000 auch hinsichtlich der geschuldeten Miete bis zum 31. März 2003 der Zwangsvollstreckung unterworfen gehabt habe. Dies sei jedoch nicht der Fall gewesen. Tatsächlich habe sich der Kläger lediglich wegen der Rückstände der Zwangsvollstreckung in sein Vermögen unterworfen. Dementsprechend habe das notarielle Schuldanerkenntnis dem Sicherungsbedürfnis der Beklagten auch nur für Forderungen bis April 2000, nicht aber darüber hinaus, Rechnung getragen.

Auch dem kann nicht gefolgt werden. Das Berufungsgericht ist ersichtlich davon ausgegangen, dass bis April 2003 dem Sicherungsbedürfnis der Beklagten Genüge getan worden sei, weil hinsichtlich der Rückstände einerseits ein Titel bestanden und andererseits der Kläger die Rückstände in den vereinbarten Raten sowie den reduzierten Mietzins tatsächlich gezahlt habe. Dies aber habe sich im April 2003 geändert. Der Kläger habe ab diesem Zeitpunkt die vereinbarte Miete nicht bezahlt, sondern Abzüge vorgenommen. Deswegen habe für die Beklagte ein Sicherungsbedürfnis bestanden, das die Nichtzahlung der Kaution, die mit Schreiben vom 12. Mai 2003 ausdrücklich angemahnt worden sei, als wichtigen Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB erscheinen lasse. Diese Würdigung weist keine Rechtsfehler auf und ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

4. Entgegen der Meinung der Revision hat die Beklagte die fristlose Kündigung vom 24. September 2003 innerhalb einer angemessenen Frist im Sinne von § 314 Abs. 3 BGB ausgesprochen. Allerdings kann dem Berufungsgericht nicht darin gefolgt werden, dass die Frist entweder gar nicht begonnen habe, weil der Kläger die Kaution nicht gezahlt habe, oder sie frühestens mit der Abmahnung vom 21. August 2003 in Lauf gesetzt worden sei. Vielmehr beginnt die Frist, wie sich aus dem Wortlaut des § 314 Abs. 3 BGB ergibt, mit der Kenntniserlangung des Kündigungsgrunds durch den Berechtigten. Dies aber war im April/Mai 2003 der Fall, als der Kläger die Miete kürzte und außerdem die Kaution trotz Mahnung nicht leistete. Dass die Beklagte daraufhin den Kläger nicht bereits im Mai oder Juni 2003 abmahnte und sodann kündigte, sondern durch Zuwarten den Belangen des Klägers entgegenkam, gereicht ihr nicht zum Nachteil. Vielmehr erscheint die Frist von ca. vier Monaten, die die Beklagte bis zum Ausspruch der Kündigung hat verstreichen lassen, noch angemessen im Sinne von § 314 Abs. 3 BGB. Denn die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum vertraglich vorgesehenen Ende im Jahre 2009 blieb einerseits für die Beklagte wegen der fortdauernden Nichtleistung der Kaution unzumutbar. Andererseits ist kein schützenswertes Interesse des Klägers erkennbar, innerhalb eines kürzeren Zeitraums als von vier Monaten Klarheit darüber zu bekommen, ob das Mietverhältnis beendet werde, weil er, was er jederzeit hätte ändern können, die Kaution nicht leistete.

5. Schließlich führt das Berufungsgericht zutreffend aus, dass die Beklagte ihr Kündigungsrecht nicht verwirkt hat, weil es jedenfalls am Umstandsmoment fehlt. Der Kläger, der im Jahre 2001 in Verhandlungen mit der Beklagten erreichte, dass diese ihn wegen der Kaution vorläufig nicht in Anspruch nahm, konnte nicht davon ausgehen, dass dies auch dann gelten würde, wenn ein neues Sicherungsbedürfnis der Beklagten, wie ab April 2003, entstehen sollte. Vielmehr musste er in diesem Fall damit rechnen, dass die Beklagte die Kaution einfordert und das Mietverhältnis gegebenenfalls kündigt. Daran ändert auch nichts, dass die Beklagte sich vor April 2003 nicht gegen eine optionale Vertragsverlängerung durch den Kläger gewandt und ihm auch eine für ein anderes Mietverhältnis gestellte Kaution zurückgegeben hat. Der Kläger verstößt selbst gegen Treu und Glauben, wenn er der Beklagten vorwirft, sie übe ihr Kündigungsrecht treuwidrig und verspätet aus, weil sie im Jahre 2001 mit Rücksicht auf seine geschwächte finanzielle Leistungsfähigkeit nicht auf der Leistung der Kaution bestanden und gekündigt habe. ... (BGH, Urteil vom 21.03.2007 - XII ZR 36/05)



Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen

Zur Frage, wann eine wiederholte unpünktliche Zahlung der Miete eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen kann (BGH, Urteil vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04 zu § 543 I BGB).



Kündigungsfristen

Die Kündigungsfrist beträgt für den Mieter ohne Rücksicht auf die Dauer des Mietverhältnisses drei Monate (§ 573 c BGB n. F.).

Für den Vermieter ist es bei den nach der Dauer des Mietverhältnisses gestaffelten Fristen geblieben. Für den Vermieter verlängert sich nach fünfjähriger Mietdauer die Kündigungsfrist von drei auf sechs Monate und nach achtjähriger Dauer von sechs auf neun Monate.

Die neuen gesetzlichen Kündigungsfristen gelten nach der Übergangsvorschrift des Art. 2 Nr.1 (Art. 229 § 3 I EGBGB) nicht, ,,wenn die Kündigungsfristen vor dem 01.09.2001 durch Vertrag vereinbart worden sind". Dies hat der BGH (VIII ZR 240/02) jetzt bestätigt. Bei Mietverträgen aus der Zeit vor dem 01.09.2001 gelten die alten Kündigungsfristen. Nach dem alten Recht gelten für beiden Mietvertragsparteien folgende Fristen:
- bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate,
- bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate,
- bis 10 Jahre Mietdauer: 9 Monate,
- ab 10 Jahre Mietdauer: 12 Monate,
- DDR-Mietverträge: oft 14 Tage, wenn vereinbart.

Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist § 573 c Abs. 4 BGB auf vor dem 1. September 2001 geschlossene Mietverträge auch dann nicht anzuwenden, wenn die Kündigung nach dem 31. Dezember 2002 erklärt worden ist. Diese Übergangsregelung zum Mietrechtsreformgesetz wird nicht mit Wirkung ab 1. Januar 2003 durch die Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB verdrängt (BGH, Urteil vom 06.04.2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 ff zu BGB § 573 c Abs. 4, EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10, EGBGB Art. 229 § 5 Satz 2).


Achtung: Mieter können vertraglich für eine bestimmte Zeit auf ihr Recht verzichten, das Mietverhältnis zu kündigen. Entsprechende Vereinbarungen verstoßen nicht gegen das geltende Recht (BGH vom 17.12.2003 - VIII ZR 81/03).



Kündigungsverzicht - formularmäßig

In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (BGH, Urteil vom 06.04.2005 - VIII ZR 27/04 - zu AGBG § 9 I - jetzt BGB § 307 I 1 - BGB § 573c). Es wird folgendes ausgeführt:

„ ... Die Kündigung war dem Kläger nicht durch den Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages verwehrt.

1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass der vorbezeichnete Kündigungsverzicht gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB unwirksam ist. Wie dem Berufungsgericht bei Erlass des angefochtenen Urteils am 23. Dezember 2003 noch nicht bekannt war, hat der Senat am Tag zuvor entschieden, dass die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des Kündigungsrechts durch eine Individualvereinbarung weder gegen § 573c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB verstößt (Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448). § 573c Abs. 4 BGB ist danach schon deshalb nicht einschlägig, weil die Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des - hier gerade streitigen - Kündigungsrechts voraussetzt (Senatsurteil, aaO unter II 1a). Auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlussvereinbarungen.

Vielmehr geht die Begründung des Regierungsentwurfs zu § 575 BGB davon aus, dass das ordentliche Kündigungsrecht für einen vertraglich festgelegten Zeitraum beiderseits ausgeschlossen werden kann (BT-Drucks. 14/4553 S. 69; Senatsurteil, aaO unter II 1 b).

Im Anschluß daran hat der Senat inzwischen mehrfach entschieden, dass auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluß in einem Formularmietvertrag grundsätzlich wirksam ist (Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; Urteil vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543; Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672). Da der Gesetzgeber davon ausgegangen ist, dass nach der Reform des Mietrechts weiterhin die Möglichkeit besteht, das Recht zur ordentlichen Kündigung bei einem unbefristeten Mietvertrag für einen bestimmten, vertraglich festgelegten Zeitraum auszuschließen, liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht vor. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift aus dem gleichen Grund nicht ein. Insbesondere schließt danach der Zweck des § 573c Abs. 4 BGB, die Mobilität und Flexibilität des Mieters zu sichern, einen Kündigungsverzicht nicht aus (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO unter II 1 c; Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO unter II 1). Letztlich hat der Senat in einem formularmäßigen beiderseitigen Ausschluß des Kündigungsrechts für ein bis zwei Jahre auch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB gesehen (Senatsurteile vom 30. Juni, 14. Juli und 6. Oktober 2004, aaO). Mit dieser Rechtsprechung ist die Annahme des Berufungsgerichts, der Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrags der Parteien sei schon gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB unwirksam, nicht zu vereinbaren.

2. Das Berufungsurteil stellt sich jedoch aus einem anderen Grund im Ergebnis als richtig dar (§ 561 ZPO). § 2 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam, weil die Dauer des formularmäßigen Kündigungsverzichts von fünf Jahren den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

a) Nach Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB findet hier noch das AGB-Gesetz Anwendung, weil der Mietvertrag der Parteien am 31. Oktober 2001 und damit vor dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes am 1. Januar 2002 geschlossen worden ist und das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2003 endete.

b) Bei der Regelung in § 2 Nr. 3 des formularmäßigen Mietvertrages handelt es sich um eine von dem Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 1 AGBG (jetzt § 305 BGB). Dem steht nicht entgegen, dass die - hier in Rede stehende - Dauer des Kündigungsverzichts durch handschriftliche Ergänzung von zwei Leerstellen des im übrigen vorgedruckten Textes auf fünf Jahre festgelegt worden ist. Die Schriftart ist insoweit nach § 1 Abs. 1 Satz 2 AGBG (jetzt § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB) ohne Bedeutung. Eine Formularklausel wäre allerdings hinsichtlich der Dauer des Kündigungsverzichts zu verneinen, wenn die Ergänzung von den Parteien individuell ausgehandelt (§ 1 Abs. 2 AGBG; jetzt § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) oder gar von dem Kläger selbst nach seiner freien Entscheidung vorgenommen worden wäre (vgl. BGH, Urteil vom 13. November 1997 - X ZR 135/95, WM 1998, 562 unter II 2 b; ferner Senatsurteil BGHZ 141, 108, 110). Das ist jedoch nicht der Fall. Der Beklagte hat insoweit selbst lediglich behauptet, der - von ihm vorbereitete - Mietvertrag sei mit dem Kläger durchgegangen worden; dabei habe dieser Gelegenheit gehabt, die einzelnen Vertragsbestimmungen zu prüfen. Das reicht für ein Aushandeln im Sinne des § 1 Abs. 2 AGBG nicht aus (st.Rspr. des BGH, z.B. BGHZ 143, 103, 111 f.).

c) Der formularmäßige Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages ist nicht gemäß § 8 AGBG (jetzt § 307 Abs. 3 BGB) der Inhaltskontrolle nach §§ 9 bis 11 AGBG (jetzt §§ 307 bis 309 BGB) entzogen. Die dadurch festgelegte Mindestlaufzeit des Mietvertrages gehört nicht zu dem kontrollfreien Kernbereich (vgl. BGHZ 127, 35, 41 ff.; BGH, Urteil vom 26. März 1997 - IV ZR 71/96, NJW 1997, 1849 unter 2 a zur Laufzeit von Versicherungsverträgen; so im Ergebnis auch BGH, Urteil vom 10. Februar 1993 - XII ZR 74/91, WM 1993, 791 unter II zu einem Kabelanschlußvertrag mit mietvertraglichem Charakter).

d) Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht von fünf Jahren benachteiligt den Mieter von Wohnraum in der Regel entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam.

Wie in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BT-Drucks. 14/4553 S. 38 f.) hervorgehoben wird, kommt der Mobilität und Flexibilität in der heutigen modernen Gesellschaft zunehmende Bedeutung zu. Durch einen Kündigungsverzicht wird der Mieter jedoch in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt. Bei beruflichen, familiären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen seiner Lebensverhältnisse kann er den Mietvertrag über eine hierdurch ungeeignet gewordene Wohnung nicht kündigen, selbst wenn die genannten Veränderungen unvorhergesehen oder gar ungewollt eingetreten sind. Da die Miete mit Nebenkosten nicht selten einen beträchtlichen Teil des Einkommens aufzehrt, wird es dem Mieter auch kaum möglich sein, eine zweite Wohnung zu unterhalten, die seinen geänderten Bedürfnissen gerecht wird. Die Möglichkeit, gegebenenfalls einen geeigneten Nachmieter zu stellen (vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO unter II 1 c), ist zu unsicher, um die erhebliche Beeinträchtigung der Dispositionsfreiheit des Mieters durch einen formularmäßigen Kündigungsverzicht auszugleichen. Da der beiderseitige Kündigungsverzicht aber insofern auch Vorteile für den Mieter hat, als er diesen über den durch §§ 573, 574 BGB gewährten Kündigungsschutz hinaus vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters absichert, benachteiligt ein formularmäßiger Kündigungsverzicht den Mieter im Regelfall dann nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn erträglich ist. Angesichts dessen ist es von vorne herein ausgeschlossen, in Anlehnung an § 544 Satz 1 BGB einen Kündigungsverzicht für die Dauer von 30 Jahre zuzulassen (so aber noch Lützenkirchen, ZMR 2001, 769, 770; Blank, ZMR 2002, 797, 801; anders inzwischen Lützenkirchen, MDR 2004, 926, 927; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 575 Rdnr. 76). Auf der anderen Seite kommt es auch nicht in Betracht, die Dauer eines formularmäßigen Kündigungsverzichts unter Heranziehung von § 11 Nr. 12 Buchst. a AGBG (jetzt § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB) auf lediglich zwei Jahre zu begrenzen. Abgesehen davon, daß diese Laufzeitregelung für bestimmte Dauerschuldverhältnisse nicht für Mietverträge gilt (BGH, Urteil vom 10. Februar 1993 - XII ZR 74/91, WM 1993, 791 unter II 2 a m.w.Nachw.), läßt das Gesetz selbst in § 557a Abs. 3 BGB bei Staffelmietverträgen einen Ausschluß des Kündigungsrechts des Mieters für vier Jahre zu. Diese gesetzliche Regelung gibt ungeachtet dessen, dass sie dem Wortlaut nach nur für Staffelmietverträge gilt, einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist. Nach der Gesetzesbegründung zu § 10 Abs. 2 MHG, der Vorgängerregelung des § 557a BGB, erscheint es "unter Berücksichtigung der möglichen Zwangslage der Wohnungssuchenden beim Abschluß eines Mietvertrages … erforderlich, den Ausschluß des Kündigungsrechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen" (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Demgemäß ist ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters von Wohnraum in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Dies entspricht der überwiegenden Auffassung im Schrifttum, soweit dieses einen formularmäßigen Kündigungsverzicht für zulässig erachtet (z.B. Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 573c Rdnr. 3; Wiek, WuM 2004, 509, 511; Eckert, EWiR 2004, 1167, 1168; vgl. auch Börstinghaus in: Börstinghaus/ Eisenschmid, MietPrax-AK, § 573c BGB Nr. 9). Unter besonderen Umständen mag etwas anderes gelten. Dafür ist hier jedoch weder etwas vorgetragen noch sonst ersichtlich.

3. Der formularmäßige Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG insgesamt unwirksam, weil die Dauer von fünf Jahren den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer verkürzten Dauer des Kündigungsverzichts kommt wegen des für Allgemeine Geschäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht (vgl. BGHZ 143, 103, 118 ff. m.w.Nachw.). Unter diesen Umständen bedarf es keiner Entscheidung, ob der Kündigungsverzicht, wie von dem Kläger in den Vorinstanzen geltend gemacht, als überraschende Klausel gemäß § 3 AGBG (jetzt § 305c Abs. 1 BGB) nicht Vertragsbestandteil geworden ist (vgl. hierzu etwa Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731; Häublein, ZMR 2004, 252, 254). ..."



Kündigungsverzicht - formularmäßig bei Staffelmietzins

„... Tatbestand: Der Beklagte mietete von den Klägern mit Vertrag vom 16. Januar 2002 ei-ne Wohnung in O. . Der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Zeit abge-schlossen. Die Anlage 1 zum Formularmietvertrag enthält unter anderem eine Staffelmietvereinbarung bis zum Jahre 2011 sowie folgende Regelung:

‚Das Kündigungsrecht des Mieters ist für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen. Die Kündigung ist ge-mäß § 557 a (3) BGB frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.' ...

Entscheidungsgründe: ... Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Miete für den Zeitraum von Juli bis September 2003 gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Die Kündigung des Beklagten vom 18. März 2003 hat das Mietverhältnis nicht gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB mit Wirkung zum 30. Juni 2003 beendet. Die Kündigung ist nicht zu diesem Zeitpunkt wirksam geworden, weil das Recht des Beklagten, das Mietverhältnis ordentlich mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen (§ 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB), im Mietvertrag für die Dauer von vier Jahren wirksam ausgeschlossen worden ist. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hält der in der Anlage 1 zum Mietvertrag formularmäßig vereinbarte Kündigungsausschluss der Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB stand.

1. Ohne Erfolg rügt die Revision zunächst, dass das Berufungsgericht die in der Anlage 1 zum Formularmietvertrag gesondert vereinbarte Kündigungsverzichtsklausel als eine von den Klägern gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung angesehen hat (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Berufungsgericht hat, von der Revision unangegriffen, festgestellt, dass die Kläger eine solche Klausel in allen ihren Mietverträgen verwenden und deshalb an einer grundsätzlichen Klärung der Wirksamkeit interessiert sind. Soweit die Revision nun erstmals geltend macht, die Klausel sei zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt worden (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB), handelt es sich um neuen Tatsachenvortrag, der in der Revisionsinstanz nicht zu berücksichtigen ist (§ 559 Abs. 1 ZPO). Übergangenen Sachvortrag der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kläger (BGH, Urteil vom 3. April 1998 - V ZR 6/97, NJW 1998, 2600 = WM 1998, 1289, unter II 2 b m.w.Nachw.) zeigt die Revision nicht auf.

2. Zu Recht hat das Berufungsgericht den formularmäßigen Kündigungsausschluss, ohne dies zu erörtern, dahin verstanden, dass lediglich das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist. Die Klausel schließt nicht das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund (§§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, 569 Abs. 1 und 2 BGB) oder zur außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist (vgl. etwa §§ 540 Abs. 1 Satz 2, 563 a Abs. 2 BGB) aus.

a) Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht unterliegt der uneingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45), weil derartige Kündigungsausschlussklauseln bundesweit in Mietverträgen Verwendung finden (vgl. nur LG Duisburg, NZM 2003, 354; AG Charlottenburg, MietRB 2005, 61). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.).

b) Aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist die Klausel nicht mehrdeutig. Sie schließt lediglich - zeitlich befristet - das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung aus. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung (Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731 m.w.Nachw.; Blank, ZMR 2002, 797, 799, 801; Hinz, WuM 2004, 126, 128) erscheint es fernliegend, dass die Klausel, ohne dies auszusprechen, dahin verstanden werden könnte, dass sich der Kündigungsausschluss über die ordentliche Kündigung hinaus auch auf das unabdingbare Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund erstrecke. Hinzu kommt, dass die Klausel im Zusammenhang mit der ebenfalls in Anlage 1 enthaltenen Staffelmietvereinbarung zu würdigen ist. Ihre Formulierung ist ersicht-lich - wie auch aus der Bezugnahme auf diese Vorschrift in Satz 2 der Klausel hervorgeht - dem Wortlaut des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB nachgebildet. Nach dieser Vorschrift kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Ab-schluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Diese gesetzliche Bestimmung, die ebenso wie die Klausel nur allgemein vom Kündigungsrecht des Mieters spricht, hat lediglich den Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts zum Gegenstand. Dies ergibt sich bereits daraus, dass sie anderenfalls mit den Vorschriften über die Unabdingbarkeit des außerordentlichen Kündigungsrechts des Mieters kollidieren würde (vgl. §§ 569 Abs. 5 Satz 1, 554 Abs. 5, 563 a Abs. 3 BGB). Einen weitergehenden Regelungsgehalt als § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB hat auch die den gesetzlichen Wortlaut aufgreifende Klausel nicht. Im Übrigen haben die Parteien selbst der Klausel keine weitergehende Ausschlusswirkung beigemessen.

3. Die Klausel über den Kündigungsausschluss hält der Inhaltskontrolle stand. Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, der mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 auf das Mietverhältnis anzuwenden ist (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB), sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Das ist hier nicht der Fall.

a) Nach der Rechtsprechung des Senats verstößt der in einer Individualvereinbarung enthaltene, einseitige und befristete Verzicht des Mieters auf sein ordentliches Kündigungsrecht weder gegen § 573 c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB (Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448). Im Anschluss daran - nach Erlass des Berufungsurteils - hat der Senat wiederholt ent-schieden, dass auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich wirksam ist (Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; zuletzt Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574 m.w.Nachw. unter II 1). Ein formularmäßiger - auch beiderseitiger - Kündigungsverzicht ist allerdings wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 2 d). Hinsichtlich der Dauer des Kündigungsausschlusses von vier Jahren als Grenze dessen, was für den Mieter in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn im Regelfall - unter Berücksichtigung der Vorteile eines wechselseitigen Kündigungsverzichts - erträglich ist, hat der Senat auf § 557 a Abs. 3 BGB Bezug genommen, weil diese Regelung zu Staffelmietverträgen einen Hinweis darauf gibt, wo nach Auffassung des Gesetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist (Senat, aaO, m.w.Nachw.).

b) Auch ein einseitiger - formularmäßig erklärter - Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters von Wohnraum benachteiligt den Mieter nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er, wie im vorliegenden Fall, zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (zum beiderseitigen Kündigungsverzicht vgl. Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO, unter II 1). Ob dagegen Formularklauseln in Wohnraummietverträgen, die das Kündigungsrecht des Mieters einseitig ausschließen, ohne dass sie eine Staffelmietvereinbarung absichern, den Mieter unangemessen benachteiligen und daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sind (LG Duisburg, aaO, zu § 9 AGBG; Häublein, ZMR 2004, 252, 254 m.w.Nachw.; Hinz, WuM 2004, 126, 128; Wiek, WuM 2005, 369), bedarf hier keiner Entscheidung.

aa) Der in einer zulässigen Staffelmietvereinbarung enthaltene, auf vier Jah-re begrenzte Ausschluss des Kündigungsrechts (nur) des Mieters ist nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB zulässig und weicht damit nicht von wesentlichen Grundgedan-ken der gesetzlichen Regelung ab (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

(1) Die Vereinbarkeit der vorliegenden Kündigungsausschlussklausel mit den Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ist am Maßstab des § 557 a Abs. 3 BGB zu messen. Diese Bestimmung ist hier nicht etwa deshalb unanwendbar, weil der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung (Börstinghaus, WuM 2003, 487, 489; Kellendor-fer in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, § 557 a Rdnr. 20 m.w.Nachw.; wohl auch MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 557 a Rdnr. 16) gilt § 557 a Abs. 3 BGB nicht nur für den (qualifizierten) Zeitmietvertrag nach § 575 Abs. 1 BGB, sondern auch für den Mietvertrag von unbestimmter Dauer (vgl. Brock/Lattka, aaO, S. 730 m.w.Nachw.; Beuermann, GE 2003, 929, 930; Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 8. Aufl., § 557 a Rdnr. 13). Eine Einschränkung des Anwendungsbereichs der Vorschrift auf den Zeitmietvertrag ist weder mit dem Wortlaut des § 557 a BGB zu vereinbaren noch mit dem Zweck seines Absatzes 3, der dar-auf gerichtet ist, dem Mieter die Loslösung gerade von einer langfristigen Staffel-mietvereinbarung zu ermöglichen. Dass der Gesetzgeber die Anwendung des § 557 a Abs. 3 BGB auf Zeitmietverträge, die nur unter engen Voraussetzungen zulässig sind, hätte beschränken wollen, lässt sich auch den Gesetzesmaterialien nicht entnehmen.

(2) Gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Diese gesetzliche Regelung setzt damit die Zulässigkeit des - einseitigen - Ausschlusses des Kündigungsrechts "des Mieters" bis zu einer Dauer von vier Jahren voraus. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift ist es für die Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses nicht erforderlich, dass dieser wechselseitig auch für den Vermieter vereinbart wird. Dies ist darüber hinaus auch nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift nicht Voraussetzung für die Zulässigkeit des Kündigungsausschlusses.

Die Vereinbarung einer Staffelmiete soll beiden Mietvertragsparteien Kalkulationssicherheit bieten. Nach der Gesetzesbegründung zu § 10 Abs. 2 MHG, der Vorläuferbestimmung zu § 557 a BGB, sollen dem Vermieter Investitionsentscheidungen dadurch erleichtert werden, dass er mit der künftigen Steigerung seiner Mieteinnahmen schon zu einem früheren Zeitpunkt sicher rechnen kann (BT-Drucks. 9/2079 S. 2, 9; vgl. Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, NJW 2004, 511, unter II 2). Der Gesetzgeber ist aber zugleich davon ausgegan-gen, dass die Vereinbarung von Staffelmieten dem Bedürfnis beider Vertragsparteien entspricht, die wirtschaftliche Entwicklung des Mietverhältnisses mit größerer Sicherheit voraussehen zu können (BT-Drucks., aaO S. 18; vgl. auch Senat, aaO). In der Gesetzesbegründung ist hierzu ausgeführt, insbesondere der Mieter werde sich darauf verlassen, dass - mit Ausnahme einer Veränderung der Betriebskos-ten - keine anderen als die in der Staffelmiete vereinbarten Erhöhungen auf ihn zukommen (aaO). Denn gemäß § 557 a Abs. 2 Satz 2 BGB (früher § 10 Abs. 2 Satz 3 MHG) sind während der Laufzeit einer Staffelmiete eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB sowie eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB ausgeschlossen. Daraus folgt, dass sich eine Staffelmietvereinbarung finanziell auch zugunsten des Mieters auswirken kann (vgl. Senat, aaO), weil der Vermieter an die vereinbarte Miete auch dann gebunden bleibt, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete die vertraglichen Staffelmietsätze übersteigt, oder wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die er - wäre eine Staffelmiete nicht vereinbart - durch eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB auf den Mieter umlegen könnte.

Zwar ist auch der Mieter an die Staffelmietvereinbarung zunächst gebunden, wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete - für ihn ungünstig - entwickelt und hinter der vereinbarten Staffelmiete zurückbleibt. Jedoch ist der Mieter dadurch geschützt, dass er das Mietverhältnis - anders als der Vermieter, dem ein Kündigungsrecht nur unter den besonderen Voraussetzungen des § 573 BGB zusteht - spätestens nach vier Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ordentlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann (§§ 557 a Abs. 3, 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Risiko von Fehlkalkulationen bei langfristigen Staffelmietvereinbarungen trägt mithin bei Wohnraummietverhältnissen der Vermieter (vgl. BT-Drucks. 14/4553 S. 53; zu Gewerberaummietverträgen BGH, Urteil vom 27. Oktober 2004 - XII ZR 175/02, NJW-RR 2005, 236, unter 2 b).

Dem Gesetzgeber war bei der Schaffung des § 10 Abs. 2 MHG bewusst, dass die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation bei Staffelmietvereinbarungen den Mietern Verträge vorlegen würden, in denen das Kündigungsrecht des Mieters für längere Zeit ausgeschlossen ist (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Daher hielt es der Gesetzgeber unter Berücksichtigung einer möglichen Zwangslage der Wohnungssuchenden beim Abschluss des Mietvertrages für erforderlich, den Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen (aaO). § 10 Abs. 2 MHG ist ohne einschneidende Änderungen durch das Mietrechtsreformgesetz in § 557 a BGB übernommen worden. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz ist der Mieter wegen des bei der Staffelmiete beste-hen bleibenden "Sonderkündigungsrechts des Mieters" nach vier Jahren hinreichend geschützt (BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 53, 100). Damit hat der Gesetzgeber Staffelmietvereinbarungen, die einen einseitigen Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters enthalten, bis zur Grenze von vier Jahren weiterhin billigen wollen und dementsprechend auch durch die neue Bestimmung des § 557 a Abs. 3 BGB zugelassen.

bb) Damit ist auch der Tatbestand des § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erfüllt. Nach dieser Vorschrift ist eine ungemessene Benachteiligung in Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so ein-schränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Da bei einer Staffelmietvereinbarung, wie ausgeführt, der zeitlich begrenzte Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Mieters vom Gesetzgeber gebilligt und deshalb durch § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB zugelassen worden ist, wird der Vertragszweck der Staffelmietvereinbarung durch eine ent-sprechende - die Grenzen des § 557 a Abs. 3 BGB nicht überschreitende - Formularklausel nicht gefährdet.

cc) Der einseitige Kündigungsverzicht benachteiligt den Beklagten schließ-lich auch nicht unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Eine formularmäßige Vertragsbestimmung ist unangemessen, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vorneherein dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (st.Rspr.: BGHZ 143, 103, 113 m.w.Nachw.; vgl. auch BGHZ 82, 238, 240 f.; 114, 238, 242 f., 246; 153, 93, 102, jew. zu § 9 AGBG). Das ist hier nicht der Fall. Insbesondere steht der Zweck des § 573 c Abs. 4 BGB, die Mobilität und Flexibilität des Mieters zu sichern, der Wirksamkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses nicht entgegen (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 1 m.w.Nachw.). Dies gilt nicht nur dann, wenn der Kündigungsausschluss - wie in den bisher vom Senat entschiedenen Fällen - wechselseitig vereinbart worden ist, sondern auch für den in einer Staffelmietvereinbarung enthaltenen, der Regelung des § 557 a Abs. 3 BGB entsprechenden Ausschluss des Kündigungsrechts (nur) des Mieters.
Zwar kommt der Mobilität und Flexibilität des Mieters, die durch einen Kündigungsausschluss erheblich eingeschränkt wird (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 2 d), zunehmende Bedeutung zu, wie in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz hervorgehoben worden ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 38 f.). Jedoch muss der Ausgleich, der dem Mieter für den Verzicht auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung zu gewähren ist, nicht notwendigerweise dadurch erfolgen, dass auch der Vermieter auf sein Kündigungsrecht verzichtet (so aber Hinz, aaO; Wiek, aaO). Bei der Prüfung, ob eine Klausel den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt, ist der gesamte Vertragsinhalt zu würdigen (Rechtsentscheid des Senats vom 2. Dezember 1992 - VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532, unter II 2 m.w.Nachw.). Unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck einer Staffelmietvereinbarung und bei Abwägung der beiderseitigen Interessen, denen eine solche Vereinbarung dient, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch einen - auch einseitigen - Ausschluss seines Kündigungsrechts nicht vor, weil die den Mieter insoweit benachteiligende Regelung durch die Gewährung der Vorteile ausgeglichen wird, welche die Staffel-mietvereinbarung auch für den Mieter bietet und in denen bereits der Gesetzgeber, wie ausgeführt (oben unter aa (2)), die sachliche Rechtfertigung für einen - zeitlich begrenzten - Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters gesehen hat. Der Gesetzgeber hat in der Regelung über die Staffelmiete in § 557 a BGB, dessen Absatz 3 die Klausel nachgebildet ist, bereits selbst den angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters dergestalt vorgenommen, dass der in einer Staffelmietvereinbarung enthaltene Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters bis zu einer Grenze von vier Jahren durch die Vorteile, welche die Staffelmiete insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Kalkulationssicherheit auch dem Mieter bietet, gerechtfertigt wird und deshalb gemäß § 557 a Abs. 3 BGB zulässig ist. Deshalb kann das Kündigungsrecht des Mieters in den Grenzen dieser Vorschrift nicht nur individualvertraglich, sondern auch durch eine Formularklausel ausgeschlossen werden, ohne dass darin im Regelfall eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dafür spricht auch, dass der Gesetzgeber bei der Neuregelung über die Staffelmiete bereits erwartete, dass die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation den Mietern Verträge ‚vorlegen' würden, in denen neben der Vereinbarung eines gestaffelten Mietzinses auch das Kündigungsrecht des Mieters für längere Zeit ausgeschlossen ist (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Angesichts der Verbreitung von Formularverträgen im Mietrecht liegt es nahe, dass der Gesetzgeber dabei gerade auch vom Vermieter ‚vorgelegte' Formularverträge im Blick hatte, denen er mit den speziellen Regelungen zur Zulässigkeit eines Kündigungsausschlusses in § 10 Abs. 2 MHG und - nachfolgend - § 557 a Abs. 3 BGB Grenzen setzen wollte. ..." (BGH, Urteil vom 23.11.2005 - VIII ZR 154/04).



Beendigung

Der bisherige Kündigungsschutz besteht fort. Das Mietrechtsreformgesetz unterscheidet zwischen der ordentlichen Kündigung (§ 573 BGB n. F.), der außerordentlichen fristlosen Kündigung (§§ 543, 569 BGB n. F.) und der außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist in besonderen Fällen (z. B. die Kündigung gegenüber dem Eintrittsberechtigten nach § 563 IV i.V. mit § 573 d BGB n. F.).

Aufhebung des Mietverhältnisses ist auch durch Vertrag möglich. Bei Nachfolgeklausel im Mietvertrag oder bei überwiegendem berechtigten Interesse des Mieters besteht Anspruch auf vorzeitige Vertragsentlassung gegen Nachmietergestellung. Vermieter darf Nachmieter ablehnen, wenn dieser nicht die gleichen Voraussetzungen erfüllt wie der bisherige Mieter.

Räumung erfordert die Entfernung sämtlicher Sachen des Mieters; sonst kann der Vermieter Nutzungsentschädigung i.H. des Mietzinses verlangen. - Im Räumungsprozeß kann das Gericht auf Antrag des Mieters eine Räumungsfrist gewähren.



Verwendungen

Verwendungen, die zur Erhaltung der Mietsache notwendig waren, kann der Mieter immer ersetzt verlangen; Einrichtungen und sonstige Wertverbesserungen dagegen nur, wenn sie im Interesse und mit Willen des Vermieters erfolgten oder der Vermieter sie genehmigt hat. Ansonsten hat der Mieter ein Wegnahmerecht, muß aber den ursprünglichen Zustand wiederherstellen.



Wegfall des Eigenbedarfs

Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hatte die Frage zu entscheiden, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter, der ein Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigt hat, verpflichtet ist, einen nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfsgrundes zu berücksichtigen und den Mieter hierüber zu unterrichten. Diese Frage war bisher in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten.

Gegenstand des Rechtsstreits war die Schadensersatzklage einer Mieterin, die von dem Beklagten eine Wohnung gemietet hatte. Im November 1999 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung gab er an, er benötige die Wohnung für seine Schwiegermutter. Die Klägerin widersprach der Kündigung. Im anschließenden Räumungsprozess wurde sie in zwei Instanzen zur Räumung der Wohnung verurteilt. In seinem Urteil vom 5. April 2001 gewährte das Landgericht der Klägerin (damalige Beklagte) eine Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2001.

Am 25. Juni 2001 starb die Schwiegermutter des Beklagten. Ende September 2001 räumte die Klägerin die Wohnung. Nachdem sie einige Zeit später vom Tod der Schwiegermutter des Beklagten Kenntnis erlangt hatte, verlangte sie von ihm Ersatz ihrer Kosten für den Umzug und für die Anmietung von Lagerflächen. Ihre Forderung begründete sie damit, der Beklagte sei verpflichtet gewesen, sie über den Tod seiner Schwiegermutter und den dadurch bedingten Wegfall des Eigenbedarfs vor ihrem Auszug zu informieren; da er diese Pflicht verletzt habe, sei er ihr zum Schadensersatz verpflichtet.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und den Klageanspruch dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt; zugleich hat es wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache die Revision zugelassen. Das Landgericht hat seine Entscheidung vor allem darauf gestützt, in Fällen der vorliegenden Art sei der Vermieter auf Grund einer nachvertraglichen Treuepflicht gehalten, den Mieter auf den nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfsgrundes hinzuweisen, um ihm einen Wohnungswechsel zu ersparen. Diese Verpflichtung ende bei Gewährung einer gerichtlichen Räumungsfrist erst mit dem Auszug des Mieters.

Auf die Revision des Beklagten hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil aufgehoben und das klageabweisende erstinstanzliche Urteil wiederhergestellt. In Anknüpfung an sein Urteil vom 9. Juli 2003 (VIII ZR 311/02, NJW 2003, 2604) hat der VIII. Zivilsenat ausgesprochen, dass eine zunächst wegen Eigenbedarfs wirksam erklärte Kündigung des Vermieters infolge Rechtsmissbrauchs unwirksam wird, wenn der Eigenbedarf des Vermieters vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt. Dabei hat der Senat darauf abgestellt, dass eine wirksame Kündigung das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt beendet. Von da an erlangt die Verfügungsbefugnis des Vermieters, in aller Regel des Eigentümers der Wohnung, wieder ihren vollen, von der Verfassung in Art. 14 GG garantierten Umfang; der Mieter kann sich nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr auf den eigentumsgleichen Rang seines auf dem Mietvertrag beruhenden Rechtes zum Besitz der Wohnung (vgl. BVerfGE 89, 1) berufen. Eine nachvertragliche Treuepflicht als Grundlage für eine Verpflichtung des Vermieters, den Mieter von dem Wegfall des Eigenbedarfs zu unterrichten, um ihm einen Verbleib in der Wohnung zu ermöglichen, besteht daher nicht. Dies ist auch von Verfassungs wegen nicht geboten (vgl. BVerfG, NJW-RR 2003, 1164).

Schließlich hat der Bundesgerichtshof darauf hingewiesen, dass die Berücksichtigung eines erst nach dem Ende des Mietverhältnisses eingetretenen Wegfalls des Eigenbedarfs zu einer ungerechtfertigten Besserstellung des vertragsuntreuen gegenüber dem vertragstreuen Mieter führen würde. Der Mieter, der trotz wirksamer Kündigung die Wohnung pflichtwidrig nicht zum Ablauf der Kündigungsfrist an den Vermieter zurückgibt, würde nämlich aus einem Wegfall des Eigenbedarfs nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Recht zur Fortsetzung des Mietverhältnisses herleiten können, was dem vertragstreuen Mieter, der die Wohnung rechtzeitig geräumt hat, nicht möglich wäre (BGH, Urteil vom 09.112005 - VIII ZR 339/04, PM 155/2005).



Wirtschaftliche Verwertung - Kündigung

Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen. Ist wegen des Alters und schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemessen an üblichen Wohnverhältnissen eine "Vollsanierung" oder ein Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er anderenfalls auf notdürftige Maßnahmen ("Minimalsanierung") verwiesen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen (BGH, Urteil vom 28.01.2009 - VIII ZR 8/08 zu BGB § 573 Abs. 2 Nr. 3).

***

„... Die Beklagte ist seit dem 1. Februar 1998 Mieterin einer Wohnung in einem 1914 errichteten Gebäude in H. , das nach Vornahme von Umbauten seit Jahrzehnten als Mehrfamilienhaus (sechs Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 280 qm) genutzt wird und sich auf einem rund 600 qm großen Grundstück in innenstadtnaher Wohnlage befindet. Die Klägerin hat das Objekt Anfang 2005 für 653.500 € erworben und danach sämtlichen Mietern mit Schreiben vom 22. April 2005 zum 31. Januar 2006 gekündigt. Sie plant den Abriss des bestehenden sanierungsbedürftigen Gebäudes und die Neuerrichtung einer Wohnanlage mit sechs Eigentumswohnungen (Gesamtwohnfläche 610 qm). Sowohl der geplante Abriss als auch der Neubau sind baurechtlich genehmigt. Die Klägerin bietet die projektierten Eigentumswohnungen bereits zum Kauf an.

Das Amtsgericht hat die von der Klägerin erhobene Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagte unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Räumung verurteilt. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit der sie die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt. ...

Die Beklagte ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe ihrer Mietwohnung verpflichtet, denn die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 hat das Mietverhältnis zu dem in der Kündigungserklärung angegebenen Zeitpunkt (31. Januar 2006) beendet. Die Klägerin war gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung berechtigt.

1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde.

a) Der von der Klägerin geplante Abriss des vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar (Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736, unter II 1 a aa).

b) Angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine wirtschaftliche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 88; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 Rdnr. 131; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 573 Rdnr. 24; Schach in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 44; AnwK/Hinz, BGB, § 573 Rdnr. 58). Dies hat das Berufungsgericht für die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen rechtsfehlerfrei bejaht. Denn gegen Investitionen in das vorhandene sanierungsbedürftige Gebäude sprechen die verhältnismäßig geringe Restnutzungsdauer von 15 bis 20 Jahren und der allein für eine ‚Minimalsanierung' erforderliche Kostenaufwand von 70.000 €. Da dem Abriss des sanierungsbedürftigen Gebäudes städtebauliche Gründe (Denkmalschutz) nicht entgegenstehen und eine Abrissgenehmigung bereits vorliegt, entspricht die Errichtung des von der Klägerin geplanten und baurechtlich ebenfalls bereits genehmigten Neubaus, mit dem zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, vernünftigen wirtschaftlichen Überlegungen.

2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der Klägerin erhebliche Nachteile entstehen würden, wenn sie infolge des fortbestehenden Mietverhältnisses an der von ihr beabsichtigten wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde.

a) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (vgl. BVerfGE 84, 382, 385 = NJW 1992, 361, 362). Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt (BVerfGE 89, 1, 6 ff. = NJW 1993, 2035, 2036). Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BVerfGE 79, 283, 290 = NJW 1989, 972, 973).

Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (LG Berlin, NJW-RR 1988, 527, 528; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 156; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 Rdnr. 168; MünchKomm/ Häublein, aaO Rdnr. 90; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV 1 Rdnr. 82). Dabei handelt es sich um eine tatrichterliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat. Einen dem Berufungsgericht in dieser Hinsicht unterlaufenen Fehler zeigt die Revision nicht auf.

b) Das Berufungsgericht hat seine Beurteilung, dass der Klägerin im Falle des Fortbestands der Mietverhältnisse erhebliche Nachteile entstünden, nicht isoliert darauf gestützt, dass die Klägerin dann den geplanten Neubau nicht errichten und den damit erstrebten Gewinn nicht erzielen könnte, sondern maßgeblich auch darauf abgestellt, dass der schlechte Zustand des Gebäudes eine umfassende und nachhaltige Sanierung oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebiete und die Klägerin nicht auf eine bloße ‚Minimalsanierung', mit der eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Objektes nicht erzielt werde, verwiesen werden könne.

aa) Diese Beurteilung ist angesichts der zum Zustand des Gebäudes vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Denn nach dem Gutachten der Sachverständigen B. , auf das das Berufungsgericht Bezug nimmt, sind schon für eine ‚Minimalsanierung' des Gebäudes, die nur die dringendsten Maßnahmen - vor allem die Beseitigung der Feuchtigkeit im Keller und eine Hausschwammbehandlung - umfasst und nicht zu einer Verlängerung der mit 15 bis 20 Jahren geschätzten Restlebensdauer des Gebäudes führt, Kosten von rund 70.000 € zu veranschlagen, worin der Aufwand für - inzwischen nach der Energieeinsparverordnung vorgeschriebene - Nachrüstungsmaßnahmen (Dämmung zugänglicher oberster Geschoßdecken beheizter Räume sowie zugänglicher Heizungs- und Wasserleitungen in unbeheizten Räumen) noch nicht enthalten ist. Um eine Grundrissgestaltung nach heutigen Bedürfnissen und eine Ausstattung nach heutigen Anforderungen zu erreichen, ist nach dem Gutachten eine ‚Vollsanierung' erforderlich. Dazu müssten das Gebäude mit einem Investitionsaufwand von 580.000 € entkernt sowie Teile des Rohbaus und der gesamte Innenausbau erneuert und die Wohnungsgrundrisse neu gestaltet werden.

bb) Bei einer Fortsetzung der Mietverhältnisse könnte die Klägerin weder die von der Sachverständigen beschriebene, gemessen an üblichen Wohnverhältnissen gebotene ‚Vollsanierung' noch den von ihr vorgesehenen Abriss des Gebäudes mit anschließendem (größeren) Neubau verwirklichen; sie wäre stattdessen auf eine ‚Minimalsanierung' des vorhandenen Gebäudes verwiesen, die nach allgemeiner Lebenserfahrung mit dem - kaum kalkulierbaren - Risiko verbunden wäre, dass alsbald die Notwendigkeit weiterer in keinem angemessenen Verhältnis zur Restnutzungsdauer des Gebäudes stehender Instandsetzungsmaßnahmen zu Tage tritt. Im Übrigen ist dem Eigentümer auch allgemein ein anerkennenswertes Interesse daran nicht abzusprechen, eine angesichts des sanierungsbedürftigen Gebäudezustands - wie hier - bereits gebotene nachhaltige Verbesserung oder dauerhafte Erneuerung seines Eigentums alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der bisherigen Bausubstanz zu realisieren. Schließlich wird auch in den Gesetzesmaterialien der Abbruch des Gebäudes zum Zweck der Sanierung mit anschließendem Wiederaufbau ausdrücklich als Beispielsfall für eine Verwertungskündigung des Vermieters genannt (vgl. BTDrs. 6/1549, S. 8 zu Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 3 des 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes, dessen Regelungen durch das 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz im wesentlichen inhaltsgleich in § 564b BGB aF und später durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 [BGBl. I S. 1149] in § 573 BGB übernommen wurden).

c) Das Berufungsgericht hat deshalb ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten rechtsfehlerfrei bejaht. Für das Vorliegen von Härtegründen in der Person der Beklagten, aus denen sie nach §§ 574, 574a BGB einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses herleiten könnte, bieten die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts keinen Anhaltspunkt; übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf.

d) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, es handele sich bei dem Vorhaben der Klägerin um ein rein spekulatives, von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG nicht geschütztes Geschäft. Die der Klägerin bei Fortbestand der Mietverhältnisse entstehenden Nachteile, die sie zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigen, bestehen - wie oben dargelegt - vor allem darin, dass die in diesem Fall erforderliche weitere Bewirtschaftung des sanierungsbedürftigen Objekts in Form einer ‚Minimalsanierung' mit schwer kalkulierbaren Risiken verbunden ist und keine nachhaltige Verbesserung der Bausubstanz sicherstellt. Entgegen der Auffassung der Revision handelt es sich bei dem von der Klägerin verfolgten Projekt nicht deshalb um ein von der Rechtsordnung missbilligtes oder außerhalb der Eigentumsgarantie liegendes Geschäft, weil die Klägerin das Grundstück angesichts der objektiv bestehenden Sanierungsbedürftigkeit des vorhandenen Gebäudes von vornherein zum Zweck eines Neubaus erworben und für das Grundstück einen Preis gezahlt hat, der durch die Erwartung beeinflusst worden ist, dass die Klägerin mit dem Neubau und anschließendem Verkauf - auch wegen der besseren Ausnutzung der bebaubaren Fläche - voraussichtlich einen erheblichen Gewinn realisieren kann.

e) Entgegen der Auffassung der Revision muss sich die Klägerin auch nicht auf einen Anbau an das vorhandene Gebäude verweisen lassen; denn selbst wenn eine solche Maßnahme technisch und bauordnungsrechtlich realisiert werden könnte, ließen sich damit die mit einer weiteren Bewirtschaftung des sanierungsbedürftigen Gebäudes verbundenen Nachteile nicht vermeiden.

3. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Kündigung der Klägerin nicht deshalb als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist, weil die Voreigentümer über viele Jahre keine Investitionen in das Grundstück getätigt haben und die Klägerin das Objekt in Kenntnis dieses Umstands erworben hat. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Voreigentümer das Gebäude bewusst herunter gewirtschaftet hätten, um den Abriss des Gebäudes leichter durchsetzen zu können. Allein der Umstand, dass der jetzige sanierungsbedürftige Zustand des Gebäudes bei nachhaltigen Investitionen der Voreigentümer hätte vermieden werden können, lässt die von der Klägerin wegen der nunmehr erforderlichen baulichen Maßnahmen erklärte Kündigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten noch nicht als treuwidrig erscheinen.

4. Auch die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 3 BGB steht der Kündigung der Klägerin nicht entgegen. Wie auch die Revision nicht verkennt, ist diese Vorschrift, nach der sich der Vermieter nicht darauf berufen kann, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit der beabsichtigten oder nach der Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will, auf den vorliegenden Sachverhalt nicht direkt anwendbar. Denn die Klägerin will die Wohnung der Beklagten nicht im Zusammenhang mit der Begründung von Wohnungseigentum veräußern, sondern das Gebäude einschließlich der bisher von der Beklagten bewohnten Räume abreißen.

Eine analoge Anwendung dieser Bestimmung kommt gleichfalls nicht in Betracht, denn eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der in § 573 BGB geregelte Kündigungsschutz dient dem Bestandsschutz des einzelnen Mietverhältnisses, das heißt dem Interesse des Mieters, die gemietete Wohnung als seinen Lebensmittelpunkt beizubehalten und diese nur bei einem berechtigten Interesse des Vermieters aufgeben zu müssen. Ein solches berechtigtes Interesse der Klägerin liegt hier - wie ausgeführt - darin, dass wegen des sanierungsbedürftigen Zustands des Gebäudes umfassende bauliche Maßnahmen erforderlich sind, die zum Wegfall der bisherigen Mietwohnungen führen. Entgegen der Auffassung der Revision geht der Zweck des in § 573 BGB geregelten Kündigungsschutzes des Mieters nicht - wie etwa das Instrument des Zweckentfremdungsverbots in Gemeinden mit Wohnraummangel - dahin, allgemein einen Bestand von Mietwohnungen oder von Altbauwohnungen mit günstigem Mietzins zu erhalten. ..." (BGH, Urteil vom 28.01.2009 - VIII ZR 9/08)



Wohnflächenberechnung (Synopse)

Ab 01.01.2004 gültige Wohnflächenverordnung	Bis 31.12.2003 gültige II. BVO
§ 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche
(1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.
(2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach § 2 zur Wohnfläche gehören den Grundflächen nach § 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche an zurechnen.
§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen	§ 42 II. BV Wohnfläche
(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören.	(1) Die Wohnfläche einer Wohnung ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu der Wohnung gehören.
Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.	(Absatz 3) Die Wohnfläche eines Wohnheimes ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Benutzung durch die Bewohner bestimmt sind.
(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von	(2) Die Wohnfläche eines einzelnen Wohnraumes besteht aus dessen anrechenbarer Grundfläche; hinzuzurechnen ist die anrechenbare Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu diesem einzelnen Wohnraum gehören.
1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie
2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.
(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:	(4) Zur Wohnfläche gehört nicht die Grundfläche von
1. Zubehörräume, insbesondere: a) Kellerräume, b) Waschküchen, c) Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, d) Bodenräume, e) Trockenräume, f) Heizungsräume und g) Garagen;	1. Zubehörräumen; als solche kommen in Betracht: Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Schuppen (Holzlegen), Garagen und ähnliche Räume;
	2. Wirtschaftsräumen; als solche kommen in Betracht: Futterküchen, Vorratsräume, Backstuben, Räucherkammern, Ställe, Scheunen, Abstell räume und ähnliche Räume;
2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen; sowie	3. Räumen, die den nach ihrer Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechtes nicht genügen;
3. Geschäftsräume.	4. Geschäftsräumen.
§ 3 Ermittlung der Grundfläche	§ 43 Anrechenbare Grundfläche
(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu er mitteln; dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.	(1)Die Grundfläche eines Raumes ist nach Wahl des Bauherrn aus den Fertigmaßen oder den Rohbaumaßen zu ermitteln. Die Wahl bleibt für alle späteren Berechnungen maßgebend.
(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die Grundflächen von 1 . Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen, 2. Fuß-, Sockel-, und Schrammleisten, 3. fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen, 4. freiliegenden Installationen, 5. Einbaumöbeln und 6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.	(2) Fertigmaße sind die lichten Maße zwischen den Wänden ohne Berücksichtigung von Wandgliederungen, Wandbekleidungen, Scheuerleisten, Öfen, Heizkörpern, Herden und dergleichen. (5) Zu den errechneten Grundflächen sind hinzuzurechnen die Grundflächen von 2. Erkern und Wandschränken, die eine Grundfläche von mindestens 0,5 Quadratmeter haben, 3. Raumteilen unter Treppen, soweit die lichte Höhe mindestens 2 Meter ist.
	(3) Werden die Rohbaumaße zugrundegelegt, so sind die errechneten Grundflächen um 3 vom Hundert zu kürzen.
(3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflächen von 1. Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höbe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grund fläche mehr als 0, 1 Quadratmeter beträgt, 2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze, 3. Türnischen und 4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.	(4) Von den errechneten Grundflächen sind abzuziehen die Grundflächen von 1. Schornsteinen und anderen Mauervorlagen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie in der ganzen Raumhöhe durchgehen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt, 2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze. (5) Nicht hinzuzurechnen sind die Grundflächen der Türnischen. (5) Zu den errechneten Grundflächen sind hinzuzurechnen die Grundflächen von 1. Fenster- und offenen Wandnischen, die bis zum Fußboden herunterreichen und mehr als 0,13 Meter tief sind,
(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese 1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungs-freistellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches geeignet sein und 2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen. Ist die Grundfläche nach der Bauzeichnung ermittelt worden und ist abweichend von der Bauzeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum neu zu ermitteln.	(6) Wird die Grundfläche auf Grund der Bauzeichnung nach den Rohbaumaßen ermittelt, so bleibt die hiernach berechnete Wohnfläche maßgebend, außer wenn von der Bauzeichnung abweichend gebaut ist. Ist von der Bauzeichnung abweichend gebaut worden, so ist die Grundfläche auf Grund der berichtigten Bauzeichnung zu ermitteln.
§ 4 Anrechnung der Grundflächen	§ 44 II. BV Anrechenbare Grundfläche
Die Grundfläche	(1) Zur Ermittlung der Wohnfläche sind anzurechnen
1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern sind vollständig,	1 . voll die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern;
2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern sind zur Hälfte,	2. zur Hälfte die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern und von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen, nach allen Seiten geschlossenen
3. von unbeheizten Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
	3. nicht die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 Meter.
4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.	(2) Gehören ausschließlich zu dem Wohnraum Balkone, Loggien, Dachgarten oder gedeckte Freisitze, so können deren Grundflächen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden.
	(3) Zur Ermittlung der Wohnfläche können abgezogen werden 1 . bei einem Wohngebäude mit einer Wohnung bis zu 10 vom Hundert der ermittelten Grundfläche der Wohnung, 2. bei einem Wohngebäude mit zwei nicht abgeschlossenen Wohnungen bis zu 10 vom Hundert der ermittelten Grundfläche beider Wohnungen, 3. bei einem Wohngebäude mit einer abgeschlossenen und einer nicht abgeschlossenen Wohnung bis zu 10 vom Hundert der ermittelten Grundfläche der nicht abgeschlossenen Wohnung.
	(4)Die Bestimmung über die Anrechnung oder den Abzug nach Absatz 2 oder 3 kann nur für das Gebäude oder die Wirtschaftseinheit einheitlich getroffen werden. Die Bestimmung bleibt für alle späteren Berechnungen maßgebend.
§ 5 Überleitungsvorschrift
Ist die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 nach der II. BV in der Fassung der Bekanntmachung vom 12.10.1990 (BGBl. 1 S. 2178), zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. 1 S. 2346) in der jeweils geltenden Fassung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31.12.2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.

Wohnungsumwandlungen

Der Erwerber von Wohnungseigentum kann sich auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr.2 oder 3 BGB n. F. erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden. Die Kündigungsbeschränkung verlängert sich auf bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete in einer Rechtsverordnung der zuständigen Landesregierung.



Zahlungsverzug

Für eine ordentliche Kündigung des Vermieters wegen eines Mietrückstands reicht ein geringerer Rückstand als zwei oder mehr als eine Monatsmiete aus. Eine solche Kündigung kommt schon in Betracht bei einem Rückstand von etwa einer Monatsmiete. Das weicht §§ 543 II 1 Nr. 3, 569 III 3 Nr. 1 BGB ab.

Bei einem erheblichem Zahlungsverzug kann der Vermieter wahlweise anstelle oder hilfsweise neben § 543 II 1 Nr. 3 BGB auch ordentlich nach § 573 II Nr. 1 BGB kündigen.

Bei einer ordentlichen Kündigung steht dem Mieter kein Nachholrecht zu, weil § 569 III Nr. 2 BGB auf eine auf § 573 II Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung wegen erheblichen Zahlungsverzugs nicht entsprechend angewandt werden kann.
Für eine außerordentliche fristlose Kündigung reicht es aus, wenn der Mieter den Zahlungsrückstand zu vertreten hat (§ 286 IV BGB). Das ist bei finanzieller Leistungsunfähigkeit immer der Fall.

Dagegen ist für eine ordentliche Kündigung ein schuldhafter Zahlungsverzug des Mieters von nicht unerheblicher Bedeutung für das Vertragsverhältnis notwendig (§§ 573 II Nr. 1, § 276 BGB).

Der Mieter gerät nicht rückwirkend mit der Zahlung von Mieterhöhungsbeträgen in Verzug gerät, wenn er dazu verurteilt wird, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters für Zeiträume zuzustimmen, die vor Rechtskraft des Zustimmungsurteils liegen:

Die Klägerin hatte von den beklagten Mietern ihrer Wohnung im Februar 2001 die Zustimmung zu einer Erhöhung der Kaltmiete verlangt. Da die Beklagten ihr Einverständnis mit der Mieterhöhung verweigerten, erwirkte die Klägerin ein rechtskräftiges Urteil vom 20. Dezember 2002, durch das die Beklagten verurteilt wurden, einer Erhöhung der Miete um 55,22 € im Monat ab dem 1. Mai 2001 zuzustimmen. Sie zahlten die Erhöhungsbeträge für die Zeit bis einschließlich Januar 2003 am 5. Februar 2003. Die Klägerin hat die Zahlung von Verzugszinsen aus den monatlichen Erhöhungsbeträgen für die Zeit vom 1. Mai 2001 bis 4. Februar 2003, insgesamt 81,55 €, begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt.

Der Bundesgerichtshof hat auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten das amtsgerichtliche Urteil wiederhergestellt. Nach seiner heutigen Entscheidung hat zwar der Mieter, der dazu verurteilt wird, einer vom Vermieter verlangten Mieterhöhung zuzustimmen, die Erhöhungsbeträge gemäß § 558b I BGB für die Zeit ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens zu zahlen. Jedoch wird diese Schuld erst in dem Zeitpunkt fällig, in dem das Zustimmungsurteil rechtskräftig wird. Die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete setzt nach dem Willen des Gesetzgebers eine entsprechende Änderung des Mietvertrags voraus. Diese tritt - wenn der Mieter der Änderung nicht freiwillig zustimmt - erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils ein, infolge derer sein Einverständnis mit der Vertragsänderung gemäß § 894 ZPO als erklärt gilt. Der Gesetzgeber hat keine Rückwirkung der Änderung auf den Beginn des Zeitraums angeordnet, für den der Mieter die erhöhte Miete schuldet. Deshalb kann der Mieter auch nicht rückwirkend mit der Zahlung der Erhöhungsbeträge in Verzug geraten und der Vermieter nicht rückwirkend gemäß § 288 BGB Verzugszinsen aus den Erhöhungsbeträgen verlangen.

Der Vermieter kann den Mieter allerdings bereits vor Rechtskraft des Zustimmungsurteils durch eine Mahnung nach § 286 I BGB in Verzug mit der Zustimmung zu der von ihm verlangten Mieterhöhung setzen. Dadurch erlangt der Vermieter zwar keinen Anspruch auf Verzugszinsen nach § 288 BGB, weil diese Vorschrift eine Geldschuld voraussetzt und auf eine Verpflichtung zur Abgabe einer Willenserklärung keine Anwendung findet. Der Vermieter kann jedoch in diesem Fall nach § 280 I und II BGB Ersatz des Schadens verlangen, der ihm durch eine vom Mieter zu vertretende Verzögerung der Zustimmung entsteht. Dieser Schaden kann auch in einem Zinsverlust bestehen, den der Vermieter aber im Prozeß konkret darlegen muß. Das war im zur Entscheidung stehenden Fall nicht geschehen, so daß offen bleiben konnte, ob die Beklagten mit der Zustimmung zur Mieterhöhung in Verzug waren (BGH, Urteil vom 04.05.2005 - VIII ZR 94/04 - Pressemitteilung vom 04.05.2005).

Siehe auch unter „Nachholrecht".



Zeitmietvertrag

Den ,,einfachen" oder ,,qualifizierten" Zeitmietvertrag gibt es nicht mehr. Es gibt nur noch einen echten Zeitmietvertrag (§ 575 BGB n. F.) Gemäß Art. 229 § 3 III EGBGB) bleibt auf bei In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform bereits bestehende einfache Zeitmietverträge das alte Recht anwendbar.

Ein Zeitmietvertrag ist zulässig, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit Eigenbedarf, ein Beseitigungs-, Veränderungs- oder Instandsetzungsinteresse hat oder die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will. Wichtig ist, dass der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen muß. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis für unbestimmte Zeit und kann ordentlich gekündigt werden.. Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

Alternative zum Abschluss eines echten Zeitmietvertrages ist der Verzicht auf das Recht zum Ausspruch einer ordentlichen Kündigung für einen bestimmten Zeitraum.

Kaution

Die Kaution darf höchstens drei Nettomieten betragen und kann vom Mieter in drei Raten beglichen werden (§ 551 I, II BGB n. F.) Die Barkaution ist zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Mietvertragsparteien können eine andere Anlageform mit höheren Erträgen für die Barkaution vereinbaren (§ 551 III BGB n. F.).

Nach § 554 a II BGB n. F. kann der Vermieter seine Zustimmung zu behindertengerechten Ein- und Umbauten des Mieters von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache abhängig machen. Diese Sicherheit tritt neben die Mietkaution und bemisst sich allein an den Rückbaukosten.

Im Fall der Veräußerung der Mietwohnung kann der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die geleistete Sicherheit in jedem Fall vom Erwerber zurückverlangen (§ 566 a BGB n. F.).



Verjährung

Für die Verjährung gilt § 548 BGB n.F.. Die dort bezeichneten Ansprüche der Parteien verjähren immer sechs Monate nach der Rückgabe der Mietsache. Dies hat nun der BGH bestätigt. Der Leitsatz lautet: Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gemäß §§ 548 I 2, 200 Satz 1 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen (BGH, Urteil vom 19. Januar 2005 - VIII ZR 114/04 - zu BGB §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1).

Durch die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens kann die Verjährung unterbrochen werden.

***

„...Rechtsfehlerhaft sind dagegen die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Anwendbarkeit des § 548 BGB.

a) Die kurze mietvertragliche Verjährung gilt nach gefestigter Rechtsprechung auch dann, wenn es um von § 548 BGB erfasste Ansprüche des Vermieters gegen einen Dritten geht, der - ohne Vertragspartei zu sein - in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen ist (Senatsurteil vom 21. Juni 1988 - VI ZR 150/87 - NJW-RR 1988, 1358; BGH BGHZ 49, 278, 279 f.; 61, 227, 233 f.; 71, 175, 178 f.; 135, 152, 156; Urteil vom 7. Juli 1976 - VIII ZR 44/75 - NJW 1976, 1843, 1844; MünchKommBGB/Schilling, aaO, § 548 Rn. 6; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2003, § 548 Rn. 15). Eine von den Parteien gewollte Einbeziehung in den Schutzbereich des Mietvertrages ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung für zum Hausstand gehörende Personen, insbesondere Familienangehörige des Mieters entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts anerkannt (Senatsurteil vom 21. Juni 1988 - VI ZR 150/87 - aaO, 1359; BGH BGHZ 49, 278, 279 f.; 61, 227, 233 f.; 71, 175, 178 f.; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 548 BGB Rn. 35; Jendrek, NZM 1998, 593, 594).

b) Es entspricht weiter ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass § 548 BGB auch Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen und Verschlechterungen der vermieteten Sache erfasst, die nicht auf Mietvertrag, sondern auf unerlaubte Handlung gestützt sind (Senatsurteil vom 21. Juni 1988 - VI ZR 150/87 - aaO, 1358; BGH BGHZ 71, 175, 179 f.; 98, 59, 64; 135, 152, 156; Urteile vom 7. Februar 1968 - VIII ZR 179/65 - NJW 1968, 694, 695, insoweit in BGHZ 49, 278 nicht abgedruckt; vom 17. Juni 1993 - IX ZR 206/92 - VersR 1993, 1525, 1527 m.w.N.; vom 7. Februar 2001 - XII ZR 118/98 - zusammengefasst in NJ 2001, 535; vgl. auch BGH, Urteil vom 28. Juli 2004 - XII ZR 153/03 - NJW-RR 2004, 1566, 1568; MünchKommBGB/Schilling, aaO Rn. 1, 3; Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 5 m.w.N.).

c) Die Anwendung des § 548 BGB scheitert im Streitfall entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch nicht daran, dass der Schadensfall ein einheitliches Gebäude betrifft, das nur zu einem kleinen Teil an die Eltern der Beklagten vermietet war. Denn die Norm gilt auch für den Fall, dass der Mieter eines Hausgrundstücks sowohl die von ihm gemieteten Grundstücks- und Gebäudeteile, als auch solche beschädigt, die nicht Gegenstand des Mietvertrages sind (BGH BGHZ 61, 227, 229 f.; 98, 59, 64; Urteile vom 23. Januar 1991 - IV ZR 284/89 - VersR 1991, 462, 463; vom 6. November 1991 - XII ZR 216/90 - NJW 1992, 687; vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98 - NJW 2000, 3203, 3205; vom 28. Juli 2004 - XII ZR 153/03 - aaO; RGZ 75, 116; Bub/Treier/Gramlich, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VI Rn. 12; MünchKommBGB/Schilling, aaO Rn. 8; Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 11).

d) Der Anwendung des § 548 BGB steht auch nicht der Grad der Zerstörung des Mietobjekts entgegen.

Von einer Veränderung oder Verschlechterung im Sinne des § 548 BGB kann zwar dann nicht mehr die Rede sein, wenn die Mietsache völlig zerstört ist. In diesem Fall gelten die allgemeinen Regeln (Senatsurteil vom 21. Juni 1988 - VI ZR 150/87 - aaO, 1359; BGH, Urteile vom 7. Februar 1968 - VIII ZR 179/65 - aaO, 694; vom 15. Juni 1981 - VIII ZR 129/80 - NJW 1981, 2406, 2407; vom 17. Juni 1993 - IX ZR 206/92 - aaO, 1526; RGZ 96, 300, 301; Bub/Treier/Gramlich, aaO Rn. 20; Schmidt-Futterer/Gather, aaO Rn. 38; Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 18). Der erkennende Senat hat in einer früheren Entscheidung erwogen, eine solche völlige Zerstörung dann nicht anzunehmen, wenn neben einem völlig zerstörten Gebäude auch das Grundstück herauszugeben ist (Senatsurteil vom 21. Juni 1988 - VI ZR 150/87 - aaO; vgl. auch RGZ 96, 300, 301; Bub/Treier/Gramlich, aaO Rn. 20; Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 548 BGB Rn. 10; Schmidt-Futterer/Gather, aaO Rn. 38; Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 18; Jendrek, aaO, 595; vgl. ferner Senatsurteil BGHZ 102, 322, 325 f. zu § 249 BGB; enger BGH, Urteil vom 15. Juni 1981 - VIII ZR 129/80 - aaO). Hierfür spricht, dass die Anwendung des § 548 BGB bei untergegangener Mietsache deshalb abgelehnt wird, weil die Vorschrift auf den Rückerhalt der Sache als Anfangspunkt der Verjährung abstellt und eine völlig zerstörte Mietsache nicht zurückgegeben werden kann (BGH, Urteil vom 15. Juni 1981 - VIII ZR 129/80 - aaO). Hat der Mieter aber neben dem völlig zerstörten Gebäude das Grundstück herauszugeben, ist dieser Anfangspunkt bestimmbar.

Ob nach Zerstörung eines Gebäudes die Rückgabe des Grundstücks ausreicht, um den Anwendungsbereich des § 548 BGB zu eröffnen, bedarf im Streitfall indes erneut keiner Entscheidung, denn nach den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanzen war das Mietobjekt nicht völlig zerstört. Teile des den linken von dem rechten Teil der Remise trennenden Mauerwerks waren wieder verwendbar und wurden bei der Errichtung der an Stelle der früheren Innentrennwand erstellten Außenwand des verbleibenden rechten Teils der Remise integriert. Eine vollständige Zerstörung liegt jedoch nur dann vor, wenn jedwede Rückgabe ausgeschlossen ist, nicht aber wenn noch wieder verwendbare Reste der zurückzugebenden Sache vorhanden sind (Senatsurteil vom 21. Juni 1988 - VI ZR 150/87 - aaO; BGH, Urteil vom 17. Juni 1993 - IX ZR 206/92 - aaO; Bub/Treier/Gramlich, aaO Rn. 20; Schmidt-Futterer/Gather, aaO Rn. 38). Ob es sich hierbei um einen wesentlichen Gebäudeteil handelt, ist entgegen der Auffassung des Landgerichts unerheblich.

e) Eine Entscheidung in der Sache ist dem erkennenden Senat verwehrt.

aa) Für den Beginn der Verjährung ist nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB der Zeitpunkt der Zurückerlangung der Mietsache maßgeblich. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet (BGH, Urteil vom 15. März 2006 - VIII ZR 123/05 - zur Veröffentlichung bestimmt). Die Revision meint, die Verjährung habe bereits am 10. Januar 2002 begonnen, als auf Veranlassung des Klägers die Besichtigung durch den Bauunternehmer T. stattfand. Mithin sei der Anspruch des Klägers bei Eingang der Klage am 21. Januar 2003 bereits verjährt gewesen. Die bisherigen Feststellungen lassen eine solche Beurteilung nicht zu.

Der Bundesgerichtshof hat zwar entschieden, dass ein Zurückerhalten der Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht stets deren endgültige Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses voraussetzt, sondern unter bestimmten Umständen auch bei fortbestehendem Mietverhältnis dann angenommen werden kann, wenn der Vermieter eine Art von Sachherrschaft erlangt, die ihn in die Lage versetzt, die Mietsache auf etwaige Mängel oder Veränderungen zu untersuchen (BGHZ 98, 59, 62 ff.; BGH, Urteile vom 2. Oktober 1968 - VIII ZR 197/66 - NJW 1968, 2241; vom 15. Juni 1981 - VIII ZR 129/80 - aaO; vom 4. Februar 1987 - VIII ZR 355/85 - NJW 1987, 2072; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1990, 21; MDR 1994, 57, 58; ZMR 2001, 267, 268; Grundeigentum 2002, 1196, 1197; OLG Frankfurt, ZfSch 2001, 19; Bub/Treier/Gramlich, aaO Rn. 34). Indes besteht Einigkeit darüber, dass Sinn und Zweck des § 548 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters erfordern (BGH, Urteile vom 6. November 1991 - XII ZR 216/90 - aaO; vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98 - aaO, 3205 f.; zur Abgrenzung zu den oben genannten Entscheidungen BGH, Urteile vom 10. Juli 1991 - XII ZR 105/90 - NJW 1991, 2416, 2417 f. und vom 19. November 2003 - XII ZR 68/00 - NJW 2004, 774, 775; Bub/Treier/Gramlich, aaO Rn. 40). Das bedeutet zum einen, dass der Vermieter in die Lage versetzt werden muss, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen (Senatsurteil vom 21. Juni 1988 - VI ZR 150/87 - aaO; BGH, Urteile vom 15. Juni 1981 - VIII ZR 129/80 - aaO, 2406; vom 4. Februar 1987 - VIII ZR 355/85; vom 10. Juli 1991 - XII ZR 105/90; vom 6. November 1991 - XII ZR 216/90 - alle aaO; vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98 - aaO, 3206; vom 19. November 2003 - XII ZR 68/00 - aaO; vom 28. Juli 2004 - XII ZR 153/03 - aaO; vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 93/04 - NJW 2005, 2004, 2005; vom 22. Februar 2006 - XII ZR 48/03 - zur Veröffentlichung vorgesehen). Zum anderen ist es erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und eindeutig aufgibt und der Vermieter hiervon Kenntnis hat (BGH, Urteile vom 19. November 2003 - XII ZR 68/00; vom 28. Juli 2004 - XII ZR 153/03; vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 93/04 - vom 22. Februar 2006 - XII ZR 48/03 - jeweils aaO).

Dass der Vermieter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu lassen, genügt demgegenüber nicht (BGH, Urteile vom 10. Juli 1991 - XII ZR 105/90; vom 6. November 1991 - XII ZR 216/90; vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98; vom 19. November 2003 - XII ZR 68/00 - alle aaO; OLG Frankfurt, OLGR 2001, 319, 320; Herrlein/Kandelhard, aaO Rn. 30; Schmidt-Futterer/Gather, aaO Rn. 54; Jendrek, aaO, 596).

bb) Der Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache bedarf noch der Aufklärung. Das Berufungsgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - hierzu keine Feststellungen getroffen. Sollte sich im weiteren Verfahren herausstellen, dass die Remise vor der Wohnung zurückgegeben wurde, stünde dies entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung dem Verjährungsbeginn nicht entgegen. Der Grundsatz, dass die Verjährung erst beginnen soll, wenn der Vermieter das Mietobjekt vollständig zurückerhalten hat (vgl. OLG Düsseldorf, MDR 1972, 694, 695), gilt nicht uneingeschränkt (vgl. MünchKommBGB/Schilling, aaO Rn. 15). Eine Ausnahme ist beim Wohnraummietvertrag jedenfalls veranlasst, wenn das Mietobjekt - wie im Streitfall - aus räumlich getrennten und selbständig nutzbaren Teilen besteht. So hat auch der VIII. Zivilsenat die Verjährung für Schäden an einer zurückgegebenen Wohnung beginnen lassen, obwohl der Mieter die zur Wohnung gehörenden Kellerräume weiter nutzte (BGHZ 98, 59, 60; vgl. auch OLG Düsseldorf, MDR 1994, 57, 58; OLG Hamm, OLGR 1995, 146; ebenso Bub/Treier/Gramlich, aaO Rn. 34, 47; MünchKommBGB/Schilling, aaO Rn. 15; Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 28). Sollten allerdings getrennte Mietverträge über die Wohnung und den Remisenanteil abgeschlossen worden sein, wie es das Schreiben des Klägers vom 12. August 2002 und dessen Vortrag in der Klageschrift nahe legen, würde sich diese Frage erst gar nicht stellen. ..." (BGH, Urteil vom 23.05.2006 - VI ZR 259/04)



Pressemitteilung der Bundesregierung zum neuen Mietrecht vom 19.07.2000:

„Die Bundesregierung beschloss am 19. Juli 2000 einen Gesetzentwurf zur Reform des Mietrechts. Die bisher geltenden Mietgesetze tragen den geänderten Lebensverhältnissen und der heutigen differenzierten Wohnungsmarktsituation nicht mehr ausreichend Rechnung. Sie sind teilweise veraltet und zunehmend unverständlich sowie durch zahlreiche Gesetzesänderungen unübersichtlich geworden.

Mit der jetzt verabschiedeten Reform soll das Mietrecht übersichtlicher, verständlicher und leichter durchschaubar werden. Vor allem sieht sie einen ausgewogenen Ausgleich aller sozial-, wohnungs-, wirtschafts- und umweltpolitischen Aspekte vor. Maßstab und Ziel der Mietrechtsreform ist der ausgewogene Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern.

Gleichzeitig sollen beide Parteien wieder mehr Raum für eine eigenverantwortliche Vertragsgestaltung erhalten.

Einige wichtige geplante Änderungen sind:

Die Kappungsgrenze wird einheitlich von 30 auf 20 Prozent gesenkt. (Kappungsgrenze ist die prozentuale Grenze für Mieterhöhungen; Obergrenze für die Miete ist die ortsübliche Vergleichsmiete).

Betriebskosten werden transparenter. Die Mietrechtsreform sieht vor, dass die nach Verbrauch oder Verursachung erfassten Betriebskosten künftig verbrauchsabhängig abzurechnen sind, wenn nichts anderes vereinbart ist. Damit wird die Abrechnung gerechter und belohnt zugleich energiebewusstes Verhalten. Anders erfasste Betriebskosten soll der Vermieter nach der Wohnfläche umlegen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Außerdem muss der Vermieter die Betriebskosten künftig grundsätzlich innerhalb eines Jahres abrechnen.

Kapitalkostensteigerungen dürfen nicht mehr auf die Miete umgelegt werden. Die bisherige Möglichkeit der Umlage von Kapitalkostensteigerungen auf die Miete soll gestrichen werden. Sie ist kompliziert und passt nicht in das Vergleichsmietensystem.

Die Kündigungsfristen werden zeitgemäß fortentwickelt. Die Menschen ziehen immer häufiger um. Die heutigen, zum Teil bis zu zwölfmonatigen Kündigungsfristen erschweren dies unnötig. Das neue Mietrecht verkürzt deshalb bei langjährigen Mietverträgen die bis zu einjährige Kündigungsfrist auf maximal sechs Monate. Will der Vermieter kündigen, bleibt alles beim Alten. Die Kündigungsfrist beträgt dann je nach Dauer des Mietverhältnisses drei Monate bis zu einem Jahr. ..."